第22期
決算説明資料
2021.2.1～2021.7.31
目 次
2021年7月期 取得物件
決算ハイライト 3
R-81 レジディア京都壬生
決 算 実 績 4
資 産 運 用 5
資 産 取 得 11
資 産 管 理 15
財 務 状 況 19
サステナビリティ 22
業 績 予 想 26
参 考 情 報 29
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2021年7月期 決算ハイライト
業績予想比 当期純利益 +64百万円
1口当たり純利益 EPU 5,266円 予想比 +46円 +0.9%
1口当たり分配金 DPU 5,646円 予想比 +46円 +0.8%
1口当たりFFO 7,313円 前期実績比 +0.7%
1口当たりNAV 307,372円 前期実績比 +3.4%
含み益 2,030億円 含み益率 47.2%
資産運用 資産取得 資金調達 サステナビリティ
募集条件を緩和し 物件は厳選取得 コロナ禍、貸出姿勢に変化なし 水害対策の推進
稼働率を維持 着実な外部成長へ 止水板 :1物件 設置
返済 調達
浸水センサー :6物件 設置
期中平均稼働率 95.9% 総額 NOI利回り*
総額 150億円 147億円
入替賃料変動率* +1.3% 取得 1物件 6億円 5.1%
支払金利 0.81% 0.34% 省エネに係る啓蒙策の推進
更新賃料変動率* +0.7% 調達年数 6.3年 8.2年 電流計測メーター：6物件 設置
* 鑑定評価書における年間NOI を基に取得価格ベースの情報を記
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住 載しています。
戸を対象としています。
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2021年7月期 決算実績
営業収益減収（稼働率未達成による賃料収入減収）も
営業費用減少（修繕/リフォーム費用の減少）で増益
単位： 百万円
① 当期予想 ② 当期実績 ②-① ③前期実績 ②/③-1 ④前年同期実績 ②/④-1
主な差異理由
（2021/3/17発表） （2021年7月期） 差異 （2021年1月期） 前期比 （2020年7月期） 前年同期比
期中平均稼働率 96.4% 95.9% △0.5pt 95.9% +0.0pt 96.7% △0.7pt
賃料・共益費収入の減収 △91 17,014 17,357
営業収益 16,907 16,884 △23 礼金・更新料収入の増収 +53
その他収入等の増収 売却益除く 売却益除く
+13
16,718 +1.0% 16,851 +0.2%
NOI 12,868 12,928 +59 12,891 +0.3% 12,941 △0.1%
修繕・リフォーム費用の減少 +107
新規・更新手数料等の増加 △24 8,513 8,294
営業利益 8,168 8,224 +56
売却損益除く 売却損益除く
8,218 +0.1% 8,300 △0.9%
経常利益 7,230 7,294 +64 金融コストの低減 +7
（参考）礼金の推移（単位：ヶ月）
単位
21年7月期実績：0.78
百万円 21年7月期予想：0.70
当期純利益 7,230 7,294 +64
21年1月期実績：0.85
当期純利益/口 20年7月期実績：0.82
(EPU)
5,220円 5,266 円 +46円
* 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
内部留保額/口 - - -
前期分配後の内部留保 4.7億円のうち、
内部留保からの分配額/口 137 円 137円 - 1.8億円 (137円/口) を分配
積立金*取崩額/口 242 円 242円 - 積立金*残高：301億円
期末発行済投資口数 1,385,000口
1口当たり分配金 5,600円 5,646円 +46円 分配後内部留保残高：2.8億円(207円/口)
総資産LTV 48.2% 48.2%
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資 産 運 用
C-65 レジディアタワー上池袋
稼働率・入替賃料変動率・募集経費の推移
募集条件等の緩和により稼働率を維持
稼働率の推移
2021年7月期 前年同期比
97.0%
96.4% 期中平均
95.8% 95.9%
95.2% 95.3% PF全体 ：95.9% △0.7pt
97.0% 東京23区 ：95.3% △1.3pt
96.4%
首都圏 ：98.6% △0.3pt
95.8% 95.9% 政令指定都市等 ：96.3% ＋0.2pt
95.2% 95.3%
2021年7月期 前年同期実績
-143
120 139 -249 134 合計
-2
成約件数* ：2,320 2,020
解約件数* ：2,321 2,157
567 552 460
396 276 428 303 265 408 329 331 326
成約超過件数* ： △1 △137
21/2月 21/3月 21/4月 21/5月 21/6月 21/7月 * 2020年2月以降通期保有のパススルー物件(期間中にパススルーへの変更を除く)の住戸を対象に成約件数
と解約件数を集計しています。成約超過件数は各月の成約件数から解約件数を引いて算出しています。
入替賃料変動率の推移 2021年7月期 前年同期比
期中平均
2.9% 4.0%
1.1% 1.7% ：+1.3%
1.1% PF全体 △4.2pt
-1.3%
ファミリー&ラージ ：+6.8% △0.3pt
コンパクト ：+1.0% △4.3pt
シングル ：△1.3% △6.0pt
募集経費の推移
2021年7月期 前年同期実績
0.88 0.89 期中平均
0.80 0.79 0.77 0.58
-0.62 -0.77 礼金 ： 0.78 0.82
-0.80 -0.59 -0.79
-0.98 募集経費 ： △1.54 △1.58
-1.60 -1.50 -1.48 -1.56 -1.56 礼金 - 募集経費： △0.76 △0.76
-1.57
21/2月 21/3月 21/4月 21/5月 21/6月 21/7月 単位： ヶ月
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転居先の動向
ADR運用物件では、一部郊外にシフト
東京23区の退去テナントの転居先 東京駅 5km圏内からの転居先
東京駅5km圏内への移動 △3pt その他23区への移動 +3pt
東京駅5km圏内 東京駅10km圏内 その他23区 都内市町村＆近郊3県 政令指定都市等
23区内への転居 66%
20/8～
23区内への転居 61% 38% 18% 10% 17% 17%
21/7
20/8～
23% 26% 12% 21% 18%
21/7
23区内への転居 66%
19/8～
41% 18% 7% 16% 18%
23区内への転居 65% 20/7
19/8～
24% 28% 13% 17% 18%
20/7
東京駅 10km圏内からの転居先
東京駅10km圏内への移動 △3pt 都内市町村＆近郊3県への移動 +7pt
綾瀬 その他23区への移動 △4pt
23区内への転居 59%
20/8～
12% 36% 11% 24% 18%
対象期間 及び 対象件数* 千駄木 21/7
2020年8月 -2021年7月 1,354件
23区内への転居 66%
2019年8月 -2020年7月 1,278件
19/8～
20/7
12% 39% 15% 17% 17%
東京駅
明大前 渋谷 錦糸町 葛西
東京駅10km圏内
その他23区内からの転居先
東京駅10km圏内への移動 △4pt 都内市町村＆近郊3県への移動 +5pt
芝浦
23区内への転居 52%
20/8～
21/7
9% 18% 26% 26% 22%
大森
23区内への転居 56%
19/8～
東京駅 5km圏内
20/7
8% 22% 26% 21% 23%
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* 対象件数は、東京23区内に所在し、伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社が管理する物件において、対象期間に退去した個人契約の件数です。
7
エリア別 入替更新実績
入替*1の内訳 2021年7月期末現在
ポートフォリオ全体 シングル （ポート比率：38%）
賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア 賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア
合計 +1.3% +0.1pt +6.4% △5.2% 47% 38%
合計 △1.3% △0.1pt +4.3% △5.4% 36% 47%
東京23区 △1.9% △0.7pt +4.3% △5.6% 29% 54%
東京23区 +1.5% △0.2pt +7.1% △5.2% 44% 44% 首都圏 +1.0% +0.1pt +5.1% △5.0% 55% 34%
首都圏 +1.8% +0.1pt +4.8% △5.0% 61% 29% 札幌 +0.2% +1.9pt +2.7% △4.7% 38% 21%
仙台 △1.1% +2.8pt +4.2% △4.5% 27% 47%
札幌 +0.7% +2.4pt +4.0% △6.2% 43% 18%
名古屋 △3.1% +2.8pt +3.2% △5.4% 18% 70%
仙台 +0.0% +3.0pt +3.5% △4.5% 37% 37% 関西 +0.1% △0.1pt +4.1% △4.6% 44% 34%
名古屋 △2.5% +1.2pt +3.3% △6.4% 26% 61% 福岡 +3.5% +0.9pt +3.7% - 93%
関西 +1.2% △0.4pt +5.4% △4.8% 49% 32% コンパクト（ポート比率：29%）
福岡 +2.8% +1.0pt +3.5% △4.2% 88% 3% 賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア
賃料上昇シェア 賃料下落シェア 合計 +1.0% △0.6pt +5.0% △4.9% 55% 31%
東京23区 +0.9% △1.2pt +5.2% △4.7% 55% 39%
首都圏 +5.1% +0.1pt +5.1% - 100%
札幌 +0.9% +2.0pt +5.6% △8.3% 39% 14%
更新*1の内訳 期中平均稼働率・ポートフォリオ比率*2 仙台 +1.3% +3.1pt +3.4% △4.1% 56% 17%
名古屋 △0.9% +3.7pt +3.6% △6.0% 45% 45%
賃料変動率 （前期比） 稼働率 ポート比率
関西 +1.3% △0.1pt +5.6% △5.1% 55% 29%
合計 +0.7% +0.3pt 95.9% 100%
福岡 +2.8% +0.9pt +3.6% △9.5% 90% 2%
東京23区 +0.8% +0.4pt 95.3% 62.9%
ファミリー&ラージ （ポート比率：33%）
首都圏 +0.2% △0.2pt 98.6% 5.2%
賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア
札幌 +0.0% +0.0pt 95.6% 6.3%
合計 +6.8% +2.3pt +9.4% △5.0% 78% 14%
仙台 +0.2% +0.0pt 97.4% 3.3% 東京23区 +8.8% +2.7pt +10.6% △3.9% 89% 9%
首都圏 +3.8% +0.1pt +3.8% - 100%
名古屋 +0.0% △0.0pt 94.5% 7.8%
札幌 +0.5% +2.9pt +2.9% △4.7% 55% 23%
関西 +0.5% +0.3pt 97.1% 10.3% 仙台 +2.1% +4.3pt +2.9% - 78%
名古屋 △2.6% △1.2pt +3.2% △8.5% 27% 50%
福岡 +0.6% +0.5pt 97.1% 4.3%
関西 +6.2% △0.1pt +8.4% △5.1% 86% 14%
*1 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
*2 一棟賃貸を除くパススルー型案件の住戸における賃貸可能面積ベースで算出しています。 福岡 +1.2% +0.2pt +2.8% △2.2% 57% 14%
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8
東京23区 入替更新実績
入替*1の内訳 2021年7月期末現在
東京23区（ポート比率：63%） シングル （ポート比率：23%）
賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア 賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア
合計 +1.5% △0.2pt +7.1% △5.2% 44% 44% 合計 △1.9% △0.7pt +4.3% △5.6% 29% 54%
東京駅5㌔圏内 △0.1% △1.3pt +6.8% △6.0% 36% 54% 東京駅5㌔圏内 △3.4% △2.5pt +4.6% △6.5% 20% 66%
東京駅10㌔圏内 +3.6% +0.7pt +7.8% △4.3% 56% 34% 東京駅10㌔圏内 △1.0% +0.5pt +4.1% △4.8% 35% 49%
その他東京23区 +0.4% +0.0pt +5.1% △4.2% 39% 42% その他東京23区 △0.2% +0.8pt +4.4% △4.2% 36% 42%
賃料上昇シェア 賃料下落シェア
コンパクト （ポート比率：19%）
賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア
10km
合計 +0.9% △1.2pt +5.2% △4.7% 55% 39%
5km
東京駅5㌔圏内 △0.3% △1.6pt +4.8% △5.4% 49% 46%
東京駅10㌔圏内 +2.5% △0.8pt +5.5% △3.6% 64% 28%
その他東京23区 △0.1% △1.9pt +4.8% △4.1% 43% 54%
更新*1の内訳 期中平均稼働率・ポートフォリオ比率*2 ファミリー&ラージ（ポート比率：21%）
賃料変動率 （前期比） 稼働率 ポート比率 賃料変動率 （前期比） 賃料上昇率 賃料下落率 賃料変動戸数シェア
合計 +0.8% +0.4pt 95.3% 62.9% 合計 +8.8% +2.7pt +10.6% △3.9% 89% 9%
東京駅5㌔圏内 +0.9% +0.4pt 94.4% 26.6% 東京駅5㌔圏内 +7.3% +3.3pt +10.2% △4.8% 84% 12%
東京駅10㌔圏内 +1.0% +0.5pt 95.8% 28.3% 東京駅10㌔圏内 +9.8% +1.3pt +10.9% △2.9% 92% 7%
その他東京23区 +0.4% +0.1pt 96.0% 7.9% その他東京23区 +7.6% +2.5pt +8.5% △1.0% 90% 10%
*1 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
*2 一棟賃貸を除くパススルー型案件の住戸における賃貸可能面積ベースで算出しています。
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PF全体の賃料動向
入替賃料変動率の推移
+5.5%
+5.0%
+4.6%
入替賃料変動率 +3.0%
+2.2%
+1.1% +0.9%
+1.6%
+1.1%
+1.5% +1.2% +1.2% +1.3%
-0.2%
15/1期 15/7期 16/1期 16/7期 17/1期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期
*1
PF全体賃料坪単価の増減率
PF全体の賃料は14期連続で上昇
+0.6% +0.6%
+0.5%
坪単価増減率 +0.4%
+0.3% +0.3% +0.3%
+0.2% +0.2% +0.2%
+0.1% +0.1%
+0.0% +0.1%
15/1期 15/7期 16/1期 16/7期 17/1期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期
賃料ギャップ 2015/1月期 ⇒ 2021/7月期
期末時点賃料坪単価の増加率
増加見込 減少見込
+4.2% 稼働維持を優先した賃料設定により 通期保有212物件(PF全体の78%)*³
+3.8% +70百万円 △38百万円
一時的な調整局面に 10,999 単位：円/坪
+2.5% EPU +114円の上昇余地 *2 +13
-22 PF全体 10,556
+4.2%
+1.8% +3.6% ポートフォリオ +16
+1.4% 賃料ギャップ
-9 13,479
-6 東京23区 12,770 +5.6%
2021年7月期成約賃料
+40 ファミリー&ラージ
+0.8%
+31百万円 コンパクト
その他地域 8,023 +1.8% 8,165
シングル
現行賃料
18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 賃料(月額) 15/1期 6年半 21/7期
*1 各期において通期で保有している物件を対象として、期首及び期末時点の坪単価を比較して算出しています。
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*2 2021年7月期末現在の発行済投資口数1,385,000口を前提に2021年7月期末の賃料ギャップが解消された際のEPUへの影響額を算出しています。
*3 2015年1月期末から2021年7月期末に通期保有している物件（賃料保証型からパス・スルー型に切り替えた物件を除く）を対象としています。
資 産 取 得
P-55 レジディアタワー目黒不動前
取得売却物件
*1 2021年10月末時点の想定帳簿価格を記載しています。
1物件取得(614百万円) 2物件売却予定(計637百万円*1)
売却益432百万円により安定分配を実現
高利回り物件取得 安定分配のため物件売却
2021年10月 決済予定
R-81 レジディア京都壬生 P-32 レジディア代々木 P-33 レジディア西新宿
レジディア京都壬生 物件特性 レジディア代々木 レジディア西新宿 合計/平均
・京都府京都市に所在する全住戸コンパクトタイプ
取得価格 614百万円 （1DK約30㎡）の物件 売却価格 504百万円 586百万円 1,090百万円
取得・鑑定比 売却損益*
4
91.9% ・周辺にはスーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲 +192百万円 +240百万円 +432百万円
食店、ドラッグストアなどの生活利便施設も整っており、
年換算NOI* 増減
2
年間NOI* 増減
5
+31百万円 住宅立地としても良好 ▲15百万円 ▲17百万円 ▲33百万円
NOI利回り* NOI利回り*
2 5
5.1% ・取得予定資産は阪急電鉄線「西院」駅から徒歩9 4.8% 4.9% 4.8%
分に位置し、同駅からターミナル駅である「京都」駅ま
築年数*3 16.4年 で約13分でアクセス可能と交通利便性に優れている 築年数*6 16.7年 16.7年 16.7年
*4 諸経費控除後の売却損益を記載しています。
*2 鑑定評価書における年間NOI及び想定償却費を基に取得価格ベースの情報を記載しています。
*5 2018/7月期～2021/1月期実績の平均NOIを基に取得価格を用いて算出しています。
*3 取得日現在の築年数を記載しています。
*6 売却日時点における築年数を記載しています。
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資産取得実績の推移
鑑定Cap Rateの推移
Cap Rateの低下傾向は継続
5.5%
4.0% 3.9%
4.8%
2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期 17/7期 18/1期 18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期
鑑定評価の概要については、P.43ページをご参照ください。
合併来の取得実績
2021年9月16日現在
6.2%
6.1% 鑑定NOI利回り* マーケットから取得（億円） 合併来の物件取得先の内訳
6.0% 6.0%
スポンサーグループから取得（億円）
5.7%
5.2%
5.0% 4.9%
4.8% 4.8% 4.9%
280
295
139 216
237 110
マーケット
23
105
35 19 72%
87 62 80 60
43 55 55 35
～2011/7 ～2012/7 ～2013/7 ～2014/7 ～2015/7 ～2016/7 ～2017/7 ～2018/7 ～2019/7 ～2020/7 ～2021/7
* 鑑定評価書における年間NOI を基に取得価格ベースの情報を記載しています。
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スポンサーパイプライン
31 物件 558 億円*
2021年7月期末現在
計 想定規模 約 (竣工済 398億円)
伊藤忠グループの開発案件
ADR向けの開発状況 東京23区内における開発案件の所在地
東京駅10km圏内
件数 総戸数 想定規模 竣工済
足立区
東京駅5km圏内 7 物件 267 戸 107 億円 107 億円 板橋区
東京駅10km圏内 11 物件 738 戸 222 億円 131 億円 北区
練馬区 葛飾区
その他東京23区 7 物件 420 戸 117 億円 97 億円 荒川区
その他地域 6 物件 880 戸 111 億円 62 億円 豊島区
台東区 墨田区
文京区
31 物件 2,305 戸 558 億円 398 億円
中野区
計 江戸川区
新宿区
杉並区
千代田区
東京駅
渋谷区
その他地域 港区 中央区
20% 東京駅5km圏内
東京23区内 世田谷区
江東区
19%
80％ 目黒区
その他東京23区 （想定規模ベース） 品川区 東京駅 5km圏内
21% 東京駅10km圏内
40% 大田区
竣工済
開発中
* 想定規模とは資産運用会社による試算金額であり、実際の取得価格とは異なる場合があります。また、2021年9月16現在でこれらの物件を本投資法人が取得を決定しているものはありません。
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P-75 レジディア祐天寺
資 産 管 理
競争力の維持・向上
大規模修繕工事 バリューアップ工事
築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等を修繕し、 エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、
建物の機能維持を目的とした工事 積極的な賃料引上げを目指す工事
合併来実績 合併来実績
実施物件数 74 件 実施戸数 462 戸
工事金額（税込） 6,399 百万円 成約戸数 426 戸
平均工事金額 86 百万円 / 件 成約賃料上昇率* 18.7 %
* Capex及び大規模修繕工事は税込金額、修繕費は税抜金額となります。 * 成約戸数426戸 (2021年7月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
単位： 百万円
2021年7月期 減価償却費 2,835百万円
Capex (専有部バリューアップ工事) 2,124 2,293
Capex (その他修繕工事) 1,963 1,923 2,035
Capex (大規模修繕) 1,600 546 657
289 379 447
1,508
1,348 55 244 545 534 592
996 1,058 57 451 547 587
400 923 443
98 147
310 352 176
1,000 1,127 997 1,000 1,044 1,044
890 568 911
587 559
179
2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期実績 2021/7実績 2022/1期 2022/7期 2023/1期 2023/7期 2024/1期 2024/7期
修繕費
652 611 727 716 729 722 811 801 832 840 878
2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期実績 2021/7実績 2022/1期 2022/7期 2023/1期 2023/7期 2024/1期 2024/7期
計画
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大規模修繕工事・共用部改修工事
* 税込金額で表記しております。
実施件数：3物件 総工事金額：193百万円*
大規模修繕工事 共用部改修工事
✔エントランスやEVホール等の共用部バリューアップ ✔共用部ラウンジの改修によりテナント満足度向上
P-56 レジディア三軒茶屋 after
C-2 レジディア蒲田
before after before
after
after C-92 レジディア中野富士見台
before
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バリューアップ工事
VU工事の実績 VU工事 実施例
合併来実績 成約賃料上昇率
+18.7%*1 コロナ禍、テレワークニーズに対応
間取り変更
コロナ禍でも従前と同様の賃料上昇
成約戸数 工事金額 *2 増加額(月額) 上昇率
想定
回収期間 *3 P-22 レジディア新宿イースト •一部アクセントクロス
1K 23.8㎡ ⇒ 1DK •フロアタイル上貼
合併来実績 426戸 1,608百万円 +13百万円 +18.7% 9.7年 •キッチン・UB・洗面台・トイレ設備更新
before •建具更新
2021年7月期実績 13戸 73百万円 +1百万円 +27.7% 6.0年
洋室
2回転目以降も賃料水準を維持
賃料上昇率 初回契約 洋室
賃料上昇率 2回転目以降
27.7%*4 7帖
30%
DK
20%
after
10%
0%
-10%
*1 成約戸数426戸 (2021年7月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均
を記載しています。
*2 工事金額は成約住戸の工事金額(税抜)の合計を記載しています。
*3 工事金額をVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の増加額で除することで算出しています。また、成約賃料に変動がないことを前提として算出し
た数値です。
*4 2021年7月期実施37戸のうち、成約戸数13戸 (2021年7月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に
係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
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P-61 レジディア恵比寿南
財 務 状 況
安定的な財務基盤の構築
基本情報 2021年7月期 調達実績
コロナ禍、貸出姿勢変わらず
信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的)
金利低減と調達年数長期化実現
2021年1月期末 2021年7月期末 前期末比 返済 調達
借入金 1,867億円 1,865億円 84.6% -2億円 総額 150億円 147億円
投資法人債 340億円 340億円 15.4% +0億円
支払金利 0.81% 0.34%
合計 2,207 億円 2,205 億円 100% -2億円 調達年数 6.3年 8.2年
LTVコントロール 基本方針 2021年9月16日現在
53%
49.9% 49.9%
47.9% 48.0% 48.1% 48.2% 50% 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用
増資によりLTVを引下げ
借入余力
40.2%
39.0%
36.7% 36.2%
総資産LTVが50%に達するまでの借入可能額
35.6%
総資産LTV 34.8%
2019/1期末
鑑定LTV
2019/7期末 2020/1期末 2020/7期末 2021/1期末 2021/7期末
2021/7期末 現在 168億円
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長期安定的な財務体質
金融費用の低減 平均残存年数 金利の固定化比率
平均支払金利 平均調達金利 平均残存年数 平均調達年限 固定金利 変動金利
9.0年 8.7年
8.2年
0.80% 0.75% 0.73% 0.70% 0.69% 6.9年
0.66%
5.1年
99% 98% 98% 97% 98% 98%
0.38% 0.36% 5.0年 4.9年
0.34% 4.8年 4.8年 4.8年
0.28% 0.27% 4.6年
19/7期
19/7期 20/1期
20/1期 20/7期
20/7期 21/1期
21/1期 21/7期
21/7期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期
調達 調達 調達 調達 調達
調達調達 調達調達 調達
調達 調達
調達 調達 調達
* 期中調達については、各期末現在の残高及び適用金利を基に記載しています。 * 期中調達については、各期末現在の残高及び調達年数を基に記載しています。
返済期限の分散化
期当たり返済上限額は150 億円 以内 ＜ コミットメントライン設定枠 200 億円
1.16% 平均支払金利
1.04%
0.86% 0.89%
0.72% 0.74% 0.74% 0.69%
0.57% 0.58% 0.55% 0.61% 0.61%
0.51% 0.54%
0.46% 0.45% 0.38% 0.38% 0.44% 0.37%
直近5期間の平均調達実績 0.40%* 投資法人債
借入金 (億円)
15
20 35 30
30
20 30 20
75
144
132 121 123 121
119
99 99 92 91 89 93 96
84 77 85 79 72
44 25
32
7
2022/1期 2022/7期 2023/1期 2023/7期 2024/1期 2024/7期 2025/1期 2025/7期 2026/1期 2026/7期 2027/1期 2027/7期 2028/1期 2028/7期 2029/1期 2029/7期 2030/1期 2030/7期 2031/1期 2031/7期 2032/1期 ～
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* 直近5期間において調達した短期借入金を除く有利子負債の適用金利の加重平均値を記載しています。
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C-23 レジディア笹塚
サステナビリティ
環境への取り組み①
エネルギー使用量削減 エネルギー使用量計測
電流計測メーターを設置し、専有部全体の使用量計測
削減目標（原単位 ベース） *1
データ取得範囲
現行 導入後
短期目標（年度） 長期目標（5年間）
エネルギー使用量 共用部 〇 〇
CO2排出量
△1％ △5％
水使用量 全体 × 〇
増加させない 増加させない
廃棄物重量 専有部
各住戸 × ×
エネルギー使用量の削減推移 *2
データ取得比率 *3
電力（MWh） 電力 原単位 電力（MWh）/総共用部面積（㎡）
15,500 0.090
既存設置物件 対応方法
15,000 0.085
14,500 0.080 2物件 6物件に新設 計8物件に設置
14,000 0.075
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年1月期 2021年7月期 前期比
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 5年間
ポートフォリオ全体 28.3% 34.7% +6.4%
削減率
（原単位） - △2.1% △2.2% △2.1% △3.4% △9.4%
専有部 6.7% 15.0% +8.3%
*1 各総量を運用物件の総共用部面積（㎡）で除したものになります。 *3 データ取得区画総面積を運用物件の総延床面積（もしくは総住戸区画面積）で除して算出しています。
*2 各年度において通期で保有している物件を対象としています。
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環境への取り組み②
環境に配慮した資産運用 水害リスク
ポート全体に
2021年7月期
対する割合*1
前期比 計画規模 にて把握される浸水リスク
*4
LED照明の導入 98 物件 36.0% +0.9pt 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数
経済的損害への対応
節水型トイレの導入 411 戸 1.9% +0.2pt ～5m 5 物件 41 億円 262 戸
カーシェアリングの導入 3 物件 1.1% 増減なし ～3m 43 物件 807 億円 3,676 戸
火災保険にて
カバー可能
～0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸
•グリーンリース条項の設定 59.9% （前期比+3.1pt） 計 62 物件 1,115 億円 5,202 戸
*1 LED照明及びカーシェアリングの導入物件のポートフォリオ全体に対する割合は物件数ベース、節水型トイレの導入は
賃貸可能戸数ベースで算出しています。
地震リスク ガイドライン が定める電気設備への対応
*5
止水板
対象物件 物件数 対応方法
損失率 2.4 % 経済的損害への対応 1F以下に 必要に応じて
2021年7月期末 現在 キュービクルあり
5物件 浸水対策を実施
C-7 レジディア上野御徒町
再調達価格 2,348 億円 損害対応可能 資金残高
止水板設置
損失額 56 億円 ＜ 76 億円*3
テナントの安全確保への対応
取得時の検討事項
対象物件 物件数 対応方法
•取得物件の個別PML値*2が20%を超える場合
2m以上の浸水 上階への避難誘導
→ 地震保険の付保を検討 1Fに住戸あり
6物件 浸水センサー等設置
C-69 レジディア志村坂上Ⅲ
浸水センサー設置
*2 PML値とは、対象施設あるいは施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震
(再現期間475年同相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合です。
*3 2021年7月期末現在の現預金残高(信託含む)から、未払金、預り敷金(信託含む)、修繕積立金や運転資金のリザーブ、 *4 法令により定義される、河川整備の基準となる浸水深のことをいいます。（外水氾濫を対象）
2021年7月期の分配金等を控除した後の残高です。 *5 2020年6月に国土交通省から公表された「建築物における電気設備の浸水対策に関するガイドライン」のことをいいます。
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サステナビリティに関する評価
複数の高評価を取得 投資主価値の更なる向上を図る
GRESBリアルエステイト評価取得 MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への取組
2014年に住宅系J-REITとして初めて参加
2020年 アジア・上場・住居セクター
セクターリーダーに選出
5年連続「 Green Star 」
指数からは2018年度に除外*されたものの、
格付けは除外時より2ノッチ向上
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
総合ポイント 49 60 64 73 73 75 ESG格付 BBB
開示評価 制度なし D C A A A
* なお、日本の上場株式を対象とした、MSCI Japan IMI Indexには、組み入れられております。
グリーンボンドの発行 DBJ Green Building認証取得
23物件 取得
2019年7月 住宅系J-REITとして初となる 2021年7月末時点で30.1%相当(延床面積ベース)
グリーンボンドを発行 P-89 レジディアタワー中目黒
JCR グリーンファイナンス・フレームワーク評価
最高評価 Green1(F)を取得
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S-20 パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー
業 績 予 想
業績予想
単位： 百万円
主な差異（② − ①）
①当期実績 ②今期予想 ③来期予想
（2021年7月期） （2022年1月期） （2022年7月期）
資産運用 財務運営 資産売買
期中平均稼働率 95.9% 95.9% +0.0pt 96.1%
賃料上昇による増収 +24
礼金収入の減収 △34 売却益の計上 +432
営業収益 16,884 17,212 +328 更新料収入の減収 △76 今期売却の寄与 △11 16,922
その他収入の減収 △22 当期取得の通期寄与 +16
NOI 12,928 12,907 △21 12,902
新規手数料の減少 +27
更新手数料の減少 +37
広告宣伝費の減少 +18
8,224 8,577 +352 固都税等の増加 △7
売却による賃貸費用の減少 +4 8,102
営業利益 (減価償却費 2,835) (減価償却費 2,863) 一般管理費の増加 △30
取得による賃貸費用の増加 △5
(減価償却費 2,897)
(固都税等 901) (固都税等 908) 減価償却費の増加 △28 (固都税等 908)
経常利益 7,294 7,676 +381 金融費用等の低減 +28 7,244
当期純利益 7,294 7,675 +381 △84 +28 +437 7,243
当期純利益/口
(EPU) 5,266 円 5,542円 +276円 △61円 +20円 +315円 5,230円
内部留保額/口 - 312円 +312円 2022年1月期発生予定の売却益 4.3億円全額 (312円/口) を内部留保 -
内部留保からの分配額/口 137 円 128円 △9円 前期分配後の内部留保 2.8億円のうち、1.7億円 (128円/口) を分配 127円
積立金*取崩額/口 242 円 242円 - 積立金* 残高：298億円 242円
期末発行済投資口数 1,385,000 口
1口当たり分配金 5,646 円 5,600円 △46円
分配後の内部留保残高：5.4億円 (391円/口)
5,600円
総資産LTV 48.2% 48.2% 48.2%
* 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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DPU目標水準
内部留保からの分配
一時差異等調整積立金(RTA)の定期取崩しによる分配
1口当たり当期純利益(EPU)からの分配
コロナ禍により内部成長減退するも、外部成長に軸足を置き
DPU 5,472円から5,600円へ DPU
5,600円 5,600円
5,472円 127円
RTA
242円 大規模修繕工事等による
PF全体の賃料水準の上昇 取得余力の活用
金融コストの逓減
減価償却費増加の影響 +24円 +120円 *4
△28 円 *
1 +10円 *2
稼働率 稼働率 稼働率
95.9% 96.1% 96.1%
2021年7月期以降
稼働率の上昇 +20円
EPU PF全体の賃料水準の上昇 期平均+0.2%*3 +70円 EPU
5,230円 ～5,360円
借入・手元資金活用により150億円の取得を想定 +120円
業績予想 >>> >>> >>> >>> 見通し
2021年7月期 2022年7月期
2023年1月期
本ページの内容は、2021年7月期末現在の発行済投資口数1,385,000口より変化がないことを前提としており、いずれも一定の仮定のもとに本投資法人が算出した試算値です。
*1 2023年1月期に予想される固定資産税及び減価償却費の2022年7月期からの想定増加額を算出し記載しています。
*2 2023年1月期までに調達予定の借入金等を、直近の平均調達金利水準で調達することを前提に算出しています。
*3 2021年7月期から2023年1月期のPF全体の賃料が期平均0.20％程度上昇することを前提に算出しています。
*4 総額150億円の資産を、借入及び手元資金により取得した場合（償却後利回り及び借入金等の調達コストは直近実績水準を想定）の影響額を算出しています。
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参 考 情 報
P-89 レジディアタワー中目黒
アドバンス・レジデンスの強み
2021年9月16日現在
安定分配のディフェンシブREIT
Asset Debt
長期 × 固定 × 分散による安定性
信用格付
JCR AA R&I AA-
住宅系J-REIT 最大*の資産規模
4,592億円 Equity
J-REIT 最大級*の積立金
301億円
(2021年7月期分配後)
* 資産運用会社調べ：2021年9月16日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。
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住宅系J-REIT最大 のポートフォリオ *1
物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模
(取得価格ベース)
2021年7月31日現在 272 物件 802,185 ㎡ 21,569 戸 4,592 億円
投資エリア 築年数 徒歩分数 契約主体
（取得価格ベース） （取得価格ベース） （取得価格ベース） （戸数ベース）
(戸数ベース)
5年以下 2% 10分超15分以内 6%
5年超10年以下 7% 15分超 0.2% 賃料保証型 6%
学生マンション契約 8%
政令指定都市等
19% 15年超
首都圏 都心主要7区 42% 5分以内 個人
9% 39% 5分超10分以内 法人 50%
56%
10年超15年以下 37% 36%
都心部 49%
32%
東京23区 72% 加重平均築年数 14.9年 駅徒歩10分以内 94% パス・スルー型 86%
取得価格利回り*2 住戸タイプ 賃料帯
（取得価格ベース） （面積ベース）
(面積ベース) （戸数ベース）
(戸数ベース)
50万円未満 2%
店舗・事務所 4% 30万円未満 3%
50万円以上 0.6%
ドミトリー 1%
都心主要7区 5.2%
4.3%
ポートフォリオ全体 ラージ
都心部 5.8% 5%
4.5% シングル 25万円未満
ファミリー 37% 21%
首都圏
4.4%
6.1% NOI利回り 5.7% 10万円未満
25%
6.2%
償却後利回り 4.4% 15万円未満
50%
政令指定都市等
4.6%
取得価格NOI利回り コンパクト 23%
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 取得価格償却後利回り 27%
*1 資産運用会社調べ：2021年9月16日現在における各住宅系J-REITの開示資料に基づきます。
*2 NOI利回り：各期末時点保有物件の2021年7月期年換算実績NOIを取得価格で除して算出しています。 シングル+コンパクト 64% 15万円未満 73%
償却後利回り：(2021年7月期年換算実績NOI - 年換算減価償却費) を取得価格で除して算出しています。
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確かな歩み 確かな成長
100%
全体 都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市及びこれに準ずる都市
稼
95% コロナ禍の影響
働 により稼働率低下
率 97.0% 97.1% 96.8% 96.7% 95.9% 95.9%
90%
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
取得価格NOI利回り*1 償却後利回り*2
5.6% 5.7% 5.7% 5.7% 5.6% 5.7%
収
ア 益 4.4% 4.5% 4.4% 4.5% 4.4% 4.4% 安定した
セ 利回り
ッ 力
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
ト *1 取得価格NOI利回りは、各期末時点保有物件の期中NOIを運用日数に応じて年換算して合計し、取得価格合計で除して算出しています。
*2 償却後利回りは、各期末時点保有物件の期中NOIから期中減価償却費を控除し、運用日数に応じて年換算した合計を、取得価格合計で除して算出しています。
都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市等
264物件 265物件 269物件 271物件 271物件 272物件
21,286戸 21,322戸 21,399戸 21,402戸 21,522戸 21,569戸
資 4,481億円 4,487億円 4,529億円 4,567億円 4,585億円 4,592億円
住宅系J-REIT
最大の資産規模
産 19% 20% 20% 19% 19% 19%
規 9% 9% 9% 9% 9% 9%
模 33% 33% 32% 32% 32% 32%
4,500億円超
38% 38% 39% 40% 39% 39%
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
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総資産LTV
鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に
53%
備えた
50%
L
負債比率
T 49.9% 49.9%
47.9% 48.0% 48.1% 48.2%
48.2% 借入余力
40.2%
V 39.0%
168 億円
36.7% 36.2% 35.6% 34.8%
デ
約
(総資産LTV50%まで)
ッ (2021/7期末想定)
ト
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
平均支払金利 * 算出にあたっては、金利スワップによる固定化効果反映後の支払金利をもとにしています。
0.80% 0.75% 0.73% 0.70% 0.69% 0.66%
平均残存年数 固定金利
安定性を
負 維持しながらの
債 5.0年 98.9% 4.8年 98.4% 4.6年 98.3% 4.8年 97.4% 4.8年 98.4% 4.9年 98.4% 金利低減を実現
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
単位：円
一 当期純利益からの分配 分配準備積立金の取崩し 内部留保からの分配
5,635 5,600 5,646
口 5,422 5,504 5,620
9期連続で
当 1口当たり分配金
た 5,000円超を達成
り
エ 5,173 5,254 5,377 5,285 5,240 5,266 一時差異等調整積立金
分 301億円
ク 配
イ
(2021/7期分配後残高)
金 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
テ
ィ
単位：円
NAV/口*
投
資 270,753 285,013 288,991 297,227 307,372 NAV/口の
主 258,656
継続的な成長
価
値 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
* NAV/口：(各期末現在の純資産額+各期末現在の含み損益−各期に係る支払分配金総額)を各期末発行済投資口数で除して算出しています。
33
主要都市別需給動向
75,000
東京23区は需給が緩む
単位：人 、 戸数
15,000
10,000
7,467
2016 5,609 5,961
2017 5,000
2018
2019
0
2020*
転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数
-5,000
札幌市 名古屋市 福岡市
22,421
*2020年の各主要都市の住宅着工数は、2020年の各都道府県の住宅着工数から以下の方法で見積もった数値です。
過去４年間の各都道府県の住宅着工数に対する各主要都市の住宅着工数の割合の平均値を2020年の各都道府県の住宅着工数に当てはめています。
30,579
5,000 20,000
3,750 15,000
2,500 10,000
9,085
1,250 5,000
946
0 0 0
転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数
-1,250 -5,000
東京23区 仙台市 大阪市
出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(2020年度版)
国土交通省総合政策局 情報政策課 建設経済統計調査室「住宅着工統計」(貸家/鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造/共同建て)(2020年次)
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東京23区人口動態 - 転入超過数
月別 年齢帯別
単位：人
2020 2021 2019 2020
40,000 90,000
30,000
60,000
3及び4月は転入超過も、5月以降 転出超過継続
20,000
30,000
10,000
0
0
-10,000 -30,000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 20歳未満 20代 30代 40代以上
出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(月報 2019年・2020年・2021年)
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シニア向け賃貸住宅の運用 * 2021年7月期年換算実績NOI ÷ 取得価格
物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*
(取得価格合計)
2021年7月 期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 %
(賃料保証型契約のため)
7.0 %
取得方針 保有物件
S-22 ライフ&シニアハウス港北2
今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。
周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。
将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。
アセットタイプ
交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。
将来の転用可能性、売却可能性を考慮し、一般賃貸住宅で期待する
期待利回り
利回りを一定程度上回る利回り水準を期待。
主要都市で高齢者が増加する見込み
200 S-29 ココファン日吉
全国
札幌市 65歳以上人口の将来推移 日吉本町駅徒歩8分に位置し、デイサービス、訪問介護施設を併設。
仙台市 店舗区画には、クリニックや薬局が入り、シニア層の多様なニーズに対応しています。
東京23区
名古屋市
大阪市
150
100
2015年 2025年 2035年 2045年
物件番号 物件名称 所在 建築時期 NOI利回り*
出典：国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口(2018年3月推計) 1 S-22 ライフ&シニアハウス港北2 神奈川県横浜市 2003/10 7.4%
2 S-29 ココファン日吉 神奈川県横浜市 2010/01 6.4%
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学生向け賃貸住宅の運用 * 2021年7月期年換算実績NOI ÷ 取得価格
物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*
(取得価格合計)
2021年7月 期末現在 19 物件 180 億円 3.9 % 1,709 戸 100 %
(賃料保証型契約のため)
5.9 %
ドミトリータイプ 学生マンション
専用の居室に加え、朝夕の食事を提供するためのキッチンや 通常の賃貸マンションと同じ設備を備えた、学生専用の賃貸マンション
食堂等のコミュニケーションスペースがある運営型の賃貸マンション
P-3 レジディア中目黒 R-60 レジディア岡山駅前(17/1期に大規模修繕実施済み)
S-23 カレッジコート田無
物件番号 物件名称 所在 建築時期 NOI利回り*
1 P-3 レジディア中目黒 東京都目黒区 2005/02 4.8%
2 P-85 レジディア駒沢 東京都世田谷区 2008/10 5.9%
3 C-28 レジディア王子 東京都北区 2005/02 5.6%
4 C-50 レジディア新板橋 東京都板橋区 2009/08 6.2%
5 C-66 レジディア高島平 東京都板橋区 2007/02 4.9%
6 C-67 レジディア志村坂上 東京都板橋区 2007/02 5.1%
7 C-68 レジディア志村坂上II 東京都板橋区 2007/03 5.8%
8 C-69 レジディア志村坂上III 東京都板橋区 2007/03 5.8%
9 C-74 レジディア練馬 東京都練馬区 2005/03 5.5%
10 C-77 レジディア荻窪II 東京都杉並区 2007/03 4.9%
11 S-15 レジディア大倉山 神奈川県横浜市 1998/03 5.4%
12 S-30 レジディア相模原 神奈川県相模原市 2004/05 6.5%
13 R-2 レジディア今出川 京都府京都市