アドバンス・レジデンス投資法人
春
17期 決算説明資料
第
2018.8.1 ~ 2019.1.31 稼 風
働 や
満 賃
ち 料
る
か
な
Spring breeze ~
rent and room
in full bloom
目 次
Executive Summary 3 参考情報
2019/1期 決算実績 4 アドバンス・レジデンスの強み 24
住宅系J-REIT最大のポートフォリオ 25
内部成長 確かな歩み 確かな成長 26
2019/1期 エリア別 賃料増減率 6 全国主要都市 需給動向 28
好調な賃料の推移 7 需給動向 ＆ 世代別人口流入 29
賃料上昇余地の拡大 8 NERは力強い上昇傾向 30
計画的な競争力の維持・向上 9 シニア向け賃貸住宅の運用 32
大規模修繕工事 2019/1期 実施例 10 学生向け賃貸住宅の運用 33
バリューアップ工事 2019/1期 実施例 11 ポートフォリオの構築方針 34
鑑定評価の推移 12 良質なポートフォリオの形成 35
経年に伴う競争力の下落抑制に向けた取組み 36
外部成長 経年に対する取組みの効果 37
外部成長の推移 14 サステナビリティに関する取組み 38
スポンサーパイプライン 15 サステナビリティに関する評価 40
有利子負債の構成 41
財務戦略 投資口価格の推移 42
安定的な財務基盤の構築 18 投資主構成 43
長期安定的な財務体質 19 貸借対照表 損益計算書 44
ポートフォリオマップ 46
業績予想 ポートフォリオ一覧 47
業績予想 21 RESIDIA (レジディア) について 54
当面のDPU成長余地 22 資産運用会社について 55
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Executive Summary
高稼働の維持により、業績予想比 +73 円
1口当たり純利益 EPU 5,173 円
1口当たり分配金 DPU 5,422 円
内部成長 外部成長 財務戦略
稼働・賃料 共に順調に推移 厳選取得の方針を維持 格付けの向上(R&I)
AA-
RD北二条イーストⅢを取得
期中平均稼働率 賃料上昇
97.0% 0.38%
保有物件の隣接物件
A+
償却後利回り* 4.2% （ポジティブ） （安定的）
（業績予想比 +0.5%） 9期連続
* 鑑定評価書における年間NOI 及び想定償却費を基に取得価格ベースの情報を記載。
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2019/1期 決算実績 2018年8月1日∼2019年1月31日
①第 17期予想 ②第 17期実績 ② − ① ③第 16期実績 ② − ③ 単位： 百万円
業績予想 2019/1期 主な差異理由 2018/7期 主な差異理由
差異 差異 差異 差異
(2018/9/10発表) 実績 実績
▷物件売買
16,084 16,196 ▷賃貸事業収入
16,302 売却益の剥落 △135
（264件ベース） （264物件ベース） +94 （263物件ベース） 物件数の増加に伴う増収 +63
営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +111 稼働率及び賃料上昇等による増収
期中平均稼働率 △106
▷通期保有物件等
礼金収入等の増加 +17 +49
96.5% 97.0% 97.0% 賃料の上昇による増収
礼金収入等の減少 △83
▷賃貸事業費用 ▷賃貸事業費用
修繕費等の増加 △20 物件数の増加に伴う費用の増加 △10
+62
8,028 8,117 水道光熱費等の増加 △7 8,272 非繁忙期に伴う手数料等の減少
△15
営業利益 (減価償却費：2,701) (減価償却費：2,705) +89 (減価償却費：2,682) △154
その他費用の増加
減価償却費の増加 △18
(固都税等： 870) (固都税等： 871) (固都税等： 865) ▷一般管理費
▷一般管理費
+5
消費税精算差損の増加 △19
消費税差損の減少 その他管理費の増加 △40
経常利益 6,885 6,984 +98
店舗解約による補償金収入等の発生 +2 7,088 △103
店舗解約による補償金収入等の減少 △17
(金融費用*：1,136) (金融費用*：1,129) 融資関連費用等の減少 +6
+ (金融費用*：1,196)
支払利息の減少 +67
当期純利益 6,885 6,983 +98 7,087 △103
期末発行済投資口数 期末発行済投資口数
5,100円 5,173円 +73円 5,250円
当期純利益/口
(EPU) 1,350,000
口 △77円 1,350,000
口
積立金**取崩額/口 249円 249円 - 期末積立金**残高： 318億円 249円 -
1口当たり分配金 5,349円 5,422円 +73円 5,499円 △77円
総資産LTV 49.9% 49.9% - 49.9% -
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。 **「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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内部成長
2019/1期 エリア別 賃料増減率*
東京23区の増減率 首都圏全体の増減率 全体の増減率
(入替) +4.1% (入替) +4.0% (入替) +3.0%
(更新) +0.9% (更新) +0.8% (更新) +0.7%
首都圏北東部
+1.4%
札幌エリア
城北 +1.2%
+4.7% +0.4% +0.0%
首都圏西部 +1.6%
城東
+4.8%
+0.3% +4.5%
城西 +1.0% 仙台エリア
+1.4% ▲1.3%
+0.5% +0.4%
城南
+5.1%
+0.6% 名古屋エリア
▲4.1%
首都圏南部 福岡エリア 関西エリア
+1.2% +1.0% ▲0.3% +0.3%
+0.5% +0.3% +0.1%
城東（千代田、中央、台東、墨田、江東、 飾、江戸川）城西（新宿、渋谷、杉並、中野）
城南（港、品川、目黒、大田、世田谷） 城北（文京、豊島、北、板橋、練馬、荒川、足立） * 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
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好調な賃料の推移
入替 + 3.05% + 更新 +0.70% ポートフォリオ全体 +0.38%
2019/1期 入替・更新*の内訳 賃料増減率の推移
入替 入替 +3.05%
単位： 百万円（月額）
+2.18%
戸数 比率 従前賃料 新規賃料 増減額 増減率 +1.61% +1.54%
+1.13% +0.91% +1.08% +1.22%
増額 1,065戸 62.2% 142 150 +8.0 +5.67%
据置 304戸 17.7% 31 31 - -
2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期
下落 344戸 20.1% 37 35 △1.6 △4.38%
更新
+0.70%
1,713戸 100.0% 211 217 +6.4 +3.05%
+0.59% +0.50% +0.68% +0.51%
計 +0.46% +0.36%
+0.20%
更新 単位： 百万円（月額）
2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期
戸数 比率 従前賃料 新規賃料 増減額 増減率
ポートフォリオ全体
240
増額 648戸 25.7% 90 92 +2.1 2.41%
8期間で+2.37%の賃料上昇を実現 EPU換算 + 円
据置 1,868戸 74.1% 219 219 - -
5戸 0.2% 0.6 0.5 △0.01 △2.31%
下落 +0.62% +0.37%
+0.11% +0.07% +0.30% +0.22% +0.29% +0.38%
計 2,521戸 100.0% 310 312 +2.1 +0.70%
2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
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賃料上昇余地の拡大
エリア別の入替賃料増減率 住戸タイプ別の入替賃料増減率
+5.88%
6% 6% +4.70%
全エリアで増減率が良化 +4.57% 全住戸タイプで増減率が上昇
+3.74%
4% 4% +3.09%
+3.67% +2.30%
+3.19%
2% 2% +1.34%
+0.68%
+1.74%
+1.24%
0% 0%
1.00% △0.75%
-2% △
-2%
2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期
都心主要7区 都心部 首都圏 政令指定都市等 シングル コンパクト ファミリー＆ラージ
賃料ギャップ
EPU + 210∼250 円の上昇余地を確認
都心主要7区 ファミリー&ラージ
都心部 コンパクト
賃料ギャップ*の過去推移 +2.67%
+2.67%
政令指定都市等
首都圏
シングル
+2.10%
マーケット賃料
+1.29% +1.12% +1.26% +1.39%
+0.89% +0.71% +0.72% +0.78% ポートフォリオ
賃料ギャップ
+2.67% +1.35% +0.85%
+0.44%
+0.10%
2015/7期 2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 現行賃料 △0.03%
* 物件毎・住戸タイプ毎に2019年1月期の成約賃料坪単価を算出し、既存テナントの賃料坪単価が2019年1月期の水準まで変動したと仮定した場合の、ポートフォリオ全体の賃料に与える影響度合いを指します。（2019年1月末時点で保有している物件のパススルー住戸のみを対象）
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計画的な競争力の維持・向上
バリューアップ工事
合併来実績 VU実施戸数 ：316戸
エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、
成約戸数 ：294戸
積極的な賃料引上げを目指す工事
成約賃料上昇率* ：15.5%
大規模修繕工事
合併来実績 物件数 ：39件
築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等を修繕し、
工事金額 ：2,463百万円
建物の機能維持を目的とした工事
平均工事金額 ：63百万円 / 件
日常修繕工事等 一級建築士事務所登録
運用会社として初の事務所登録
テナント退去時の水周り設備や壁紙の交換等の工事
建築士による専門的、効率的な管理運営体制を構築
単位： 百万円
Capex (バリューアップ工事等) 計画
Capex (大規模修繕)
修繕費
478 523 564
451 466
362
256 337
327 588 686 757 742 738
354 412 533
313 144 351
480 560 521 567 585 615 600 628 618 646
2017/1期実績 2017/7期実績 2018/1期実績 2018/7期実績 2019/1期実績 2019/7期 2020/1期 2020/7期 2021/1期 2021/7期
* 成約戸数294戸 (2019年2月28日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料に対する上昇率の平均を記載しています。
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大規模修繕工事 ∼ 2019/1期 実施例 ∼
実施件数： 物件 工事総額： 5 487百万円
レジディアタワー乃木坂 築14年 レジディア東桜Ⅱ 築13年
外壁タイルの剥落防止対策の実施
重厚感のあるエントランスに
無機質な共用廊下の質感を向上
after before before after
after
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バリューアップ工事 ∼ 2019/1期 実施例 ∼
14物件26室を実施 平均賃料上昇率 +22.2%*
レジディア新川Ⅱ 築16年 レジディア目白 築20年
管理人室との間仕切り壁を移動させ、専有面積を拡張
2LDK before 3LDK
before 部屋タイプ 部屋タイプ 1LDK
（ 面 積 ） 55.55㎡ 69.25㎡
工事費用 3.0百万円 管理人室 工事費用 5.6百万円
賃料上昇率 +32.4% 賃料上昇率 +60.3%
想定回収期間** 12年 想定回収期間** 8年
after
after after after
管理人室
専有面積の増加
* 月額賃料の上昇割合は、2019年2月28日時点で成約済みの19戸について、前契約賃料に対する割合を掲載しています。
** 想定回収期間は、成約賃料と原状回復工事時想定賃料の差額を基にした、VU費用（工事金額から原状回復工事相当額や経年に伴う設備交換工事相当額を除いた金額）の回収期間を指します。
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鑑定評価の推移
直接還元利回りの推移
簿価NOI利回り
キャップレートの低下傾向は継続
鑑定直接還元利回り
5.9% 5.8% 5.9% 5.9%
5.7% 5.6% 5.7% 5.7%
5.5% 5.5%
5.3%
5.1%
4.8% 5.3% 4.7% 4.6% 4.6% 4.5%
4.9% 4.8%
4.4% 4.4% 4.3% 4.2%
4.2%
4.6% 4.6%
2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期
2019/1期末 鑑定評価サマリ
含み益も引き続き拡大 1,364 億円 (含み益率： 32.1%)
算定価格 (百万円) 鑑定NCF (百万円) 直接還元利回り 含み損益 (百万円)
前期差異 内訳** 算定価格との
19/1期末 前期差異* 19/1期末 前期
差異 賃貸収支 ER再取得
19/1期末 前期差異 帳簿価格 (a)
差額(b)
(b)/(a)
都心主要7区 209,728 +5,446 8,490 +30 +52 △22 3.98% △0.1 161,364 48,363 30.0%
都心部 192,477 +4,627 8,059 +4 +31 △27 4.13% △0.1 142,725 49,751 34.9%
東京23区 402,205 +10,073 16,549 +34 +83 △49 4.05% △0.1pt 304,090 98,114 32.3%
首都圏 49,560 +590 2,335 △8 △7 △0.3 4.65% △0.1 37,730 11,829 31.4%
政令指定都市等 109,796 +1,590 5,268 △31 △14 △16 4.74% △0.1 83,303 26,492 31.8%
全 体 561,561 +12,253 24,152 △4 +61 △66 4.24% △0.1pt 425,124 136,436 32.1%
*2019/1期取得物件は取得時鑑定価格を前回算定価格として採用しています。 **鑑定NCFを構成する項目のうち、修繕費及び資本的支出を除く鑑定NCFの変動を「賃貸収支」として、ER再取得等に伴う修繕費及び資本的支出の変動を「ER再取得」として集計しています。
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外部成長
外部成長の推移
物件情報数の推移
政令指定都市等 直近6ヶ月間の情報件数が増加
首都圏 単位：件 / 年間
都心部 2,492
都心主要7区
1,827 1,692 6ヶ月間
1,315 1,438
1,161
697 878 805
∼2011/7 ∼2012/7 ∼2013/7 ∼2014/7 ∼2015/7 ∼2016/7 ∼2017/7 ∼2018/7 ∼2019/1
取得実績
過度な競争を回避し、堅実に物件を取得
単位：億円
スポンサーグループ
28%
280 マーケット
295
139 72%
216
237 23
35 12
87 105 62 80 55 55 4
43
∼2011/7 ∼2012/7 ∼2013/7 ∼2014/7 ∼2015/7 ∼2016/7 ∼2017/7 ∼2018/7 ∼2019/1
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スポンサー パイプライン
30 490 356
2019/1期末現在
計 物件 想定規模 約 億円 （竣工済 億円）
伊藤忠グループの開発案件
ADR向けの開発状況 首都圏における開発案件の所在地
件数 総戸数 想定規模 竣工済
都心主要7区 15 物件 935 戸 261 億円 186 億円
都心部 11 物件 472 戸 153 億円 118 億円
首都圏 2 物件 439 戸 51 億円 51 億円
政令指定都市等 2 物件 185 戸 24 億円 -
計 30 物件 2,031 戸 490 億円 356 億円
政令指定都市等
5%
首都圏 東京23区内
10%
都心主要7区 84%
都心部 53%
31%
竣工済
開発中
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メモ
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財務戦略
安定的な財務基盤の構築
基本情報 2019年1月期 調達実績
格付 JCR: AA （安定的） R&I: AA- （安定的） 返済 調達
2018/7期末 2019/1期末 前期末比
総額 137億円 137億円
借入金 1,969億円 1,969億円 (87.2%) -
平均支払金利 1.10% 0.52%
投資法人債 290億円 290億円 (12.8%) -
合計 2,259億円 2,259億円 (100.0%) -
平均調達年数 5.3年 7.7年
LTVコントロール
53%
49.6% 49.6% 49.4% 49.9% 49.9% 基本方針
50% 52.2%
53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用
総資産LTV
46.0% 総資産LTV
鑑定LTV
43.2% 借入余力
42.1% 41.5%
300
41.2% 40.2%
約 億円
2016/7期末 2017/1期末 2017/7期末 2018/1期末 2018/7期末 2019/1期末
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長期安定的な財務体質
金融費用の逓減 長期化 固定化
平均調達金利 平均支払金利 平均調達年数 平均残存年数 固定金利 変動金利
1.05% 1.02% 9.1年
0.94% 0.90% 0.84% 0.80%
0.80% 8.3年 8.0年 7.7年 7.7年
4.9年
4.3年 4.4年 4.7年 4.7年 5.0年
93% 97% 98% 98% 98% 99%
0.46% 0.46% 0.44% 0.48% 0.52%
2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2017/1期 2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期
調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達 調達
末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末
6/7期 7 /1期 7 /7期 8 /1期 8 /7期 9 /1期 /7期 7 /1期 /7期 8 /1期 /7期 9 /1期 7期 7/ 1期 7期 8/ 1期 7期 9/ 1期
201 201 201 201 201 201 201
6
201 201
7
201 201
8
201 6/ 7/ 8/
201 201 201 201 201 201
* 期中調達については、各期末現在の残高及び適用金利を基に記載しています。 * 期中調達については、各期末現在の残高及び調達年数を基に記載しています。 * 短期借入金は除きます。
返済期限の分散化
2019/1期末現在
1.27% 1.29% 平均支払金利
1.12%
0.97% 0.86% 0.89% 0.92%
0.81% 0.81% 0.83% 0.78% 0.74%
0.64% 0.58% 0.61% 0.71%
0.57% 0.45% 0.55% 0.55%
当期調達実績 0.52%
15 20 35 65
20 30
40 30 10
148 150 127 132
117 102 25 123 119
70 84 89 71 91 92 91 89 73 83
68 44
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期∼
2019年7月 2020年1月 2020年7月 2021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月 2023年7月 2024年1月 2024年7月 2025年1月 2025年7月 2026年1月 2026年7月 2027年1月 2027年7月 2028年1月 2028年7月 2029年1月∼
150億円以内 200億円
投資法人債
単位：億円
借入金 期当たり返済上限額は ＜ コミットメントライン設定枠
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業績予想
業績予想
①第 17期実績 ②第 18期予想 ② − ① ③第 19期予想 ③ − ② 単位： 百万円
2019/1期 2019/7期 2020/1期
差異 主な差異理由 差異 主な差異理由
実績 業績予想 業績予想
16,196 16,237 ▷賃料共益費等収入
16,151 ▷賃貸事業収入
（264物件ベース） （264物件ベース） △62 （264物件ベース） △15
営業収益 期中平均稼働率 期中平均稼働率 +41 想定稼働率の設定による影響
賃料上昇による増収 +24 期中平均稼働率 △86
想定稼働率の設定による影響
賃料上昇による増収 +22
+79 △93
97.0% 96.6% 繁忙期に伴う礼金更新料収入等の増加
96.5% 非繁忙期に伴う礼金更新料収入等の減少
▷賃貸事業費用
繁忙期に伴う募集関連費用の増加 △116 ▷賃貸事業費用
修繕費等の増加 △9 非繁忙期に伴う手数料の減少 +90
8,117 8,019 その他賃貸事業費用の増加 △15 7,947 減価償却費の増加 △13
営業利益 (減価償却費：2,705) (減価償却費：2,713) △98 (減価償却費：2,726) △71
▷一般管理費 ▷一般管理費
(固都税等： 871) (固都税等： 877) (固都税等： 884)
運用報酬の減少 +18 消費増税による消費税差損の増加 △37
費用の増加による消費税差損の増加 △10 その他管理費の増加 △24
その他管理費の増加 △6
経常利益 6,984 6,926 △58 支払利息等金融費用の減少 +40 6,885 △40
支払利息等金融費用の減少 +38
(金融費用*：1,129) (金融費用*：1,090) (金融費用*：1,051) その他営業外費用の増加 △7
当期純利益 6,983 6,925 △58 6,885 △40
当期純利益/口
5,130円 5,100円
期末発行済投資口数 期末発行済投資口数
(EPU) 5,173円 △43円 1,350,000
口 △30円 1,350,000
口
積立金**取崩額/口 249円 249円 - 期末積立金**残高： 315億円 249円 - 期末積立金**残高： 311億円
1口当たり分配金 5,422円 5,379円 △43円 5,349円 △30円
総資産LTV 49.9% 50.0% +0.1p 50.1% +0.1p
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。
** 「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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当面のDPU成長余地
DPU押し上げ効果 ∼ 220 円 程度
5,500円∼
積立金の取崩しによる分配
当期純利益/口 (EPU) からの分配
5,349円 取得余力の活用
∼+ 170 円 *4
金融コストの低減 取得余力約300億円のうち
249円 +10∼20 円 *3 200億円の取得を想定
EPU
消費増税の影響が 賃料ギャップの解消
通期に寄与した場合の
精算差損の増加額 +50∼60円 *2 5,100円+α
△ 20円 程度 *1
5,100円*1
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(2020/1期) 本ページの内容は、発行済投資口数が1,350,000口より変化がないことを前提としており、いずれも一定の仮定のもとに本投資法人が算出した試算値です。
*1 2020/1期は、2019/8∼2019/9の2ヶ月間は消費増税率8%、2019/10∼2020/1の4ヶ月間は消費増税率10%として計算しています。
*2 2019/1期末現在の賃料ギャップ及び平均入居期間等を基に、2021/1期までに想定される影響額を算出しています。
*3 2021/1期までに調達予定の借入金等を、平均調達金利 約0.8%で調達することを前提として算出しています。
*4 2019/1期末想定の総資産及び有利子負債額を前提に、今後2年程度で想定される物件取得金額200億円及び借入金等の想定調達金利を考慮し算出しています。
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