ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
2021年7月期（第19期）決算説明資料
2021年9月
注意事項
本資料は、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下、「本投資法人」と言います）の決算分析等のための情報提供のみを目的として作成されたものであり、本投資法人
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本資料には、本投資法人に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」と言います）が作成した
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ついては、本資産運用会社の現在の見解を示したものであり、予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
今後、本資料の内容に重要な訂正があった場合は、本投資法人のホームページに訂正版を掲載する予定です。
Kenedix Residential NEXT Investment Corporation 1
目次
1. 第19期 決算 ご参考資料
第19期エグゼクティブサマリー p. 4 ポートフォリオの内訳 p. 32-33
資産運用ハイライト p. 5 東京23区及び主要な政令指定都市におけるマーケット状況 p. 34-35
コロナ禍中における居住用施設の運用環境 p. 6 東京経済圏の人口動態 p. 36
2021年7月期（第19期）決算実績 p. 7 ヘルスケア施設を取り巻く環境 p. 37
2. 運用の状況 シニアリビング施設の分類 p. 38
居住用施設の稼働率 p. 9 オペレーターの概要 p. 39
居住用施設の賃料① p. 10 オペレーター定員数ランキング p. 40
居住用施設の賃料② p. 11 賃貸借契約の状況（ヘルスケア施設） p. 41
居住用施設の賃料③ p. 12 投資主優待制度について p. 42
居住用施設のテナント p. 13 ケネディクスグループの概要 p. 43
ヘルスケア施設 p. 14 KFM レジデンシャル・リート本部の概要 p. 44
3. 財務の状況 スポンサー等及びサポート会社によるサポート体制 p. 45
財務の状況 p. 16-17 鑑定含み益及び1口当たりNAV p. 46
投資主の状況等 p. 18 財務諸表 p. 47-48
鑑定評価額一覧 p. 49-54
4. 今後の運用戦略
ポートフォリオ・パフォーマンス p. 55
投資方針の変更 p. 20
個別物件パフォーマンス p. 56-62
今後の投資方針 p. 21
外部成長戦略 p. 22
資産規模 p. 23
分配金のマネジメント p. 24
5. 業績予想
2022年1月期（第20期）及び2022年7月期（第21期）業績予想 p. 26
6. サステナビリティ
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み – p. 28
サステナビリティ② – 社会 (Social)への取組み – p. 29
サステナビリティ③ – ガバナンス (Governance)への取組み – p. 30
Kenedix Residential NEXT Investment Corporation 2
1.第19期 決算
1. 第19期 決算
第19期 エグゼクティブサマリー
新型コロナウィルス感染拡大が長期化し賃貸市場で一部軟調な傾向が続く中、資産・調達両面において着実な成長を継続
資産の取得・売却 借入金・投資法人債
◆ 新規取得：居住用施設9物件、ヘルスケア施設2物件 ◆ 計170億円の新規借入・リファイナンスを実行（2021年2月～2021年8月）
（2020年9月～2021年8月） ◆ ソーシャルボンドを発行（10年債/17億円）（2021年5月）
居住用施設 +15,272 百万円 有利子負債の状況 (2021年7月31日時点)
DEBT
AUM拡大
ヘルスケア施設 + 4,492 百万円 借入先金融機関数（注2） 17 社（前期比+5社）
◆ 売却：KDXレジデンス千駄ヶ谷（東京都渋谷区所在）（2021年2月） LTV 50.1 %（前期比▲1.2pt）
財務改善
譲渡価格 1,110 百万円 平均残存年数 4.1 年（前期比±0.0年）
売却益
売却NOI利回り（注1） 2.9 % 437百万円 平均金利 0.93 %（前期比▲0.01pt)
資産規模の成長 公募増資
ASSET
（億円）
◆ 公募増資等により7,772百万円の資金を調達（2021年2月、3月）
3,000 居住用施設
ヘルスケア施設 2,688
2,489 時価総額
2,500 宿泊施設
その他 +199 2021年 2021年
中期目標達成
2,000 1月期 7月期
1,550 +938 発行済投資口数(口) 951,258 995,883
1,500
EQUITY
~
1,000
時価総額(億円) 1,732 2,363
時価総額増
2017年7月期 2020年7月期 2021年8月
（第11期） （第17期）
分配金・NAV
稼働率 一口当たり分配金 4,117 円（前期比+51円）
（2021年7月期） DPU向上
ポートフォリオ全体（期中平均） 居住用施設（期中平均）
97.1 %（前期比+1.2 pts） 一口当たりNAV
95.9 %（前期比+1.8 pts） 稼働率向上 191,620 円（前期比+5,755円） NAV向上
（2021年7月期）
注1：2020年7月期の実績NOIを売却価格で割ることにより算定しています。
注2：2021年8月31日時点の借入先金融機関数を記載しています。前期比は2021年1月末時点との比較です。
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1. 第19期 決算
資産運用ハイライト
稼働率向上に主眼を置いた運用により、稼働率はコロナ禍前の水準まで回復。賃料の増加傾向は継続も、増加率は低下
ヘルスケア施設はコロナ禍中においても高い入居率を維持。宿泊施設は宿泊需要の低迷によりADRが低調に推移
ヘルスケア施設 宿泊施設 居住用施設
入居率 稼働率・ADR 稼働率
ポートフォリオ全体の稼働率（注3）
シニアリビング施設の平均入居率（注1） 稼働率/ADR 2019年同月比（注2）
100.0% 100.0%
100%
ADR 稼働率 98.0% 97.1%
96.4% 96.5% 96.2%
95.9%
90.0% 85.2% 86.5% 86.5% 86.8% 85.2% 95.6%
96.0%
80.0% 0% 94.0%
92.0%
70.0% 2019年 2020年 2021年
Jan-19
Feb-19
May-19
Jan-20
May-20
Jan-21
May-21
Mar-19
Oct-19
Nov-19
Mar-20
Oct-20
Nov-20
Mar-21
Apr-19
Aug-19
Feb-20
Apr-20
Jul-20
Aug-20
Feb-21
Apr-21
Jul-19
Jul-21
Sep-19
Dec-19
Sep-20
Dec-20
Jun-19
Jun-20
Jun-21
1月 7月 1月 7月 1月 7月
60.0% -100%
2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2021年6月
2020年 2020年 2021年 2021年 東京経済圏の稼働率（注3） 地方経済圏の稼働率
（6ヶ月） (6ヶ月） （6ヶ月） (6ヶ月） (6ヶ月）
1月 7月 1月 7月
100.0% 100.0%
2019 2020 2021
宿泊施設 98.0% 98.0%
ポートフォリオ内訳 1.8% 96.0% 96.0%
（取得価格ベース）
94.0% 94.0%
ヘルスケア施設 2019 2020 2021
92.0% 92.0%
21.8%
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
資産規模 居住用施設
賃料増加率 礼金・募集費用
新規賃料 礼金月数
2,688億円 76.4% +1.6 % （前期比▲0.7） 0.55 ヶ月
居住用施設 居住用施設 東京経済圏 +1.9 %（前期比▲1.2） (前期比▲0.08）
（地方経済圏） （東京経済圏） 地方経済圏 +1.0 %（前期比 +0.3） (前々期比▲0.24）
21.2% 55.1% 更新賃料 募集経費月数
+0.5 % （前期比▲0.3） 1.29 ヶ月
東京経済圏 +0.8 %（前期比▲0.4） (前期比+0.10）
地方経済圏 +0.1%（前期比▲0.1） (前々期比+0.24）
注1：2021年7月末時点で保有しているシニアリビング施設について集計しています。ただし、「リハビリホームグランダ門戸厄神」、「アネシス寺田町」、「オラージュ須磨」、「ツクイ・サンシャイン町田」、「アルテ石屋川」は含まれません。
注2：本投資法人が保有する宿泊施設2物件（「ホテルリブマックス東京大塚駅前」及び「ホテルリブマックス横浜駅西口」）にかかる各月の稼働率及びADRの2019年同月の稼働率及びADRに対する比率の平均値を記載しています。
注3：2020年以降に新築で取得した物件のうち、取得時に未稼働又は低稼働であった物件を除いて集計しています。
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1. 第19期 決算
コロナ禍中における居住用施設の運用環境
東京経済圏への人口流入は継続するも、都心部から都心近郊部への転出が増加。東京経済圏内での人口動態に変化がみられる
都心近郊部ではコロナ禍の影響は軽微。都心部においては2020年3月以降稼働率は低下傾向だったが、2021年に入り回復し底堅く推移
稼働率（東京経済圏） 東京経済圏の人口動態
都心8区（注1） 東京経済圏の転入超過数（2020年8月～2021年7月）※括弧内は2019年8月～2020年7月
43物件
100.0%
東京経済圏
98.0% +77,956人
（+125,361人）
96.0% 404,026人
55,583人 その他東京都 (385,596人)
+22,938人
94.0% 43,136人 （+15,741人）
地方経済圏
92.0% 2019 2020 2021 73,929人 神奈川県
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 東京23区 +32,737人
481,982人 ▲77,956人
58,475人 （+27,680人）
(510,957人) (▲ 125,361人)
その他東京都（注1） 33物件 ▲19,871人 51,320人 千葉県
100.0% (+48,396人) +14,912人
42,350人 （+10,266人）
98.0% 埼玉県
63,723人
+27,240人
96.0% 48,058人 （+23,278人）
94.0% （出所）総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 月報」を基に本資産運用会社にて作成
2019 2020 2021
92.0%
新築物件のリースアップ実績
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
新築取得物件の取得後の稼働率推移
その他東京経済圏（神奈川県、千葉県、埼玉県） 100%
14物件
100.0%
80%
98.0%
60%
吉祥寺
96.0% 2020年3月取得 八丁堀 中板橋 蒲田南II
40%
21戸 2020年9月取得 2020年9月取得 2021年5月取得
94.0% 46戸 78戸 34戸
20%
2019 2020 2021
92.0% 三鷹
0% 2020年6月取得
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年 51戸 2021年
3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月
注1：2020年以降に新築で取得した物件のうち、取得時に未稼働又は低稼働であった物件を除いて集計しています。
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1. 第19期 決算
2021年7月期（第19期）決算実績
2021年 2021年 主な増減要因（注） 主な増減要因（注）
1月期 7月期
(R)第18期実績平均稼働率：94.1% (R)第19期予想平均稼働率：95.5%
（百万円） 実績 予想 実績 (R)第19期実績平均稼働率：95.9% (R)第19期実績平均稼働率：95.9%
前期比 予想比
＜賃貸事業収入＞ ＜賃貸事業収入＞
賃貸事業収入 7,834 8,097 8,145 310 4.0% (R)既存物件 +66 47 0.6% (R)既存物件 +63
(R)18-19期物件入替 +167 (R)18-19期取得物件 -15
その他賃貸事業収入 548 595 612 64 11.8% (H)19期取得物件 +74 17 2.9%
＜その他賃貸事業収入＞
不動産等売却益 - 435 437 437 - ＜その他賃貸事業収入＞ 1 0.4% (R)既存物件の礼金・更新料 -7
(R)既存物件の礼金・更新料 +42 (R)既存物件の原状回復費負担等テナント
営業収益 8,382 9,129 9,195 813 9.7% 66 0.7% +6
(R)18-19期物件入替 +15 入替関連収入
(R)既存物件の駐車場・アンテナ・保険金等 +12
賃貸事業費用
1,556 1,715 1,787 230 14.8% ＜不動産等売却益＞ 71 4.2%
（減価償却費を除く） (R)19期KDXレジデンス千駄ヶ谷売却 +437 ＜賃貸事業費用＞
(R)リーシング関連コスト +43
減価償却費 1,504 1,545 1,546 42 2.8% ＜賃貸事業費用＞ 1 0.1% (R)既存物件の修繕費・原状回復費 +40
(R)既存物件のリーシング関連コスト +61 (R)18-19期取得物件のリーシング関連コスト +4
その他営業費用 977 1,022 1,039 62 6.4% (R)既存物件の修繕費・原状回復費 +71 17 1.7% (H)既存物件の修繕費 -6
(R)前年取得物件の固都税(費用化開始) +15
営業費用 4,038 4,282 4,373 335 8.3％ (R)18-19期物件入替 +55 90 2.1% ＜その他営業費用＞
(H)既存物件の修繕費 +11 鑑定等デューディリジェンス費用 +10
営業利益 4,344 4,846 4,822 478 11.0% (A)前年取得物件の固都税(費用化開始) +8 -23 -0.5%
＜営業外収益＞
営業外収益 0 0 43 43 ＜減価償却費＞ 43 過年度分消費税還付 +43
18-19期物件入替 +34
営業外費用 712 717 718 6 0.9% 1 0.1%
＜その他営業費用＞
経常利益 3,632 4,128 4,147 515 14.2% 資産運用報酬 +23 18 0.5%
消費税 +21
当期純利益 3,631 4,128 4,146 515 14.2% 鑑定等デューディリジェンス費用 +16 18 0.5%
RTA取崩(積立) 20 20 20 - - ＜営業外収益＞ - -
過年度分消費税還付 +43
利益剰余金取崩(積立) 216 (65) (66) -282 -130.9% -1 2.6%
＜営業外費用＞
分配金総額 3,867 4,083 4,100 232 6.0% 投資口交付費 +5 16 0.4%
1口当たり分配金 4,066円 4,100円 4,117円 51円 1.3% ＜内部留保＞ 17円 0.4%
課税されない範囲で最大限の内部留保 66
NOI 6,825 6,977 6,971 145 2.1% -6 -0.1%
注： (R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみ、(A)は宿泊施設のみに係る増減要因を表します。
Kenedix Residential NEXT Investment Corporation 7
2.運用の状況
2. 運用の状況
居住用施設の稼働率
地域別稼働率（注1） 新築2物件の取得による影響
新築物件の取得による影響 新築物件の取得による影響 新築物件の取得による影響
100.0% ・KDXレジデンス吉祥寺：東京経済圏 ・KDXレジデンス三鷹：東京経済圏 ・KDXレジデンス八丁堀：東京経済圏 ・KDXレジデンス蒲田南II：東京経済圏
・KDXレジデンス中板橋：東京経済圏
97.5%
95.0%
92.5%
2020年7月期平均 2021年1月期平均 2021年7月期平均
96.0% 94.1% 95.9%
90.0%
期中平均 2020年7月期（第17期） 2021年1月期（第18期） 2021年7月期（第19期）
第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末
全体 96.7% 96.7% 97.0% 96.5% 96.4% 96.2% 96.9% 97.2% 96.3% 95.5% 94.9% 95.3% 94.9% 93.7% 93.7% 93.7% 93.9% 94.5% 95.1% 96.7% 96.0% 95.4% 95.7% 96.2%
東京経済圏 97.4% 97.6% 97.9% 97.7% 98.1% 97.8% 98.1% 98.2% 97.4% 97.0% 95.7% 95.9% 95.5% 93.1% 92.9% 92.8% 93.0% 94.0% 94.7% 96.4% 96.0% 95.8% 95.9% 96.6%
地方経済圏 96.0% 95.7% 95.9% 95.2% 94.5% 94.5% 95.4% 96.2% 95.1% 93.7% 93.9% 94.5% 94.3% 94.4% 94.8% 94.9% 95.0% 95.1% 95.7% 97.0% 96.0% 94.9% 95.4% 95.8%
住戸タイプ別稼働率（注1）
新築物件の取得による影響 新築物件の取得による影響 新築2物件の取得による影響 新築物件の取得による影響
100.0% ・KDXレジデンス吉祥寺：S/SFタイプ ・KDXレジデンス三鷹：SF/Fタイプ ・KDXレジデンス八丁堀：SF/F タイプ ・KDXレジデンス蒲田南II：S/SFタイプ
・KDXレジデンス中板橋：Sタイプ
97.5%
95.0%
92.5%
90.0%
期中平均 2020年7月期（第17期） 2021年1月期（第18期） 2021年7月期（第19期）
第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末
シングル 97.0% 97.0% 97.5% 97.1% 97.7% 97.3% 97.7% 97.7% 96.5% 96.0% 95.9% 96.4% 95.7% 93.5% 93.3% 92.7% 92.5% 92.7% 93.6% 97.2% 96.2% 94.8% 94.5% 95.3%
スモール・ファミリー 95.9% 95.6% 95.9% 95.2% 95.4% 95.6% 96.6% 96.8% 95.2% 93.9% 93.2% 93.5% 93.2% 92.4% 92.6% 92.9% 93.0% 93.9% 94.8% 95.7% 95.0% 94.9% 95.3% 95.5%
ファミリー 96.5% 97.0% 97.1% 96.1% 95.0% 94.4% 95.1% 96.0% 96.0% 95.1% 93.9% 94.7% 94.5% 93.0% 93.1% 93.2% 93.8% 94.6% 94.8% 96.0% 95.9% 95.0% 95.6% 96.9%
注1: 「地域別稼働率」は、事務所・店舗を含みます。「住戸タイプ別稼働率」は、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
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2. 運用の状況
居住用施設の賃料①
賃料の増減率マップ（2021年7月期） 住宅賃料坪単価の推移（注1）
（注2）
レントギャップ
全体の増減率 （ポートフォリオ全体）
+1.3 ％
新規賃料 + 1.6 ％ 前期から1.1％ pt減少
札幌エリア
新規 +1.3％ （円/坪）
更新賃料 + 0.5 ％ 東京経済圏 地方経済圏
12,400
12,345
12,350
前年同期比
12,300 12,276
+0.71％上昇
12,250
仙台エリア 前年同期比
新規 +0.9％ 12,200 12,252 +0.76％上昇
12,190
12,150
大阪エリア 東京経済圏 12,100
新規 ▲0.5％ 新規 +1.9 ％
福岡エリア
新規 +1.9％ 更新 +0.8 ％
7,550
都心8区
名古屋エリア
新規 ▲2.6％ 新規 +1.7 ％ 7,500 7,481
更新 +1.2 ％
7,465
7,450
7,456 7,468
その他東京都内
新規 +2.0 ％ 7,400
更新 +0.5 ％ 2020年1月期平均 2020年7月期平均 2021年1月期平均 2021年7月期平均
（第16期） （第17期） （第18期） （第19期）
注1: 「住宅賃料坪単価」は、2019年8月から2021年7月末まで通期運用している115物件のうち、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
注2: 「レントギャップ」は、各期末毎の新規成約賃料と、既存テナントの現行契約賃料との乖離率を算出しています。
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2. 運用の状況
居住用施設の賃料②
新規賃料の増減率（注1） 新規賃料の増減件数割合
地域別の月額賃料の増減率 賃料増減割合（件数） 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
5.4%
東京経済圏 地方経済圏 全体 100%
11.4% 13.7% 9.6%
21.4% 16.7% 18.3% 22.5%
4.1% 25.6%
4.5% 17.9%
3.6% 19.4% 14.4%
4.0% 3.1% 75% 20.2% 17.8%
2.7% 21.4% 21.2%
3.0% 22.4%
2.1% 2.6% 1.9%
1.3% 2.3% 50%
2.0%
1.5% 1.4% 1.9%
1.6%
69.2% 71.9% 72.4%
0.7% 1.1% 57.2% 63.2% 63.8%
56.3%
0.4% 1.0% 0.7% 1.0% 25% 52.0%
-0.3% 0.3%
-1.5% 0%
2018年 2019年 2020年 2021年
2018年 2019年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
更新賃料の増減率（注2） 更新賃料の増減件数割合
地域別の月額賃料の増減率 東京経済圏 地方経済圏 全体 賃料増減割合（件数） 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
1.4% 1.2% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
100%
0.9% 0.8% 0.8% 75%
0.6% 0.8% 74.0%
84.1% 81.9% 83.0%
50% 95.4% 95.3% 94.7% 93.5%
0.6%
0.5% 0.5%
0.4%
0.2% 0.2% 0.2% 0.2%
0.2% 25%
0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 0.2% 26.0%
0.1% 15.9% 18.1% 17.0%
-0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0% 4.6% 4.7% 5.2% 6.5%
2018年 2019年 2020年 2021年 2018年 2019年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 「新規賃料の増減率」は、各期における新規テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
注2: 「更新賃料の増減率」は、各期における更新テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
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2. 運用の状況
居住用施設の賃料③
新規賃料の増減額 平均空室期間・退去率（注1）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 新規テナント全体（net） 退去率
全体
14.5%
（千円）
4,017 13.0%
4,000 12.3%
12.1% 11.9%
2,994 2,812 3,121 12.5%
3,000 2,881 3,700
2,222 2,243 10.7%
2,000 10.3% 10.4%
1,530 2,496
2,461 10.5% 9.8%
2,077
1,000 1,716 1,924
1,337
0 606
8.5%
2018年 2019年 2020年 2021年
-1,000 -420 -317
-527 -498 -734 -1,197 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
-924 -885
-2,000
繁忙期(3,4月を含む期) 平均空室期間
2018年 2019年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 69日 56日 70日 65日 73日 67日 89日 81日
更新賃料の増減額 更新率（注2）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 更新テナント全体（net）
（千円） 更新率
全体
1,112
1,150 977 990 92.0%
91.2%
900
660 90.5%
1,112 990 90.3%
650 89.7% 89.7% 89.8% 89.8%
660 977 90.0%
400 323
142 185 149 88.2%
150 323
142 185 152
88.0%
-100 -3
2018年 2019年 2020年 2021年
2018年 2019年 2020年 2021年 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「退去率」は「解約戸数/賃貸可能住居戸数」により算出しています。
注2: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「更新率」は「契約更新戸数/更新時期到来戸数」により算出しています。
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2. 運用の状況
居住用施設のテナント
契約者の種別（注1） 個人契約の分類
契約者種別 契約者性別 契約者年齢
賃貸住宅における大口法人契約（注2） 60歳～
1棟に 8.7% 8.1% 8.5% 8.2%
大口法人 ～59歳
物件 占める
契約数
割合
女性 14.1% 14.1% 14.4% 13.7%
個人契約 42.7% 42.4% 42.9% 42.7%
KDXレジデンス蒲田南Ⅱ 31戸 91.2% ～49歳
62.3% 62.3% 62.1% 61.9% KDXレジデンス蒲田南 69戸 86.3% 22.8% 22.9% 22.4%
23.2%
KDXレジデンス西船橋 42戸 73.7%
KDXレジデンス中板橋 49戸 62.8%
KDXレジデンス東浅草 21戸 58.3%
～39歳
KDXレジデンス御徒町 27戸 52.9% 男性 35.1% 34.0% 34.8% 34.6%
KDXレジデンス用賀 18戸 47.4% 57.3% 57.6% 57.1% 57.3%
法人契約
KDXレジデンス東新宿 75戸 41.9%
37.7% 37.7% 37.9% 38.1%
KDXレジデンス守口 10戸 35.7% ～29歳
KDXレジデンス湘南台 33戸 31.7% 19.4% 20.9% 19.1% 21.1%
注1: 対象となる契約者は、各期末時点で契約中の住戸であり、店舗・事務所を含みます。
2020.1 2020.7 2021.1 2021.7 注2: 「大口法人契約」は、1棟の賃貸可能戸数に占める同一法人による賃貸戸数の割合 2020.1 2020.7 2021.1 2021.7 2020.1 2020.7 2021.1 2021.7
が30%以上のテナントを表しています。ただし、賃料保証型の物件を除いています。
契約中住戸の賃料帯別内訳（戸数ベース） 契約中住戸の1戸当たり平均賃料（注1）（2021年7月末時点）
25万円～ 15～25万円 10～15万円 ～10万円
0.8% 0.8% 0.7% 0.7%
2.8% 2.8% 2.9% 3.1% 4.4% 4.4% 4.5% 4.9% 5.4% 5.7% 5.6% 5.7% 地域
17.0% 16.8% 16.6% 16.5% 東京経済圏 地方経済圏 全体
26.4% 25.7% 25.0% 24.3% 19.1% 18.9% 19.3% 18.7% 住戸タイプ
26.3% 27.3% 26.1% 25.4% 94,438円 72,126円 87,441円
シングル
（+55円） （+104円） （+236円）
32.1% 33.9% 31.3% 30.3%
166,137円 85,443円 124,939円
74.7% 74.6% 74.4% 74.9% スモール・ファミリー
（+788円） (+347円） （+586円）
53.9% 53.1% 54.3% 54.9%
37.2% 36.0% 39.2% 40.5% 217,579円 157,404円 186,798円
ファミリー
（+5,066円） （+146円） （+3,124円）
2020.1 2020.7 2021.1 2021.7 2020.1 2020.7 2021.1 2021.7 2020.1 2020.7 2021.1 2021.7 133,960円 94,046円 117,153円
全体
全体 東京経済圏 地方経済圏 （+851円） （+267円） （+816円）
注1: （）には前期比の増減額を記載しています。
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2. 運用の状況
ヘルスケア施設
入居の状況（注1,2,3） 平均年齢と要介護度（注1,2）
平均年齢（シニアリビング施設） 平均要介護度（シニアリビング施設）
平均入居率(シニアリビング施設） 平均利用率（メディカル施設）
（歳） 平均要介護度（メディカル施設）
100.0% 93.7% 93.8% 94.0% 92.9% 88 5.0
86.8 87.1
90.0% 87 86.3 86.5 86.6
86 85.6 4.0
80.0% 85.2% 86.5% 86.5% 86.8% 85.2%
82.3% 85
3.1 3.2 3.2 3.2
84 3.0
70.0%
83
60.0% 82 2.0
1.7 1.6 1.6 1.6 1.6 1.7
81
50.0% 80 1.0
2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2021年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2021年6月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
介護報酬割合（シニアリビング施設）（注1,2,4） 賃料負担力と売上高賃料比（シニアリビング施設）（注1,2,5）
売上高 介護報酬割合 賃料負担力（EBITDAR/賃料）(左軸) 32.0%
（百万円）
37.5% 37.9% 37.4% 38.3% 売上高賃料比（賃料/売上高合計）(右軸)
5,000 36.4% 35.7% 40.0% 1.50
1.49 30.0%
1.43 1.47
4,000 28.3% 1.41
30.0% 1.40
3,849 3,868 27.6% 27.5% 1.37
3,665 3,767 3,780 3,798 28.0%
1.38 27.0% 26.9%
3,000
20.0% 1.30 27.4%
26.0%
2,000
10.0% 1.20 24.0%
1,000
0 0.0% 1.10 22.0%
2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2021年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2021年6月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
注1: 上記数値は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。 「シニアリビング施設」は、本投資法人が第19期末時点で保有するヘルスケア施設のうち、介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅から「リハビリホームグランダ門戸厄神」、「アネシス寺田町」、「オラージュ須磨」、「ツクイ・サン
シャイン町田」、「アルテ石屋川」、「メディカルホームグランダ苦楽園」、「リハビリホームグランダ神戸北野」を除いた物件を対象としています。なお、「平均年齢」、「平均要介護度」には「せらび恵比寿」のデータも含まれていません。 「メディカル施設」は、本投資法人が第19期末時点で保有する介護老人保健施設を対象としています。
注2: 「平均入居率」 「平均利用率」「売上高」「介護報酬割合」 「売上高賃料比」 「賃料負担力」 は、 各6ヶ月間の累計数値より算出し、「平均年齢」「平均要介護度」は、各時点の月末の数値を記載しています。
注3: 「平均入居率」は、月末時点における入居率を、入居者の合計÷定員数の合計にて算出し、各期間の月末における入居率の単純平均を記載しています。「平均利用率」は、各期間の延利用者÷延定員(床)数にて算出しています。
注4: 「介護報酬割合」は、シニアリビング施設における売上高に対する介護報酬の割合を記載しています。
注5: 「賃料負担力」は、シニアリビング施設におけるEBITDAR（＝営業利益+減価償却費+賃料）を賃料で除した倍率を記載しています。
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3.財務の状況
3. 財務の状況
財務の状況 1/2
主要な財務指標（注1） 有利子負債の状況（2021年8月31日時点）
平均金利 平均残存年数（右軸）
（年） 残高
借入先 割合
1.40% 10.0 （百万円）
金利 ■ 三井住友銀行 35,440 24.0%
固定化率 ■ 三菱UFJ銀行 27,600 18.7%
8.0 5.2%
1.20% 98.4% ■ みずほ銀行 14,780 10.0%
5.0% 24.0% ■ あおぞら銀行 10,150 6.9%
0.99% 0.98% 0.98% 6.0 ■ みずほ信託銀行 9,700 6.6%
0.96% 0.94% 総額
1.00% 0.93% 5.8% ■ りそな銀行 9,450 6.4%
4.7 4.4 4.2 4.2 4.1
4.0 1,477億円 ■ 新生銀行 8,550 5.8%
4.1 5.8% ■ 日本政策投資銀行 8,500 5.8%
0.80% 借入先
2.0 ■ 三井住友信託銀行 7,450 5.0%
6.4% 17社 ■ 日本生命保険 2,700 1.8%
18.7% ■ 福岡銀行 1,400 0.9%
0.60% 0.0
2019年1月 2019年7月 2020年1月 2020年7月 2021年1月 2021年7月
6.6% ■ 損害保険ジャパン 1,000 0.7%
■ 横浜銀行 1,000 0.7%
（第14期末） （第15期末） （第16期末） （第17期末） （第18期末） （第19期末） 6.9% 10.0% ■ 山口銀行 800 0.5%
■ 第四北越銀行 500 0.3%
■ 中国銀行 500 0.3%
■ 七十七銀行 500 0.3%
LTV（注2） ■ 投資法人債 7,700
147,720
5.2%
LTV 鑑定LTV 2021年8月物件取得後の
60.0% 取得余力
（LTV55％の場合） 信用格付けの状況
310億円
LTVターゲット：50～55%
A+
55.0%
51.3%
50.3% 49.7% 50.1% 50.2%
49.4% 49.5%
50.0% （見通し：ポジティブ）
株式会社日本格付研究所（JCR）
45.4%
45.0%
2019年 2020年 2021年 2021年 注1: 「平均金利」は、有利子負債毎にアップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した各期末時点を算出し、各有利
1月 7月 1月 7月 1月 7月 8月 子負債残高に応じて加重平均して算出しています。「平均残存年数」は、各期末時点の有利子負債残存年数を各有利子負債
（試算値） 残高に応じて加重平均して算出しています。「金利固定化率」は、2021年7月31日時点における固定金利の有利子負債の割合
を算出しています。なお、固定金利の有利子負債には、変動金利で借り入れているものの金利スワップにより支払金利を実質固定
化している有利子負債を含みます。
注2: 「LTV」は、「有利子負債/総資産」により算出しています。「鑑定LTV」は、「有利子負債/鑑定評価額」により算出しています。
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3. 財務の状況
財務の状況 2/2
投資法人債の発行 コミットメントラインの概要 リファイナンス実績 （2021年7月期）
2021年5月に2回目となるソーシャルボンド 機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため 区分 借入額合計 平均借入年数（注1） 平均金利（注2）
（投資法人債）を発行 コミットメントラインを設定
■ 2021年2月リファイナンス 15.0億円
借入 （借換前） 3.4年 0.74%
第7回 無担保投資法人債 契約先 契約期間
極度額
三井住友銀行 15億円
■ 2021年3月リファイナンス 13.5億円
発行総額 年限 利率 2021年8月1日
三菱UFJ銀行 15億円 から
17億円 10年 0.720％ ■ 2021年7月リファイナンス 59.0億円 （借換後） 6.3年 0.63%
みずほ銀行 15億円 2022年7月31日
有利子負債の返済期限
2021.2 リファイナンス 2021.3 リファイナンス 2021.7 リファイナンス 投資法人債 その他既存借入れ 有利子負債の平均金利と平均借入年数（向こう6期分）
（百万円） 1.3%
14,000 （6.7年） 1.0%
1.0%
1,500 0.9%
12,000 （6.3年）
（7.0年）
0.8%
0.7%
（5.4年）
（6.1年）
10,000 （5.4年）
500 2,000
1,000 1,000
8,000 1,000 1,000
6,000
4,000
3,400
2,000 1,000
2,000 1,700
1,350
0
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 「平均借入年数」は、各有利子負債借入年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
注2: 「平均金利」は、アップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した数値を記載しています。
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3. 財務の状況
投資主の状況等
所有者別の投資口数比率 主要な投資主（2021年7月末時点）
4.5% 3.4% 2.5% 3.5%
100%
3.2% 3.7% 3.7% 4.1% 所有
証券会社 所有
14.2% 15.4% 16.8% 氏名又は名称 割合
17.8% その他国内法人 投資口数
75% （注1）
外国人
金融機関 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口）
（注2）
244,845 24.58%
個人・その他
50%
66.8% 71.2% 70.6% 69.1% 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 216,918 21.78%
25%
3 野村信託銀行株式会社（投信口） 51,213 5.14%
0% 7.7% 7.5% 7.8% 6.6%
4 ケネディクス株式会社 29,515 2.96%
2020年1月末 2020年7月末 2021年1月末 2021年7月末
（第16期末） （第17期末） （第18期末） （第19期末）
5 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）（注2）
22,078 2.21%
所有者別の投資主数（直近四期） 6 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 18,813 1.88%
（名） 個人 （名） 法人
15,000 250 7 日本証券金融株式会社 16,278 1.63%
245
200 192 8 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 15,024 1.50%
9,950
10,000
150 9 株式会社群馬銀行 12,863 1.29%
113
100 10 SSTBC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 10,136 1.01%
5,000
50 上位10名の合計 637,683 64.03%
22
0 0 注1: 「所有割合」は、発行済投資口の総口数に占める所有投資口数の割合を算出しています。（小数第三位を切り捨て）
個人・その他 金融機関 外国人 その他国内法人 証券会社 注2: 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社及び資産管理サービス信託銀行株式会社は、同社の親会社であるJTCホールディング
ス株式会社との間で、2020年7月27日を効力発生日として日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社を存続会社とする吸収合
併を行い、同日付で株式会社日本カストディ銀行に商号変更を行っています。
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4.今後の運用戦略
4. 今後の運用戦略
投資方針の変更
ポートフォリオ構築方針において、主たる投資対象を居住用施設及びヘルスケア施設のみとし、宿泊施設の位置づけを主たる投資対象から従たる投資対象へ変更
居住用施設及びヘルスケア施設を中心に、安定収益の獲得と持続的な資産規模の成長を目指す
投資方針の変更 運用ガイドラインにおける投資比率の目標
現行 変更後 現状
• 居住用施設
主 たる投資対象 • ヘルスケア施設 用途 比率 用途 比率 比率
• 宿泊施設 居住用施設 60％以上 居住用施設 60％以上 76.4％
ヘルスケア施設 30％以下 ヘルスケア施設 30％以下 21.8％
宿泊施設 20％以下
その他
• 宿泊施設 (宿泊施設・ 10％以下 1.8%
従 たる投資対象
• 保育施設
その他
10％以下 保育施設・底地）
(保育施設・底地）
変更の背景
宿泊施設の位置づけ
◆ 当初、安定収益獲得と資産規模拡大を目的として宿泊施設への投資を企画したものの、
活況を呈する売買市場において、成長に資する物件の継続的な取得が実現できておらず、 2017年3月 宿泊施設を投資対象に追加
投資比率目標：20％以下
また、直近においては、コロナ禍の影響を踏まえて投資検討自体を見合わせている。
合併 2018年3月 宿泊施設を主たる投資対象に位置づけ
◆ 今後、コロナ禍の収束により宿泊施設の収益性は回復すると考えられるが、引き続き、景気 投資比率目標：20％以下
の変動やコロナ禍のような突発的な外的ショックによる収益変動リスクは相対的に大きなア
セットであるとの認識。一方で、居住用施設とヘルスケア施設は底堅い実需を裏付けとして、 2020年3月 KDR初となる宿泊施設（ホテル2物件）への投資
コロナ禍においても安定した収益性を有している。
◆ 安定性を重視したポートフォリオ構築を進めるにあたり、今般、宿泊施設への投資の優先順 2021年10月 宿泊施設を従たる投資対象へ位置づけ
位を下げ、今後は居住用施設、ヘルスケア施設の2つのアセットを中心に、より一層の安定性 （予定） 投資比率目標：その他資産と合わせて10％以下
の向上と資産規模成長の実現を目指す。
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4. 今後の運用戦略
今後の投資方針
都心近郊エリアの賃貸住宅への投資を強化、引き続き東京経済圏の居住用施設に重点的に投資を行いながらも、賃貸需要のエリア分散を捉える
オペレーターの分散を念頭に、安定した財務体質と優れた運営力を有するオペレーターが運営するヘルスケア施設に投資
投資方針 居住用施設の投資ターゲットエリア （東京経済圏）
用途 投資方針
居住用施設 戦略
• 東京経済圏への重点投資
• 都心近郊エリアでの取得強化 投資検討エリアを拡大することにより、賃貸需要の中心部からの拡
がりを捉えるとともに、投資機会拡大に繋げる
ヘルスケア施設 • 三大都市圏を中心に分散投資
• オペレーターの分散を図りながら、優良オペレーターが運営す
る施設の取得を目指す 東京駅
東京駅から約25㎞
東京駅から約50㎞
居住用施設のエリア別比率
（取得価格ベース） （2019年1月期）
地方経済圏 東京経済圏
27.8% 67.6%
都心8区
その他
36.0%
東京経済圏
都心近郊 11.6% 東京経済圏 転入超過数(人）(注)
エリア
その他東京23区
72.2% ■ 4000 ～
24.5% ■ 3500 ～ 3999
■ 3000 ～ 3499
■ 2500 ～ 2999
ヘルスケア施設の 医療法人社団
■ 2000 ～ 2499
■ 1500 ～ 1999
オペレーター分散 創生会
（2019年1月期）
21.7% ■ 1000 ～ 1499
（取得価格ベース） 上位5社
68.1%
■ -999 ～ -500
投資ターゲット ■ -1499 ～ -1000
オペレーター エリアの拡大 ■ -1999 ～ -1500
15社 11.8% ■ -2499 ～ -2000
株式会社ツクイ ■ -2999 ～ -2500
株式会社 株式会社 ■ ～ -3000
ニチイケアパレス ベネッセ
11.2% 上位5社
スタイルケア 注：2020年8月から2021年7月までの累計
8.1%
9.7%
トラストガーデン
株式会社 62.4% 出所：各自治体のHP上での公表資料に基づき資産運用会社が作成
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4. 今後の運用戦略
外部成長戦略
引き続き、多様な物件取得ルートを駆使して、持続的な成長を目指す
スポンサー ケネディクスとSMFLグループとの資本業務提携により、今後はより一層強固なスポンサー等からのサポートが期待される
多様な取得ルートの活用 パイプライン
物件取得ルートの内訳 （2017年8月以降の取得実績）（取得価格ベース） 居住用施設 ヘルスケア施設
ブリッジファンド（スポンサーサポート） SMFL
優先 優先 優先 優先 優先
サポート会社
交渉権 交渉権 交渉権 交渉権 交渉権
運用会社独自ルート
運用会社独自ルート
+ スポンサー等ブリッジ（注） KDXレジデンス セレニテ甲子園 エクセレント イリーゼ エクセレント
24.8 ％ 22.5 ％
梅島 プリエ 宝塚 神戸六甲 花屋敷
スポンサールート ガーデンヒルズ ガーデンヒルズ
所在地 東京都足立区 兵庫県西宮市 兵庫県宝塚市 兵庫県神戸市 兵庫県宝塚市
サポート会社ルート
戸数・居室数 90戸（予定） 49戸 130室 53室 87室
8.7 ％ 16.2 ％ 2021年9月中旬
合併 竣工 2021年7月 2021年6月 2017年2月 2017年4月
(予定)
オペレーター ー ー 株式会社エクセレ HITOWAケアサー 株式会社エクセレ
ントケアシステム ビス株式会社 ントケアシステム
27.6 ％
スポンサー等サポート スポンサーの取組み
活用による取得
44 ％ 賃貸戸建住宅への投資 再生可能エネルギー事業への取組強化
スポンサー等からの更なるサポートによる外部成長の実現 再生可能エネルギー事業
賃貸住宅需要の多様化を
部を新設。今後、再生
受けて、賃貸戸建住宅市
可能エネルギー事業をよ
KDRの投資クライテリアに合致する物件情報の提供 場の創出・拡大を目指し、
り一層拡大することで、サ
首都圏の賃貸戸建住宅へ
ブリッジファンド組成等によるウェアハウジング機能の提供 の投資運用を開始
ステナブルな社会の実現、
SDGsへの貢献を目指す
KDRのアクション KDRのアクション
ポートフォリオの多様化及びAUMの拡大に資する 気候温暖化対策をはじめとする
新たな投資対象として サステナビリティへの取組みの一環として
賃貸戸建住宅の取得可能性を検証 再生可能エネルギーの導入可能性を検証
注：「スポンサー等ブリッジ」とはケネディクスグループ又はSMFLグループによるブリッジファンドの組成又は直接保有によるウェアハウジング機能の提供を表します。
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4. 今後の運用戦略
資産規模
合併及び継続的な物件取得により4年間で資産規模は約1.7倍へ成長
公募増資等による資金調達を継続的に実施し、2025年までにプラス1,000億円の資産規模拡大を目指す
(億円） (物件）
4,000 300
居住用施設
ヘルスケア施設
3,700
宿泊施設
その他 3,000
3,000 250
物件数 （右軸） 2,688 （注1）
2,594
2,489
2,347 新 目標
2,332
2,209
2025年までに
1,928 資産規模3,700億円
2,000 200
を目指す
1,550 1,641
162
157 現 目標
151
1,000 143 144 2022年までに 150
138
129 資産規模3,000億円
を目指す
113 115
0 2017.11 100
2018.3 2018.8 2019.2 2020.2 2021.2
合併契
11期 約締結 12期合併 13期 PO 14期 PO 15期 16期PO 17期 18期 PO 19期 28期
2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） 2025年
注1：第19期の資産規模には2021年8月に取得した「KDXレジデンス上石神井Ⅱ」を含んでいます。
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4. 今後の運用戦略
分配金のマネジメント
内部成長、外部成長、財務運営による分配金（巡航水準）の成長を目指す
ポートフォリオクオリティの向上を目的とした物件売却を検討し、物件売却益による分配金の上積みも目指す
分配金の下限値を4,101円（＝当初予想値）と設定し、物件の売却益から得られた内部留保又はRTAを活用することにより設定下限値以上の分配金を実現する