2020年7月期（第17期）
決算説明資料
2020年9月15日
注意事項
本資料は、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下、「本投資法人」と言います）の決算分析等のための情報提供のみを目的として作成されたものであり、本投資法人
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本資料には、本投資法人に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとにケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」と言います）が作成した
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ついては、本資産運用会社の現在の見解を示したものであり、予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますので、あらかじめご了承ください。
第三者が公表するデータ・指標等（鑑定評価書に基づくデータを含む）の正確性について、本投資法人及び本資産運用会社は一切の責任を負いかねます。
本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
今後、本資料の内容に重要な訂正があった場合は、本投資法人のホームページに訂正版を掲載する予定です。
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目次
1. COVID-19の影響と今後の運用方針 ご参考資料
COVID-19による本投資法人(KDR)の運用状況への影響 p. 5 注記について p. 27
ポートフォリオ構築方針と外部成長 p. 6 公募増資（2020年2月）概要と新規取得資産 p. 28
分配金の推移と内部留保の活用方針 p. 7 ポートフォリオの内訳 p. 29-30
2. 決算概要（第17期の実績及び第18期・第19期の収益予想） 東京23区及び主要な政令指定都市におけるマーケット状況 p. 31-32
2020年7月期（第17期）の実績 p. 9 テナント属性分析（居住用施設） p. 33
2021年1月期（第18期）及び2021年7月期（第19期）の収益予想 p. 10 免震部材について p. 34
3. 運用の状況 ヘルスケア施設を取り巻く環境 p. 35
居住用施設の稼働率推移 p. 13 シニアリビング施設の分類 p. 36
居住用施設の賃料動向 p. 14 オペレーターの概要 p. 37
運用の状況 －居住用施設①－ p. 15 オペレーター居室数ランキング p. 38
運用の状況 －居住用施設②－ p. 16 賃貸借契約の状況（ヘルスケア施設） p. 39
運用の状況 －ヘルスケア施設－ p. 17 投資主優待制度について p. 40
ケネディクスグループの概要 p. 41
4. 財務の状況
KFM レジデンシャル・リート本部の概要 p. 42
財務の状況 p. 19-20
スポンサー及びサポート会社によるサポート体制 p. 43
投資主の状況等 p. 21
鑑定含み益及び1口当たりNAV p. 44
5. サステナビリティ 財務諸表 p. 45-46
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み – p. 23
鑑定評価額一覧 p. 47-52
サステナビリティ② – 社会 (Social)への取組み – p. 24
ポートフォリオ・パフォーマンス p. 53
サステナビリティ③ – ガバナンス (Governance)への取組み – p. 25
個別物件パフォーマンス p. 54-60
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memo
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1. COVID-19の影響と今後の運用方針
1. COVID-19の影響と今後の運用方針
COVID-19による本投資法人(KDR)の運用状況への影響
◼ 賃貸住宅・ヘルスケア施設（ポートフォリオ比率：98%）を中心にキャッシュフローの安定性を発揮
◼ 一部テナントへの賃料支払い猶予等の影響について、業績に与える影響は限定的、且つ内部留保の活用余力を大きく下回る水準
居住用施設 ヘルスケア施設 宿泊施設
⚫ 平均稼働率：前年並みの96.0% ⚫ 2020年7月期はほぼ計画通りに推移 ⚫ 2020年3月まで高稼働を維持
内覧・申込の件数は若干減少し、稼働率は想定を下回る KDRが保有する施設において、新型コロナウイルス感染者なし KDRが保有する2物件のホテルは、国内のビジネス利用が中心
⚫ 賃料増減率：新規+4.0% 更新+0.6% ⚫ 全施設において通常どおり施設運営を継続 ⚫ 2020年4月・5月に宿泊需要が大幅に減少
増加基調が継続 一部の施設において新規入居や通所サービスの利用者が減少 稼働率低下及びADR減少の状況から、緊急事態宣言が解除さ
れた6月・7月は若干回復
⚫ 一部の店舗系テナントのみ影響を見込む ⚫ 本資産運用会社より各施設にマスクを提供 ⚫ 長期的なオペレーターとのリレーションの観点で
店舗等区画の賃料が占める割合は、全体の3.9%程度と軽微 オペレーター支援とリレーションの強化
一定期間の賃料支払い猶予を実施
賃料を減額した分を、後に増額する対応で合意
ホテルの賃料が占める割合は全体の0.8%程度と軽微
ポートフォリオの内訳（投資比率、資産規模） 賃貸事業収入の内訳と内部留保残高 COVID-19による収益への影響
ポートフォリオの大部分 2020年7月期における 8,289
がCOVID-19の影響なく
宿泊施設 百万円 ⚫ 2020年7月期はホテルにおいて減収
2.0%（49億円）
賃貸事業収入の内訳 2020年7月期(実績)：▲約20百万円（DPU ▲約18円相当）
安定性を発揮
影響を受けやすい店舗・ホテル
ヘルスケア施設 区画の賃貸収入における割合 ⚫ 現時点において影響は限定的であるが、
21.6% も小さく、影響は限定的 68.3% 居住用施設
業績予想上は一定の減収相当額を織込む
（541億円） 2021年1月期(予想)：▲約72百万円（DPU ▲約66円相当）
内部留保残高
居住用施設 2021年7月期(予想)：▲約78百万円（DPU ▲約72円相当）
2,344
75.7% 百万円
7.1% その他収入
（1,897億円） 20.0% ヘルスケア施設
⚫ 減収が発生した場合でも内部留保を活用
分配金予想に影響はなくコントロール可能な水準
3.9% 店舗等区画
0.8% 宿泊施設
5
1. COVID-19の影響と今後の運用方針
ポートフォリオ構築方針と外部成長
◼ 東京経済圏の賃貸住宅を中心に安定性したポートフォリオ構築を継続 ◼ 東京経済圏の賃貸住宅を運用会社独自ルートにより新規取得
◼ 宿泊施設への投資について当面は慎重に検討 ◼ 都心部集中から、分散型ニーズへの変化を捉えた取得
(注1)
ポートフォリオ内訳（取得予定資産取得後） 新規取得資産の概要
ポートフォリオに占める居住用施設の比率（取得（予定）価格ベース）
宿泊施設 その他 KDXレジデンス市川 所在地 千葉県市川市
(駅距離) (市川駅より徒歩約5分)
2.0% 0.7%
東京
経済圏
取得価格 840百万円
ヘルスケア施設
21.6% 鑑定評価額 908百万円
資産規模 (注2)
NOI利回り (注2) 4.7%
2,505億円
居住用施設 償却後 (注2)
居住用施設 居住用施設 の比率 4.0％
NOI利回り (注2)
（地方経済圏） （東京経済圏）
75.7%
22.8% 52.9% 取得時期(予定) 2020年9月24日
建築時期 2010年2月
東京経済圏比率の上昇（居住用施設の取得（予定）価格ベース） パイプライン物件
居住用施設 ヘルスケア施設
東京 東京 優先
経済圏 経済圏 交渉権
優先
地方経済圏 都心8区 交渉権
30.1% 37.7%
固定賃料 固定賃料
東京経済圏
69.9% （仮称）
八丁堀プロジェクト
（仮称）
上石神井プロジェクト
リハビリホームグランダ
神戸北野
メディカルホーム
グランダ苦楽園
その他
東京経済圏 所在地 東京都中央区 東京都練馬区 所在地 兵庫県神戸市 兵庫県西宮市
9.8% 居住用施設における 賃貸 居室数 59室 68室
その他東京23区 46戸 110～120戸程度
東京経済圏比率 可能戸数 竣工 2016年2月 2020年11月(予定)
22.4% 70％ 以上を目指す 竣工(予定) 2020年9月中旬 2020年11月中旬 オペレーター ㈱ベネッセスタイルケア
（注1）本資料の日付現在において既に予定している、2020年9月24日時点までの取得予定資産の反映を含む価格による割合を記載しています。 （注2）取得資産の「NOI利回り」は鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益（NOI）を取得価格（税抜）で除して、「償却後NOI利回り」は
鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益（NOI）からケネディクス不動産投資顧問株式会社がエンジニアリング・レポートに基づき試算 6
した減価償却費を控除した額を取得価格（税抜）で除して、それぞれ算定しています。
(注5)
1. COVID-19の影響と今後の運用方針
分配金の推移と内部留保の活用方針
◼ 分配方針として累進的配当政策を導入（原則として分配金の維持または増配を行う）
◼ KDRの安定性を発揮しながら分配金の増額実現を目指し、COVID-19による影響など不測の事態が起きた場合にも、潤沢な内部留保を活用
分配金マネジメント（1口当たり分配金の推移） 2,344百万円（2,464円/口）
内部留保の金額
（第17期末残高） 前期繰越利益等 404百万円 （425円/口）
上記ほかRTAの残高(注3) 1,940百万円（2,039円/口）
4,065 4,066 4,067
4,063 4,064
(円/口）
4,026 4,039
60 40
4,000 122
122 154 43 88
26 208
内部留保
33 からの取崩し
29
（円/口）(注4)
383 122 26
売却益からの
分配金相当
固都税効果等
の一時的要因 2020.2 累進的配当政策
（円/口） （円/口）(注2) PO
連続増配を達成しているなか、KDRの安定収益
一時的要因を
2019.2 基盤が可能にする更なる分配金水準の安定化の
PO
除く1口当たり
2018.8 COVID-19の影響 実現を目指す
分配金 (円/口) COVID-19の影響
▲72円を含む
COVID-19による影響など不測の事態による影響
(注1)
3,500 PO ▲18円を含む COVID-19の影響
3,935 ▲66円を含む 3,944
2018.3 3,880 3,901 があった際には、内部留保取り崩しも活用しながら、
合併 3,830
3,796 分配金水準の安定化に注力
3,643 引き続き、内部成長+外部成長+財務戦略の
3,473 巡航分配金の成長 組み合わせで巡航水準の分配金を引き上げ、
年平均成長率：4.0% 内部留保を活用せずとも累進的配当政策を実施
（合併後3年間）
することを目指す
3,000
0
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 （第16期）
2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
（第17期） （第18期）
（第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第19期）
(実績）
（実績） (実績）
（実績） (実績）
（実績） (実績）
（実績） (実績）
（実績） (実績）
（実績） (予想）
（予想） (予想）
（予想） 7
注：本ページの各注記については、27ページをご参照ください。
2. 決算概要（第17期の実績及び第18期・第19期の収益予想）
2.決算概要（第17期の実績及び第18期・第19期の収益予想）
2020年7月期（第17期）の実績
2020年 2020年
1月期 7月期 主な増減要因（注1） 主な増減要因（注1）
期初
（百万円） 実績 実績
予想 前期比 (R)第17期平均稼働率：96.0% 期初予想比 (R)第17期想定稼働率：96.5%
賃貸事業収入 7,472 7,769 7,704 232 3.1% (R)増賃等による既存物件の増収 +34 (R)想定を下回る稼働による既存物件の減収 -44
-64 -0.8%
前期及び当期新規物件の取得による増収 +232 (A)賃料減額 -20
その他賃貸事業収入 555 555 585 29 5.3% (R)御殿山・泉中央売却による減収 -35 29 5.3% 保険金・補償金等の増加 +33
不動産等売却益 39 83 84 45 116.4% (R)礼金・更新料の増加 +32 0 0.7%
(R)原状回復費収入の増加 +9
営業収益 8,066 8,408 8,374 307 3.8% 保険金・補償金等の減少 -11 -34 -0.4%
賃貸事業費用 (R)リーシング関連コストの増加 +21
(R)建物管理費の減少 -7
1,482 1,568 1,538 56 3.8% -30 -1.9%
（減価償却費を除く） (R)リーシング関連コストの減少 -16
前年取得物件の固都税費用化開始 +23
修繕費の減少 -33 (H)修繕費の減少 -18
減価償却費 1,428 1,467 1,467 38 2.7% -0 -0.0%
原状回復費の増加 +39
ER再取得の延期及びIR費用等の減少 -26
その他営業費用 894 942 899 4 0.5% -43 -4.6%
物件取得による増加 +39 費用の減少、仕入税額控除の調整によ
-18
る消費税の減少
営業費用 3,806 3,978 3,904 98 2.6％ 資産運用報酬の増加 +28 -74 -1.9％
投資主総会費用及びIR費用の減少 -14
営業利益 4,260 4,429 4,469 208 4.9% 39 0.9%
課税売上増加による消費税の減少 -8
営業外収入 1 0 1 -0 -10.7％ 0 246.5％
営業外費用 647 667 662 14 2.2% 新規借入等による支払利息及び融資関
連手数料の増加
+8 -4 -0.7%
経常利益 3,614 3,763 3,808 194 5.4% 公募増資による投資口交付費の増加 +6
45 1.2%
当期純利益 3,613 3,762 3,808 194 5.4% 45 1.2%
RTA取崩(積立) 20 20 20 - - - -
利益剰余金取崩(積立) 54 84 38 -15 -28.8% -45 -54.0% 内部留保から38百万円取崩して分配金へ充当
分配金総額 3,687 3,866 3,866 178 4.9% - -
1口当たり分配金 4,064円 4,065円 4,065円 1円 0.0% - -
NOI 6,545 6,755 6,751 206 3.1% -4 -0.1%
(注1) (R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみ、(A)は宿泊施設にみに係る増減要因を表します。 9
2.決算概要（第17期の実績及び第18期・第19期の収益予想）
2021年1月期（第18期）及び2021年7月期（第19期）の収益予想
2020年 2021年 2021年
主な増減要因（注1） 主な増減要因（注1）
7月期 1月期 7月期
（百万円） 実績 予想 前期比 (R)第18期想定稼働率：96.0% 予想 前期比 (R)第19期想定稼働率：96.4%
(R)増賃等による既存物件の増収 +39
(R)増賃、稼働率UP等による既存物件の増収 +54
賃貸事業収入 7,704 7,826 122 1.6% 17期及び18期新規物件取得による増収 +157 7,883 57 0.7%
COVID-19の影響による減収 -72 (R)18期新規取得物件の通期寄与 +8
その他賃貸事業収入 585 543 -42 -7.2% 593 50 9.3% COVID-19の影響による減収 -6
(R)礼金・更新料の減少 -24
(R)礼金・更新料の増加 +47
不動産等売却益 84 - -84 -100.0% 保険料・補償金の減少 -12 - - -
営業収益 8,374 8,369 -4 -0.1% 8,477 107 1.3%
賃貸事業費用 (R)建物管理費の増加 +11 (R)リーシング関連費用の増加 +25
1,538 1,548 10 0.7% 1,617 69 4.5%
（減価償却費を除く） 修繕費の増加 +13 前年取得物件の固都税費用化開始 +26
原状回復費の減少 -25 修繕費の減少 -10
減価償却費 1,467 1,482 15 1.1% 1,489 7 0.5%
原状回復費の増加 +21
その他営業費用 899 989 90 10.1% 物件取得による増加 +14 956 -33 -3.4%
資産運用報酬の減少 -36
営業費用 3,904 4,021 116 3.0％ 資産運用報酬の増加 +42 4,063 42 1.1％
ER再取得等物件調査費用の増加 +13
営業利益 4,469 4,348 -120 -2.7% 4,413 64 1.5%
課税売上の減少による消費税の増加 +27
営業外収入 1 0 -0 -71.1% 0 - -
営業外費用 662 699 37 5.6% 新規借入等による支払利息及び融資関連 681 -18 -2.6% 支払利息及び融資関連手数料の減少 -17
+35
手数料の増加
経常利益 3,808 3,649 -158 -4.2% 3,732 82 2.3%
当期純利益 3,808 3,649 -158 -4.2% 3,731 82 2.3%
RTA取崩 20 20 - - 20 - -
利益剰余金 取崩(積立) 38 198 159 411.6% 内部留保から198百万円取り崩して分配金へ充当 116 -81 -41.2% 内部留保から116百万円取り崩して分配金へ充当
分配金総額 3,866 3,867 0 0% 3,868 0 0.0%
1口当たり分配金（注2） 4,065円 4,066円 1円 0.0% 4,067円 1円 0.0%
NOI 6,751 6,821 69 1.0% 6,859 38 0.6%
(注1) (R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみ、(A)は宿泊施設のみに係る増減要因を表します。
(注2) 2021年1月期（第18期）及び2021年7月期（第19期）の「１口当たり分配金」は投資口の総口数を951,258口として算定しています。 10
memo
11
3. 運用の状況
3. 運用の状況（内部成長）
居住用施設の稼働率推移
地域別稼働率（注1） 新築物件の取得
による影響
100.0% （KDXレジデンス三鷹）
97.5%
95.0%
92.5%
2019年7月期平均 2020年1月期平均 2020年7月期平均
96.4% 96.2% 96.0%
90.0%
期中平均 2019年7月期（第15期） 2020年1月期（第16期） 2020年7月期（第17期）
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末
全体 96.3 95.7 96.7 96.7 97.0 96.5 96.9 97.3 96.2 95.6 95.9 96.4 96.4 96.4 96.0 95.9 96.0 96.5 96.9 97.2 96.3 95.5 94.9 95.3
東京経済圏 96.7 96.1 97.4 97.6 97.9 97.7 98.5 98.6 98.0 97.5 98.0 98.0 97.9 97.9 97.6 97.6 97.5 98.1 98.1 98.2 97.4 97.0 95.7 95.9
地方経済圏 95.9 95.4 96.0 95.7 95.9 95.2 95.2 96.0 94.2 93.4 93.7 94.6 94.7 94.8 94.3 94.1 94.3 94.8 95.4 96.2 95.1 93.7 93.9 94.5
住戸タイプ別稼働率（注1）
100.0%
97.5%
95.0%
92.5%
90.0%
期中平均 2019年7月期（第15期） 2020年1月期（第16期） 2020年7月期（第17期）
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末
シングル 96.3 94.9 97.0 97.0 97.5 97.1 97.5 98.5 97.4 97.3 97.8 97.7 97.2 97.5 97.2 96.7 97.2 97.9 97.7 97.7 96.5 96.0 95.9 96.4
スモール・ファミリー 95.8 95.3 95.9 95.6 95.9 95.2 96.0 96.7 95.0 94.0 95.0 95.4 95.9 96.1 95.3 95.3 95.1 95.9 96.6 96.8 95.2 93.9 93.2 93.5
ファミリー 95.6 95.3 96.5 97.0 97.1 96.1 96.2 96.1 94.9 94.2 93.7 95.0 94.7 94.3 94.2 94.2 94.5 94.5 95.1 96.0 96.0 95.1 93.8 94.7
注1: 「地域別稼働率」は、事務所・店舗を含みます。「住戸タイプ別稼働率」は、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
13
3. 運用の状況（内部成長）
居住用施設の賃料動向
◼ 東京経済圏を中心に賃貸住宅マーケットは良好に推移 ◼ 新規賃料の増加により、賃料単価の上昇を実現
◼ ポートフォリオ全体の増減率も上昇 ◼ ポートフォリオ全体の賃料単価は+0.58％上昇（前年同期比）
賃料の増減率マップ（2020年7月期） 住宅賃料坪単価の推移（注1） レントギャップ
（注2）
（ポートフォリオ全体）
全体の増減率 （円/坪） +2.8 ％
前期から0.2％ pt上昇し、
9,960
新規賃料 +4.0 ％ 賃料上昇余地が拡大
札幌エリア
全体
新規 +1.6％
更新賃料 +0.6 ％ 9,940
9,944
9,920
9,914 前年同期比
+0.58％上昇
仙台エリア 9,900
新規 +0.9％
前年同期比
+0.68％上昇 9,886
9,880
大阪エリア 東京経済圏
新規 +2.2％ 新規 +5.4 ％
福岡エリア
新規 +1.1％ 更新 +0.8 ％
9,860
9,847
都心8区
名古屋エリア
新規 ▲1.3％ 新規 +6.3 ％ 9,840
2019年1月期平均 2019年7月期平均 2020年1月期平均 2020年7月期平均
更新 +1.0 ％
（第14期） （第15期） （第16期） （第17期）
その他東京都内
新規 +4.4 ％ 注1: 「住宅賃料坪単価」は、2018年8月から2020年7月末まで通期運用している113物件のうち、パススルー契約の住戸
（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
更新 +0.6 ％ 注2: 「レントギャップ」は、各期末毎の新規成約賃料と、既存テナントの現行契約賃料との乖離率を算出しています。
14
3. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －居住用施設①－
新規賃料の増減率（注1） 新規賃料の増減件数割合
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
地域別の月額賃料の増減率 5.4%
東京経済圏 地方経済圏 全体
100%
11.4% 13.7% 9.6%
21.4% 16.7%
4.1% 31.7% 25.1% 25.6%
4.5% 19.4% 14.4% 17.9%
3.6%
4.0% 75% 20.2%
2.7% 20.0% 21.4%
3.0% 22.4%
2.1% 20.1%
2.6%
1.5% 50%
1.3% 2.0%
1.5% 0.9% 1.4%
1.1%
0.7%
1.9% 57.2% 63.2% 69.2% 71.9% 72.4%
1.1% 25% 54.9% 52.0%
1.0% 48.2%
0.1% 0.3%
0.4% 0.4%
-0.3%
-1.5% -1.3% 0%
2017年 2018年 2019年 2020年
2017年 2018年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
更新賃料の増減率（注2） 更新賃料の増減件数
地域別の月額賃料の増減率 賃料増減割合（件数） 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
東京経済圏 地方経済圏 全体
0.8% 100% 0.4% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0%
0.6%
75%
0.6%
0.4% 0.5% 81.9%
84.1%
0.4% 90.8% 94.3% 95.4% 95.3% 94.7% 93.5%
50%
0.2% 0.2%
0.2% 0.2% 0.2%
0.2%
0.2%
0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 25%
0.1% 0.2%
0.1%
15.9% 18.1%
-0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 8.8% 5.6% 4.6% 4.7% 5.2% 6.5%
0.0% 0%
2017年 2018年 0.0% 2019年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 「新規賃料の増減率」は、各期における新規テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
注2: 「更新賃料の増減率」は、各期における更新テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。 15
3. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －居住用施設②－
新規賃料の増減額 平均空室期間・退去率（注1）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 新規テナント全体（net） 退去率
全体
14.5%
（千円）
13.0%
4,000 4,017 12.6%
12.5%
12.1% 11.9%
3,000
2,881 2,994 3,700 10.7%
2,000 2,181 2,222 2,243 10.2% 10.3%
1,530 2,461 2,496 10.5% 9.8%
1,427
1,000 1,716
1,337
0 1,052
606 8.5%
72 2017年
0 0 2018年
0 0 2019年
0 0 2020年
0 0
-1,000 -420 -498 -317 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
-885 -527
-1,355 -1,129 -924
-2,000
2017年 2018年 2019年 2020年 繁忙期(3,4月を含む期) 平均空室期間
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 80日 64日 69日 56日 70日 65日 73日 67日
更新賃料の増減額 更新率（注2）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 更新テナント全体（net）
（千円） 977 更新率
全体
900 92.0%
91.2%
0
660
977 90.5%
650 90.3%
89.7% 89.7% 89.8%
0 660 90.0% 89.6%
400 0
323
244 204 -3
142
0 185 152 88.8%
323
150
185 142 185 149 88.0%
-100 -34 -19 0 0 0 0 0 0 0 0
2017年 2018年 2019年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「退去率」は「解約戸数/賃貸可能住居戸数」により算出しています。
注2: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「更新率」は「契約更新戸数/更新時期到来戸数」により算出しています。 16
3. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －ヘルスケア施設－
入居の状況（注1, 2, 3） 平均年齢と要介護度（注1, 2）
平均入居率(シニアリビング施設） 平均利用率（メディカル施設） 平均年齢（シニアリビング施設） 平均要介護度（シニアリビング施設） 平均要介護度（老健施設）
（歳）
100.0% 93.3% 93.7% 93.8% 94.0% 86.7
92.9% 87 86.3 86.5 4.0
89.9%
87.4% 85.8 85.7 85.6
90.0% 86 85.4
88.6% 88.4% 85 3.2 3.1 3.1 3.1 3.2 3.2 3.2
87.6% 3.0
80.0% 85.1%
82.5% 84
80.6%
77.9%
70.0% 83
2.0
82 1.8 1.8
60.0% 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7
81
50.0% 80 1.0
2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
介護報酬割合（注1, 2, 4） 賃料負担力と売上高賃料比 （注1, 2, 5）
売上高（全体） 介護報酬割合（シニアリビング施設） 賃料負担力（EBITDAR/賃料）(左軸) 1.53 30.0%
（百万円） 売上高賃料比（賃料/売上高合計）(右軸)
39.4% 39.0% 37.5% 37.0% 38.0% 39.5% 1.50 1.48
7,000 36.3% 40.0%
1.45
6,785 27.6% 1.42 1.42 28.0%
6,000
5,791 5,947 30.0% 1.40
5,000 5,707 1.36
5,153 5,276
4,816 25.8%
4,000 25.3% 25.4% 26.0%
20.0% 1.30 25.0%
3,000 24.4%
1.21 23.8%
2,000 1.20 24.0%
10.0%
1,000
0 0.0% 1.10 22.0%
2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2020年6月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
注1: 上記数値は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。 「シニアリビング施設」は、本投資法人が第17期末時点で保有するヘルスケア施設のうち、介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅から「グランダ門戸厄神」（非開示物件）を除いた物件を対象としています。
「老健施設」は、本投資法人が第17期末時点で保有する介護老人保健施設を対象としています。なお、「プレザングラン 大田多摩川」「せらび恵比寿」「アルテ石屋川」及び「ツクイ・サンシャイン町田」については、オペレーターから了承の得られた時期からの数値を計算に反映しています。
注2: 「平均入居率」 「平均利用率」「売上高」「介護報酬割合」 「売上高賃料比」 「賃料負担力」 は、 各6ヶ月間の累計数値より算出し、「平均年齢」「平均要介護度」は、各時点の月末の数値を記載しています。
注3: 「平均入居率」は、月末時点における入居率を、入居者の合計÷定員数の合計にて算出し、各期間の月末における入居率の単純平均を記載しています。「平均利用率」は、各期間の延利用者÷延定員(床)数にて算出しています。 17
注4: 「介護報酬割合」は、シニアリビング施設における売上高に対する介護報酬の割合を記載しています。
注5: 「賃料負担力」は、EBITDAR（＝営業利益+減価償却費+賃料）を賃料で除した倍率を記載しています。
4. 財務の状況
4. 財務の状況
財務の状況 1/2
主要な財務指標（注1） 有利子負債の状況（2020年7月31日時点）
平均金利 平均残存年数（右軸）
（年）
1.40% 10.0
金利 残高
固定化率 借入先 割合
（百万円）
8.0 ■ 三井住友銀行 34,700 25.7%
1.20% 1.10% 96.5%
1.08% ■ 三菱UFJ銀行 27,100 20.1%
5.2%
0.99% 0.98% 0.98% 0.96% 6.0 ■ みずほ銀行 12,050 8.9%
4.8%
1.00% ■ あおぞら銀行 10,150 7.5%
5.2 4.7 4.0 5.5% 25.7% ■ りそな銀行 8,950 6.6%
4.5 4.4 4.2 4.2 総額 ■ 新生銀行 8,550 6.3%
0.80%
2.0 6.3% 1,350億円 ■ 日本政策投資銀行 8,500 6.3%
■ 三井住友信託銀行 7,450 5.5%
6.3% 借入先 ■ みずほ信託銀行 6,500 4.8%
0.60% 0.0
2018年1月 2018年7月 2019年1月 2019年7月 2020年1月
（第12期末） （第13期末） （第14期末） （第15期末） （第16期末） （第17期末）
2020年7月 12社 ■ 日本生命保険 1,700 1.3%
6.6% ■ 福岡銀行 1,400 1.0%
20.1% ■ 損害保険ジャパン日本興亜 1,000 0.7%
7.5% ■ 投資法人債 7,000 5.2%
8.9% 135,050
LTV（注2） 信用格付の状況
LTV 鑑定LTV 2020年9月物件取得後の
60.0% 取得余力
（LTV55％の場合）
55.0%
LTVターゲット：50～55%
318億円
A+
51.5% （見通し：安定的）
50.3% 株式会社日本格付研究所（JCR）
49.7%
49.4% 49.7% 49.5% 49.8%
50.0%
45.7%
45.0%
2018年 2019年 2020年 注1: 「平均金利」は、有利子負債毎にアップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した各期末時点を算出し、各有利
1月 7月 1月 7月 1月 7月 9月 子負債残高に応じて加重平均して算出しています。「平均残存年数」は、各期末時点の有利子負債残存年数を各有利子負債
（試算値） 残高に応じて加重平均して算出しています。「金利固定化率」は、2020年7月31日時点における固定金利の有利子負債の割合
（物件取得後） を算出しています。なお、固定金利の有利子負債には、変動金利で借り入れているものの金利スワップにより支払金利を実質固定
化している有利子負債を含みます。
注2: 「LTV」は、「有利子負債/総資産」により算出しています。「鑑定LTV」は、「有利子負債/鑑定評価額」により算出しています。
19
4. 財務の状況
財務の状況 2/2
コミットメントラインの概要 新規借入及びリファイナンス実績
機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するためコミットメントラインを再設定及び期間延長 区分 借入額合計 平均借入年数（注1） 平均金利（注2）
借入
契約先 契約期間 2020年3月新規借入 51億円 5.5年 0.52%
極度額
三井住友銀行 15億円 2020年8月1日 2020年6月新規借入 23億円 8.0年 0.80%
三菱UFJ銀行 15億円 から
2021年7月31日 2020年2月リファイナンス 10億円
みずほ銀行 15億円 6.7年 0.75%
2020年7月リファイナンス 75億円
有利子負債の返済期限
（百万円） 2020.3月新規借入 2020.6月新規借入 2020.2月リファイナンス 2020.7月リファイナンス 投資法人債 左記以外の既存借入れ
既存借入の平均金利と平均借入年数（向こう6期分、投資法人債を除く）
14,000 1.36%
（7.4年）
1.13%
12,000
（7.0年）
0.91%
0.87%
0.83%
10,000 （4.8年）
（5.4年）
0.72%
（4.1年）
500 （5.3年）
1,000
8,000 500 1,000
1,000
1,000
1,600
2,800
6,000 7,000
4,000
2,000
2,000
2,300
2,000
0 200
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年
第17期（20/7期） 第18期（21/1期） 第19期（21/7期） 第20期（22/1期） 第21期（22/7期） 第22期（23/1期） 第23期（23/7期） 第24期（24/1期） 第25期（24/7期） 第26期（25/1期） 第27期（25/7期） 第28期（26/1期） 第29期（26/7期） 第30期（27/1期） 第31期（27/7期） 第32期（28/1期） 第33期（28/7期） 第34期（29/1期） 第35期（29/7期） 第36期（30/1期） 第37期（30/7期）
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
注1: 「平均借入年数」は、各有利子負債借入年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
注2: 「平均金利」は、アップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した数値を記載しています。 20
4. 財務の状況
投資主の状況等
所有者別の投資口数比率 主要な投資主（2020年7月末時点）
100% 1.4% 3.7% 4.5% 3.4% 証券会社
3.6% 3.4% 3.2% 3.7% 所有 所有
16.0% 14.2%
その他国内法人 氏名又は名称 割合
19.3% 17.8% 投資口数
外国人
75% （注1）
金融機関
個人・その他 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口）
（注2） 268,001 28.17%
50%
69.0% 64.7% 66.8% 71.2%
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 191,705 20.15%
25%
3 野村信託銀行株式会社（投信口） 56,160 5.90%
10.0% 8.9% 7.7% 7.5%
0%
2019年1月末
0 2019年7月末
0 2020年1月末
0 2020年7月末
0 4 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口）（注2） 29,335 3.08%
（第14期末） （第15期末） （第16期末） （第17期末）
5 ケネディクス株式会社 23,140 2.43%
所有者別の投資主数（直近四期） 6 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 18,813 1.97%
（名） 個人 （名） 法人
15,000 250
214
7 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 14,563 1.53%
212
10,449 200
8 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 13,301 1.39%
10,000
150
109 9 株式会社群馬銀行 11,782 1.23%
100
5,000 10 株式会社北國銀行 11,326 1.19%
50
21
上位10名の合計 638,126 67.08%
0 0
0
個人・その他 1
金融機関 2
外国人 3
その他国内法人 4
証券会社 注1: 「所有割合」は、発行済投資口の総口数に占める所有投資口数の割合を算出しています。（小数第三位を切り捨て）
注2: 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社及び資産管理サービス信託銀行株式会社は、同社の親会社であるJTCホールディング
ス株式会社との間で、2020年7月27日を効力発生日として日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社を存続会社とする吸収合
併を行い、同日付で株式会社日本カストディ銀行に商号変更を行っています。
21
5. サステナビリティ
5. サステナビリティ
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み –
DBJ Green Building認証の取得（注1） GRESBリアルエステイト評価の取得 ESG
居住用施設 12物件についてDBJ Green Building認証を取得済 2016年より新規参加したGRESBリアルエステイト評価について、
（2020年3月に5物件について新規取得）
2019年評価において「Green Star」評価を取得（GRESBレーティング 「2スター」）
KDX代官山レジデンス KDXレジデンス東桜Ⅰ
新規 新規
2020年3月 2020年3月
KDXレジデンス
KDX堺筋本町レジデンス KDXレジデンス本町橋 「GRESB」とは、元”Global Real Estate Sustainability Benchmark”の略称であり、私募及
大濠ハーバービュータワー
新規 新規 新規 び上場の不動産ポートフォリオについて、環境や社会等の観点からサステナビリティ・パフォーマ
2020年3月 2020年3月 2020年3月
ンスを評価するベンチマークです。
グリーンリース
天（ヘルスケア施設）
KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス
芦屋ロイヤルホームズ セレニテ神戸元町
恵比寿 半蔵門 四谷 豊洲 夙川ヒルズ
施設所有者である本投資法人が施設内の照明器具を
LED化する工事を実施
テナントであるオペレーターの負担する電気使用量が低減
され、本投資法人は電気使用料低減額の一部を賃料の
増額として受領
ヘルスケア施設に関する外部評価
BELS評価の取得 CASBEE評価 その他の取組み
共用部照明のLED化（注2） エネルギー使用量の削減（注3）
兵庫県西宮市に、建築
物総合環境性能評価シ 2018年度実績を基準に
ステム（CASBEEー新築 2015年 削減目標
以降累計 5年間/原単位ベースで5％削減
（簡易版））に基づい
た自己評価を2015年11 (MWh/ｍ2) エネルギー使用量
月に実施し、届出を行っ 実施物件数（物件） 64 0.10 0.083
エクセレント西宮 0.077 0.070
プレザングラン 大田多摩川 ています。 工事金額（百万円） 124.8 0.05
注1: 「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、株式会社 年間削減額（百万円） 30.1
0.00
日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。
2017年度 2018年度 2019年度
注2: 「年間削減額」は、交換工事実施時に工事施工会社より受領した提案資料をもとに試算した数値です。また、ヘルスケア施設に
おける賃借人（オペレーター）負担の電気料金削減額も含みます。 注3: 「エネルギー使用量」は各年度通期で保有している居住用施設（共用部）の原単位の実績です。
23
5. サステナビリティ
サステナビリティ② – 社会 (Social) への取組み –
ESG
ヘルスケア施設に投資するREITとしての高い社会性 ソーシャルボンドの発行
超高齢社会である日本において、ヘルスケア施設の不足は社会的課題であり、ヘルスケア施設 J-REIT初となるソーシャルボンドを発行
の買い手及び運用主体としての投資法人の存在についての社会的ニーズは高まりつつあるものと、 「JCRソーシャル・ファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
本投資法人は考えています。本投資法人は、今後も継続的にヘルスケア施設を取得していくこと
「Social 1（F）」を取得
で、そのようなニーズに応えることを目指します。また、ESG投資の拡大は、ヘルスケア施設を投資
対象とする投資法人にとって、新たな投資資金を呼び込むきっかけにもなると考えています。 14名の投資家による本ソーシャルボンドへの投資表明を獲得
ESG投資に積極的な投資家層に対し投資機会を提供することで、新たな投
資家層の拡充と資金調達手段の多様化を実現
資本市場のニーズ オペレーターのニーズ
投資法人債（ソーシャルボンド）の概要
・資金調達手段の多様化
・長期安定を求める投資
・ヘルスケア施設の新規開発 (1) 年限 10年
・需要が強い成長分野
・財務体質の強化 (2) 発行総額 20億円
・多様な投資機会 KDR ・所有と運営の分離（運営への特化）
・社会性の高い投資 (3) 利率 0.750％
・不動産保有リスクの回避
(4) 起債の時期 2019年12月
・施設所有者の安定性
(5) ソーシャルファイナンスフレームワーク
JCR
第三者評価機関
(6) ソーシャルファイナンスフレームワーク評価 Social 1（F）
◼ 優良なヘルスケア施設の供給促進
◼ 社会性の高い資金の投資促進
ソーシャル適格資産 資産運用会社による支援
本投資法人は、ソーシャルファイナンスで調達した 本資産運用会社は、KDRが保有するヘルスケア
資金を、以下の適格クライテリアを満たすソーシャ 施設24物件の入居者等に対して、2020年5月
保育施設への投資 ル適格資産の取得資金又はそれに要した借入 に合計16,500枚のマスクを無償配布しました。
金の返済資金又は投資法人債の償還資金（そ 感染症拡大による不安感が蔓延する中での取
◼ 運用ガイドラインの改定（2019年9月） れらのリファイナンスを含みます。）に充当します。 組みとなり、感謝の言葉を多数頂戴しました。
用途 アセットタイプの例
人口構造を巡る課題に直面する日本において、 ・有料老人ホーム
少子高齢化への対応の一環として、保育施設に 賃貸住宅 物件例
居住用施設 ・サービス付き高齢者向け住宅
サービスアパートメント 等
係るニーズも今後増加していくものと予想されるこ シニアリビング ・シニア向けマンション
とから、保育施設は、安定的な賃料収入の獲得を 有料老人ホーム、 施設 ・認知症高齢者グループホーム
通じて施設の中長期的な不動産価値への反映の ヘルスケア施設 サービス付き高齢者向け住宅、 ・小規模多機能施設
可能性もある、将来的に有望なアセットクラスでも 介護老人保健施設 等 ・デイサービス施設 等
あると本資産運用会社は考えています。
上記のニーズに応える保育施設への投資を通じた 宿泊施設 ホテル 等 ・病院
社会的価値の創出、及び機動的な投資機会の メディカル ・診療所
上記建物が所在する底地
確保を目的に、運用ガイドラインの改定を実施しま その他 施設 ・医療モール プレザングラン ツクイ・サンシャイン
せらび恵比寿
した。 保育施設 等 ・介護老人保健施設 等 大田多摩川 町田
24
5. サステナビリティ
サステナビリティ③ –ガバナンス (Governance) への取組み –
ESG
投資主利益と連動性の高い資産運用報酬体系（注） 透明性・牽制機能を有する意思決定プロセス
本資産運用会社では本投資法人の運用ガイドラインを作成し、投資方針・利害関係者と
運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ 運用報酬Ⅲ の取引のルール・分配の方針・開示の方針等の投資運用に関する基本的な考えについて
定めています
運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等を作成し、運用ガイドラインに定める投資方
（変更前） （変更前） 新設 針や利害関係者との取引ルールに従い、物件取得を決定しています
対東証REIT指数 運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資
前期末の総資産額 分配可能金額
産の取得及び売却に係る本資産運用会社の意思決定フローは、原則として以下の通り
× 0.3％（年率） × 5.0％ パフォーマンス
× 審議及び 審議及び 審議及
起案 審査 報告
時価総額 決議 決議 び決議
前期末の総資産額 分配可能金額 × EPU ×
× 0.27％（年率） × 0.00145％ 0.15％
コンプライアンス 投資法人
委員会 レジデンシャル・ 役員会 本資産運
レジデンシャ コンプライアンス・
リート本部 用会社
ル・リート本部 オフィサー
運用委員会 取締役会
総資産額に連動する 1口当たり利益との 投資口価格の
報酬の料率引き下げ 連動性を強化 パフォーマンスと連動
役員の状況：
・ 執行役員2名（女性執行役員1名を含む）と独立した監督役員3名により構成
・ 監督役員は、法務・会計・医療といった多様なバックグラウンドを有する
運用報酬Ⅲの具体的な計算方法と金額（注） ケネディクス・グループによるREITへのコミットメント
① KDRの対東証REIT指数パフォーマンス（2020年1月末 ⇒ 2020年7月末） ◼ ケネディクスグループの受託資産残高 ◼ ケネディクスによるKDRへの出資
（2020年6月末時点）
KDRの同期間の分配金を加味した投資口価格の増加率：-8.3％
連結対象不動産
東証REIT指数（配当込み）の同期間の増加率：-23.3％ 621億円 保有比率 保有比率
⇒KDRの超過リターン：15.0％ （2.5%） （2020年2月公募増資前） （2020年7月末時点）
私募ファンド 1.82％ 2.43％
② KDRの2020年1月末時点の時価総額 AUM
8,453億円
215,200 円 × 907,458 口 ≒ 195,284 百万円 （33.9%） 2兆4,931億円
ケネディクス・グループAUMの多くの割合を
③ 運用報酬Ⅲの2021年1月期計上見込額 REITが占め、安定したREITのAUM成長がス
REIT ポンサーであるケネディクス株式会社の収益
15.0 ％ × 195,284百万円 × 0.15% ≒ 43,968 千円 1兆5,856億円 基盤となっており、スポンサーとREITとの利害
① ② （63.6%）
が一致するビジネスモデルになっています
（注）資産運用報酬体系の変更は、2019年10月30日開催予定の投資主総会での承認を経て、当該変更は2020年2月1日に効力が発生しています。 25
ご参考資料
ご参考資料
注記について
（注1）
• 「一時的要因を除く1口当たり分配金」とは、当該期の（予想）分配金額から、物件売却による売却益及び内部留保の取崩しからの分配金への（予想）充当金額、及び固都税効果等の
一時的要因（以下に定義します。）を除いた金額をいいます。なお、2021年1月期（第18期）以降の金額については、本資料の日付現在における見込額であり、本投資法人が当該金額
を分配することを保証するものではありません。以下同じです。
（注2）
• 「固都税効果等の一時的要因」とは、物件取得年度の固都税が翌年から費用計上されるため費用化の時期が後ろ倒しになることにより生じる固都税効果、総資産額の変動により金額が変
動する各報酬の影響によるものです。
（注3）
• 「RTA」とは、本合併に伴い発生した負ののれんによる内部留保のうち一時差異等調整積立金をいい、RTAとして計上されたものについては、50年（100期）以内での取崩しを基本方針とし、
毎期当初RTA残高の1%以上を取り崩して分配金に充当する方針です。
（注4）
• 2021年1月期（第18期）以降の「内部留保からの取崩し」金額については、本資料の日付現在における見込額であり、実際の金額は当該金額と異なる可能性があります。
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ご参考資料
公募増資（2020年2月）概要と新規取得資産
多様な取得ルート及び手法を駆使しマーケットから競争力のある価格で、内部成長力のある東京経済圏の物件を主軸に取得
新規取得資産（居住用施設）
新規取得（予定）資産の概要 取得物件数
9 物件 取得価格の合計
124 億円 平均鑑定NOI利回り 4.7 ％
KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス
西船橋 阿佐ヶ谷Ⅱ 幡ヶ谷 学芸大学 仙台駅東 蒲田南 吉祥寺 三鷹 中延
東京 東京 東京 東京 東京 東京 東京 東京
経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏
取得価格 975百万円 939百万円 2,500百万円 750百万円 1,340百万円 1,918百万円 621百万円 2,530百万円 830百万円
鑑定評価額 1,050百万円 983百万円 2,730百万円 828百万円 1,410百万円 2,100百万円 650百万円 2,810百万円 901百万円
(注1)
NOI利回り 5.1% 4.6% 4.6% 4.6% 4.9% 4.5% 4.5% 4.8% 4.6%
取得時期 2019年9月17日 2019年10月29日 2020年2月27日 2020年2月27日 2020年2月27日 2020年3月2日 2020年3月13日 2020年6月30日 2020年8月3日
建築時期 2011年1月 2006年8月 2002年1月 2003年4月 2019年2月 2020年2月 2020年2月 2020年5月 2008年5月
稼働率 (注2) 100% 97.0% 98.3% 91.4% 98.9% 98.2% 50.6% 23.8% 86.8%
（注1）取得資産の「NOI利回り」は2020年7月末時点の鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益(NOI)を取得価格(税抜)で除して算定しています。
（注2）上記「稼働率」は2020年7月末時点の数値を記載しています。
宿泊施設への厳選投資 公募増資（PO）の概要
ホテルリブマックス ホテルリブマックス 合併後第1回目 合併後第2回目
東京大塚駅前 横浜駅西口 宿泊施設に関する考え方 今回公募増資
公募増資 公募増資
（2020年2月）
（2018年8月） （2019年2月）
東京 東京
経済圏 経済圏
発行決議日 2018年7月13日 2019年2月4日 2020年2月10日
固定賃料 長期契約
契約
取得価格 2,390百万円 2,570百万円 発行価格決定日 2018年7月24日 2019年2月13日 2020年2月19日
鑑定評価額 2,380百万円 2,610百万円 固定賃料契約及び長期契約を前提に
安定的な賃料収入の確保を目指す 発行価格 157,047円 175,500円 208,065円
NOI利回り 4.2% 4.3%
投資対象エリアにおける安定収入が期 ／発行価額 ／151,892円 ／169,740円 ／201,342円
取得時期 2020年3月2日 2020年3月2日 待できるオペレーターを厳選
建築時期 2018年10月 2018年11月 左記2物件はインバウンドの影響を受け 発行価額総額 約124.7億円 約61.9億円 約88.1億円
にくいアセット （注4）
稼働率 100% 100% 28
（注4）第三者割当増資を除いてを記載しています。
ご参考資料
ポートフォリオの内訳①
◼ 資産規模合計：2,505億円（153物件）、居住用施設：1,897億円（126物件）、ヘルスケア施設541億円（24物件）、宿泊施設49億円（2物件）、
その他17億円（1物件）と分散が効いたポートフォリオにより、強固なポートフォリオを構築
ポートフォリオの内訳（注1）
社宅 サービスアパートメント
1.1%（2物件） 0.4%（1物件） 介護老人保健施設
その他 宿泊施設 21.5%
賃料保証型 0.7%（1物件） 2.0%（2物件） （5物件）
8.6%（5物件）
居住用施設 ヘルスケア施設 サ高住
（注2） 2.5%
居住用施設の 75.7% 21.6% （1物件）
ヘルスケア施設の
用途内訳 （126物件） （24物件） タイプ分散
住宅型有料老人ホーム
賃貸住宅
7.2%
（4物件） 介護付有料
98.5% 老人ホーム
（123物件） 68.7%
用途 （14物件）
ポートフォリオ全体
さわやか倶楽部
コミュニティネット
ベネッセスタイルケア 医療法人社団（注3）
シルバータウン 2% 2%
2% 創生会
ファミリー 日本ケアリンク 3%
3% 23%
21.6% エクセレントケアシステム3%
シングル SOMPOケア 4%
40.1% ノテ福祉会
5%
バランスよく分散された オペレーターの分散
住戸タイプ 6% 15社 ツクイ
ケア21
13%
7%
HITOWAケアサービス
スモール・ファミリー
38.3%
7%
エヌエムライフ 12%
9% トラストガーデン
ニチイケアパレス
注1: 本資料の日付現在において既に予定している、2020年9月24日時点までの取得予定資産の反映を含む価格による割合を記載しています。以下同じです。
注2: 「賃料保証型」は、住宅部分について一括して賃料保証型の賃貸借契約が締結されている物件をいいます。 29
注3: 2020年6月12日付で医療法人社団博心会から名称を変更しています。
ご参考資料
ポートフォリオの内訳②
地域別の内訳（注1）
その他
0.6%
居住用施設 ヘルスケア施設
地方経済圏 その他
34.9% 地方経済圏 都心8区
2.5％
地方都市圏
地域 30.1% 37.7% 11.3%
ポートフォリオ全体 東京経済圏 東京経済圏
69.9% 41.3%
東京経済圏
64.5% その他
東京経済圏 大阪圏
9.8% その他東京23区
三大都市圏
44.9%
22.4%
居住用施設における 86.1%
東京経済圏比率
（注2）