3278 Ｒ－ケネディレジ 2021-01-26 15:30:00
資産の取得（ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト）及び資産の譲渡（ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷）に関するお知らせ [pdf]
2021 年 1 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 佐藤 啓介
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
資産の取得（ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト）及び
資産の譲渡（ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷）に関するお知らせ
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会社で
あるケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり
資産の取得及び譲渡（以下それぞれ「本取得」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡を併せて「本取引」
といいます。）を決定しましたのでお知らせします。
記
1. 本取引の概要
(1) 本取得の概要
（T-96）ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
(1) 取 得 予 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権（注 1）
(2) 取 得 予 定 資 産 の 名 称 ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト（注 2）
(3) 取 得 予 定 価 格 （ 注 3 ） 2,237,796 千円
(4) 売 主 後記「5.取得先及び譲渡先の概要」をご参照ください。
(5) 売 買 契 約 締 結 日 2021 年 1 月 26 日
(6) 取 得 予 定 日 2021 年 1 月 29 日
(7) 取 得 資 金 借入金（注 4）及び自己資金
(8) 決 済 方 法 取得日に全額支払
（注1）本投資法人による取得時までにみずほ信託銀行株式会社を信託受託者として信託した上で、当該信託の信託受益権
の譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。以下同じです。
（注2）本投資法人は、本取得に併せて取得予定資産の名称を変更することを予定しています。本日時点の名称の開示につ
いては売主の同意が得られていないため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。
（注3）「取得予定価格」には、取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額（取得経費、
固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。）を千円未満を切り捨てて記載してい
ます。以下同じです。
（注4）借入金の詳細は、本日付で公表した「資金の借入れ及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ」をご参照くださ
い。
(2) 本譲渡の概要
（T-23）ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷
(1) 譲 渡 予 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
(2) 譲 渡 予 定 資 産 の 名 称 ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷
(3) 譲 渡 予 定 価 格（注 1） 1,110,000 千円
(4) 帳 簿 価 額（注 2） 631,892 千円
(5) 譲 渡 予 定 価 格 と 478,108 千円
1
帳 簿 価 額 の 差 額
(6) 買 主 後記「5.取得先及び譲渡先の概要」をご参照ください。
(7) 売 買 契 約 締 結 日 2021 年 1 月 26 日
(8) 譲 渡 予 定 日 2021 年 2 月 5 日
(9) 譲 渡 方 法 不動産を信託する信託の受益権を譲渡します。
(10) 決 済 方 法 契約締結時に手付金 111,000 千円を受領し、譲渡日に残代
金を受領する予定です。
(11) 譲 渡 資 金 の 使 途 本譲渡代金は手元資金とし、将来の資産の取得資金又は借
入金の返済資金等の一部に充当する予定です。
（注1）「譲渡予定価格」には、譲渡予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額（売却経費、
固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を含みません。）を千円未満を切り捨てて記載してい
ます。
（注2）「帳簿価額」は、2021年2月5日時点の想定の価額を、千円未満を切り捨てて記載しています。
2. 本取引の理由
本投資法人は、ポートフォリオの成長と分散を通して安定収益を獲得するため、 規約に定める資産運用
の対象及び方針に基づき、積極的な新規物件への投資により資産規模を拡大させると同時に、 資産の入替
えを行うことでポートフォリオの質の向上を図ります。
昨年から続く新型コロナウイルス感染症の世界的大流行は、生活様式、 ワークスタイルの変化を通じて
住宅の選好基準にも影響を与えています。コロナ禍への対応をきっかけに多くの企業でテレワークやサ
テライトオフィスの導入が進んだことに伴い、オフィスワーカーの勤務形態が変化し、 これまでの都心オ
フィスへの通勤を前提とした居住エリアや住戸タイプへの選好にも変化が生じてきています。通勤頻度
の低下から都心部から郊外の交通利便性や住環境の優れたエリアへ住み替える動きも増えつつあり、今
後は、これまで都心部に集中する傾向にあった住宅需要が都心近郊の多様なエリアへと分散する傾向が
強まるものと考えています。本投資法人は、このような住宅の賃貸市場の変調の兆しを踏まえ、新規物件
の取得については、東京都心に加えて都心近郊の交通利便性や住環境の優れたエリアに所在する物件の
取得を検討していきます。また、保有物件の入替えにあたっては、地方経済圏の物件に限定せず、東京経
済圏の物件に関しても個別物件の収益性を見極めた上で売却検討の対象とし、賃貸マーケットが相対的
に弱いエリアの物件や、築年数が古く修繕費等の増加が見込まれる物件、また、人口動態等により将来的
に収益力の低下が予想される物件等の売却を検討していきます。本取引はこれらの方針に沿った新規物
件の取得及び保有物件の売却となります。
取得予定資産である「ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト」は、「池袋」駅から徒歩圏に所在する新築の賃
貸住宅であり、希少性の高い物件です。コロナ禍により賃貸市場環境が変化する中においても、優れた交
通利便性と生活利便性、最新の設備により安定した賃貸需要が見込めるものと判断し、 本取得を決定しま
した。
譲渡予定資産である「ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷」は、東京メトロ副都心線「北参道」駅至近に所在す
る賃貸住宅です。本物件が所在する東京の都心部では、これまで、タイトな賃貸需給環境の下に住宅賃料
の上昇が続いてきましたが、コロナ禍以降においては、上述の市場環境の変化もあって都心部での住宅の
空室率は上昇傾向にあります。空室率の上昇により、本物件周辺の競合物件では稼働率確保のため募集賃
料を下げ始めている例もあることから、ここまで賃料の上昇が続いてきた本物件についても、 今後の更な
る収益性向上の余地は限定的であると考えています。また、築後約 14 年が経過し、今後の資本的支出や
修繕費の増加が想定されるタイミングでもあることから、含み益を顕在化するには現時点での物件売却
が最適であると判断し、本譲渡を決定しました。
なお、本取引の決定にあたっては、個別に以下の点も勘案しています。
本取得においては、
・都内有数のターミナル駅である「池袋」駅まで徒歩約 15 分の好立地で、周辺には商店街やスーパ
ーマーケット等の生活利便施設も充実しているため単身世帯からの安定した賃貸需要が見込まれ
ること。
・居室内には、室内カメラを始め、照明、エアコン、玄関の鍵等をスマートフォン等から遠隔操作す
ることが可能な IoT 設備が全室完備されており、新たなライフスタイルを求める賃貸需要が見込
2
まれること。
・本物件の売主との間で固定賃料の賃貸借契約を締結する予定であり、安定した賃貸収支が見込まれ
ること。
本譲渡においては、
・譲渡予定資産の譲渡予定価格は、直前の決算期末（2020 年 7 月末日）時点での帳簿価額を 75％以
上、鑑定評価額を 27％以上上回っており、本物件の譲渡により売却益が確保できる見通しである
こと。
・コロナ禍においても賃貸住宅の売買マーケットは活況を呈しており、 売却を行う環境として良好で
あること。
3. 取得予定資産の概要
（T-96）ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2021 年 1 月 29 日から 2031 年 1 月 31 日
所 在 地 （ 注 1 ） 東京都板橋区中丸町 2 番地 6
所 有 形 態 所有権（注ⅰ）
敷 地 面 積 461.65 ㎡（注ⅰ）
土 地 用 途 地 域 商業地域
（ 注 2 ）
建 蔽 率 80％
容 積 率 （ 注 2 ） 500％
所 有 形 態 所有権（注ⅰ）
延 床 面 積 2,476.11 ㎡（注ⅰ）
竣 工 年 月 2020 年 7 月
建 物 用 途 居宅・物置・ゴミ置場・駐車場
タ イ プ （ 注 3 ） シングル
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
賃 貸 可 能 戸 数 89 戸
設 計 会 社 株式会社インヴァランス 一級建築士事務所
施 工 会 社 株式会社松村組
建 築 確 認 機 関 ユーディーアイ確認検査株式会社
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 3.52％（注ⅱ）
取 得 予 定 価 格 2,237,796 千円
鑑 定 評 価 額 2,450,000 千円（注ⅲ）
鑑 定 評 価 機 関 chuu
大和不動産鑑定株式会社
（注ⅳ）
テ ナ ン ト の 内 容 （2021 年 1 月 29 日現在）
（注 4）
テナントの総数 1
（注 5）
総 賃 料 収 入 9,191 千円
敷金 ・ 保証金 （注 6） 0 千円
賃 貸 戸 数 （注 7） 89 戸
賃 貸 面 積 （注 8） 2,274.70 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 （ 注 9 ） 2,274.70 ㎡
稼 働 率 （ 注 1 0 ） 100％
担 保 設 定 の 有 無 なし
（ 注 1 1 ）
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社タイセイ・ハウジープロパティ（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 （ 注 1 2 ） 株式会社タイセイ・ハウジープロパティ（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 （ 注 1 3 ） パススルー
マスターリース契 約 期 間 2021 年 1 月 29 日から 2022 年 1 月 28 日まで
3
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 該当事項はありません。
現在の池袋駅西口周辺に存在していた池が袋の形をしていた
ことが地名の由来とも言われる「池袋」は、新宿・渋谷と並
ぶ山の手の 3 大副都心の 1 つであり、日本有数の繁華街とし
ても知られています。本物件は、各線「池袋」駅より徒歩約
15 分、東京メトロ副都心線、有楽町線「要町」駅徒歩約 14
分に位置する 1K タイプの新築物件です。居室内には、室内
カメラを始め、照明、エアコン、玄関の鍵等をスマートフォ
ン等から遠隔操作することが可能な IoT 設備が全室完備され
物 件 特 性 ており、入居者に対して新たな生活スタイルを提供します。
「池袋」駅は鉄道各線が乗り入れ、1 日 260 万人以上が乗降
する巨大ターミナル駅として各方面への優れた交通利便性を
有するとともに、駅周辺には「西武百貨店」「池袋パル
、
コ」「サンシャインシティ」等の商業施設、金融機関、飲食
、
店等が集積しています。更に、物件周辺にはスーパーマーケ
ットや郵便局等の生活利便施設も充実していることから、生
活利便性を重視する単身者からの安定した賃貸需要が見込ま
れます。
（注ⅰ）取得予定資産は区分所有建物ですが、取得対象は本物件の全ての区分所有権です。従って、「敷地面積」は
敷地権の目的である土地の面積を、「延床面積」は一棟の建物の延床面積を記載しています。
（注ⅱ）ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社が 2021 年 1 月付で作成した地震 PML 評価報告書（レベル 2）に基
づき記載しています。
（注ⅲ）価格時点は、2020 年 12 月 31 日です。
（注ⅳ）テナントの内容は、本物件の売主に対して一括賃貸する目的で、取得日付でマスターリース会社と本物件の
売主との間で締結する予定の賃貸借契約(固定賃料)の内容を記載しています。
（注1） 「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、番地住所による建物住所又は登記簿上の建
物所在地（複数ある場合はそのうちの一の建物所在地）を記載しています。以下同じです。
（注2） 「建蔽率」及び「容積率」には、都市計画で定められる指定建蔽率又は都市計画で定められる指定容積率（複数あ
る場合にはそのいずれも）を記載しています。以下同じです。
（注3） 「タイプ」には、本物件における主たる住戸が以下に記載のシングルタイプ、スモール・ファミリータイプ又はフ
ァミリータイプのいずれに該当するかの別を記載しています。以下同じです。
シングルタイプ （主として単身世帯 スモール・ファミリータイプ（主と ファミリータイプ （主として 3 人以
を対象とする住宅） して夫婦世帯及び乳幼児等がいる 上の家族世帯を対象とする住宅）
家族世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積
が 18 ㎡以上 30 ㎡未満であり、か が 30 ㎡以上 60 ㎡未満であり、か が 60 ㎡以上であり、かつ、賃貸
つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 20 つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 15 可能戸数が 1 棟当たり 5 戸以上で
戸以上であるもの。 戸以上であるもの。 あるもの。
（注4） 「テナントの総数」には、取得予定資産については本投資法人による取得予定資産の取得日以降に予定されてい
るテナントの総数を記載しています。また、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている
又は締結される予定である場合、テナント総数を「1」として記載しています。以下同じです。
（注5） 「総賃料収入」には、マスターリース種別がパススルーの場合には、実際にエンドテナントとの間で締結されてい
る賃貸借契約上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料等附属施設
の使用料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。）の合計額、またマスターリース種別が賃料保証
の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書上の月額賃料（住宅等
の賃料・共益費の合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料等附属施設の使用料が含まれている場合には、
当該施設使用料を含みます。）を記載しており、千円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注6） 「敷金・保証金」には、マスターリース種別がパススルーの場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃
貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の合計額（住宅等の敷金・保証金等の合計。但し、賃貸借契
約上、住宅等の敷金・保証金等に駐車場等附属施設の敷金・保証金等が含まれている場合には、これを含みます。）
を記載しています。但し、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場合に
は、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マスターリース種別が賃料保証の場合には、マスターリース
会社との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書に基づく敷金・保証金等の残高を表示しています。
但し、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、 パススルーの敷金・保証金等及び賃料保証の
敷金・保証金等の合計額を記載しています。なお、千円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注7） 「賃貸戸数」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、 エンドテナントに対して賃貸している
戸数を記載しています。以下同じです。
（注8） 「賃貸面積」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、 賃貸が行われている賃貸借契約書に表
示された面積を記載しています。以下同じです。
4
（注9） 「賃貸可能面積」には、本物件に係る建物の賃貸が可能な床面積（本物件に関して複数の建物が存在する場合に
は、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、賃貸借契約書に表示されているもの又は表示予定のものを記載
しています。以下同じです。
（注10） 「稼働率」には、本物件における賃貸可能面積に占める賃貸面積（契約ベース）の割合を、小数第2位を四捨五入
して記載しています。以下同じです。
（注11） 「ＰＭ会社」は、本物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結し又は締結する予定のプロパティ・マネジ
メント会社を記載しています。
（注12） 「マスターリース会社」は、本物件についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定のマスターリース会
社を記載しています。
（注13） 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるものにつ
いて「パススルー」、賃料保証のあるマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるものについて「賃
料保証」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締結している若しくは締結予定で
ある場合又はエンドテナントがいない場合については「－」と表示しています。
4. 譲渡予定資産の概要
（T-23）ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2005 年 9 月 30 日から 2023 年 8 月 31 日
所 在 地 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目 38 番 7 号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 348.09 ㎡
土
用 途 地 域 商業地域/第二種中高層住居専用地域
地
建 蔽 率 80％/60％
容 積 率 500％/300％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 942.20 ㎡
竣 工 年 月 2007 年 1 月
建物 用 途 共同住宅
タ イ プ スモール・ファミリー
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建
賃 貸 可 能 戸 数 16 戸
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 6.25％（注ⅰ）
取 得 年 月 日 2013 年 8 月 7 日
取 得 価 格 650,000 千円
鑑 定 評 価 額 ６
870,000 千円（注ⅱ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
担 保 設 定 の 有 無 なし
テ ナ ン ト の 内 容 （2020 年 11 月 30 日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 1
総 賃 料 収 入 3,526 千円
敷 金 ・ 保 証 金 5,215 千円
賃 貸 戸 数 16 戸
賃 貸 面 積 chu
748.96 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 748.96 ㎡
稼 働 率 100％
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 該当事項はありません。
（注ⅰ）ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社が2021年1月付で作成したポートフォリオ地震PML評価報告書に基
づき記載しています。
（注ⅱ）価格時点は、2020年7月31日です。
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5. 取得先及び譲渡先の概要
(1) 取得先の概要
取得予定資産の売主は国内の事業会社ですが、当該事業会社より同意を得られなかったため、詳細につ
いては非開示とします。なお、当該事業会社は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある
者に該当いたしません。
(2) 譲渡先の概要
譲渡予定資産の買主は国内の事業会社ですが、当該事業会社より同意を得られなかったため、詳細につ
いては非開示とします。なお、当該事業会社は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある
者に該当しません。
6. 物件取得者等の状況
本取得は本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではないため記載を省
略します。
7. 媒介の概要
(1) 本取得
本取得に係る媒介業者より名称等の開示について了承を得られていないため非開示とします。なお、当
該媒介業者は、本投資法人又は本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
（2）本譲渡
名称 東洋不動産株式会社
所在地 東京都港区虎ノ門一丁目 1 番 28 号
代表者の役職・氏名 代表取締役 舟岡 利光
事業内容 1.不動産の所有、売買および賃借
2.不動産の管理および利用
3.不動産の管理および賃借の受託
4.不動産の仲介および鑑定
5.不動産に関するコンサルティング業
その他
資本金 金 3 億 2,000 万円 （2020 年 12 月 24 日現在）
設立年月日 1986 年 4 月 30 日
媒介手数料等 先方の同意が得られていないため、非開示
本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本日現在、 当該会社と本投資法人又は本資産運用会社との間に、 記載す
べき資本関係はありません。
人的関係 本日現在、 当該会社と本投資法人又は本資産運用会社との間に、 記載す
べき人的関係はありません。
取引関係 本日現在、 当該会社と本投資法人又は本資産運用会社との間に、 記載す
べき取引関係はありません。
関連当事者への 本日現在、本投資法人又は本資産運用会社の関連当事者には該当しま
該当状況 せん。
8. 耐震性等に関する事項
取得予定資産は、2007 年 6 月に施行された建築基準法の改正に基づき指定構造計算適合性判定機関によ
る構造計算適合性判定を受けています。
6
9. 今後の見通し
本取引が本投資法人の 2021 年 1 月期（第 18 期：2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）の運用状況に与
える影響は軽微であり、2021 年 1 月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正はありません。
また、本投資法人の 2021 年 7 月期（第 19 期：2021 年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日）において、本譲渡
に伴い 435 百万円の譲渡益が発生する見込みであり、当該譲渡益については、その一部を内部留保した上
で、残額を分配する予定です。なお、保有物件の足もとの運用状況に本取引の影響及び内部留保の取崩額
の調整を加味した結果、現時点において、2021 年 7 月期の運用状況の予想及び分配金の予想についても修
正はありません。
7
10. 鑑定評価書の概要
物件名 ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
鑑定評価額 2,450,000,000 円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 12 月 31 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格に
収益価格 2,450,000,000
よる検証を行って試算
直接還元法による価格 2,530,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 118,721,737
可能総収益 125,361,758 中長期安定的と認められる適正賃料水準等に基づき査定
空室損失等 6,640,021 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 20,977,936
維持管理費 4,320,000 類似不動産の費用水準、依頼者より入手した資料を基に計上
水道光熱費 825,708 類似不動産の実績額等を参考に査定し、計上
類似不動産の修繕費水準による検証を行い、エンジニアリング・
修繕費 1,372,286
レポートにおける修繕費の年平均額を計上
類似不動産の水準を参考に、依頼者より入手した資料に基づき計
PM フィー 2,064,105
上
契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃借人の想定回転
テナント募集費用等 3,578,454
期間を基に査定した年平均額を計上
公租公課 5,357,600 2020 年度実績額及び建物再調達価格に基づいて査定し、計上
類似不動産の保険料率を参考に、依頼者より入手した資料に基づ
損害保険料 128,650
き計上
スポット費用及びインターネット関連費用、隔地駐車場費用、そ
その他費用 3,331,133 の他予備費等として、契約額及び類似不動産の実績額等を参考に
査定
(3)運営純収益
97,743,801
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 95,425 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産の更新費水準による検証を行い、エンジニアリング・
(5)資本的支出 1,708,128 レポートにおける更新費の年平均額に CM フィーを考慮して計
上
(6)純収益
96,131,098
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案
(7)還元利回り 3.8％
して査定
ＤＣＦ法による価格 2,420,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 3.6％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 4.0％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 2,460,000,000
土地比率 72.2％
建物比率 27.8％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価
格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 4.4%
8
物件名 ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷
鑑定評価額 870,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 7 月 31 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関
収益価格 870,000,000
連づけて試算
直接還元法による価格 884,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 44,579,000
潜在総収益 47,828,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 3,249,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 8,423,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水準等を参
維持管理費 1,716,000
考に査定
水道光熱費 650,000 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける
修繕費 906,000
修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査
PM フィー 1,075,000
定
テナント募集費用等 1,680,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 2,318,000 令和 2 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を参考に
損害保険料 44,000
計上
その他費用 34,000 CATV 使用料をその他費用として計上
(3)運営純収益
36,156,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 45,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本
(5)資本的支出 1,710,000
的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
34,491,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案
(7)還元利回り 3.9％
して査定
ＤＣＦ法による価格 855,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 3.7％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 4.1％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 752,000,000
土地比率 81.7％
建物比率 18.3％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価
格を採用。
以 上
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＜添付資料＞
参考資料1 取得予定資産の建物状況評価報告書の概要
参考資料2 取得予定資産の外観写真及び地図
参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧表（2021年2月5日時点（予定）
）
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
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参考資料1 取得予定資産の建物状況評価報告書の概要
（単位：千円）
物件名 ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
調査業者 大和不動産鑑定株式会社
調査書年月 2021年1月
今後12年間に必要とされる修繕費 16,906
再調達価格 593,100
※上記の調査業者は、下記内容等の建物状況評価を実施しています。
・本物件に関する関連法規適合状況調査
・建物の建築、設備に関する調査
・環境に関する調査
・短期・長期修繕計画の策定
・土壌環境調査
・再調達価格の試算
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参考資料2 取得予定資産の外観写真及び地図
T-96 ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト
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参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧表（2021年2月5日時点（予定）
）
用途及び 取得（予定）価格 比率（注 1）
物件名称 取得（予定）日
地域 （千円）（注 1） （％）
ＫＤＸ代官山レジデンス 4,700,000 1.8 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ大伝馬レジデンス 1,775,000 0.7 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ岩本町レジデンス 822,000 0.3 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ文京千石レジデンス 1,488,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ吾妻橋レジデンス 650,000 0.3 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ志村坂上レジデンス 2,830,000 1.1 2012 年 5 月 1 日
2012 年 4 月 26 日
コスモハイム元住吉 2,087,000（注 2） 0.8
2020 年 11 月 2 日
ＫＤＸ武蔵中原レジデンス 637,000 0.2 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ千葉中央レジデンス 1,480,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ川口幸町レジデンス 1,150,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸレジデンス白金 I 3,000,000 1.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス白金 II 2,800,000 1.1 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス南青山 2,230,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス南麻布 2,080,000 0.8 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス芝公園 1,781,000 0.7 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス麻布イースト 1,560,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス高輪 770,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
居住用施設 ＫＤＸレジデンス西原 1,450,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
東京経済圏
ＫＤＸレジデンス代官山 II 730,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋水天宮 3,240,000 1.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋箱崎 1,147,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東新宿 3,270,000 1.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス四谷 2,260,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西新宿 1,000,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス神楽坂 720,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス二子玉川 1,250,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス駒沢公園 920,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス三宿 760,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス用賀 700,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス下馬 600,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ラフィネ南馬込 1,250,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス雪谷大塚 1,050,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス田園調布 1,000,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス多摩川 776,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス門前仲町 773,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
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ＫＤＸレジデンス御徒町 850,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス元浅草 800,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス板橋本町 620,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス小豆沢 550,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東武練馬 420,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス横浜関内 800,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス宮前平 999,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス町田 1,800,000 0.7 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス錦糸町 1,350,000 0.5 2014 年 3 月 28 日
ＫＤＸレジデンス日本橋浜町 996,000 0.4 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋人形町 530,000 0.2 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス自由が丘 1,268,000 0.5 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス戸越 3,745,000 1.4 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス品川シーサイド 2,593,000 1.0 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス大島 1,857,000 0.7 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス大山 2,679,000 1.0 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス半蔵門 4,832,000 1.9 2015 年 2 月 5 日
ビーサイト秋葉原 850,000 0.3 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス神楽坂通 1,360,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス千駄木 2,200,000 0.9 2015 年 2 月 5 日
居住用施設 ＫＤＸレジデンス成城 1,400,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
東京経済圏 ＫＤＸレジデンス秋葉原 1,250,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス入谷 1,062,000 0.4 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス立川 3,026,200 1.2 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス鶴見 1,050,000 0.4 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス森下千歳 1,100,000 0.4 2015 年 6 月 1 日
ＫＤＸレジデンス赤坂 1,150,000 0.4 2015 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス神田 700,000 0.3 2015 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス恵比寿 2,845,000 1.1 2015 年 10 月 30 日
ＫＤＸレジデンス西馬込 1,130,000 0.4 2016 年 8 月 30 日
ＫＤＸレジデンス西麻布 1,224,000 0.5 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス麻布仙台坂 792,300 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス早稲田鶴巻 561,000 0.2 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス文京湯島 695,000 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス上石神井 648,000 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス新大塚 764,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス桜上水 894,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス両国 842,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス豊洲 7,500,000 2.9 2017 年 8 月 22 日
ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷 1,930,000 0.7 2018 年 8 月 2 日
14
ＫＤＸレジデンス日吉 2,635,300 1.0 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス上北沢 1,360,000 0.5 2019 年 2 月 1 日
ＫＤＸレジデンス上野毛 1,111,000 0.4 2019 年 2 月 1 日
ＫＤＸレジデンス東浅草 687,730 0.3 2019 年 2 月 21 日
ＫＤＸレジデンス西船橋 975,350 0.4 2019 年 9 月 17 日
ＫＤＸレジデンス幡ヶ谷 2,500,000 1.0 2020 年 2 月 27 日
ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ 939,400 0.4 2019 年 10 月 29 日
ＫＤＸレジデンス学芸大学 750,000 0.3 2020 年 2 月 27 日
ＫＤＸレジデンス蒲田南 1,918,300 0.7 2020 年 3 月 2 日
ＫＤＸレジデンス吉祥寺 621,000 0.2 2020 年 3 月 13 日
ＫＤＸレジデンス三鷹 2,530,000 1.0 2020 年 6 月 30 日
ＫＤＸレジデンス中延 830,000 0.3 2020 年 8 月 3 日
ＫＤＸレジデンス市川 840,000 0.3 2020 年 9 月 24 日
ＫＤＸレジデンス八丁堀 3,000,000 1.2 2020 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス中板橋 1,736,432 0.7 2020 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス湘南台 1,500,000 0.6 2020 年 11 月 2 日
ＫＤＸレジデンス池袋ウエスト 2,237,796 0.9 2021 年 1 月 29 日
92 物件 小計 142,570,808 55.1
ＫＤＸ定禅寺通レジデンス 1,015,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ泉レジデンス 1,120,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ千早レジデンス 1,080,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ堺筋本町レジデンス 2,910,000 1.1 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ宝塚レジデンス 1,510,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ清水レジデンス 1,680,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸレジデンス大通公園 765,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス菊水四条 830,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス豊平公園 445,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス一番町 530,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
居住用施設 ＫＤＸレジデンス東桜 I 2,350,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
地方経済圏 ＫＤＸレジデンス東桜 II 900,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス神宮前 840,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西大路 813,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西院 440,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス難波 1,410,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス難波南 1,350,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス茨木 I・II 1,275,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス豊中南 740,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス守口 551,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス三宮 1,080,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
芦屋ロイヤルホームズ 1,360,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
15
ＫＤＸレジデンス舟入幸町 588,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス天神東 II 680,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西公園 763,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス平尾浄水町 760,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
レオパレス Flat 新栄 3,500,000 1.4 2014 年 11 月 28 日
ＫＤＸレジデンス甲南山手 973,000 0.4 2014 年 11 月 14 日
ＫＤＸレジデンス本町橋 3,201,000 1.2 2014 年 12 月 18 日
ＫＤＸレジデンス南草津 1,974,666 0.8 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス大濠ハーバー
4,606,296 1.8 2015 年 2 月 5 日
ビュータワー
ＫＤＸレジデンス南三条 915,000 0.4 2015 年 9 月 30 日
セレニテ北久宝寺 1,290,740 0.5 2015 年 10 月 27 日
セレニテ西宮本町 617,048 0.2 2016 年 12 月 1 日
ＫＤＸレジデンス西新 1,600,000 0.6 2017 年 8 月 1 日
セレニテ神戸元町 2,390,000 0.9 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス夙川ヒルズ 6,884,800 2.7 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス仙台駅東 1,340,000 0.5 2020 年 2 月 27 日
38 物件 小計 57,077,551 22.1
居住用施設 130 物件 小計 199,648,359 77.1
イリーゼ蒲田･悠生苑 1,120,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
ニチイホーム中野南台 1,780,000 0.7 2018 年 3 月 1 日
ジョイステージ八王子 3,690,000 1.4 2018 年 3 月 1 日
ゆいま～る聖ヶ丘 1,120,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
ニチイホームたまプラーザ 2,940,000 1.1 2018 年 3 月 1 日
天 2,630,000 1.0 2018 年 3 月 1 日
イリーゼ西岡 858,000 0.3 2018 年 3 月 1 日
いざりえ恵庭ビル 1,660,000 0.6 2018 年 3 月 1 日
ヘルスケア さわやか桜弐番館 989,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
施設 アクティバ琵琶 6,560,000 2.5 2018 年 3 月 1 日
SOMPO ケア ラヴィーレ神戸垂水 2,110,000 0.8 2018 年 3 月 1 日
2018 年 3 月 1 日
グランダ門戸厄神 1,253,000（注 2） 0.5
2020 年 11 月 2 日
エクセレント西宮 971,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
グランヒルズおがわらこ 1,380,000 0.5 2018 年 3 月 1 日
エクセレント北野 737,000 0.3 2018 年 7 月 6 日
アネシス寺田町 3,490,000 1.3 2018 年 8 月 2 日
ロココリハ 2,100,000 0.8 2018 年 8 月 2 日
オラージュ須磨 2,810,000 1.1 2018 年 8 月 2 日
カネディアンヒル 1,830,000 0.7 2018 年 8 月 2 日
アネシス兵庫 1,420,000 0.5 2018 年 8 月 2 日
プレザングラン 大田多摩川 3,057,630 1.2 2018 年 9 月 28 日
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ツクイ・サンシャイン町田 6,934,600 2.7 2019 年 3 月 1 日
せらび恵比寿 1,690,000 0.7 2019 年 6 月 3 日
アルテ石屋川 1,061,000 0.4 2019 年 6 月 3 日
ヘルスケア施設 24 物件 小計 54,191,230 20.9
ホテルリブマックス東京大塚駅前 2,390,000 0.9 2020 年 3 月 2 日
宿泊施設
ホテルリブマックス横浜駅西口 2,570,000 1.0 2020 年 3 月 2 日
宿泊施設 2 物件 小計 4,960,000 1.9
156 物件 合計 258,799,589 100.0
（注1） 取得（予定）価格は千円未満を切り捨てて、比率は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注2） 当初取得時の取得価格と追加取得時の取得価格の合計を記載しています。
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