3278 Ｒ－ケネディレジ 2020-10-27 15:30:00
資産の取得に関するお知らせ（賃貸住宅1物件の取得及び既存2物件の追加取得） [pdf]
2020 年 10 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 佐藤 啓介
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
資産の取得に関するお知らせ（賃貸住宅1物件の取得及び既存2物件の追加取得）
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会
社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記
のとおり資産の取得（以下「本取得」といいます。）を決定しましたのでお知らせします。
記
1. 本取得の概要
① 取得予定資産 下表のとおりです。
② 売買契約締結日 2020年10月27日
③ 取得予定日 2020年11月2日
④ 売 主 後記「4.売主の概要」をご参照ください。
⑤ 取得資金 借入金（注1）及び自己資金
⑥ 決済方法 取得日に全額支払
＜取得予定資産の一覧＞ （単位：千円）
物件
取得予定資産の名称 取得予定資産の種類 取得予定価格（注 5）
番号
T-95 ＫＤＸレジデンス湘南台（注 2） 不動産信託受益権（注 3） 1,500,000
＜追加取得予定資産の一覧＞ （単位：千円）
物件
追加取得予定資産の名称 追加取得予定資産の種類 取得予定価格（注 5）
番号
T-9 コスモハイム元住吉(借地権付建物) 不動産信託受益権（注 3） 337,000
H-12 グランダ門戸厄神(底地の一部) 不 動 産(注 4) 63,000
合計 400,000
（注1） 借入金の詳細は本日付で公表した「資金の借入れ及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ」をご参照く
ださい。
（注2） 本投資法人は、本取得に併せて取得予定資産の名称を変更することを予定しています。本日時点の名称の開
示については売主の同意が得られていないため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。
（注3） （T-95）ＫＤＸレジデンス湘南台については、本投資法人による取得時までにみずほ信託銀行を信託受託者
として信託した上で、当該信託の信託受益権の譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。なお、（T-
9）コスモハイム元住吉については、 取得を予定している借地権付き建物は三井住友信託銀行を信託受託者と
して既に信託されており、当該信託の信託受益権の譲渡を受ける旨を売主との間で合意していますが、底地
に関しては、現在、本投資法人が現物不動産で保有しているため、取得予定日に当該土地を追加信託する予
定です。当該追加信託後、信託受託者は、建物及びその敷地の全体を単独で所有することになり、本投資法
人と三井住友信託銀行間で締結している一般定期借地権設定契約書（コスモハイム元住吉）」(以下「本借地
契約」)における貸主の地位を三井住友信託銀行が全て承継するため借地権が混同により消滅し本借地契約
も当然に終了します。
1
（注4）（H-12）グランダ門戸厄神については、借地権付き建物を信託財産とする信託受益権を本投資法人が保有して
いますが、取得を予定している底地の一部は、現物不動産での取得になります。なお、本取得により本投資
法人は全体の底地2,066.27㎡のうち430.00㎡を保有することになります。
（注5） 「取得予定価格」には、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約又は不動産売買契約に記載された信託受
益権の売買金額又は不動産の売買金額（取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。）
を千円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
2. 本取得の理由
本投資法人は、ポートフォリオの成長と分散を通して安定収益を獲得するため、規約に定める資産
運用の対象及び方針に基づき、新規物件への投資を行います。とりわけ、居住用施設については、継
続的な人口流入により需給関係が良好な東京経済圏への投資を重視するとともに、東京経済圏の中
においても、企業におけるテレワーク等の導入などコロナ禍の影響を受けた勤務形態や人々のライ
フスタイルの変化により、都心周辺の主要駅近郊などの交通アクセスの優れたエリアや、住環境の優
れたエリアなど、従来は都心部に集中する傾向にあった住宅需要が、多様なエリアへと分散すること
も考えられることから、引き続き、都心部に加え、幅広いエリアにおいて個別物件の特性や物件が所
在するエリアの特性等を考慮した投資を行う方針です。取得予定資産(以下、追加取得予定資産も含
む)はいずれも長期安定的な収益の獲得が見込まれ、かつ本投資法人の上記取得方針にも沿ったもの
であることから、本取得を決定しました。
なお、取得予定資産に関しては、以下の点を評価し、本取得を決定しています。
(T-95) ＫＤＸレジデンス湘南台
・小田急江ノ島線・相鉄いずみ野線・横浜市営地下鉄ブルーラインの 3 路線の利用が可能な最寄り
駅「湘南台」駅からターミナル駅である「横浜」駅まで約 30 分と交通アクセスに優れているこ
と。
・周辺には自動車メーカー、 電子メーカーを始め多業種における大手企業の工場や、慶應義塾大学、
日本大学等の大学のキャンパスも数多く集積しているため、 幅広い単身世帯層からの安定した賃
貸需要が見込まれること。
（T-9）コスモハイム元住吉(借地権付建物)
・東急東横線沿線の中でも人気の高い「元住吉」駅から徒歩約 10 分に位置し、東京又は横浜のオ
フィス街や商業施設へのアクセスも良好なうえ、最寄り駅周辺においてはモトスミ・ブレーメン
通り商店街を始めとする生活利便施設も充実していることから大手法人の社宅ニーズを中心に
単身世帯からの安定した賃貸需要が見込まれること。
・本投資法人は既に本借地権付き建物の底地を保有していることから、 本借地権付き建物を追加取
得することで物件全体を完全所有権にて保有することになり、全体の収益性及び流動性を向上さ
せ、中長期的には当該建物の大規模リニューアル又は再開発も視野に入れた資産価値の向上が見
込まれること。
（H-12）グランダ門戸厄神(底地の一部)
・取得予定資産は、本投資法人が既に借地権付き建物を保有している H-12 グランダ門戸厄神の借
地部分における土地所有権の一部であり、本物件の取得により既存物件の資産価値向上 （バリュ
ーアップ）が見込めること。
・取得部分の借地料の支払いが不要になることにより物件全体としての収益性が向上し、 一部借地
権は残るものの既存物件が完全所有権化に近づくことで物件全体の流動性が向上し、 今回の取得
予定価格を上回る資産価値の向上が見込めること。
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3. 取得予定資産の概要
（T-95）ＫＤＸレジデンス湘南台
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス湘南台
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2020 年 11 月 2 日から 2030 年 11 月 30 日
（ 注 1 ）
所 在 地 神奈川県藤沢市湘南台二丁目 9 番 10 号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 716.55 ㎡
土 地 用 途 地 域 商業地域
建 蔽 率（注 2） 80％
容 積 率（注 2） 400％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 3,068.33 ㎡
竣 工 年 月 2004 年 2 月
建 物 用 途 共同住宅・駐輪場
（注 3）
タ イ プ シングル
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建
賃 貸 可 能 戸 数 104 戸
設 計 会 社 株式会社 M.C.A 設計 一級建築士事務所
施 工 会 社 安藤建設株式会社
建 築 確 認 機 関 イーホームズ株式会社
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 6.98％（注ⅰ）
取 得 予 定 価 格 1,500,000 千円
鑑 定 評 価 額 1,610,000 千円（注ⅱ）
鑑 定 評 価 機 関 chuu
大和不動産鑑定株式会社
テ ナ ン ト の 内 容 （2020 年 9 月 30 日現在）
（注 4）
テナントの総数 1
総 賃 料 収 入 （注 5） 7,217 千円
敷金 ・ 保証金 （注 6） 10,373 千円
賃 貸 戸 数 （注 7） 99 戸
賃 貸 面 積 （注 8） 2,594.64 ㎡
賃貸可能面積（注 9） 2,723.20 ㎡
稼 働 率（注 10） 95.3％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 （注 11） 東急住宅リース株式会社（予定）
マスターリース会社 （注 12） 東急住宅リース株式会社（予定）
マスターリース種別 （注 13） パススルー
マスターリース契 約 期 間 2020 年 11 月 2 日から 2021 年 11 月 1 日まで
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 該当事項はありません。
「湘南台」は 1960 年に策定された北部工業開発計画に基づ
き、北部第一区画整理事業によって造られた街で、1966 年に
小田急江ノ島線の新駅である「湘南台駅」が開設された際、
湘南地方にあり、相模野台地のはずれにある展望の良い新し
い住宅地にふさわしい名として命名されたことが地名の由来
物 件 特 性
とされます。本物件は、小田急江ノ島線・相鉄いずみ野線・
横浜市営地下鉄ブルーライン「湘南台」駅から徒歩約 3 分に
位置し、最寄り駅からターミナル駅である「横浜」駅まで約
30 分と都心へのアクセスも良好で、周辺には自動車メーカ
ー、電子メーカーを始め多業種における大手企業の工場や、
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慶應義塾大学、日本大学等の大学のキャンパスも数多く集積
していることから、法人の社宅ニーズに加え、周辺の大学に
通う学生ニーズも期待でき単身世帯からの安定した賃貸需要
が見込まれます。
（注ⅰ）SOMPO リスクマネジメント株式会社が 2020 年 10 月付で作成した地震 PML 評価報告書（レベル 2）に基づき記
載しています。
（注ⅱ）価格時点は、2020 年 10 月 1 日です。
（注1） 「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、番地住所による建物住所又は登記簿
上の建物所在地（複数ある場合はそのうちの一の建物所在地）を記載しています。以下同じです。
（注2） 「建蔽率」及び「容積率」には、都市計画で定められる指定建蔽率又は都市計画で定められる指定容積率（複
数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。以下同じです。
（注3） 「タイプ」には、本物件における主たる住戸が以下に記載のシングルタイプ、スモール・ファミリータイプ
又はファミリータイプのいずれに該当するかの別を記載しています。以下同じです。
シングルタイプ （主として単身世帯 スモール・ファミリータイプ（主と ファミリータイプ （主として 3 人以
を対象とする住宅） して夫婦世帯及び乳幼児等がいる 上の家族世帯を対象とする住宅）
家族世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積
が 18 ㎡以上 30 ㎡未満であり、か が 30 ㎡以上 60 ㎡未満であり、か が 60 ㎡以上であり、かつ、賃貸
つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 20 つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 15 可能戸数が 1 棟当たり 5 戸以上で
戸以上であるもの。 戸以上であるもの。 あるもの。
（注4） 「テナントの総数」には、本投資法人による取得予定資産の取得日以降に予定されているテナントの総数を
記載しており、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結される予定である場合、テナント総
数を「1」として記載しています。以下同じです。
（注5） 「総賃料収入」には、マスターリース種別がパススルーの場合には、実際にエンドテナントとの間で締結さ
れている賃貸借契約上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用
料等附属施設の使用料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。）の合計額、またマスターリー
ス種別が賃料保証の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書
上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料等附属施設の使用
料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。）を記載しており、千円未満を切り捨てて記載して
います。以下同じです。
（注6） 「敷金・保証金」には、マスターリース種別がパススルーの場合には、エンドテナントとの間で締結されて
いる賃貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の合計額（住宅等の敷金・保証金等の合計。但
し、賃貸借契約上、住宅等の敷金・保証金等に駐車場等附属施設の敷金・保証金等が含まれている場合には、
これを含みます。）を記載しています。但し、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還
不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マスターリース種別が賃料保
証の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書に基づく敷金・
保証金等の残高を表示しています。但し、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、パ
ススルー敷金・保証金等及び賃料保証敷金・保証金等の合計額を記載しています。なお、千円未満を切り捨
てて記載しています。以下同じです。
（注7） 「賃貸戸数」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸し
ている戸数を記載しています。以下同じです。
（注8） 「賃貸面積」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている賃貸借契約
書に表示された面積を記載しています。以下同じです。
（注9） 「賃貸可能面積」には、本物件に係る建物の賃貸が可能な床面積（本物件に関して複数の建物が存在する場
合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、賃貸借契約書に表示されているもの又は表示予定の
ものを記載しています。以下同じです。
（注10） 「稼働率」には、本物件における賃貸可能面積に占める賃貸面積（契約ベース）の割合を、小数第二位を四
捨五入して記載しています。以下同じです。
（注11） 「ＰＭ会社」は、本物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結し又は締結する予定のプロパティ・
マネジメント会社を記載しています。以下同じです。
（注12） 「マスターリース会社」は、本物件についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定のマスターリー
ス会社を記載しています。以下同じです。
（注13） 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるもの
について「パススルー」 賃料保証のあるマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるものにつ
、
いて「賃料保証」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締結している若し
くは締結予定である場合又はエンドテナントがいない場合については「－」と表示しています。以下同じで
す。
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（T-9）コスモハイム元住吉(借地権付建物)
物 件 名 称 コスモハイム元住吉
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 2005 年 7 月 1 日から 2030 年 11 月 30 日
所 在 地 神奈川県川崎市中原区木月祇園町 5 番 1 号
所 有 形 態 借地権（注ⅰ）
敷 地 面 積 3,040.11 ㎡
土 地 用 途 地 域 第一種中高層住居専用地域
建 蔽 率 60％
容 積 率 200％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 5,526.48 ㎡
竣 工 年 月 1994 年 3 月
建 物 用 途 寄宿舎（注ⅱ）
タ イ プ シングル
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
賃 貸 可 能 戸 数 180 戸
設 計 会 社 株式会社雨宮建築設計事務所
施 工 会 社 株式会社フジタ
建 築 確 認 機 関 神奈川県川崎市
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 5.40％（注ⅲ）
取 得 予 定 価 格 337,000 千円
鑑 定 評 価 額 348,000 千円（注ⅳ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
（注ⅴ）
テ ナ ン ト の 内 容 （2020 年 9 月 30 日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 1
総 賃 料 収 入 11,260 千円
敷 金 ・ 保 証 金 28,563 千円
賃 貸 戸 数 177 戸
賃 貸 面 積 4,483.09 ㎡
賃 貸 可 能 面 積 4,538.04 ㎡
稼 働 率 98.8％
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
マスターリース契 約 期 間 2020 年 11 月 2 日から 2021 年 11 月 1 日
本投資法人は、本借地権付き建物の底地を不動産で保有して
いますが、取得予定日付で取得予定資産に追加信託する予定
です。なお、当該追加信託後、信託受託者は、建物及びその敷
地の全体を単独で所有することになり、本投資法人と信託受
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項
託者間で締結している一般定期借地権設定契約書（コスモハ
イム元住吉）」(以下「本借地契約」)における貸主の地位を信
託受託者が全て承継するため借地権が混同により消滅し本借
地契約も当然に終了します。
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中原町との合併により、 「住吉」の地名が消滅した翌 1926 年
（大正 15 年）、現在の東急東横線の駅名を決定する際、地元
の強い要望から 「元住吉：元の住吉村」と命名されたことが由
来とされる「元住吉」は、東急東横線沿線の中でも、住宅地と
して高い人気を誇り、暮らしの賑わいと渋川沿いの桜並木な
ど豊富な自然を兼ね備えた地位の高いエリアです。 本物件は、
東急東横線・東急目黒線「元住吉」駅から徒歩約 10 分に位置
物 件 特 性
し、賃貸住宅及び社員寮として利用されているシングルタイ
プの物件です。最寄り駅から「横浜」駅まで約 20 分、 「東京」
駅まで約 35 分と主要なオフィス街や商業施設へのアクセス
も良好で、 最寄り駅周辺には 「モトスミ・ブレーメン通り商店
街」、
「モトスミ・オズ通り商店街」 を始め生活利便施設も充実
していることから、法人の社宅ニーズを中心に単身世帯から
の安定した賃貸需要が見込まれます。
（注ⅰ）借地権の概要は次のとおりです。
借地権設定者：本投資法人
借地権の種類：借地借家法第22条に基づく一般定期借地権
借地期間 ：2012年4月26日から50年間
年間賃料 ：87,500,000円
敷金・保証金：当該事項はありません。
（注ⅱ）登記簿上の用途は寄宿舎ですが、全住戸180戸のうち92戸は一般の賃貸住宅として使用されています。残りの
88戸は、株式会社共立メンテナンスが運営する単身者向けの寮として使用されています。
（注ⅲ）SOMPOリスクマネジメント株式会社が2020年10月付で作成した地震PML評価報告書（レベル2）に基づき記載し
ています。
（注ⅳ）価格時点は、2020年10月1日です。なお、建物追加取得後の本物件の鑑定評価額は2,350,000千円です。
（注ⅴ）賃貸可能面積4,538.04㎡のうち2,815.72㎡を株式会社共立メンテナンスに一括賃貸しており、総賃料収入に関
しては同社との賃貸借契約に基づく賃料収入が含まれております。
（H-12）グランダ門戸厄神(底地の一部)
物 件 名 称 グランダ門戸厄神
特 定 資 産 の 種 類 不動産
所 在 地 兵庫県西宮市林田町 16 番 2
所 有 形 態 所有権（注ⅰ）
敷 地 面 積 430.00 ㎡（注ⅰ）
土 地 用 途 地 域 準住居地域／第一種中高層住居専用地域
建 蔽 率 60％／60％
容 積 率 200％／200％
取 得 予 定 価 格 63,000 千円
鑑 定 評 価 額 63,700 千円（注ⅱ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
担 保 設 定 の 有 無 なし
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土地上の建物の信託受託者である三菱 UFJ 信託銀行株式会社
との間で、以下の概要の普通借地権設定契約が締結されてい
ます。
借地権者：三菱 UFJ 信託銀行株式会社
借地権の種類：普通借地権
借地期間：2014 年 8 月 1 日から 2044 年 7 月 31 日まで
年間賃料：3,276,000 円
賃料改定：土地に対する租税その他の公阻公課の増減により、
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項
土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済的事情により、
又は近傍類似の土地の賃料等に比較して不相当となったとき
は、貸主と貸主は協議の上、賃料を改定することができる。
敷金・補償金：当該事項はありません。
契約更新：契約期間の満了の日 6 ヶ月前までに、貸主及び借
主は相手方に書面による更新拒絶の意思表示をしなかった場
合は、同一条件をもって更新される。 但し、 更新後の契約期間
については貸主及び借主双方協議の上決定する。
（注ⅰ）取得予定資産は借地権の対象の土地の一部であり、「敷地面積」は取得対象の土地の面積を記載しています。
（注ⅱ）価格時点は、2020年10月1日です。なお、底地の一部追加取得後の本物件の鑑定評価額は1,260,000千円です。
4. 売主の概要
（T-95）ＫＤＸレジデンス湘南台
名称 清和綜合建物株式会社
所在地 東京都千代田区丸の内一丁目6番1号
代表者の役職・氏名 取締役社長 矢野正敏
不 動 産賃 貸事 業（ オフィ ス ビル ・店 舗・ 住宅） ソリ ュー ショ ン事業
事業内容
不動産管理受託事業 その他の不動産関連事業
資本金 金12億2500万円
設立年月日 1957年10月1日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 売主の意向により非開示とします。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき資本関係はあり
資本関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき資本関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき人的関係はあり
人的関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と売主との間には、記載すべき取引関係はあり
取引関係 ません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と売主の
関係者及び関係会社には記載すべき取引関係はありません。
売主は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。 ）
関連当事者への
上の利害関係人等及び本資産運用会社の「レジデンシャル・リート本部利害
該当状況
関係取引規程」に定める利害関係者に該当しません。
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（T-9）コスモハイム元住吉(借地権付建物)
名称 株式会社元住吉
所在地 東京都千代田区飯田橋四丁目7番1号結和税理士法人内
代表者の役職・氏名 代表取締役 中津正憲
1. 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
事業内容 2. 不動産の売買、交換、賃貸借及びその仲介並びに所有、管理及び利用
3. その他前各号に揚げる事業に付帯する又は関連する一切の業務
資本金 金500万円
設立年月日 2017年12月8日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 下記資本関係記載の通り。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等であ
資本関係
るケネディクス株式会社が売主の株式の99％を保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関
係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係
人的関係
会社と当該会社の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありま
せん。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
係はありません。なお、ケネディクス株式会社が売主との間でアセッ
取引関係 ト・マネジメント業務委託契約を締結し、ケネディクス株式会社の100％
子会社であるケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社
がケネディクス株式会社との間で業務再委託契約を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、投信法上の利害関係人等かつ本資産運用会社のレジデンシャ
該当状況 ル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。
（H-12）グランダ門戸厄神(底地の一部)
名称 合同会社KRF17
所在地 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
代表社員 一般社団法人KRF
代表者の役職・氏名
職務執行者 石本忠次
1. 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
事業内容 2. 不動産特定共同事業法第2条第6項に規定する特例事業
3. 上記各号に付帯関連する一切の業務
資本金 金100万円
設立年月日 2006年12月14日
純資産 売主の意向により非開示とします。
総資産 売主の意向により非開示とします。
大株主及び持株比率 下記資本関係記載の通り。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の100％親会社であり、金融商品取引法上の親法人等であ
るケネディクス株式会社を基金の拠出者とする一般社団法人が売主の全
資本関係 出資持分を保有しています。
また、売主を営業者とする匿名組合出資持分について、ケネディクス株
式会社が100％を保有しています。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関
係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係
人的関係
会社と当該会社の関係者及び関係会社には記載すべき人的関係はありま
せん。
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本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
係はありません。なお、ケネディクス株式会社の100％子会社であるケネ
取引関係
ディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社が売主との間でア
セット・マネジメント業務委託契約を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、投信法上の利害関係人等かつ本資産運用会社のレジデンシャ
該当状況 ル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当します。
5. 物件取得者等の状況
（T-9）コスモハイム元住吉(借地権付建物)
前所有者 前々所有者 前々々所有者
会社名 株式会社元住吉 ケネディクス・デベロッ 特別な利害関係にある
プメント株式会社 者以外
本資 産運用会社 と特 本資産運用会社のレジデ 本資産運用会社のレジ
別な 利害関係に ある ンシャル・リート本部利 デンシャル・リート本部
者との関係 害関係取引規程で定める 利害関係取引規程で定 －
利害関係者かつ投信法上 める利害関係者かつ投
の利害関係人等 信法上の利害関係人等
取得経緯・理由等 投資運用目的 投資運用目的 －
取得時期 2017年12月26日 2012年4月26日 －
取得価格 前所有者が1年を超えて 前所有者が1年を超えて
所有しているため記載を 所有しているため記載 －
省略します。 を省略します。
（H-12）グランダ門戸厄神(底地の一部)
前所有者 前々所有者
会社名 合同会社KRF17 特別な利害関係にある
者以外
本資産運用会社と特 本資産運用会社のレジデ
別な利害関係にある ンシャル・リート本部利
者との関係 害関係取引規程で定める －
利害関係者かつ投信法上
の利害関係人等
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
取得時期 2016年6月30日 －
取得価格 所有者が1年を超えて所
有しているため記載を省 －
略します。
6. 媒介の概要
(T-95) ＫＤＸレジデンス湘南台
上記資産取得に係る取得予定資産の媒介業者より名称等の開示について了承を得られていないため
非開示とします。なお、当該媒介業者は投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のレジデンシャ
ル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
T-9 及び H-12 の資産取得に係る取引に媒介はありません。
9
7. 利害関係人等との取引
取得予定資産(T-9)コスモハイム元住吉(借地権付建物)及び(H-12)グランド門戸厄神(底地の一部)
の取得に係る取引は、上記のとおり、本資産運用会社のレジデンシャル・リート本部利害関係取引規
程に定める利害関係者及び投信法上の利害関係人等との取引に該当します。このため、本資産運用会
社は、レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程に則り、本 2 物件の取得について、2020 年 10
月 23 日開催のコンプライアンス委員会の審議・承認を経て、2020 年 10 月 27 日開催の運用委員会に
おいて本取得についての承認を決議しています。なお、本資産運用会社は、本取得に関連する利害関
係人等との取引に関しまして、投信法の定めに従い本投資法人宛に書面の交付を行います。
8. 耐震性等に関する事項
本投資法人は、（T-95）ＫＤＸレジデンス湘南台、（T-9）コスモハイム元住吉(借地権付建物)に係る
構造設計関連書類（構造計算書、 構造図面等）の故意の改ざん又は偽造の有無等の調査を行っており、
その結果問題ないことを確認しています。
9. 今後の見通し
本取得が本投資法人の2021年1月期（第18期：2020年8月1日～2021年1月31日）及び2021年7月期
（第19期：2021年2月1日～2021年7月31日）の運用状況に与える影響は軽微であり、運用状況の予想
の変更はありません。
10
10.鑑定評価書の概要
（T-95）ＫＤＸレジデンス湘南台
物件名 ＫＤＸレジデンス湘南台
鑑定評価額 1,610,000,000 円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 10 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による収益価格に
収益価格 1,610,000,000
よる検証を行って試算
直接還元法による価格 1,640,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 97,681,387
可能総収益 102,488,590 中長期安定的と認められる適正賃料水準等に基づき査定
空室損失等 4,807,203 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 20,682,381
維持管理費 4,998,000 類似不動産の費用水準、依頼者より入手した資料を基に計上
水道光熱費 1,678,838 過年度実績額、類似不動産の実績額等を参考に査定し、計上
類似不動産の修繕費水準による検証を行い、エンジニアリング・
修繕費 3,619,323
レポートにおける修繕費の年平均額を計上
類似不動産の水準を参考に、依頼者より入手した資料に基づき計
PM フィー 1,795,775
上
契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃借人の想定回転
テナント募集費用等 2,799,145
期間を基に査定した年平均額を計上
公租公課 4,851,600 2020 年度実績額に基づいて査定し、計上
類似不動産の保険料率を参考に、依頼者より入手した資料に基づ
損害保険料 149,700
き計上
スポット費用及び雑費等の予備費として、実績額及び類似不動産
その他費用 790,000
の実績額等を参考に査定
(3)運営純収益
76,999,006
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 74,644 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産の更新費水準による検証を行い、エンジニアリング・
(5)資本的支出 4,858,795 レポートにおける更新費の年平均額に CM フィーを考慮して計
上
(6)純収益
72,214,855
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案
(7)還元利回り 4.4％
して査定
ＤＣＦ法による価格 1,590,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 4.2％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 4.6％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 1,480,000,000
土地比率 75.1％
建物比率 24.9％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価
格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 ＫＤＸレジデンス湘南台
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 5.1%
11
（T-9）コスモハイム元住吉(借地権付建物)
物件名 コスモハイム元住吉（借地権付建物）
鑑定評価額 348,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関
収益価格 348,000,000
連づけて試算
直接還元法による価格 352,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 154,209,000
潜在総収益 159,832,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 5,623,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 124,531,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水準等を参
維持管理費 6,600,000
考に査定
水道光熱費 13,500,000 過年度実績額、類似不動産の実績額を参考に査定
過年度実績額、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レ
修繕費 5,088,000
ポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査
PM フィー 2,745,000
定
テナント募集費用等 2,573,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 6,288,000 令和 2 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を参考に
損害保険料 237,000
計上
その他費用 87,500,000 地代をその他費用として計上
(3)運営純収益
29,678,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 261,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本
(5)資本的支出 9,870,000 的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
(6)純収益
20,069,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案
(7)還元利回り 5.7％
して査定
ＤＣＦ法による価格 344,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 4.2％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 7.5％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 361,000,000
土地比率 23.4％
建物比率 76.6％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価
格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 コスモハイム元住吉（借地権付建物）
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 8.8%
12
（T-9）コスモハイム元住吉(建物追加取得後)
物件名 コスモハイム元住吉（貸家及びその敷地として）
鑑定評価額 2,350,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関
収益価格 2,350,000,000
連づけて試算
直接還元法による価格 2,380,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 154,209,000
潜在総収益 159,832,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 5,623,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 39,727,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水準等を参
維持管理費 6,600,000
考に査定
水道光熱費 13,500,000 過年度実績額、類似不動産の実績額を参考に査定
過年度実績額、類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レ
修繕費 5,088,000
ポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査
PM フィー 2,745,000
定
テナント募集費用等 2,573,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 8,984,000 令和 2 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を参考に
損害保険料 237,000
計上
その他費用 0 その他費用として計上すべき費用はない
(3)運営純収益
114,482,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 261,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本
(5)資本的支出 9,870,000 的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
(6)純収益
104,873,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案
(7)還元利回り 4.4％
して査定
ＤＣＦ法による価格 2,320,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 4.2％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 4.6％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 2,320,000,000
土地比率 86.0％
建物比率 14.0％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益価
格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 コスモハイム元住吉（貸家及びその敷地として）
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 5.5%
13
（H-12）グランダ門戸厄神(底地の一部)
物件名 グランダ門戸厄神（底地）
鑑定評価額 63,700,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関
収益価格 63,700,000
連づけて試算
直接還元法による価格 64,200,000 現行の賃貸借契約に基づく純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 3,276,000
潜在総収益 3,276,000 現行の賃貸借契約に基づき査定
空室損失等 0 賃借人の状況、契約内容等を勘案し、空室等損失の計上はしない
(2)運営費用 196,000
賃貸借契約内容及び対象不動産の個別性等を考慮して不要であ
維持管理費 0
ると判断した
水道光熱費 0 底地であるので計上しない。
修繕費 0 底地であるので計上しない。
賃貸借契約内容及び対象不動産の個別性等を考慮して不要であ
PM フィー 0
ると判断した。
賃借人の状況、契約内容等を勘案し、長期継続を想定しているた
テナント募集費用等 0
め、計上しない。
令和 2 年度の課税資料をもとに負担調整措置の内容等を勘案し、
公租公課 196,000
税額を計上した。
損害保険料 0 底地であるので計上しない。
その他費用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
(3)運営純収益
3,080,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 0 一時金の受領がないので計上しない。
(5)資本的支出 0 底地であるので計上しない。
(6)純収益
3,080,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
(7)還元利回り 4.8％ 対象不動産の立地条件及びその他条件を総合的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 63,100,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 4.6％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 4.9％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 －
土地比率 －
建物比率 －
対象不動産は、阪急電鉄今津線「門戸厄神」駅から徒歩約 6 分に
位置し、駅から徒歩圏内に存するほか、最寄り駅はターミナル駅
である阪急神戸線ほか「西宮北口」駅の隣駅であることから共同
住宅、老人ホーム等の賃貸需要を安定的に期待できる立地です。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
また、現行地代は類似施設の土地賃貸借事例を勘案すると概ね適
正な水準であると判断でき、キャッシュフローの確実性は比較的
高いと判断しました。以上のことを勘案して鑑定評価額を決定し
ました。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 グランダ門戸厄神（底地）
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 4.9%
14
（H-12）グランダ門戸厄神(底地の一部追加取得後)
物件名 グランダ門戸厄神（借地権付建物として）
鑑定評価額 1,260,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関
収益価格 1,260,000,000
連づけて試算
直接還元法による価格 現行の賃貸借契約等に基づく純収益を還元利回りで還元して査
1,280,000,000
定
(1)運営収益 83,079,000
潜在総収益 83,079,000 現行の賃貸借契約等に基づき査定
空室損失等 0 一括賃貸に供されているため、空室等損失は計上しない
(2)運営費用 18,891,000
維持管理費 30,000 銀行手数料を収支実績に基づきに査定
水道光熱費 0 現行の賃貸借契約に基づき、賃借人負担であるため計上しない。
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける
修繕費 914,000
修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 720,000 契約条件に基づく報酬額、類似不動産の報酬額等を参考に査定
テナント募集費用等 0 一括賃貸に供されているため、テナント募集費用等は計上しない
公租公課 4,727,000 令和 2 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を参考に
損害保険料 125,000
計上
その他費用 12,375,000 支払地代等をその他費用として計上
(3)運営純収益
64,188,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 610,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリ
(5)資本的支出 2,218,000 ング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査
定
(6)純収益
62,580,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案
(7)還元利回り 4.9％
して査定
ＤＣＦ法による価格 1,240,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産
割引率 4.6％
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の
最終還元利回り 5.1％
一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のう
え査定
積算価格 1,180,000,000
土地比率 49.7％
建物比率 50.3％
対象不動産は、阪急電鉄今津線「門戸厄神」駅から徒歩約 6 分に
所在する住宅型有料老人ホームである。2014 年竣工で経年相応
の摩滅・老朽化等があるものの、全室個室で、かつ専用居室面積
も十分な面積な確保されており居室内の設備も比較的高い水準
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
であり、競争力が高い。また、賃借人である株式会社ベネッセ・
スタイルケアは、有料老人ホームについて豊富な運営実績を有し
ており、賃貸借契約内容も照らし、安定的な賃貸経営を期待し得
る物件と認められる。これらを勘案して鑑定評価額を決定した。
15
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 グランダ門戸厄神（借地権付建物として）
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） 5.1%
以 上
＜添付資料＞
参考資料1 建物状況評価報告書の概要
参考資料2 取得予定資産の外観写真及び地図
参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧（2020年9月末日時点）
参考資料4 新規取得物件の概要
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
16
参考資料1 建物状況評価報告書の概要
（単位：千円）
物件名 ＫＤＸレジデンス湘南台
調査業者 大和不動産鑑定株式会社
調査書年月 2020年10月
今後1～12年間に必要とされる修繕費 83,477
再調達価格 715,400
物件名 コスモハイム元住吉(借地権付建物)
調査業者 大和不動産鑑定株式会社
調査書年月 2020年10月
今後1～12年間に必要とされる修繕費 158,319
再調達価格 1,247,600
物件名 グランダ門戸厄神(底地の一部)
東京海上日動リスクコンサルティング株式
調査業者
会社
調査書年月 2020年10月
※上記の調査業者は、下記内容等の建物状況評価を実施しています。尚、グランダ門戸厄神は土壌環境調査のみ実施しています。
・本物件に関する関連法規適合状況調査
・建物の建築、設備に関する調査
・環境に関する調査
・短期・長期修繕計画の策定
・土壌環境調査
・再調達価格の試算
17
参考資料2 取得予定資産の外観写真及び地図
T-95 ＫＤＸレジデンス湘南台
18
T-9 コスモハイム元住吉
19
H-12 グランダ門戸厄神(底地の一部)
本物件の地図（広域）
本物件の地図（詳細）
20
参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧表（2020年11月2日時点）
用途及び 取得（予定）価格 比率（注 1）
物件名称 取得（予定）日
地域 （千円）（注 1） （％）
ＫＤＸ代官山レジデンス 4,700,000 1.8 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ大伝馬レジデンス 1,775,000 0.7 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ岩本町レジデンス 822,000 0.3 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ文京千石レジデンス 1,488,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ吾妻橋レジデンス 650,000 0.3 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ志村坂上レジデンス 2,830,000 1.1 2012 年 5 月 1 日
2012 年 4 月 26 日
コスモハイム元住吉(注 2) 2,087,000（注 2） 0.8
2020 年 11 月 2 日
ＫＤＸ武蔵中原レジデンス 637,000 0.2 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ千葉中央レジデンス 1,480,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ川口幸町レジデンス 1,150,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸレジデンス白金 I 3,000,000 1.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス白金 II 2,800,000 1.1 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス南青山 2,230,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス南麻布 2,080,000 0.8 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス芝公園 1,781,000 0.7 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス麻布イースト 1,560,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス高輪 770,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西原 1,450,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
居住用施設 ＫＤＸレジデンス代官山 II 730,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
東京経済圏
ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷 650,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋水天宮 3,240,000 1.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋箱崎 1,147,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東新宿 3,270,000 1.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス四谷 2,260,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西新宿 1,000,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス神楽坂 720,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス二子玉川 1,250,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス駒沢公園 920,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス三宿 760,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス用賀 700,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス下馬 600,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ラフィネ南馬込 1,250,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス雪谷大塚 1,050,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス田園調布 1,000,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス多摩川 776,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス門前仲町 773,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス御徒町 850,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス元浅草 800,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
21
ＫＤＸレジデンス板橋本町 620,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス小豆沢 550,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東武練馬 420,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス横浜関内 800,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス宮前平 999,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス町田 1,800,000 0.7 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス錦糸町 1,350,000 0.5 2014 年 3 月 28 日
ＫＤＸレジデンス日本橋浜町 996,000 0.4 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋人形町 530,000 0.2 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス自由が丘 1,268,000 0.5 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス戸越 3,745,000 1.5 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス品川シーサイド 2,593,000 1.0 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス大島 1,857,000 0.7 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス大山 2,679,000 1.0 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス半蔵門 4,832,000 1.9 2015 年 2 月 5 日
ビーサイト秋葉原 850,000 0.3 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス神楽坂通 1,360,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス千駄木 2,200,000 0.9 2015 年 2 月 5 日
居住用施設 ＫＤＸレジデンス成城 1,400,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
東京経済圏 ＫＤＸレジデンス秋葉原 1,250,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス入谷 1,062,000 0.4 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス立川 3,026,200 1.2 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス鶴見 1,050,000 0.4 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス森下千歳 1,100,000 0.4 2015 年 6 月 1 日
ＫＤＸレジデンス赤坂 1,150,000 0.4 2015 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス神田 700,000 0.3 2015 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス恵比寿 2,845,000 1.1 2015 年 10 月 30 日
ＫＤＸレジデンス西馬込 1,130,000 0.4 2016 年 8 月 30 日
ＫＤＸレジデンス西麻布 1,224,000 0.5 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス麻布仙台坂 792,300 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス早稲田鶴巻 561,000 0.2 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス文京湯島 695,000 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス上石神井 648,000 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス新大塚 764,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス桜上水 894,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス両国 842,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス豊洲 7,500,000 2.9 2017 年 8 月 22 日
ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷 1,930,000 0.8 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス日吉 2,635,300 1.0 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス上北沢 1,360,000 0.5 2019 年 2 月 1 日
22
ＫＤＸレジデンス上野毛 1,111,000 0.4 2019 年 2 月 1 日
ＫＤＸレジデンス東浅草 687,730 0.3 2019 年 2 月 21 日
ＫＤＸレジデンス西船橋 975,350 0.4 2019 年 9 月 17 日
ＫＤＸレジデンス幡ヶ谷 2,500,000 1.0 2020 年 2 月 27 日
ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ 939,400 0.4 2019 年 10 月 29 日
ＫＤＸレジデンス学芸大学 750,000 0.3 2020 年 2 月 27 日
ＫＤＸレジデンス蒲田南 1,918,300 0.7 2020 年 3 月 2 日
ＫＤＸレジデンス吉祥寺 621,000 0.2 2020 年 3 月 13 日
ＫＤＸレジデンス三鷹 2,530,000 1.0 2020 年 6 月 30 日
ＫＤＸレジデンス中延 830,000 0.3 2020 年 8 月 3 日
ＫＤＸレジデンス市川 840,000 0.3 2020 年 9 月 24 日
ＫＤＸレジデンス八丁堀 3,000,000 1.2 2020 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス中板橋 1,736,432 0.7 2020 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス湘南台 1,500,000 0.6 2020 年 11 月 2 日
92 物件 小計 140,983,012 54.8
ＫＤＸ定禅寺通レジデンス 1,015,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ泉レジデンス 1,120,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ千早レジデンス 1,080,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ堺筋本町レジデンス 2,910,000 1.1 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ宝塚レジデンス 1,510,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ清水レジデンス 1,680,000 0.7 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸレジデンス大通公園 765,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス菊水四条 830,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス豊平公園 445,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス一番町 530,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東桜 I 2,350,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東桜 II 900,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
居住用施設
ＫＤＸレジデンス神宮前 840,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
地方経済圏
ＫＤＸレジデンス西大路 813,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西院 440,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス難波 1,410,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス難波南 1,350,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス茨木 I・II 1,275,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス豊中南 740,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス守口 551,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス三宮 1,080,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
芦屋ロイヤルホームズ 1,360,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス舟入幸町 588,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス天神東 II 680,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西公園 763,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
23
ＫＤＸレジデンス平尾浄水町 760,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
レオパレス Flat 新栄 3,500,000 1.4 2014 年 11 月 28 日
ＫＤＸレジデンス甲南山手 973,000 0.4 2014 年 11 月 14 日
ＫＤＸレジデンス本町橋 3,201,000 1.2 2014 年 12 月 18 日
ＫＤＸレジデンス南草津 1,974,666 0.8 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス大濠ハーバー
4,606,296 1.8 2015 年 2 月 5 日
ビュータワー
ＫＤＸレジデンス南三条 915,000 0.4 2015 年 9 月 30 日
セレニテ北久宝寺 1,290,740 0.5 2015 年 10 月 27 日
セレニテ西宮本町 617,048 0.2 2016 年 12 月 1 日
ＫＤＸレジデンス西新 1,600,000 0.6 2017 年 8 月 1 日
セレニテ神戸元町 2,390,000 0.9 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス夙川ヒルズ 6,884,800 2.7 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス仙台駅東 1,340,000 0.5 2020 年 2 月 27 日
38 物件 小計 57,077,551 22.2
居住用施設 130 物件 小計 198,060,563 77.0
イリーゼ蒲田･悠生苑 1,120,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
ニチイホーム中野南台 1,780,000 0.7 2018 年 3 月 1 日
ジョイステージ八王子 3,690,000 1.4 2018 年 3 月 1 日
ゆいま～る聖ヶ丘 1,120,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
ニチイホームたまプラーザ 2,940,000 1.1 2018 年 3 月 1 日
天 2,630,000 1.0 2018 年 3 月 1 日
イリーゼ西岡 858,000 0.3 2018 年 3 月 1 日
いざりえ恵庭ビル 1,660,000 0.6 2018 年 3 月 1 日
ヘルスケア さわやか桜弐番館 989,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
施設 アクティバ琵琶 6,560,000 2.6 2018 年 3 月 1 日
SOMPO ケア ラヴィーレ神戸垂水 2,110,000 0.8 2018 年 3 月 1 日
2018 年 3 月 1 日
グランダ門戸厄神 1,253,000（注 2） 0.5
2020 年 11 月 2 日
エクセレント西宮 971,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
グランヒルズおがわらこ 1,380,000 0.5 2018 年 3 月 1 日
エクセレント北野 737,000 0.3 2018 年 7 月 6 日
アネシス寺田町 3,490,000 1.4 2018 年 8 月 2 日
ロココリハ 2,100,000 0.8 2018 年 8 月 2 日
オラージュ須磨 2,810,000 1.1 2018 年 8 月 2 日
カネディアンヒル 1,830,000 0.7 2018 年 8 月 2 日
アネシス兵庫 1,420,000 0.6 2018 年 8 月 2 日
プレザングラン 大田多摩川 3,057,630 1.2 2018 年 9 月 28 日
ツクイ・サンシャイン町田 6,934,600 2.7 2019 年 3 月 1 日
せらび恵比寿 1,690,000 0.7 2019 年 6 月 3 日
アルテ石屋川 1,061,000 0.4 2019 年 6 月 3 日
24
ヘルスケア施設 24 物件 小計 54,191,230 21.1
ホテルリブマックス東京大塚駅前 2,390,000 0.9 2020 年 3 月 2 日
ホテルリブマックス横浜駅西口 2,570,000 1.0 2020 年 3 月 2 日
宿泊施設 2 物件 小計 4,960,000 1.9
156 物件 合計 257,211,793 100.0
（注1） 取得（予定）価格は千円未満を切り捨てて、比率は小数第 2 位以下を四捨五入して記載しています。
（注2） 当初取得時の取得価格と追加取得時の取得（予定）価格の合計を記載しています。
25
新規取得物件の概要
評価 利便性
KDXレジデンス湘南台 タイプ シングル
◼ 人口増加が継続する藤沢エリアの中核駅「湘南台」駅徒
歩約3分の立地
◼ 3路線利用可能な「湘南台」駅から横浜駅まで約30分と、
横浜への通勤に適したベットタウンであるとともに、東京都
心部までも約1時間と、都内への通勤も可能なエリアです
◼ 周辺には自動車メーカー、電子メーカーを始めとする大手
企業の工場や、慶應義塾大学、日本大学等の大学の
キャンパスも数多く集積しているため、幅広い単身者層か
ら安定した賃貸需要が見込まれます
(千人） 藤沢市の人口推移（注2）
所在地 神奈川県藤沢市 440
賃貸可能戸数 104戸 430
取得価格 1,500百万円 420
（注1）
鑑定評価額 1,610百万円 410
（注1）
鑑定NOI利回り 5.1% 400
竣工年月 2004年4月 390
小田急江ノ島線・相鉄いずみ野
380
交通 線・横浜市営地下鉄ブルーライン
湘南台駅 徒歩約3分 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
出所：藤沢市の公表値をもとに資産運用会社が作成
注1: 「鑑定評価額」は、2020年10月1日時点の鑑定評価額を記載しています。「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載された鑑定NOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
注2: 各年12月末時点（2020年のみ9月末時点）の人口を表示しています。
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