2020 年 3 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 佐藤 啓介
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
資産の取得完了に関するお知らせ（居住用施設1物件及び宿泊施設2物件）
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、下記
賃貸住宅の取得を完了しましたのでお知らせします。
記
物件 取得価格
取得資産の名称 所在地 取得資産の種類
番号 （千円）（注）
T-88 ＫＤＸレジデンス蒲田南 東京都大田区 不動産信託受益権 1,918,300
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前 東京都豊島区 不動産信託受益権 2,390,000
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口 神奈川県横浜市 不動産信託受益権 2,570,000
合計 6,878,300
（注）「取得価格」には、取得資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額（取得経費、固定資産税、
都市計画税及び消費税等を含みません。）を千円未満を切り捨てて記載しています。
上記取得資産の詳細等については、2020年2月10日付「資産の取得及び貸借に関するお知らせ （居住用
施設5物件及び宿泊施設2物件）」をご覧ください。
なお、ＫＤＸレジデンス蒲田南については、建物の竣工に伴い 2020 年 2 月 28 日を価格時点とする鑑定
評価書及び建物状況評価報告書を取得しましたので、添付の通りお知らせいたします。
以 上
＜添付資料＞
参考資料1 鑑定評価書の概要
参考資料2 建物状況評価報告書の概要
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
1
参考資料1 鑑定評価書の概要
物件名 ＫＤＸレジデンス蒲田南
鑑定評価額 2,090,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 2 月 28 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同
収益価格 2,090,000,000
等に関連づけて試算
直接還元法による価格 2,120,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 100,705,000
潜在総収益 102,093,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 1,388,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 14,994,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水
維持管理費 4,500,000
準等を参考に査定
水道光熱費 1,040,000 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 631,000
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を
PM フィー 1,553,000
参考に査定
テナント募集費用等 436,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 6,154,000 平成 31 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を
損害保険料 104,000
参考に計上
その他費用 576,000 インターネット関連費用等をその他費用として計上
(3)運営純収益
85,711,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 83,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,091,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
84,703,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 2,060,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.8％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 2,360,000,000
土地比率 72.9％
建物比率 27.1％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収
事項
益価格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 ＫＤＸレジデンス蒲田南
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 4.5%
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参考資料 2 建物状況評価報告書の概要
（単位：千円）
物件名 ＫＤＸレジデンス蒲田南
調査業者 大和不動産鑑定株式会社
調査書年月 2020年2月
今後12年間に必要と想定される修繕費 18,708
再調達価格 601,800
※上記の調査業者は、下記内容等の建物状況評価を実施しています。
・本物件に関する関連法規適合状況調査
・建物の建築、設備に関する調査
・環境に関する調査
・短期・長期修繕計画の策定
・再調達価格の算出
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