2020 年 9 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
アドバンス・レジデンス投資法人
代表者名 執行役員 樋口 達
（コード番号：3269）
資産運用会社名
東京都千代田区神田神保町一丁目 105 番地
ＡＤインベストメント･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 高野 剛
問合せ先 常務取締役 人総・IR 本部長 川上 博
（TEL：03－3518－0480）
資産の取得に関するお知らせ≪レジディア中野富士見台≫
アドバンス・レジデンス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用
会社であるＡＤインベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本
日、成長戦略の一環として、国内不動産の取得（以下「本取得」といいます。
）を下記のとおり決定しまし
たので、お知らせします。
記
1. 本取得について
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、全国及び全住戸タイプへの分散投資と安
定的収益の確保を実現するポートフォリオの構築を図るため、下記資産の取得を決定しました。
取得予定資産の名称（注 1）（資産の種類） レジディア中野富士見台（信託受益権）
（注 2）
取得予定価格 （鑑定比） 1,684 百万円 （93.6%）
（注 3）
鑑定評価額 1,800 百万円
（注 4）
NOI 利回り 4.7%
（注 5）
償却後利回り 4.1%
（注 7）
築年数 10. 6 年
売主 野村不動産ビルディング株式会社
契約締結予定日 2020 年 9 月 29 日
取得予定日 2020 年 12 月 1 日又は売主と別途合意する日
取得資金（決済方法） 借入及び手元資金（引渡時全額支払）
担保設定の有無 なし
（注1） 取得予定資産の物件名称を本投資法人による取得後に変更する予定のため、変更後の名称を記載しています。なお、本日現在
の名称は「アレンダール上鷺宮」です。
（注2） 取得予定価格は、取得予定資産の信託受益権譲渡契約書に記載された売買金額（取得に要した諸費用（公租公課等）を含まな
い金額）をいいます。
（注3） 取得予定資産の鑑定評価額は 2020 年 8 月 31 日時点の価格です。
（注4） 取得予定資産に係る「取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間NOI÷取得予定価格×100」で算出し、小数点第2位を四
捨五入して記載しています。
（注5） 取得予定資産に係る（取得時の鑑定評価書における直接還元法上の年間NOI-減価償却費年額）
「 ÷取得予定価格×100」で算出し、
小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、取得予定資産に係る減価償却費は、取得時点において、本投資法人の既
存運用資産と同じく定額法により本投資法人が一定の仮定の下に算出した試算値であり、年額10,032千円を見込んでいます。
（注6） 本書の日付現在における築年数を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
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不動産売買市場において、好立地且つ高品質な賃貸住宅の新規供給が限定的であり、安定的な賃貸需要
が見込める大都市圏都心部の物件の売買価格は引き続き高値圏で推移していることから、厳しい取得環境
が継続しています。
そのような環境下、東京都中野区に所在する最寄駅徒歩 3 分と好立地である学生向け賃貸住宅の取得の
決定をすることができました。
なお、本投資法人は本取得に際し、以下の特性を評価しました。
・西武池袋線「富士見台」駅から徒歩約 3 分に位置し、同駅からターミナル駅である「池袋」駅まで約
15 分でアクセス可能であり主に池袋・新宿方面に通う学生及び社会人の需要が見込まれること。
・周辺にはスーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などの生活利便施設も整っており、住
宅立地としても良好であること。
2. 取得予定資産の所在地（東京都中野区上鷺宮 4 丁目 6 番 13 号）
取得予定資産
©Google
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3. 取得予定資産の写真
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4. 取得予定資産の内容
物件番号 C-92
物件名 レジディア中野富士見台
住居表示 東京都中野区上鷺宮 4 丁目 6 番 13 号
土地
所有形態 所有権
面積 999.62 ㎡
用途地域 第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
容積率/建ぺい率 300%/60%、150%/50%
建物
所有形態 所有権
延床面積 2,596.74 ㎡
構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建
用途 寄宿舎
建築時期 2010 年 3 月
建築検査機関 ビューローベリタスジャパン株式会社
設計者 株式会社フジタ一級建築士事務所
構造設計者 株式会社フジタ一級建築士事務所
工事施工者 株式会社フジタ東京支店
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信託契約期間 2020 年 12 月 1 日から 2030 年 12 月 31 日まで（予定）
プロパティマネジメント会社 株式会社学生情報センター（予定）
マスターリース会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
マスターリース種別 パス・スルー型
建物状況調査報告書の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
調査年月日 2020 年 8 月 4 日
緊急修繕費 -
短期修繕費（1 年以内） -
長期修繕費（12 年以内） 13,278 千円
建物再調達価格 570 百万円
予想損失率（PML) 6.7%
賃貸借の状況
時点 2020 年 8 月 31 日現在
テナント総数 1
賃貸可能戸数 95 戸
賃貸戸数 94 戸
賃貸可能面積 1,976.51 ㎡
賃貸面積 1,955.83 ㎡
面積稼働率 99.0%
月額賃料 7,379 千円
敷金等 7,570 千円
住戸タイプ
シングル 95 戸
コンパクト 0戸
ファミリー 0戸
ラージ 0戸
ドミトリー 0戸
その他 0戸
特記事項
特にありません
上記表の項目に関する詳細は、本投資法人のホームページ内の「資産の取得に関するお知らせの記載事項についてのご説明はこちら」をご参照ください。
（https://www.adr-reit.com/financial/bukken/）
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5. 鑑定評価書の内容
価格時点：2020 年 8 月 31 日
鑑定会社 一般財団法人 日本不動産研究所 鑑定評価額 1,800,000 千円
査定項目 査定値（千円） 概要等
DCF法によって求められた収益価格と直接還元法による収益価格を関連づけて対象不動
収益価格 1,800,000 産の収益価格を試算
直接還元法による価格 1,820,000
潜在総収益 100,486
新規に賃貸することを想定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の
賃貸料収入 94,706 属性等をもとに、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、計上。
その他収入 5,780 入居者の年平均入替率及び平均的な契約期間を査定のうえ、計上。
有効総収益 96,452
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今後の動向をも
空室等損失相当額 4,034 とに、中長期的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
貸倒損失相当額 0 賃借人の状況等を考慮し、計上は不要であると判断。
賃貸事業費用 17,834
維持管理費 1,914 見積り額及び類似不動産の水準を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
水道光熱費 1,100 類似不動産の水準を参考に、対象不動産の個別性を考慮して計上。
管理委託費 2,738 類似不動産の報酬料率、対象不動産の個別性等を考慮して計上。
公租公課 4,693 公租公課関係資料に基づき計上。
損害保険料 88 保険料見積り及び対象不動産と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
賃貸募集経費等 契約条件や類似不動産の賃貸条件等を参考に、新規入居者募集等に必要となる広告宣伝
5,213 費等及び年平均入替率と稼働率等を考慮した更新手数料を計上。
修繕費 通常発生する原状回復費の水準、賃貸人の負担割合等をもとに原状回復費を計上したほ
2,088 か、類似不動産の水準及び ER における修繕更新費の年平均額等を考慮して計上。
その他経費 0 計上すべき特段の費用はない。
賃貸事業損益(NOI) 78,618
一時金の運用益 中長期的に安定した資金月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に 1.0％の想定運用
76 利回りを乗じて査定。
資本的支出 類似不動産における資本的支出の水準、築年数及び ER における修繕更新費の年平均額
2,362 等を勘案のうえ査定。
正味純利益 76,332
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因
還元利回り 4.2% するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利
回り等を勘案のうえ査定。
DCF 価格 1,780,000
割引率 3.9% 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不
最終還元利回り 4.3% 動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的
に勘案のうえ査定。
積算価格 1,740,000
土地比率 81.5%
建物比率 18.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
特にありません。
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6. フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産に係る信託受益権譲渡契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総
合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等（注 7）に該当します。
本契約においては、本投資法人又は相手方に本契約の条項につき違反があったときは、違約された者
は本契約を解除し、違約金として契約解除された当該受益権の売買代金の 20%相当額を請求することがで
きるものとされています。
本契約に基づく取得予定資産の売買には、本投資法人が取得予定資産の取得に必要な資金調達を完了
したことを停止条件とする特約は付されていませんが、本投資法人は 2023 年 4 月 30 日までを借入可能
期間とするコミットメントライン枠 200 億円（本書の日付現在における利用残高はなし）を有している
ことから、本投資法人が取得資金を調達できないことによる違約金支払いの可能性は低いものと考えて
います。
（注7） 先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これ
に類する契約をいいます。
7. 取得先の概要
名称 野村不動産ビルディング株式会社
所在地 東京都港区芝浦一丁目 1 番 1 号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 吉田 祐康
1. 不動産の所有及び管理並びに管理の受託
主要な事業内容 2. 不動産の売買及び賃貸借
3. 寮・社宅等厚生施設の管理、運営及びその受託
資本金 143 億 7,200 百万円
設立年月日 1972 年 6 月 1 日
総資産 非開示
株主資本 非開示
純資産 非開示
大株主 野村不動産ホールディングス株式会社 （2020 年 3 月末現在）
本投資法人又は本資産運用会社との関係
資 本 関 係 特になし
人 的 関 係 特になし
取 引 関 係 特になし
関連当事者への
特になし
該 当 状 況
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8. 取得先の状況
特別な利害関係にある者からの取得ではないため、記載を省略します。
9. 耐震性等に関する事項
取得予定資産については、2007 年 6 月に施行された建築基準法の改正に基づき指定構造計算適
合性判定 機関により、構造計算適合性判定の通知を受けています。
10. 媒介の概要
商号 野村不動産株式会社
本店所在地 東京都新宿区西新宿 1 丁目 26 番 2 号
代表者 代表取締役社長 宮嶋 誠一
資本金 20 億円
手数料 媒介者の同意が得られなかったため非開示
本投資法人又は本資産 特になし。
運用会社との関係
11. 今後の見通し
本取得が、2020 年 9 月 16 日付 2020 年 7 月期決算短信で公表しました「2021 年 1 月期（第 21 期：2020
年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）及び 2021 年 7 月期（第 22 期：2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）の
運用状況の予想」に与える影響は軽微であり、当該運用状況の予想に変更はありません。
アドバンス・レジデンス投資法人とは
アドバンス・レジデンス投資法人は、Jリート最大の住宅特化型リートです。東京都心を中心に全国に270物件超の賃貸住宅を保有し、資産規模は4,500億円を
超えています。住宅という安定したアセット、Jリート最大の積立金（剰余金）を活用し、長期安定的な分配が期待できるディフェンシブ性の強いJリートです。
本投資法人のホームページアドレス：https://www.adr-reit.com
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