本日公表の
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
に関するプレスリリースについての補足説明資料
2019年2月4日
■売却益と売却益からの内部留保の積立額の推移 (注3)
（単位：百万円） 第13期 第14期 第15期 合計/残高
売却益 436 203 202 842
1口当たり分配金の成長 売却益からの
内部留保の積立額
136 94 0 230
継続的な公募増資を通じた物件取得により1口当たり分配金が成長
✓物件売却による分配金の上積み、売却益からの内部留保活用による分配金の平準化等の分配金マネジメントを通じ、
高い水準の分配金を3期連続して実現する見込み
4,026 4,030 4,030
（円） 今後も売却益の獲得と
4,000 そのマネジメントを通じ、
第13期売却益 第14期売却益 第15期売却益 売却益からの (注6)
内部留保残高
分配金の更なる成長を
からの分配金 からの分配金 からの分配金
253円/口 目指す
383円/口 125円/口 223円/口
3,900
消費増税の影響
3,813 22円/口
固都税効果等 固都税効果等
3,800 の一時的要因(注2) の一時的要因
147円/口 28円/口 3,791 •固都税効果等の一時的
要因は22円/口
3,758 3,779 •消費増税が生じた場合の
3,700 第16期における影響は、
22円/口の見込みであり、
第16期の1口当たり分配
金の計算上織込み済
3,643
3,600
一時的要因を
除く1口当たり
分配金 (注1)
3,500
3,400
0
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
（第13期） （第14期） （第15期） （第16期）
前回公募増資 本公募増資
（実績） （2018年7月） （予想） （2019年2月） （予想） （予想）
(注1) 「一時的要因を除く1口当たり分配金」とは、当該期の（予想）分配金額から、物件売却による売却益からの分配金への（予想）充当金額、及び固都税効果等の一時的要因を除いた金額をいいます。なお、2019年1月期（第14期）以降の金額については、本資料の日付現在における見込額であり、本投資法人が当該
金額を分配することを保証するものではありません。以下同じです。
(注2) 「固都税効果等の一時的要因」とは、物件取得年度の固都税が翌年から費用計上されるため費用化の時期が後ろ倒しになることにより生じる固都税効果、総資産額の変動により金額が変動する各報酬による影響、及び2019年1月期（第14期）中のプレザングラン大田多摩川の取得による影響によるものです。以下同じです。
(注3) 第14期及び第15期並びに「合計／残高」の「売却益」及び「売却益からの内部留保の積立額」については、本資料の日付現在における見込額であり、実際の金額は当該金額と異なる可能性があります。
(注4) 2019年1月期（第14期）については、当該期末の発行済投資口の総口数869,133口を前提に計算しています。 1
(注5) 2019年7月期（第15期）以降については、本日公表の新投資口の発行（36,500口）及びオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当に係る新投資口の発行（上限 1,825口） による新規発行予定口数が全て発行されること（以下「本発行」といいます。）を前提に計算しています。
(注6) 2020年1月期（第16期）における売却益からの内部留保の積立額の見込額（230百万円）を、本発行後の本投資法人の発行済投資口の総口数（907,458口）で除して算出しています。
2019年1月期（第14期）、2019年7月期（第15期）
及び2020年1月期（第16期）運用状況及び分配金の予想 （1/2）
用途別の不動産賃貸事業損益（注）
非繁忙期 繁忙期 非繁忙期
2019年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期
主な増減要因
（百万円） 予想 予想 前期比 予想 前期比
2物件売却による減収（-38）と既存物件の増収（+13） -24
賃貸事業収入 5,682 5,734 51 0.9% 5,739 5 0.1% 新規取得3物件の収益寄与 +76
礼金等の一時金収入及び原状回復費収入の増加 +45
その他賃貸事業収入 502 530 27 5.5% 493 -36 -6.8% 保険金収入等の減少（2019年1月期の台風等の影響による） -22
新規取得3物件の収益寄与 +5
居 賃貸事業費用
住 1,291 1,358 66 5.2% 1,317 -40 -3.0% 2019年1月期取得物件の固都税費用化開始 +31
（減価償却費を除く）
用 リーシング関連費用の増加 +39
施 NOI 4,894 4,906 12 0.3% 4,915 9 0.2% 新規取得3物件による増加（+11）と2物件売却による減少（-10） +1
設
既存物件の期中Capex工事実施等による増加 +7
減価償却費 980 985 5 0.6% 992 6 0.7% 新規取得3物件による増加（+7）と2物件売却による減少（-9） -1
不動産賃貸事業損益 3,913 3,920 6 0.2% 3,923 2 0.1% 礼金等の一時金収入及び原状回復費収入の減少 -32
修繕費（主に原状回復費）の減少 -20
リーシング関連費用の減少 -14
賃貸事業収入 1,403 1,601 198 14.1% 1,691 89 5.6% 2019年1月期取得物件（大田多摩川）の通期収益寄与 +22
新規取得3物件の収益寄与 +172
その他賃貸事業収入 11 3 -8 -68.4% 1 -2 -66.2% 2018年7月期及び2019年1月期取得物件の固都税費用化開始 +37
ヘ 新規取得3物件による増加 +4
ル 賃貸事業費用
160 194 33 21.0% 198 4 2.1% 既存物件の修繕費の減少 -10
ス （減価償却費を除く）
ケ
ア NOI 1,254 1,411 156 12.5% 1,494 83 5.9% 既存物件の期中Capex工事実施等による増加 +4
施
設 新規取得3物件による増加 +39
減価償却費 364 408 43 12.1% 433 24 6.1%
新規取得3物件による通期収益寄与 +89
不動産賃貸事業損益 890 1,002 112 12.6% 1,061 58 5.8% 新規取得3物件の通期運用による増加 +7
既存物件の期中Capex工事実施等による増加 +3
新規取得3物件の通期運用による増加 +21
(注) 「居住用施設」の各数値には、「その他」（底地1物件）を含みます。
2
2019年1月期（第14期）、2019年7月期（第15期）
及び2020年1月期（第16期）運用状況及び分配金の予想 （2/2）
2019年 2019年 2020年
主な増減要因
1月期 7月期 1月期
（百万円） 予想 予想 前期比 予想 前期比
賃貸事業収入 7,086 7,336 249 3.5% 7,431 95 1.3%
その他賃貸事業収入 514 533 19 3.8% 495 -38 -7.3%
2019年1月期 KDXレジデンス勾当台の売却による売却益 +203
不動産売却益 203 202 -0 -0.2% - -202 -100.0% 2019年7月期 KDXレジデンス新大阪の売却による売却益 +202
受取配当金 13 - -13 -100.0% - - - 物件取得に伴うブリッジファンドの終了 -13
営業収益 7,817 8,072 255 3.3% 7,926 -146 -1.8% 資産規模の増加等による資産運用報酬の増加 +43
賃貸事業費用
1,451 1,552 100 6.9% 1,516 -36 -2.3%
（減価償却費を除く） 2019年1月期新規借入（30億円）、投資法人債発行（20億円）及
+11
減価償却費 1,344 1,394 49 3.7% 1,425 31 2.3% び2019年7月期新規借入予定（29億円）による支払利息等の増加
リファイナンス及び既存借入金の運用日数の減少（184→181日）によ
その他営業費用 818 862 44 5.4% 897 35 4.1% -13
る支払利息等の減少
営業費用 3,614 3,809 194 5.4％ 3,839 30 0.8％ 増資に伴う投資口交付費の増加 +6
営業利益 4,202 4,263 60 1.4% 4,086 -176 -4.1%
営業外収入 0 0 -0 - 0 - - 資産規模の増加等による資産運用報酬の増加 +9
消費税率アップ（8→10％）による費用化消費税の増加 +23
営業外費用 614 619 4 0.8% 640 21 3.4%
2019年7月期新規借入予定（29億円）の利息計算期間増加による
経常利益 3,587 3,643 56 1.6% 3,446 -197 -5.4% 支払利息等の増加
+7
運用日数の増加（181→184日）による既存借入金の支払利息等の
当期純利益 3,587 3,643 56 1.6% 3,445 -197 -5.4% 増加
+12
RTA取崩 20 20 20
2019年1月期は売却益の一部（94百万円）及び合併による金利スワップの時価
利益剰余金 取崩(積立) (104) (6) (4) 引継に伴う償却益（10百万円）を、利益剰余金として内部留保
2019年7月期及び2020年1月期は合併による金利スワップの時価引継に伴う償
分配金総額 3,502 3,657 154 4.4% 3,460 -196 -5.4% 却益の一部を内部留保
1口当たり分配金（注） 4,030円 4,030円 - - 3,813円 -217円 -5.4%
(注) 「1口当たり分配金」は2019年1月期の期末発行済投資口の総口数を869,133口、2019年7月期及び2020年1月期の期末発行済投資口数の総口数を907,458口として算定しています。
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注意事項
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