2019年1月期（第14期）決算説明資料
2019年3月15日
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1
目次
1. 合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて 5. 財務の状況
合併後の公募増資と着実な資産規模の拡大 p. 4 財務の状況 p. 31-32
投資口価格の推移と持続的な成長 p. 5 投資主の状況 p. 33
多様な取得ルート及び手法により継続的に物件を取得（合併後の取得） p. 6 6. サステナビリティ
継続的な分配金の成長を実現するマネジメント力 p. 7 サステナビリティへの取組み p. 35
1口当たり分配金の成長 p. 8
ご参考資料
今後の成長に向けて p. 9
テナント属性分析（居住用施設） p. 37
資産規模と時価総額の拡大 p. 10
免震部材について p. 38
2. 決算概要（第14期の実績及び第15期・第16期の収益予想） シニアリビング施設の分類 p. 39
2019年1月期（第14期）損益計算書 p. 13-14 オペレーター居室数ランキング p. 40
2019年7月期（第15期）及び2020年1月期（第16期）の収益予想 p. 15-16 賃貸借契約の状況（ヘルスケア施設） p. 41
3. 運用の状況 ～居住用施設～ ヘルスケア施設の不動産市場規模 p. 42
ポートフォリオの状況 p. 18 シニアリビング施設の典型的な収益構造 p. 43
新規賃料の上昇トレンド p. 19 ヘルスケア施設を取り巻く環境 p. 44
契約更新の動向 p. 20 投資主優待制度について p. 45
住宅賃料坪単価 p. 21 財務諸表 p. 46-47
稼働率の推移 p. 22 スポンサー及びサポート会社によるサポート体制 p. 48
4. 運用の状況 ～ヘルスケア施設～ ケネディクスグループの概要 p. 49
ヘルスケア施設のポートフォリオ p. 25 KFM レジデンシャル・リート本部の概要 p. 50
オペレーターの概要 p. 26 鑑定含み益及び1口当たりNAV p. 51
オペレーションの改善 p. 27 鑑定評価額一覧 p. 52-57
ヘルスケア施設の運営状況の推移 p. 28 ポートフォリオ・パフォーマンス p. 58
個別物件パフォーマンス p. 59-64
2
1. 合併後1年間の取組みと
継続的な投資主価値向上の実現に向けて
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて
合併後の公募増資と着実な資産規模の拡大
◼ 合併後、2期連続の公募増資を実施
◼ 東京経済圏に所在する物件や築年数の浅い物件などの優良物件の取得によりポートフォリオクオリティが向上
（注2）
公募増資（PO）の概要 ポートフォリオ内訳
前回公募増資 今回公募増資
その他
（2018年8月） （2019年2月） ヘルスケア施設 その他
築20年以上
築10年未満 0.6%
0.8%（1物件） 15.6%
23.2% 24.6%
発行決議日 2018年7月13日 2019年2月4日 （24物件）
用途 築年数（注3） 地域（注4）
発行価格決定日 2018年7月24日 2019年2月13日 居住用施設
平均築年数 地方経済圏 東京経済圏
13.0 年 37.3% 62.1%
発行価格 157,047円 175,500円 76.0% 築10年以上
（118物件） 20年未満
／発行価額 ／151,892円 ／169,740円
59.8%
（注1）
発行価額総額 約130.9億円 約65.0億円
（注1）
発行新投資口数 86,205口 38,325口
公 募 増 資
増資後 （注1）
869,133口 907,458口
発行済投資口数 合併後 2018年7月期中及び 2019年1月期中及び 取得予定資産
（2018年3月） 前回公募増資時の取得 今回公募増資時の取得 取得後（注6）
物件数 115物件 4物件 3物件 119物件
資産規模の拡大と推移 居住用施設
（注5）
資産規模 1,641億円 138億円 31億円 1,791億円
ヘルスケア 物件数 14物件 6物件 4物件 24物件
施設 資産規模 289億円 123億円 127億円 541億円
資産規模は合併の直後対比
+約400億円 物件数 129物件 10物件 7物件 143物件
合計
(増加率+20.8%) 資産規模 1,931億円 262億円 159億円 2,332億円
平均築年数 13.3年 13.8年 7.4年 13.0年
LTV 49.9% － － 49.6%
注1: 第三者割当増資を含んだものを記載しています。
注2:
注3:
2019年6月3日時点の取得予定資産の反映を含む価格による割合を記載しています。
「築年数」は、竣工日から2019年1月31日までの期間により算出しています。 注5: 居住用施設の「物件数」及び「資産規模」については、底地1物件を含みます。
4
注4: 「東京経済圏」は、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の主要都市をいいます。「地方経済圏」は、政令指定都市を始めとする地方都市をいいます。 注6: 2018年7月期、2019年1月期及び2019年7月期に居住用施設を1物件ずつ譲渡しています。
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて
投資口価格の推移と持続的な成長
◼ 2017年11月に合併を公表後、賃貸住宅の安定性に加え、公募増資による成長を背景に投資口価格は堅調に推移 資産規模・時価総額の拡大を通じ、
外部評価の向上・資金調達コストの
◼ 時価総額の着実な増大により、2018年9月FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Indexに組入れ 低減、成長スパイラル持続を目指す
（注1）
投資口価格の推移（合併公表以降） 住宅REITにおけるポジショニング
（注2）
（円） （百万円）
185,000 7,000
本投資法人の売買代金（右軸） 本投資法人の投資口価格（左軸）
2018/7/13
2019/2/4 時価総額と分配金利回り
東証REIT指数（左軸） 東証REIT住宅指数（左軸）
今回公募増資 5.5%
180,000 の発行決議 KDR
6,000 5.0% （合併前）
2018/9/7
2018/9/7
インデックスへの
分配金利回り
4.5% KDR
175,000
組入発表
（PO後）
13
2018/7/13 5,000 4.0%
前回公募増資
170,000
の発行決議 3.5%
4,000 3.0%
165,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 （億円）
時価総額
160,000 資産規模と格付け
3,000
（単位：億円）
長期発行体 AA
155,000 格付JCR
発行体 AA-
2,000 格付R&I
2,183 2,332
150,000 1,931 AA-
2010
2017/11/10 2018/3/1
2010 AA- A+
1,000 A+
合併の発表 合併の成立 A
145,000
A- A-
0
140,000 0 KDR KDR KDR
2017年11月 2017年12月 2018年2月 2018年4月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年10月 2018年12月 2019年2月 （合併時） （前回公募増資後）（今回公募増資後）
注1: 本投資法人の投資口価格及び東証REIT(住宅)指数は、終値ベースで記載しています。また、東証REIT(住宅)指数の推移については、2017年11月10日の東証REIT(住宅)指数の終値を同日の本投資法人の投資口価格の終値に換算して指数化しています。
注2: 「資産規模」「時価総額」「分配金利回り」は、 日本アコモデーションファンド投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人、スターツ・プロシード投資法人及び 5
日本賃貸住宅投資法人（証券コード順）が開示している情報に基づき、2019年2月28日時点の数値を算出しています。また、合併前のケネディクス・レジデンシャル投資法人については、2017年11月10日時点の数値を算出しています。
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて
多様な取得ルート及び手法により継続的に物件を取得（合併後の取得）
◼ 居住用施設：賃料上昇が見込まれる東京経済圏の物件を中心に競争力のある価格で取得 取得物件数 取得価格合計 鑑定NOI利回り
◼ ヘルスケア施設：地域や施設タイプ等の分散が進展しポートフォリオの核となる優良施設を取得 17 物件 421 億円 平均 5.0 ％
居住用施設 ブリッジファンドの活用（本資産運用会社独自ルート） 第三者からの取得（本資産運用会社独自ルート）
東京 東京 東京 東京 東京
経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏
KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス
KDXレジデンス日吉 セレニテ神戸元町
阿佐ヶ谷 夙川ヒルズ 上北沢 上野毛 東浅草
所在地 東京都杉並区 神奈川県横浜市 兵庫県神戸市 兵庫県西宮市 東京都世田谷区 東京都世田谷区 東京都台東区
取得日 2018年8月2日 2018年8月2日 2018年8月2日 2018年8月2日 2019年2月1日 2019年2月1日 2019年2月21日
賃貸可能戸数 44戸 92戸 138戸 239戸 39戸 34戸 36戸
取得価格 19.3億円 26.3億円 23.9億円 68.8億円 13.6億円 11.1億円 6.8億円
鑑定NOI利回り（注1）
4.6% 5.3% 5.3% 5.2% 4.8% 4.5% 4.8%
ヘルスケア施設 スポンサーサポート
（オペレーターとのリレーション）
ブリッジファンドの活用（オペレーターとのリレーション活用） 第三者からの取得
（独自ルート）
スポンサーサポート ブリッジファンド
（独自ルート）
ブリッジファンド
（オペレーターとのリレーション）
東京 東京 東京
経済圏 経済圏 経済圏
エクセレント アネシス オラージュ プレザングラン ツクイ・サン
ロココリハ カネディアンヒル アネシス兵庫 せらび恵比寿 アルテ石屋川
北野 寺田町 須磨 大田多摩川 シャイン町田
所在地 京都府京都市 大阪府大阪市 大阪府豊中市 兵庫県神戸市 兵庫県神戸市 兵庫県神戸市 東京都大田区 東京都町田市 東京都目黒区 兵庫県神戸市
2019年6月3日 2019年6月3日
取得日 2018年7月6日 2018年8月2日 2018年8月2日 2018年8月2日 2018年8月2日 2018年8月2日 2018年9月28日 2019年3月1日
（予定） （予定）
施設タイプ 住宅型有料老人ホーム 介護老人保健施設 介護老人保健施設 介護老人保健施設 介護老人保健施設 介護老人保健施設 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム
45室/150床 (老健) 100室/100床 (老健) 54室（老人ホーム）
施設規模 41室
100室 (老人ホーム)
52室/100床
35室 (サ高住)
40室/115床 58室/100床 80室 348室 34室
18室（グループホーム）
取得価格 7.3億円 34.9億円 21.0億円 28.1億円 18.3億円 14.2億円 30.5億円 69.3億円 16.9億円 10.6億円
（注1）
鑑定NOI利回り 5.1% 5.4% 5.4% 5.5% 5.2% 5.4% 4.3% 4.5% 4.2% 7.7%
注1: 「鑑定NOI利回り」は、本投資法人が各物件の取得の決定に際して取得した鑑定評価書に記載された鑑定NOI（運営純収益）を、当該物件の取得（予定）価格で除して算出しています。 6
注2: 上記は、合併後の取得済資産及び今回公募増資による取得（予定）資産について記載しています。
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて
継続的な資産入替と分配金のマネジメント力
◼ 戦略的な資産入替により生じる売却益と内部留保の活用により、1口当たり分配金の上昇と安定的な成長を実現
戦略的資産入替及び内部留保を活用した分配金マネジメント
＜ 2 0 1 8 年 7月期＞ ＜ 2 0 1 9 年 1月期＞ ＜ 2 0 1 9 年 7月期＞
(注1)
2018年7月売却 2019年1月売却 2019年2月売却
含み益を有する保有物件数 売却価格は 売却価格は 売却価格は 売却3物件合計
鑑定価格を 鑑定価格を 鑑定価格を
18 %上回る 28 %上回る 19 %上回る 売却価格は
115物件中113物件 （売却の 背景） （売却の 背景） （売却の 背景） 鑑定価格を
• 相対的に賃貸需給が • 本物件の償却後 • リーシング活動における 21 %上回る
劣る立地に所在 NOI利回りは居住 競争激化により、物件
(注1, 2) • 物件取得以来、本物 用施設の平均利回 取得以来、本物件の賃
含み損益の合計・ りを下回る水準 KDXレジデンス新大阪 料単価は継続して下落 売却価格 2,840百万円
KDX新町レジデンス 件の賃料単価は下落 KDXレジデンス勾当台
含み損益率 （百万円） （百万円）
売却価格
（百万円）
690 鑑定価格 2,345百万円
売却価格 1,420 賃料単価 売却価格 730 償却後NOI利回り 賃料単価
340億円・+19.5% 鑑定価格 1,200 －6.5 % 鑑定価格 567 3.3 % 鑑定価格 578 －5.2 % 売却NOI
3.8 ％
売却NOI 3 .7 ％ 売却NOI 売却NOI
（2012年7月期～ 3 .6 ％ （2018年7月期末時点、
利回り
4 .4 ％ （2013年1月期～
利回り
利回り 2018年1月期比） 利回り 取得価格ベース） 2018年7月期比）
売却益合計
売却益 売却益 売却益 842 百 万 円
売却益の活用方法 436 百万円 203 百万円 202 百万円 分配金水準の
平準化及び
• 原則、分配金へ充当 売却益からの内部留保 売却益からの内部留保
（136 百万円 ） （97 百万円 ） 上積みに活用
• 分配金の平準化を図り、税負
担が必要ない範囲で内部留保 内部留保の残高
234百万円
分配金
への充当 300 百万円 105 百万円 202 百万円
継続的な
安定的な分配金の創出 分配金の成長
負ののれんによる内部留保の活用 分配金
への充当 457 百万円 20 百万円 20 百万円
• 一時的な収入の減少や突発的
な費用の増加による収益の減 毎期定額取崩し
少時等に取り崩して分配金へ による分配金の
負の の れん か らの 内部留保 内部留保からの充当 内部留保からの充当
充当することで、分配金の一定
（2,117 百万円 ） 底上げと
水準維持のために活用 +20 百万円 +20 百万円
分配金水準の
• 2019年1月期以降、毎期一定
額（20百万円）を取り崩して 負ののれん 下支えに活用
分配金へ充当 2,574 百万円
注1: 居住用施設ポートフォリオにおける2019年1月末時点の数値です。但し、2019年2月に譲渡済のKDXレジデンス新大阪を除く 7
注2: 「含み損益率」は、上記物件について、2019年1月末時点の含み損益の合計を当該時点の帳簿価額の合計で除した比率をいい、小数第2位を四捨五入して算出しています。
■売却益と売却益からの内部留保の積立額の推移 (注3)
（単位：百万円） 第13期 第14期 第15期 合計/残高
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて 売却益 436 203 202 842
1口当たり分配金の成長 売却益からの
内部留保の積立額
136 97 0 234
◼ 継続的な公募増資を通じた物件取得により1口当たり分配金が成長
◼ 物件売却による分配金の上積み、売却益からの内部留保活用による分配金の平準化等の分配金マネジメントを通じ、高い水準の分配金を3期連続して実現
1口当たり分配金の推移
4,039 4,030
（円） 4,026
4,000
第13期売却益 第14期売却益 第15期売却益 売却益からの (注6)
からの分配金 からの分配金 からの分配金 内部留保残高
383円/口 122円/口 223円/口 258円/口
3,900
消費増税の影響
固都税効果等 固都税効果等
3,813 22円/口
3,800 の一時的要因(注2) の一時的要因
147円/口 28円/口 3,791 •固都税効果等の一時的
要因は22円/口
3,770 3,779 •消費増税が生じた場合の
3,700 第16期における影響は、
22円/口の見込みであり、
第16期の1口当たり分配
金の計算上織込み済
3,643
3,600
一時的要因を
除く1口当たり
分配金 (注1) 目標
2022年までに
3,500
DPU4,000円を目指す
（巡航水準）
3,400
0
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
（第13期） （第14期） （第15期） （第16期）
前回公募増資 今回公募増資
（実績） （2018年7月） （実績） （2019年2月） （予想） （予想）
(注1) 「一時的要因を除く1口当たり分配金」とは、当該期の（予想）分配金額から、物件売却による売却益からの分配金への（予想）充当金額、及び固都税効果等の一時的要因を除いた金額をいいます。なお、2019年7月期（第15期）以降の金額については、本資料の日付現在における見込額であり、本投資法人が当該
金額を分配することを保証するものではありません。以下同じです。
(注2) 「固都税効果等の一時的要因」とは、物件取得年度の固都税が翌年から費用計上されるため費用化の時期が後ろ倒しになることにより生じる固都税効果、総資産額の変動により金額が変動する各報酬による影響、及び2019年1月期（第14期）中のプレザングラン大田多摩川の取得による影響によるものです。以下同じです。
(注3) 第15期並びに「合計／残高」の「売却益」及び「売却益からの内部留保の積立額」については、本資料の日付現在における見込額であり、実際の金額は当該金額と異なる可能性があります。
(注4) 2019年1月期（第14期）については、当該期末の発行済投資口の総口数869,133口を前提に計算しています。 8
(注5) 2019年7月期（第15期）以降については、新投資口の発行（36,500口）及びオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当に係る新投資口の発行（1,825口） による新規発行（以下「本発行」といいます。）を加味した前提で計算しています。
(注6) 2020年1月期（第16期）における売却益からの内部留保の積立額の見込額（234百万円）を、本発行後の本投資法人の発行済投資口の総口数（907,458口）で除して算出しています。
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて
今後の成長に向けて
投資方針 外部成長のパイプライン
◼ 「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を通じて、 ◼ 多様な取得ルート及び手法を通じ、継続的な外部成長 を目指す
安定的な収益の獲得 と 持続的な成長 を追求 ◼ 新規パイプラインの資産規模合計 4物件・100億円 程度
各アセットクラスの投資方針 スポンサーサポート等を通じた安定的なパイプライン
用途 投資方針 スポンサーサポート 優先交渉権
居住用施設 東京
• 東京経済圏への重点投資 経済圏
• 地方経済圏は物件の競争力を見極め厳選投資
ヘルスケア施設
• 三大都市圏を中心に分散投資
• オペレーターとのリレーションやスポンサー等からのパイプライン活用
宿泊施設
• 安定した宿泊需要が見込める物件への厳選投資
• 固定賃料割合が高く安定的な収益を確保できる物件へ投資 （仮称）八丁堀プロジェクト リハビリホームグランダ神戸北野
所在地 東京都中央区 所在地 兵庫県神戸市
アセットクラスを限定せず、戦略的な資産入替の継続を目指す
居室数 59室
～売却対象の考え方～ 賃貸可能戸数 40~50戸程度
竣工 2016年2月
・ 個別の要素を考慮に入れ、将来的な収支見通しに基づき判断
＜影響を与える個別の要素＞ 竣工(予定) 2020年3月末 オペレーター ㈱ベネッセスタイルケア
賃貸
人口動態 築年数
マーケット スポンサーサポート
東京 東京
用途別投資比率の目標
経済圏 経済圏
居住用施設を中心に、ポートフォリオの安定性維持・向上と持続的な成長を目指す
現状の 運用ガイドライン上の
用途
投資比率 投資比率目標
居住用施設 76.0％ 60% 以上
ヘルスケア施設 23.2％ 30% 以下 大塚駅前ホテル 横浜駅西口ホテル
宿泊施設 - 20% 以下 所在地 東京都豊島区 神奈川県横浜市
客室数 74室 123室
その他 0.8％ 10% 以下
竣工 2018年10月 2018年11月 9
1.合併後1年間の取組みと継続的な投資主価値向上の実現に向けて
資産規模と時価総額の拡大
資産規模の拡大 時価総額の拡大
目標 目標
厳選投資と資産入替を行いながら、
2022年までに時価総額2,000億円の達成を目指す
2022年までに資産規模3,000億円の達成を目指す
取得価格の合計（ 居住用施設 ヘルスケア施設 その他 ）
目標
3,000億円 目標
2,000億円
現状
2,332億円 現状
1,642億円
1,931億円
1,204億円
304億円
130億円
2012年 2018年 2019年 2022年 2012年 2018年 2019年 2022年
7月期 2nd 3rd 4th 5th 6th 7th 8th 9th 10th11th12th13th14th15th
1st 3月 6月 7月期 3月 2月
（第1期） （合併後）（物件取得後） （第1期） （合併後） （PO後）
10
memo
11
2. 決算概要（第14期の実績及び第15期・第16期の収益予想）
2. 決算概要（第14期の実績及び第15期・第16期の収益予想）
2019年1月期（第14期）損益計算書 1/2
用途別の不動産賃貸事業損益（注1）
繁忙期 非繁忙期
2018年 2019年
7月期 1月期 主な増減要因（注2）
（百万円） 実績 予想 実績 前期比 予想比
居住用施設 NOI（実績）
(百万円)
賃貸事業収入 5,332 5,682 5,681 349 6.5% 0 0.0% 新規4物件 4,896
4,900
売却2物件（新町/勾当台）
その他賃貸事業収入 501 502 508 7 1.4% 6 1.3% 340 新規4物件取得による増加 +340
4,700 既存物件
4,550
居 賃貸事業費用 35 13 新町・勾当台売却による減少 -21
1,283 1,291 1,293 10 0.8% 2 0.2% 4,500
住 （減価償却費を除く）
用 4,300 既存物件による増加 +27
施 NOI 4,550 4,894 4,896 346 7.6% 2 0.1% 賃貸事業収入(既存物件の増収) +22
設 4,100 4,515 4,542 その他賃貸事業収入 -33
減価償却費 926 980 979 52 5.7% -1 -0.1% (礼金等一時金収入減少等）
3,900 賃貸事業費用 -37
(修繕費、リーシング関連費用減少等)
不動産賃貸事業損益 3,624 3,913 3,917 293 8.1% 3 0.1% 3,700
3,500
2018年7月期 2019年1月期
賃貸事業収入 819 1,403 1,403 583 70.9% 0 0.0%
(百万円) ヘルスケア施設 NOI（実績）
その他賃貸事業収入 1 11 11 10 872.7% 0 0.8% 1,400
既存物件 新規7物件 1,257
ヘ
ル 賃貸事業費用 1,200
ス 126 160 157 31 24.7% -2 -1.8% 新規7物件取得による増加 +413
（減価償却費を除く） 1,000 416
ケ
ア NOI 694 1,254 1,257 563 81.1% 3 0.2% 694
800
施
2
設 600 既存物件による増加 +149
減価償却費 218 364 364 146 67.0% 0 -0.1% 賃貸事業収入
+163
400 (運用日数増：5→6ヶ月)
不動産賃貸事業損益 476 890 893 417 87.5% 3 0.4% 691 840 その他賃貸事業収入 +8
200 (保険金収受等）
賃貸事業費用 +22
0
NOI 5,245 6,148 6,154 909 17.3% 5 0.1% (運用日数増、修繕費増加等)
合 2018年7月期 2019年1月期
計 不動産賃貸事業損益 4,100 4,804 4,811 710 17.3% 7 0.1%
注1: 「居住用施設」の各数値には、「その他」（底地1物件）を含みます。
注2: 居住用施設における「新規4物件」とは、2018年8月にしたKDXレジデンス阿佐ヶ谷、KDXレジデンス日吉、セレニテ神戸元町及びKDXレジデンス夙川ヒルズをいいます。
ヘルスケア施設における「新規7物件」とは、2018年7月に取得したエクセレント北野、2018年8月に取得したアネシス寺田町、ロココリハ、オラージュ須磨、カネディアンヒル、アネシス兵庫及び2018年9月に取得したプレザングラン大田多摩川をいいます。
13
2. 決算概要（第14期の実績及び第15期・第16期の収益予想）
2019年1月期（第14期）損益計算書 2/2
2018年 2019年
7月期 1月期 主な増減要因
（百万円） 実績 予想（注1） 実績 前期比 予想比
賃貸事業収入 6,152 7,086 7,085 933 15.2% 0 0.0%
その他賃貸事業収入 503 514 520 17 3.5% 6 1.3%
不動産等売却益 436 203 203 -233 -53.5% 0 0.0% 2018年7月期 KDX新町レジデンスの売却益（+436）
-233
2019年1月期 KDXレジデンス勾当台の売却益（+203）
受取配当金 5 13 14 9 180.0％ 0 5.3%
営業収益 7,097 7,817 7,823 726 10.2% 6 0.1%
賃貸事業費用
1,410 1,451 1,451 41 2.9% 0 0.0%
（減価償却費を除く）
減価償却費 1,144 1,344 1,343 198 17.4% -1 -0.1%
合併関連費用 395 - - -395 -100.0% - -
その他営業費用 707 818 815 108 15.3% -2 -0.3% 合併による資産規模増加等による資産運用報酬の増加 +99
エンジニアリングレポートの定期的再取得 +15
営業費用 3,657 3,614 3,610 -47 -1.3％ -4 -0.1％
営業利益 3,439 4,202 4,213 773 22.5% 10 0.3%
営業外収入 0 0 0 0 -0.5％ 0 -2.1%
新規借入等による支払利息及び融資関連手数料等の増加 +8
営業外費用 597 614 614 16 2.8% 0 -0.1%
2018年8月増資に伴う投資口交付費の増加 +8
経常利益 2,842 3,587 3,599 756 26.6% 11 0.3%
負ののれん発生益 2,574 - - -2,574 -100.0% - -
当期純利益 5,416 3,587 3,598 -1,817 -33.6% 11 0.3%
RTA取崩(積立) (2,000) 20 20 - - - -
2019年1月期は売却益の一部（97百万円）及び合併による金利スワップの
利益剰余金 取崩(積立) (264) (104) (108) - - - - 時価引継に伴う償却益（10百万円）を、利益剰余金として内部留保
分配金総額 3,152 3,502 3,510 358 11.4% 7 0.2%
1口当たり分配金 4,026円 4,030円 4,039円 13円 0.3% 9円 0.2%
注1: 2019年1月期の予想は、2018年12月25日付で公表した予想を記載しています。
14
2. 決算概要（第14期の実績及び第15期・第16期の収益予想）
2019年7月期（第15期）及び2020年1月期（第16期）の収益予想 （1/2）
用途別の不動産賃貸事業損益（注1）
非繁忙期 繁忙期 非繁忙期
2019年 2019年 2020年
主な増減要因（注2）
1月期 7月期 1月期
（百万円） 実績 予想 前期比 予想 前期比
居住用施設 NOI（実績/予想） ＜2019年1月期⇒2019年7月期＞
(百万円)
賃貸事業収入 5,681 5,734 52 0.9% 5,739 5 0.1% 5,100 新規3物件 新規3物件取得による増加 +70
売却2物件（勾当台/新大阪）
勾当台・新大阪売却による減少 -30
既存物件
その他賃貸事業収入 508 530 21 4.2% 493 -36 -6.8% 5,000
既存物件による減少 -30
4,906 4,915 賃貸事業収入(既存物件の増収) +14
居 賃貸事業費用 4,900
4,896
住 1,293 1,358 64 4.9% 1,317 -40 -3.0% 30 70 71 その他賃貸事業収入 +18
（減価償却費を除く） (礼金等一時金収入増加等）
用 賃貸事業費用
施 NOI 4,800
4,896 4,906 9 0.2% 4,915 9 0.2% 2018年取得物件固都税費用化開始 +29
設 リーシング関連費用増加等 +33
4,700
減価償却費 979 985 6 0.7% 992 6 0.7% 4,866 4,836 4,844 ＜2019年7月期⇒2020年1月期＞
4,600 既存物件による増加 +7
不動産賃貸事業損益 3,917 3,920 2 0.1% 3,923 2 0.1% 賃貸事業収入(既存物件の増収) +3
その他賃貸事業収入 -34
4,500 (礼金等一時金収入減少等）
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 賃貸事業費用 -38
賃貸事業収入 1,403 1,601 198 14.1% 1,691 89 5.6% (修繕費、リーシング関連費用減少等)
(百万円)
ヘルスケア施設 NOI（実績/予想）
その他賃貸事業収入 11 3 -8 -68.7% 1 -2 -66.2% 1,600
＜2019年1月期⇒2019年7月期＞
既存物件 新規3物件
ヘ 1,494 新規3物件取得による増加 +167
ル 賃貸事業費用 1,500
157 194 36 23.3% 198 4 2.1% 既存物件による減少 -14
ス （減価償却費を除く） 1,411
ケ 賃貸事業収入 +25
1,400
250 (大田多摩川通期運用、八王子増賃等)
ア NOI 1,257 1,411 153 12.2% 1,494 83 5.9% その他賃貸事業収入 -8
施 1,300
167
(保険金収入の減少等）
設
減価償却費 364 408 44 12.2% 433 24 6.1% 賃貸事業費用
1,200 2018年取得物件固都税費用化開始 +37
修繕費の減少等 -5
不動産賃貸事業損益 893 1,002 109 12.2% 1,061 58 5.8% 1,257 1,243 1,244
1,100
＜2019年7月期⇒2020年1月期＞
1,000 新規3物件による増加 +82
NOI 6,154 6,317 163 2.7% 6,410 92 1.5% 運用日数増
合 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
町田：5→6ヶ月
計 不動産賃貸事業損益 4,811 4,924 113 2.4% 4,986 62 1.3% 恵比寿、石屋川：2→6ヶ月
注1: 「居住用施設」の各数値には、「その他」（底地1物件）を含みます。
注2: 居住用施設における「新規3物件」とは、2019年2月にしたKDXレジデンス上北沢、KDXレジデンス上野毛及びKDXレジデンス東浅草をいいます。 15
ヘルスケア施設における「新規3物件」とは、2019年3月に取得したツクイ・サンシャイン町田、2019年6月に取得予定のせらび恵比寿及びアルテ石屋川をいいます。
2. 決算概要（第14期の実績及び第15期・第16期の収益予想）
2019年7月期（第15期）及び2020年1月期（第16期）の収益予想 （2/2）
2019年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 主な増減要因
（百万円） 実績 予想 前期比 予想 前期比
賃貸事業収入 7,085 7,336 250 3.5% 7,431 95 1.3%
その他賃貸事業収入 520 533 13 2.5% 495 -38 -7.3%
2019年1月期 KDXレジデンス勾当台の売却による売却益 +203
不動産等売却益 203 202 0 -0.2% - -202 -100.0% 2019年7月期 KDXレジデンス新大阪の売却による売却益 +202
受取配当金 14 - -14 -100.0% - - - 物件取得に伴うブリッジファンドの終了 -14
営業収益 7,823 8,072 249 3.2% 7,926 -146 -1.8%
賃貸事業費用 資産規模の増加等による資産運用報酬の増加 +42
1,451 1,552 100 6.9% 1,516 -36 -2.3%
（減価償却費を除く）
2019年2月増資に伴う投資口交付費の増加 +6
減価償却費 1,343 1,394 51 3.8% 1,425 31 2.3%
その他営業費用 815 862 47 5.8% 897 35 4.1%
営業費用 3,610 3,809 199 5.5％ 3,839 30 0.8％
営業利益 4,213 4,263 49 1.2% 4,086 -176 -4.1%
営業外収入 0 0 0 2.1% 0 - - 資産規模の増加等による資産運用報酬の増加 +9
消費税率アップ（8→10％）による費用化消費税の増加 +23
営業外費用 614 619 5 0.8% 640 21 3.4%
経常利益 3,599 3,643 44 1.2% 3,446 -197 -5.4%
運用日数の増加等による支払利息及び融資関連手数料の増加 +19
当期純利益 3,598 3,643 44 1.2% 3,445 -197 -5.4%
RTA取崩 20 20 20 2019年1月期は売却益の一部（97百万円）及び合併による金利スワップの時価
引継に伴う償却益（10百万円）を、利益剰余金として内部留保
利益剰余金 取崩(積立) (108) (6) (4) 2019年7月期及び2020年1月期は合併による金利スワップの時価引継に伴う償
却益の一部を内部留保
分配金総額 3,510 3,657 146 4.2% 3,460 -196 -5.4%
1口当たり分配金（注） 4,039円 4,030円 -9円 -0.2% 3,813円 -217円 -5.4%
(注) 「1口当たり分配金」は2019年1月期の期末発行済投資口の総口数を869,133口、2019年7月期及び2020年1月期の期末発行済投資口数の総口数を907,458口として算定しています。
16
3. 運用の状況 ～居住用施設～
3. 運用の状況 ～居住用施設～
ポートフォリオの状況
ポートフォリオ内訳（2019年2月21日時点）（注1）
地域（注2） 住戸タイプ
ファミリー
23.3%
地方経済圏
シングル
31.9% 都心8区
38.1% 38.2%
築年数別の住戸タイプ
その他
東京経済圏 シングル スモール・ファミリー ファミリー
7.7% スモール・ファミリー
築10年未満
東京経済圏
その他東京23区 38.5%
68.1% 22.4% 57.1% 39.0% 3.9%
築10年以上20年未満
用途（注3） 築年数（注4） 39.2% 42.6% 18.1%
社宅 サービスアパートメント 築20年以上 築20年以上
1.1%（2物件） 0.5%（1物件） 11.9% 築10年未満
賃料保証型 16.3% 5.9%12.6% 81.5%
9.2%（5物件）
平均築年数
注1: 「ポートフォリオ内訳」は、2019年2月21日時点(今回公募増資による物件
12.8 年 注2:
取得後)の取得価格による割合を記載しています。
「都心8区」は、港区、渋谷区、中央区、千代田区、新宿区、目黒区、世
田谷区及び品川区をいいます。
築10年以上 「東京経済圏」は、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の主要都市を
いいます。
20年未満 「地方経済圏」は、政令指定都市を始めとする地方都市をいいます。
賃貸住宅
71.8% 注3: 「賃料保証型」は、住宅部分について一括して賃料保証型の賃貸借契約
98.4% 注4:
が締結されている物件をいいます。
「築年数」は、竣工日から2019年1月31日までの期間により算出しています。
（115物件）
18
3. 運用の状況 ～居住用施設～
新規賃料の上昇トレンド
月額賃料の増減率（注1） 新規賃料の増減額
地域別の月額賃料の増減率 月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 新規テナント全体（net）
東京経済圏 地方経済圏 全体
2.7%
（千円）
2.1% 3,000 2,243
2,181 1,530 2,222 1,716
1.5%
1.3%
2.0% 2,000 1,628 1,427 1,337
1,560 1,149 1,052
0.9% 0.9% 1.4% 1,000 606
1.0% 1.1% 72
0.7% 0 411
0.5%
-0.4% -0.2%
0.1% 0.4% -1,000 -641 -527
0.3% 0.4% -903 -924 -885
-1,217 -1,355 -1,129
-0.3% -2,000
-0.9% -0.3% -2,463 -1,790
-0.9%
-3,000
-1.3% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
-1.2%
-2.0% 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
-1.7%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
新規賃料の増減件数割合 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
平均空室期間・退去率（注2）
100%
繁忙期（3月、4月を含む） 非繁忙期（3月、4月を含まない）
21.4% 16.7%
28.5% 31.7% 25.1% 25.6%
40.9% 44.2% 平均空室期間 平均空室期間
75% 20.2%
20.0% 21.4%
19.3% 22.4% 67日 64日 64日 56日 80日 80日 69日 70日
20.1%
50% 16.1% 16.0% 退去率 退去率
57.2% 63.2% 13.6% 13.5% 12.6% 13.0% 9.8% 10.2% 10.7% 10.3%
25% 52.2% 54.9% 52.0%
43.0% 48.2%
39.8%
2015年 2016年 2017年 2018年 2016年 2017年 2018年 2019年
0% 7月期 7月期 7月期 7月期 1月期 1月期 1月期 1月期
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 「月額賃料の増減率」は、各期における新規テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
注2: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「退去率」は「解約戸数/賃貸可能住居戸数」により算出しています。 19
3. 運用の状況 ～居住用施設～
契約更新の動向
月額賃料の増減率（注1） 更新賃料の増減額
地域別の月額賃料の増減率 月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 更新テナント全体（net）
東京経済圏 地方経済圏 全体
（千円）
0.4% 500
0.3% 0.3% 279 278 204
250 166 202 142 185 152
0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 278
0.3% 0.2% 244
0.2% 141 185 185
0.2% 0 142 149
0.1% 0 0
0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% -61 -1 -34 -19 -3
-105
0.1% -250
0.1%
0.0% 0.0% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
0.0% 0.0% 0.0% 0.0% -500
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
-0.3%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
更新賃料の増減件数 更新率（注2）
賃料増減割合（件数） 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
0.6% 0.5% 0.1% 0.4% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1%
100%
繁忙期（3月、4月を含む） 非繁忙期（3月、4月を含まない）
75% 更新率 更新率
87.8% 89.3% 88.8% 89.7% 89.5% 89.6% 90.3% 89.7%
93.1% 93.1% 92.5% 90.8% 94.3% 95.4% 95.3% 94.7%
50%
2015年 2016年 2017年 2018年 2016年 2017年 2018年 2019年
7月期 7月期 7月期 7月期 1月期 1月期 1月期 1月期
25%
6.4% 6.3% 7.4% 8.8% 5.6% 4.6% 4.7% 5.2%
0%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 「月額賃料の増減率」は、各期における更新テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
注2: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「更新率」は「契約更新戸数/更新時期到来戸数」により算出しています。 20
3. 運用の状況 ～居住用施設～
住宅賃料坪単価
住宅賃料坪単価の推移（注1）
◼ 新規賃料の増加により、ポートフォリオ全体賃料単価上昇を実現 ◼ 地域別では直近の前年同期比で、
◼ 直近の前年同期比で、ポートフォリオ全体の賃料単価は+0.34％上昇 東京経済圏が+0.45％、地方経済圏が+0.21％ と着実に成長
（円/坪） （円/坪）
12,360 12,353
10,080 10,078 東京経済圏
前年同期比
前年同期比 +0.45％上昇
12,340
+0.34％上昇
全体
10,070 12,320
12,297 12,328
12,300
10,060
12,280
10,058 12,260
12,266
10,050
10,043 2017年7月期平均 2018年1月期平均 2018年7月期平均 2019年1月期平均
（円/坪）
10,040 7,540
地方経済圏 7,531
前年同期比
7,530 +0.21％上昇
10,030
7,520 7,515
前年同期比
10,020 +0.40％上昇 7,517
10,018 7,510
7,506
10,010 7,500
2017年7月期平均 2018年1月期平均 2018年7月期平均 2019年1月期平均 2017年7月期平均 2018年1月期平均 2018年7月期平均 2019年1月期平均
（第11期） （第12期） （第13期） （第14期）
注1: 「地域別住宅賃料坪単価」「住戸タイプ別住宅賃料坪単価」は、2017年2月末より2019年1月末まで通期運用している111物件のうち、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
21
3. 運用の状況 ～居住用施設～
稼働率の推移
地域別稼働率（注1）
100.0%
97.5%
95.0%
92.5% 2018年1月期平均 2018年7月期平均 2019年1月期平均
96.7% 97.0% 96.5%
90.0%
期中平均 2018年1月期（第12期） 2018年7月期（第13期） 2019年1月期（第14期）
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
全体 95.4 95.8 95.4 96.3 95.7 96.7 96.6 96.9 96.8 96.6 96.2 97.0 97.0 97.8 97.1 96.6 96.7 96.8 96.4 96.8 96.7 96.2 96.1 96.7
東京経済圏 95.1 95.8 96.0 96.7 96.1 97.4 97.6 97.9 97.6 97.3 97.0 98.0 97.8 98.3 97.9 97.9 98.0 97.7 97.3 97.6 97.7 97.6 97.7 98.0
地方経済圏 95.6 95.9 94.8 95.9 95.4 96.0 95.4 95.8 96.0 95.8 95.4 95.9 96.0 97.1 96.3 95.2 95.2 95.8 95.4 95.9 95.6 94.7 94.4 95.3
住戸タイプ別稼働率（注1）
100.0%
97.5%
95.0%
92.5%
90.0%
期中平均 2018年1月期（第12期） 2018年7月期（第13期） 2019年1月期（第14期）
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
シングル 96.3 96.7 95.4 96.3 94.9 97.0 97.5 97.6 97.0 96.5 96.6 96.7 96.9 98.6 97.4 97.0 97.5 97.4 97.2 97.4 97.2 96.9 96.6 97.3
スモール・ファミリー 94.6 94.5 94.7 95.8 95.3 95.9 95.1 95.8 95.8 95.5 95.1 96.0 96.3 96.8 95.7 95.5 95.5 95.5 94.9 95.4 95.4 94.9 95.0 95.5
ファミリー 94.3 95.6 94.9 95.6 95.3 96.5 96.2 96.4 97.3 97.4 96.5 98.0 97.3 97.7 98.0 96.5 96.3 97.0 96.3 96.7 96.5 95.7 95.3 96.1
注1: 「地域別稼働率」は、事務所・店舗を含みます。「住戸タイプ別稼働率」は、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
22
memo
23
4. 運用の状況 ～ヘルスケア施設～
4. 運用の状況 ～ヘルスケア施設～
ヘルスケア施設のポートフォリオ
◼ 三大都市圏を中心にポートフォリオを構築（三大都市圏：86.1%） ◼ オペレーターの分散が進展（オペレーター数：15社）
◼ 今回公募増資の取得により東京経済圏の比率が上昇 ◼ 上場企業及び上場企業の子会社である新規オペレーター3社が加わる
地域の分散（注1, 2） オペレーターの分散（注1）
さわやか倶楽部
コミュニティネット
その他 ベネッセスタイルケア 医療法人社団
2.5％ シルバータウン
2%
博心会
2% 2%
地方都市圏 日本ケアリンク 3%
3% 23%
11.3% エクセレントケアシステム 3%
SOMPOケア 4%
東京経済圏 ノテ福祉会 5%
オペレーター数
41.3%
前回公募増資後
25.7% ケア21 6% 15社
13% ツクイ
7%
三大都市圏 大阪圏 HITOWAケアサービス
86.1% 44.9% 7%
エヌエムライフ 9% 12% トラストガーデン
ニチイケアパレス
用途（施設タイプ）の分散（注1） 築年数（注1, 3） 固定賃料比率 賃貸借契約残存年数（注1, 4）
5年以上
20年以上
介護老人保健施設 10年未満
21.5% 18.5% 23.6%
築20年以上
築10年未満
サ高住
27.7% 51.8%
平均築年数 固定賃料比率 10年以上 平均残存年数
2.5%
住宅型有料老人ホーム
介護付有料
老人ホーム
13.7 年 100 ％ 15年未満 17.3 年
10.3% 65.6% 13.7%
15年以上
築10年以上 20年未満
20年未満
20.6%
44.2%
注1: 上記ポートフォリオ内訳について、「地域の分散」「用途（施設タイプ）の分散」「築年数」「オペレーターの分散」「賃貸借契約残存年数」は、2019年6月3日時点の取得（予定）価格による割合を記載しています。
注2: 「東京経済圏」は、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の主要都市をいいます。「大阪圏」は、大阪府、京都府、奈良県、兵庫県、滋賀県の都市をいいます。
注3:
「三大都市圏」は、東京経済圏、大阪圏及び名古屋圏をいいます。「地方都市圏」は、三大都市圏を除く地方都市をいいます。
「築年数」は、竣工日から2019年1月31日までの期間により算出しています。
25
注4: 「契約残存年数」は、2019年1月31日からオペレーターとの賃貸借契約の契約終了日までの期間により算出しています
4. 運用の状況 ～ヘルスケア施設～
オペレーターの概要
KDR保有物件のオペレーター
施設
オペレーター名 設立年月 居室数 上場／非上場 本投資法人保有施設（物件名）
(親会社等) 運営数 (注1)
(注1)
ＳＯＭＰＯケア株式会社 1997年5月 444 26,203 東証一部上場のSOMPOホールディングス株式会社の連結子会社 SOMPOケア ラヴィーレ神戸垂水
(SOMPOホールディングス株式会社)
株式会社ベネッセスタイルケア 1995年9月 319 17,218 東証一部上場の株式会社ベネッセホールディングスの連結子会社 グランダ門戸厄神
(株式会社ベネッセホールディングス)
HITOWAケアサービス株式会社 イリーゼ蒲田・悠生苑、イリーゼ西岡、
2006年11月 114 6,807 非上場会社
(HITOWAホールディングス株式会社) いざりえ恵庭ビル（イリーゼ恵庭）
株式会社ニチイケアパレス ニチイホーム中野南台、
1964年6月 80 5,106 東証一部上場の株式会社ニチイ学館の連結子会社
(株式会社ニチイ学館) ニチイホームたまプラーザ
株式会社さわやか倶楽部 2004年12月 82 4,866 東証一部上場の株式会社ウチヤマホールディングスの連結子会社 さわやか桜弐番館
(株式会社ウチヤマホールディングス)
株式会社ケア21 1993年11月 107 3,462 東証JASDAQ上場会社 プレザングラン 大田多摩川
株式会社ツクイ 1969年6月 77 3,195 東証一部上場会社 ツクイ・サンシャイン町田
トラストガーデン株式会社 2007年8月 16 1,587 東証一部上場のリゾートトラスト株式会社の連結子会社 アクティバ琵琶
(リゾートトラスト株式会社)
株式会社エクセレントケアシステム 2004年8月 28 1,072 非上場会社 エクセレント西宮、エクセレント北野
社会福祉法人ノテ福祉会 1983年6月 22 937 非上場法人 天
医療法人社団博心会 アネシス寺田町、ロココリハ、オラージュ須磨、
1999年11月 11 621 非上場法人
(株式会社日本ヒューマンサポート) カネディアンヒル、アネシス兵庫、アルテ石屋川
株式会社コミュニティネット 1998年6月 11 605 非上場会社 ゆいま～る聖ヶ丘
株式会社日本ケアリンク 2000年11月 40 563 東証一部上場の株式会社ソラストの連結子会社 せらび恵比寿
(株式会社ソラスト)
株式会社エヌエムライフ 1995年10月 1 232 非上場会社 ジョイステージ八王子
(株式会社イリスケアー)
有限会社シルバータウン 2002年2月 3 178 非上場会社 グランヒルズおがわらこ
(株式会社イリスケアー)
注1: 「施設運営数」及び「居室数」はオペレーターへのヒアリング等（2018年12月末時点、株式会社ツクイは2018年3月末時点）により取得した数値であり、当該オペレーター単体の運営数を記載しています。
また、有料老人ホーム、サ高住、グループホーム、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設及びケアハウスの運営数を集計の対象としています。
26
4. 運用の状況 ～ヘルスケア施設～
オペレーションの改善
アクティバ琵琶 ニチイホーム中野南台
オペレーターの変更 入居料金体系の変更
• オペレーターをリゾートトラストグループに • 入居料金プランの見直しを実施
変更（2017年4月） （2017年5月）
• 事業運営の維持と安定に加え、入居率 • 入居者のニーズに合わせた料金体系
の更なる向上を実現 の見直しにより、入居率が向上
所在地 滋賀県大津市 所在地 東京都中野区
入居率
入居率 入居率
入居率
91.4
施設タイプ 介護付有料老人ホーム 施設タイプ 介護付有料老人ホーム
施設規模 384室
77.6 ％ ％ 施設規模 83室
63.9 ％ 84.3 ％
（2017年3月末時点） （2018年12月末時点） （2017年4月末時点） （2018年12月末時点）
オペレーター トラストガーデン株式会社 オペレーター 株式会社ニチイケアパレス
ニチイホームたまプラーザ ジョイステージ八王子
施設共用部の 施設共用部の
バリューアップ工事 バリューアップ工事
• 施設競争力の強化を目的に工事を実施、 • 2016年と2018年の2度に渡り、トイレ増
賃料増額や契約期間の延長等を実現 設や共用部のバリューアップ工事を実施
賃料UP 投資リターン 賃料UP 投資リターン
5.3% 5.9% 2.1%
（注1）
4.8%
（注1）
エントランス 共用トイレ
所在地 神奈川県川崎市 所在地 東京都八王子市
• ショートステイでの平均利用者数が増加し、
施設タイプ 介護付有料老人ホーム
入居率
入居率 施設タイプ 介護付有料老人ホーム 施設収支が改善
76.6
月間平均利用者数 月間平均利用者数
施設規模 154室
68.1 ％ ％
施設規模 232室 （2017年12月）
2.5 倍
（2018年12月）
4.0 倍
オペレーター 株式会社ニチイケアパレス （2017年12月末時点） （2018年12月末時点） オペレーター 株式会社エヌエムライフ （2016年12月の月間平均利用者数を基準としてそれぞれ算出。）
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注1: 「投資リターン」は年間のキャッシュフロー増加額を工事金額で除して算出。
4. 運用の状況 ～ヘルスケア施設～
ヘルスケア施設の運営状況の推移
入居の状況（注1, 2, 3） 平均年齢と要介護度（注1, 2）
平均入居率（シニアリビング施設） 平均利用率（老健施設） 平均年齢（シニアリビング施設） 平均要介護度（シニアリビング施設） 平均要介護度（老健施設）
100.0% 93.3% 93.7% 85.8 85.7
86 85.5 85.4 85.6 4.0
89.9%
87.1% 87.4%
90.0% 85
89.2% 3.1 3.2 3.1 3.1 3.1
80.0% 86.1% 85.8% 87.1% 85.9% 84 3.0
83
70.0%
82 2.0
60.0% 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7
81
50.0% 80 1.0
2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月
（6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間）
売上高と介護報酬割合（注1, 2, 4） 売上高賃料比（家賃／売上高合計） （注1, 2）
売上高（全体） 介護報酬割合（シニアリビング施設）
30.0%
（百万円）
6,000 37.6% 39.1% 38.5% 36.9% 37.0% 40.0%
28.0% 27.2%
5,000 5,354 26.9%
4,951 5,087 30.0%
4,679 4,625
4,000
26.0% 25.4% 25.4%
3,000 20.0% 24.8%
2,000 24.0%
10.0%
1,000
0 0.0% 22.0%
2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月
2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月
（6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間）
（6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間） （6ヶ月間）
注1: 上記数値は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。 「シニアリビング施設」は、本投資法人が第14期末時点で保有するヘルスケア施設のうち、介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅から「グランダ門戸厄神」
（非開示物件）を除いた物件を対象としています。 「老健施設」は、本投資法人が第14期末時点で保有する介護老人保健施設を対象としています。
注2:
注3:
「平均入居率」 「平均利用率」「売上高」 「介護報酬割合」「売上高賃料比」 は、 各6ヶ月間の累計数値より算出し、「平均年齢」「平均要介護度」は、各時点の月末の数値を記載しています。
「平均入居率」は、各期間の月末における入居率の単純平均を記載しています。「平均利用率」は、各期間の延利用者÷延定員(床)数にて算出しています。
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注4: 「介護報酬割合」は、シニアリビング施設における売上高に対する介護報酬の割合を記載しています。
memo
29
5. 財務の状況
5. 財務の状況
財務の状況 1/2
主要な財務指標（注1） 有利子負債の状況（2019年2月28日時点）
平均金利 平均残存年数（右軸）
（年）
1.40% 10.0
金利固定化率 残高
借入先 割合
1.19% 1.19% （百万円）
91.7% 8.0 ■ 三井住友銀行 33,650 27.3%
1.20% 1.10% 1.08% 4.1% ■ 三菱UFJ銀行 26,100 21.2%
0.99% 6.0 4.5% ■ あおぞら銀行 10,150 8.2%
1.00% ■ みずほ銀行 9,450 7.7%
5.1
5.2
4.0
4.8% 27.3% ■ りそな銀行 8,400 6.8%
4.6 4.5 4.7