3269 Ｒ－ＡＤＲ 2020-03-25 15:45:00
資産入替え（取得物件：レジディア大手町北、譲渡物件：レジディア京橋）並びに資産譲渡（レジディア亀山、レジディア緑地公園）に関するお知らせ [pdf]
2020 年 3 月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
アドバンス・レジデンス投資法人
代表者名 執行役員 樋口 達
（コード番号：3269）
資産運用会社名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
ＡＤインベストメント･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 高野 剛
問合せ先 常務取締役 人総・IR 本部長 川上 博
（TEL：03－3518－0480）
資産入替え（取得物件：レジディア大手町北、譲渡物件：レジディア京橋）
並びに資産譲渡（レジディア亀山、レジディア緑地公園）に関するお知らせ
アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会
社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、成
長戦略の一環として、国内不動産の入替え及び譲渡（以下「本取組み」といいます。
）につき下記のとおり決定
しましたので、お知らせいたします。
記
1. 本取組みについて
（1）資産の入替えについて
下記取得及び譲渡予定先から、本投資法人が保有するレジディア京橋と取得予定資産にかかる相互売買
の提案を受け検討してまいりましたが、当該 2 物件を入れ替えることにより、(ⅰ)築年数の大幅な良化に
よって競争優位性が向上すること、(ⅱ)収益の増加が見込まれることから、投資主価値の向上に資すると
判断致しました。
区分 取得 譲渡
物件の名称 レジディア大手町北（注 1） レジディア京橋
所在地 東京都千代田区内神田一丁目 16 番 1 号 東京都中央区京橋二丁目 8 番 4 号
取得及び譲渡 予定資産 信託受益権 不動産
（注 2）
築年数 1.3 年 15.5 年
取得及び譲渡 予定価格（注 3） 1,520 百万円 1,560 百万円
（注 4）
鑑定評価額／調査価格 1,890 百万円 1,560 百万円
NOI 利回り（注 5） 4.7% 4.2%
償却後利回り（注 6） 4.3% 3.2%
（注 7）
帳簿価格 - 1,117 百万円
譲渡予定価格と簿価の差額 - 442 百万円
取得及び譲渡 予定先 株式会社サンケイビル
契約締結 予定日 2020 年 3 月 25 日
2020 年 6 月 1 日又は売主と別途合意する日
取得及び譲渡 予定日
（但し、6 月 30 日までを目途とします。 ）
決済方法／取得資金 引渡時全額支払／手元資金
1
譲渡予定資産に係る NOI 利回り及び償却後利回りは、譲渡予定価格を基に算出しております。なお、帳簿価
格を基に算出した場合は、NOI 利回り 5.9%、償却後利回り 4.5％となります。
（2）譲渡について
①レジディア亀山は、JR 関西本線「亀山」駅から徒歩 12 分という立地、且つ特定企業の一括借り上げであ
るため、今後収益性が向上する見込みは低く、また、将来のリテナントリスクを考慮し、売却を決定致し
ました。なお、本取り組みにより▲477 百万円の売却損が計上される見込みですが、レジディア京橋及び
レジディア緑地公園の売却益との相殺によって、配当に与える影響は軽微となる見通しです。
②レジディア緑地公園は北大阪急行電鉄「桃山台」駅から徒歩 17 分という立地から、同エリアの賃貸市場に
おける競争優位性に乏しいため、今後収益性が向上する見込みが低く、また、2020 年 1 月末時点簿価ベー
スの償却後利回りは 3.4%であり、本投資法人の政令指定都市及びこれに準ずる都市におけるポートフォリ
オの同平均利回り 5.0%を大幅に下回っていることから、売却を決定致しました。
物件の名称 レジディア亀山 レジディア緑地公園
所在地 三重県亀山市南野町 10 番 7 号 大阪府豊中市西泉丘三丁目 4 番 1 号
譲渡 予定資産 信託受益権 信託受益権
譲渡 予定価格 1,000 百万円 957 百万円
鑑定評価額／調査価格（注 4） 1,180 百万円 957 百万円
（注 5）
NOI 利回り 8.5% 4.7%
償却後利回り（注 6） 6.3% 3.2%
（注 7）
帳簿価格 1,477 百万円 857 百万円
譲渡予定価格と簿価の差額 ▲477 百万円 99 百万円
譲渡 予定先 株式会社フォーカス 非開示
契約締結 予定日 2020 年 3 月 25 日 2020 年 3 月 26 日
譲渡 予定日 2020 年 3 月 26 日 2020 年 3 月 27 日
決済方法 引渡時全額支払
譲渡予定資産に係る NOI 利回り及び償却後利回りは、譲渡予定価格を基に算出しております。なお、帳簿価
格を基に算出した場合は、レジディア亀山は NOI 利回り 5.8%及び償却後利回り 4.3％、レジディア緑地公園は
NOI 利回り 5.2%及び償却後利回り 3.6％となります。
(注 1)取得予定資産の物件名称を本投資法人による取得後に変更する予定のため、変更後の名称を記載しています。なお、本日現在の名
称は「ルフォンプログレ大手町北」です。
(注 2)築年数は取得及び譲渡予定日を基準に算出しています。
(注 3) 取得予定価格は、取得予定資産の信託受益権売買契約書に記載された売買金額（取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない金
額）をいいます。
(注 4) 取得予定資産の鑑定評価額は 2020 年 2 月 1 日時点、譲渡予定資産の調査価格は 2020 年 1 月 31 日時点の価格です。
(注 5) 取得予定資産に係る NOI 利回りは、 「取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間 NOI÷取得予定価格×100」で算出し、小数点
第 2 位を四捨五入して記載しています。
譲渡予定資産に係る NOI 利回りは、（2019 年 7 月期の実績 NOI +2020 年 1 月期の実績 NOI）÷譲渡予定価格×100」で算出し、小数点
「
第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 6) 取得予定資産に係る償却後利回りは、（取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間 NOI-減価償却費年額）÷取得予定価格×
「
100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、取得予定資産に係る減価償却費は、取得時点において、本投
資法人の既存運用資産と同じく定額法により本投資法人が一定の仮定の下に算出した試算値であり、年額 6,690 千円を見込んでいま
す。
譲渡予定資産に係る償却後利回りは、（2019 年 7 月期の実績 NOI + 2020 年 1 月期の実績 NOI－2019 年 7 月期の実績減価償却費 -
「
2020 年 1 月期の実績減価償却費）÷ 譲渡予定価格 × 100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 7)帳簿価格は譲渡予定日における想定価格です。
2
2. 本取組みの結果及び今後の見通しについて
本取り組みの結果は以下の通りであり、2020 年 3 月 11 日付 2020 年 1 月期決算短信で公表しました
「2020 年 7 月期（2020 年 2 月 1 日～2020 年 7 月 31 日）及び 2021 年 1 月期（2020 年 8 月 1 日～2021 年 1
月 31 日）の運用状況の予想」に与える影響は軽微であるため、当該運用状況の予想に変更はありません。
区分 入替え 譲渡 差額
NOI 増減額（注 8） 6 百万円 ▲130 百万円 ▲123 百万円
（注 9）
賃貸事業損益増減額 15 百万円 ▲93 百万円 ▲78 百万円
譲渡予定価格と簿価の差額 442 百万円 ▲377 百万円 64 百万円
想定売却損益
430 百万円 ▲439 百万円 ▲9 百万円
（諸経費込み）
(注 8) 取得予定資産と譲渡予定資産の NOI を加減して算出しています。取得予定資産の NOI は、取得時の鑑定評価書における直接還元法上
の年間 NOI を、譲渡予定資産の NOI は、2019 年 7 月期の実績 NOI と 2020 年 1 月期の実績 NOI の合計により算出しております。
(注 9)取得予定資産と譲渡予定資産の賃貸事業損益を加減して算出しています。
取得予定資産の賃貸事業損益は、 「取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間 NOI-減価償却費年額」で算出しています。な
お、取得予定資産に係る減価償却費は、 （注 6）の通りです。
譲渡予定資産に係る賃貸事業損益は、 「2019 年 7 月期の実績 NOI + 2020 年 1 月期の実績 NOI－2019 年 7 月期の実績減価償却費 - 2020
年 1 月期の実績減価償却費」で算出しています。
3
3. 本取得の概要
（1）取得予定資産の概要
物件番号 P-116
物件名 レジディア大手町北
住居表示 東京都千代田区内神田一丁目 16 番 1 号
土地
所有形態 信託受益権
面積 226.48 ㎡
用途地域 商業地域
容積率/建蔽率 600%/80%
建物
所有形態 信託受益権
延床面積 1,473.81 ㎡
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建
用途 共同住宅
建築時期 2019 年 3 月
建築検査機関 富士建築センター株式会社
設計者 株式会社イクス・アーク都市設計一級建築士事務所
構造設計者 株式会社エナ・デザインコンサルタント一級建築士事務所
工事施工者 株式会社リンク・トラスト
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社（予定）
信託契約期間 2030 年 6 月末日（予定）
プロパティマネジメント会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マスターリース会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マスターリース種別 パス・スルー型
建物状況調査報告書の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
調査年月日 2020 年 1 月 10 日
緊急修繕費 -
短期修繕費（1 年以内） -
長期修繕費（12 年以内） 8,822 千円
建物再調達価格 351,000 千円
予想損失率（PML) 3.2%
賃貸借の状況
時点 2020 年 2 月 29 日現在
テナント総数 1
賃貸可能戸数 39 戸
賃貸戸数 39 戸
賃貸可能面積 1,273.73 ㎡
賃貸面積 1,273.73 ㎡
面積稼働率 100.0%
月額賃料 7,479 千円
敷金等 7,009 千円
住戸タイプ
シングル 19 戸
コンパクト 20 戸
ファミリー -
ラージ -
ドミトリー -
その他 -
特記事項
特になし
上記表の項目に関する詳細は、本投資法人のホームページ内の「資産の取得に関するお知らせの記載事項についての
ご説明はこちら」をご参照ください。
（https://www.adr-reit.com/financial/news/notice_aquisition_j.pdf）
4
(2) 鑑定評価書の内容 価格時点：2020 年 2 月 1 日
鑑定会社 大和不動産鑑定株式会社 鑑定評価額 1,890,000,000 円
査定項目 査定値（千円） 概要等
DCF 法による価格を標準に、直接還元法による価格からの検証を行い、収益価格を試算し
収益価格 1,890,000
た。
直接還元法による価格 1,930,000
潜在総収益 90,282
現行の賃料水準、類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の標準
賃貸料収入 89,443
化した想定貸室賃料収入、共益費収入を査定した。
その他収入 838 更新料収入について査定した。
有効総収益 86,704
空室等損失相当額 3,577 空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、空室等損失を査定した。
貸倒損失相当額 0 敷金等により担保されているため、計上しない。
賃貸事業費用 14,512
維持管理費 3,498 予定 PM 契約に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い査定した。
水道光熱費 924 類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定した。
管理委託費 2,575 予定 PM 契約に基づき、類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い査定した。
公租公課 2,938 2019 年度の実績額に基づき査定した。
損害保険料 84 保険料見積額に基づき、類似不動産の損害保険料の水準を参考に査定した。
賃貸募集経費等 2,516 類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ査定した。
ER に基づき、類似不動産の修繕費の水準による検証を行い査定した。また、テナント入替
修繕費 1,474
費用を、入替率及び空室率を考慮のうえ査定した。
その他経費 500 インターネット利用料、町会費等について実績額に基づき査定した。
賃貸事業損益(NOI) 72,191
一時金の運用益 67 運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求めた額を計上した。
資本的支出 983 ER 及び類似不動産の更新費の水準を参考に査定した。
正味純利益 71,276
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及
還元利回り 3.7% び建物グレード、築年数、設備水準等の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する水
準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるスプレッドを加減し査定した。
DCF 価格 1,870,000
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産の利回りに不動産の個別性
割引率 3.5%
を加味して求める方法を併用のうえ査定した。
還元利回りを基礎として、建物の経年劣化等による資本的支出の増大の可能性や売買市場
最終還元利回り 3.9%
の動向の不確実性及び時の経過が流動性に与える影響等についても考慮のうえ査定した。
積算価格 1,960,000
土地比率 80.1%
建物比率 19.9%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特になし
5
(3) 特性や写真等
物件名 物件特性
本物件は、JR 各線「神田」駅から徒歩 5 分、東京メトロ丸の内線「大手町」駅から徒歩 7 分
レジディア という交通利便性が良好なエリアに位置し、東京を代表するオフィスエリアである丸の内・
大手町まで徒歩圏内であること、また、近隣地域には飲食店舗、スーパーマーケット等生活
大手町北 利便施設も整っていることから、丸の内や大手町に勤務する社会人単身者の賃貸需要が多く
見込まれます。
©Google
6
4. フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産に係る受益権譲渡契約（以下「本契約」といいます。）については、金融庁の定める「金融
商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等（注
10）
に該当する可能性があります。
本契約においては、本投資法人又は相手方に本契約の条項につき違反があった時は、違約された者は本契
約を解除し、違約金として契約解除された当該受益権の売買代金の 20%相当額を請求する事ができるものと
されています。
ただし、本契約においてはレジディア京橋の決済・引渡が同時に行われ、差額決済されます。レジディア
京橋の売却代金が、取得予定資産の取得代金を上回っており、本投資法人は、差額の支払いを受けることに
なります。したがって、決済資金を受領するだけであり、本投資法人が、資金不足調を理由に契約解除する
ことはなく、本投資法人は、その他の帰責事由がない限り売主に対し違約金の支払い義務を負うことはない
と思われます。
（注 10） 先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他
これに類する契約をいいます。
5. 取得及び譲渡先の概要
(1) P-116 レジディア大手町北 及び C-24 レジディア京橋
名称 株式会社サンケイビル
所在地 東京都千代田区大手町一丁目 7 番 2 号
代表者の役職・氏名 代表取締役 飯島 一暢
主要な事業内容 不動産の賃貸、及び取引事業、土木、建築工事の設計、監理及び請負
資本金 28,120 百万円
設立年月日 1951 年 6 月 11 日
大株主 株式会社フジ・メディア・ホールディングス
本投資法人又は本資産運用会社との関係
資 本 関 係 特になし
人 的 関 係 特になし
取 引 関 係 特になし
関連当事者への
特になし
該 当 状 況
(2) R-5 レジディア亀山
名称 株式会社フォーカス
所在地 東京都港区虎ノ門一丁目 12 番 15 号
代表者の役職・氏名 代表取締役 江村真人
主要な事業内容 不動産の賃貸及び管理、エネルギー事業、プライベートエクイティ投資事業
資本金 100 百万円
設立年月日 2009 年 2 月 2 日
本投資法人又は本資産運用会社との関係
資 本 関 係 特になし
人 的 関 係 特になし
取 引 関 係 特になし
関連当事者への
特になし
該 当 状 況
(3) レジディア緑地公園の譲渡予定先は国内の事業会社ですが、先方より同意を得られなかったため、詳
細については開示いたしません。なお、同社は本投資法人又は資産運用会社と特別な利害関係にある
者に該当いたしません。
7
6. 媒介の概要
(1) 本件入替については、本投資法人は、媒介者を起用しておりません。
(2) レジディア亀山
商号 野村不動産株式会社
本社所在地 東京都新宿区西新宿 1 丁目 26 番 2 号
代表者 宮嶋 誠一
資本の額 20,000 百万円
手数料 媒介者の同意が得られなかったため非開示
本投資法人又は資産運用会 特になし
社との関係
(3)レジディア緑地公園の媒介者は国内の事業会社ですが、先方より同意を得られなかったため開示しま
せん。なお、媒介者は本投資法人又は資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
7. 取得及び譲渡予定資産にかかる本資産運用会社の利害関係について
特別な利害関係にある者からの取得ではないため、記載を省略します。
8. 耐震性等に関する事項
取得予定資産については、2007 年 6 月に施行された建築基準法の改正に基づき指定構造計算適合判定機関
により、構造計算適合判定の通知を受けております。
8
9. 本譲渡の概要
譲渡予定資産の概要
No. （1） （2）
物件番号 C-24 R-5
物件名 レジディア京橋 レジディア亀山
住居表示 東京都中央区京橋二丁目 8 番 4 号 三重県亀山市南野町 10 番 7 号
土地
所有形態 所有権 信託受益権
面積 266.57 ㎡（私道 69 ㎡を含む） 3,304.68 ㎡
用途地域 商業地域 近隣商業地域
容積率/建蔽率 700%/80% 300%/80%
建物
所有形態 所有権 信託受益権
延床面積 1,895.54 ㎡ 6,567.93 ㎡
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 1 階
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
付 15 階建
用途 共同住宅 共同住宅
建築時期 2005 年 1 月 2007 年 2 月
信託受託者 - 三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間 - 2022 年 2 月 28 日
賃貸借の状況
時点 2020 年 2 月 29 日現在 2020 年 2 月 29 日現在
テナント総数 1 1
賃貸可能戸数 52 戸 182 戸
賃貸戸数 52 戸 181 戸
賃貸可能面積 1,440.11 ㎡ 6,065.11 ㎡
賃貸面積 1,440.11 ㎡ 5,969.56 ㎡
面積稼働率 100% 98.33%
月額賃料 6,333 千円 8,565 千円
敷金等 13,000 千円 1,198 千円
住戸タイプ
シングル 36 戸 180 戸
コンパクト 16 戸 -
ファミリー - -
ラージ - -
ドミトリー - -
その他 - 2戸
特記事項
該当事項はありません。 該当事項はありません。
9
No. （3）
物件番号 R-6
物件名 レジディア緑地公園
住居表示 大阪府豊中市西泉丘三丁目 4 番 1 号
土地
所有形態 信託受益権
面積 1,255.90 ㎡
用途地域 第一種中高層住居専用地域
容積率/建蔽率 200%/60%
建物
所有形態 信託受益権
延床面積 2,644.50 ㎡
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 7 階建
用途 共同住宅、店舗
建築時期 2007 年 5 月
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間 2022 年 5 月末日
賃貸借の状況
時点 2020 年 2 月 29 日現在
テナント総数 1
賃貸可能戸数 44 戸
賃貸戸数 42 戸
賃貸可能面積 2,391.35 ㎡
賃貸面積 2,294.57 ㎡
面積稼働率 95.95%
月額賃料 4,825 千円
敷金等 6,014 千円
住戸タイプ
シングル -
コンパクト 34 戸
ファミリー 8戸
ラージ -
ドミトリー -
その他 2戸
特記事項
該当事項はありません。
10
10. 調査報告書の内容
（1）C-24 レジディア京橋 価格時点：2020 年 1 月 31 日時点
鑑定会社 大和不動産鑑定株式会社 鑑定評価額 1,560,000,000 円
査定項目 査定値（千円） 概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた DCF 法による収益価格がより説
収益価格 1,560,000
得力が高いと判断し、直接還元法による収益価格からの検証も行い収益価格を試算した。
直接還元法による価格 1,580,000
潜在総収益 85,995
同一需給圏内における類似建物の新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の長
賃貸料収入 83,648
期的競争力を勘案の上、計上。
更新料収入について、更新割合を貸室タイプに応じて査定し、PM フィーを考慮の上計上。
その他収入 2,347
また、付帯収入については、実績額に基づき計上。
有効総収益 80,976
空室等損失相当額 5,018 対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき計上。
貸倒損失相当額 0
賃貸事業費用 15,803
維持管理費 2,361 現行契約額に基づき、類似不動産の水準による検証を行い、計上。
水道光熱費 1,150 過年度実績に基づき、類似不動産の水準による検証を行い、計上。
管理委託費 2,409 現行契約額及び類似不動産の水準による検証を行い、計上。
公租公課 4,743 2019 年度の実績額に基づき、（土地）負担水準を考慮のうえ査定。
損害保険料 100 現行実績額に基づき計上。
賃貸募集経費等 2,948 類似不動産のテナント募集費用等を考慮のうえ査定。
ER を参考に、類似不動産の修繕費の水準による検証を行い計上。また、テナント入替費用
修繕費 1,739
につき、入替率及び空室率を考慮の上査定し、計上。
その他経費 350 実績額を参考に査定。
賃貸事業損益(NOI) 65,173
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面の双方の観点から総合的に勘案のう
一時金の運用益 131
え運用利回りを 1.0％と査定。
資本的支出 2,094 ER 記載の更新費年平均額に基づき計上。
正味純利益 63,210
還元利回り 4.0％ 類似不動産の取引利回り等を参考として査定。
DCF 価格 1,550,000
割引率 3.9% 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。
最終還元利回り 4.2% 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
本件対象不動産は、現況においてサービスアパートメント運用会社へサブリース（一棟貸し）されているものの、資産そのものは標準的な
共同住宅と遜色なく、中長期的には一般的なマルチテナント化を想定することが妥当であると判断した。よって、直接還元法の適用に当た
っては、対象不動産についてマルチテナントの賃貸借を前提とし、中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元すること
とした。
11
（2）R-5 レジディア亀山 価格時点：2020 年 1 月 31 日時点
鑑定会社 一般財団法人 日本不動産研究所 調査価額 1,180,000,000 円
査定項目 査定値（千円） 概要等
収益価格 1,180,000 直接還元法による収益価格と DCF 法によって求められた収益価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 1,180,000
潜在総収益 121,124
賃貸料収入 116,062 現行賃料及び新規賃貸した場合の想定賃料をもとに、中長期的安定的に収受可能な賃料等を査定。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期間を査定のうえ、これに基
その他収入 5,062
づく更新料収入を計上。また、その他付帯契約に基づく収入も計上。
有効総収益 118,241
類似不動産の稼働状況等をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、これに基づく空室等損失
空室等損失相当額 2,883
を計上。
貸倒損失相当額 0 賃借人の状況等を勘案し、計上は不要と判断。
賃貸事業費用 30,060
維持管理費 5,801 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
水道光熱費 5,650 過年度実績額を参考に、類似不動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮し
管理委託費 1,429
て計上。
公租公課 11,926 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計上した。
損害保険料 259 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
店舗・事務所部分に係る、新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や
周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新規入居者の募集等に必要と
賃貸募集経費等 225
なる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定した広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の
締結に際し委託業者へ支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上。
修繕費 2,470 過年度実績額、類似不動産の水準及び ER における修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
その他経費 2,300 CATV 利用料等を計上。
賃貸事業損益(NOI) 88,181
一時金の運用益 14 運用及び調達双方の金利水準等を勘案して、1%と査定。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及び ER における修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ
資本的支出 5,764
査定。
正味純利益 82,431
基準利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとと
還元利回り 7.0％
もに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF 価格 1,170,000
割引率 6.8% 類似不動産の投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
類似不動産の投資利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今
最終還元利回り 7.2%
後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特にありません
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（3）R-6 レジディア緑地公園 価格時点：2020 年 1 月 31 日時点
鑑定会社 一般財団法人 日本不動産研究所 調査価額 957,000,000 円
査定項目 査定値（千円） 概要等
収益価格 957,000 直接還元法による収益価格と DCF 法によって求められた収益価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 968,000
潜在総収益 64,470
賃貸料収入 62,718 現行賃料及び新規賃貸した場合の想定賃料をもとに、中長期的安定的に収受可能な賃料等を査定。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期間を査定のうえ、これに基
その他収入 1,752
づく礼金収入及び更新料収入を計上。また、その他付帯契約に基づく収入も計上。
有効総収益 61,277
類似不動産の稼働状況等をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、これに基づく空室等損失
空室等損失相当額 3,193
を計上。
貸倒損失相当額 0 賃借人の状況等を勘案し、計上は不要と判断。
賃貸事業費用 14,157
維持管理費 2,230 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
水道光熱費 1,100 過年度実績額を参考に、類似不動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮し
管理委託費 1,627
て計上。
公租公課 4,189 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計上した。
損害保険料 121 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や周辺における類似不動産の
賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度
賃貸募集経費等 2,398
実績額をもとに査定した広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際し委託業者へ支払
う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上。
修繕費 1,873 過年度実績額、類似不動産の水準及び ER における修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
その他経費 619 光インターネット使用料を計上。
賃貸事業損益(NOI) 47,120
一時金の運用益 48 運用及び調達双方の金利水準等を勘案して、1%と査定。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及び ER における修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ
資本的支出 2,625
査定。
正味純利益 44,543
基準利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとと
還元利回り 4.6%
もに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF 価格 945,000
割引率 4.4% 類似不動産の投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
類似不動産の投資利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今
最終還元利回り 4.8%
後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特にありません。
アドバンス・レジデンス投資法人とは
アドバンス・レジデンス投資法人は、J リート最大の住宅特化型リートです。東京都心を中心に全国に 260 物件超の賃貸住宅を保有し、
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