2021 年 8 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 山本 晋
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
資産の取得完了に関するお知らせ（ＫＤＸレジデンス上石神井Ⅱ）
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、下記
賃貸住宅の取得を完了しましたのでお知らせします。
記
物件 取得価格
取得資産の名称 所在地 取得資産の種類
番号 （千円）（注）
T-100 ＫＤＸレジデンス上石神井Ⅱ 東京都練馬区 不動産信託受益権 3,087,014
（注）「取得価格」には、取得資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額（取得経費、固定資産税、
都市計画税及び消費税等を含みません。）を千円未満を切り捨てて記載しています。
上記取得資産の詳細等については、2021年2月15日付「資産の取得及び貸借に関するお知らせ （居住用
施設4物件及びヘルスケア施設2物件）」をご覧ください。
なお、2021 年 7 月 31 日を価格時点とする鑑定評価書を新たに取得しましたので、添付の通りお知らせ
いたします。
以 上
＜添付資料＞
参考資料1 鑑定評価書の概要
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
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参考資料1 鑑定評価書の概要
物件名 ＫＤＸレジデンス上石神井Ⅱ
鑑定評価額 3,280,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021 年 7 月 31 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 3,280,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 3,360,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 167,787,990
可能総収益 175,446,734 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 7,658,744 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 31,479,596
維持管理費 5,024,956 収支実績、類似不動産の費用水準等を参考に査定
水道光熱費 1,435,702 収支実績、類似不動産の費用水準等を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 3,482,776
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 3,204,741 プロパティマネジメント業務委託契約書に基づき査定
プロパティマネジメント業務委託契約書、類似不動産の
テナント募集費用等 4,184,067
賃貸条件等を参考に査定
公租公課 10,220,200 2021 年度税金資料に基づき査定
損害保険料 235,818 保険資料等に基づき計上
その他費用 3,691,336 収支実績、類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
136,308,394
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 122,135 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 2,140,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
134,290,529
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 3,250,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 4.1％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 3,450,000,000
土地比率 64.2％
建物比率 35.8％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考
に留め、収益価格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 ＫＤＸレジデンス上石神井Ⅱ
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 4.4%
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