自己株式を活用した第三者割当による
第7回新株予約権(行使価額修正条項付)及び
第8回新株予約権の発行に関する補足説明資料
２０２０年9月23日
事業概要
➢ 賃貸住宅を建築し建設工事から利益を得る「建てる論理」の賃貸住宅メーカーとは異なり、
当社は既存物件の資産価値向上＝オーナー資産の最大化というニーズに即した「住む論理」に基づく事業戦略
➢ 運用戸数増大によるストック型で持続成長可能なビジネスモデル
当社 賃貸住宅メーカー
「住む論理」 「建てる論理」
建築
ビジネスモデル
スーパーサブリース
メインのストック
収入が売上全体の
98.9％*
市場環境から 建築費から
賃料設定 適正な 逆算して
募集賃料を設定 募集賃料を設定
利益
「賃貸経営のみ」 建築費で
でオーナー様と メーカーの
運用期間と 当社の利益確保 利益確保
利益
→ストック型収入 →フロー収入
スーパーサブリースによる賃貸経営 建築
2
*2020年12月期第二四半期の実績数値より算出
賃貸住宅マーケットと当社ターゲット
賃貸住宅メーカー：
日本の将来推計人口 ・新築市場がターゲット
・「建築による利益」を追求
（単位:万人） ・アパートローン厳格化が向かい風
13,000
12,000 9,744万人
11,000
10,000
9,000
2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055
※出典
新築着工：国土交通省 新設住宅着工戸数
全国の新築着工数・空室率 人口：総務省統計局による人口の推移データ
空室率：住宅・土地統計調査を基に推定
（単位:％）
419,397 ■新築着工数 30.0%
（単位:戸） 418,543 ●空室率
400,000 396,404
378,718
356,263
362,191 28.0%
342,289
318,521
当社：
300,000
26.0%
22.7％
200,000
24.0%
・賃貸住宅市場全体がターゲット
22.0%
・「運用による利益」を追求
100,000 20.0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
3
中期経営計画
JPMC2022 ～Beyond The 100,000 units!～
目指す姿 2022年度（目標）
⚫ 運用戸数100,000戸突破 運用戸数 100,000戸超
⚫ 賃貸住宅業界のマーケットリーダーとしての地位を確立
売上高 630億円
実現のための基本戦略
経常利益 41億円
⚫ 「プラットフォームの拡大」×「付加価値の向上」
⚫ 付加価値商品の強化
✓ 滞納保証 家財保険
付
加
⚫ 関連事業の拡大を企図したM&A
✓ コールセンター
成長
価 ✓ 不動産管理業務の周辺事業 など
値
の
向 ⚫ 営業リソース増強
上 ➢ AI技術への投資による社内システム強化 運用戸数
➢ スモールバックヤードの実現 100,000戸超へ！
⚫ 不動産管理会社のM&A
プラットフォームの拡大 4
収益性向上のためのМ&A
従業員１人当たりの運用戸数
1,000
424
効率 2 倍以上！
60
50 25
D社 S社 L社 当社(現状) 当社(将来)
Salesforceで Cloud PBXで
データは一元的に管理 テレワーク対応
Cloud
PBX
成長
契約書の自動出力
物件、オーナー、
契約、入居者、
査定、etc.. AIによる М&A、資本業務提携により
賃料査定
入居審査
Prop Techを加速させ収益性向上
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新株予約権の概要
➢ 新株予約権行使時は自社株を割当予定
➢ 新株予約権の行使価額を発行当初株価より高い水準に設定
第7回新株予約権 第8回新株予約権
想定調達額 約12億円 約4億円
800,000株 200,000株
潜在株式数
（対発行済み株式総数4.20％） （対発行済み株式総数1.05％）
当初 1,500円
行使価額 上限 なし 2,000円固定
下限 1,500円
行使通知日の直前取引日終値の
行使価額修正 なし
91％に修正
約2年間
行使可能期間
（2020年10月12日から2022年10月11日まで）
資金使途 収益性向上のためのМ＆A資金
➢ 新株予約権の目的である当社普通株式数は合計100万株で固定
メリット ➢ 下限行使価額を当初株価よりも高く設定しているため、早期の希薄化を抑制
➢ 株価上昇時には第7回新株予約権による調達金額が増大
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行使イメージ図
株価
※いずれも行使可能な場合
第7回新株予約権の行使を優先
2,000円
行使価額 固定行使価額
行使が行われる
（第8回） （第8回新株予約権）
株価水準
株価
ディスカウント
9％
行使価額
（第7回）
1,500円
下限行使価額
（第7回新株予約権）
期間
2年間（2020年10月12日～2022年10月11日）
第7回新株予
約権行使に
資金調達額 よる調達
イメージ
第8回新株予
約権行使に
払込 行使 行使 行使 行使 行使 行使 行使 よる調達 7
※上図はイメージであり、実際の当社株価の推移を予想もしくは保証するものではありません
Q＆A①
質問 回答
第７回新株予約権には、行使価額修正条項が付されており、行使価額が株価に応じて
修正される仕組みとなっております。ただし、その下限行使価額は当社の直近の株価
を上回る1,500円に設定されているため、早期の希薄化は想定されません。
1 本スキームの特徴は？
第８回新株予約権の行使価額は、当社の直近の株価より高い株価2,000円に固定されて
おり、今後の当社の成長性に鑑み、株価の上昇局面において、かかる株価水準での更
なる資本調達を実現するため、現状より高い株価で設定しております。
第７回新株予約権の下限行使価額は1,500円、第8回新株予約権の行使価額は2,000円
とそれぞれ当社の直近の株価と比べて高水準に設定されており、早期の希薄化を抑制
2 本スキームのメリットは？
する設計となっております。また第7回新株予約権は行使価額修正条項が付されており、
当社の株価が下限行使価額1,500円を超えて上昇していけば調達金額が想定より上回る
可能性もあります。
第８回新株予約権については行使価額が2,000円と高水準で固定されており、また、第
3 本スキームのデメリットは？ ７回新株予約権については行使価額は修正されるものの、その下限行使価額は1,500円
とやはり高水準に設定されているため、株価が第７回新株予約権の下限行使価額を下
回って推移した場合、事実上資金調達ができない仕組みとなっております。
当社の直近の株価水準及び今後目指していく株価水準を基準として、当社の株価上昇
局面を捉えた効率的な資金調達を行うことを企図して2種類の新株予約権を同時発行し
ております。
2種類の新株予約権を同時に発行 第７回新株予約権には行使価額修正条項が付されており、行使期間中の株価動向に応
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する理由は？ じた行使が期待できることから、資金調達の蓋然性を高めることができます。
他方、第８回新株予約権は、行使価額が2,000円で固定されており、当社事業の成長・
拡大に伴う将来の株価上昇時における当社の中長期的な資金調達を可能とするものと
なっています。
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Q＆A②
質問 回答
当社グループでは、運用戸数を増加させながらも、それに比例して従業員数を増やす
ことなく、最小限の人数で最大限の運用物件の管理を行い業務の効率性を高めること
が、販管費率を抑制させることにつながると考えております。また、ＳＦＡ（営業支
5 資金使途は？ 援システム）の活用を推し進め、より効率的に営業活動を行うことが重要であると認
識しております。そこで、運用戸数の増加や業務効率化に寄与する企業や技術力を有
する企業のМ&Aや資本業務提携を必要に応じて行う予定です。
現在、具体的に進行している案件はありませんが、潜在的なＭ＆Ａ及び資本業務提携
の機会を逸しないためにも予め当該資金を確保しておくことが必要と考えております。
ある月に権利行使が行われた場合には、翌月月初めに当該月の月間行使状況を開示い
たします。また、同月中の第7回新株予約権による行使累計株数が8万株（発行予定株
数である80万株の10％）以上、第8回新株予約権による行使累計株数が2万株（発行予
定株数である20万株の10％）以上となった場合にも行使状況を開示します。
本新株予約権の行使価額および行
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使状況を確認する方法は？ 割当予定先は、同社及び共同保有者の株券等保有割合が5％を超えた場合には大量保有
報告書を提出し、以降株券等保有割合が1％以上増減する等の変動が生じるたびに変更
報告書を提出します。これらの書類を確認することにより、その時点における割当予
定先が保有する新株予約権の数量、潜在株数を含めた保有株数を確認することができ
ます。
当社は、割当予定先より提案を受けた本スキームによる資金調達方法が、当社の株価
や既存株主の利益に充分に配慮しながら成長のための必要資金を調達できるという点
並びに当社の事業及び事業環境の進展による当社株価の上昇に伴い徐々に資金調達が
割当予定先をSBI証券にした理由 できる点において当社のニーズに最も合致すると判断しました。
7
は？
また同社が同種のファイナンスにおける実績、当社IRに対する継続的な支援体制及び
厚い投資家基盤を有しており、株価への影響や既存株主の利益に配慮した資金調達や、
本新株予約権の行使により交付される当社普通株式の円滑な売却が期待できることか
ら、同社を割当予定先として選定いたしました。
8 今期の業績予想に与える影響は？ 今回の資金調達による2020年12月期の当社業績に与える影響は軽微です。
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Disclaimer
本資料には、将来の業績見通し、計画目標等に関する記述が含まれています。
こうした記述は、本資料作成時点で入手可能な情報、および不確実性のある要因に
関する一定の主観的な仮定に基づき当社が判断した予想であり、潜在的なリスクや
不確実性を内包するほか、記述通りに将来実現するとの保証はありません。
経済情勢、市場動向、経営環境の変化などにより、実際の結果は本資料にある予想
と異なる可能性があることにご留意ください。
また、本資料の内容については細心の注意を払っておりますが、本資料に関する全
ての事項について、新規性、正当性、有用性、特定目的への適合性、機能性、安全
性に関し、 一切の保証をいたしかねますのでご了承ください。
また、本資料は投資勧誘を目的としたものではありません。 投資に関する決定は、
ご利用者自身の判断においておこなわれるようお願い申し上げます。
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