第19期 決算説明資料
2019.8.1 ~ 2020.1.31
目 次
2020年1月期 取得物件
R-78 レジディア榴岡公園 P-113 レジディア西小山 C-90 レジディア池上Ⅱ
決算ハイライト 3
決 算 実 績 4
資 産 取 得 5
資 産 運 用 9
資 産 管 理 14
財 務 状 況 19
業 績 予 想 23
参 考 情 報 27
P-112 レジディア市谷砂土原 P-111 レジディア市ヶ谷Ⅱ
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2020年1月期 決算ハイライト
高稼働の維持・賃料上昇の継続
業績予想比 +166円
1口当たり純利益 EPU 5,736円 前期比 +9.2% 予想比 +3.0%
1口当たり分配金 DPU 5,620円 前期比 +2.1% 予想比 +3.1%
1口当たりFFO 7,267円 前期比 △0.1%
1口当たりNAV 285,013円 前期比 +5.3%
保有資産含み益 1,708億円 含み益率 40.0%
資産取得 資産運用 財務状況
東京23区比率の上昇 賃料上昇の継続 公募増資によるLTV引き下げ
取得総額* 9物件 154億円 入替賃料変動率* 4.6% 総資産LTV 47.9% (前期比 △2.0pt)
取得物件における
86.1%
更新賃料変動率* 1.1% 鑑定LTV 36.7% (前期比 △2.3pt)
東京23区比率**
RDT目黒不動前の
+40百万円
償却後利回り*** 4.2% PT化によるNOI増加 信用格付 JCR: AA （安定的）
* 取得価格合計。2020年7月期取得予定物件を含む。
** 取得価格ベース
期中平均稼働率 96.8% R&I: AA- （安定的）
*** 鑑定評価書における年間NOI 及び想定償却費を基に取得価格ベースの情報を記載。 * 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
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決算実績
2019年8月1日∼2020年1月31日
2020年1月期
①第19期予想 ②第19期実績 ② − ① ③第18期実績 ② − ③ 単位： 百万円
業績予想 2020年1月期 2019年7月期
差異 主な差異理由 差異 差異 主な差異理由 差異
(2019/9/10発表) 実績 実績
▷物件売買
17,046 ▷物件売買
17,175 16,465 RD東銀座譲渡による譲渡益の発生 +642
譲渡益の予想差異 △5 +76
物件売買に伴う変動
（269物件ベース） （269物件ベース） （265物件ベース）
営業収益 +129 ▷物件運用 +709 ▷物件運用
期中平均稼働率 期中平均稼働率 期中平均稼働率
稼働率及び賃料の上昇等による増収 +75 賃料の上昇等による増収 +79
96.5% 96.8% その他収入の増加 +59 97.1% 非繁忙期に伴う礼金更新料収入の減少 △130
その他収入の増加 +41
▷賃貸事業費用 ▷賃貸事業費用
修繕費等の減少 +46 物件売買に伴う変動 △24
水道光熱費の減少 +22 非繁忙期に伴う手数料等の減少 +86
8,741 8,964 +223 8,202 +762
その他費用の減少 +13 その他費用の減少 +38
営業利益 (減価償却費：2,757) (減価償却費：2,762) (NOI：+217) (減価償却費：2,730) (NOI：+179)
減価償却費の増加 △5 減価償却費の増加 △20
(固都税等： 884) (固都税等： 884) (固都税等： 880)
▷一般管理費 ▷一般管理費
増益による資産運用報酬の増加 △21 増益による資産運用報酬の増加 △51
その他管理費の減少 +37 その他管理費の減少 +23
違約金収入等の増加 +15
7,715 7,945 7,094
経常利益 +230 違約金収入等の増加 +6 +851 公募増資による有利子負債の +73
(金融費用*：1,003) (金融費用*：1,008) (金融費用*：1,079) 返済による支払利息の減少等
当期純利益 7,714 7,945 +230 7,094 +851
1口当期純利益 期末発行済投資口数 期末発行済投資口数
(EPU)
5,570円 5,736円 +166円
1,385,000口 5,254円 +482円 1,350,000口
内部留保額/口 362円 358円 △4円 譲渡益642百万円のうち、 - -
145百万円(1口当たり104円)を分配
(譲渡益からの分配額/口) (105円) (104円) △1円 分配後の内部留保残高：497百万円 - -
積立金**取崩額/口 242円 242円 - 期末積立金**残高：311億円 249円 △7円
1口当たり分配金
(DPU) 5,450円 5,620円 +170円 5,504円 +116円
総資産LTV 48.0% 47.9% △0.1pt 49.9% △2.0pt
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。**「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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資産取得
取得譲渡物件
2019年8月1日∼2020年1月31日
2020年1月期
東京23区を中心に9物件 154億円の取得を決定 2020年3月11日現在
東京23区比率の上昇
2020年1月期 取得資産 所在地
取得(予定)価格
(百万円)
賃貸可能戸数 NOI利回り* 償却後利回り* 築年数** 取得日 取得後のポートフォリオ
P-111 レジディア市ヶ谷Ⅱ 東京都新宿区 東京23区 1,915 57 4.7% 4.2% 11.8年 2019年 9 月26日
P-112 レジディア市谷砂土原 東京都新宿区 東京23区 4,085 28 4.8% 4.3% 11.4年 2019年 9 月26日
東京23区比率 71.3%
P-113 レジディア西小山 東京都目黒区 東京23区 1,671 56 4.7% 4.1% 1.6年 2019年11月 1 日 (取得価格ベース)
C-90 レジディア池上Ⅱ 東京都大田区 東京23区 1,074 42 4.8% 4.1% 3.0年 2019年11月 1 日
R-78 レジディア榴岡公園 宮城県仙台市 740 63 5.6% 4.3% 13.5年 2019年12月27日
9,485 246 4.8% 4.2% 9.2年 政令指定都市等
20%
都心主要7区
取得(予定)価格 首都圏
2020年7月期 取得予定資産 所在地 賃貸可能戸数 NOI利回り* 償却後利回り* 築年数** 取得予定日 39%
(百万円)
9%
P-114 レジディア南品川Ⅱ スポンサー 東京都品川区 東京23区
2,120 83 4.7% 4.1% 3.9年 2020年 4 月20日
P-115 レジディア神楽坂Ⅱ スポンサー 東京都新宿区 東京23区 1,110 23 4.6% 4.2% 3.1年 2020年 3 月27日 都心部
C-91 レジディア笹塚Ⅲ スポンサー 東京都杉並区 東京23区 1,361 44 4.6% 4.0% 0.6年 2020年 3 月27日 32%
R-79 レジディア仙台上杉 スポンサー 宮城県仙台市 1,409 92 5.3% 4.1% 0.5年 2020年 3 月27日
6,000 242 4.8% 4.1% 2.8年
譲渡予定価格 19/7期末簿価 鑑定価格 譲渡益 ドミトリー 1%
2020年1月期 譲渡資産 所在地
(百万円)
賃貸可能戸数
(百万円) (百万円) (百万円)
譲渡日
店舗・事務所 4%
ラージ 5%
C-10 レジディア東銀座 東京都中央区 5,740 169 4,980 5,740 642 2019年 9 月26日
P-112 P-114 C-90 R-78 シングル
ファミリー
レジディア市谷砂土原 レジディア南品川Ⅱ レジディア池上II レジディア榴岡公園 38%
25%
コンパクト
27%
シングル・コンパクトタイプ比率 64.6%
(賃貸可能面積ベース)
* 鑑定評価書における年間NOI 及び年間NOIから想定減価償却費を控除した金額をそれぞれ取得価格で除して算出しています。
** 取得決議日(レジディア市ヶ谷Ⅱ及びレジディア市谷砂土原は2019年7月11日、その他の物件については2019年9月10日)現在
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資産取得実績の推移
鑑定Cap Rateの推移
Cap Rateの低下傾向は継続
鑑定直接還元利回り
5.5%
4.8% 4.15%
4.05%
2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
鑑定評価の概要については、P.34ページをご参照ください。
合併来の取得実績
2020年3月11日現在
取得物件の平均NOI利回り* 単位：億円 合併来の物件取得先の内訳
マーケットから取得
6.2% スポンサーグループから取得
6.0% 6.0% 6.1%
5.7% スポンサーグループ
5.2% 29%
5.0% 4.9%
4.8% 4.8%
280
295
マーケット
139 216
237 23 94 71%
35 19
87 105 43 62 80 55 55 10 60
∼2011/7 ∼2012/7 ∼2013/7 ∼2014/7 ∼2015/7 ∼2016/7 ∼2017/7 ∼2018/7 ∼2019/7 ∼2020/7
(取得予定物件含む)
* 鑑定評価書における年間NOI を基に取得価格ベースの情報を記載。
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スポンサーパイプライン
2020年1月期末現在
計 28 物件 想定規模 約 522 億円* （竣工済 355億円）
伊藤忠グループの開発案件
ADR向けの開発状況 東京23区内における開発案件の所在地
東京駅10km圏内
件数 総戸数 想定規模 竣工済
足立区
東京駅5km圏内 7 物件 267 戸 107 億円 107 億円 板橋区
東京駅10km圏内 11 物件 767 戸 235 億円 111 億円 北区
練馬区 飾区
その他東京23区 7 物件 420 戸 117 億円 85 億円 荒川区
豊島区
その他地域 3 物件 539 戸 62 億円 52 億円 台東区 墨田区
文京区
中野区
計 28 物件 1,993 戸 522 億円 355 億円 江戸川区
新宿区
杉並区
千代田区
東京
渋谷区
港区 中央区
12% 東京23区内 江東区
世田谷区
その他地域 20% (想定規模ベース)
88%
目黒区
東京駅5km圏内
品川区 東京駅 5km圏内
22%
その他東京23区
大田区
45%
竣工済
東京駅10km圏内
開発中
* 想定規模とは資産運用会社による試算金額であり、実際の取得価格とは異なる場合があります。また、2020年3月11日現在でこれらの物件を本投資法人が取得を決定しているものはありません。
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資産運用
エリア別 賃料変動推移
ポートフォリオ全体 札幌エリア
4.0%
+1.2% +1.8% +1.1%
入替* +4.6% 更新* +1.1%
(ポート比率** 5.7%)
0.0%
8.0%
+5.0%
入替 +1.1% 入替
+4.6% -4.0%
+3.0% 更新 +0.0% 期 期 期 期 期
7/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1
期
4.0% +2.2% 201
+1.5% +1.2% 2 2 2 2 2
0.0%
4.0%
入替 仙台エリア 入替
-4.0% △0.4%
(ポート比率 3.4%)
7/7期 8/1期 8/7期 9/1期 9 /7期 0 /1期
201 201 201 201 201 202 0.0%
△0.5%
入替 +0.4% △1.3%
-4.0%
福岡エリア 入替 更新 +0.7% 期 期 期 期 期
7/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1
期
+1.4% 201 2 2 2 2 2
(ポート比率 3.7%)
更新 +0.4%
4.0%
+1.8% +1.4% 東京23区 首都圏***
+1.0%
(ポート比率 57.4%) (ポート比率 10.4%)
0.0%
入替 +5.7% 入替 +2.2%
入替 更新 +1.4% 更新 +0.7%
-4.0%
期 期 期 期 期
7/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1
期 名古屋エリア 入替 △0.7%
201 2 2 2 2 2 (ポート比率 7.4%)
更新 +0.4% 8.0% +6.5% +5.7%
東京23区 +4.1%
+3.4% 4.0% 首都圏
4.0% 4.0% +2.3%
関西エリア 入替
+2.6% 入替 +2.2%
△0.2% △0.7%
(ポート比率 11.9%) 0.0% 0.0%
0.0% +1.7%
入替 +2.6% △0.3%
△4.1% -4.0%
-4.0%
期 期 期 期 期 期
7/7 8/1 8/7 9/1 9/7 0/1
更新 +0.5% -4.0%
期 期 期 期 期 期 201
期
2
期
2
期
2
期
2
期
7/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1
2
期
201 201 201 201 201 202
7/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1
201 2 2 2 2 2
*** 首都圏とは東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県)をいいます。
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
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** ポート比率とは各エリアにおける賃貸可能面積のシェアを示しています。
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エリア別 入替更新実績
2020年1月期 入替・更新の内訳
単位： 百万円（月額）
入替 更新 減額更新住戸なし
入替戸数 占有率 増減額 増減率 賃料変動戸数比率 入替戸数 占有率 増減額 増減率 賃料変動戸数比率
東京23区 1,063戸 62.5% +9.0 +5.7% 89.4% 3.6％ 東京23区 1,664戸 64.0% +3.3 +1.4% 53.6% 46.4%
首都圏 96戸 5.6% +0.1 +2.2% 64.6% 19.8％ 首都圏 129戸 5.0% +0.0 +0.7% 33.3% 66.7%
札幌 98戸 5.8% +0.0 +1.1% 63.3% 6.1％ 札幌 167戸 6.4% - - 100%
仙台 41戸 2.4% +0.0 +0.4% 29.3% 34.1％ 仙台 42戸 1.6% +0.0 +0.7% 31.0% 69%
名古屋 115戸 6.8% △0.0 △0.7% 20.0% 59.1％ 名古屋 144戸 5.5% +0.0 +0.4% 11.1% 88.9%
関西 190戸 11.2% +0.4 +2.6% 63.7% 21.6％ 関西 313戸 12.0% +0.1 +0.5% 10.5% 89.5%
福岡 99戸 5.8% +0.1 +1.4% 55.6% 12.1％ 福岡 142戸 5.5% +0.0 +0.4% 19.0% 81%
計 1,702戸 100% +9.7 +4.6% 75.5% 11.6％ 計 2,601戸 100% +3.7 +1.1% 39.4% 60.6%
0% 50% 100% 0% 50% 100%
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
増額 据置 減額
募集関連収支の推移
単位： ヶ月
前年同期に比較し、礼金取得状況が改善 礼金 エリア別の礼金取得状況と募集経費
0.93 1.06 1.25 0.95
0.76 0.71 0.82 0.78 0.86 0.82 0.83 0.87 0.65
2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 東京23区 首都圏 札幌 仙台 名古屋 関西 福岡
募集経費 2.24
募集経費 礼金 1.99 2.13
1.59
1.57 1.53 1.57 1.50 1.51 1.51 1.55 1.49
1.37 1.12 1.34
0.80 0.82 0.74 0.72 0.88
0.58 0.64 0.56 0.54
0.49
0.28
2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 東京23区 首都圏 札幌 仙台 名古屋 関西 福岡
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東京23区賃料変動推移
凡例：入替 賃料推移
東京駅5km圏内エリア (ポート比率 23.4%)
東京23区全体
(ポート比率 57.4 %) F&L ファミリー＆ラージ
C コンパクト
入替 +6.4% 更新 +1.6%
入替 +5.7% 更新 +1.4%
S シングル
14.0%
Unitタイプ
(エリア内シェア)
20/1期 増減率
Unitタイプ F&L
14.0%
(エリア内シェア)
20/1期 増減率
(27.6%) +7.2%
F&L C
(31.8%) +7.3% 板橋区
7.0%
(35.8%) +6.8%
7.0% C 足立区 S
(29.5%) +5.7% 北区 (36.5%) +5.5%
0.0%
S 期 期 期 期 期 期
(38.7%) +4.7% 練馬区 201
7/7
201
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1
2 2 2 2
0.0%
期 期 期 期 期 期
飾区
7/7 8/1 018/7 019/1 019/7 020/1
201 201 2 2 2 2
荒川区
豊島区
台東区 東京駅10km圏内エリア (ポート比率 26.3%)
文京区
入替住戸の従前賃料が高かったため 中野区 墨田区 入替 +5.4% 更新 +1.2%
賃料上昇率は+5.7%に鈍化 新宿区 江戸川区
Unitタイプ 20/1期 増減率
杉並区 (エリア内シェア)
14.0%
当期成約 坪単価
従前賃料 坪単価 （前期比） 千代田区 F&L
+7.4%
東京駅 (41.8%)
14,027円 14,117円 +0.6% 渋谷区 7.0% C
(26.4%) +4.4%
中央区
+6.5% +5.7% 江東区 S
港区 0.0%
(31.8%) +4.4%
13,170円 13,352円 +1.4% 世田谷区 7/7
期 期 期 期 期
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1
期
201 201 2 2 2 2
2019/7期 2020/1期
目黒区
品川区 その他東京23区エリア (ポート比率 7.7%)
賃料上昇が加速し出した2018/7期から
坪単価は+2.3%上昇 入替 +3.9% 更新 +1.0%
期末賃料坪単価* 大田区 Unitタイプ 20/1期 増減率
(エリア内シェア)
13,241円 +2.3% 14.0%
F&L
7.0％
7.0%
(11.6%) +6.9%
12,945円 * 2017年7月期より2020年1月期にわた C
りパススルーで継続運用している154
0.0%
(20.8%) +4.4%
物件(東京23区における賃貸可能面積
S
シェア84%)を対象に期末時点の住宅賃
-7.0%
(67.6%) +3.2%
2018/7期 2020/1期 料坪単価を記載しています。 期 期 期 期 期 期
7/7 8/1 018/7 019/1 019/7 020/1
201 201 2 2 2 2
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賃料上昇余地
PF全体賃料坪単価の増減率*
継続的な賃料上昇を実現 11期連続の上昇
賃料増減率
+0.65% +0.51%
+0.51%
+0.34% +0.30% +0.38%
+0.18% +0.11% +0.13% +0.22% +0.19%
+0.02%
2015/1期 2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
* 各期において通期で保有している物件を対象として、期首及び期末時点の坪単価を比較し算出しています。
賃料ギャップ*1
EPU +294円の上昇余地*2 エリア・ユニットタイプ別の内訳
東京23区 F&L:ファミリー&ラージ
+4.01% 首都圏 C:コンパクト
政令指定都市等 S:シングル
+2.55% 2020年1月期成約賃料
+1.79% +3.53% 41%
+0.82% +0.80% ポートフォリオ
+0.52% 93%
賃料ギャップ
27%
+3.53% +1%
32%
+5%
2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 現行賃料
*1 2019年7月期以前の成約住戸が2020年1月期の成約賃料水準で全て入れ替わった場合におけるポートフォリオ全体の賃料に与える影響度合いを指します。（2020年1月末時点で保有している物件のパススルー住戸のみを対象）
*2 2020年1月期末現在の発行済投資口数1,385,000口を前提に2020年1月期末の賃料ギャップが解消された際のEPUへの影響額を算出しています。
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資産管理
競争力の維持・向上
大規模修繕工事 バリューアップ工事
築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等 エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、
を修繕し、建物の機能維持を目的とした工事 積極的な賃料引上げを目指す工事
合併来実績 合併来実績
実施物件数 53 件 実施戸数 387 戸
工事金額 3,517 百万円 成約戸数 363 戸
平均工事金額 66 百万円 / 件 成約賃料上昇率* 17.2 %
* 成約戸数363戸 (2020年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
2020年1月期 減価償却費 2,762百万円 単位： 百万円
Capex (専有部バリューアップ工事)
Capex (大規模修繕) 1,563 1,639 1,641
Capex (その他修繕工事) 1,485 1,488 1,516
194 236 286 329 347
223
996 1,058
896
749 83 98 147 940
608 972 931 929 950 944
138 587 559
74 533
351 412
182 198 279 310 352 318 333 350 326 369 349
2018/1期実績 2018/7期実績 2019/1期実績 2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期 2021/1期 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期
修繕費
652 611 701 666 740 705 765 716
521 567 585
2018/1期実績 2018/7期実績 2019/1期実績 2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期 2021/1期 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期
計画
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大規模修繕工事 ∼ 2020年1月期 実施例 ∼
実施件数：5物件 総工事金額：509百万円
大規模修繕工事の実施例
外壁補修(タイルの剥落防止対策の実施を含む) エントランスやEVホール等の共用部バリューアップ
・外壁タイルの浮き調査 外壁タイルの打診調査
・タイル貼替え
・タイル剥落防止工法
・塗装壁の再塗装 etc.
エントランスアプローチ
外壁タイルの貼替え
タイル剥落防止工法
・特殊専用アンカーでタイル・張付けモルタル層を躯体に固定
・耐久性に優れた樹脂にてタイル面を被膜し剥落を防止
・10年間の剥落防止保証
before after
＊＊＊＊
屋上・バルコニー・階段等への防水工事、共用部の鉄部塗装
before after
after
before 無機質な共用廊下の
質感向上
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バリューアップ工事
VU工事の実績 VU工事 実施例
合併来実績 成約賃料上昇率
意匠性の向上・設備更新
+17.2%* 1
・オープンキッチン化 after
・クロス貼替え
想定 ・フローリング意匠の変更
成約戸数 工事金額*2 増加額(月額) 上昇率
回収期間*3 ・設備機器の更新 etc.
合併来実績 363戸 1,346百万円 +10,522千円 +17.2% 10.7年 before
2020年1月期実績 17戸 57百万円 +569千円 +22.2% 8.5年
2回転目以降も賃料水準を維持
30%
賃料上昇率 初回契約
賃料上昇率 2回転目以降 22.2%*4
20% 間取り変更工事
10%
和室とリビングを一体化 after
0%
before
/1期 期 期 期 期 期 期 期 期
016 6/7 7/1 7/7 8/1 8/7 9/1 9/7 0/1
2 201 201 201 201 201 201 201 202
*1 成約戸数363戸 (2020年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率
の平均を記載しています。
*2 工事金額は成約住戸の工事金額の合計を記載しています。
*3 工事金額をVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の増加額で除することで算出しています。また、成約賃料に変動がないことを前
提として算出した数値です。
*4 2020年1月期実施41戸のうち、成約戸数17戸 (2020年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初
回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
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災害への対応
2020年3月11日現在
地震リスク
地震リスクの把握 ∼ 地震PML値* (ポートフォリオ全体) ∼ 取得時の検討事項
損失率 2.4% 経済的損害への対応 • 取得物件の個別PML値が20%を超える場合
2020年1月期末
再調達価格 2,281 億円 現在の現預金残高 → 地震保険の付保を検討
損失額 54 億円 ＜ 100 億円** • 液状化による沈下量が20cmを超える場合 → 取得不可
* 地震PML値とは、対象施設あるいは施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10％であるような地震（再現期間475年同相当の地震）が発生し、
その場合の90％非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合です。
** 2020年1月期末現在の現預金残高(信託含む)から未払金、預り敷金(信託含む)、修繕積立金や運転資金のリザーブ、2020年1月期の分配金等を控除した後の残高です。
水害リスク
水害リスクの把握* 経済的損害への対応
投資エリア 総物件数 浸水の可能性がある物件数* 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数
現状の火災保険にて
都心主要7区 90 物件 40 物件 ∼10m 2 物件 1,693 百万円 123 戸
カバー可能
都心部 85 物件 62 物件 ∼5m 40 物件 74,651 百万円 3,775 戸
首都圏 25 物件 20 物件 ∼3m 80 物件 148,417 百万円 7,377 戸
政令指定都市等 69 物件 42 物件 ∼0.5m 42 物件 71,726 百万円 3,435 戸
計 269 物件 164 物件 計 164 物件 296,487 百万円 14,710 戸
* 調査方法：国土交通省(外水(1級河川)・津波)、都道府県(高潮)、市区町村(内水/外水(2級河川等))の公表情報(ハザードマップ等)による状況把握。浸水の可能性にあたっては最大深度を採用しています。
今後の対応
建物設備への対応 テナントへの対応 災害発生時の連絡体制 (構築済)
2020年3月公表予定の｢建築物における電気設 ・避難場所及び避難所マップの掲示 PM会社BM会社以外にも
備の浸水対策に関するガイドライン」に基づ ・防災グッズの配布 大規模修繕工事等の工事業者と
き設備面における対応を検討 等を検討中 災害協定を締結し、災害時に対応する体制を構築
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財務状況
安定的な財務基盤の構築
基本情報 2020年1月期 調達実績
信用格付 JCR: AA （安定的） R&I: AA- （安定的） 返 済 調 達
2019年7月期末 2020年1月期末 前期末比 総額 150億円 91億円
短期借入金除く
借入金 1,883億円 1,864億円 (85.0%) △19億円
平均支払金利 0.75% 0.27% 0.36%
投資法人債 370億円 330億円 (15.0%) △40億円
合計 2,253億円 2,194億円 (100.0%) △59億円
平均調達年数 4.8年 5.1年 8.5年
LTVコントロール
2020年3月11日現在
53%
49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 基 本 方針
48.2%
47.9% 50%
総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用
当期PO実行によりLTVを引下げ、今後の成長への布石を打ちました
42.1% 41.5% 41.2% 借 入 余力
40.2%
39.0%
総資産LTV
鑑定LTV
36.7% 36.6% 2020/7期末想定 467億円**
** 2020年7期末想定の有利子負債総額2,215億円を前提に総資産LTV53％に達するまでの借入
2017/7期末 2018/1期末 2018/7期末 2019/1期末 2019/7期末 2020/1期末 2020/7期想定* 可能額を算出しています。
* 2020年7期に予定されている物件取得資金として借入後の有利子負債総額2,215億円から変動がないことを前提としています。
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長期安定的な財務体質
2020年1月期末現在
金融費用の逓減 平均残存年数 金利の固定化比率
平均支払金利 平均調達金利 平均調達年数 平均残存年数 固定金利 変動金利
8.0年 7.7年 7.7年
0.94% 0.90% 6.9年
0.84% 0.80% 0.75% 0.73%
0.73%
5.1年
98% 98% 98% 99% 98% 98%
0.48% 0.52%
0.44% 4.7年 5.0年 4.9年 4.8年 4.6年
4.7年
0.28% 0.27%
2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期
調達 調達 調達 調達 調達
調達 調達 調達 調達 調達
末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
/7 /1 /7 /1 /7 /1 /7 /1 /7 /1 /7 /1 /7 /1 /7 /1 /7 /1
01
7
01
8
01
8
01
9
01
9
02
0
01
7
01
8
01
8 19 19 20 17 18 18 19 19 20
2 2 2 2 2 2 2 2 2 20 20 20 20 20 20 20 20 20
* 期中調達については、各期末現在の残高及び適用金利を基に記載しています。 * 期中調達については、各期末現在の残高及び調達年数を基に記載しています。
返済期限の分散化
期当たり返済上限額は150 億円 以内 ＜ コミットメントライン設定枠 200 億円
1.20% 1.12% 平均支払金利
0.86% 0.89% 0.92%
0.81% 0.81% 0.78% 0.74%
0.61% 0.57% 0.57% 0.58% 0.61% 0.65% 0.64%
0.55% 0.55%
0.45% 0.41%
直近5期間の平均調達実績 0.46%*
投資法人債
借入金
15
20 35 30
20 (億円)
30 75 20
148 150 139 132 123 119 45
112
84 89 91 92 91 89 83
68 71 75 59
44 39
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期∼
2020年7月 2021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月 2023年7月 2024年1月 2024年7月 2025年1月 2025年7月 2026年1月 2026年7月 2027年1月 2027年7月 2028年1月 2028年7月 2029年1月 2029年7月 2030年1月∼
* 直近5期間において調達した短期借入金を除く有利子負債の適用金利の加重平均値を記載しています。
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メモ
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業績予想
業績予想
①第19期実績 ②第20期予想 ② − ① ③第21期予想 ③ − ② 単位： 百万円
2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
差異 主な差異理由 差異 差異 主な差異理由 差異
実績 予想 予想
▷物件売買 ▷物件売買
17,175 16,850 RD東銀座の譲渡益の剥落 △642 16,815 物件取得に伴う変動 +61
物件売買に伴う変動 +190
営業収益
（269物件ベース） （273物件ベース）
△325
（273物件ベース）
△34 ▷通期保有物件等
期中平均稼働率 期中平均稼働率 ▷物件運用 期中平均稼働率 +29
賃料の上昇等による増収
賃料の上昇等による増収 +13
96.8% 96.6% 繁忙期に伴う礼金更新料収入の増加 +81 96.5% 非繁忙期に伴う礼金更新料収入の減少 △110
その他収入の増加 +30 その他収入の減少 △15
▷賃貸事業費用
▷賃貸事業費用
物件売買に伴う変動 △13
物件売買に伴う変動 △55
△82 非繁忙期に伴う手数料等の減少 +80
8,964 8,261 △703 繁忙期に伴う手数料等の増加 8,297 +35
修繕費の増加 △87 修繕費の減少 +36
営業利益 (減価償却費：2,762) (減価償却費：2,805) (NOI：+76) その他費用の増加 △34 (減価償却費：2,817) (NOI：+66) △8
その他費用の増加
(固都税等： 884) (固都税等： 891) 減価償却費の増加 △24 (固都税等： 900)
減価償却費の増加 △6
▷一般管理費
消費税差損等の増加 ▷一般管理費
△94
資産運用報酬等の増加 △18
違約金収入等の減少 △15
7,945 7,271 7,313
経常利益 △673 公募増資による有利子負債の +41 融資関連費用の減少等 +5
(金融費用*：1,008) (金融費用*：980) 返済による支払利息の減少等 +44 (金融費用*：975)
当期純利益 7,945 7,271 △673 7,312 +41
1口当期純利益 期末発行済投資口数 期末発行済投資口数
(EPU)
5,736円 5,250円 △486円
1,385,000口 5,280円 +30円
1,385,000口
内部留保額/口 358円 - - 前期に内部留保した497百万円のうち、 - - 前期分配後の内部留保347百万円のうち、
149百万円(1口当たり107円)を分配 107百万円(1口当たり77円)を分配
内部留保からの分配額/口 - 107円 - 分配後の内部留保残高：347百万円 77円 △30円 分配後の内部留保残高：240百万円
積立金**取崩額/口 242円 242円 - 期末積立金**残高： 308億円 242円 - 期末積立金**残高： 305億円
1口当たり分配金
(DPU) 5,620円 5,600円 △20円 5,600円 -
総資産LTV 47.9% 48.2% +0.3pt 48.3% +0.1pt
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。**「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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DPU目標水準
追加分配に頼らず 5,600円超 の分配金を創出
2020年1月期の譲渡益による分配 成長率
(年率)
一時差異等調整積立金(RTA)の定期取崩しによる分配
1口当たり当期純利益(EPU)からの分配
DPU
DPU
5,600円 5,600円∼
+0.5∼1%
77円
5,522円 +1% 超
取得余力の活用
RTA ∼ +69 円 *3
242円 取得物件の固定資産税の費用計上、 賃料ギャップの解消 借入により
大規模修繕工事等の増加による 100億円の取得を想定 EPU
+147円 *2
減価償却費増加の影響
5,400円+α
△95円 *1
EPU
5,280円
度
1∼2年程
業績予想 >>> >>> >>> >>> 当面の目標水準
2021年1月期
本ページの内容は、2020年1月期末現在の発行済投資口数1,385,000口より変化がないことを前提としており、いずれも一定の仮定のもとに本投資法人が算出した試算値です。
*1 2023年1月期に予想される固定資産税及び減価償却費の2021年1月期からの想定増加額を算出しています。
*2 2020年1月期末現在の賃料ギャップ及び平均入替期間を基に、2021年1月期から2023年1月期までに想定される影響額を算出しています。
*3 総額100億円の資産を借入により取得した場合(想定償却後利回り3.6%及び借入金等の調達コスト1.0%)の影響額を算出しています。
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メモ
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