2019年1月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年3月12日
不動産投資信託証券発行者名 アドバンス・レジデンス投資法人 上場取引所 東証
コード番号 3269 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.adr-reit.com/
代表者 執行役員 髙坂 健司
資産運用会社名 ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社
代表者 代表取締役社長 髙坂 健司
問合せ先責任者 取締役管理本部長補佐 木村 知之
ＴＥＬ （03）3518-0480
有価証券報告書提出予定日 2019年4月25日 分配金支払開始予定日 2019年4月16日
決算補足説明資料作成の有無 有
決算説明会開催の有無 有 （機関投資家・アナリスト向け）
1．2019年1月期の運用、資産の状況（2018年8月1日～2019年1月31日） （百万円未満切捨て）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年1月期 16,196 △0.7 8,117 △1.9 6,984 △1.5 6,983 △1.5
2018年7月期 16,302 2.5 8,272 3.1 7,088 4.3 7,087 4.3
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年1月期 5,173 3.2 1.5 43.1
2018年7月期 5,250 3.2 1.6 43.5
（2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過 純資産
(利益超過分配金 (利益超過分配金 配当性向
利益超過分配金 分配金総額 配当率
は含まない) は含まない)
円 百万円 円 円 ％ ％
2019年1月期 5,422 7,319 0 0 104.8 3.3
2018年7月期 5,499 7,423 0 0 104.7 3.4
(注)2018年7月期の分配金の支払原資には336百万円、2019年1月期の分配金の支払原資には335百万円の一時差異等調整積立金からの
取崩額がそれぞれ含まれており、「当期純利益」の金額とは異なります。
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年1月期 452,487 220,069 48.6 163,014
2018年7月期 452,846 220,524 48.7 163,351
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年1月期 9,966 △3,557 △7,436 16,319
2018年7月期 11,875 △12,794 △2,645 17,347
2．2019年7月期（2019年2月1日～2019年7月31日）及び2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）の運用状況の
予想
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年7月期 16,237 0.3 8,019 △1.2 6,926 △0.8 6,925 △0.8 5,379 0
2020年1月期 16,151 △0.5 7,947 △0.9 6,885 △0.6 6,885 △0.6 5,349 0
(参考)1口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数） (2019年7月期) 5,130円 （2020年1月期）5,100円
(注) 2019年7月期分配金及び2020年1月期分配金の支払原資には336百万円（1口当たり249円）の一時差異等調整積立金の取崩額がそれぞれ
含まれており、「当期純利益の金額」とは異なります。なお、上記運用状況の予想につきましては、後記「2.運用方針及び運用状況
(2)運用状況 2)次期の見通し C.運用状況の見通し」をご参照ください。
3．その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を 2019年1月期 1,350,000口 2018年7月期 1,350,000口
含む)
② 期末自己投資口数 2019年1月期 0口 2018年7月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、30ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の変更を含みます。以下、「金融商品取引
法」といいます。）に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基
づく監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、アドバンス・レジデンス投資法人（以下
「本投資法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいてお
り、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証す
るものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予想のご利用にあたっての注意事項等
については、2～10ページ「2．運用方針及び運用状況 （2）運用状況」をご覧ください。
アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
目次
1．投資法人の関係法人 ………………………………………………………………………………………………………… 2
2．運用方針及び運用状況 ……………………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用方針 ………………………………………………………………………………………………………………… 2
(2) 運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………… 2
(3) 投資リスク ……………………………………………………………………………………………………………… 10
3．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………………… 11
(1) 貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………………… 11
(2) 損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………………… 13
(3) 投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………………… 14
(4) 金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………………………………… 16
(5) キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………………… 17
(6) 継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………………………………… 19
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………………………………… 19
(8) 財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………………… 20
(9) 発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………………………………… 31
4．役員の異動 …………………………………………………………………………………………………………………… 32
(1) 本投資法人の役員………………………………………………………………………………………………………… 32
(2) 資産運用会社の役員……………………………………………………………………………………………………… 32
5．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………………… 33
(1) 投資状況 ………………………………………………………………………………………………………………… 33
(2) 投資資産 ………………………………………………………………………………………………………………… 34
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
1. 投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略
します。
2. 運用方針及び運用状況
(1) 運用方針
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資方針」、「投資対象」及び「分配方針」から重
要な変更がないため開示を省略します。
(2) 運用状況
1) 当期の概況
A. 投資法人の主な推移
本投資法人は、賃貸マンションを主たる投資対象とする「住宅系J-REIT」であり、2009年当時、住宅系J −
REITとして資産規模最大であった日本レジデンシャル投資法人（NRI）と、旧アドバンス・レジデンス投資法
人が、2010年3月1日付で新設合併し誕生しました。
合併に際し掲げた「長期安定的な利益分配の実現」という基本方針に基づき、以下の施策に取組んできたこ
とにより、長期安定的な分配金の礎を築いてきました。
① 収益の安定性が高い物件（121物件、取得価格合計1,742億円）の取得及び低収益物件（45物件、取得価
格合計720億円）の売却による運用資産の構築
② 収益性向上に向けた賃料水準の引き上げ、スケールメリットを活かした運用コストの削減、大規模修繕
工事及びバリューアップ工事の実施による物件競争力の維持・向上
③ 有利子負債の残存期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化を推進することによる財務基盤の
強化
④ 合併に伴う負ののれん発生益に起因する一時差異等調整積立金（当期末現在321億円）の活用
当期末現在における保有物件数と資産規模はそれぞれ264物件、4,481億円（取得価格合計）であり、住宅系
J-REIT最大となっています。
なお、直近6期間の運用実績は以下の通りです。
2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期
期
（第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期）
運用日数 182日 184日 181日 184日 181日 184日
期中物件取得（注1） 86億円 32億円 57億円 6億円 67億円 4億円
期中物件売却（注1） 8億円 - - - 24億円 -
期末保有物件
4,336億円 4,369億円 4,427億円 4,433億円 4,476億円 4,481億円
取得価格合計額
期末保有物件数 255物件 257物件 260物件 261物件 263物件 264物件
期中平均稼働率 96.8% 96.5% 97.0% 96.9% 97.0% 97.0%
当期純利益/口（注2） 4,773円 4,719円 4,920円 5,035円 5,250円 5,173円
1口当たり分配金 4,774円 4,979円 5,169円 5,285円 5,499円 5,422円
（注1） 取得価格（取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない金額）の合計額を記載しています。
（注2） 当期純利益/口については、当期純利益を期末時点における発行済投資口の総口数で除すことによって算出しています。以
下、特に記載のない限り同じです。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
B. 当期の運用実績
「長期安定的な利益分配の実現」のため、当期においては以下の施策を実施しました。
① 内部成長
非繁忙期（注3）にあたる当期においても、高稼働率を維持しつつ、テナント入替による賃料水準の引き上げ
幅の拡大、更新時の賃料引き上げ、そしてバリューアップ工事による物件競争力の強化を促進。
② 外部成長
第三者から相対取引にて1物件（取得価格4億円）を取得。
③ 財務戦略
低金利環境を活用し有利子負債の平均残存年数を維持し、平均支払金利を低減。株式会社格付投資情報セ
ンターによる発行体格付がA+（方向性：ポジティブ）からAA-（方向性：安定的）へ向上。
（注3） 本書においては、当該決算の対象となる運用期間において、新規の賃貸借契約が相対的に多く締結される傾向にある2月
から4月までの期間が含まれる決算期を「繁忙期」、含まれない決算期を「非繁忙期」と表現しています（本投資法人の
場合は1月期が「非繁忙期」、7月期が「繁忙期」となります。）
これら諸施策を実施した結果、当期の運用実績は、以下の通りとなりました。
(単位：百万円)
業績予想
項目 前期実績 （注4）
当期実績
対前期実績 対業績予想
営業収益 16,302 16,084 16,196 △106 +111
営業利益 8,272 8,028 8,117 △154 +89
経常利益 7,088 6,885 6,984 △103 +98
当期純利益 7,087 6,885 6,983 △103 +98
当期純利益/口（注5） 5,250円 5,100円 5,173円 △77円 +73円
1口当たり分配金 5,499円 5,349円 5,422円 △77円 +73円
（注4） 業績予想とは、2018年9月10日付「2018年7月期決算短信」にて公表した当期の運用状況の予想をいいます。以下同じです。
（注5） 当期純利益/口については、当期純利益を発行済投資口の総口数1,350,000口で除すことによって算出しています。当期純利
益/口の端数は考慮していません。
当期純利益/口は、前期に計上した売却益の剥落により前期実績対比77円減少の5,173円となりました。業績
予想との比較においては、稼働率が予想を上回ったことによる賃貸事業収入の増加や新規テナント募集にかか
る費用の抑制等が実現し、増収増益を達成しました。
1口当たり分配金については、一時差異等調整積立金の取崩額（1口当たり248円）を加え、業績予想対比73
円増配、前期実績対比77円減配となる、5,422円としました。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
① 内部成長
－ 高稼働率の維持と賃料水準の引き上げ －
本投資法人が投資している多くの地域においては人口流入が継続している一方、賃貸マンションの着工戸数
が限定的なため、依然、賃貸マンションの需給が逼迫しており、当期の期中平均稼働率は97.0%となり過去最
高と並ぶ稼働状況となりました。
このような好調な稼働率を背景にテナント入替時及び更新時に積極的な賃料引き上げを試み、東京都内を中
心に増額での住戸テナント入替や契約更新を実現し、新規契約及び更新契約における賃料の引き上げ幅はそれ
ぞれ過去最高となる3.05%、0.70%となりました。その結果、ポートフォリオ全体の賃料水準（注6）についても、9
期連続で上昇し、前期末に比べ0.38%引き上げることに成功しました。
－ バリューアップ工事実施による競争力強化を促進 －
本投資法人では、計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っています。加
えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても、設備更新や間取り変更等を伴うバリュー
アップ工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めています。
当期は、大規模修繕工事を計5物件、バリューアップ工事を計26戸実施しました。これらのバリューアップ
工事実施住戸のうち、2019年2月28日までに新たな賃貸借契約が締結された19戸では、前契約賃料に対して、
平均22%強賃料を引き上げることができました。本投資法人は、今後もこのような取組みを通じて、物件競争
力の更なる強化を進めます。
－ サステナビリティ（持続可能性）の維持向上に関する取組み －
本投資法人では、持続可能な社会の実現及び投資主価値の更なる向上を目的として、資産運用会社と一体と
な り サ ス テ ナ ビ リ テ ィ の 維 持 及 び 向 上 に 取 り 組 ん で い ま す 。 具 体 的 に は、ESG(Environmental( 環 境 )
/Social(社会)/Governance(ガバナンス))の観点から、以下の取組みを行っています。
・環境に対する取組みについては、LED照明の導入（2019年1月末時点で59物件（ポートフォリオの22.3％相
当））やグリーンリース条項の導入（2019年1月末時点賃貸戸数のうち、44.2％の住戸と締結）、そして
DBJ Green Building認証を7物件（2019年1月末時点で、ポートフォリオにおける16.7％（床面積ベース）
に相当。）で取得しています。
・社会に対する取組みについては、保有物件の入居者に対し約3年に一度入居者サービスに対する満足度のア
ンケートを実施すると共に、防災意識を喚起すべく防災マップを2019年1月末時点で保有している全264物
件に設置しています。
・ガバナンスに対する取組みについては、資産運用会社従業員への計画的な継続教育及びこれらサステナビ
リティ向上施策を組織的に推進していくサステナビリティ推進委員会の設置に加え、NOI及び当期純利益に
連動した資産運用報酬の導入、J-REITの資産運用会社として初めてとなる受託投資法人の投資口を対象と
する持投資口制度を導入しています。
これら施策の結果、サステナビリティに関する評価機関より以下の評価を受けており、今後も引き続きサス
テナビリティの維持向上に取り組んでまいります。
・欧州の年金基金が中心となって創設した、不動産会社及び運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチ
マークである「GRESB（グレスビー）リアルエステイト評価」に2014年より継続的に参加し、直近3年間は
「GreenStar」の評価を得るとともに、2018年にはアジア・上場・住宅セクターにおいて首位の評価を得た
ことを示す「セクターリーダー」に選出されました。
・三菱UFJ リサーチ＆コンサルティング株式会社による「MUFG J-REIT 向けESG 評価supported by JCR」に
おいて、最高評価である「Sランク」を取得し、J-REIT向けESG評価ローンを含む資金調達を実施しまし
た。
（注6）通期保有している物件を対象として、期首及び期末時点の坪単価を比較し算出しています。以下同じです。
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②外部成長
－ 優良物件の着実な取得 －
当期においても厳しい取得環境は継続しており、過度な競争を回避しつつ安定的な収益が期待できる優良な
物件を取得する方針を維持し、レジディア北二条イーストⅢの1物件（取得価格4億円）を取得しました。当物
件は札幌市内の中心部である「駅前通」・「大通」エリアに近く、都心部へ通勤する社会人単身者による賃貸
需要が見込まれ、安定的な収益が期待できます。また、当物件は本投資法人が隣接して保有しているレジディ
ア北二条イーストの東側隣地に所在していることから、将来において一体開発を行うことが可能であることも
評価しました。
③ 財務戦略
－ 平均支払金利の低減及び残存年数の維持 －
本投資法人の財務戦略の基本方針は、有利子負債の残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化で
あり、当期においては、総額137億円（平均調達年数7.7年、平均支払金利（注7）0.52%）の資金調達を実施しまし
た。その結果、当期末現在の平均残存年数は4.95年、平均支払金利は0.80%となり、平均残存年数の維持と平
均支払金利の低減を実現し、財務基盤の一層の強化を図りました。
本投資法人の分散されたポートフォリオや高い水準で安定した収益力に加えて、財務基盤の強化に取り組ん
だ結果、2018年11月に株式会社格付投資情報センターによる発行体格付がA+（方向性：ポジティブ）からAA-
（方向性：安定的）へ引き上げられました。なお、当期末において本投資法人が取得している発行体格付は以
下の通りです。
信用格付業者 格付対象 格付け
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 AA（見通し：安定的）
株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 AA-（方向性：安定的）
（注7）「平均支払金利」とは、借入れ及び起債時点、並びに当期末現在における借入金等の加重平均金利をいいます。なお、借
入金の金利変動リスクをヘッジする目的で金利スワップ契約が締結されている場合においては、各金利スワップ契約によ
る金利固定化効果の反映後の支払金利を基に算出しています。
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2) 次期の見通し
A. 運用における外部環境
（J-REIT及び金融資本市場）
当期のJ-REIT市場は、米中貿易摩擦の激化による米国株価の下落に象徴される通り、国内外で企業業績の
不透明感が拡がったことから、J-REIT市場も一時的な調整がありましたが、概ね2018年11月以降は株式市場
との相関の低さや低金利の継続を見越した海外投資家などの資金が流入し、上昇傾向にあります。
日本経済は、総じて幅広い業種で企業業績が堅調に推移しているものの、米中間における貿易摩擦の影響
や英国のEU離脱等による先行き不透明感が拡がりつつあります。日本銀行による金融緩和政策は当面維持さ
れることが公表されていますが、海外経済、為替、金利の動向及び紛争等の地政学リスクの高まりが日本経
済に影響を及ぼす可能性があり、これらの動向に注視していく必要があります。
（不動産売買市場）
賃貸住宅については、好立地かつ高品質な賃貸マンションの新規供給が限定的であることから、依然とし
て取得競争は激しく、賃貸マンションの取引価格は高騰した状態が継続しています。今後も供給が限定的で
あると考えられること、また日本銀行による金融緩和政策の継続が予想されることにより、当面は現在の厳
しい取得環境が継続するものと考えています。
（賃貸住宅市場）
本投資法人が投資対象地域としている東京23区を含む首都圏及び一部の政令指定都市については人口流入
が継続している一方、新規供給が限定的であることから、賃貸住宅市場は当面良好な環境が継続すると考え
ています。
B. 運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、上述の外部環境を踏まえ、以下の戦略を着実に実行することによって、1口当たり当期純利
益の着実な成長を目指します。
a) 内部成長戦略
物件特性や個別契約条件等を総合的に勘案し、稼働状況に留意しつつ、引き続きテナント入替時及び更新
時において賃料水準の増額を図ります。加えて、礼金の積極的な収受を含む募集関連収支の改善を進めるこ
とによって、物件毎の収支改善を目指します。また、今後も築年数の経過に応じて大規模修繕工事を計画的
に行うとともに、物件特性も考慮したバリューアップ工事を継続的に実施することによって、物件競争力の
維持・向上に努めます。
b) 外部成長戦略
物件の取得環境は引き続き厳しい状況にあるため、スポンサーからの物件供給や、本投資法人に寄せられ
る物件情報を活かした第三者との相対取引を通じ、過度な競争を回避しつつ、ポートフォリオの質及び収益
力の向上に資する物件取得を目指します。また、不動産売買市場の活況に鑑み、物件の入替えを通じたポー
トフォリオの質及び収益力の向上も引き続き検討していきます。
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c) 財務戦略
金利動向を注視し、引き続き借入金等の返済期限の分散化に留意しつつ、長期・固定金利の借入金を中心
とした資金調達を実施します。これにより、環境の変化に耐えうる財務基盤の構築を図ります。
d) 分配金戦略
本投資法人は、「長期安定的な利益分配の実現」を基本方針としており、「投資法人の計算に関する規
則」及び一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」の一部改正に伴
う毎期「50年均等額」（注8）以上の一時差異等調整積立金の取崩しについては、2017年1月期より最長50年での分
配を行っています。
なお、仮に「50年均等額」の取崩しを行っても1口当たり分配金が4,500円に満たない場合には、追加の取
崩しを行うことにより、原則として1口当たり分配金の水準を4,500円以上に維持する方針としています。（注9）
（注8） 2017年1月期に一時差異等調整積立金に振り替えた分配準備積立金の金額を100で除すことによって算出されます（50年×
2期＝100期）。本書の日付現在において、一時差異等調整積立金の50年均等額は約3.35億円です。なお、分配金水準の安
定化等を目的として、当該金額を上回る金額の取崩しを行う場合があります。
（注9） 但し、分配金の額を保証するものではなく、実際の分配金の支払額については、最終的には投資法人役員会での承認が必
要となります。
C．運用状況の見通し
2019年7月期（第18期）及び2020年1月期（第19期）の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
（単位：百万円）
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
項目
実績 予想 予想
営業収益 16,196 16,237 16,151
営業利益 8,117 8,019 7,947
経常利益 6,984 6,926 6,885
当期純利益 6,983 6,925 6,885
当期純利益/口 5,173円 5,130円 5,100円
5,379円 5,349円
1口当たり分配金 5,422円 （注10） （注10）
（注10）2019年7月期予想及び2020年1月期予想における分配金の支払原資には、3.36億円（1口当たり249円）の一時差異等調整積立
金の取崩額がそれぞれ含まれています。なお、当該取崩予定額は、本書の日付現在における発行済投資口の総口数
1,350,000口を前提としており、以後2020年1月期末まで変動がないことを前提としています。
なお、運用状況の予想の前提条件については、下記の「2019年7月期及び2020年1月期の運用状況の予想の前
提条件」をご参照ください。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
＜2019年7月期及び2020年1月期の運用状況の予想の前提条件＞
項目 前提条件
・ 2019年7月期：2019年2月1日～2019年7月31日（181日）
計算期間
・ 2020年1月期：2019年8月1日～2020年1月31日（184日）
・ 本書の日付現在保有している運用資産264物件が2020年1月期末まで異動（新規物件の
取得又は保有物件の売却等）がないことを前提としています。
運用資産 ・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・ 月末稼働率の期中平均は、以下を見込んでいます。
2019年7月期：96.6% 2020年1月期：96.5%
・ 賃貸事業収入については、過去の実績値を基準として賃貸の状況を考慮した上で算出
しています。但し、取得予定資産については、将来予測をもとに、市場環境及び物件
営業収益 の競争力等を勘案して算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる滞納又は不払いがないことを前提としていま
す。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の管理業務委託費等の費
用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出していま
す。
・ 減価償却費は、付随費用を含めて定額法により算出しており、以下の金額を見込んで
います。
2019年7月期：2,713百万円 2020年1月期：2,726百万円
・ 費用計上する固定資産税及び都市計画税等は、以下の金額を見込んでいます。
営業費用
2019年7月期： 877百万円 2020年1月期：884百万円
・ 建物の修繕費については、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上
しています。しかしながら、予想し難い要因による建物の毀損等により修繕費が緊急
的に発生する可能性があること等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異
なる可能性があります。
・ 2019年10月に予定されている消費税率の引上げによる影響として、2020年1月期にお
ける消費税精算差損について、2019年7月期比37百万円の増加を見込んでいます。
・ 支払利息及び融資関連費用として、以下の金額を見込んでいます。
営業外費用
2019年7月期：1,090百万円 2020年1月期：1,051百万円
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
項目 前提条件
・ 本書の日付現在における有利子負債残高225,918百万円が2020年1月期末まで変動がな
いことを前提としています。
・ 本日以降に返済期日が到来する借入金及び償還期限が到来する投資法人債について
は、全額借換え又は投資法人債による資金手当てを行うことを前提としています。
・ 各期末現在の有利子負債残高及び総資産有利子負債比率（LTV）は、以下の通りとな
有利子負債 る見込みです。
2019年7月期末：有利子負債残高 225,918百万円 LTV 約50.0%
2020年1月期末：有利子負債残高 225,918百万円 LTV 約50.1%
・ 本予想における有利子負債比率の算出に当たっては、次の算式を使用しています。
LTV＝（有利子負債残高÷総資産）×100
・ 本書の日付現在における発行済投資口の総口数1,350,000口が2020年1月期末まで変動
発行済投資口の総口数
がないことを前提としています。
・ 1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出し
ています。また、原則として営業期間における当期純利益を全額分配することを前提
として算出しています。
・ 一時差異等調整積立金（本書の日付現在の残高：321億円）につき、各期335百万円以
上を取り崩して分配することを前提としています。
・ 分配金総額の内訳は以下の通り見込んでいます。
一時差異等
1口当たり
当期純利益 調整積立金 分配総額
1口当たり分配金 分配金
の取崩し
2019年7月期 6,925百万円 336百万円 7,261百万円 5,379円
2020年1月期 6,885百万円 336百万円 7,221百万円 5,349円
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 各営業期間における1口当たり当期純利益については、上記発行済投資口の総口数に
基づく各期の予想期末発行済投資口の総口数を用いて算出しています。
1口当たり ・ 利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はあ
利益超過分配金 りません。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
D．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
E．情報開示
本投資法人は、透明性確保の観点から、法定開示に加えて、有用かつ適切と判断される投資情報について、
正確、迅速かつ理解し易い開示に努めます。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレス
リリース）に加えて、本投資法人のホームページ（https://www.adr-reit.com/）を通じた積極的な情報開示
を行います。
（3）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）に記載された「投資リスク」から重要な変更がないため開示を
省略します。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
3．財務諸表
（1）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 13,741,901 14,553,947
信託現金及び信託預金 9,605,383 9,765,681
営業未収入金 209,929 188,117
前払費用 483,704 345,318
その他 10,412 10,599
貸倒引当金 △7,225 △6,455
流動資産合計 24,044,107 24,857,208
固定資産
有形固定資産
建物 75,980,399 76,197,893
減価償却累計額 △12,997,222 △13,841,708
建物（純額） 62,983,176 62,356,184
構築物 23,395 23,973
減価償却累計額 △7,132 △7,904
構築物（純額） 16,263 16,068
機械及び装置 82,361 92,420
減価償却累計額 △19,859 △23,640
機械及び装置（純額） 62,502 68,779
工具、器具及び備品 289,909 339,929
減価償却累計額 △141,887 △159,743
工具、器具及び備品（純額） 148,021 180,185
土地 74,403,244 74,407,327
建設仮勘定 44,670 85,671
信託建物 154,333,071 155,149,771
減価償却累計額 △25,491,760 △27,245,480
信託建物（純額） 128,841,311 127,904,290
信託構築物 193,591 194,208
減価償却累計額 △103,080 △107,736
信託構築物（純額） 90,510 86,471
信託機械及び装置 182,121 185,984
減価償却累計額 △105,796 △112,638
信託機械及び装置（純額） 76,325 73,346
信託工具、器具及び備品 832,133 884,895
減価償却累計額 △518,517 △557,469
信託工具、器具及び備品（純額） 313,615 327,426
信託土地 157,302,505 157,508,159
信託建設仮勘定 6,503 170,322
有形固定資産合計 424,288,650 423,184,234
無形固定資産
信託借地権 1,974,953 1,940,516
その他 34 15
無形固定資産合計 1,974,988 1,940,532
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(単位：千円)
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
投資その他の資産
長期前払費用 826,885 786,705
差入保証金 550,532 556,653
信託差入保証金 1,038,903 1,038,903
その他 1,680 1,168
投資その他の資産合計 2,418,000 2,383,430
固定資産合計 428,681,640 427,508,197
繰延資産
投資口交付費 3,008 1,619
投資法人債発行費 117,266 120,548
繰延資産合計 120,274 122,168
資産合計 452,846,022 452,487,574
負債の部
流動負債
営業未払金 337,326 378,449
短期借入金 1,000,000 1,000,000
1年内償還予定の投資法人債 2,000,000 4,000,000
1年内返済予定の長期借入金 21,460,000 17,700,000
未払金 1,386,590 1,389,839
未払費用 87,859 109,203
未払消費税等 47,401 10,934
前受金 66,474 69,778
その他 18,981 18,794
流動負債合計 26,404,633 24,676,999
固定負債
投資法人債 27,000,000 25,000,000
長期借入金 174,458,000 178,218,000
預り敷金及び保証金 1,227,275 1,239,315
信託預り敷金及び保証金 3,228,688 3,265,660
デリバティブ債務 3,423 18,187
固定負債合計 205,917,387 207,741,163
負債合計 232,322,020 232,418,162
純資産の部
投資主資本
出資総額 127,690,098 127,690,098
剰余金
出資剰余金 53,220,279 53,220,279
任意積立金
一時差異等調整積立金 ※3 32,529,450 ※3 32,193,397
任意積立金合計 32,529,450 32,193,397
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,087,597 6,983,823
剰余金合計 92,837,327 92,397,500
投資主資本合計 220,527,425 220,087,598
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △3,423 △18,187
評価・換算差額等合計 △3,423 △18,187
純資産合計 ※1 220,524,002 ※1 220,069,411
負債純資産合計 452,846,022 452,487,574
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（2）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 16,167,076 ※1 16,196,049
不動産等売却益 ※2 135,079 －
営業収益合計 16,302,155 16,196,049
営業費用
賃貸事業費用 ※1 6,345,214 ※1 6,333,386
資産運用報酬 1,181,791 1,196,544
資産保管手数料 9,762 9,780
一般事務委託手数料 58,712 58,424
役員報酬 3,600 3,600
租税公課 258,130 275,837
貸倒引当金繰入額 170 345
貸倒損失 － 115
その他営業費用 172,681 200,114
営業費用合計 8,030,063 8,078,149
営業利益 8,272,092 8,117,899
営業外収益
受取利息 6,537 6,769
受取補償金 18,000 1,984
未払分配金戻入 1,463 1,089
その他 2,172 1,334
営業外収益合計 28,173 11,178
営業外費用
支払利息 854,191 808,186
投資法人債利息 131,529 127,294
投資口交付費償却 1,388 1,388
投資法人債発行費償却 10,748 10,548
融資関連費用 210,950 194,009
その他 3,254 3,222
営業外費用合計 1,212,063 1,144,649
経常利益 7,088,202 6,984,428
税引前当期純利益 7,088,202 6,984,428
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 7,087,597 6,983,823
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,087,597 6,983,823
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（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本
出資総額
出資剰余金 又は当期未処理 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金
調整積立金 合計 損失（△）
当期首残高 127,690,098 53,220,279 32,866,055 32,866,055 6,798,144 92,884,479 220,574,577
当期変動額
一時差異等調整
△336,605 △336,605 336,605 - -
積立金の取崩
剰余金の配当 △7,134,750 △7,134,750 △7,134,750
当期純利益 7,087,597 7,087,597 7,087,597
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - - △336,605 △336,605 289,453 △47,152 △47,152
当期末残高 127,690,098 53,220,279 32,529,450 32,529,450 7,087,597 92,837,327 220,527,425
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 - - 220,574,577
当期変動額
一時差異等調整
-
積立金の取崩
剰余金の配当 △7,134,750
当期純利益 7,087,597
投資主資本以外
の項目の当期変 △3,423 △3,423 △3,423
動額（純額）
当期変動額合計 △3,423 △3,423 △50,575
当期末残高 △3,423 △3,423 220,524,002
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本
出資総額
出資剰余金 又は当期未処理 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金
調整積立金 合計 損失（△）
当期首残高 127,690,098 53,220,279 32,529,450 32,529,450 7,087,597 92,837,327 220,527,425
当期変動額
一時差異等調整
△336,052 △336,052 336,052 - -
積立金の取崩
剰余金の配当 △7,423,650 △7,423,650 △7,423,650
当期純利益 6,983,823 6,983,823 6,983,823
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 － － △336,052 △336,052 △103,774 △439,826 △439,826
当期末残高 127,690,098 53,220,279 32,193,397 32,193,397 6,983,823 92,397,500 220,087,598
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △3,423 △3,423 220,524,002
当期変動額
一時差異等調整
-
積立金の取崩
剰余金の配当 △7,423,650
当期純利益 6,983,823
投資主資本以外
の項目の当期変 △14,763 △14,763 △14,763
動額（純額）
当期変動額合計 △14,763 △14,763 △454,590
当期末残高 △18,187 △18,187 220,069,411
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
Ⅰ 当期未処分利益 7,087,597,394円 6,983,823,086円
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※1 336,052,606円 ※1 335,876,914円
Ⅲ 分配金の額 7,423,650,000円 7,319,700,000円
（投資口1口当たり分配金の額） （5,499円） （5,422円）
Ⅳ 次期繰越利益 －円 －円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第32条第1号に 本投資法人の規約第32条第1号に
定める分配方針に基づき、租税特別 定める分配方針に基づき、租税特別
措置法第67条の15に規定されている 措置法第67条の15に規定されている
本投資法人の配当可能利益の額の 本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超える 100分の90に相当する金額を超える
ものとしています。また、運用が不 ものとしています。また、運用が不
調な場合には、積立金を利用するこ 調な場合には、積立金を利用するこ
とで将来に渡って安定した配当を行 とで将来に渡って安定した配当を行
うこととします。 うこととします。
上記方針のもと、当期未処分利益 上記方針のもと、当期未処分利益
7,087,597,394円に一時差異等調整 6,983,823,086円に一時差異等調整
積立金取崩額336,052,606円を合わ 積立金取崩額335,876,914円を合わ
せた7,423,650,000円を利益分配金 せた7,319,700,000円を利益分配金
として分配することとしました。 として分配することとしました。
なお、本投資法人の規約第32条第 なお、本投資法人の規約第32条第
2号に定める利益を超えた金銭の分 2号に定める利益を超えた金銭の分
配は行いません。 配は行いません。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
（5）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 7,088,202 6,984,428
減価償却費 2,682,323 2,705,686
投資口交付費償却 1,388 1,388
投資法人債発行費償却 10,748 10,548
貸倒引当金の増減額（△は減少） △49 △769
受取利息 △6,537 △6,769
支払利息 854,191 808,186
投資法人債利息 131,529 127,294
営業未収入金の増減額（△は増加） △11,463 21,812
前払費用の増減額（△は増加） △135,908 138,386
未払消費税等の増減額（△は減少） 13,534 △36,466
営業未払金の増減額（△は減少） △51,454 71,683
未払金の増減額（△は減少） △485 11,312
未払費用の増減額（△は減少） △30,082 29,205
前受金の増減額（△は減少） 9,209 3,303
有形固定資産の売却による減少額 1,255,921 -
無形固定資産の売却による減少額 1,071,902 -
長期前払費用の増減額（△は増加） △16,394 40,179
その他 △6,671 508
小計 12,859,905 10,909,919
利息の受取額 375 437
利息の支払額 △984,173 △943,342
法人税等の支払額 △605 △614
営業活動によるキャッシュ・フロー 11,875,502 9,966,399
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出 △6,000,000 △7,000,000
定期預金の払戻による収入 1,000,000 5,000,000
有形固定資産の取得による支出 △5,953,543 △311,311
信託有形固定資産の取得による支出 △1,810,924 △1,295,173
預り敷金及び保証金の受入による収入（純額） 9,813 12,040
信託預り敷金及び保証金の受入による収入（純
△18,957 36,972
額）
差入敷金及び保証金の差入による支出 △8,684 -
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 △12,318 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △12,794,614 △3,557,472
― 17 ―
アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 3,000,000 2,000,000
短期借入金の返済による支出 △2,000,000 △2,000,000
長期借入れによる収入 21,190,000 9,760,000
長期借入金の返済による支出 △19,190,000 △9,760,000
投資法人債の発行による収入 1,500,000 2,000,000
投資法人債の償還による支出 - △2,000,000
投資法人債発行費の支出 △11,866 △13,830
分配金の支払額 △7,133,757 △7,422,752
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,645,623 △7,436,583
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △3,564,736 △1,027,656
現金及び現金同等物の期首残高 20,912,021 17,347,285
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 17,347,285 ※1 16,319,628
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（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 (1）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 3～46年
構築物 6～50年
機械及び装置 10～15年
工具、器具及び備品 2～20年
(2）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
信託借地権 23～65年
(3）長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 (1）投資口交付費
定額法（3年）により償却しています。
(2）投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり、定額法により償却しています。
3．引当金の計上基準 貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒
懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額
を計上しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用
処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃
貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。不動
産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期が15,443千円、当期が
1,057千円です。
5．ヘッジ会計の方法 (1）ヘッジ会計の方法
原則として、繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満
たしている金利スワップについては、特例処理によっています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金
(3）ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジ
する目的でデリバティブ取引を行っています。
(4）ヘッジ有効性の評価方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しています。
ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価
を省略しています。
6．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現
おける資金の範囲 金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能
であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ
月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7．その他財務諸表作成のための (1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
③ 信託差入保証金
④ 信託預り敷金及び保証金
(2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、
固定資産及び繰延資産に係る消費税及び地方消費税の会計処理については、
税込処理によっています。
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（8）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
※1．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期 当期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
50,000千円 50,000千円
2．コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
コミットメントラインの総額 20,000,000千円 20,000,000千円
借入実行残高 －千円 －千円
差引額 20,000,000千円 20,000,000千円
※3. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2018年7月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
分配準備積立金（注） 33,552,162 32,866,055 336,605 32,529,450 分配金に充当
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2019年1月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
分配準備積立金（注） 33,552,162 32,529,450 336,052 32,193,397 分配金に充当
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年1月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
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（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年2月 1日 （自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日） 至 2019年1月31日）
Ａ．不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃貸料収入 14,276,600 14,373,693
共益費収入 787,227 799,508
駐車場収入 431,954 15,495,782 436,471 15,609,674
その他収入
付帯収入 88,971 82,032
その他 582,321 671,293 504,342 586,374
不動産賃貸事業収入合計 16,167,076 16,196,049
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 865,044 871,119
管理業務等委託費用 1,146,442 1,107,235
水道光熱費 255,223 261,826
修繕費 567,255 585,228
損害保険料 25,369 25,950
信託報酬 70,873 69,564
その他賃貸事業費用 732,701 706,795
減価償却費 2,682,304 6,345,214 2,705,666 6,333,386
不動産賃貸事業費用合計 6,345,214 6,333,386
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 9,821,861 9,862,662
※2.不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
（レジディア南青山）
（単位：千円）
不動産等売却収入 710,000
不動産等売却原価 697,303
その他売却費用 5,798
不動産等売却益 6,897
(ウインザーハウス広尾）
（単位：千円）
不動産等売却収入 1,863,000
不動産等売却原価 1,630,520
その他売却費用 104,297
不動産等売却益 128,181
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
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（投資主資本等変動計算書に関する注記）
1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
（自 2018年2月 1日 （自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日） 至 2019年1月31日）
発行可能投資口総口数 6,000,000口 6,000,000口
発行済投資口の総口数 1,350,000口 1,350,000口
（金銭の分配に係る計算書に関する注記）
※1. 一時差異等調整積立金
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の
分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金
33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以
降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（335,521,628円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2018年7月期
は336,052,606円の取崩しを行っています。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2016年7月期の金銭の
分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である分配準備積立金
33,552,162,785円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年1月期以
降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（335,521,628円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2019年1月期
は335,876,914円の取崩しを行っています。
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
（自 2018年2月 1日 （自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日） 至 2019年1月31日）
現金及び預金 13,741,901千円 14,553,947千円
信託現金及び信託預金 9,605,383千円 9,765,681千円
預入期間が3ヶ月を超える定期預金 △ 6,000,000千円 △8,000,000千円
現金及び現金同等物 17,347,285千円 16,319,628千円
（リース取引に関する注記）
1．オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料
前期 当期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
一年内 739,236千円 739,236千円
一年超 12,408,175千円 12,038,557千円
合計 13,147,411千円 12,777,793千円
なお、リース料の確定していないものは、注記金額に見積金額を含めています。
2．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
一年内 3,802,751千円 3,446,011千円
一年超 6,353,964千円 5,172,798千円
合計 10,156,715千円 8,618,809千円
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（金融商品に関する注記）
1．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定した収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、不動産等の購入、債務の返済
等に際し、借入れ、投資法人債（短期投資法人債を含む。以下同じ。）の発行、投資口の発行等により資金調達
を行います。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的と
してのみ行うものとしています。
また、余資の運用は安全性及び安定性を重視し、原則として預貯金、譲渡性預金及び国債のみを対象としてい
ます。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得資金及び既存の借入れの返済又は投資法人債の償還
資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されています。本投
資法人では、月次での資金繰表の作成により当該リスクを管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期
限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメントライン契約の締結、投資口の発行等多様な資金調達の検
討・実施等により当該リスクを限定しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、金利上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引（金
利スワップ取引）を利用し当該リスクを限定しています。
預金につきましては、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間及び預入先金融
機関の格付に一定の制限を設けるとともに預入先金融機関を分散することで当該リスクを限定しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当
該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関
する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。
前期（2018年7月31日）
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 13,741,901 13,741,901 －
(2）信託現金及び信託預金 9,605,383 9,605,383 －
(3) 短期借入金 (1,000,000) (1,000,572) 572
(4）1年内償還予定の投資法人債 (2,000,000) (2,003,600) 3,600
(5）1年内返済予定の長期借入金 (21,460,000) (21,552,561) 92,561
(6）投資法人債 (27,000,000) (27,544,250) 544,250
(7）長期借入金 (174,458,000) (177,215,067) 2,757,067
(8）デリバティブ取引
－ △1,517,966 △1,517,966
(金利スワップの特例処理)
(9) デリバティブ取引
(3,423) (3,423) －
(金利スワップの原則的処理)
当期（2019年1月31日）
貸借対照表計上額 時価 差額
（千円） （千円） （千円）
(1）現金及び預金 14,553,947 14,553,947 －
(2）信託現金及び信託預金 9,765,681 9,765,681 －
(3) 短期借入金 (1,000,000) (1,000,244) 244
(4）1年内償還予定の投資法人債 (4,000,000) (4,026,800) 26,800
(5）1年内返済予定の長期借入金 (17,700,000) (17,757,339) 57,339
(6）投資法人債 (25,000,000) (25,626,293) 626,293
(7）長期借入金 (178,218,000) (181,398,510) 3,180,510
(8）デリバティブ取引
－ △1,535,808 △1,535,808
(金利スワップの特例処理)
(9) デリバティブ取引
(18,187) (18,187) －
(金利スワップの原則的処理)
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（注1）負債に計上されるものについては、（ ）で表示しています。
（注2）金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1）現金及び預金、(2）信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4）1年内償還予定の投資法人債、(6）投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合
計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(3) 短期借入金、(5）1年内返済予定の長期借入金、(7）長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定して
います。
(8）デリバティブ取引（金利スワップの特例処理）、（9）デリバティブ取引（金利スワップの原則的処理）
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注3）金銭債権及び満期がある有価証券の決算日後の償還予定額
前期（2018年7月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 13,741,901 － － － － －
信託現金及び信託預金 9,605,383 － － － － －
合計 23,347,284 － － － － －
当期（2019年1月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 14,553,947 － － － － －
信託現金及び信託預金 9,765,681 － － － － －
合計 24,319,628 － － － － －
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（注4）投資法人債、借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2018年7月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 1,000,000 － － － － －
1年内償還予定の投資法人債 2,000,000 － － － － －
1年内返済予定の長期借入金 21,460,000 － － － － －
投資法人債 － 4,000,000 1,500,000 － 5,000,000 16,500,000
長期借入金 － 20,870,000 25,218,000 24,460,000 15,310,000 88,600,000
合計 24,460,000 24,870,000 26,718,000 24,460,000 20,310,000 105,100,000
当期（2019年1月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 1,000,000 － － － － －
1年内償還予定の投資法人債 4,000,000 － － － － －
1年内返済予定の長期借入金 17,700,000 － － － － －
投資法人債 － 1,500,000 － 2,000,000 3,000,000 18,500,000
長期借入金 － 25,070,000 27,778,000 21,710,000 15,760,000 87,900,000
合計 22,700,000 26,570,000 27,778,000 23,710,000 18,760,000 106,400,000
（有価証券に関する注記）
前期（2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
（デリバティブ取引に関する注記）
(1）ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
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(2）ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
前期（2018年7月31日） （単位：千円）
デリバティブ取引の 契約額等（注1） 時価
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象
種類等 うち１年超 （注2）
金利スワップ取引 △1,517,966
金利スワップの特例処理 長期借入金 106,358,000 87,158,000
支払固定・受取変動 （注3）
金利スワップ取引
原則的処理方法 長期借入金 2,000,000 2,000,000 △3,423
支払固定・受取変動
当期（2019年1月31日） （単位：千円）
デリバティブ取引の 契約額等（注1） 時価
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象
種類等 うち１年超 （注2）
金利スワップ取引 △1,535,808
金利スワップの特例処理 長期借入金 98,858,000 82,058,000
支払固定・受取変動 （注3）
金利スワップ取引
原則的処理方法 長期借入金 2,000,000 2,000,000 △18,187
支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
（注3)「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準委員会 平成20年3月10日 企業会計基準第10号）に基づき金利スワップの特例処理を適
用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
（持分法損益等に関する注記）
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
（関連当事者との取引に関する注記）
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年2月1日 至
2018年7月31日）
議決権等
会社等の 資本金又 関連当事
事業の内容 の所有 取引金額 期末残高
種類 名称 所在地 は出資金 者との関 取引の内容 科目
又は職業 （被所 （千円） （千円）
又は氏名 （千円） 係
有）割合
444,736 480,315
運用報酬1 未払金
ＡＤイン （注2） （注3）
本投資法人
ベストメ 375,124 405,134
執行役員兼 運用報酬2 未払金
ント・マ （注2） （注3）
ＡＤインベ
役員及 資産運用 ネジメン 361,930 390,885
ストメン 運用報酬3 未払金
びその 髙坂健司 － － － 委託先 ト株式会 （注2） （注3）
ト・マネジ
近親者 社への資 12,865
メント株式 譲渡報酬 － －
産運用報 （注2）
会社代表取
酬の支払 73,240
締役
（注1） 取得報酬 （注3） － －
（注4）
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
議決権等
会社等の 資本金又 関連当事
事業の内容 の所有 取引金額 期末残高
種類 名称 所在地 は出資金 者との関 取引の内容 科目
又は職業 （被所 （千円） （千円）
又は氏名 （千円） 係
有）割合
ＡＤイン 456,568 493,093
本投資法人 運用報酬1 未払金
ベストメ （注2） （注3）
執行役員兼
ント・マ 377,049 407,213
ＡＤインベ 運用報酬2 未払金
役員及 資産運用 ネジメン （注2） （注3）
ストメン
びその 髙坂健司 － － － 委託先 ト株式会 362,926 391,960
ト・マネジ 運用報酬3 未払金
近親者 社への資 （注2） （注3）
メント株式
産運用報 4,536
会社代表取
酬の支払 取得報酬 （注3） － －
締役
（注1） （注4）
取引条件及び取引条件の決定方針等
（注1）本投資法人執行役員 髙坂健司が第三者（ＡＤインベストメント・マネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、資産運
用報酬の各報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注2）消費税等が含まれていません。
（注3）消費税等が含まれています。
（注4）該当不動産等の取得価額に算入しています。
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（税効果会計に関する注記）
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
繰延税金資産
貸倒引当金繰入超過額 2,282 2,039
合併時受入評価差額 9,832,217 9,749,656
繰越欠損金(注） 1,371,552 1,371,552
その他 120,395 131,274
繰延税金資産小計 11,326,447 11,254,522
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額 － △1,371,552
将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 － △9,882,969
評価性引当額小計 △11,326,447 △11,254,522
繰延税金資産合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
（注）税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
当期（2019年1月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越
－ 1,243,330 128,222 － － － 1,371,552
欠損金(a)
評価性引当額 － △ 1,243,330 △ 128,222 － － － △ 1,371,552
繰延税金資産 － － － － － － －
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実行税率を乗じた額です。
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
法定実効税率 31.74 31.51
（調整）
評価性引当額の増減 △3.20 △1.03
分配金の損金算入額 △28.52 △30.48
その他 0.00 0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01 0.01
（退職給付に関する注記）
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
（資産除去債務に関する注記）
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
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（セグメント情報等に関する注記）
1．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2．関連情報
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略してい
ます。
（2）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略してい
ます。
（2）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
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（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計
上額、期中増減額及び時価は、次の通りです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年2月 1日 （自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日） 至 2019年1月31日）
貸借対照表計上額
（注1） 期首残高 423,470,815 426,263,604
期中増減額（注2） 2,792,788 △1,138,853
期末残高 426,263,604 425,124,751
期末の時価（注3） 548,888,000 561,561,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した額です。
（注2）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産2物件の取得（5,770,812千円）及び不動産信託受益権2物件の取得
（1,311,848千円）であり、主な減少額は不動産2物件の売却（2,327,824千円）及び減価償却費の計上によるものです。当期の主な増
加額は不動産信託受益権1物件の取得（453,545千円）であり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
（1口当たり情報に関する注記）
前期 当期
（自 2018年2月 1日 （自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日） 至 2019年1月31日）
1口当たり純資産額 163,351円 163,014円
1口当たり当期純利益 5,250円 5,173円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり
当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
前期 当期
（自 2018年2月 1日 （自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日） 至 2019年1月31日）
当期純利益（千円） 7,087,597 6,983,823
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 7,087,597 6,983,823
期中平均投資口数（口） 1,350,000 1,350,000
（重要な後発事象に関する注記）
当期
（自 2018年8月 1日
至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
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（9）発行済投資口の総口数の増減
最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は、以下の通りです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年2月3日 公募増資 58,000 1,298,000 11,967 114,524 （注1）
2014年2月26日 第三者割当増資 2,000 1,300,000 412 114,936 （注2）
2016年9月23日 公募増資 47,500 1,347,500 12,115 127,052 （注3）
2016年10月19日 第三者割当増資 2,500 1,350,000 637 127,690 （注4）
（注1）1口当たり発行価格213,330円（発行価額206,328円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募新投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価額206,328円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、みずほ証券株式会社を割当先とする第三者割当により
新投資口を発行しました。
（注3）1口当たり発行価格263,445円（発行価額255,068円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募新投資口を発行しました。
（注4）1口当たり発行価額255,068円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、みずほ証券株式会社を割当先とする第三者割当により
新投資口を発行しました。
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アドバンス・レジデンス投資法人(3269) 2019年１月期 決算短信
4．役員の異動
（1）本投資法人の役員
該当事項はありません。なお、役員の異動が生じた際には、開示内容が定まった時点で適時開示を行います。
（2）資産運用会社の役員
該当事項はありません。なお、役員の異動が生じた際には、開示内容が定まった時点で適時開示を行います。
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5．参考情報
（1）投資状況
本投資法人の2019年1月31日現在における投資状況の概要は、以下の通りです。
第16期 第17期
投資対象 2018年7月31日現在 2019年1月31日現在
資産の種類 エリア 投資地域等 保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
(百万円) (％) (百万円) (％)
（注7） （注8） （注7） （注8）
都心主要7区 （注3） 98,950 21.9 98,823 21.8
東京23区
都心部 （注4） 112,357 24.8 111,770 24.7
信託不動産 東京23区 計 211,308 46.7 210,593 46.5
（注1） 首都圏 （注5） 22,068 4.9 21,928 4.8
その他地域
（注2） 政令指定都市等 （注6） 55,227 12.2 55,488 12.3
その他地域 計 77,295 17.1 77,417 17.1
小計 288,603 63.7 288,010 63.7
都心主要7区 （注3） 62,707 13.8 62,541 13.8
東京23区
都心部 （注4） 31,073 6.9 30,955 6.8
不動産 東京23区 計 93,780 20.7 93,496 20.7
（注1） 首都圏 （注5） 15,906 3.5 15,802 3.5
その他地域
（注2） 政令指定都市等 （注6） 27,971 6.2 27,815 6.1
その他地域 計 43,877 9.7 43,617 9.6
小計 137,657 30.4 137,114 30.3
預金・その他の資産 26,584 5.9 27,362 6.0
資産総額計 452,846 100.0 452,487 100.0
（注1）信託不動産及び不動産の主たる用途は、共同住宅です。
（注2）「その他地域」とは、首都圏及び政令指定都市等をいいます。
（注3）「都心主要7区」とは、東京都港区、千代田区、渋谷区、新宿区、目黒区、世田谷区及び品川区を