3278 Ｒ－ケネディレジ 2019-01-18 15:30:00
2019年7月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 1 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 佐藤 啓介
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
2019年7月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2018年9
月12日付決算短信において公表した2019年7月期（第15期：2019年2月1日～2019年7月31日）の運用状況
及び分配金の予想（以下「前回発表予想」といいます。 ）について、下記のとおり修正することとしまし
たのでお知らせいたします。
記
1. 2019年7月期（第15期）の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり分配金
1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
当期純利益 金は含まない） 利益超過分配金
前回発表予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
(A) 7,578 3,839 3,254 3,253 3,742 3,753 0
今回修正予想
7,905 4,149 3,540 3,539 4,072 4,030 0
(B)
増減額
326 310 286 286 330 277 0
(B)-(A）
増減率 4.3％ 8.1％ 8.8％ 8.8％ 8.8％ 7.4％ －
（参考） 2019 年 7 月期：予想期末発行済投資口の総口数 869,133 口
予想期中平均投資口数 869,133 口
（注 1）上記予想数値は、別紙「2019 年 7 月期（第 15 期：2019 年 2 月 1 日～2019 年 7 月 31 日）の運用状況及び分配
金の予想の前提条件」記載の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得若
しくは譲渡、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動等
状況の変化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり当期純利益、1 口当たり
分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は 1 口当たり分配金の
額を保証するものではありません。
（注 2）今回修正予想の 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、一時差異等調整積立金の取崩額から、
2018 年 3 月 1 日に効力発生した本投資法人を吸収合併存続法人、ジャパン・シニアリビング投資法人（以下
「JSL」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。
）に伴い JSL から承
継した金利スワップの時価評価に伴う収益を控除した金額を分配するとともに特定資産の譲渡に伴う譲渡益
の一部を内部留保することを前提としているため、1 口当たり当期純利益の金額とは異なります。
（注 3）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 4）金額については、単位未満の数値は切り捨てて表示しています。増減率については、小数第二位を四捨五入
しています。
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2. 修正の理由
本投資法人は、 本日付で公表しました 「資産の譲渡に関するお知らせ （ＫＤＸレジデンス新大阪） 」
に記載した通り、ＫＤＸレジデンス新大阪の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を行うことを決
定しました。
本投資法人は、本譲渡に伴い202百万円の譲渡益の発生を見込んでおり、当該譲渡益については、
将来の分配金水準の維持、向上を目的として、法人税を負担しない範囲で、その一部46百万円を内
部留保した上で、156百万円を2019年7月期（第15期）の分配金に充当する予定です。
また、本譲渡及び2019年1月24日付で予定しているＫＤＸレジデンス勾当台（注1）の譲渡により
賃貸事業利益の減少が見込まれますが、 一方で、2018年9月28日付のプレザングラン 大田多摩川 （注
2）の取得、2019年2月1日付で予定しているＫＤＸレジデンス上北沢（注2）及びＫＤＸレジデンス
上野毛（注1）の取得並びに2019年2月末日を目途に本投資法人が指定する日付で予定しているＫＤ
Ｘレジデンス東浅草 （注1）の取得が賃貸事業利益へ寄与すること等により、 2019年7月期（第15期）
の賃貸事業利益が前回発表予想を上回ることを見込んでいます。
その結果、本譲渡に伴う上記の譲渡益の影響等とあわせて、2019年7月期（第15期）の1口当たり
の分配金（利益超過分配金を含まない）に5％以上の差異が生じる見込みとなったことから、運用状
況及び分配金の予想の修正を行うこととしました。
（注1）上記の取得予定資産及び譲渡予定資産の詳細については、2018年12月25日付で公表しました「資産の取得（賃
貸住宅2物件）及び譲渡（賃貸住宅1物件）に関するお知らせ」をご参照ください。
（注2）上記の取得済資産及び取得予定資産の詳細については、2018年9月25日付で公表しました「資産の取得に関す
るお知らせ（居住用施設1物件及びヘルスケア施設1物件）」をご参照ください。なお、2019年1月7日付で「た
のしい家 大田多摩川」の名称を「プレザングラン 大田多摩川」に変更しています。
なお、2019年7月期（第15期）については、本合併に伴い生じた会計と税務の取扱いの相違により、
会計上の利益の額が税務上の課税所得の額を上回る見込みです。従って、本譲渡によって発生する
譲渡益については、法人税を負担することなくその一部を内部留保できる見込みです。内部留保し
た金額については、 翌期以降、 資産を譲渡した場合の譲渡益による分配金増加額の平準化のために、
必要に応じて取り崩して分配金に充当していく方針です。当該譲渡益の一部の内部留保は、翌期以
降の分配金水準の向上と安定化に寄与するものと、本投資法人は考えています。
以 上
*本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
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（別紙）
2019年7月期（第15期：2019年2月1日～2019年7月31日）の運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2019年7月期：2019年2月1日～2019年7月31日（181日）
・本日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権139物件に、下記の取得・
譲渡予定を加えた140物件を前提としています。
2019年1月24日「ＫＤＸレジデンス勾当台」譲渡予定
2019年2月 1日「ＫＤＸレジデンス上北沢」取得予定
運用資産 2019年2月 1日「ＫＤＸレジデンス上野毛」取得予定
2019年2月 1日「ＫＤＸレジデンス新大阪」譲渡予定
2019年2月末日「ＫＤＸレジデンス東浅草」取得予定
・実際には新規物件取得、又は保有物件の処分等により変動する可能性がありま
す。
・賃貸事業収益については、本日現在において確定している契約の締結又は解約
等に加え、 昨今の市場動向や物件競争力等を勘案して算出しています。 なお、居
住用施設（底地を除きます。 ）及びヘルスケア施設の期中平均稼働率は、それぞ
れ96.6%と100%を見込んでいます。
・営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提と
営業収益 しています。
・匿名組合出資持分による受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付け
となる不動産が安定した稼働状況を維持することを前提に6百万円を見込んで
います。
・ＫＤＸレジデンス新大阪の譲渡に伴い、譲渡益202百万円の計上を見込んでいま
す。
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、過去の実績等をもとに季節的要因を含む費
用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費については、定額法により算出しており1,354百万円を想定していま
す。
・公租公課（固定資産税及び都市計画税等）については477百万円を見込んでいま
す。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について
営業費用 は現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人が
負担した初年度の固定資産税及び都市計画税等は取得原価に算入されるため、
費用に計上されません。2019年7月期において不動産等の取得原価に算入を見込
んでいる固定資産税及び都市計画税等精算金相当額は9百万円です。
・修繕費に関しては、物件ごとに本資産運用会社の修繕計画をもとに、必要と予
想される額を費用として計上しています。 ただし、予想し難い要因により修繕費
が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性
があります。
・新投資口の発行及び投資口の売出しに係る費用の償却額として、9百万円を見込
んでいます（新投資口の発行及び投資口の売出しに係る費用については36カ月
営業外費用 で定額法により償却することを前提としています。。 ）
・支払利息等（融資関連費用等を含みます。 ）として608百万円を見込んでいます。
なお、本合併により承継した金利スワップの時価評価に伴う収益を支払利息と
相殺して開示しており、相殺後の支払利息等は597百万円を見込んでいます。
・本日現在、本投資法人の有利子負債残高は123,250百万円であり、内訳は借入金
有利子負債 118,250百万円及び投資法人債5,000百万円となっています。なお、2019年7月期
末の有利子負債残高は123,250百万円を想定しています。
発 行 済 投 資 口 ・本日現在の発行済投資口の総口数869,133口を前提としています。
の総口数 ・また、2019年7月期末まで新投資口の発行はないことを前提としています。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い利益
（本譲渡による譲渡益及び本合併により承継した金利スワップの時価評価に伴
う収益を除きます。 ）の概ね全額を分配することを前提として算出しています。
・2018年7月期に投資法人の計算に関する規則で規定する一時差異等調整積立金
（以下、 「RTA」といいます。）を2,000百万円積み立てました。RTAについては、
2019年1月期以降、 毎期20百万円を取り崩して分配金に充当する予定ですが、 1口
1口当たり 当たり分配金が3,700円を下回るような事象が発生した場合においては、利益剰
分配金 余金を含めた内部留保の追加的な取り崩しを行うことで、将来的な分配金水準
の維持に活用する予定です。
・分配金については、当期純利益から本譲渡による譲渡益の一部46百万円及び金
利スワップの時価評価に伴う収益を控除し、RTA均等取崩額20百万円を加えた総
額3,502百万円を分配することを前提としています。
・1口当たり分配金は、物件の異動、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期
せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動等を含む種々の要因により大き
く変動する可能性があります。
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項目 前提条件
1口当たり
利益超過 ・利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に
その他 影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
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