ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
2021年1月期（第18期）
決算説明資料
2021年3月16日
注意事項
本資料は、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下、「本投資法人」と言います）の決算分析等のための情報提供のみを目的として作成されたものであり、本投資法人
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目次
1. 運用ハイライトと今後の運用方針 ご参考資料
運用ハイライト p. 4 注記について p. 29
ポートフォリオ p. 5 2021年2月 公募増資 マーケットコメント p. 30
公募増資による新規資産の取得 p. 6 ポートフォリオの内訳 p. 31-32
戦略的な物件売却を伴う、安定的な分配金マネジメント p. 7 東京23区及び主要な政令指定都市におけるマーケット状況 p. 33-34
分配金の成長 － 一時的要因を除く1口当たり分配金 － p. 8 テナント属性分析（居住用施設） p. 35
更なる成長に向けて p. 9 免震部材について p. 36
2. 決算概要（第18期の実績及び第19期・第20期の収益予想） ヘルスケア施設を取り巻く環境 p. 37
2021年1月期（第18期）の実績 p. 11 シニアリビング施設の分類 p. 38
2021年7月期（第19期）及び2022年1月期（第20期）の収益予想 p. 12 オペレーターの概要 p. 39
3. 運用の状況 オペレーター定員数ランキング p. 40
居住用施設の稼働率推移 p. 15 賃貸借契約の状況（ヘルスケア施設） p. 41
居住用施設の賃料動向 p. 16 投資主優待制度について p. 42
運用の状況 －居住用施設①－ p. 17 ケネディクスグループの概要 p. 43
運用の状況 －居住用施設②－ p. 18 KFM レジデンシャル・リート本部の概要 p. 44
運用の状況 －ヘルスケア施設－ p. 19 スポンサー及びサポート会社によるサポート体制 p. 45
鑑定含み益及び1口当たりNAV p. 46
4. 財務の状況
財務諸表 p. 47-48
財務の状況 p. 21-22
鑑定評価額一覧 p. 49-54
投資主の状況等 p. 23
ポートフォリオ・パフォーマンス p. 55
5. サステナビリティ 個別物件パフォーマンス p. 56-62
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み – p. 25
サステナビリティ② – 社会 (Social)への取組み – p. 26
サステナビリティ③ – ガバナンス (Governance)への取組み – p. 27
2
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
運用ハイライト
宿泊施設
ポートフォリオの内訳（物件数・資産規模・投資比率）(注1) 2物件 49億円 1.8％
ポートフォリオ全体
居住用施設 ヘルスケア施設
162物件
134物件 2,052億円 76.4% 26物件 586億円 21.8%
2,688億円
居住用施設 ヘルスケア施設 宿泊施設
稼働率の推移（注2） 平均入居率の推移（シニアリビング施設）（注3） 賃貸借の概要
100.0%
100.0% 賃借人
98.1 98.1 東京経済圏 地方経済圏 全体 （オペレーター）
株式会社リブ・マックス
85.6% 86.5% 86.5% 86.8%
90.0% 82.5%
97.5%
96.9 95.9 96.2 契約形態 普通借家契約（完全固定賃料）
96.5 95.7 80.0%
95.9
95.3 95.4 70.0% 契約期間
2018年10月31日より20年間（大塚）
95.0% 95.7 2018年11月30日より20年間（横浜）
95.4 95.1
94.8 60.0%
94.5 契約開始日から10年間解約不可
解約・賃料改定
92.5% 2020年 2020年 2021年 50.0% / 5年間賃料改定不可
1月 2月 7月 1月 2月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月
(6ヶ月） （6ヶ月） (6ヶ月） （6ヶ月） (6ヶ月）
月額賃料の増加率の推移
賃貸借契約残存期間 オペレーターの分散状況(注2) 稼働率/ADR 前年同月比（注4）
東京経済圏 地方経済圏 全体
新規賃料 5.4% 1.5% 更新賃料
6.0% 100.0%
1.2% 20年超 10年未満 医療法人社団
創生会
4.1% ADR 稼働率
21.7%
3.6% 4.0% 1.0%
3.1% 0.8%
2.7% 0.6% 0.8% 平均賃貸借契約
3.0% 3.0% 残存年数
オペレーター分散
株式会社ツクイ
0.0%
2.6% 0.6% 16.3年
15社 11.8%
2.3% 0.5%
2.0% 0.2% 0.2% 0.5% トラストガーデン
1.9% 株式会社
0.1% 0.2% 0.2%
緊急事態宣言
11.2%
1.1% 1.0% 0.7% 10年以上 株式会社 -100.0%
0.0% 0.4% 0.0% 0.1% 0.2% 0.2%
2020年2月
2020年3月
2020年4月
2020年5月
2020年6月
2020年7月
2020年8月
2020年9月
2021年1月
2021年2月
2020年10月
2020年11月
2020年12月
20年未満 ベネッセスタイルケア
2019年 2020年 2021年 2019年 2020年 2021年 9.7%
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1：本資料の日付現在において既に予定している、2021年8月2日時点までの取得予定資産を含みます。
4
注2：2020年9月末日以降の各稼働率については、本投資法人が2020年9月末日付で取得した居住用施設2物件（「KDXレジデンス八丁堀」及び「KDXレジデンス中板橋」）を除いて算出した数値を記載しています。
注3：2021年1月末時点で保有しているシニアリビング施設について集計しています。ただし、「リハビリホームグランダ門戸厄神」、「アネシス寺田町」、「オラージュ須磨」、「ツクイ・サンシャイン町田」、「アルテ石屋川」は含まれません。
注4：本投資法人が保有する宿泊施設2物件（「ホテルリブマックス東京大塚駅前」及び「ホテルリブマックス横浜駅西口」）にかかる各月の稼働率及びADRの前年同月の稼働率及びADRに対する比率の平均値を記載しています。
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
ポートフォリオ
◼ 東京経済圏の人口は、2020年5月以降は概ね横ばいで推移 ◼ 東京経済圏の賃貸住宅を中心に投資を継続
◼ 都心近郊エリアではコロナ禍以前同様の人口増加が継続 ◼ 都心部集中から、分散型ニーズへの変化を捉えるポートフォリオを構築
(注2)
東京経済圏の人口動態 ポートフォリオ内訳（取得予定資産取得後）
2020年東京経済圏の月次人口流出入 ポートフォリオに占める居住用施設の比率（取得（予定）価格ベース）
(人) 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 東京経済圏
宿泊施設
2020年3月
20,000
東京経済圏：70,805人 1.8%
15,000 東京都：40,199人
ヘルスケア施設
10,000 ⚫ 2020年5月以降、東京経済圏の人口は概ね横ばい 21.8%
2020年1月~12月で東京経済圏の流入超過数は約10万人
⚫
資産規模
5,000
2,688億円
0 居住用施設
居住用施設 居住用施設 の比率
（地方経済圏） （東京経済圏）
-5,000
76.4%
-10,000
21.2% 55.1%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
(出所) 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 月報」（2020年1月～2021年1月）を基に本資産運用会社にて作成
東京経済圏の人口転入超過率（注1） 居住用施設のエリア別比率（取得（予定）価格ベース）
1.0%
0.8%
地方経済圏 都心8区
0.6% 27.8% 36.0%
0.4% 居住用施設 東京経済圏
資産規模
72.2%
その他 2,052億円
0.2%
東京経済圏
0.0%
11.6% 居住用施設における
東京都心8区 その他東京23区 その他東京経済圏 その他東京23区 東京経済圏比率
2019 2020 24.5% 70％ 以上維持を目指す
(出所) 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」及び「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」を基に本資産運用会社にて作成
5
注1：各年の転入超過数を期初の人口で除して算出しています。
注2：本資料の日付現在において既に取得を予定している、2021年8月2日時点までの取得予定資産を含む価格による割合を記載しています。
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
公募増資による新規資産の取得
◼ 2021年2月、J-REIT初となるWKSI制度を活用した短縮日程での国内公募増資を実施
◼ 様々な取得ルートを通じて新築及び都心近郊の居住ニーズを捉える居住用施設及び大手オペレーター運営のヘルスケア施設を新規取得
居住用施設の取得
エリア 東京23区 都心近郊
取得（予定）日 2020.9.30 2020.9.30 2021.1.29 2021.5.6 2021.8.2 2020.9.24 2020.11.2 2021.3.1 2021.4.1
スポンサー関連 第三者 第三者 サポート会社 スポンサー関連 第三者 第三者 第三者 サポート会社
取得（予定）
価格の合計
14,935 百万円
新築 新築 新築 新築 新築 新築
平均鑑定NOI利回り
KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス
4.6 ％ 八丁堀
（東京都中央区）
中板橋
（東京都板橋区）
池袋ウエスト
（東京都板橋区）
蒲田南II
（東京都大田区）
上石神井II
（東京都練馬区）
市川 湘南台 天王町 川崎
（千葉県市川市） （神奈川県藤沢市） （神奈川県横浜市） （神奈川県川崎市）
取得（予定）価格 3,000百万円 1,736百万円 2,237百万円 780百万円 3,087百万円 840百万円 1,500百万円 843百万円 910百万円
鑑定NOI利回り 4.7% 4.4% 4.4% 4.3% 4.4% 4.7% 5.1% 4.6% 4.7%
稼働率(2021.2末時点) 49.0% (62.4%)(注1) 87.2% (87.2%)(注1) 100.0% 未竣工 60.4% (72.5%)(注1) 100.0% 98.1% 100.0% 100.0%
ヘルスケア施設の取得 公募増資の概要
オペレーター 株式会社ベネッセスタイルケア
J-REIT初となるWKSI制度を活用した短縮日程での
取得（予定）日 2021.3.1 2021.6.1 国内公募増資を実施 発行決議日 2021年2月15日
取得（予定） スポンサー関連 SMFL 2014年8月の企業内容等開示ガイドライン改正（「特 中2営業日
価格の合計 に周知性の高い企業 “Well Known Seasoned
発行価格決定日 2021年2月18日
4,429 百万円 Issuer” 」が行う募集における届出の効力発生までの待
新築 機期間の撤廃）により国内募集における有価証券届
平均鑑定NOI利回り 発行価格／発行価額 179,985円／174,170円
出書提出から効力発生までの期間を短縮できるように
メディカルホームグランダ苦楽園 リハビリホームグランダ神戸北野
4.8 ％ （兵庫県西宮市） （兵庫県神戸市） なって以降初の取組み
2,709百万円 1,720百万円 発行決議以降の投資口価格変動リスクを低減させる試 発行価額総額 約74.0億円
取得（予定）価格
みは投資主及び発行体の双方にとってメリット
鑑定NOI利回り 4.8% 5.0%
注1：2021年2月28日までに賃貸借契約を締結済の区画を加味した場合の2021年3月31日時点の稼働率を、また、括弧内には、2021年2月28日までに賃借に係る申込書を提出済のテナントが賃借予定の区画を加味した場合の2021年3月31日時点の稼働率を、それぞれ記載しています。 6
注2：第三者割当増資を除いて記載しています。
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
戦略的な物件売却を伴う、安定的な分配金マネジメント
◼ 物件価値が上がり、収益性の向上余地が限定的な都心物件を新たに売却
◼ 物件売却により得た売却益と、負ののれんによる内部留保を活用しながら分配金マネジメント
市場動向に対応する都心物件の売却 物件売却益と内部留保を活用した分配金マネジメント
新町 勾当台 新大阪 御殿山 泉中央 千駄ヶ谷
物件売却の考え方 売却物件 (大阪市) (仙台市) (大阪市) (枚方市) (仙台市) (渋谷区)
⚫ 個別の要素を 優 立地 劣 売 立地 ✓ ✓ ✓
考慮に入れ、 却
将来的な見通し 新 築年数 古 背
築年数 ✓
に基づき判断 景 収益性 ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
高 収益性 低
売却益の一部を
内部留保
新規売却物件の概要 売却益を
分配金に充当
KDXレジデンス千駄ヶ谷（2021年7月期 売却） 2,049 百万円（2,057円/口）
内部留保の金額
（第18期末)（注1） 次期繰越利益等 149 百万円
譲渡価格 1,110 百万円 上記ほかRTA（注2）の残高 1,900 百万円
内部留保の
譲渡価格は 帳簿価額 631 百万円
取崩し
鑑定評価額を 4,100 4,101
(DPU:円) 4,063 4,064 4,065 4,066
4,039
27.6 % 4,026
鑑定評価額 870 百万円 4,000
上回る
売却NOI利回り 2.9 %
<売却の背景>
⚫ 売却時の築年数は約14年であり、今後の資本的支出及び修繕費の増加 3,500 3,473
が予想されるタイミング
⚫ 物件の周辺環境・賃貸マーケットの変化等も考慮すると、今後の収益性の
向上余地が限定的と考えられる物件
⚫ 物件取得意向が強いマーケット環境において、含み益を顕在化させ投資主
へ還元 3,000
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
（第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期）
（予想） (予想）
7
注：本ページの各注記については、29ページをご参照ください。
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
分配金の成長 － 一時的要因を除く1口当たり分配金 －
◼ 合併以降、4度の公募増資を伴う外部成長と継続的な内部成長により、一時的要因を除く1口当たり分配金（注1）（巡航水準）は年率
約4％の成長を実現
◼ 2022年1月期に1口当たり巡航分配金は4,000円を超える見込み
一時的要因を除く1口当たり分配金及びLTV(注2)の推移
持続的な分配金成長を目指す
巡行分配金 (円) LTV
+5.2%成長
4,100 53.0%
4,039
一時的要因を除く1口当たり分配金：4,000円
+11.8%成長
3,900 52.0%
3,840
3,700 51.3% 51.0%
LTV 低下
3,500
3,436 継続的な内部成長と外部成 50.2% 50.0%
長による分配金の大幅な増加
～
～ ～
～
合併直前期
3,300
0 0
2018年1月期 2021年1月期 2022年1月期
第12期 第18期 第20期
(実績) (実績) (予想)
8
注：本ページの各注記については、29ページをご参照ください。
1. 運用ハイライトと今後の運用方針
更なる成長に向けて
◼ スポンサーによるSMFLグループとの資本業務提携により、KDRの資金調達力及び物件取得力の強化が期待される
◼ 年間200億円の資産規模積上げを目標に、継続的な資産規模成長によりポートフォリオの安定性強化を図り、バリエーションの向上を目指す
SMFLグループとスポンサーKDXとの資本業務提携 今後の成長パイプライン
居住用施設 ヘルスケア施設
SMFLグループによるKDX子会社化に伴うKDXグループへのシナジー KDXによる格付取得
2021年2月/3月 新規取得 サポート 優先 優先 優先
SMFL SMFL
REIT・私募ファンドビジネスの強化 ・AA- (JCR) 会社 交渉権 交渉権 交渉権
信用力補完及び資金調達力の強化 ・A (R&I)
新たなビジネス領域の拡大
人材の相互交流を通じた経験・知見、ノウハウ等共有による競争力の強化
SDGs 経営のノウハウ共有
エクセレント花屋敷
（仮称）梅島プロジェクト イリーゼ神戸六甲
ガーデンヒルズ
所在地 東京都足立区 所在地 兵庫県神戸市 兵庫県宝塚市
信用格付の状況（本資料の日付現在） 賃貸 90戸程度 居室数 53室 87室
可能戸数 (予定) 竣工 2017年2月 2017年4月
A+ 格付見通しが安定的から
2021年9月中旬 オペレー HITOWAケアサービス 株式会社
（見通し：ポジティブ） 「ポジティブ」へ向上 竣工
(予定) ター 株式会社 エクセレントケアシステム
株式会社日本格付研究所（JCR） （2021年1月）
住宅REITセクターにおける資産規模と分配金利回り 資産規模成長の軌跡 継続的な資産規模
(億円)
拡大を目指す
KDR（本投資法人） 3,000 居住用施設 ヘルスケア施設 宿泊施設
6.0% 2,594 2,688
他の住宅REIT 2,489 49 年間平均取得金額
2,500 2,332 2,347 49 2018年7月末以降
49
2,209 541 586 新規取得資産取得後まで
ポジショニングの向上を目指す
541
5.0% 1,928 541 541
444 約 250 億円
2,000
KDR
分配金利回り
297
1,500
資産規模
4.0% 年平均成長率
1,000
1,898 2,002 2,052 2018年7月末以降
1,764 1,791 1,806
1,631 新規取得資産取得後まで
500
0.0％
3.0%
+11.7 % / 年
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
資産規模（億円） 0
(出所) 各住宅REITの公表資料を基に本資産運用会社にて作成 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 9
7月末 1月末 7月末 1月末 7月末 1月末 8月2日(見込)
2. 決算概要（第18期の実績及び第19期・第20期の収益予想）
2.決算概要（第18期の実績及び第19期・第20期の収益予想）
2021年1月期（第18期）の実績
2020年 2021年
7月期 1月期 主な増減要因（注1） 主な増減要因（注1）
（百万円） 実績 予想 (注2) 実績 (R)第17期平均稼働率：96.0％
前期比 (R)第18期平均稼働率：95.0%(注3） 予想比
賃貸事業収入 7,704 7,837 7,834 130 1.7% (R)稼働率低下等による既存物件の減収 -43
-2 -0.0%
(R)新規取得物件による増収 +130
その他賃貸事業収入 585 537 548 -37 -6.4% (R)礼金、原状回復費収入、違約金等 +11
(A)通期運用による増収(前期に減賃もあり) +45 10 2.0%
（テナント入替に伴う収入）
不動産等売却益 84 - - -84 -100.0% (R)既存物件での礼金・更新料の減少 -39 - -
営業収益 8,374 8,374 8,382 8 0.1% 8 0.1%
(R)既存物件での修繕費減少 -23
賃貸事業費用 (R)新規取得物件による増加 +33 (R)リーシング関連コスト +19
1,538 1,521 1,556 18 1.2% 35 2.3%
（減価償却費を除く） (H)修繕費の増加 +6 (R)修繕費（原状回復費含む） +12
減価償却費 1,467 1,503 1,504 37 2.5% 新規取得物件による増加 +34 1 0.1%
その他営業費用 899 978 977 78 8.7% -1 -0.1%
営業費用 3,904 4,002 4,038 133 3.4％ 資産運用報酬の増加 +40 35 0.9％
課税売上の減少、費用増による消費税の
営業利益 4,469 4,371 4,344 -125 -2.8% +24
増加 -27 -0.6%
ER再取得等その他費用増加 +13
営業外収入 1 0 0 -0 -62.6％ 0 29.6％
営業外費用 662 715 712 50 7.6% 新規借入等による支払利息及び融資関
連手数料の増加
+48 -2 -0.4%
経常利益 3,808 3,656 3,632 -176 -4.6% -24 -0.7%
当期純利益 3,808 3,656 3,631 -176 -4.6% -24 -0.7%
RTA取崩(積立) 20 20 20 - - - -
利益剰余金取崩(積立) 38 191 216 177 456.4% 内部留保から216百万円取崩して分配金へ充
24 12.8% 当
分配金総額 3,866 3,867 3,867 0 0.0% - -
1口当たり分配金 4,065円 4,066円 4,066円 1円 0.0% - -
NOI 6,751 6,853 6,825 74 1.1% -27 -0.4%
注1： (R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみ、(A)は宿泊施設にみに係る増減要因を表します。
注2：2021年2月15日付公表値を表します。 11
注3：2020年9月に取得した新築物件の「KDXレジデンス八丁堀」及び「KDXレジデンス中板橋」を除いた稼働率です。次頁も同様です。
2.決算概要（第18期の実績及び第19期・第20期の収益予想）
2021年7月期（第19期）及び2022年1月期（第20期）の収益予想
2021年 2021年 2022年
主な増減要因（注1） 主な増減要因（注1）
1月期 7月期 1月期
(R)第18期平均稼働率：95.0%
（百万円） 実績 予想 前期比 (R)第19期想定稼働率：95.5% 予想 前期比 (R)第20期想定稼働率：96.5%
(R)稼働率UP等による既存物件の増収 +63 (R)増賃、稼働率UP等による既存物件の増収 +89
賃貸事業収入 7,834 8,097 262 3.4% 新規取得物件による増収 +265 8,419 322 4.0%
新規取得物件による増収 +188
千駄ヶ谷売却による減収 -19
その他賃貸事業収入 548 595 47 8.7% 546 -48 -8.2% COVID-19の影響による減収要因の剥落 +50
COVID-19の影響による減収を想定 -50
(R)礼金・更新料の減少 -36
不動産等売却益 - 435 435 - (R)礼金・更新料の増加 +59 - -435 -100.0%
(R)原状回復費収入の減少 -6
(R)保険料・補償金等の減少 -16
営業収益 8,382 9,129 746 8.9% 8,966 -162 -1.8%
賃貸事業費用 (R)既存物件リーシング関連費用の増加 +19 (R)リーシング関連費用の減少 -39
1,556 1,715 158 10.2% 修繕費(原状回復費含）の増加 +50 1,637 -78 -4.6% 修繕費(原状回復費含）の減少 -52
（減価償却費を除く）
新規取得物件による増加 +33
減価償却費 1,504 1,545 40 2.7% 前年取得物件の固都税費用化開始 +39 1,575 29 1.9% 新規取得物件による増加 +24
その他営業費用 977 1,022 44 4.6% 新規物件取得による増加 +39 1,020 -2 -0.2%
営業費用 4,038 4,282 244 6.1％ 資産運用報酬の増加 +20 4,232 -50 -1.2％
費用増による消費税の増加 +17
営業利益 4,344 4,846 501 11.6% 4,734 -111 -2.3%
営業外収入 0 0 -0 -22.8% 0 - -
一部投資口交付費の償却期間満了による
営業外費用 712 717 5 0.8% 公募増資実施による投資口交付費の増加 +6 711 -6 -0.9% 減少
-7
経常利益 3,632 4,128 496 13.7% 4,023 -105 -2.6%
当期純利益 3,631 4,128 496 13.7% 4,022 -105 -2.6%
RTA取崩 20 20 - - 20 - -
利益剰余金 取崩(積立) 216 (65) -281 -130.1% 売却益から65百万円を内部留保 41 106 163.3% 内部留保から41百万円取り崩して分配金へ充当
分配金総額 3,867 4,083 215 5.6% 4,084 0 0.0%
1口当たり分配金（注2） 4,066円 4,100円 34円 0.8% 4,101円 1円 0.0%
NOI 6,825 6,977 151 2.2% 7,329 351 5.0%
注1：(R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみ、(A)は宿泊施設のみに係る増減要因を表します。
注2：「1口当たり分配金」は2021年1月期（第18期）は投資口の総口数を951,258口として算定し、2021年7月期（第19期）及び2022年1月期（第20期）は投資口の総口数を995,883口として算定しています。 12
memo
13
3. 運用の状況
3. 運用の状況（内部成長）
居住用施設の稼働率推移
地域別稼働率（注1） 新築2物件の取得による影響
100.0% ・KDXレジデンス八丁堀：東京経済圏
・KDXレジデンス中板橋：東京経済圏
97.5%
95.0%
92.5%
2020年1月期平均 2020年7月期平均 2021年1月期平均
96.2% 96.0% 94.1%
90.0%
期中平均 2020年1月期（第16期） 2020年7月期（第17期） 2021年1月期（第18期）
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
全体 95.7 96.7 96.7 97.0 96.5 96.4 96.4 96.4 96.0 95.9 96.0 96.5 96.9 97.2 96.3 95.5 94.9 95.3 94.9 93.7 93.7 93.7 93.9 94.5
東京経済圏 96.1 97.4 97.6 97.9 97.7 98.1 97.9 97.9 97.6 97.6 97.5 98.1 98.1 98.2 97.4 97.0 95.7 95.9 95.5 93.1 92.9 92.8 93.0 94.0
地方経済圏 95.4 96.0 95.7 95.9 95.2 94.5 94.7 94.8 94.3 94.1 94.3 94.8 95.4 96.2 95.1 93.7 93.9 94.5 94.3 94.4 94.8 94.9 95.0 95.1
住戸タイプ別稼働率（注1）
新築2物件の取得による影響
100.0% ・KDXレジデンス八丁堀：F/SF タイプ
・KDXレジデンス中板橋：Sタイプ
97.5%
95.0%
92.5%
90.0%
期中平均 2020年1月期（第16期） 2020年7月期（第17期） 2021年1月期（第18期）
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
シングル 94.9 97.0 97.0 97.5 97.1 97.7 97.2 97.5 97.2 96.7 97.2 97.9 97.7 97.7 96.5 96.0 95.9 96.4 95.7 93.5 93.3 92.7 92.5 92.7
スモール・ファミリー 95.3 95.9 95.6 95.9 95.2 95.4 95.9 96.1 95.3 95.3 95.1 95.9 96.6 96.8 95.2 93.9 93.2 93.5 93.2 92.4 92.6 92.9 93.0 93.9
ファミリー 95.3 96.5 97.0 97.1 96.1 95.0 94.7 94.3 94.2 94.2 94.5 94.5 95.1 96.0 96.0 95.1 93.8 94.7 94.5 93.0 93.1 93.2 93.8 94.6
注1: 「地域別稼働率」は、事務所・店舗を含みます。「住戸タイプ別稼働率」は、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
15
3. 運用の状況（内部成長）
居住用施設の賃料動向
賃料の増減率マップ（2021年1月期） 住宅賃料坪単価の推移（注1） （注2）
レントギャップ
全体の増減率 （ポートフォリオ全体）
+2.3 ％
新規賃料 + 2.3 ％ 前期から0.5％ pt減少
札幌エリア
新規 ▲0.6％ （円/坪）
更新賃料 + 0.8 ％ 東京経済圏 地方経済圏
12,350
12,300
12,293
前年同期比 12,267
12,250
+0.93％上昇
仙台エリア 前年同期比
12,200 12,205 +0.73％上昇
新規 +0.7％ 12,154
12,150
大阪エリア 東京経済圏 12,100
新規 +0.6％ 新規 +3.1 ％
福岡エリア
新規 +0.5％ 更新 +1.2 ％
7,550
都心8区
名古屋エリア
新規 ▲3.0％ 新規 +3.5 ％ 7,500
更新 +1.4 ％ 7,442 7,465
7,468
7,450
その他東京都内 7,456
新規 +2.4 ％ 7,400
更新 +0.9 ％ 2019年7月期平均 2020年1月期平均 2020年7月期平均 2021年1月期平均
（第15期） （第16期） （第17期） （第18期）
注1: 「住宅賃料坪単価」は、2019年2月から2021年1月末まで通期運用している116物件のうち、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
注2: 「レントギャップ」は、各期末毎の新規成約賃料と、既存テナントの現行契約賃料との乖離率を算出しています。
16
3. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －居住用施設①－
新規賃料の増減率（注1） 新規賃料の増減件数割合
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
地域別の月額賃料の増減率 100%
5.4%
東京経済圏 地方経済圏 全体 11.4% 13.7% 9.6%
21.4% 16.7% 18.3%
25.1% 25.6%
4.1% 17.9%
4.5% 19.4% 14.4%
3.6% 75% 20.2% 17.8%
4.0% 3.1% 20.0% 21.4%
2.7% 22.4%
2.1%
3.0%
2.6% 50%
1.5% 1.3% 2.0% 2.3%
1.5% 1.4% 69.2% 71.9% 72.4%
1.1% 1.9% 63.2% 63.8%
0.7% 25% 54.9% 52.0% 57.2%
0.4% 1.1% 1.0%
0.3% 0.4% 0.7%
-0.3% 0%
-1.5%
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
更新賃料の増減率（注2） 更新賃料の増減件数
地域別の月額賃料の増減率 東京経済圏 地方経済圏 全体 賃料増減割合（件数） 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
1.4%
1.2% 100% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0.8% 75%
0.9%
0.6% 0.8% 74.0%
84.1% 81.9%
50% 94.3% 95.4% 95.3% 94.7% 93.5%
0.6%
0.5%
0.4% 0.2%
0.2% 0.2% 0.2% 0.2%
0.2% 25%
0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.2%
0.1%
0.2% 0.2% 15.9% 18.1%
26.0%
-0.1% 0.0% 5.6% 4.6% 4.7% 5.2% 6.5%
0.0% 0.0% 0.0% 0%
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 「新規賃料の増減率」は、各期における新規テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
注2: 「更新賃料の増減率」は、各期における更新テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。 17
3. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －居住用施設②－
新規賃料の増減額 平均空室期間・退去率（注1）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 新規テナント全体（net） 退去率
全体
14.5%
（千円）
4,017 13.0%
4,000 12.6%
12.1% 11.9%
3,000 2,881 2,994 2,812 12.5%
3,700
2,181 2,222 2,243 10.7%
2,000 10.3% 10.4%
1,530 2,461 2,496 9.8%
10.5%
1,000 1,716 2,077
1,337
0 1,052
606 8.5%
2017年
0 2018年
0 0 2019年
0 0 2020年
0 0 2021年
0
-1,000 -527 -420 -498 -317 -734 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
-1,129 -924 -885
-2,000
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 繁忙期(3,4月を含む期) 平均空室期間
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 64日 69日 56日 70日 65日 73日 67日 89日
更新賃料の増減額 更新率（注2）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 更新テナント全体（net）
（千円） 1,112 更新率
全体
1,150 977 92.0%
91.2%
900
660 1,112 90.3% 90.5%
0
650 977 89.7% 89.7% 89.8%
90.0%
400 323 660 88.8%
185 142 185 152 88.2%
323
150
142 185 149 88.0%
-100 0 0 0 0 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
-19 -3 0 0 0 0 0 0 0 0
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「退去率」は「解約戸数/賃貸可能住居戸数」により算出しています。
注2: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「更新率」は「契約更新戸数/更新時期到来戸数」により算出しています。 18
3. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －ヘルスケア施設－
入居の状況（注1, 2, 3） 平均年齢と要介護度（注1, 2）
平均年齢（シニアリビング施設） 平均要介護度（シニアリビング施設）
平均入居率(シニアリビング施設） 平均利用率（メディカル施設） 平均要介護度（メディカル施設）
（歳）
100.0% 93.7% 93.8% 94.0% 92.9% 88 5.0
86.5 86.6 86.8
90.0% 87 86.3
86 85.6 4.0
80.0% 85.6% 86.5% 86.5% 86.8%
85
82.5%
3.1 3.2 3.2 3.2
84 3.0
70.0%
83
60.0% 82 2.0
1.7 1.6 1.6 1.6 1.6
81
50.0% 80 1.0
2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
介護報酬割合（シニアリビング施設）（注1, 2, 4） 賃料負担力と売上高賃料比（シニアリビング施設） （注1, 2, 5）
売上高 介護報酬割合 賃料負担力（EBITDAR/賃料）(左軸) 30.0%
（百万円） 売上高賃料比（賃料/売上高合計）(右軸)
5,000 37.5% 37.9% 37.4% 40.0% 1.49
36.4% 35.7% 1.50
28.3% 1.44
1.43
1.41 28.0%
4,000
30.0% 1.40 1.38
3,767 3,849 3,780 3,868 27.6% 27.5%
3,665
3,000 27.0% 26.9% 26.0%
20.0% 1.30
2,000
10.0% 1.20 24.0%
1,000
0 0.0% 1.10 22.0%
2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2020年12月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
注1: 上記数値は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。 「シニアリビング施設」は、本投資法人が第18期末時点で保有するヘルスケア施設のうち、介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅から「リハビリホームグランダ門戸厄神」、「アネシス寺田町」、「オラージュ須磨」、「ツ
クイ・サンシャイン町田」、「アルテ石屋川」を除いた物件を対象としています。なお、「平均年齢」、「平均要介護度」には「せらび恵比寿」のデータも含まれていません。 「メディカル施設」は、本投資法人が第18期末時点で保有する介護老人保健施設を対象としています。
注2: 「平均入居率」 「平均利用率」「売上高」「介護報酬割合」 「売上高賃料比」 「賃料負担力」 は、 各6ヶ月間の累計数値より算出し、「平均年齢」「平均要介護度」は、各時点の月末の数値を記載しています。
注3: 「平均入居率」は、月末時点における入居率を、入居者の合計÷定員数の合計にて算出し、各期間の月末における入居率の単純平均を記載しています。「平均利用率」は、各期間の延利用者÷延定員(床)数にて算出しています。
注4:
注5:
「介護報酬割合」は、シニアリビング施設における売上高に対する介護報酬の割合を記載しています。
「賃料負担力」は、シニアリビング施設におけるEBITDAR（＝営業利益+減価償却費+賃料）を賃料で除した倍率を記載しています。
19
4. 財務の状況
4. 財務の状況
財務の状況 1/2
主要な財務指標（注1） 有利子負債の状況（2021年1月31日時点）
平均金利 平均残存年数（右軸）
（年）
1.40% 10.0
金利 残高
固定化率 借入先 割合
（百万円）
8.0 ■ 三井住友銀行 36,440 25.1%
1.20% 97.1%
1.08% ■ 三菱UFJ銀行 27,900 19.2%
4.8%
0.99% 0.98% 0.98% 6.0 ■ みずほ銀行 15,880 10.9%
1.00%
0.96% 0.94% 5.1%
■ あおぞら銀行 10,150 7.0%
4.0 5.9%
25.1% ■ みずほ信託銀行 9,800 6.7%
4.5 4.7 4.4 総額
4.2 4.2 4.1 ■ りそな銀行 9,450 6.5%
0.80%
2.0 5.9% 1,452億円 ■ 新生銀行 8,550 5.9%
■ 日本政策投資銀行 8,500 5.9%
6.5% 借入先 ■ 三井住友信託銀行 7,450 5.1%
0.60% 0.0
2018年7月 2019年1月 2019年7月 2020年1月 2020年7月
（第13期末） （第14期末） （第15期末） （第16期末） （第17期末） （第18期末）
2021年1月 12社 ■ 日本生命保険 1,700 1.2%
6.7% ■ 福岡銀行 1,400 1.0%
19.2% ■ 損害保険ジャパン日本興亜 1,000 0.7%
7.0% ■ 投資法人債 7,000 4.8%
10.9% 145,220
LTV（注2） 信用格付の状況
LTV 鑑定LTV 2021年8月物件取得後の
60.0% 取得余力
（LTV55％の場合）
55.0%
LTVターゲット：50～55%
310億円
A+
51.3% （見通し：ポジティブ）
50.3% 50.2%
49.7% 49.4% 49.7% 49.5% 株式会社日本格付研究所（JCR）
50.0%
46.6%
45.0%
2018年 2019年 2020年 2021年 2021年 注1: 「平均金利」は、有利子負債毎にアップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した各期末時点を算出し、各有利
7月 1月 7月 1月 7月 1月 8月 子負債残高に応じて加重平均して算出しています。「平均残存年数」は、各期末時点の有利子負債残存年数を各有利子負債
（試算値） 残高に応じて加重平均して算出しています。「金利固定化率」は、2021年1月31日時点における固定金利の有利子負債の割合
（物件取得後） を算出しています。なお、固定金利の有利子負債には、変動金利で借り入れているものの金利スワップにより支払金利を実質固定
化している有利子負債を含みます。
注2: 「LTV」は、「有利子負債/総資産」により算出しています。「鑑定LTV」は、「有利子負債/鑑定評価額」により算出しています。
21
4. 財務の状況
財務の状況 2/2
新規借入及びリファイナンス実績 （2021年1月期）
コミットメントラインの概要
機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するためコミットメントラインを設定 区分 借入額合計 平均借入年数（注1） 平均金利（注2）
2020年8月新規借入 8.0億円
借入
契約先 契約期間
極度額 2020年9月新規借入 55.7億円
6.8年 0.72％
三井住友銀行 15億円 2020年8月1日 2020年11月新規借入 15.0億円
三菱UFJ銀行 15億円 から 2021年1月新規借入 23.0億円
みずほ銀行 15億円 2021年7月31日
2020年8月リファイナンス 8.0億円 （借換前） 4.8年 0.92%
2020年10/11月リファイナンス 23.0億円
2021年1月リファイナンス 18.0億円 （借換後） 6.2年 0.73%
有利子負債の返済期限
（百万円） 2020.8 新規借入 2020.9 新規借入 2020.11 新規借入 2021.1 新規借入 2020.8 リファイナンス 2020.10&11 リファイナンス 2021.1 リファイナンス
投資法人債 その他既存借入れ 有利子負債の平均金利と平均借入年数（向こう6期分）
1.4%
14,000
（7.5年）
12,000 1.0%
1.0%
0.9%
（7.0年）
10,000
（6.3年）
1,000 800
0.7% 0.7% 800
（3.4年） （5.4年）
800
1,000
1,000 （5.4年） 2,300
8,000 1,000 500
2,300 5,570
1,000
6,000
4,000
2,000
2,000
2,000
0 第18期（21/1期） 第19期（21/7期） 第20期（22/1期） 第21期（22/7期） 第22期（23/1期） 第23期（23/7期） 第24期（24/1期） 第25期（24/7期） 第26期（25/1期） 第27期（25/7期） 第28期（26/1期） 第29期（26/7期） 第30期（27/1期） 第31期（27/7期） 第32期（28/1期） 第33期（28/7期） 第34期（29/1期） 第35期（29/7期） 第36期（30/1期） 第37期（30/7期）
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 「平均借入年数」は、各有利子負債借入年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
注2: 「平均金利」は、アップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した数値を記載しています。 22
4. 財務の状況
投資主の状況等
所有者別の投資口数比率 主要な投資主（2021年1月末時点）
3.7% 4.5% 3.4% 2.5%
100%
3.4% 3.2% 3.7% 3.7% 証券会社
所有 所有
19.3% 17.8% 14.2% 15.4% その他国内法人 氏名又は名称
投資口数 割合
75% 外国人 （注1）
金融機関
個人・その他 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口）
（注2） 255,934 26.90%
50%
64.7% 66.8% 71.2% 70.6%
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 202,770 21.31%
25%
3 野村信託銀行株式会社（投信口） 45,972 4.83%
8.9% 7.7% 7.5% 7.8%
0%
2019年7月末 2020年1月末 2020年7月末 2021年1月末 4 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）（注2） 29,751 3.12%
（第15期末） （第16期末） （第17期末） （第18期末）
5 ケネディクス株式会社 23,140 2.43%
所有者別の投資主数（直近四期） 6 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 18,813 1.97%
（名） 個人 （名） 法人
15,000 250
216 7 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 14,470 1.52%
211
10,761 200
8 株式会社群馬銀行 13,133 1.38%
10,000
150
107
9 株式会社北國銀行 11,746 1.23%
100
5,000 10 日本証券金融株式会社 11,406 1.19%
50
22
上位10名の合計 627,135 65.92%
0 0
注1: 「所有割合」は、発行済投資口の総口数に占める所有投資口数の割合を算出しています。（小数第三位を切り捨て）
個人・その他 金融機関 外国人 その他国内法人 証券会社 注2: 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社及び資産管理サービス信託銀行株式会社は、同社の親会社であるJTCホールディング
ス株式会社との間で、2020年7月27日を効力発生日として日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社を存続会社とする吸収合
併を行い、同日付で株式会社日本カストディ銀行に商号変更を行っています。
23
5. サステナビリティ
5. サステナビリティ
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み –
DBJ Green Building認証の取得（注1） GRESBリアルエステイト評価の取得 ESG
居住用施設 12物件についてDBJ Green Building認証を取得済 GRESBリアルエステイト評価について、3年連続で「Green Star」評価を取得
（2021年1月に3物件について評価再取得）
2020年GRESBレーティングで「3 star」を取得（2019年の 「2 star」から評価向上）
KDXレジデンス豊洲 KDXレジデンス四谷 芦屋ロイヤルホームズ
再取得 再取得 再取得
2021年1月 2021年1月 2021年1月
評価向上 評価向上
KDX代官山 KDXレジデンス KDXレジデンス
レジデンス 東桜Ⅰ 大濠ハーバービュータワー
KDX堺筋本町レジデンス KDXレジデンス本町橋 「GRESB」とは、元”Global Real Estate Sustainability Benchmark”の略称であり、私募及
び上場の不動産ポートフォリオについて、環境や社会等の観点からサステナビリティ・パフォーマ
ンスを評価するベンチマークです。
グリーンリース
KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス 天（ヘルスケア施設）
セレニテ神戸元町
恵比寿 半蔵門 夙川ヒルズ 居住用施設ポー
トフォリオに占める
認証取得物件の
施設所有者である本投資法人が施設内の照明器具を
割合 (延床面積ベース) LED化する工事を2020年1月に実施
テナントであるオペレーターの負担する電気使用量が低減
25.2% され、本投資法人は電気使用料低減額の一部を賃料の
(2021年1月末時点)
増額として受領
ヘルスケア施設に関する外部評価
BELS評価の取得 CASBEE評価 その他の取組み
共用部照明のLED化（注2） シェアサイクルステーションの設置
兵庫県西宮市に、建築
物総合環境性能評価シ 導入済物件数
ステム（CASBEEー新築 2015年
（簡易版））に基づい 以降累計 8 物件
た自己評価を2015年11 環境負荷低減と居住者
月に実施し、届出を行っ 実施物件数（物件） 64 及び周辺住民へのサー
プレザングラン 大田多摩川 エクセレント西宮 ています。 ビスを目的として、敷地
工事金額（百万円） 124.8 の一部をレンタル電動サ
イクルの拠点として提供
注1: 「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、株式会社 年間削減額（百万円） 30.1 しています。
日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。
注2: 「年間削減額」は、交換工事実施時に工事施工会社より受領した提案資料をもとに試算した数値です。また、ヘルスケア施設に
おける賃借人（オペレーター）負担の電気料金削減額も含みます。
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5. サステナビリティ
サステナビリティ② – 社会 (Social) への取組み –
ESG
ヘルスケア施設に投資するREITとしての高い社会性 ソーシャルボンドの発行
超高齢社会である日本において、ヘルスケア施設の不足は社会的課題であり、ヘルスケア施設 J-REIT初となるソーシャルボンドを発行
の買い手及び運用主体としての投資法人の存在についての社会的ニーズは高まりつつあるものと、 「JCRソーシャル・ファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
本投資法人は考えています。本投資法人は、今後も継続的にヘルスケア施設を取得していくこと
「Social 1（F）」を取得
で、そのようなニーズに応えることを目指します。また、ESG投資の拡大は、ヘルスケア施設を投資
対象とする投資法人にとって、新たな投資資金を呼び込むきっかけにもなると考えています。 14名の投資家による本ソーシャルボンドへの投資表明を獲得
ESG投資に積極的な投資家層に対し投資機会を提供することで、新たな投
資家層の拡充と資金調達手段の多様化を実現
資本市場のニーズ オペレーターのニーズ
投資法人債（ソーシャルボンド）の概要
・資金調達手段の多様化
・長期安定を求める投資
・ヘルスケア施設の新規開発 (1) 年限 10年
・需要が強い成長分野
・財務体質の強化 (2) 発行総額 20億円
・多様な投資機会 KDR ・所有と運営の分離（運営への特化）
・社会性の高い投資 (3) 利率 0.750％
・不動産保有リスクの回避
(4) 起債の時期 2019年12月
・施設所有者の安定性
(5) ソーシャルファイナンスフレームワーク
JCR
第三者評価機関
(6) ソーシャルファイナンスフレームワーク評価 Social 1（F）
◼ 優良なヘルスケア施設の供給促進
◼ 社会性の高い資金の投資促進
その他の取組み
テナント満足度向上への取組み ～住宅共用部でのワーキングスペース設置～
保育施設への投資
◼ 運用ガイドラインの改定（2019年9月） KDRレジデンス本町橋において、時間貸し会
用途 アセットタイプの例 議室と利用していたスペースをコンバージョンし、
人口構造を巡る課題に直面する日本において、 居住者専用の在宅勤務スペースを設置しまし
少子高齢化への対応の一環として、保育施設に 賃貸住宅
居住用施設 た。空調、インターネット環境を配備した無料
サービスアパートメント 等
係るニーズも今後増加していくものと予想されるこ のワーキングスペースとして、コロナ禍の影響に
とから、保育施設は、安定的な賃料収入の獲得を 有料老人ホーム、 より在宅勤務される居住者の方をはじめ、利
通じて施設の中長期的な不動産価値への反映の ヘルスケア施設 サービス付き高齢者向け住宅、 用者の方々から好評をいただいています。
可能性もある、将来的に有望なアセットクラスでも 介護老人保健施設 等
あると本資産運用会社は考えています。
上記のニーズに応える保育施設への投資を通じた 宿泊施設 ホテル 等
社会的価値の創出、及び機動的な投資機会の
上記建物が所在する底地
確保を目的に、運用ガイドラインの改定を実施しま その他
した。 保育施設 等
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5. サステナビリティ
サステナビリティ③ –ガバナンス (Governance) への取組み –
ESG
投資主利益と連動性の高い資産運用報酬体系（注） 透明性・牽制機能を有する意思決定プロセス
本資産運用会社では本投資法人の運用ガイドラインを作成し、投資方針・利害関係者と
運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ 運用報酬Ⅲ の取引のルール・分配の方針・開示の方針等の投資運用に関する基本的な考えについて
定めています
運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等を作成し、運用ガイドラインに定める投資方
（変更前） （変更前） 新設 針や利害関係者との取引ルールに従い、物件取得を決定しています
対東証REIT指数 運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資
前期末の総資産額 分配可能金額
産の取得及び売却に係る本資産運用会社の意思決定フローは、原則として以下の通り
× 0.3％（年率） × 5.0％ パフォーマンス
× 審議及び 審議及び 審議及
起案 審査 報告
時価総額 決議 決議 び決議
前期末の総資産額 分配可能金額 × EPU ×
× 0.27％（年率） × 0.00145％ 0.15％
コンプライアンス 投資法人
委員会 レジデンシャル・ 役員会 本資産運
レジデンシャ コンプライアンス・
リート本部 用会社
ル・リート本部 オフィサー