3278 Ｒ－ケネディレジ 2020-09-28 15:30:00
資産の取得（賃貸住宅2物件）に関するお知らせ [pdf]
2020 年 9 月 28 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
代表者名 執行役員 佐藤 啓介
（コード番号：3278）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先 レジデンシャル・リート本部
企画部長 山本 晋
TEL: 03-5157-6011
資産の取得（賃貸住宅2物件）に関するお知らせ
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会
社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記
のとおり資産の取得（以下「本取得」といいます。）を決定しましたのでお知らせします。
記
1. 本取得の概要
① 取得予定資産 下表のとおりです。
② 売買契約締結日 2020年9月28日
③ 取得予定日 2020年9月30日
④ 売 主 後記「4.売主の概要」をご参照ください。
⑤ 取得資金 借入金（注1）及び自己資金
⑥ 決済方法 取得日に全額支払
＜取得予定資産の一覧＞ （単位：千円）
物件
取得予定資産の名称（注 2） 取得予定資産の種類（注 3） 取得予定価格（注 4）
番号
T-93 ＫＤＸレジデンス八丁堀 不動産信託受益権 3,000,000
T-94 ＫＤＸレジデンス中板橋 不動産信託受益権 1,736,432
合計 4,736,432
（注1） 借入金の詳細は本日付で公表した「資金の借入れ及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ」をご参照く
ださい。
（注2） 本投資法人は、本取得に併せて取得予定資産の名称を変更することを予定しています。本日時点の名称の開
示については売主の同意が得られていないため、変更後の名称を記載しています。以下同じです。
（注3） 本投資法人による取得時までにT-93は三菱UFJ信託銀行をT-94はみずほ信託銀行を各々信託受託者として信
託した上で、当該信託の信託受益権の譲渡を受ける旨を売主との間で合意しています。以下同じです。
（注4） 「取得予定価格」には、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買金額（取
得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。）を千円未満を切り捨てて記載しています。
以下同じです。
2. 本取得の理由
本投資法人は、ポートフォリオの成長と分散を通して安定収益を獲得するため、規約に定める資産
運用の対象及び方針に基づき、新規物件への投資を行います。とりわけ、居住用施設については、継
続的な人口流入により需給関係が良好な東京経済圏への投資を重視するとともに、地方経済圏につ
いては個別物件の特性や所在するエリアの特性等を考慮の上、厳選して投資を行う方針としていま
す。取得予定資産はいずれも長期安定的な収益の獲得が見込まれ、かつ本投資法人の上記取得方針に
1
も沿ったものであることから、本取得を決定しました。
なお、取得予定資産に関しては、以下の点を評価し、本取得を決定しています。
(T-93) ＫＤＸレジデンス八丁堀
・最寄り駅である東京メトロ日比谷線及び JR 京葉線「八丁堀」駅から東京都内随一のターミナル
駅である「東京」駅まで約 2 分、日本橋のオフィス街や商業施設へも徒歩圏と交通アクセスに優
れていること。
・タイプは 2LDK から 3LDK とファミリータイプであり、周辺にはスーパーや銀行などの生活利便施
設が揃っており、保育園や小学校、公園等も近接し居住の快適性もあることから、都心に通勤す
る夫婦世帯又は家族世帯からの安定した賃貸需要に加え、 テレワークの普及により居室数やイン
ターネット環境を重視する新しいライフスタイルの賃貸需要も見込まれること。
（T-94）ＫＤＸレジデンス中板橋
・最寄り駅である中板橋駅からターミナル駅である「池袋」駅まで約 6 分と都心のオフィス街や商
業施設へのアクセスが良好で、 商店街やスーパーマーケットなどの生活利便施設も優れているた
め単身世帯からの安定した賃貸需要が見込まれること。
・居室内には、室内カメラを始め、照明、エアコン、玄関の鍵等をスマートフォン等から遠隔操作
することが可能な IoT 設備が全室完備されており、新たなライフスタイルを求める賃貸需要が
見込まれること。
3. 取得予定資産の概要
（T-93）ＫＤＸレジデンス八丁堀
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス八丁堀
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 期 間 2020 年 9 月 30 日から 2030 年 9 月 30 日
前 所 有 者 前所有者の同意を得られていないため非開示としています。
所 在 地 （ 注 1 ） 東京都中央区入船一丁目 8 番 5 号
所 有 形 態 所有権
敷 地 面 積 482.87 ㎡
土 地 用 途 地 域 商業地域
建 蔽 率（注 2） 80％
容 積 率（注 2） 500％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 3,528.71 ㎡
竣 工 年 月 2020 年 9 月
建 物 用 途 共同住宅
（注 3）
タ イ プ ファミリー
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建
賃 貸 可 能 戸 数 46 戸
設 計 会 社 株式会社西尾建築設計 一級建築士事務所
施 工 会 社 株式会社三木組
建 築 確 認 機 関 シー・アイ建築認証機構株式会社
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 8.08％（注ⅰ）
取 得 予 定 価 格 3,000,000 千円
鑑 定 評 価 額 3,530,000 千円（注ⅱ）
鑑 定 評 価 機 関 chuu
株式会社谷澤総合鑑定所
テ ナ ン ト の 内 容 （2020 年 9 月 28 日現在）
（注 4）
テナントの総数 1
2
総 賃 料 収 入 （注 5） 0 千円
敷金 ・ 保証金 （注 6） 0 千円
賃 貸 戸 数 （注 7） 0戸
賃 貸 面 積 （注 8） 0㎡
賃貸可能面積（注 9） 2,821.15 ㎡
稼 働 率（注 10） 0％（注ⅲ）
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 （注 11） 東急住宅リース株式会社（予定）
マ スターリース会社 （注 12） 東急住宅リース株式会社（予定）
マ スターリース種別 （注 13） パススルー
契 約 期 間 2020 年 9 月 30 日から 2021 年 9 月 29 日まで
本物件は、 中央区の街並み誘導型地区計画 （京橋地区）の適用
区域内にあります。本建物は建設時において地区計画の適用
要件を満たしており、容積率の緩和を受けていますが、当該
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項
地区計画の見直しがなされたため、建物を再建築する場合に
は現行と同じ条件で容積率の緩和を受けることができませ
ん。
寛永年間（1624〜1643 年）ごろ通船のために開かれた京橋川
から隅田川に通じる堀の長さが約八町（約 872m）であったこ
とが地名の由来とも言われる「八丁堀」は、現在では都内で
も有数の都心への近接性と居住の快適性を兼ね備えた地位の
高いエリアです。本物件は、東京メトロ日比谷線、ＪＲ京葉
線「八丁堀」駅から徒歩約 4 分に位置する、新築のファミリ
物 件 特 性 ータイプの物件です。 「銀座」 「丸の内」
「大手町」「日本橋」
への近接性に優れ、最寄り駅周辺にはスーパーマーケットや
飲食店等の生活利便施設が揃い、保育園や小学校、公園等も
近接する優れた居住環境を有することから、都心に通勤する
夫婦世帯又は家族世帯からの安定した賃貸需要に加え、テレ
ワークの普及により居室数やインターネット環境を重視する
新しいライフスタイルの賃貸需要も見込まれます。
（注ⅰ）SOMPO リスクマネジメント株式会社が 2020 年 9 月付で作成した地震 PML 評価報告書（レベル 2）に基づき記
載しています。
（注ⅱ）価格時点は、2020 年 9 月 10 日です。
（注ⅲ）本物件の取得後 7 ヶ月程度でのリースアップを目指し運用を行っていく予定です。
（注1） 「所在地」は、住居表示を記載しています。住居表示のない場合には、番地住所による建物住所又は登記簿
上の建物所在地（複数ある場合はそのうちの一の建物所在地）を記載しています。以下同じです。
（注2） 「建蔽率」及び「容積率」には、都市計画で定められる指定建蔽率又は都市計画で定められる指定容積率（複
数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。以下同じです。
（注3） 「タイプ」には、本物件における主たる住戸が以下に記載のシングルタイプ、スモール・ファミリータイプ
又はファミリータイプのいずれに該当するかの別を記載しています。以下同じです。
シングルタイプ （主として単身世帯 スモール・ファミリータイプ（主と ファミリータイプ （主として 3 人以
を対象とする住宅） して夫婦世帯及び乳幼児等がいる 上の家族世帯を対象とする住宅）
家族世帯を対象とする住宅）
主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積 主たる住戸の 1 戸当たり専有面積
が 18 ㎡以上 30 ㎡未満であり、か が 30 ㎡以上 60 ㎡未満であり、か が 60 ㎡以上であり、かつ、賃貸
つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 20 つ、賃貸可能戸数が 1 棟当たり 15 可能戸数が 1 棟当たり 5 戸以上で
戸以上であるもの。 戸以上であるもの。 あるもの。
（注4） 「テナントの総数」には、本投資法人による取得予定資産の取得日以降に予定されているテナントの総数を
記載しており、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結される予定である場合、テナント総
数を「1」として記載しています。以下同じです。
（注5） 「総賃料収入」には、マスターリース種別がパススルーの場合には、実際にエンドテナントとの間で締結さ
れている賃貸借契約上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用
料等附属施設の使用料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。）の合計額、またマスターリー
ス種別が賃料保証の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書
上の月額賃料（住宅等の賃料・共益費の合計。但し、賃貸借契約上、賃料に駐車場使用料等附属施設の使用
料が含まれている場合には、当該施設使用料を含みます。）を記載しており、千円未満を切り捨てて記載して
います。なお、取得予定資産は本投資法人取得後よりエンドテナントとの賃貸借契約を開始するため、 「0」
3
と記載しています。以下同じです。
（注6） 「敷金・保証金」には、マスターリース種別がパススルーの場合には、エンドテナントとの間で締結されて
いる賃貸借契約に基づく各エンドテナントの敷金・保証金等の合計額（住宅等の敷金・保証金等の合計。但
し、賃貸借契約上、 住宅等の敷金・保証金等に駐車場等附属施設の敷金・保証金等が含まれている場合には、
これを含みます。）を記載しています。但し、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還
不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。また、マスターリース種別が賃料保
証の場合には、マスターリース会社との間で締結されている賃料保証を付した賃貸借契約書に基づく敷金・
保証金等の残高を表示しています。但し、異なるマスターリース種別の契約が締結されている場合には、パ
ススルー敷金・保証金等及び賃料保証敷金・保証金等の合計額を記載しています。なお、千円未満を切り捨
てて記載しています。なお、取得予定資産は本投資法人取得後よりエンドテナントとの賃貸借契約を開始す
るため、「0」と記載しています。以下同じです。
（注7） 「賃貸戸数」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対して賃貸し
ている戸数を記載しています。取得予定資産は本投資法人取得後よりエンドテナントとの賃貸借契約を開始
するため、「0」と記載しています。以下同じです。
（注8） 「賃貸面積」には、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、賃貸が行われている賃貸借契約
書に表示された面積を記載しています。取得予定資産は本投資法人取得後よりエンドテナントとの賃貸借契
約を開始するため、 「0」と記載しています。以下同じです。
（注9） 「賃貸可能面積」には、本物件に係る建物の賃貸が可能な床面積（本物件に関して複数の建物が存在する場
合には、各建物の賃貸が可能な床面積の合計）であり、賃貸借契約書に表示されているもの又は表示予定の
ものを記載しています。以下同じです。
（注10） 「稼働率」には、本物件における賃貸可能面積に占める賃貸面積（契約ベース）の割合を、小数第二位を四
捨五入して記載しています。取得予定資産は本投資法人取得後よりエンドテナントとの賃貸借契約を開始す
るため、「0」と記載しています。以下同じです。
（注11） 「ＰＭ会社」は、本物件についてプロパティ・マネジメント契約を締結し又は締結する予定のプロパティ・
マネジメント会社を記載しています。以下同じです。
（注12） 「マスターリース会社」は、本物件についてマスターリース契約を締結し又は締結する予定のマスターリー
ス会社を記載しています。以下同じです。
（注13） 「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるもの
について「パススルー」 賃料保証のあるマスターリース契約が締結されている又は締結予定であるものにつ
、
いて「賃料保証」と記載しています。なお、所有者がエンドテナントと直接賃貸借契約を締結している若し
くは締結予定である場合又はエンドテナントがいない場合については「－」と表示しています。以下同じで
す。
（T-94）ＫＤＸレジデンス中板橋
物 件 名 称 ＫＤＸレジデンス中板橋
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2020 年 9 月 30 日から 2030 年 9 月 30 日
前 所 有 者 前所有者の同意を得られていないため非開示としています。
所 在 地 東京都板橋区弥生町 68 番 11 号
所 有 形 態 所有権（注ⅰ）
敷 地 面 積 782.06 ㎡（注ⅰ）
土 地 用 途 地 域 近隣商業地域／第一種住居地域
建 蔽 率 80％／60％
容 積 率 300％／300％
所 有 形 態 所有権（注ⅰ）
延 床 面 積 2,354.50 ㎡（注ⅰ）
竣 工 年 月 2020 年 6 月
建 物 用 途 居宅、物置、ゴミ置場、駐車場、駐輪場
タ イ プ シングル
構 造 ・ 階 数 鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
賃 貸 可 能 戸 数 78 戸
設 計 会 社 共立建設株式会社 一級建築士事務所
施 工 会 社 共立建設株式会社
建 築 確 認 機 関 ユーディーアイ確認検査株式会社
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 値 5.21％（注ⅱ）
取 得 予 定 価 格 1,736,432 千円
4
鑑 定 評 価 額 1,840,000 千円（注ⅲ）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
テ ナ ン ト の 内 容 （2020 年 9 月 28 日現在）
テ ナ ン ト の 総 数 0
総 賃 料 収 入 0 千円
敷 金 ・ 保 証 金 0 千円
賃 貸 戸 数 0戸
賃 貸 面 積 0㎡
賃 貸 可 能 面 積 1,972.49 ㎡
稼 働 率 0％（注 ⅳ）
担 保 設 定 の 有 無 なし
Ｐ Ｍ 会 社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー
契 約 期 間 2020 年 9 月 30 日から 2030 年 9 月 30 日
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 本物件と一部の隣地との境界が未確定です。
東武鉄道が「中板橋駅」を開設する際に、川越街道の「上板橋
宿」にある上板橋駅と、中山道の「下板橋宿」にある下板橋駅
の中間に位置したことが地名の由来とも言われる「中板橋」
は、駅北側を流れる石神井川の両岸に咲き誇る、区内を代表
する桜の名所としても知られています。本物件は、東武鉄道
東上本線「中板橋」駅より徒歩約 6 分に位置する 1K タイプの
新築物件です。室内には、室内カメラを始め、照明、エアコ
ン、玄関の鍵等をスマートフォン等から遠隔操作することが
物 件 特 性 可能な IoT 設備が全室完備されており、入居者に対して新た
な生活スタイルを提供します。 「中板橋」駅からターミナル駅
である「池袋」駅までは約 6 分と都心のオフィス街や商業施
設へのアクセスが良好な交通利便性の高い立地にあり、 「中板
橋商店街」や「ハッピーロード大山商店街」も徒歩圏で、物件
周辺にはスーパーマーケットや郵便局などの生活利便施設が
揃っています。交通利便性と生活利便性を兼ね備えているこ
とから都心に通勤する単身者からの安定した賃貸需要が見込
まれます。
（注ⅰ）取得予定資産は区分所有建物ですが本物件の全ての区分所有権を保有しています。従って、「敷地面積」は敷
地権の目的である土地の面積を、「延床面積」は一棟の建物の延床面積を記載しています。
（注ⅱ）SOMPOリスクマネジメント株式会社が2020年9月付で作成した地震PML評価報告書（レベル2）に基づき記載して
います。
（注ⅲ）価格時点は、2020年8月1日です。
（注ⅳ）本物件の取得後7ヶ月程度でのリースアップを目指し運用を行っていく予定です。
4. 売主の概要
取得予定資産（T-93 及び T-94)の売主はそれぞれ国内の事業法人ですが、先方より同意を得られな
かったため、詳細については非開示とします。なお、当該事業会社は、本投資法人又は本資産運用会
社と特別な利害関係にある者に該当いたしません。
5. 物件取得者等の状況
本取引は本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではないため該当事項
はありません。
5
6. コンサルティング業務（媒介業務を含みます。 ）の概要
(T-93) ＫＤＸレジデンス八丁堀
名称 ケネディクス株式会社
所在地 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 宮島 大祐
不動産取引及び利用並びに資産運用に関するコンサルタント業
事業内容 不動産の売買、賃貸、仲介及び鑑定、不動産の管理、グループの管理運営、
第二種金融商品取引業、不動産特定共同事業等
資本金 40,320 百万円（2019年12月末現在）
設立年月日 1995年4月17日
コンサルティング業
務委託報酬 （媒介手数 90,000千円(消費税別途)
料を含みます。）
本資産運用会社の金融商品取引法上の親法人等であり、投信法上の利害関係
本投資法人・本資産運
人等及び本資産運用会社の 「レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程」
用会社との関係
に定める利害関係者に該当します。
(T-94) ＫＤＸレジデンス中板橋
上記資産取得に係る取得予定資産の媒介業者より名称等の開示について了承を得られていないため
非開示とします。なお、当該媒介業者は投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のレジデンシャ
ル・リート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
7. 利害関係人等との取引
本投資法人は、取得予定資産(T-93)の取得に関連し、利害関係人に対しコンサルティング業務を委
託する予定です。媒介の概要は、前記「6.コンサルティング業務の概要」に記載のとおりです。
本資産運用会社は、投信法又は「レジデンシャル・リート本部利害関係取引規程」に基づき、法令
や諸規則に定める基準を遵守し、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、レジデ
ンシャル・リート本部運用委員会において承認を決議しています。
8. 耐震性等に関する事項
取得予定資産(T-93 及び T-94)は、2007 年 6 月に施行された建築基準法の改正に基づき指定構造計算
適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けています。
9. 今後の見通し
本取得が本投資法人の2021年1月期（第18期：2020年8月1日～2021年1月31日）及び2021年7月期
（第19期：2021年2月1日～2021年7月31日）の運用状況に与える影響は軽微であり、運用状況の予想
の変更はありません。
6
10.鑑定評価書の概要
物件名 ＫＤＸレジデンス八丁堀
鑑定評価額 3,530,000,000 円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 9 月 10 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による
収益価格 3,530,000,000
収益価格で検証を行って試算
直接還元法による価格 3,670,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 167,020,930
可能総収益 174,588,455 中長期安定的と認められる市場賃料水準に基づき査定
空室損失等 7,567,525 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 25,944,959
維持管理費 3,893,187 BM 見積書、類似不動産の費用水準等を参考に査定
水道光熱費 1,184,883 類似不動産の費用水準等を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 2,546,796
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
PM フィー 2,863,739 PM 契約書(案)に基づき査定
テナント募集費用等 4,514,163 PM 契約書(案)、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 7,749,700 類似事例に基づき査定
損害保険料 186,114 保険資料等に基づき計上
その他費用 3,006,377 類似不動産の費用水準等を参考に査定
(3)運営純収益
141,075,971
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 126,789 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 1,680,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
139,522,760
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 3.8％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 3,470,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.9％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.0％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 3,740,000,000
土地比率 73.1％
建物比率 26.9％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格による検証を行って、
収益価格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 ＫＤＸレジデンス八丁堀
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） ４.７%
7
物件名 ＫＤＸレジデンス中板橋
鑑定評価額 1,840,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 8 月 1 日
(単位：円)
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同
収益価格 1,840,000,000
等に関連づけて試算
直接還元法による価格 1,880,000,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益 96,074,000
潜在総収益 100,342,000 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
空室損失等 4,268,000 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(2)運営費用 20,028,000
契約条件に基づく維持管理業務費、類似不動産の費用水
維持管理費 4,296,000
準等を参考に査定
水道光熱費 931,000 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポート
修繕費 996,000
における修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ査定
契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を
PM フィー 1,828,000
参考に査定
テナント募集費用等 3,486,000 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
公租公課 5,035,000 令和 2 年度課税標準額等に基づいて査定
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等を
損害保険料 104,000
参考に計上
インターネット関連費用、IOT プラットフォーム利用料
その他費用 3,352,000
等をその他費用として計上
(3)運営純収益
76,046,000
(ＮＯＩ＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 74,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産にお
(5)資本的支出 932,000
ける資本的支出の水準、築年数を勘案のうえ査定
(6)純収益
75,188,000
(ＮＣＦ＝(3)+(4)-(5))
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合
(7)還元利回り 4.0％
的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 1,800,000,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.8％
象不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 4.2％
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向
等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 2,020,000,000
土地比率 72.0％
建物比率 28.0％
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、収益
価格を採用。
※参考(鑑定 NOI 利回り＝上記鑑定評価における直接還元法上の運営純収益(ＮＯＩ)÷取得予定価格）
物件名 ＫＤＸレジデンス中板橋
鑑定ＮＯＩ利回り（小数第 2 位を四捨五入） ４.４%
8
以 上
＜添付資料＞
参考資料1 建物状況評価報告書の概要
参考資料2 取得予定資産の外観写真及び地図
参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧（2020年9月末日時点）
参考資料4 新規取得物件の概要
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.kdr-reit.com/
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参考資料1 建物状況評価報告書の概要
（単位：千円）
物件名 ＫＤＸレジデンス八丁堀
調査業者 大和不動産鑑定株式会社
調査書年月 2020年9月
今後1～12年間に必要とされる修繕費 26,328
再調達価格 840,000
物件名 ＫＤＸレジデンス中板橋
調査業者 大和不動産鑑定株式会社
調査書年月 2020年8月
今後1～12年間に必要とされる修繕費 15,974
再調達価格 553,300
※上記の調査業者は、下記内容等の建物状況評価を実施しています。
・本物件に関する関連法規適合状況調査
・建物の建築、設備に関する調査
・環境に関する調査
・短期・長期修繕計画の策定
・土壌環境調査
・再調達価格の試算
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参考資料2 取得予定資産の外観写真及び地図
T-93 ＫＤＸレジデンス八丁堀
11
T-94 ＫＤＸレジデンス中板橋
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参考資料3 本投資法人のポートフォリオ一覧表（2020年9月末日時点）
用途及び 取得（予定）価格 比率（注 1）
物件名称 取得（予定）日
地域 （千円）（注 1） （％）
ＫＤＸ代官山レジデンス 4,700,000 1.8 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ大伝馬レジデンス 1,775,000 0.7 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ岩本町レジデンス 822,000 0.3 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ文京千石レジデンス 1,488,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ吾妻橋レジデンス 650,000 0.3 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ志村坂上レジデンス 2,830,000 1.1 2012 年 5 月 1 日
コスモハイム元住吉（底地） 1,750,000 0.7 2012 年 4 月 26 日
ＫＤＸ武蔵中原レジデンス 637,000 0.2 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ千葉中央レジデンス 1,480,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ川口幸町レジデンス 1,150,000 0.5 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸレジデンス白金 I 3,000,000 1.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス白金 II 2,800,000 1.1 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス南青山 2,230,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス南麻布 2,080,000 0.8 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス芝公園 1,781,000 0.7 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス麻布イースト 1,560,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス高輪 770,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西原 1,450,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
居住用施設
ＫＤＸレジデンス代官山 II 730,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
東京経済圏
ＫＤＸレジデンス千駄ヶ谷 650,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋水天宮 3,240,000 1.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋箱崎 1,147,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東新宿 3,270,000 1.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス四谷 2,260,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西新宿 1,000,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス神楽坂 720,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス二子玉川 1,250,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス駒沢公園 920,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス三宿 760,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス用賀 700,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス下馬 600,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ラフィネ南馬込 1,250,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス雪谷大塚 1,050,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス田園調布 1,000,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス多摩川 776,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス門前仲町 773,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス御徒町 850,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
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ＫＤＸレジデンス元浅草 800,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス板橋本町 620,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス小豆沢 550,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東武練馬 420,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス横浜関内 800,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス宮前平 999,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス町田 1,800,000 0.7 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス錦糸町 1,350,000 0.5 2014 年 3 月 28 日
ＫＤＸレジデンス日本橋浜町 996,000 0.4 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス日本橋人形町 530,000 0.2 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス自由が丘 1,268,000 0.5 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス戸越 3,745,000 1.5 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス品川シーサイド 2,593,000 1.0 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス大島 1,857,000 0.7 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス大山 2,679,000 1.0 2014 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス半蔵門 4,832,000 1.9 2015 年 2 月 5 日
ビーサイト秋葉原 850,000 0.3 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス神楽坂通 1,360,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス千駄木 2,200,000 0.9 2015 年 2 月 5 日
居住用施設 ＫＤＸレジデンス成城 1,400,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
東京経済圏 ＫＤＸレジデンス秋葉原 1,250,000 0.5 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス入谷 1,062,000 0.4 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス立川 3,026,200 1.2 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス鶴見 1,050,000 0.4 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス森下千歳 1,100,000 0.4 2015 年 6 月 1 日
ＫＤＸレジデンス赤坂 1,150,000 0.5 2015 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス神田 700,000 0.3 2015 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス恵比寿 2,845,000 1.1 2015 年 10 月 30 日
ＫＤＸレジデンス西馬込 1,130,000 0.4 2016 年 8 月 30 日
ＫＤＸレジデンス西麻布 1,224,000 0.5 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス麻布仙台坂 792,300 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス早稲田鶴巻 561,000 0.2 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス文京湯島 695,000 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス上石神井 648,000 0.3 2016 年 8 月 1 日
ＫＤＸレジデンス新大塚 764,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス桜上水 894,000 0.4 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス両国 842,000 0.3 2016 年 11 月 1 日
ＫＤＸレジデンス豊洲 7,500,000 2.9 2017 年 8 月 22 日
ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷 1,930,000 0.8 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス日吉 2,635,300 1.0 2018 年 8 月 2 日
14
ＫＤＸレジデンス上北沢 1,360,000 0.5 2019 年 2 月 1 日
ＫＤＸレジデンス上野毛 1,111,000 0.4 2019 年 2 月 1 日
ＫＤＸレジデンス東浅草 687,730 0.3 2019 年 2 月 21 日
ＫＤＸレジデンス西船橋 975,350 0.4 2019 年 9 月 17 日
ＫＤＸレジデンス幡ヶ谷 2,500,000 1.0 2020 年 2 月 27 日
ＫＤＸレジデンス阿佐ヶ谷Ⅱ 939,400 0.4 2019 年 10 月 29 日
ＫＤＸレジデンス学芸大学 750,000 0.3 2020 年 2 月 27 日
ＫＤＸレジデンス蒲田南 1,918,300 0.8 2020 年 3 月 2 日
ＫＤＸレジデンス吉祥寺 621,000 0.2 2020 年 3 月 13 日
ＫＤＸレジデンス三鷹 2,530,000 1.0 2020 年 6 月 30 日
ＫＤＸレジデンス中延 830,000 0.3 2020 年 8 月 3 日
ＫＤＸレジデンス市川 840,000 0.3 2020 年 9 月 24 日
ＫＤＸレジデンス八丁堀 3,000,000 1.2 2020 年 9 月 30 日
ＫＤＸレジデンス中板橋 1,736,432 0.7 2020 年 9 月 30 日
91 物件 小計 139,146,012 54.5
ＫＤＸ定禅寺通レジデンス 1,015,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ泉レジデンス 1,120,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ千早レジデンス 1,080,000 0.4 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ堺筋本町レジデンス 2,910,000 1.1 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ宝塚レジデンス 1,510,000 0.6 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸ清水レジデンス 1,680,000 0.7 2012 年 5 月 1 日
ＫＤＸレジデンス大通公園 765,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス菊水四条 830,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス豊平公園 445,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス一番町 530,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東桜 I 2,350,000 0.9 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス東桜 II 900,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
居住用施設
ＫＤＸレジデンス神宮前 840,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
地方経済圏
ＫＤＸレジデンス西大路 813,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西院 440,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス難波 1,410,000 0.6 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス難波南 1,350,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス茨木 I・II 1,275,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス豊中南 740,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス守口 551,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス三宮 1,080,000 0.4 2013 年 8 月 7 日
芦屋ロイヤルホームズ 1,360,000 0.5 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス舟入幸町 588,000 0.2 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス天神東 II 680,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
ＫＤＸレジデンス西公園 763,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
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ＫＤＸレジデンス平尾浄水町 760,000 0.3 2013 年 8 月 7 日
レオパレス Flat 新栄 3,500,000 1.4 2014 年 11 月 28 日
ＫＤＸレジデンス甲南山手 973,000 0.4 2014 年 11 月 14 日
ＫＤＸレジデンス本町橋 3,201,000 1.3 2014 年 12 月 18 日
ＫＤＸレジデンス南草津 1,974,666 0.8 2015 年 2 月 5 日
ＫＤＸレジデンス大濠ハーバー
4,606,296 1.8 2015 年 2 月 5 日
ビュータワー
ＫＤＸレジデンス南三条 915,000 0.4 2015 年 9 月 30 日
セレニテ北久宝寺 1,290,740 0.5 2015 年 10 月 27 日
セレニテ西宮本町 617,048 0.2 2016 年 12 月 1 日
ＫＤＸレジデンス西新 1,600,000 0.6 2017 年 8 月 1 日
セレニテ神戸元町 2,390,000 0.9 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス夙川ヒルズ 6,884,800 2.7 2018 年 8 月 2 日
ＫＤＸレジデンス仙台駅東 1,340,000 0.5 2020 年 2 月 27 日
38 物件 小計 57,077,551 22.4
居住用施設 129 物件 小計 196,223,563 76.9
イリーゼ蒲田･悠生苑 1,120,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
ニチイホーム中野南台 1,780,000 0.7 2018 年 3 月 1 日
ジョイステージ八王子 3,690,000 1.4 2018 年 3 月 1 日
ゆいま～る聖ヶ丘 1,120,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
ニチイホームたまプラーザ 2,940,000 1.2 2018 年 3 月 1 日
天 2,630,000 1.0 2018 年 3 月 1 日
イリーゼ西岡 858,000 0.3 2018 年 3 月 1 日
いざりえ恵庭ビル 1,660,000 0.7 2018 年 3 月 1 日
ヘルスケア さわやか桜弐番館 989,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
施設 アクティバ琵琶 6,560,000 2.6 2018 年 3 月 1 日
SOMPO ケア ラヴィーレ神戸垂水 2,110,000 0.8 2018 年 3 月 1 日
グランダ門戸厄神 1,190,000 0.5 2018 年 3 月 1 日
エクセレント西宮 971,000 0.4 2018 年 3 月 1 日
グランヒルズおがわらこ 1,380,000 0.5 2018 年 3 月 1 日
エクセレント北野 737,000 0.3 2018 年 7 月 6 日
アネシス寺田町 3,490,000 1.4 2018 年 8 月 2 日
ロココリハ 2,100,000 0.8 2018 年 8 月 2 日
オラージュ須磨 2,810,000 1.1 2018 年 8 月 2 日
カネディアンヒル 1,830,000 0.7 2018 年 8 月 2 日
アネシス兵庫 1,420,000 0.6 2018 年 8 月 2 日
プレザングラン 大田多摩川 3,057,630 1.2 2018 年 9 月 28 日
ツクイ・サンシャイン町田 6,934,600 2.7 2019 年 3 月 1 日
せらび恵比寿 1,690,000 0.7 2019 年 6 月 3 日
アルテ石屋川 1,061,000 0.4 2019 年 6 月 3 日
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ヘルスケア施設 24 物件 小計 54,128,230 21.2
ホテルリブマックス東京大塚駅前 2,390,000 0.9 2020 年 3 月 2 日
ホテルリブマックス横浜駅西口 2,570,000 1.0 2020 年 3 月 2 日
宿泊施設 2 物件 小計 4,960,000 1.9
155 物件 合計 255,311,793 100.0
（注1） 取得（予定）価格は千円未満を切り捨てて、比率は小数第 2 位以下を四捨五入して記載しています。
（注2） 居住用施設の中に「コスモハイム元住吉（底地）
」を含めて集計しています。
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新規取得物件の概要 1/2
評価 地位
KDXレジデンス八丁堀 タイプ ファミリー
◼ 新築の賃貸住宅をスポンサーサポートにより取得
◼ 最寄り駅である東京メトロ日比谷線及びJR 京葉線「八
丁堀」駅から東京都内随一のターミナル駅である「東京」
駅まで約2分、日本橋のオフィス街や商業施設へも徒歩
圏と交通アクセスに優れている
◼ タイプは2LDKから3LDKとファミリータイプであり、周辺には
スーパーや銀行などの生活利便施設が揃っており、保育
園や小学校、公園等も近接し居住の快適性もあることか
ら、都心に通勤する夫婦世帯又は家族世帯からの安定
した賃貸需要に加え、テレワークの普及により居室数や
インターネット環境を重視する新しいライフスタイルの賃
貸需要も見込まれる(注2）
所在地 東京都中央区
スポンサーとの本件取組みについて
賃貸可能戸数 46戸
REITのみでは取得が困難な開発物件にスポンサーと共同で取組み
取得価格 （注） 3,000百万円 マーケット対比で競争力のある価格での物件取得を実現
鑑定評価額（注1）（注） 3,530百万円 2018年8月 2018年10月 KDRの取得まで 2020年9月
物件情報を入手 スポンサーが売主と スポンサーを通じた KDRが取得
（注1）
売買契約を締結 マネジメント期間
鑑定NOI利回り 4.7%
竣工年月 2020年9月
東京メトロ日比谷線、ＪＲ京葉線 2020年9月
交通 「八丁堀」駅 徒歩約4分
竣工
注1: 「鑑定評価額」は、2020年9月10日時点の鑑定評価額を記載しています。「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載された鑑定NOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
注2: 物件取得後にIOT設備の導入を予定しています。
0
新規取得物件の概要 2/2
評価 利便性
KDXレジデンス中板橋 タイプ シングル
◼ 新築の賃貸住宅を運用会社独自ルートにより取得
◼ 最寄り駅である中板橋駅からターミナル駅である「池袋」
駅まで約6分と都心のオフィス街や商業施設へのアクセス
が良好。商店街やスーパーマーケットなどの生活利便施設
も優れているため単身世帯からの安定した賃貸需要が見
込まれる
◼ 居室内にはIoT設備が全室完備されており、新たなライフ
スタイルを求める賃貸需要が見込まれる(室内カメラを始め、
照明、エアコン、玄関の鍵等をスマートフォン等から遠隔操
作することが可能)
クリックするとこれひとつで
家電や照明を操作
所在地 東京都板橋区 スマートホーム機器の
制御や操作の自動化
エアコンやテレビなど赤外線
賃貸可能戸数 78戸 リモコン対応家電を操作
取得価格 1,736百万円
（注）
鑑定評価額 1,840百万円
（注）
鑑定NOI利回り 4.4%
竣工年月 2020年6月
外出先でも開錠・施錠が
暗証番号入力によりロック
東武鉄道東上本線 できる
交通 「中板橋」駅 徒歩約6分
の解錠・施錠ができる
遠方からでも部屋の様子
がチェックができる
注: 「鑑定評価額」は、2020年8月1日時点の鑑定評価額を記載しています。「鑑定NOI利回り」は、鑑定評価書に記載された鑑定NOI（運営純収益）を取得価格で除して算出しています。
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