2021 年 8 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
アドバンス・レジデンス投資法人
代表者名 執行役員 樋口 達
（コード番号：3269）
資産運用会社名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
ＡＤインベストメント･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 高野 剛
問合せ先 取締役 第一資産事業本部長 工藤 勲
（TEL：03－3518－0480）
資産の譲渡に関するお知らせ≪レジディア代々木、レジディア西新宿≫
アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産
運用会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）
は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、安定的収益の確保及び不動産マーケット
状況等を総合的に勘案し、資産の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定しました。
記
1． 本譲渡について
本譲渡は含み益の顕在化による安定配当の実現を目的としております。本譲渡における譲渡価格は帳簿価
格を上回り、本譲渡により発生する譲渡益については、その一部を積立金として内部留保することも検討し
ております。
物件の名称 レジディア代々木 レジディア西新宿
所在地 東京都渋谷区代々木四丁目 34 番 10 号 東京都新宿区西新宿八丁目 5 番 7 号
譲渡予定資産 信託受益権 信託受益権
譲渡予定価格 504 百万円 586 百万円
（注 1）
鑑定評価額 410 百万円 454 百万円
（注 2）
NOI 利回り 3.1% 3.0%
（注 3）
帳簿価格 302 百万円 335 百万円
譲渡予定価格と簿価の差額 201 百万円 250 百万円
譲渡先 非開示
契約締結予定日 2021 年 8 月 26 日
譲渡予定日 2021 年 10 月 18 日
決済方法 引渡時全額支払
(注 1) 鑑定評価額は 2021 年 7 月 31 日時点の価格です。
(注 2) NOI 利回りは、譲渡予定価格を基に次のとおり算出しております。 「2018 年 7 月期から 2021 年 1 月期の実績 NOI 年平均額
÷ 譲渡予定価格× 100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、取得価格を基に算出した場合の同
NOI 利回りは、レジディア代々木が 4.8%、レジディア西新宿が 4.9%となります。
(注 3) 帳簿価格は譲渡予定日における想定価格です。
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2． 本譲渡の概要
No. (1) (2)
物件番号 P-32 P-33
物件名 レジディア代々木 レジディア西新宿
住居表示 東京都渋谷区代々木四丁目 34 番 10 号 東京都新宿区西新宿八丁目 5 番 7 号
土地
所有形態 所有権 所有権
面積 230.58 ㎡ 220.85 ㎡
用途地域 第二種中高層住居専用地域 商業地域
容積率/建ぺい率 300％/60％ 500％/80％
建物
所有形態 所有権 所有権
延床面積 545.43 ㎡ 498.65 ㎡
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建 鉄筋コンクリート造陸屋根 5 階建
用途 共同住宅 共同住宅
建築時期 2005 年 2 月 2005 年 2 月
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間 2026 年 3 月末日 2026 年 3 月末日
賃貸借の状況
時点 2021 年 7 月 31 日現在 2021 年 7 月 31 日現在
テナント総数 1 1
賃貸可能戸数 16 戸 19 戸
賃貸戸数 16 戸 18 戸
賃貸可能面積 464.64 ㎡ 478.57 ㎡
賃貸面積 464.64 ㎡ 457.91 ㎡
面積稼働率 100.0% 95.7%
月額賃料 1,814 千円 1,967 千円
敷金等 2,272 千円 2,390 千円
住戸タイプ
シングル 16 戸 15 戸
コンパクト - 4戸
ファミリー - -
ラージ - -
ドミトリー - -
その他 - -
特記事項
該当事項はありません。 該当事項はありません。
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3． 鑑定評価書の内容
(1) P-32 レジディア代々木 価格時点：2021 年 7 月 31 日時点
鑑定会社 大和不動産鑑定株式会社 鑑定評価額 410,000 千円
査定項目 査定値（千円） 概要等
DCF法によって求められた収益価格と、直接還元法による収益価格を関連づけて対
収益価格 410,000
象不動産の収益価格を試算。
直接還元法による価格 419,000
潜在総収益 21,878
現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びそ
賃貸料収入 21,583 の動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動産の標準
化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上。
更新料について、更新割合を査定し、PMフィーを考慮のうえ計上。その他付帯収
その他収入 294 入について、実績に基づき計上。
有効総収益 20,583
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産
空室等損失相当額 40 の競争力等を考慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入、共
益費収入に対する空室率を査定し、計上。
貸倒損失相当額 0
賃貸事業費用 4,102
維持管理費 718 現行契約額を妥当と判断し計上。
水道光熱費 252 類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定し、計上。
管理委託費 現行料率について、類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い、標準的な
608
PM フィーとして、賃料収入等へ反映し計上。
土地:2021 年度実績額に基づき、負担水準を考慮のうえ査定。
公租公課 1,150
建物: 2021 年度実績額に基づき査定。
損害保険料 現行契約額を妥当と判断し、類似不動産の損害保険料の水準による検証を行い、
23
計上。
貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、過年度実績額を参考
賃貸募集経費等 614 に、類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ、計
上。
建物調査報告書を参考に、類似不動産の修繕費の水準による検証を行い、計上し
修繕費 609 た。またテナント入れ替え費用について、入替率及び空室率を考慮のうえ査定
し、計上。
その他経費 125 実績に基づき計上。
賃貸事業損益(NOI) 16,480
一時金の運用実態について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案
一時金の運用益 24 の上運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求めた額を計
上。
資本的支出 類似不動産の更新費の水準による検証を行い、建物調査報告書を参考に査定した
573
資本的支出の額に基づき計上。
正味純利益 15,932
還元利回り 3.8% 割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。
DCF 価格 406,000
割引率 3.6% 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査
定。
最終還元利回り 4.0% 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査
定。
積算価格 396,000
土地比率 83.4%
建物比率 16.6%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特にありません。
3
(2) P-33 レジディア西新宿 価格時点：2021 年 7 月 31 日時点
鑑定会社 大和不動産鑑定株式会社 鑑定評価額 454,000 千円
査定項目 査定値（千円） 概要等
DCF法によって求められた収益価格と、直接還元法による収益価格を関連づ
収益価格 454,000
けて対象不動産の収益価格を試算。
直接還元法による価格 464,000
潜在総収益 24,544
現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及
賃貸料収入 24,316 びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動
産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上。
更新料について、更新割合を査定し、PMフィーを考慮のうえ計上。その他付
その他収入 227 帯収入について、実績に基づき計上。
有効総収益 23,085
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不
空室等損失相当額 62 動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料
収入、共益費収入に対する空室率を査定し、計上。
貸倒損失相当額 0
賃貸事業費用 4,464
維持管理費 842 現行契約額を妥当と判断し計上。
水道光熱費 121 類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定し、計上。
管理委託費 現行料率について、類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い、標準
685
的な PM フィーとして、賃料収入等へ反映し計上。
土地:2021 年度実績額に基づき、負担水準を考慮のうえ査定。
公租公課 1,063
建物: 2021 年度実績額に基づき査定。
損害保険料 現行契約額を妥当と判断し、類似不動産の損害保険料の水準による検証を行
23
い、計上。
貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、過年度実績額を参
賃貸募集経費等 683 考に、類似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のう
え、計上。
建物調査報告書を参考に、類似不動産の修繕費の水準による検証を行い、計
修繕費 964 上した。またテナント入れ替え費用について、入替率及び空室率を考慮のう
え査定し、計上。
その他経費 80 実績に基づき計上。
賃貸事業損益(NOI) 18,620
一時金の運用実態について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に
一時金の運用益 27 勘案のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求め
た額を計上。
資本的支出 類似不動産の更新費の水準による検証を行い、建物調査報告書を参考に査定
564
した資本的支出の額に基づき計上。
正味純利益 18,084
還元利回り 3.9% 割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。
DCF 価格 449,000
割引率 3.7% 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から
査定。
最終還元利回り 4.1% 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮し
て査定。
積算価格 302,000
土地比率 80.5%
建物比率 19.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特になし
4
4． フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
譲渡予定資産に係る不動産売買契約（以下「本契約」といいます。）については、金融庁の定める「金
融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等
（注4）に該当します。
本契約においては、本投資法人又は譲渡先に本契約の条項につき違反があったときは、その相手方は本
契約を解除し、違約金として譲渡予定資産の売買代金の20%相当額を請求することができるものとされてい
ます。
ただし、本投資法人に帰責事由がある場合を除き、本投資法人は本契約の失効または解除について譲渡
先に対し違約金支払いの義務を負いません。
（注 4）先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これ
に類する契約をいいます。
5． 譲渡先の概要
レジディア代々木・レジディア西新宿の譲渡予定先は合同会社ですが、先方より同意を得られなかった
ため、詳細については開示いたしません。なお、両社は本投資法人又は資産運用会社と特別な利害関係にあ
る者に該当いたしません。
6． 利害関係者との取引
特別な利害関係にある者への譲渡ではないため、記載を省略します。
7． 今後の見通しについて
本譲渡が、2021 年 3 月 17 日付 2021 年 1 月期決算短信で公表しました「2022 年 1 月期（第 23 期：2021
年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日）の運用状況の予想」に与える影響は軽微であり、当該運用状況の予想に変
更はありません。
以 上
アドバンス・レジデンス投資法人とは
アドバンス・レジデンス投資法人は、Jリート最大の住宅特化型リートです。東京都心を中心に全国に270物件超の賃貸住宅を保有し、資産規模は4,500億円を超
えています。住宅という安定したアセット、Jリート最大の積立金（剰余金）を活用し、長期安定的な分配が期待できるディフェンシブ性の強いJリートです。
本投資法人のホームページアドレス：https://www.adr-reit.com
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