第21期 決算説明資料
2020.8.1 ~ 2021.1.31
目 次
2021年1月期 取得物件
C-92 レジディア中野富士見台
決算ハイライト 3
決 算 実 績 4
資 産 運 用 5
資 産 取 得 11
資 産 管 理 15
R-80 レジディア城北公園通
財 務 状 況 19
サステナビリティ 23
業 績 予 想 27
参 考 情 報 31
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2021年1月期 決算ハイライト
物件売買での増収・増益、運用費用・金融費用低減により
業績予想比 EPU +270円 DPU +60円
1口当たり純利益 EPU 5,450円 予想比 +270円 +5.2%
1口当たり分配金 DPU 5,600円 予想比 +60円 +1.1%
1口当たりFFO 7,260円 予想比 +0.8%
1口当たりNAV 297,227円
保有資産含み益 1,884億円 含み益率 43.7%
資産運用 資産取得・売却 資金調達 ESG
計画稼働率を確保しつつ、 入替による収益力の向上 GRESBにて
コロナ禍、貸出姿勢に変化なし
賃料上昇を推進 売却益による分配原資の確保
セクター*リーダーに選出
期中平均稼働率 95.9% 総額 NOI利回り* 返済 調達
取得 2物件 29億円 4.9% 総額 137億円 149億円
入替賃料変動率* +1.2%
売却 2物件 10億円 3.5% 支払金利 0.60% 0.36%
更新賃料変動率* +0.4% (売却益 2億円) 調達年数 5.1年 8.7年 2020
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を * 取得物件においては、鑑定評価書における年間NOI を基に取得価格
対象としています。 ースの情報を記載。
* 売却物件において、2018/1期∼2020/7期実績のNOIを基に売却価 * アジア・住居セクターにて
格 ースの情報を記載。
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ベ
ベ
2021年1月期 決算実績 2020年8月1日 ∼ 2021年1月31日
単位： 百万円
差異(② ①)
① 予想 ② 実績
資産運用 財務運営 資産売買
16,702 17,014 295
稼働率の低下による減収 △11 売却益の発生
(271物件ベース) (271物件ベース)
営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率
+311 礼金・更新料収入等の増収 +25 売却による減収 △4
その他水光熱費収入等の減収 △17 取得による増収 +25
96.0% 95.9%
新規・更新手数料等の増加 △14
取得による賃貸費用増加 △7
8,152 8,513 +360 修繕費用の増加 △37
売却による賃貸費用減少 +1
営業利益 (減価償却費 2,801) (減価償却費 2,802) (NOI +39)
広告宣伝費の減少 +53 消費税差損の増加 △1
消費税清算差損の減少 +4
(固都税等 893) (固都税等 894) その他水光熱費等の減少 +28
増益に伴う資産運用報酬の増加 △1
一般管理費の削減 +25
7,175 7,549 金利低減による支払利息減 +4
経常利益 +374 融資関連費用の減少 +10
資金の借入による金融費用の増加 △0
(金融費用* 968) (金融費用* 955)
当期純利益 7,174 7,548 +374 +51 +13 +309
当期純利益/口
(EPU) 5,180円 5,450円 +270円 +36円 +9円 +223円
内部留保額/口 - △ 210円 △210円 当期発生の売却益 295百万円のうち、291百万円 (1口当たり210円) を内部留保
内部留保からの分配額/口 117円 117円 - 前期分配後の内部留保 348百万円のうち、162百万円 (1口当たり117円) を分配
積立金**取崩額/口 242円 242円 - 期末積立金**残高：305億円
期末発行済投資口数 1,385,000口
1口当たり分配金 5,540円 5,600円 +60円
分配後の内部留保残高：4.7億円 (1口当たり344円)
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。
総資産LTV 48.1% 48.1% - **「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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資産運用
稼働率・入替賃料変動率・募集経費の推移
稼働率の推移 96.2% 96.1% 96.0%
95.8% 95.8% 95.8% 稼働率
+63 解約数(件)*
+39 +56
+25 +11 +35
入替賃料変動率の推移
PF全体
+3% +2.4% シングル
+1.8% コンパクト
+0.4% +0.5% ファミリー＆ラージ
-0.4%
0
募集経費の推移
礼金
収入 募集経費
0.96 0.95 0.80 0.83 0.79 0.78 礼金 - 募集経費
-1.54 -1.52 -1.45 -1.44 -1.54 -1.57
支出
-0.58 -0.56 -0.65 -0.61 -0.75 -0.79
8月 9月 10月 11月 12月 1月
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東京駅5km圏内 東京駅10km圏内 その他23区 その他1都3県 その他
東京23区の退去テナントの転居先
23区内への転居 71%
対象期間 及び 対象件数* 2020年 42% 20% 9% 15% 14%
2020年 4 - 12月 994件
2019年 4 - 12月 976件
23区内への転居 68%
2019年 45% 15% 8% 16% 16%
0% 25% 50% 75% 100%
23区内への転居 64%
23区内への転居 66%
23区内への転居 62%
26% 26% 14%
2020年 12% 41% 10% 23% 15%
23区内への転居 65%
2019年 13% 38% 14% 16% 19%
0% 25% 50% 75% 100%
エリア別 賃料変動率
ポートフォリオ全体 期中平均稼働率 札幌エリア 入替 △1.7% (△2.8pt) 更新 △0.0% (△0.0pt)
95.9% (ポート比率 5.7%)
賃料変動率 (前期比) (前年同期比 △0.9pt)
入替* +1.2% (△3.3pt) エリア稼働率
-1.2% -1.7%
+4.5% -1.7%
更新* +0.4% (△0.8pt) 94.0% -2.4%
シングル (前年同期比 △0.8pt)
入替 賃料変動率 +1.6% コンパクト 13% 47% 40%
+1.2% ファミリー・ラージ
ポート比率とは各エリアにおける賃
-1.2% 貸可能面積のシェアを示しています。
41% 33% 26% 成約シェア** 仙台エリア 入替 △3.0% (△2.7pt) 更新 +0.2% (△0.2pt)
(ポート比率 3.7%)
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
** 成約シェアとは当期の成約住戸における前賃料ベースのシェアを示しています。 エリア稼働率 -1.8% -2.2% -3.0%
95.4% -3.9%
(前年同期比 △1.8pt)
エリア稼働率
福岡エリア 52% 19% 29%
96.6%
(ポート比率 3.7%) (前年同期比 △0.8pt)
一部
入替 +1.7% (+0.2pt) 更新 +0.0% (△0.4pt)
東京23区 首都圏***
+2.5% (ポート比率 57.9%) (ポート比率 10.4%)
+1.9%
+1.0% +1.7% エリア稼働率 95.4% エリア稼働率 98.8%
(前年同期比 △1.4pt) (前年同期比 +0.0pt)
入替 +1.8% (△5.5pt) 入替 +1.7% (△1.7pt)
24% 41% 35% 名古屋エリア エリア稼働率 更新 +0.2% (△1.1pt) 更新 +0.4% (△0.2pt)
94.6%
(ポート比率 6.6%) (前年同期比 △0.2pt) +6.0%
+4.9%
入替 △3.6% (△3.1pt) 更新 +0.0% (△0.4pt) +3.7%
+6.4% +2.1%
関西エリア エリア稼働率
+1.8% +0.9% +1.7%
(ポート比率 12.0%)
97.5% (前年同期比 +0.5pt)
-1.4% -3.6%
+1.4% -1.2% 12%
+0.2% +1.6% -4.6%
入替 +1.6% (△1.8pt) -5.9%
40% 35% 25% 78%
更新 +0.2% (△0.3pt)
58% 24% 19% 35% 21% 44% 10%
*** 首都圏とは東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県)をいいます。
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東京23区 ブロック別賃料変動率
東京23区全体 (ポート比率 57.9%) エリア稼働率 城北ブロック (ポート比率 13.2%) エリア稼働率
95.4% 96.7%
賃料変動率 (前期比) (前年同期比 △1.4pt) シングル (前年同期比 △0.5pt)
コンパクト 入替 +3.5% (△4.1pt)
入替 +1.8% (△5.5pt)
+6.0% ファミリー・ラージ 更新 +0.8% (△1.1pt)
更新 +0.2% (△1.1pt) +9.3%
+2.1%
+1.8% +2.1% +3.5%
足立区
-1.2% 板橋区 北区 -1.0%
40% 35% 25% 成約シェア 31% 36% 32%
練馬区
荒川区 飾区
豊島区
城西ブロック (ポート比率 9.4%) エリア稼働率 台東区
93.8% 文京区
(前年同期比 △2.0pt)
中野区 墨田区
入替 +0.5% (△4.5pt) 新宿区 江戸川区
更新 +0.4% (△0.6pt)
東京23区
杉並区
+2.2% 千代田区
+1.4%
+0.5% 渋谷区
江東区
中央区
-0.8%
港区
51% 27% 22% 世田谷区
(-#.#%) 目黒区
城南ブロック (ポート比率 21.4%) エリア稼働率 品川区 城東ブロック (ポート比率 13.9%) エリア稼働率
95.7% 95.0%
(前年同期比 △1.1pt) (前年同期比 △2.4pt)
入替 +2.0% (△5.8pt) 入替 +1.5% (△6.7pt)
更新 +0.4% (△1.1pt) +5.8% 大田区 更新 +0.4% (△1.2pt)
+6.7%
+2.6%
+2.0% +1.8%
+1.5%
-2.3% -0.4%
32% 37% 31% 48% 38% 14%
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PF全体の賃料動向
PF全体賃料坪単価の増減率 *1
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
賃料ギャップ *2
ポートフォリオ
賃料ギャップ
+17百万円
現行賃料
*2 2020年7月期以前の成約住戸が2021年1月期の成約賃料水準で全て入れ替わった場合におけるポートフォリオ全体の賃料に与える影響度合いを指します。(2021年1月末時点で保有している物件のパススルー住戸のみを対象)
*3 2021年1月期末現在の発行済投資口数1,385,000口を前提に2021年1月期末の賃料ギャップが解消された際のEPUへの影響額を算出しています。
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2物件取得(計2,904百万円) 2物件売却(計1,018百万円)
売却益 295百万円を実現。但し、今後の分配金安定化の為 291百万円を内部留保。 NOIは、年間97百万円増加の見込み
レジディア城北公園通 レジディア中野富士見台 レジディア代々木の杜 レジディア経堂
レジディア代々木の杜 レジディア経堂 合計/平均
売却価格 919百万円 357百万円 1,276百万円
売却損益*
3
+202百万円 +92百万円 +295百万円
年間NOI* 増減
4
▲30百万円 ▲13百万円 ▲44百万円
NOI利回り*
4
5.2% 4.7% 4.9% 4.2% 4.8% 4.4%
築年数*2 11.7年 10.7年 11.1年 築年数*5 13.9年 15.8年 14.5
*3 諸経費控除後の売却損益を記載。
*4 2018/1期∼2020/7期実績のNOIを基に取得価格を用いて計算。
*5 売却日時点における築年数を記載。
鑑定Cap Rateの推移
Cap Rateは再び低下
5.5%
4.8% 4.04%
3.97%
2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期
鑑定評価の概要については、P.46ページをご参照ください。
合併来の取得実績
2021年3月17日現在
合併来の物件取得先の内訳
スポンサーグループ
28%
マーケット
60
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スポンサーパイプライン
2021年1月期末現在
計 31 物件 想定規模 約 561 億円* (竣工済 422億円)
伊藤忠グループの開発案件
ADR向けの開発状況 東京23区内における開発案件の所在地
東京駅10km圏内
件数 総戸数 想定規模 竣工済
足立区
東京駅5km圏内 7 物件 267 戸 107 億円 107 億円 板橋区
東京駅10km圏内 12 物件 809 戸 245 億円 155 億円 北区
練馬区 飾区
その他東京23区 7 物件 420 戸 117 億円 97 億円 荒川区
豊島区
その他地域 5 物件 715 戸 91 億円 62 億円 台東区 墨田区
文京区
中野区
計 31 物件 2,211 戸 561 億円 422 億円 江戸川区
新宿区
杉並区
千代田区
東京
渋谷区
港区 中央区
江東区
16% 東京23区内 世田谷区
その他地域 19% (想定規模ベース)
目黒区
東京駅5km圏内
84% 品川区 東京駅 5km圏内
21% (前期：88％)
その他東京23区
大田区
44%
竣工済
東京駅10km圏内
開発中
* 想定規模とは資産運用会社による試算金額であり、実際の取得価格とは異なる場合があります。また、2021年3月17現在でこれらの物件を本投資法人が取得を決定しているものはありません。
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資産管理
競争力の維持・向上
大規模修繕工事 バリューアップ工事
築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等 エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、
を修繕し、建物の機能維持を目的とした工事 積極的な賃料引上げを目指す工事
合併来実績 合併来実績
実施物件数 71 件 実施戸数 425 戸
工事金額 5,645 百万円 成約戸数 413 戸
平均工事金額 79 百万円 / 件 成約賃料上昇率* 18.2 %
* 成約戸数413戸 (2021年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
単位： 百万円
2021年1月期 減価償却費 2,802百万円
1,943
Capex (専有部バリューアップ工事)
1,745 1,839
Capex (大規模修繕) 1,720
Capex (その他修繕工事) 1,508 1,446 546
1,348 346 379 447
55
996 1,058 57 301
896 850
98 147 1,000
83 890 985 997 1,000 1,044
229 775
587 559 171
533
310 352 400 451 449 369 388 368 392 352
279
2019/1期実績 2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期実績 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期 2023/7期 2024/1期
修繕費
727 716 837 833 820 801 832 840
585 652 611
2019/1期実績 2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期実績 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期 2023/7期 2024/1期
計画
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大規模修繕工事
* 税込金額で表記しております。
実施件数：10物件 総工事金額：989百万円*
大規模修繕工事の実施例
エントランスやEVホール等の共用部バリューアップ 屋上・バルコニー・階段等の防水工事
・保護塗装実施
C-22 レジディア築地
after
共用部の鉄部塗装
before ・旧塗装や の除去
・ 止めや塗料塗布
タイル剥落防止工法
・特殊専用アンカーでタイル・張付け
P-89 レジディアタワー中目黒 モルタル層を躯体に固定
after ・耐久性に優れた樹脂にてタイル面を被膜し
剥落を防止
before ・10年間の剥落防止保証
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バリューアップ工事
VU工事の実績 VU工事 実施例
合併来実績 成約賃料上昇率 C-92 レジディア目白
before 意匠性の向上・設備更新
+18.2%*1
コロナ禍でも従前と同様の賃料上昇 ◆自社製オリ ナルレン フー ・洗面台使用
◆キッチン、水 り移設
◆アクセントクロス ・設備・建具更新
想定
成約戸数 工事金額 *2 増加額(月額) 上昇率 ◆キッチン対面化 ・フロアタイル上貼
回収期間 *3 before
合併来実績 413戸 1,534百万円 +12,749千円 +18.2% 10.0年
2021年1月期実
績 9戸 34百万円 +403千円 +26.6% 7.2年
after
2回転目以降も賃料水準を維持
賃料上昇率 初回契約
賃料上昇率 2回転目以降 26.6% *4
30%
20%
10%
0%
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
6/1 016/7 017/1 017/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7 021/1
201 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
*1 成約戸数413戸 (2021年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率
の平均を記載しています。
*2 工事金額は成約住戸の工事金額(税抜)の合計を記載しています。
*3 工事金額をVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の増加額で除することで算出しています。また、成約賃料に変動がないことを前
提として算出した数値です。
*4 2021年1月期実施21戸のうち、成約戸数9戸 (2021年1月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回
成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
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ジ
ジ
ド
財務状況
安定的な財務基盤の構築
基本情報 2021年1月期 調達実績
コロナ禍、貸出姿勢変わらず
信用格付 JCR: AA (安定的) R&I: AA- (安定的) 金利低減と調達年数長期化実現
返 済 調 達
2020年7月期末 2021年1月期末 前期末比
借入金 1,865億円 1,867億円 84.6% +2億円
総額 137億円 149億円
投資法人債 330億円 340億円 15.4% +10億円 支払金利 0.60% 0.36%
合計 2,195億円 2,207億円 +12億円
100.0%
調達年数 5.1年 8.7年
LTVコントロール
2021年3月17日現在
53%
49.4% 49.9% 49.9% 基 本 方針
47.9% 48.0% 48.1% 50%
総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用
増資によりLTVを引下げ
41.2% 借 入 余力
40.2%
39.0%
36.7% 総資産LTVが50%に達するまでの借入可能額
総資産LTV 36.2%
鑑定LTV 35.6%
2021/1期末 現在 170億円
2018/7期末 2019/1期末 2019/7期末 2020/1期末 2020/7期末 2021/1期末
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長期安定的な財務体質 2021年1月期末現在
金融費用の逓減 平均残存年数 金利の固定化比率
平均支払金利 平均調達金利 平均調達年数 固定金利 変動金利
9.0年 8.7年
7.7年
6.9年
0.84% 0.80% 0.75% 0.73% 0.70% 0.69%
0.69% 5.1年
0.52% 98% 99% 98% 98% 97% 98%
0.38% 0.36% 5.0年 5.0年 4.8年 4.6年 4.8年 4.8年
0.28% 0.27%
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
調達 調達 調達 調達 調達
調達 調達 調達 調達 調達
末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末
7期 1期 7期 1期 7期 1期 7期 1期 7期 /1
期
/7
期
/1
期
/7
期
/1
期
/7
期
/1
期
/7
期
/1
期
18/ 1 9/ 19/ 20/ 20/ 2 1/ 18/ 19/ 19/ 20 20 21 18 19 19 20 20 21
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
* 期中調達については、各期末現在の残高及び適用金利を基に記載しています。 * 期中調達については、各期末現在の残高及び調達年数を基に記載しています。
返済期限の分散化
期当たり返済上限額は150 億円 以内 ＜ コミットメントライン設定枠 200 億円
1.20% 平均支払金利
1.04%
0.81% 0.86% 0.89%
0.72% 0.78% 0.74% 0.75%
0.57% 0.57% 0.58% 0.55% 0.51% 0.61% 0.61%
0.45% 0.41% 0.38% 0.44% 0.38%
直近5期間の平均調達実績 0.40%*
投資法人債
借入金
(億円)
150 144 132 121 123 119 121
84 77 91 92 91 89 93 85
71 59 67
44 32 17
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期∼
2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月 2023年7月 2024年1月 2024年7月 2025年1月 2025年7月 2026年1月 2026年7月 2027年1月 2027年7月 2028年1月 2028年7月 2029年1月 2029年7月 2030年1月 2030年7月 2031年1月 2031年7月∼
* 直近5期間において調達した短期借入金を除く有利子負債の適用金利の加重平均値を記載しています。
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メモ
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サステナビリティ
環境への対応
環境に配慮した資産運用
ポート全体に対する割合(前 ポート全体に対する割合
期比) (前期比)
LED照明の導入 95物件 35.1%(+2.6pt) カーシェアリングの導入 3物件 1.1%(増減なし)
節水型トイレの導入 374戸 1.7%(+0.1pt) グリーンリース条項の設定 56.8% (+2.0pt)
水害リスク
2021年3月17日現在
ガイドライン*の定める計画規模にて把握** ガイドライン*が定める電気設備への対応
浸水の可能性がある
投資エリア 物件数
浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 対象物件 物件数 対応方法
都心主要7区 7 物件 ∼5m 5 物件 41 億円 262 戸 1F以下に 必要に応じて
キュービクルあり
5物件 浸水対策実施予定
都心部 35 物件
∼3m 43 物件 807 億円 3,676 戸
首都圏 9 物件
テナントの安全確保への対応
政令指定都市等 ∼0.5m 14 物件 266 億円 1,264 戸
11 物件
対象物件 物件数 対応方法
計 62 物件 計 62 物件 1,115 億円 5,202 戸
3m以上の浸水 上階への避難誘導
1Fに住戸あり
4物件 浸水センサー等設置予定
* 2020年6月に国土交通省から公表された「建築物における電気設備の浸水対策に関するガイドライン」のことをいいます。
** 方法：洪水浸水想定区域(国土交通省、都道府県/外水(計画規模・最大規模・高潮)・内水)、浸水予想区域図、ハザードマップ等による状況把握。
浸水の可能性にあたっては計画規模を採用しています。
経済的損害への対応 火災保険にてカバー可能
地震リスク
地震リスクの把握 ∼ 地震PML値* (ポートフォリオ全体) ∼ 取得時の検討事項
損失率 2.4% 経済的損害への対応 • 取得物件の個別PML値が20%を超える場合
2021年1月期末 現在
再調達価格 2,313 億円 損害対応可能 資金残高 → 地震保険の付保を検討
損失額 55 億円 ＜ 73 億円**
* 地震PML値とは、対象施設あるいは施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震(再現期間475年同相当の地震)が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合です。
** 2021年1月期末現在の現預金残高(信託含む)から、未払金、預り敷金(信託含む)、修繕積立金や運転資金のリザーブ30億円、2021年1月期の分配金等を控除した後の残高です。
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サステナビリティに関する評価
複数の高評価を取得 投資主価値の更なる向上を図る
GRESBリアルエステイト評価取得 MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への取組
2014年に住宅系J-REITとして初めて参加
2020年 アジア・上場・住居セクター
セクターリーダーに選出
2020
6年連続「 Green Star 」 指数からは2018年度に除外*されたものの、
格付けは除外時より2ノッチ向上
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
総合ポイント 49 60 64 73 73 75 ESG格付 BBB
開示評価 制度なし D C A A A
* なお、日本の上場株式を対象とした、MSCI Japan IMI Indexには、組み入れられております。
グリーンボンドの発行 DBJ Green Building認証取得
23物件 取得
2019年7月 住宅系J-REITとして初となる 2021年1月末時点で30.1%相当(延床面積ベース)
グリーンボンドを発行 P-89 レジディアタワー中目黒
JCR グリーンファイナンス・
フレームワーク評価
最高評価 Green1(F)を取得
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TCFDに対する取り組み
TCFDへの賛同表明
住宅系J-REITとして初めて賛同表明 気候関連財務情報開示タスクフォース
(Task Force on Climate-Related Financial Disclosures)は、主要国の中央銀行や金融規制
当局で構成される金融安定理事会により2015年に設置され、2017年6月には、金融市場の不
安定化リスクを低減するため、企業に対して中長期の気候変動に起因する事業リスクと機会、
これらの財務状況への影響及び具体的な対応策や戦略等を開示することを提言しています。
TCFDに基づく課題と対応
課題 対応
・CO2排出コストの増加 ・計画的な改修工事の実施
・改修コストの増加 ・省エネ基準を満たす物件取得
ハード面 ・豪雨や洪水による浸水、内水氾濫被害の増加 ・水害リスクを評価し、対策実施
・保険料の増加 ・水害リスクの少ない物件取得
・テナントの評判低下による稼働率低下 ・テナントニーズに応じたサービス展開
マーケットでの ・省エネ未対応物件の価格下落 ・省エネ基準を満たす物件取得
評価 ・資金調達コスト上昇 ・グリーンビル認証取得推進
・投資家からの評判低下 ・開示の拡充
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業績予想
業績予想
単位： 百万円
①2021/1期 ②2021/7期 差異(② ①) 2022/1期
実績 予想 予想
資産運用 財務運営 資産売買
17,014 16,907 稼働・賃料上昇による増収 +101 16,853
売却益の剥落 △295
(271物件ベース) (271物件ベース) 更新料収入による増加 +73 (271物件ベース)
営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率
△106 礼金収入の減少 △27
前期売却の通期寄与 △26
前期取得の通期寄与 +55 期中平均稼働率
95.9% 96.4% その他収入の増加 +11
96.6%
更新手数料等の増加 △37
リフォーム・修繕費用の増加 △113
8,513 8,168 △344 売却による賃貸費用減少 +12 8,153
広告宣伝費の増加 △24
営業利益 (減価償却費 2,802) (減価償却費 2,797) (NOI △22) その他水光熱費等の増加 △14
消費税差損の増加 △2 取得による賃貸費用増加 △28
(減価償却費 2,819)
(固都税等 894) (固都税等 901) 消費税差損の増加 △6 (固都税等 910)
消費税差損の増加 △17
一般管理費の増加 △3
7,549 7,230 金利低減による支払利息減 +34 7,244
経常利益 △318 融資関連費用の増加 △7
取得資金に係る金融費用の増加 △2
(金融費用* 955) (金融費用* 932) (金融費用*：899)
当期純利益 7,548 7,230 △318 △50 +24 △292 7,244
当期純利益/口
(EPU) 5,450円 5,220円 △230円 △36円 +17円 △210円 5,230円
内部留保額/口 △210円 - +210円 -
内部留保からの分配 前期分配後の内部留保477百万円のうち、
額/口 117円 137円 +20円 190百万円(1口当たり137円)を分配 127円
積立金**取崩額/口 242円 242円 - 期末積立金**残高：301億円 242円
期末発行済投資口数 1,385,000口
1口当たり分配金 5,600円 5,600円 - 分配後の内部留保残高：2.8億円 (1口当たり207円)
5,600円
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。
総資産LTV 48.1% 48.2% +0.1pt
** 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。 48.3%
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DPU目標水準
2021年1月期の売却益による分
一時差異等調整積立金(RTA)の定期取崩しによる分配
1口当たり当期純利益(EPU)からの分配
コロナ禍により内部成長減退するも、
DPU
内部成長の回復により 5,600円を目指す DPU
5,600円 5,600円
127円
5,472円
RTA
242円 取得物件の固定資産税の費用計上、 金融コストの逓減 取得余力の活用 賃料上昇の回復
大規模修繕工事等の増加による PF全体の賃料水準
減価償却費増加の影響 +22円 *2 ∼ +70円 *3
稼働率 借入により +80円∼ 稼働率
△45円 *1
96.6% 100億円の取得を想定 +1.0%*4 96.6%
EPU EPU
5,230円 ∼5,360円
業績予想 >>> >>> >>> >>> 見通し
2022年1月期 2023年1月期
本ページの内容は、2021年1月期末現在の発行済投資口数1,385,000口より変化がないことを前提としており、いずれも一定の仮定のもとに本投資法人が算出した試算値です。
*1 2023年1月期に予想される固定資産税及び減価償却費の2022年1月期からの想定増加額を算出しています。
*2 2023年1月期までに調達予定の借入金等を、平均調達金利 約0.8%で調達することを前提に算出しております。
*3 総額100億円の資産を借入により取得した場合(想定償却後利回り3.6%及び借入金等の調達コスト1.0%)の影響額を算出しています。
*4 2022年1月期と比較し、2023年1月期のPF全体の賃料が1.0％程度上昇した場合の影響額を算出しています。
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メモ
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参考情報
アドバンス・レジデンスの強み
2021年3月17日現在
安定分配のディフェンシブREIT
Asset Debt
長期 固定 分散による安定性
信用格付
JCR AA R&I AA-
住宅系J-REIT 最大*の資産規模
4,585億円 Equity
J-REIT 最大級*の積立金
305億円
(2021年1月期分配後)
* 資産運用会社調べ：2021年3月17日現在における各J-REITの開示資料に基づきます。
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住宅系J-REIT最大*のポートフォリオ
物件数 賃貸可能面積 賃貸可能戸数 資産規模
(取得価格ベース)
2021年1月31日現在 271 物件 800,789 ㎡ 21,522 戸 4,585 億円
投資エリア 築年数 徒歩分数 契約主体
(取得価格ベース) (取得価格ベース) (取得価格ベース) (戸数ベース)
15分超 0.2%
7% 6%
政令指定都市等 5年超10年以下 賃料保証型
10分超15分以内
19% 35% 6% 8%
首都圏
都心主要7区 2% 学生マンション契約
39% 15年超 5年以下
5分超10分以内
9% 37% 5分以内
49%
56% 個人
56% 37% (保証会社
都心部 法人
10年超15年以下 加入率**76%)
32%
東京23区 72% 加重平均築年数 14.4年 駅徒歩10分以内 94% パス・スルー型 86%
取得価格利回り*** 住戸タイプ 賃料帯
(面積ベース) (戸数ベース)
店舗・事務所 4% 30万円未満 3% 50万円未満 2%
ドミトリー 1% 50万円以上 0.6%
都心主要7区 5.1% ポートフォリオ全体
4.2% 5%
ラージ
5.6%
都心部
4.4% NOI利回り 5.6% 37% 21%
25% 25万円未満
首都圏 4.4%
6.1% 償却後利回り 4.4% ファミリー
シングル 50%
10万円未満
政令指定都市等
6.2% 23%
4.6% 取得価格NOI利回り 27% 15万円未満
取得価格償却後利回り コンパクト
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%
* 資産運用会社調べ：2021年3月17日現在における各住宅系J-REITの開示資料に基づきます。
** 2020年10月末時点での一棟賃貸を除くパススルー型案件にて。 シングル+コンパクト 64% 15万円未満 73%
*** NOI利回り：各期末時点保有物件の2021年1月期年換算実績NOI 取得価格
償却後利回り：(2021年1月期年換算実績NOI - 年換算減価償却費) 取得価格
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確かな歩み 確かな成長
ポートフォリオ全体 都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市等
100%
稼
95% コロナ禍により
働 期中平均稼働率 稼働率低下
97.0% 97.0% 97.1% 96.8% 96.7% 95.9%
率
90%
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
(第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期)
取得価格NOI利回り*
償却後利回り**
収 5.7% 5.7% 5.7% 5.7% 5.6%
ア 5.6% 5.6%
益 安定した
セ 4.4% 4.4% 4.5% 4.4% 4.5% 4.4%
4.4%
利回り
力
ッ 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
ト * 取得価格NOI利回りは、各期末時点保有物件の期中NOIを運用日数に応じて年換算して合計し、取得価格合計で除して算出しています。
** 償却後利回りは、各期末時点保有物件の期中NOIから期中減価償却費を控除し、運用日数に応じて年換算した合計を、取得価格合計で除して算出しています。
都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市等
263物件 264物件 265物件 269物件 271物件 271物件
21,246戸 21,286戸 21,322戸 21,399戸 21,402戸 21,522戸
資 住宅系J-REIT
4,476億円 4,481億円 4,487億円 4,529億円 4,567億円 4,585億円 最大の資産規模
産 19% 19% 20% 20% 19% 19%
9% 9% 9% 9% 9% 9%
規
33% 33% 33% 32% 32% 32%
模 4,500億円超
38% 38% 38% 39% 40% 39%
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
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総資産LTV
鑑定LTV 総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用 環境変化に
53%
備えた
50%
負債比率
L 49.9% 49.9% 49.9%
48.1%
47.9% 48.0%
T 41.2%
40.2%
48.1% 借入余力
V 39.0%
約 170 億円
デ 36.7% 36.2% 35.6%
35.6% (総資産LTV50%まで)
(2021/1期末想定)
ッ 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
ト 平均支払金利*
0.84% 0.80%
* 算出にあたっては、金利スワップによる固定化効果反映後の支払金利をもとにしています。
0.75% 0.73% 0.70% 0.69%
0.69%
平均残存年数
固定化比率
安定性を
負
維持しながらの
債 5.0年 97.9% 4.9年 98.9% 4.8年 98.4% 4.6年 98.8% 4.8年 97.4% 4.8年 98.4% 金利低減を実現
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
内部留保からの分配 単位：円/口
分配準備積立金の取崩し
当期純利益からの分配 5,620 5,635 5,600
5,499 5,422 5,504 8期連続で
1口当たり分配金
分 5,000円超を達成
エ 配 5,250 5,173 5,254 5,377 5,285 5,240
一時差異等調整積立金
ク 金 305億円
(2021/1期分配後残高)
イ 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
テ NAV/口*
単位：円
投
ィ 資 270,753 285,013 288,991 297,227 NAV/口の
主 248,686 258,656
継続的な成長
価 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期
値 (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期)
* NAV/口：(各期末現在の純資産額+各期末現在の含み損益各期に係る支払分配金総額) 各期末発行済投資口数
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主要都市別需給動向
75,000
東京23区は需給が緩む 単位：人 、 戸数
15,000
10,000
7,467
2016
5,961
2017 5,000
5,609
2018
2019
2020 * 0
転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数
札幌市 名古屋市 福岡市
22,421 * 2020年の各主要都市の住宅着工数は、2020年の各都道府県の住宅着工数から以下の方法で見積もった数値です。
過去４年間の各都道府県の住宅着工数に対する各主要都市の住宅着工数の割合の平均値を2020年の各都道府県の住宅着工数に当てはめています。
30,579
5,000 20,000
3,750 15,000
2,500 10,000
9,085
1,250 5,000
946
0 0 0
転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数 転入超過数 住宅着工数
東京23区 仙台市 大阪市
出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(2020年度版)
国土交通省総合政策局 情報政策課 建設経済統計調査室「住宅着工統計」(貸家/鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造/共同建て)(2020年次)
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東京23区人口動態 - 転入超過
月 別 年齢帯別
単位：人
2019 2020 2019 2020
40,000 90,000
30,000
60,000
20,000
7月以降 転出超過継続
30,000
10,000
0
0
-10,000 -30,000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20歳未満 20代 30代 40代以上
出典： 総務省 統計局 住民基本台帳人口移動報告(日本人移動者)(月報 2019年・2020年)
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エリア別 入替更新実績
2021年1月期 入替の内訳 2021年1月期 更新の内訳
単位： 百万円(月額)
単位： 百万円(月額)
入替 前期に比べ、福岡を除くエリアで減額の比率増加が顕著に
更新
件数 増減額 増減率 賃料変動戸数比率 2020年7月期 比率 件数 増減額 増減率
東京23区 1,258 +3.3 +1.8% 48.5% 40.1% 91.6% 4.1% 東京23区 1,713 +1.1 +0.5%
首都圏 74 +0.1 +1.7% 54.1% 28.4% 75.5% 11.9%
首都圏 64 +0.0 +0.4%
札幌 93 △0.1 -1.7% 26.9% 35.5% 61.2% 10.1%
札幌 77 - -
仙台 82 △0.2 -3% 15.9% 69.5% 24.4% 32.5%
仙台 61 +0.0 +0.2%
名古屋 135 △0.4 -3.6% 14.1% 72.6% 37.9% 38.6%
名古屋 106 +0.0 +0%
関西 160 +0.2 +1.6% 46.3% 28.1% 70.6% 14.5%
関西 128 +0.0 +0.2%
福岡 87 +0.1 +1.7% 64.4% 11.5% 57.8% 11.2%
福岡 63 +0.0 +0%
計 1,889 +2.9 +1.2% 44.3% 40.7% 75.8% 11.1% 計 2,653 +1.2 +0.4%
0% 50% 100% 0% 50% 100%
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
増額 据置 減額
募集関連収支の推移 平均入居期間・更新率の実績
募集経費は前期より改善 シングルタイプの空室日数が長期化
礼金
募集経費 単位： ヶ月
平均更新率* 平均入居期間** 平均空室日数
礼金 - 募集経費
2019年 2021年 2019年 2021年 2019年 2021年
1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期
収入 0.82 0.78 0.93 0.86 0.82 0.85
全体 86.3% 86.9% 4.3 年 4.2 年 70 日 84 日
-0.58 -0.64 -0.66 F&L 88.0% 89.6% 5.0 年 5.0 年 90 日 93 日
支出 -0.74 -0.72 -0.77
C 85.8% 85.6% 4.0 年 3.8 年 66 日 78 日
S 86.0% 86.6% 4.2 年 4.2 年 67 日 85 日
-1.57 -1.50 -1.51 -1.51 -1.59 -1.51
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 * 直近1年間の期首における契約満了対象戸数に対し、更新がなされた住戸の割合を更新率として算出しています。
** 直近1年間の平均稼働戸数を同期間における解約戸数合計で除して算出したものを平均入替期間として算出しています。
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前面 : 2020年
成約/解約の推移 背面 : 2019年
件数 (前年同期差)
(前年同期比)
契約主体別 ユニットタイプ別
Same Asset* Same Asset* 全物件
1,889 (+187)
(+11.0%)
1,792 (+152)
1,792
(+9.3%) 2,000
法人契約 ファミリー＆ラージ
個人契約 コンパクト 16%
シングル 16%
16% 16%
35% 1,500
29% 29%
986 (+190) 45% 30% 31%
806 (-38) (+23.9%) 986
(-4.5%) 806 1,000
13%
成約 30% 17%
40% 19% 15%
50% 26%
件数 42% 65% 31% 30% 55% 55%
55% 32% 53% 500
53%
70%
50% 58% 60%
52% 49% 55% 60%
0
56% 55% 59% 60% 56% 59% 56%
59%
57% 58% -500
41% 27% 58% 57%
解約 44% 45%
57% 27% 29%
40% 27% 13% 58%
件数 17% 15%
14%
-1,000
970 (+75) 918 (+154) 43% 918
(+20.2%) 970 27%
28%
(+8.4%)
43% 28%
15% 28% -1,500
15%
14%
14% -2,000
1,888 (+229) 1,888
(+13.8%) 2,009 (+292)
前半 後半 前半 後半 (+17.0%)
(8月∼10月) (11月∼1月)
期合計 (8月∼10月) (11月∼1月) 期合計 期合計
* 2019年8月以降において通期で保有しているパススルー物件(期間中にパススルーへの変更を除く)を対象として、
解約件数と成約件数を集計しています。
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シニア向け賃貸住宅の運用 * 2021年1月期年換算実績NOI 取得価格
物件数 資産規模 投資比率 賃貸可能戸数 稼働率 取得価格NOI利回り*
(取得価格合計)
2021年1月 期末現在 2 物件 27 億円 0.6 % 163 戸 100 %
(賃料保証型契約のため)
6.8 %
取得方針 保有物件
S-22 ライフ&シニアハウス港北2
今後も優良な投資案件を探索 自立型と介護型居室が併設されており、入居者の状況に合わせて住み替えが可能。
周辺には、公園やウォーキングコースもあり、緑豊かな住環境を提供しています。
将来の賃貸需要が見込めるため、優良な投資対象。
アセットタイプ
交通利便性等の立地条件は一般賃貸住宅同等の条件を前提。
将来の転用可能性、売却可能性を考慮し、一般賃貸住宅で期待する
期待利回り
利回りを一定程度上回る利回り水準を期待。
主要都市で高齢者が増加する見込み
200 S-29 ココファン日吉
全国
札幌市 日吉本町駅徒歩8分に位置し、デイサービス、訪問介護施設を併設。
仙台市 65歳以上人口の将来推移