3278 Ｒ－ケネディレジ 2020-02-10 15:40:00
資産の取得及び貸借に関するお知らせ（居住用施設5物件及び宿泊施設2物件） [pdf]
2020 年 2 月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 佐藤 啓介
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
資産の取得及び貸借に関するお知らせ
（居住用施設5物件及び宿泊施設2物件）
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会
社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下
記のとおり資産の取得及び貸借を決定しましたのでお知らせします。
記
1．取得及び貸借の概要
（1）取得予定資産： 下表のとおりです。
以下、各々の取得予定資産を「本物件」といい、これらを総称して「本7物件」
といいます。
＜取得予定資産の一覧＞
物件 取得予定価格（注 3）
取得予定資産の名称（注 1） 取得予定資産の種類
番号 （千円）
T-87 ＫＤＸレジデンス学芸大学 不動産信託受益権（注 2） 750,000
T-88 ＫＤＸレジデンス蒲田南 不動産信託受益権（注 2） 1,918,300
T-89 ＫＤＸレジデンス吉祥寺 不動産信託受益権（注 2） 621,000
T-90 ＫＤＸレジデンス三鷹 不動産信託受益権（注 2） 2,530,000
T-91 ＫＤＸレジデンス中延 不動産信託受益権（注 2） 830,000
居住用施設 小計 6,649,300
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前 不動産信託受益権 2,390,000
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口 不動産信託受益権 2,570,000
宿泊施設 小計 4,960,000
合計 11,609,300
（2）売買契約締結日： 2020年2月10日
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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（3）取得予定日： 2020年2月27日 T-87 ＫＤＸレジデンス学芸大学
2020年3月2日 T-88 ＫＤＸレジデンス蒲田南
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口
2020年3月13日 T-89 ＫＤＸレジデンス吉祥寺（注4）
2020年6月30日 T-90 ＫＤＸレジデンス三鷹（注4）
2020年8月3日 T-91 ＫＤＸレジデンス中延（注4）
ただし、本7物件のうち、T-87、T-88、A-1及びA-2に関する上記取得予定日は、本
日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の発
行価格等決定日が2020年2月19日の場合の取得予定日です。発行価格等決定日に
応じて取得予定日は以下のとおりとなります。
発行価格等決定日 取得予定日 取得予定資産
2020 年 2 月 28 日 T-87
① 2020 年 2 月 20 日
2020 年 3 月 2 日 T-88、A-1、A-2
② 2020 年 2 月 21 日 2020 年 3 月 2 日 T-87、T-88、A-1、A-2
③ 2020 年 2 月 25 日 2020 年 3 月 3 日 T-87、T-88、A-1、A-2
（4）売主： 後記「5.売主の概要」をご参照ください。
（5）取得資金： 本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の
一般募集による新投資口発行の手取金、借入金（注5）及び自己資金
（6）決済方法： 取得日に全額支払
（7）貸借先： 後記「3.取得予定資産及び貸借予定の概要」をご参照ください。
（8）賃貸借契約締結予定日： 取得予定日と同日
（注1） 本投資法人は、 本取得に併せて取得予定資産の名称を変更することを予定しています。 本日現在の取得予定資産
の名称の開示については売主の同意が得られていないため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。
（注2） T-87、T-88、T-89、T-90及びT-91は、本投資法人による取得時までに三井住友信託銀行株式会社(T-88、T-89及
びT-90)又は、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社(T-87及びT-91)を各信託受託者として信託した上で、当該信託の信
託受益権の譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。以下同じです。
（注3） 「取得予定価格」には、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約に記載された各信託受益権の売買金額（取得
経費、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。）を千円未満を切り捨てて記
載しています。以下同じです。
（注4） T-89、T-90及びT-91に関する信託受益権売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督
指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等（投資法人が行う不動産等の売買契約のう
ち、先日付での売買契約であって、契約締結から1ヶ月以上経過した後に不動産等の決済・物件引渡しを行うこ
とを条件としているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。解約条項の内
容等につきましては、後記「4.フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務へ
の影響」をご参照ください。
（注5） 借入金の詳細については、決定次第お知らせします。
2．取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、資産規模の成長と安定した収益の確保を
実現するポートフォリオの分散と充実を図るため、本7物件の取得を決定しました。
なお、本 7 物件のうち、T-88、T-89 及び T-90 については、本日現在建築中であり、竣工していません
が、建物が竣工した後に信託した上で、当該信託の信託受益権の譲渡を受ける旨を売主との間で合意して
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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います。また、各物件とも概ね 3 ヶ月から 6 ヶ月を目途に安定稼働を見込んでおり、後記「物件特性」に
記載のとおり中長期的に安定した賃貸需要が見込まれるものと、本投資法人は判断し、ポートフォリオの
質の向上に資する希少性の高い新築物件であるため取得を決定しました。
本投資法人は、「人が居住・滞在する空間」である賃貸住宅等の居住用施設、老人ホーム等のヘルスケ
ア施設及びホテル等の宿泊施設の3つのアセットタイプへ投資を行います。今後につきましても、社会・経
済構造の変化を的確に把握の上、 「柔軟性」と「機動性」をもった不動産投資運用を通じ、それぞれのアセ
ットタイプが有する特性を活かしながら、安定した賃貸収益の獲得と資産規模の着実な成長を実現し、投
資主価値の最大化を目指します。
なお、本投資法人は本7物件の取得に併せ、本投資法人の定めるテナントの選定基準に関する事項に基づ
き（当該選定基準の詳細は、2019年10月29日付「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する
報告書」をご参照ください。）、本7物件の賃貸先を選定しています。
また、本7物件の取得にあたっては、後記「3.取得予定資産及び貸借予定の概要」に記載する各物件の物
件特性等を評価し、取得を決定しています。なお、ESGに関する取組みとして、T-87及びT-91は、取得後に
共用部の照明をLED に変更することを計画しています。
3．取得予定資産及び貸借予定の概要
（T-87）ＫＤＸレジデンス学芸大学
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス学芸大学
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2020 年 2 月 27 日から 2030 年 2 月 28 日
所 在 地 （ 注 1 ） 東京都目黒区鷹番二丁目 4 番 3 号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 383.91 ㎡
土 地 用 途 地 域 第一種中高層住居専用地域／近隣商業地域
（ 注 2 ）
建 蔽 率 60％／80％
容 積 率 （ 注 2 ） 200％／300％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 1,031.34 ㎡
竣 工 年 月 2003 年 4 月
建 物 用 途 共同住宅
タ イ プ （ 注 3 ） スモール・ファミリー
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
賃 貸 可 能 戸 数 23 戸
設 計 会 社 株式会社ヒューマン・ハウジング
施 工 会 社 株式会社福田組
建 築 確 認 機 関 東京都目黒区
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 （ 注 4 ） 7.42％
取 得 予 定 価 格 750,000 千円
（ 注 5 ）
鑑 定 評 価 額 828,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
テ ナ ン ト の 内 容 （2019 年 10 月末日現在）
テナントの総数（注 6） 1
総 賃 料 収 入（注 7） 2,877 千円
敷金 ・ 保証金（注 8） 1,608 千円
賃 貸 戸 数（注 9） 22 戸
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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賃 貸 面 積（注 10） 783.62 ㎡
賃貸可能面積 （ 注 1 1 ） 820.01 ㎡
稼 働 率 （ 注 12 ） 95.6％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社（注 13） 東急住宅リース株式会社（予定）
マスターリース会社（注 14） 東急住宅リース株式会社（予定）
マスターリース種別（注 15） パススルー
契 約 期 間（注 16） 2020 年 2 月 27 日から 2021 年 2 月 26 日まで（予定）
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
本物件が所在する目黒区鷹番は、江戸時代、将軍家が鷹狩りを行う場
所（鷹場）として整備された六筋のうちの一つである目黒筋の鷹場に
監視や管理をする番所である「鷹番」が置かれたことが地名の由来と
も言われています。1923 年に東急目蒲線（現在の目黒線） 、1927 年の
同東横線の開通を契機に、大正から昭和にかけて急速に都市化が進展
し、現在は都内でも有数の高級住宅街として知られる地位の高いエリ
アです。本物件は、東急東横線「学芸大学」駅から徒歩約 6 分に位置
物 件 特 性
する 30 ㎡台の 1R 及び 1K を中心としたスモール・ファミリータイプ
の物件です。ターミナル駅である「渋谷」駅まで約 6 分、 「池袋」駅ま
で約 23 分でアクセス可能と都心のビジネス 商業エリアへの交通利便
・
性に優れており、 「学芸大学」 駅周辺の商店街にはスーパーマーケット
や銀行等の生活利便施設も整っており、都心へ通勤する単身者、夫婦
世帯からの安定した需要が見込まれるものと、本投資法人は判断して
います。
（注1） 「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、番地住所による建物住所又は登記
簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一の建物所在地）を記載しています。なお、本日現在建
物が未竣工の場合には、土地の地番を記載しています。以下同じです。
（注2） 「建蔽率」及び「容積率」には、都市計画で定められる指定建蔽率又は都市計画で定められる指定容積率
（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。以下同じです。
（注3） 「タイプ」には、本物件における主たる住戸が以下に記載のシングルタイプ、スモール・ファミリータイ
プ又はファミリータイプのいずれに該当するかの別を記載しています。以下同じです。ただし、T-88から
T-90までについては、本日現在建築中であり、建物が竣工していないため、かかるT-88からT-90までの「タ
イプ」は、いずれも本日現在の予定であり、今後変更される可能性があります。
シングルタイプ （主として単身世帯 スモール・ファミリータイプ（主と ファミリータイプ （主として 3 人以
を対象とする住宅） して夫婦世帯及び乳幼児等がいる 上の家族世帯を対象とする住宅）
家族世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積
が 18 ㎡以上 30 ㎡未満であり、か が 30 ㎡以上 60 ㎡未満であり、か が 60 ㎡以上であり、かつ、賃貸
つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 20 つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 15 可能戸数が 1 棟当たり 5 戸以上で
戸以上であるもの。 戸以上であるもの。 あるもの。
（注4） 「地震PML値」は、SOMPOリスクマネジメント株式会社が2019年12月付で作成した地震PML評価報告書（レベ
ル2）に基づき記載しています。以下同じです。
（注5） 「鑑定評価額」の価格時点は、2019年12月1日です。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、国土交通省
が定める不動産鑑定評価基準において2014年11月1日（2014年5月1日一部改正）に施行された「未竣工建物
等鑑定評価」を実施しています。以下同じです。
（注6） 「テナントの総数」には、本投資法人による取得予定資産の取得日以降に予定されているテナントの総数
を記載しており、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結される予定である場合、テナン
ト総数を「1」として記載しています。以下同じです。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」と記
載しています。
（注7） 「総賃料収入」には、マスターリース種別が「パススルー」の場合には、実際にエンドテナントとの間で締
結されている賃貸借契約上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。ただし、賃貸借契約上、賃料に駐車
場使用料等附属施設の使用料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。 ）の合計額、またマス
ターリース種別が「賃料保証」の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付し
た賃貸借契約書上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。ただし、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料
等附属施設の使用料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。 ）を記載しており、千円未満を
切り捨てて記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」と記載しています。以下同じ
です。
（注8） 「敷金・保証金」には、マスターリース種別が「パススルー」の場合には、実際にエンドテナントとの間で
締結されている賃貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等 （住宅等の敷金・保証金等の合計。
ただし、賃貸借契約上、住宅等の敷金・保証金等に駐車場等附属施設の敷金・保証金等が含まれている場
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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合には、これを含みます。）の合計額を記載しています。ただし、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償
却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マス
ターリース種別が「賃料保証」の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付し
た賃貸借契約書に基づく敷金・保証金等の残高を表示しています。ただし、異なるマスターリース種別の
契約が締結されている場合には、「パススルー」敷金・保証金等及び「賃料保証」敷金・保証金等の合計額
を記載しており、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」
と記載しています。以下同じです。
（注9） 「賃貸戸数」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸
している戸数を記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」と記載しています。以下
同じです。
（注10） 「賃貸面積」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている部分につ
いて、賃貸借契約書に表示された面積を記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」
と記載しています。以下同じです。
（注11） 「賃貸可能面積」には、本物件に係る建物の賃貸が可能な床面積（本物件に関して複数の建物が存在する
場合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、賃貸借契約書に表示されているもの（稼働して
いない床面積については、直近に当該床面積が稼働していた時点での賃貸借契約における契約賃貸面積、
若しくは建物竣工図等をもとに算出した面積）を記載しています。以下同じです。
（注12） 「稼働率」には、本物件における賃貸可能面積に占める賃貸面積（契約ベース）の割合を、小数第2位を四
捨五入して記載しています。なお、本日現在建物が未竣工の場合には、「-」と記載しています。以下同じ
です。
（注13） 「ＰＭ会社」は、本物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結し又は締結する予定のプロパティ・
マネジメント会社を記載しています。以下同じです。
（注14） 「マスターリース会社」は、本物件についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定のマスターリ
ース会社を記載しています。以下同じです。
（注15） 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるも
のについて「パススルー」、賃料保証のあるマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるもの
について「賃料保証」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締結してい
る若しくは締結予定である場合又はエンドテナントがいない場合については「－」と記載しています。以
下同じです。
（注16） 取得予定日が変更された場合には、当該変更後の取得予定日が契約期間の始期となります。以下同じです。
（T-88）ＫＤＸレジデンス蒲田南
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス蒲田南
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2020 年 3 月 2 日から 2030 年 3 月 31 日
所 在 地 東京都大田区南六郷三丁目 9 番 4(地番)
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 1,133.06 ㎡（注 1）
土 地 用 途 地 域 準工業地域
建 蔽 率 60％
容 積 率 200％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 2,781.82 ㎡（注 2）
竣 工 年 月 2020 年 2 月（注 3）
建 物 用 途 共同住宅（注 2）
タ イ プ シングル
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造 5 階建（注 2）
賃 貸 可 能 戸 数 80 戸（注 2）
設 計 会 社 株式会社グローバン企画
施 工 会 社 住協建設株式会社
建 築 確 認 機 関 ユーディーアイ確認検査株式会社（注 4）
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 3.48％
取 得 予 定 価 格 1,918,300 千円
鑑 定 評 価 額 2,090,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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テ ナ ン ト の 内 容
テ ナ ン ト の 総 数 -
総 賃 料 収 入 -千円
敷 金 ・ 保 証 金 -千円
賃 貸 戸 数 -戸
賃 貸 面 積 -㎡
賃 貸 可 能 面 積 2,203.87 ㎡（注 2）
稼 働 率 -％（注 5）
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
契 約 期 間 2020 年 3 月 2 日から 2021 年 3 月 1 日まで（予定）
そ の他特筆すべき事 項 該当事項はありません。
一説によると、かつての八幡塚、高畑、古川、町屋、道塚、雑色の
6 村が、 「六郷村」という一つの村であったことが本物件の所在す
る「六郷」という地名の由来とも言われています。関東大震災後、
昭和 3 年（1928 年）の内務省の工場地域指定により急速に工場が
進出し、 近年移転した工場跡地への住宅整備が進んでいるエリアで
す。本物件は、京浜急行電鉄本線「雑色」駅から徒歩約 10 分に位
置し、 「雑色」 駅から 「羽田空港国際線ターミナル」 駅まで約 14 分、
物 件 特 性 本物件から徒歩 1 分の京浜急行バス 「六郷小学校」バス停から羽田
空港まで直通で約 30 分と羽田空港関係者の住まいや社宅としての
法人需要が見込まれる特殊性の高いエリアにあります。 「雑色」駅
から「品川」駅まで約 13 分、 「東京」駅まで約 31 分と中心部への
交通利便性も高く、駅前にはスーパーや「雑色商店街」等の生活利
便施設が揃っており、 羽田空港関係者に加え、 都心へ通勤する単身
層、 夫婦世帯、 家族世帯による安定した賃貸需要が見込まれるもの
と、本投資法人は判断しています。
（注1） 本物件の敷地の一部（約21.72㎡）を私道として提供する予定です。
（注2） 本物件の建物は本日現在未竣工のため、 「延床面積（建物）、
」「構造・階数」及び「用途」は、確認済証に基
づいて記載しています。また、 「賃貸可能戸数」及び「賃貸可能面積」は本日現在の予定を記載しています。
かかる内容については、設計又は工事の状況の変更等に応じて将来変更される可能性があります。
（注3） 本物件は2020年2月竣工予定の開発型物件であり、本物件の建物は本日現在建築中です。本物件の建物の建
設工事の進捗によっては、竣工及び取得の予定が変更される場合があります。
（注4） 本物件の建物は本日現在未竣工のため、 「建築確認機関」は、確認済証記載の建築確認機関を記載していま
す。
（注5） シングルタイプ69戸について、国内の事業会社と売主との間で2020年3月1日を始期とする建物賃貸借予約
契約が締結されています。 当該建物賃貸借契約の効力発生を前提とした、 2020年3月1日時点の想定稼働率は
79.6％です。
（T-89）ＫＤＸレジデンス吉祥寺
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス吉祥寺
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2020 年 3 月 13 日から 2030 年 3 月 31 日
所 在 地 東京都武蔵野市吉祥寺東町一丁目 354 番 12 (地番)
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 282.77 ㎡（注 1）
土 地 用 途 地 域 第一種中高層住居専用地域
建 蔽 率 60％
容 積 率 200％
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 782.15 ㎡（注 2）
竣 工 年 月 2020 年 2 月（注 3）
建 物 用 途 共同住宅（注 2）
タ イ プ スモール・ファミリー
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造地下 1 階付地上 4 階建（注 2）
賃 貸 可 能 戸 数 21 戸（注 2）
設 計 会 社 株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
施 工 会 社 徳倉建設株式会社
建 築 確 認 機 関 日本建物評価機構株式会社（注 4）
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 7.62％
取 得 予 定 価 格 621,000 千円
鑑 定 評 価 額 650,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
テ ナ ン ト の 内 容
テ ナ ン ト の 総 数 -
総 賃 料 収 入 -千円
敷 金 ・ 保 証 金 -千円
賃 貸 戸 数 -戸
賃 貸 面 積 -㎡
賃 貸 可 能 面 積 665.39 ㎡（注 2）
稼 働 率 -％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 東急住宅リース株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 東急住宅リース株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
契 約 期 間 2020 年 3 月 13 日から 2021 年 3 月 12 日（予定）
そ の他特筆すべき事 項 日まで（予定）
該当事項はありません。
江戸時代、 小石川水道橋外にあった吉祥寺門前町の住人が明暦の大
火の被害によりこの地に移住し名づけたとされる「吉祥寺」は、明
治時代以降開発が進み、 商業環境と豊かな居住環境が調和した居住
地として人気のある地位の高い地域です。本物件は、JR 中央本線・
京王井の頭線 「吉祥寺」 駅から徒歩約 14 分の距離に位置し、 「新宿」
駅まで約 14 分、 「東京」駅まで約 28 分と都心の商業施設やオフィ
ス街へのアクセスが良好な交通利便性の高い立地にあります。
物 件 特 性
周辺は、 「吉祥寺サンロード商店街」等の商店街と大規模店舗の共
存による回遊性の高い商業集積地であり、また日本さくら名所 100
選に選定されている「井の頭恩賜公園」や「善福寺公園」等の豊か
な自然環境を有しています。 こうした高い生活利便性と良好な生活
環境を兼ね備えた立地であることから、 都心に通勤する単身世帯又
は夫婦世帯からの幅広い賃貸需要が見込まれるものと、 本投資法人
は判断しています。
（注1） 本物件の敷地の一部（約6.1㎡）を私道として提供しています。
（注2） 本物件の建物は本日現在未竣工のため、 「延床面積（建物）、
」「構造・階数」及び「用途」は、確認済証に基
づいて記載しています。また、 「賃貸可能戸数」及び「賃貸可能面積」は本日現在の予定を記載しています。
かかる内容については、設計又は工事の状況の変更等に応じて将来変更される可能性があります。
（注3） 本物件は2020年2月竣工予定の開発型物件であり、本物件の建物は本日現在建築中です。本物件の建物の建
設工事の進捗によっては、竣工及び取得の予定が変更される場合があります。
（注4） 本物件の建物は本日現在未竣工のため、 「建築確認機関」は、確認済証記載の建築確認機関を記載していま
す。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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（T-90）ＫＤＸレジデンス三鷹
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス三鷹
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2020 年 6 月 30 日から 2030 年 6 月 30 日
所 在 地 東京都三鷹市下連雀四丁目 250 番 4、 同 6、 同 8（地番）
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 541.88 ㎡（注 1）
土 地 用 途 地 域 商業地域
建 蔽 率 80％
容 積 率 500％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 3,232.50 ㎡（注 2）
竣 工 年 月 2020 年 5 月（注 3）
建 物 用 途 共同住宅・サービス業を営む店舗・事務所（注 2）
タ イ プ スモール・ファミリー
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造 12 階建（注 2）
賃 貸 可 能 戸 数 51 戸(店舗 2 戸・事務所 5 戸含む)（注 2）
設 計 会 社 株式会社イクス・アーク都市設計一級建築士事務所
施 工 会 社 多田建設株式会社
建 築 確 認 機 関 ハウスプラス確認検査株式会社（注 4）
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 3.69％
取 得 予 定 価 格 2,530,000 千円
鑑 定 評 価 額 2,810,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
テ ナ ン ト の 内 容
テ ナ ン ト の 総 数 -
総 賃 料 収 入 -千円
敷 金 ・ 保 証 金 -千円
賃 貸 戸 数 -戸
賃 貸 面 積 -㎡
賃 貸 可 能 面 積 2,631.45 ㎡（注 2）
稼 働 率 -％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
契 約 期 間 2020 年 6 月 30 日から 2021 年 6 月 29 日まで（予定）
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
明治 22 年（1889 年）に成立した三鷹村の合併元の 10 か村が、江
戸時代に世田谷領・府中領・野方領の「三領」にまたがる「鷹場」
の村であったという三領説が地名の由来といわれる「三鷹」は、戦
後間もない昭和 25 年（1950 年）の単独市制の施行から都市化が進
物 件 特 性 みました。太宰治、山本有三ら文豪が過ごした地としても名高く、
「井の頭恩賜公園」や「風の散歩道」を始め豊かな自然を備えた、
文化と自然の風土を併せ持つ地位の高いエリアです。 本物件は、JR
中央本線「三鷹」駅から徒歩約 11 分の距離に位置し、 「新宿」駅ま
で中央線快速を利用し約 14 分、 「東京」駅まで約 30 分と都心のビ
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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ジネス・商業エリアへの交通利便性に優れ、 駅周辺の複数の複合商
業施設、
「三鷹中央通り商店会」 などの生活利便施設も整っており、
都心へ通勤する夫婦世帯、家族世帯からの安定した需要が見込まれ
るものと、本投資法人は判断しています。
（注1） 地番250番8（19.58㎡）は舗装通路の一部として利用されています。
（注2） 本物件の建物は本日現在未竣工のため、 「延床面積（建物）、
」「構造・階数」及び「用途」は、確認済証に基
づいて記載しています。また、 「賃貸可能戸数」及び「賃貸可能面積」は本日現在の予定を記載しています。
かかる内容については、設計又は工事の状況の変更等に応じて将来変更される可能性があります。
（注3） 本物件は2020年5月竣工予定の開発型物件であり、本物件の建物は本日現在建築中です。本物件の建物の建
設工事の進捗によっては、竣工及び取得の予定が変更される場合があります。
（注4） 本物件の建物は本日現在未竣工のため、 「建築確認機関」は、確認済証記載の建築確認機関を記載していま
す。
（T-91）ＫＤＸレジデンス中延
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス中延
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2020 年 8 月 3 日から 2030 年 8 月 31 日
所 在 地 東京都品川区中延六丁目 6 番 1 号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 304.14 ㎡
土 地 用 途 地 域 近隣商業地域
建 蔽 率 80％
容 積 率 300％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 1,048.45 ㎡
竣 工 年 月 2008 年 5 月
建 物 用 途 共同住宅・店舗
タ イ プ シングル
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
賃 貸 可 能 戸 数 32 戸（店舗 2 戸含む）
設 計 会 社 一級建築士事務所株式会社千葉設計
施 工 会 社 醍醐建設株式会社
建 築 確 認 機 関 東京都品川区
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 6.53％
取 得 予 定 価 格 830,000 千円
鑑 定 評 価 額 897,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
テ ナ ン ト の 内 容 （ 注 ） （2019 年 10 月末日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 1
総 賃 料 収 入 3,157 千円
敷 金 ・ 保 証 金 6,309 千円
賃 貸 戸 数 29 戸
賃 貸 面 積 614.77 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 845.78 ㎡
稼 働 率 72.7％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 東急住宅リース株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 東急住宅リース株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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契 約 期 間 2020 年 8 月 3 日から 2021 年 8 月 2 日まで（予定）
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
一説によると、1559 年（永禄 2 年）の「小田原衆所領役帳」に「荏
原郷中之部品川筋」 といった記述が残っていることから、 荏原の中
部地域の示す意味で名づけられたとされる「中延」は、昭和初期以
降市街化が進み、 近隣型商店街と住宅地が連担する生活利便性の高
い地域です。本物件は、東急大井町線・都営地下鉄浅草線「中延」
駅から徒歩 6 分の距離に位置し、 「日本橋」駅まで都営浅草線利用
で約 20 分と都心の商業施設やオフィス街へのアクセスが良好な交
物 件 特 性
通利便性の高い立地にあります。周辺は、本物件前面道路の「三間
通り」が属する「荏原町商店街」や近隣の「中延商店街」等が近接
し日用品店や生活利便施設が揃っている他、 「立会川緑道」や「源
氏前公園」 等の豊かな自然環境を有しています。 こうした高い生活
利便性と良好な生活環境を兼ね備えた立地であることから、 都心に
通勤する単身世帯からの幅広い賃貸需要が見込まれるものと、 本投
資法人は判断しています。
（注） 本物件1階の店舗区画について、国内の個人と売主との間で2019年12月1日を始期とする建物賃貸借契約が締
結されていますが、2019年10月末日現在において、賃貸開始前のため、テナントの内容には含まれていませ
ん。
（A-1）ホテルリブマックス東京大塚駅前
物 件 名 称 ホテルリブマックス東京大塚駅前
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2019年4月12日から2030年3月31日
所 在 地 東京都豊島区南大塚三丁目44番12号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 326.71㎡
土 地 用 途 地 域 商業地域
建 蔽 率 80％
容 積 率 500％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 1,656.19㎡（注）
竣 工 年 月 2018年10月
建 物
用 途 ホテル・店舗
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
客 室 数 ／ 店 舗 74 室／1 区画
設 計 会 社 株式会社イクス・アーク都市設計一級建築士事務所
施 工 会 社 奈良建設株式会社
建 築 確 認 機 関 株式会社グッド・アイズ建築検査機構
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 2.92％
取 得 予 定 価 格 2,390,000千円
鑑 定 評 価 額 2,440,000千円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
テ ナ ン ト の 内 容 （2019年10月末日現在）
テナントの総数 1
テ ナ ン ト 株式会社リブ・マックス（注2）
総 賃 料 収 入 テナントの同意を得られていないため非開示としています。
敷 金 ・ 保 証 金 賃料の2ヶ月分相当額
賃 貸 面 積 1,660.21㎡
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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賃 貸 可 能 面 積 1,660.21㎡
稼 働 率 100.0％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
契約形態 普通借家契約（固定賃料）
契約期間 2018年10月31日から2038年10月30日
賃 貸 借 の 概 要 期間満了時の更新 2年間(自動更新)
(ホテル部分) 賃料の改定 賃貸借開始日から5年間は賃料改定不可
中途解約 賃貸借開始日から10年間は解約不可
その他 －
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
本物件は、JR山手線「大塚」駅から徒歩約3分の距離に位置する宿泊
特化型ホテルです。本物件の存する「大塚」駅周辺は、幹線道路沿い
に中規模オフィスビルや店舗付オフィスビルが立ち並び、 その背後に
は、 飲食店舗やサービス型店舗が集積する繁華性の高い商業地域が形
成されている上、 現在も北口駅前広場で整備工事が計画されているな
ど、駅周辺における今後の活性化が期待される地域です。 「池袋」駅
へは「大塚」駅からJR山手線利用で1駅約3分であり、本物件から徒歩
物 件 特 性
約6分にある東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から都心の地下鉄網も
利用可能で、 都心の商業施設やオフィス街へのアクセスが良好な交通
利便性の高い立地にあります。客室タイプは、シングル66室、ツイン
8室の計74室であり、ターミナル駅及びオフィスエリア、観光地各所
からの良好な接近性より、 ビジネス利用向けの顧客をメインターゲッ
トにレジャー利用向けの顧客も含む安定的な需要が見込まれるもの
と、本投資法人は判断しています。
（注1） 本物件には、ゴミ置場（9.83㎡）の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。
（注2） テナントには宿泊施設のオペレーターを記載しています。
（A-2）ホテルリブマックス横浜駅西口
物 件 名 称 ホテルリブマックス横浜駅西口
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2019年1月31日から2030年3月31日
所 在 地 神奈川県横浜市西区北幸二丁目10番32号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 377.68㎡
土 地 用 途 地 域 商業地域
建 蔽 率 80％
容 積 率 500％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 1,996.93㎡
竣 工 年 月 2018年11月
建 物
用 途 ホテル・店舗
構 造 ・ 階 数 鉄骨造陸屋根10階建
客 室 数 ／ 店 舗 123 室／1 区画
設 計 会 社 松寿設計コンサルティング一級建築士事務所
施 工 会 社 日本建設株式会社
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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建 築 確 認 機 関 株式会社国際確認検査センター
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 5.31％
取 得 予 定 価 格 2,570,000千円
鑑 定 評 価 額 2,670,000千円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
テ ナ ン ト の 内 容 （2019年10月末日現在）
テナントの総数 1
テ ナ ン ト 株式会社リブ・マックス（注）
総 賃 料 収 入 テナントの同意を得られていないため非開示としています。
敷金 ・ 保証金 賃料の2ヶ月分相当額
賃 貸 面 積 1,997.18㎡
賃 貸 可 能 面 積 1,997.18㎡
稼 働 率 100.0％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
契約形態 普通借家契約（固定賃料）
契約期間 2018年11月30日から2038年11月29日
期間満了時の更新 2年間(自動更新)
賃 貸 借 の 概 要
賃料の改定 賃貸借開始日から5年間は賃料改定不可
中途解約 賃貸借開始日から10年間は解約不可
その他 －
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
本物件は、JR・私鉄・地下鉄の6社局が乗り入れるターミナル駅であ
る「横浜」駅から徒歩約8分の距離に位置する宿泊特化型ホテルです。
本物件の存する「横浜」駅周辺地区は、駅前に大規模商業施設が集積
し、 幹線道路沿いには、 中高層のオフィスビルや店舗付オフィスビル、
ビジネスホテルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域が形成されている
上、 「横浜」駅周辺大改造計画（エキサイトよこはま22）に基づき、複
数の再開発計画が進行中であり、 今後益々の駅周辺の活性化が期待さ
物 件 特 性 れる地区です。 「横浜」駅からは「新横浜」駅まで約20分、 「東京」駅
まで約30分、 「羽田空港国内線ターミナル」駅まで約30分等、主要交
通機関へのアクセスの利便性は良好です。 客室タイプは、 シングル106
室、 ツイン15室、 ユニバーサル2室の計123室であり、 「横浜」 駅を起点
とする首都圏主要ビジネスエリア及び横浜市内のビジネスエリア、 観
光地各所へのアクセスが良好であることから、 ビジネス利用向けの顧
客をメインターゲットにレジャー利用向けの顧客も含む安定的な需
要が見込まれるものと、本投資法人は判断しています。
（注） テナントには宿泊施設のオペレーターを記載しています。
4．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本7物件のうち（T-89）ＫＤＸレジデンス吉祥寺、（T-90）ＫＤＸレジデンス三鷹及び（T-91）ＫＤＸ
レジデンス中延に係る信託受益権売買契約（以下「本契約」と総称します。）については、金融庁の定
める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミ
ットメント等に該当します。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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本契約においては、当事者のいずれかが当該契約の条項に違反（表明保証事項が真実でないことを含
みます。）し、かかる違反により当該契約の目的を達成することができない場合、その相手方は原則と
して当該契約を解除することができ、違約金として、売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除い
た金額の、 （T-89）ＫＤＸレジデンス吉祥寺及び（T-91）ＫＤＸレジデンス中延については5％相当額、
（T-90）ＫＤＸレジデンス三鷹については20％相当額をそれぞれ請求することができるとされています。
ただし、T-89及びT-91の本契約については、本投資法人の売買代金支払義務は、本投資法人が本物件の
売買代金の資金調達を完了したことを条件として効力を生ずるものとされています。仮に、本投資法人
が売買実行日までに本物件の取得に必要な資金を調達できなかった場合でも、本契約上、本投資法人の
義務違反を構成せず、本投資法人が売主に対し違約金の支払義務や損害賠償責任を負うことはありませ
ん。よって、資金調達が完了できずフォワード・コミットメント等を履行できない場合であっても、そ
のことが本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。なお、T-90の本契約
においては上記のような効力発生条件は規定されていませんが、本投資法人はT-90の本契約を履行する
ために必要な手許資金を十分に有していることから、仮に、本投資法人が売買実行日までに本物件の取
得に必要な新たな資金を調達できなかった場合でも、フォワード・コミットメント等を履行できない可
能性は低いと考えています。
5．売主の概要
（T-87）ＫＤＸレジデンス学芸大学
名称 株式会社パインランド
所在地 大阪市北区堂島浜一丁目4番16号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 松島 裕二郎
事業内容 不動産の所有、売買、賃貸及び仲介他
資本金 50百万円（2019年12月20日現在）
設立年月日 1991年7月15日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 売主の意向により非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係はあり
資本関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき資本関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係はあり
人的関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係はあり
取引関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。
売主は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後
関連当事者への の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等及
該当状況 び本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部利害関係取引規程に定める
利害関係者に該当しません。
（T-88）ＫＤＸレジデンス蒲田南
名称 住協建設株式会社
所在地 埼玉県狭山市狭山台四丁目27番38号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 安永 久人
1. 土木、建築工事の設計、施工、施工管理、監理、請負
事業内容
2. とび、土工、コンクリート工事の設計、施工、施工管理、監理、請負
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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3. 不動産の売買・仲介・管理及び賃貸 他
資本金 100百万円（2019年12月20日現在）
設立年月日 1982年7月1日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 売主の意向により非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係はあり
資本関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき資本関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係はあり
人的関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係はあり
ませんが、本投資法人・本資産運用会社は売主の親会社である株式会社住協
ホールディングス （その子会社である株式会社住協及び売主を含み、 「サ
以下
取引関係 ポート会社」といいます。）との間でサポート会社が保有する物件等の売却
情報提供に関するサポート契約を締結しています。また、本投資法人・本資
産運用会社の関係者及び関係会社と売主の関係者及び関係会社には記載すべ
き取引関係はありません。
関連当事者への 売主は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のレジデンシャル・リ
該当状況 ート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
（T-89）ＫＤＸレジデンス吉祥寺
名称 株式会社新興ホールディングス
所在地 東京都墨田区江東橋三丁目13番1号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 長 慶太
事業内容 不動産の所有、管理及び賃貸 他
資本金 3百万円（2019年12月19日現在）
設立年月日 2017年7月31日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 売主の意向により非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係はあり
資本関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき資本関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係はあり
人的関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係はあり
取引関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への 売主は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のレジデンシャル・リ
該当状況 ート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
（T-90）ＫＤＸレジデンス三鷹
取得予定資産（T-90)の売主は国内の事業会社ですが、当該事業会社より名称等の開示について同意
を得られなかったため、詳細については非開示とします。なお、当該事業会社は、本投資法人又は本資
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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産運用会社と特別な利害関係にある者に該当いたしません。
（T-91）ＫＤＸレジデンス中延
取得予定資産（T-91)の売主は国内の事業会社ですが、当該事業会社より名称等の開示について同意
を得られなかったため、詳細については非開示とします。なお、当該事業会社は、本投資法人又は本資
産運用会社と特別な利害関係にある者に該当いたしません。
（A-1）ホテルリブマックス東京大塚駅前 及び（A-2）ホテルリブマックス横浜駅西口
名称 合同会社KHF4
所在地 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
代表社員 一般社団法人KRF5
代表者の役職・氏名
職務執行者 石本忠次
1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
事業内容 2. 不動産信託受益権の取得、保有、処分
3. 前各号に付帯する一切の業務
資本金 金100万円
設立年月日 2018年4月18日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 他の匿名組合出資者の同意を得られていないため非開示としています。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等であ
るケネディクス株式会社を基金の拠出者とする一般社団法人が売主の全
資本関係 出資持分を保有しています。
また、売主を営業者とする匿名組合出資持分について、ケネディクス株
式会社がその21.5％を保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関
係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係
人的関係
会社と当該会社の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありま
せん。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
係はありません。なお、ケネディクス株式会社の100％子会社であるケネ
取引関係
ディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社が売主との間でア
セット・マネジメント業務委託契約を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、投信法上の利害関係人等かつ本資産運用会社のレジデンシャ
該当状況 ル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。
6．物件取得者等の状況
（A-1）ホテルリブマックス東京大塚駅前
前所有者 前々所有者
会社名 合同会社KHF4 特別な利害関係にある者以外
本資産運用会社と特別な利 本資産運用会社のレジデンシャ
害関係にある者との関係 ル・リート本部利害関係取引規程
－
で定める利害関係者かつ投信法上
の利害関係人等
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
取得時期 2019年4月12日 －
取得価格 2,200,000,000円(税抜) －
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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（A-2）ホテルリブマックス横浜駅西口
前所有者 前々所有者
会社名 合同会社KHF4 特別な利害関係にある者以外
本資産運用会社と特別な利 本資産運用会社のレジデンシャ
害関係にある者との関係 ル・リート本部利害関係取引規程
－
で定める利害関係者かつ投信法
上の利害関係人等
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
取得時期 2019年1月31日 －
取得価格 所有者が1年を超えて所有してい
－
るため記載を省略します。
7．媒介の概要
（T-89） ＫＤＸレジデンス吉祥寺
名称 東急リバブル株式会社
所在地 東京都渋谷区道玄坂一丁目9番5号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 太田 陽一
媒介手数料 媒介者より同意を得られなかったため、非開示としています。
本投資法人・本資産運 媒介者は、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のレジデンシャル・
用会社との関係 リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
（T-90）ＫＤＸレジデンス三鷹については、媒介業者より名称等の開示について了承を得られていな
いため非開示とします。なお、当該媒介業者は投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のレジデン
シャル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
その他5物件(T-87、T-88、T-91、A-1及びA-2)の取得に係る取引に媒介はありません。
8．利害関係人等との取引
（A-1）ホテルリブマックス東京大塚駅前及び（A-2）ホテルリブマックス横浜駅西口の取得に係る取
引は、上記のとおり、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関
係者及び投信法上の利害関係人等との取引に該当します。このため、本資産運用会社は、レジデンシャ
ル・リート本部利害関係取引規程に則り、 本2物件の取得について、2020年2月7日開催のコンプライアン
ス委員会の審議・承認を経て、 2020年2月10日開催の運用委員会において本取得についての承認を決議、
更に、同日開催の投資法人役員会の審議を経て承認の決議及び当該決議に基づく本投資法人の執行役員
の同意を取得しています。なお、本資産運用会社は、本取得に関連する利害関係人等との取引に関しま
して、投信法の定めに従い本投資法人宛に書面の交付を行います。
9．耐震性等に関する事項
本投資法人は、（T-87）ＫＤＸレジデンス学芸大学、（T-88）ＫＤＸレジデンス蒲田南、（T-89）Ｋ
ＤＸレジデンス吉祥寺及び（T-91）ＫＤＸレジデンス中延に係る構造設計関連書類（構造計算書、構造
図面等）の故意の改ざん又は偽造の有無等の調査を行っており、その結果問題ないことを確認していま
す。なお、（T-90）ＫＤＸレジデンス三鷹、（A-1）ホテルリブマックス東京大塚駅前及び（A-2）ホテ
ルリブマックス横浜駅西口は、2007年6月に施行された建築基準法の改正に基づき指定構造計算適合性
判定機関による構造計算適合性判定を受けています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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構造計算適合性判定者：大和不動産鑑定株式会社
調査対象物件：（T-87）ＫＤＸレジデンス学芸大学、（T-88）ＫＤＸレジデンス蒲田南
（T-89）ＫＤＸレジデンス吉祥寺及び（T-91）ＫＤＸレジデンス中延
10．今後の見通し
本投資法人の2020年7月期（第17期：2020年2月1日～2020年7月31日）及び2021年1月期（第18期：2020
年8月1日～2021年1月31日）における運用状況及び分配金の見通しについては、本日付で公表しました
「2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の修正並びに2021年1月期の運用状況及び分配金の予
想に関するお知らせ」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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11．鑑定評価書の概要
物件名 ＫＤＸレジデンス学芸大学
鑑定評価額 828,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 828,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 863,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 42,319,154
可能総収益 43,675,722 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 1,356,568 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 7,945,262
維持管理費 1,525,219 BM 見積書、類似不動産の費用水準等を参考に査定
水道光熱費 442,805 類似不動産の費用水準等を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 1,186,106
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 726,110 MLPM 見積書に基づき査定
テナント募集費用等 1,265,861 MLPM 見積書、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 1,906,900 2019 年度課税明細書に基づき査定
損害保険料 45,878 保険資料等に基づき計上
その他費用 846,383 類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
34,373,892
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 31,957 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,610,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
32,795,849
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 3.8％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 813,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.9％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.0％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 802,000,000
土地比率 86.5％
建物比率 13.5％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格による
検証を行って、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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物件名 ＫＤＸレジデンス蒲田南
鑑定評価額 2,090,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同
収益価格 2,090,000,000
等に関連づけて試算
直接還元法による価格 2,120,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 100,705,000
可能総収益 102,093,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 1,388,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 14,994,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水
維持管理費 4,500,000
準等を参考に査定
水道光熱費 1,040,000 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 631,000
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を
PM フィー 1,553,000
参考に査定
テナント募集費用等 436,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 6,154,000 平成 31 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を
損害保険料 104,000
参考に計上
その他費用 576,000 インターネット関連費用等をその他費用として計上
(3)運営純収益
85,711,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 83,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,091,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
84,703,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 2,050,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.8％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 2,360,000,000
土地比率 72.9％
建物比率 27.1％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考
に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
19
物件名 ＫＤＸレジデンス吉祥寺
鑑定評価額 650,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 650,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 666,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 34,087,076
可能総収益 35,269,692 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 1,182,616 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 6,397,751
維持管理費 1,604,921 BM 見積書、類似不動産の費用水準等を参考に査定
水道光熱費 239,540 類似不動産の費用水準等を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 621,853
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 586,721 MLPM 見積書に基づき査定
テナント募集費用等 1,111,286 MLPM 見積書、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 1,687,500 2019 年度台帳記載事項証明書、類似事例に基づき査定
損害保険料 34,624 保険資料等に基づき計上
その他費用 511,306 類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
27,689,325
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 26,142 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 427,500
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
27,287,967
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.1％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 643,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 4.2％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.3％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 733,000,000
土地比率 72.0％
建物比率 28.0％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格による
検証を行って、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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物件名 ＫＤＸレジデンス三鷹
鑑定評価額 2,810,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同
収益価格 2,810,000,000
等に関連づけて試算
直接還元法による価格 2,840,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 139,485,000
可能総収益 144,146,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 4,661,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 19,052,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水
維持管理費 2,900,000
準等を参考に査定
水道光熱費 1,252,000 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 1,241,000
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を
PM フィー 2,264,000
参考に査定
テナント募集費用等 4,184,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 6,585,000 平成 31 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を
損害保険料 120,000
参考に計上
その他費用 506,000 インターネット関連費用等をその他費用として計上
(3)運営純収益
120,433,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 86,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,292,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
119,227,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.2％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 2,770,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.9％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.3％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 2,730,000,000
土地比率 71.3％
建物比率 28.7％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考
に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
21
物件名 ＫＤＸレジデンス中延
鑑定評価額 897,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 897,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 928,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 47,800,200
可能総収益 49,780,575 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 1,980,375 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 9,348,678
維持管理費 2,404,830 BM 見積書、類似不動産の費用水準等を参考に査定
水道光熱費 405,878 類似不動産の費用水準等を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 1,090,574
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 835,285 MLPM 見積書に基づき査定
テナント募集費用等 1,451,027 MLPM 見積書、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 2,156,100 2019 年度関係証明書に基づき査定
損害保険料 48,980 保険資料等に基づき計上
その他費用 956,004 類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
38,451,522
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 125,498 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,464,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
37,113,020
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 884,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 4.1％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 894,000,000
土地比率 85.2％
建物比率 14.8％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格による
検証を行って、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
22
物件名 ホテルリブマックス東京大塚駅前
鑑定評価額 2,440,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 2,440,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 2,500,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 110,797,488
可能総収益 110,797,488 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 0 賃貸借状況より利回りにおいて考慮した
(2)運営費用 10,488,726
維持管理費 0 現行賃貸借契約に基づき、賃借人負担のため計上しない
水道光熱費 0 現行賃貸借契約に基づき、賃借人負担のため計上しない
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 440,000
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 1,560,000 PM 見積書に基づき査定
現行賃貸借契約に基づき、セミマルチテナントのため計
テナント募集費用等 0
上しない
公租公課 7,621,700 2019 年度課税明細書に基づき査定
損害保険料 91,444 保険資料等に基づき計上
その他費用 775,582 収支実績、類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
100,308,762
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 411,312 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 880,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
99,840,074
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 2,420,000,000
(1～4 年度) 類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
3.9％ 象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
(5～9 年度)
割引率
4.0％
(10 年度以降)
4.1％
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 2,400,000,000
土地比率 80.7％
建物比率 19.3％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格による
検証を行って、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
23
物件名 ホテルリブマックス横浜駅西口
鑑定評価額 2,670,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 12 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 2,670,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 2,720,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 123,204,000
可能総収益 123,204,000 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 0 賃貸借状況より利回りにおいて考慮した
(2)運営費用 13,313,370
維持管理費 0 現行賃貸借契約に基づき、賃借人負担のため計上しない
水道光熱費 0 現行賃貸借契約に基づき、賃借人負担のため計上しない
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 540,000
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 1,560,000 PM 見積書に基づき査定
テナント募集費用等 0 現行賃貸借契約に基づき、一括賃貸借のため計上しない
公租公課 9,255,400 2019 年度課税明細書に基づき査定
損害保険料 109,910 保険資料等に基づき計上
その他費用 1,848,060 収支実績、類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
109,890,630
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 205,340 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,350,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
108,745,970
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 2,650,000,000
(1～4 年度) 類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
3.9％ 象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
(5～9 年度)
割引率
4.0％
(10 年度以降)
4.1％
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 2,620,000,000
土地比率 78.2％
建物比率 21.8％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格による
検証を行って、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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※参考(鑑定ＮＯＩ利回り＝上記鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価
格）
鑑定ＮＯＩ利回り
物件番号 取得予定資産の名称
（小数第2位を四捨五入）
T-87 ＫＤＸレジデンス学芸大学 4.6％
T-88 ＫＤＸレジデンス蒲田南 4.5％
T-89 ＫＤＸレジデンス吉祥寺 4.5％
T-90 ＫＤＸレジデンス三鷹 4.8％
T-91 ＫＤＸレジデンス中延 4.6％
A-1 ホテルリブマックス東京大塚駅前 4.2％
A-2 ホテルリブマックス横浜駅西口 4.3％
以 上
＜添付資料＞
参考資料1 取得予定資産の建物状況評価報告書の概要
参考資料2 取得予定資産の写真及び地図
参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧（本7物件取得後及びＫＤＸレジデンス泉中央譲渡後）
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書
並びに訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなされるようにお願いいたします。
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参考資料1 取得予定資産の建物状況評価報告書の概要
（単位：千円）
T-87 T-88 T-89 T-90 T-91
物件名 ＫＤＸレジデ ＫＤＸレジデ ＫＤＸレジデ ＫＤＸレジデ ＫＤＸレジデ
ンス学芸大学 ンス蒲田南 ンス吉祥寺 ンス三鷹 ンス中延
大和不動産 大和不動産
調査業者 －（注） －（注） －（注）
鑑定株式会社 鑑定株式会社
調査書年月 2019年12月 －（注） －（注） －（注） 2019年12月
今後12年間に必要と想
24,342 18,708 7,148 22,152 25,367
定される修繕費
再調達価格 230,100 601,800 171,400 698,000 244,000
A-1 A-2
ホテルリブマ ホテルリブ マ
物件名
ックス東京大 ックス横浜 駅
塚駅前 西口
大 和 不 動 産 鑑 大和不動産 鑑
調査業者
定株式会社 定株式会社
調査書年月 2020年1月 2020年1月
今後12年間に必要と想
11,707 20,583
定される修繕費
再調達価格 442,600 541,200
（注）T-88、T-89及びT-90の建物は未竣工のため、建物竣工後、本投資法人による取得予定資産の取得時までに大和不動
産鑑定株式会社による下記内容の再調査を実施する予定です。 なお、建物竣工後の当該調査により上記に記載の数
値は変更になる場合があります。
・本物件に関する関連法規適合状況調査
・建物の建築、設備に関する調査
・環境に関する調査
・短期・長期修繕計画の策定
・再調達価格の算出
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的とし
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参考資料2 取得予定資産の写真及び地図
T-87 ＫＤＸレジデンス学芸大学
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T-88 ＫＤＸレジデンス蒲田南
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T-89 ＫＤＸレジデンス吉祥寺
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資産