参考情報
アドバンス・レジデンスの強み
2020年3月11日現在
安定分配のディフェンシブREIT
Asset Debt
長期 固定 分散による安定性
信用格付
JCR AA R&I AA-
住宅系J-REIT 最大*の資産規模
4,529億円 Equity
J-REIT 最大*の積立金
311億円
（2020年1月期分配後）
* 資産運用会社調べ：2020年3月11日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。
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住宅系J-REIT最大*のポートフォリオ
物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模
（取得価格ベース）
2020年1月31日現在 269 物件 798,959 ㎡ 21,399 戸 4,529 億円
2020年4月20日予定 273 物件 805,775 ㎡ 21,641 戸 4,589 億円
投資エリア 築年数 徒歩分数 契約主体
（取得価格ベース） （取得価格ベース） （戸数ベース）
（取得価格ベース）
2020年1月31日現在 2020年1月末現在
15分超 0.4%
6%
政令指定都市等 5年超10年以下 6%
23% 10分超15分以内
学生マンション契約
20% 都心主要7区 15年超 6%
首都圏 3% 9%
39% 5年以下 5分超10分以内
5分以内 賃料保証型
9% 37% 48%
56% 個人
都心部 68% 37%
法人
32% 10年超15年以下
東京23区 71% 加重平均築年数 13.6年 駅徒歩10分以内 93% パス・スルー型 85%
取得価格利回り*** 住戸タイプ 賃料帯
（戸数ベース）
（2020年1月期末保有物件） （面積ベース） 2020年1月末現在
50万円未満 2%
店舗・事務所 4% 30万円未満 3%
ドミトリー 1% 50万円以上 0.5%
都心主要7区 5.3% ポートフォリオ全体
4.3% 5%
5.7% ラージ
都心部 4.5%
NOI利回り 5.7% 21%
38%
6.0% 償却後利回り 4.4% 25% シングル
25万円未満
51%
首都圏 4.4% ファミリー 10万円未満
6.2% 23%
政令指定都市等 15万円未満
4.7% 取得価格NOI利回り 27%
取得価格償却後利回り コンパクト
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%
* 資産運用会社調べ：2020年3月11日現在における各住宅系J-REITの開示資料に基づきます。
** 特に記載のない限り2020年3月11日現在で予定している資産の取得による変動を含みます。
*** NOI利回り：2020年1月期年換算実績NOI 取得価格 償却後利回り：(2020年1月期年換算実績NOI - 年換算減価償却費) 取得価格 シングル+コンパクト 65% 15万円未満 74%
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確かな歩み 確かな成長
ポートフォリオ全体 都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市等
100%
稼
95%
高稼働を維持
働 期中平均稼働率
97.0% 96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 96.8%
率
90%
2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
(第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) （第19期）
取得価格NOI利回り*
償却後利回り**
収 5.7% 5.7% 5.7
5.7% %
ア 5.6% 5.5% 5.6%
安定した
益
セ 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.5% 4.4%
4.4% 利回り
力
ッ 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
ト * 取得価格NOI利回りは、各期末時点保有物件の期中NOIを運用日数に応じて年換算して合計し、取得価格合計で除して算出しています。
** 償却後利回りは、各期末時点保有物件の期中NOIから期中減価償却費を控除し、運用日数に応じて年換算した合計を、取得価格合計で除して算出しています。
都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市等
260物件 261物件 263物件 264物件 265物件 269物件
20,842戸 20,888戸 21,246戸 21,286戸 21,322戸 21,399戸
資 住宅系J-REIT
4,427億円 4,433億円 4,476億円 4,481億円 4,487億円 4,529億円 最大の資産規模
産 19% 19% 19% 19% 20% 20%
9% 9% 9% 9% 9% 9%
規 32% 33% 33% 33% 33% 32%
模 4,500億円超
39% 39% 39% 38% 38% 39%
2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
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総資産LTV
鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用
53% 環境変化に
備えた
50%
負債比率
L 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9%
47.9%
47.9% 借入余力
T 42.1% 41.5%
V
41.2%
40.2%
39.0% 約 467 億円
36.7%
デ 36.7%
（総資産LTV53%まで）
（2020/7期末想定）
ッ 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
ト 平均支払金利*
0.94% 0.90%
* 算出にあたっては、金利スワップによる固定化効果反映後の支払金利をもとにしています。
0.84% 0.80% 0.75% 0.73%
0.73%
平均残存年数
固定化比率
安定性を
負
維持しながらの
債 4.7年 98.3% 4.7年 98.3% 5.0年 97.9% 4.9年 98.9% 4.8年 98.5% 4.6年 98.3% 金利低減を実現
2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期末 2019/7期末 2020/1期末
単位：円/口
分配準備積立金の取崩し 6期連続で
当期純利益からの分配 5,620
5,285
5,499 5,422 5,504 1口当たり分配金
5,169
分 5,000 円 超を
達成
エ 配 4,920 5,035 5,250 5,173 5,254 5,377 一時差異等調整積立金
ク 金 311億円
（2020/1期分配後残高）
イ 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
テ 投 NAV/口*
単位：円
ィ 資 270,753 285,013 NAV/口の
主 237,214 239,503 248,686 258,656
継続的な成長
価 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
値 (第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期)
* NAV/口：(各期末現在の純資産額+各期末現在の含み損益各期に係る支払分配金総額) 各期末発行済投資口数
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全国主要都市 需給動向
75,000
東京23区は供給不足が顕著 単位：人 、 戸数
15,000
10,000
7,851
2015 6,487
2016 5,604
5,000
2017
2018
2019 0
転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数
札幌市 名古屋市 福岡市
20,000
28,433
15,000
5,000
10,000
8,763
2,500
1,855 5,000
0 0 0
転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数
東京23区 仙台市 大阪市
出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告（日本人移動者）（2019年度版）
国土交通省総合政策局 情報政策課 建設経済統計調査室「住宅着工統計」（貸家/鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造/共同建て）（2019年次）
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東京23区 世帯収入・人口流入
世帯収入の増加、共働き世帯数の増加が貢献 東京23区の人口流入の大半は20代
単位：人
東京23区の2人以上世帯のうち共働き世帯の比率
55% 20歳未満
77,186 20歳以上30歳未満
50% 30歳以上60歳未満
60歳以上
45% 46%
44%
65,000
40%
2002年 2007年 2012年 2017年
東京23区 勤労者世帯 実収入
600,000円 200% 45,000
実収入 (月額) 2012年比
102% 104% 111%
100% 99% 98% 98%
400,000円 100%
480,665 477,286 472,728 471,578 492,077 499,101 535,256 25,000
200,000円 0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
うち配偶者収入
100,000円 150% 200%
115% 122% 150% 5,000
100% 104% 96% 103%
50,000円 100%
50%
34,675 39,927 36,220 33,405 42,153 35,648 52,002
0円 0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-11,496
出典： 総務省統計局 2002年、2007年、2012年、2017年 就業構造基本調査 世帯の家族類型・夫と妻の就業状態・有業の親の有無別世帯数、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年 家計調
査 1世帯当たり1か月間の収入と支出 総世帯・勤労者世帯・勤労者世帯以外の世帯、2019年 住民基本台帳人口移動報告（日本人移動者）
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鑑定評価の推移
鑑定Cap Rateの推移
Cap Rateの低下傾向は継続
鑑定直接還元利回り
5.5% 5.5%
5.3%
5.1%
4.8%
4.2%
4.6% 4.5% 4.4% 4.4% 4.3% 4.2% 4.1% 4.05%
4.1%
2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
2020年1月期末 鑑定評価サマリ
含み益も引き続き拡大 1,708 億円 (含み益率：40.0%)
算定価格 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円)
2020年1月 2020年1月 前期 前期差異 内訳** 2020年1月 算定価格と
前期差異* 前期差異 帳簿価格 (a) (b)/(a)
期末 期末 差異 賃貸収支 ER再取得 期末 の差額(b)
都心主要7区 232,459 +7,016 8,957 +66 +93 △27 3.79% △0.1pt 168,396 64,062 38.0%
都心部 198,663 +5,626 7,954 +36 +58 △21 3.94% △0.1pt 138,013 60,649 43.9%
東京23区 431,122 +12,642 16,912 +102 +151 △48 3.86% △0.1pt 306,409 124,712 40.7%
首都圏 51,550 +1,206 2,350 +12 +15 △2 4.51% △0.1pt 37,173 14,376 38.7%
政令指定都市等 115,557 +2,052 5,323 △14 +0 △15 4.56% △0.1pt 83,816 31,740 37.9%
全 体 598,229 +15,900 24,586 +101 +167 △65 4.05% △0.1pt 427,399 170,829 40.0%
* 2020/1期取得物件は取得時鑑定価格を前回算定価格として採用しています。 ** 鑑定NCFを構成する項目のうち、修繕費及び資本的支出を除く鑑定NCFの変動を「賃貸収支」として、ER再取得等に伴う修繕費及び資本的支出の変動を「ER再取得」として集計しています。
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平均入替期間・更新率実績
平均入替期間 平均空室日数 平均更新率
長期化傾向 短縮傾向 上昇傾向
PF全体 シングル PF全体 シングル PF全体 シングル
コンパクト ファミリー&ラージ コンパクト ファミリー&ラージ コンパクト ファミリー&ラージ
6.0 年 100 日 92%
5.0 年
75 日 86%
4.0 年
3.0 年 50 日 80%
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
8/1 8/7 9/1 9/7 0/1 8/1 8/7 9/1 9/7 0/1 8/1 8/7 9/1 9/7 0/1
201 201 201 201 202 201 201 201 201 202 201 201 201 201 202
平均入替期間* 平均空室日数 平均更新率*
2018年1月期 2020年1月期 2018年1月期 2020年1月期 2018年1月期 2020年1月期
全体 4.2 年 4.4 年 全体 74 日 70 日 全体 85.7% 87.5%
F&L 4.9 年 5.1 年 F&L 88 日 89 日 F&L 87.2% 90.4%
C 4.0 年 4.0 年 C 68 日 77 日 C 84.3% 86.4%
S 4.1 年 4.5 年 S 72 日 60 日 S 85.9% 87.3%
* 直近1年間の平均稼働戸数を同期間における解約戸数合計で除して算出したも * 直近1年間の期首における契約満了対象戸数に対し、更新がなされた住戸の割
のを平均入替期間として算出しています。 合を平均更新率として算出しています。
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シニア向け賃貸住宅の運用
物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*
（取得価格合計）
2020年1月 期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 %
（賃料保証型契約のため）
7.0 %
取得方針 保有物件
S-22 ライフ&シニアハウス港北2
今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。
周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。
将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。
アセットタイプ
交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。
将来の転用可能性、売却可能性を考慮し、一般賃貸住宅で期待する
期待利回り
利回りを一定程度上回る利回り水準を期待。
主要都市で高齢者が増加する見込み
200 S-29 ココファン日吉
全国
札幌市 日吉本町駅徒歩8分に位置し、デイサービス、訪問介護施設を併設。
仙台市 65歳以上人口の将来推移
東京23区 店舗区画には、クリニックや薬局が入り、シニア層の多様なニーズに対応しています。
名古屋市
大阪市
福岡市
150
100
2015年 2025年 2035年 2045年
物件番号 物件名称 所在 建築時期 NOI利回り*
1 S-22 ライフ&シニアハウス港北2 神奈川県横浜市 2003/10 7.3%
出典：国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口（2018年3月推計） 2 S-29 ココファン日吉 神奈川県横浜市 2010/01 6.5%
* 2020年1月期年換算実績NOI 取得価格
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学生向け賃貸住宅の運用
物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*
（取得価格合計）
2020年1月 期末現在 18 物件 143 億円 3.2 % 1,305 戸 100 %
（賃料保証型契約のため）
6.1 %
ドミトリータイプ 学生向けマンション
専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション
食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション
P-3 レジディア中目黒 R-60 レジディア岡山駅前（17/1期に大規模修繕実施済み）
S-23 カレッジコート田無
物件番号 物件名称 所在 建築時期 NOI利回り*
1 P-3 レジディア中目黒 東京都目黒区 2005/02 5.0%
2 P-85 レジディア駒沢 東京都世田谷区 2008/10 5.8%
3 C-28 レジディア王子 東京都北区 2005/02 5.8%
4 C-50 レジディア新板橋 東京都板橋区 2009/08 6.2%
5 C-66 レジディア高島平 東京都板橋区 2007/02 5.7%
6 C-67 レジディア志村坂上 東京都板橋区 2007/02 5.5%
7 C-68 レジディア志村坂上II 東京都板橋区 2007/03 5.8%
8 C-69 レジディア志村坂上III 東京都板橋区 2007/03 5.8%
9 C-74 レジディア練馬 東京都練馬区 2005/03 5.6%
10 C-77 レジディア荻窪II 東京都杉並区 2007/03 5.2%
11 S-15 レジディア大倉山 神奈川県横浜市 1998/03 6.0%
12 S-30 レジディア相模原 神奈川県相模原市 2004/05 6.6%
13 R-2 レジディア今出川 京都府京都市 1999/02 6.0%
物件番号 物件名称 所在 建築時期 NOI利回り* 14 R-38 レジディア広瀬通 宮城県仙台市 2010/02 7.8%
1 S-11 東京・スチューデントハウス和光 埼玉県和光市 1990/4 6.9% 15 R-60 レジディア岡山駅前 岡山県岡山市 2004/03 7.3%
2 S-23 カレッジコート田無 東京都西東京市 2010/2 7.4% 16 R-61 レジディア京都岡崎 京都府京都市 2005/03 5.8%
* 2020年1月期年換算実績NOI 取得価格
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ポートフォリオの構築方針
投資対象エリアと投資比率
住戸タイプ 投資比率*3
投資対象エリア*1 投資比率*2 *注記
シングル・タイプ ∼ 50% 1. 東京23区のうち、港区、千代田区、渋谷区、
新宿区、目黒区、世田谷区、 品川区を
東京23区 コンパクト・タイプ 20 ∼ 40%
都心主要7区とし、都心主要7区を除く
都心主要7区 70 ∼ 100% ファミリー・タイプ 20 ∼ 40% 東京23区を都心部として分類します。
その他地域とは、東京23区を除く首都圏
ラージ・タイプ ∼ 10% (東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県
都心部（都心主要7区を除く東京23区）
をいいます。) 、政令指定都市及びこれに
準ずる存する都市を指します。
その他地域 住戸タイプとしては、上記タイプの他に下記ドミトリー・タイプにも投資をします。
2. 比率は、取得価格ベースとします。
首都圏（東京23区を除く） 0 ∼ 30% 住戸タイプ 投資比率*3 3. 比率は、賃貸可能面積ベースとします。
政令指定都市及びこれに準ずる都市 ドミトリー・タイプ 上限20%
ドミトリー・タイプ 浴室や洗濯機置場がなく、物件内の共用施設 (共同浴場・ランドリー等) の利用によって賄われる住戸を指します。
なお、ライフ＆シニアハウス港北2、ココファン日吉及びカレッジコート田無は物件の特性を考慮し、ドミトリータイプとして分類しています。
住戸タイプの定義
間取り ∼30㎡ ∼40㎡ ∼50㎡ ∼60㎡ ∼70㎡ ∼80㎡ ∼90㎡ 90㎡超
Studio S S C C L L L L
1 Bedroom S C C C L L L L
2 Bedroom - C C F F F F L
3 Bedroom - - F F F F F L
4 Bedroom ∼ - - - - F F F L
Studio 1R、1K、STUDIO S = シングル・タイプ 主に単身者向けの住戸
1Bedroom 1DK、1LDK C = コンパクト・タイプ 主に単身者及び小規模家族 (2∼3人) 向けの住戸
2Bedroom 2DK、2LDK、1LDK+S等 F = ファミリー・タイプ 主にファミリー向けの住戸
3Bedroom 3DK、3LDK、2LDK+S等 L = ラージ・タイプ 主に外国人向けの住戸
4Bedroom 4DK、4LDK、3LDK+S等及び居室が5以上あるもの
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良質なポートフォリオの形成
2020年1月期末現在
合併来の物件売買実績 シングルタイプを中心に取得
合併来の
取得資産 売却資産 ユニット推移(戸)
シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他 合計
都心主要7区 +934 +20 △35 △151 0 0 +768
売買物件数 127物件 46物件
都心部 +2,089 +658 +433 +8 0 +15 +3,203
取得価格合計 東京23区 +3,023 +678 +398 △143 0 +15 +3,971
1,843億円 773億円
首都圏 +483 +10 △105 0 △748 △4 △364
加重平均NOI利回り 5.7% *1 4.6%*2 政令指定都市等 +1,972 +1,196 +323 +63 0 +2 +3,556
その他地域 +2,455 +1,206 +218 +63 △748 △2 +3,192
加重平均築年数 *3 5.1年 13.3年 合計 +5,478 +1,884 +616 △80 △748 +13 +7,163
住戸タイプ別投資比率 （賃貸可能面積ベース）
3%
収益力の向上と築年数の低下を実現
合併時 30% 26% 29% 9% 3%
合併時 物件売買後 シングル 1%
4
取得価格NOI利回り 5.2% 5.7%* 物件売買後 37% 27% 26% 5% 4%
5
築 年 数 15.7年* 13.6年 0% 25% 50% 75% 100%
シングル コンパクト ファミリー ラージ ドミトリー その他
バランスのとれたソーシング力 *1 取得資産の加重平均NOI利回り= 取得資産の取得時点の鑑定評価書上の年間NOIの合計 取得価格の合計 100
*2 売却資産の加重平均NOI利回り= 売却資産の直近期実績NOIの合計（年換算） 取得価格の合計 100
合併来 スポンサー ブリッジ *3 取得時点及び売却時点の各物件の築年数を取得価格で加重平均しています。
マーケット 合計
物件取得実績 グループ *6 ファンド *7
*4 2020年1月期実績年換算NOI 取得価格 100で算出しています。
*5 合併時保有していた保有資産を2020年1月末まで保有したと仮定した場合の加重平均築年数を記載しています。
物件数 27物件 42物件 58物件 127物件
*6 「スポンサーグループ」とは、本資産運用会社のメインスポンサーである伊藤忠商事株式会社及びそのグループ会社をいいます。
取得価格合計 489億円 524億円 829億円 1,843億円 *7 「ブリッジファンド」とは、本投資法人が匿名組合出資持分を保有する匿名組合の営業者であって、本投資法人がその運用資産に係る
優先交渉権を取得しているものをいいます。
取得割合 26.6% 28.4% 45.0% 100%
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経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み
課 題 対 策
設備の性能低下 建物維持管理 計画的な設備投資の実施
物理的な品質低下 テナントニーズの変化 日常修繕 設備点検 日常清掃 共有部大規模修繕 専有部改修
競争力の下落による収益力の低下懸念 テナントニーズに対応した良好な住環境の形成
110 REIT = 長期保有前提
中長期的な管理計画に基づき、競争力の維持・向上を目指す
100
理論賃料指数
90
80
2009年∼2016年 シングル*成約賃料指数 賃料下落がなだらかに
2003年∼2008年 シングル成約賃料指数
70
築0年 築5年 築10年 築15年 築20年 築25年
築 年 数
* アットホーム(株)の成約事例データを用いて、(株)三井住友トラスト基礎研究所が、賃料モデルを年次別築年数別に構築して算出した理論賃料を指数化。
* 専有面積が、18㎡以上30㎡未満の住戸を指します。
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経年に対する取組みの効果
適切な対策を行うことにより競争力を維持
レジディア芝浦
工事効果の検証
築 28年 120 築10年 築20年
before after
110
共用部修繕工事
工事費：123百万円
100
90
専有部
2010年2月
バリューアップ(VU) 大規模修繕
工事費： 80
200 200 201 201 201 202
4/0 7/0 0/0 3/0 6/1 0/0
3,829千円/戸 3 5 7 9 1 1
2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化 原状回復住戸 VU住戸（新規成約) VU住戸(再契約分)
レジディア吉祥寺
工事効果の検証
築 25年 120 築10年 築20年
before after
110
共用部修繕工事
工事費：30百万円 100
90
専有部
2011年12月
バリューアップ(VU) 大規模修繕
工事費： 80
200 200 201 201 202
4/1 8/0 2/0 6/0 0/0
0 8 6 4 1
3,579千円/戸
原状回復住戸 VU住戸（新規成約) VU住戸(再契約分)
2001年に成約した住戸の坪単価の平均を100として指数化
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