3269 Ｒ－ＡＤＲ 2020-12-23 16:00:00
資産の譲渡に関するお知らせ≪レジディア代々木の杜、レジディア経堂≫ [pdf]
2020 年 12 月 23 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
アドバンス・レジデンス投資法人
代表者名 執行役員 樋口 達
（コード番号：3269）
資産運用会社名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
ＡＤインベストメント･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 高野 剛
問合せ先 常務取締役 人総・IR 本部長 川上 博
（TEL：03－3518－0480）
資産の譲渡に関するお知らせ≪レジディア代々木の杜、レジディア経堂≫
アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用
会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、更
なるポートフォリオの収益力強化を目的として、適宜、資産の入れ替えを行う方針のもと、将来の収益予
想、資産価値の増減、ポートフォリオの構成等を総合的に勘案し、本日、資産の譲渡（以下「本譲渡」と
いいます。
）を決定しましたので、お知らせします。
記
1． 本譲渡について
(1) 本投資法人は、本譲渡に先立ち国内不動産 2 物件（レジディア中野富士見台及びレジディア城北公
園通、以下「取得資産」といいます。）を取得しており（注 1）、本譲渡後（以下、当該一連の取り組み
を「本入替え」といいます。）においても収益の上積みが実現できること、本譲渡により売却益が
発生すること、および以下個別理由を総合的に勘案の上、投資主価値の向上に資すると判断し、本
譲渡を決定しました。
①レジディア代々木の杜は、取得価格ベース償却後利回り（注 2）は 3.4%であり、本投資法人の都心主要
7 区同平均利回り 4.2%と比較して低利回りであること。
②レジディア経堂は、簿価（注 3）が 262 百万円と小規模であり、且つ築年の経過に伴う設備更新や修繕
工事等の追加投資の必要性が高いこと。
物件の名称 レジディア代々木の杜 レジディア経堂
所在地 東京都渋谷区代々木一丁目 3 番 3 号 東京都世田谷区経堂四丁目 15 番 4 号
譲渡予定資産 信託受益権 信託受益権
譲渡予定価格 919 百万円 357 百万円
（注 4）
鑑定評価額 781 百万円 354 百万円
（注 5）
NOI 利回り 3.3% 3.8%
（注 3）
帳簿価格 691 百万円 262 百万円
譲渡予定価格と簿価の差額 227 百万円 94 百万円
譲渡先 非開示
契約締結予定日 2020 年 12 月 23 日 2020 年 12 月 23 日
譲渡予定日 2021 年 1 月 28 日 2020 年 12 月 25 日
契約時：譲渡予定価額の 10％
決済方法 引渡時全額支払
引渡時：残金支払
1
(注 1) 詳細については、2020 年 9 月 29 日付「資産の取得に関するお知らせ≪レジディア中野富士見台≫」及び 2020 年 11 月 25 日
付「資産の取得に関するお知らせ≪レジディア城北公園通≫」をご参照ください。
(注 2) 取得価格ベース償却後利回りは、（2018 年 1 月期から 2020 年 7 月期の 6 期（3 年間）分の実績 NOI 年平均額 －同実績減価
「
償却費年平均額）÷ 取得価格× 100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、レジディア経堂の同償
却後利回りは 3. 8％となります。
(注 3) 帳簿価格は譲渡予定日における想定価格です。
(注 4) 鑑定評価額は 2020 年 7 月 31 日時点の価格です。
(注 5) NOI 利回りは、譲渡予定価格を基に次のとおり算出しております。 「2018 年 1 月期から 2020 年 7 月期の実績 NOI 年平均額 ÷
譲渡予定価格× 100」で算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、取得価格を基に算出した場合の同 NOI
利回りは、レジディア代々木の杜が 4.2%、レジディア経堂が 4. 8%となります。
2． 本入替え及び今後の見通しについて
本入替え効果は以下の通りであり、資産規模及び収益が増加する見込みです。また、本譲渡に伴い概ね
292 百万円（諸経費控除後）の譲渡益が発生します。当該譲渡益については、一部内部留保することも検討
しています。
なお、本譲渡が、2020 年 9 月 16 日付 2020 年 7 月期決算短信で公表しました「2021 年 1 月期（第 21 期：
2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）及び 2021 年 7 月期（第 22 期：2021 年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日）
の運用状況の予想」に与える影響は軽微であり、当該運用状況の予想に変更はありません。
区分 取得 譲渡 差額
資産規模（注 6） 2,904 百万円 953 百万円 +1,950 百万円
NOI（注 7） 141 百万円 44 百万円 +97 百万円
賃貸事業損益（注 8） 120 百万円 36 百万円 +84 百万円
(注 6) 「取得」の「資産規模」は取得資産の取得価格の合計です。
「譲渡」の「資産規模」は、譲渡予定資産の帳簿価格の合計です。
(注 7) 「取得」の「NOI」は、取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間 NOI の合計です。 「譲渡」の「NOI」は、譲渡予定
資産の 2018 年 1 月期から 2020 年 7 月期の実績 NOI 年平均額の合計額です。
(注 8) 「取得資産」の「賃貸事業損益」は、取得資産の取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間 NOI から想定減価償却費年
額を減額した額を合計して算出しています。 「譲渡」の「賃貸事業損益」は、譲渡予定資産の 2018 年 1 月期から 2020 年 7
月 期 の 実 績 NOI 年 平 均 額 か ら 同 実 績 減 価 償 却 費 年 平 均 額 」 を 減 額 し た 額 を 合 計 し て 算 出 し て い ま す 。
2
3．本譲渡の概要
No. (1) (2)
物件番号 P-15 P-34
物件名 レジディア代々木の杜 レジディア経堂
住居表示 東京都渋谷区代々木一丁目 3 番 3 号 東京都世田谷区経堂四丁目 15 番 4 号
土地
所有形態 所有権 所有権
面積 253.87 ㎡ 264.89 ㎡
用途地域 第二種住居地域 第一種住居地域
容積率/建ぺい率 300%/60% 200%/60%
建物
所有形態 所有権 所有権
延床面積 886.85 ㎡ 513.74 ㎡
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 7 階建 鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建
用途 共同住宅 共同住宅
建築時期 2007 年 3 月 2005 年 2 月
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信託期間 2023 年 2 月末日 2026 年 3 月末日
賃貸借の状況
時点 2020 年 11 月 30 日現在 2020 年 11 月 30 日現在
テナント総数 1 1
賃貸可能戸数 22 戸 15 戸
賃貸戸数 19 戸 15 戸
賃貸可能面積 723.10 ㎡ 509.66 ㎡
賃貸面積 616.75 ㎡ 509.66 ㎡
面積稼働率 85.3% 100.0%
月額賃料 2,802 千円 1,665 千円
敷金等 3,767 千円 1,813 千円
住戸タイプ
シングル 10 戸 10 戸
コンパクト 12 戸 5戸
ファミリー - -
ラージ - -
ドミトリー - -
その他 - -
特記事項
特になし 特になし
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4． 鑑定評価書の内容
(1) P-15 レジディア代々木の杜 価格時点：2020 年 7 月 31 日時点
鑑定会社 一般財団法人日本不動産研究所 鑑定評価額 781,000,000 円
査定項目 査定値（千円） 概要等
収益価格 781,000 DCF 法によって求められた収益価格と直接還元法による収益価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 794,000
潜在総収益 41,831
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想定した場合
賃貸料収入 39,036
における新規賃料等の水準を基に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定。
礼金・更新料収入を計上したほか、移動通信用基地局設備設置料及び電気使用料収入並び
その他収入 2,795
に通信機器の電気料収入をその他収入として計上。
有効総収益 40,196
同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給動
空室等損失相当額 1,635 向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準
を査定のうえ、空室等損失を計上。
貸倒損失相当額 0
賃貸事業費用 8,711
維持管理費 1,656 過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
水道光熱費 750 過年度実績額を参考に、類似不動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
契約条件に基づく報酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別
管理委託費 1,124
性等を考慮して計上。
公租公課 2,061 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案して計上。
損害保険料 51 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や周辺における
類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新規入居者の募集等に必要と
賃貸募集経費等 1,776 なる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定した広告宣伝費等、更新手数料については
更新契約等の締結に際し委託業者へ支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を
考慮して計上。
通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃貸人の負担割合、平均的な費用負
修繕費 1,235 担時期及び原状回復の程度等をもとに、原状回復費を計上したほか、過年度実績額、類似
不動産の水準及び ER における修繕更新費の年平均額等を考慮して修繕費を計上。
その他経費 58 ケーブルテレビ使用料をその他費用として計上した。
賃貸事業損益(NOI) 31,485
一時金の運用益 30 運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1%として査定。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及び ER における修繕更新費の年平均額等を
資本的支出 1,351
勘案のうえ査定。
正味純利益 30,164
基準利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを
還元利回り 3.8%
加減するとともに、類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF 価格 767,000
割引率 3.6% 類似不動産の投資利回りを参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般
最終還元利回り 4.0%
的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特にありません。
4
(2) P-34 レジディア経堂 価格時点：2020 年 7 月 31 日時点
鑑定会社 大和不動産鑑定株式会社 鑑定評価額 354,000,000 円
査定項目 査定値（千円） 概要等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた DCF 法による収益価格がより
収益価格 354,000
説得力が高いと判断し、直接還元法による収益価格からの検証も行い収益価格を試算。
直接還元法による価格 360,000
潜在総収益 19,939
現行の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に基づ
賃貸料収入 19,609
き、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、想定貸室賃料収入、共益費収入を計上。
空室率を考慮の上、更新料収入を計上。また、実績額に基づき、自動販売機設置収入等に
その他収入 330
ついて計上。
有効総収益 18,763
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力
空室等損失相当額 1,176 等を考慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入及び共益費収入に対す
る空室率を査定し、空室損失を計上。
貸倒損失相当額 0
賃貸事業費用 3,505
維持管理費 661 現行契約額に基づき、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い計上。
水道光熱費 314 類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定。
類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い、
標準的な PM フィーとして賃料収入等の
管理委託費 557
3.0％相当額と査定。
公租公課 876 2020 年度実績額に基づき、負担水準を考慮のうえ査定。
損害保険料 24 現行実績に基づき計上。
賃貸募集経費等 554 類似不動産のテナント募集費用等を参考に計上。
ER 記載の修繕費年平均額に基づき計上。また、テナント入替費用を、賃借人の退去に伴う
修繕費 396
貸室のメンテナンス費用を査定し、入替率を考慮のうえ計上。
その他経費 120 ケーブルテレビ使用料等につき、実績額を参考に査定。
賃貸事業損益(NOI) 15,257
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ
一時金の運用益 22
運用利回りを査定。
資本的支出 520 ER 記載の更新費年平均額に基づき計上。
正味純利益 14,759
還元利回り 4.1% 同一需給圏等における J-REIT 物件等の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定。
DCF 価格 351,000
割引率 3.9% 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定。
最終還元利回り 4.3% 還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特にありません。
5
5． フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
レジディア代々木の杜に係る受益権譲渡契約（以下「本契約」といいます。）については、金融庁の定
める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミット
メント等（注 9）に該当します。
本契約においては、本投資法人又は譲渡先に本契約の条項につき違反があったときは、その相手方は本
契約を解除し、違約金として譲渡予定資産の売買代金の 20%相当額を請求することができるものとされて
います。
ただし、本投資法人に帰責事由がある場合を除き、本投資法人は本契約の失効または解除について譲渡
先に対し違約金支払いの義務を負いません。
（注 9）先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これ
に類する契約をいいます。
6． 譲渡先の概要
レジディア代々木の杜の譲渡予定先は特定目的会社、レジディア経堂の譲渡予定先は国内の事業会社
ですが、先方より同意を得られなかったため、詳細については開示いたしません。なお、両社は本投資
法人又は資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当いたしません。
7． 媒介の概要
レジディア代々木の杜、レジディア経堂
商号 野村不動産株式会社
本社所在地 東京都新宿区西新宿1丁目26番2号
代表者 宮嶋 誠一
資本の額 20,000百万円
手数料 媒介者の同意が得られなかったため非開示
本投資法人又は資産運用会 特になし
社との関係
8． 利害関係者との取引
特別な利害関係にある者への譲渡ではないため、記載を省略します。
以 上
アドバンス・レジデンス投資法人とは
アドバンス・レジデンス投資法人は、Jリート最大の住宅特化型リートです。東京都心を中心に全国に270物件超の賃貸住宅を保有し、資産規模は4,500億円を
超えています。住宅という安定したアセット、Jリート最大の積立金（剰余金）を活用し、長期安定的な分配が期待できるディフェンシブ性の強いJリートです。
本投資法人のホームページアドレス：https://www.adr-reit.com
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