COVID-19 パンデミック
米国女性参政権の憲法改正成立
米国西海岸山火事過去最大
ビーグル号進水 電気•磁気作用の発見
南海泡沫事件
KLM現存最古航空会社初就航
原油先物価格がマイナス価格 世界初の潜水艦建造
紫禁城が完成
マルティン•ルター カトリック教会破門
オリンピック延期
アドバンス・レジデンス投資法人
BLMデモ世界各地に広がる 第20期 決算説明資料 ベイルート大爆発事故
2020.2.1 ~ 2020.7.31 箱根駅伝スタート
ミロのビーナスの発見
ワカシオ座礁 大規模環境汚染 グレートコンジャンクション
メイフラワー号出航
マゼラン艦隊 太平洋に到達 ベルサイユ条約発効
南極大陸発見
安倍首相 最長在任期間更新後に辞任
米国禁酒法施行 町火消し いろは組 創立
ニール パート死去
目 次
2020年7月期 取得物件
P-114 レジディア南品川Ⅱ C-91 レジディア笹塚Ⅲ P-115 レジディア神楽坂Ⅱ
決算ハイライト 3
決 算 実 績 4
資 産 運 用 5
資 産 取 得 11
資 産 管 理 15
財 務 状 況 20
サステナビリティ 23
業 績 予 想 27
P-116 レジディア大手町北 R-79 レジディア仙台上杉
参 考 情 報 31
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2020年7月期 決算ハイライト
NOI +8百万円 一般管理費 △22百万円 金融費用 △8百万円 により
業績予想比 +35円
1口当たり純利益 EPU 5,285円 前期比 △7.9% 予想比 +0.7%
1口当たり分配金 DPU 5,635円 前期比 +0.3% 予想比 +0.6%
1口当たりFFO 7,309円 前期比 +0.6%
1口当たりNAV 288,991円 前期比 +1.4%
保有資産含み益 1,768億円 含み益率 41.1%
資産運用 資産取得・売却 資金調達
稼働は前期より低下
懸念•低収益物件の売却及び入替 コロナ禍、貸出姿勢に変化なし
賃料上昇は過去最高
物件数 総額 返済 調達
期中平均稼働率 96.7% 取得 5物件 75億円 総額 148億円 150億円
入替賃料変動率* 5.5% 売却 3物件 35億円 支払金利 0.8% 0.38%
更新賃料変動率* 1.2% （売却損益 ▲5百万円） 調達年数 6.6年 9.0年
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。
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決算実績
2020年2月1日∼2020年7月31日
2020年7月期
①第20期予想 ②第20期実績 ② − ① ③第19期実績 ② − ③ 単位： 百万円
業績予想 2020年7月期 2020年1月期
差異 主な差異理由 差異 差異 主な差異理由 差異
(2020/3/11発表) 実績 実績
▷物件売買
▷物件売買
京橋・緑地公園売却による売却益の発生 +506
16,850 17,357 京橋・緑地公園売却による売却益の発生 +506 17,175 東銀座売却による売却益剥落 △642
（273物件ベース） （271物件ベース） 物件売買に伴う変動 △61 （269物件ベース） 物件売買に伴う変動 +144
営業収益 期中平均稼働率
+507 ▷物件運用 +181 ▷物件運用
期中平均稼働率 賃料の上昇等による増収 +52 期中平均稼働率
賃料の上昇等による増収 +115
96.6% 96.7% 稼働率の上昇による増収 +9 96.8% 稼働率の低下による減収 △37
繁忙期に伴う礼金更新料収入他の増加 +94
▷物件売買 +94
▷物件売買
亀山売却による売却損の発生 △511 亀山売却による売却損の発生 △511
▷賃貸事業費用
▷賃貸事業費用
物件売買に伴う変動 +22
物件売買に伴う変動 △41
8,261 8,294 +33 水道光熱費の減少 +31 8,964 △670
繁忙期に伴う修繕費の増加 △110
営業利益 (減価償却費：2,805) (減価償却費：2,797) (NOI：+8)
広告宣伝費の減少 +11
(減価償却費：2,762) (NOI：+85) 繁忙期に伴う手数料等の増加 △87
修繕費の増加 △24
(固都税等： 891) (固都税等： 888) (固都税等： 884) その他費用等の増加 △29
その他費用の増加 △26
▷一般管理費
▷一般管理費 △42
+54 増税による消費税差損の増加
物件売却に伴う消費税差損の減少 △29
△31 その他管理費の増加
その他管理費の増加
公募増資による支払利息の減少等
経常利益 7,271 7,321 +49
支払利息の減少等 +12 7,945 △624 違約金収入等の減少
+56
(金融費用*：980) (金融費用*：971) 補償金収入等の増加 +4 (金融費用*：1,008) △11
当期純利益 7,271 7,320 +49 7,945 △624
期末発行済投資口数 期末発行済投資口数
1口当期純利益 5,250円 5,285円 +35円 5,736円 △451円
(EPU) 1,385,000口 1,385,000口
内部留保額/口 - - - 前期に内部留保した497百万円のうち、 358円 - 売却益642百万円のうち、
148百万円(1口当たり106円)を分配
(内部留保からの分配額/口) 107円 106円 △1円 分配後の内部留保残高：348百万円 - - 145百万円(1口当たり104円)を分配
積立金**取崩額/口 242円 242円 - 期末積立金**残高： 308億円 242円 -
1口当たり分配金 5,600円 5,635円 +35円 5,620円 +15円
(DPU)
総資産LTV 48.2% 48.0% △0.2pt 47.9% △0.1pt
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。**「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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資産運用
エリア別 賃料変動推移
4.0%
ポートフォリオ全体 札幌エリア
(ポート比率** 5.8%)
+1.8% +1.1%
過去最高 入替* +5.5% 更新* +1.2%
0.0%
+1.1%
8.0%
入替 +1.1% 入替
+5.5% -4.0%
+5.0% +4.6% 更新 △0.0% 期 期 期 期 期
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
期
201 2 2 2 2 2
+3.0%
4.0% +2.2% ** ポート比率とは各エリアにおける賃貸可能面積のシェアを示しています。
+1.2%
0.0%
4.0%
入替 仙台エリア 入替
-4.0% +0.4%
期 期 期 期 期 期 (ポート比率 3.7%)
8/1 8/7 9/1 9/7 0/1 0/7
201 201 201 201 202 202 0.0%
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。 △0.3%
△0.5%
入替 △0.3%
-4.0%
福岡エリア 入替 更新 +0.4% 期 期 期 期 期
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
期
+1.5% 201 2 2 2 2 2
(ポート比率 3.7%)
更新 +0.4%
4.0%
+1.8%
+1.4%+1.5% 東京23区 首都圏***
(ポート比率 58.1%) (ポート比率 10.4%)
0.0%
入替 +7.3% 入替 +3.3%
入替 更新 +1.5% 更新 +0.5%
-4.0%
期 期 期 期 期 期
名古屋エリア 入替 △0.6%
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
201 2 2 2 2 2 (ポート比率 6.7%) +7.3%
更新 +0.4% 8.0% +6.5%
+5.7%
東京23区
+3.4% +3.4% 4.0% 首都圏 +3.3%
4.0% 入替 4.0% +2.3% +2.2%
関西エリア 入替 △0.2% △0.6%
(ポート比率 11.6%)
+2.6% 0.0% 0.0%
0.0%
△0.7%
入替 +3.4% -4.0%
-4.0%
期 期 期 期 期 期 期
7/7 8/1 8/7 9/1 9/7 0/1 0/7
更新 +0.5% -4.0%
期 期 期 期 期 期
7/7
期 /1期 /7期 /1期 /7期 /1期 /7期
8 8 9 9 0
201 201 201 201 201 202 202
0 201 201 201 201 201 202 202
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
201 2 2 2 2 2 *** 首都圏とは東京23区を除く首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県)をいいます。
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中心部ほど 賃料は上昇、稼働率は低下
凡例：入替 賃料推移
東京駅5km圏内エリア
東京23区全体
(ポート比率 23.5%)
(ポート比率*58.1 %)
F&L ファミリー＆ラージ
C コンパクト
入替 +8.1% 更新 +1.8%
入替** +7.3% 更新** +1.5%
S シングル
14.0%
Unitタイプ
(エリア内シェア)
増減率
Unitタイプ 増減率 F&L
14.0%
(エリア内シェア) (27.6%) +9.2%
F&L C
(31.6%) +8.9% 板橋区
7.0%
(36.0%) +7.1%
C 足立区
7.0%
(29.6%) +6.6% 北区 S
(36.4%) +8.4%
0.0%
S
(38.9%) +6.7% 練馬区 201
期
2
期
2
期
2
期
2
期
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
2
期
0.0%
期 期 期 期 期 期
飾区
8/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
201 2 2 2 2 2
荒川区
豊島区 東京駅10km圏内エリア (ポート比率 26.8%)
台東区
文京区
墨田区
中野区 入替 +6.8% 更新 +1.4%
新宿区 江戸川区
Unitタイプ 増減率
杉並区 14.0%
(エリア内シェア)
千代田区 F&L
東京駅 (41.1%) +8.9%
渋谷区 C
中央区
7.0%
(26.4%) +6.1%
江東区 S
港区 (32.5%) +4.9%
稼働率の状況 世田谷区 0.0%
201
8/1
期
201
期 期 期 期
8/7 019/1 019/7 020/1 020/7
2 2 2 2
期
東京23区中心部ほど低下
期中平均 目黒区
品川区 その他東京23区エリア (ポート比率 7.7%)
稼働率
99%
その他 97.4% 入替 +6.4% 更新 +1.0%
97% 10km 圏内 96.7% 大田区 Unitタイプ 増減率
(エリア内シェア)
14.0%
5km 圏内 96.1% F&L
95% 7.0%
7.0%
(11.6%) +4.3%
2月 3月 4月 5月 6月 7月
0年 020年 020年 020年 020年 020年 C
202 2 2 2 2 2
0.0%
(20.8%) +6.3%
S
-7.0%
(67.6%) +6.7%
* ポート比率とは各エリアにおける賃貸可能面積のシェアを示しています。 期 期 期 期 期 期
8/1 8/7 019/1 019/7 020/1 020/7
** 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。 201 201 2 2 2 2
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稼働の状況
稼働率の推移
繁忙期ながら、稼働率は前期から低下
2020/7期末稼働率
100%
首都圏 99.5%
都心部 96.4%
地方 95.7%
95%
期中平均稼働率 期中平均稼働率 主要7区 95.6%
96.9% 97.0% 97.0% 97.1% 96.8% 96.7%
90%
2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期
(第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) （第20期）
2020/7期のリーシング状況 賃料減額・支払猶予要望への対応
申込み数減の中、賃料引上率の抑制へシフト 賃貸料収入への影響は 0.02%程度と予想
稼働率 入替時賃料変動率 コスト率*
97.3% 97.5%
96.5%
96.1% 96.2% 96.3% 住居（賃収シェア 96.1%） 減額・猶予対応なし
6.59%
5.97% 6.23% 6.05%
店舗・事務所（賃収シェア 3.9%）
4.86% 飲食店 4 テナント 賃料一時減額
3.47%
2.51% 2.52% フィットネスジム 3 テナント 賃料支払猶予
1.64%
1.04% 1.10% 1.09%
2月 3月 4月 5月 6月 7月
* 想定入居期間48ヶ月で除した募集コスト（募集経費-礼金）を、前賃料で除して算出しています。 2020年7月31日現在
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エリア別 入替更新実績
2020年7月期 入替・更新の内訳
単位： 百万円（月額）
入替 更新
東京23区 賃料増額住戸の引上率 +8.2% 更新住戸の 54% に賃料交渉、その内 68% が応じ、引上率 +2.7%
件数 増減額 増減率 うち引上率 賃料変動戸数比率 件数 増減額 増減率 うち引上率 賃料変動戸数比率
東京23区 1,110 +12.2 +7.3% +8.2% 91.6% 4.1% 東京23区 2,090 +4.4 +1.5% +2.7% 55.1% 44.9%
首都圏 143 +0.4 +3.3% +4.9% 75.5% 11.9% 首都圏 266 +0.1 +0.5% +2.2% 22.6% 77.4%
札幌 129 +0.1 +1.1% +2.5% 61.2% 10.1% 札幌 237 △0.0 △0.0% - 99.6%
仙台 123 △0.0 △0.3% +3.0% 24.4% 32.5% 仙台 116 +0.0 +0.4% +1.9% 17.2% 82.8%
名古屋 153 △0.0 △0.6% +4.6% 37.9% 38.6% 名古屋 271 +0.1 +0.4% +4.2% 6.6% 93.4%
関西 282 +0.8 +3.4% +6.1% 70.6% 14.5% 関西 438 +0.2 +0.5% +4.2% 12.1% 87.9%
福岡 116 +0.1 +1.5% +3.4% 57.8% 11.2% 福岡 186 +0.0 +0.4% +2.3% 15.6% 84.4%
計 2,056 +13.6 +5.5% +7.4% 75.8% 11.1% 計 3,604 +4.9 +1.2% +2.7% 37.0% 63.0%
6 0% 50% 100% 0% 50% 100%
* 期中に新規契約又は更新契約を締結したパススルー契約の住戸を対象としています。 増額 据置 減額
募集関連収支の推移 平均入居期間・更新率の実績
コロナ禍の中、稼動率維持の為、募集条件緩和 不要不急の退去減少により更新率上昇
礼金
募集経費 単位： ヶ月 平均更新率* 平均入居期間** 平均空室日数
礼金 - 募集経費 2018年 2020年 2018年 2020年 2018年 2020年
7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期
収入 0.71 0.82 0.78 0.93 0.86 0.82 全体 86.4% 87.4% 4.3 年 4.5 年 59 日 64 日
-0.58 -0.64
F&L 86.7% 89.3% 4.9 年 5.1 年 70 日 89 日
支出 -0.82 -0.74 -0.72 -0.77
C 85.8% 86.5% 4.0 年 4.1 年 60 日 64 日
S 86.6% 87.2% 4.3年 4.5 年 56日 57 日
-1.53 -1.57 -1.50 -1.51 -1.51 -1.59 * 直近1年間の期首における契約満了対象戸数に対し、更新がなされた住戸の割合を更新率として算出しています。
2016/1期 2016/7期 2017/1期 2017/7期 2020/1期 2020/7期 ** 直近1年間の平均稼働戸数を同期間における解約戸数合計で除して算出したものを平均入替期間として算出しています。
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賃料上昇余地
PF全体賃料坪単価の増減率 *
12期連続の賃料上昇を実現 都心の上昇が顕著 単位： 円
賃料増減率 賃料上昇の6割方は入替住戸の賃料引上げによるもの ポートフォリオ全体 東京23区
2019/7 2020/1 2020/7 2019/7 2020/1 2020/7
+0.65% +0.64%
+0.64%
期初 坪単価
期末 坪単価
10,966 11,001 11,209
11,037 11,057 11,281
13,096 13,260 13,378
13,202 13,350 13,482
+0.51% 上昇率 +0.65% +0.51% +0.64% +0.81% +0.68% +0.78%
+0.38%
+0.22% +0.19% 入替 更新 ユニットタイプ別の比率**
+0.35% +0.29%
55 ： 45 シングル 27.5% 31.5% 35.2% 28.5% 31.4% 33.6%
コンパクト 35.1% 32.7% 30.9% 36.0% 34.6% 31.9%
2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期
ファミリー&ラージ 37.4% 35.8% 33.9% 35.5% 34.0% 34.6%
* 各期において通期で保有している物件を対象として、期首及び期末時点の坪単価を比較し算出しています。 ** 増減額の金額ベースにて算出しています。
賃料ギャップ*1
EPU +308円の上昇余地*2 エリア・ユニットタイプ別の内訳
F&L:ファミリー&ラージ
+4.22% 東京23区
首都圏 C:コンパクト
+3.56% 政令指定都市等 S:シングル
2020年7月期成約賃料
+2.51%
31%
+1.80% +3.82%
+0.88% +0.89% ポートフォリオ
賃料ギャップ 92% 27%
+3.82% +3% 42%
+5%
2017/7期 2018/1期 2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期 現行賃料
*1 2020年1月期以前の成約住戸が2020年7月期の成約賃料水準で全て入れ替わった場合におけるポートフォリオ全体の賃料に与える影響度合いを指します。（2020年7月末時点で保有している物件のパススルー住戸のみを対象）
*2 2020年7月期末現在の発行済投資口数1,385,000口を前提に2020年7月期末の賃料ギャップが解消された際のEPUへの影響額を算出しています。 今回から算出エリアを従前より細かく区分して算出し、その結果従前の算出方法結果よりギャップが開いています。
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資産取得
取得売却物件
5物件取得（計7,520百万円）、3物件売却（計3,517百万円）
売却損は、売却益との相殺により、配当金への影響は軽微（▲5百万円） NOIは、年間165百万円増加の見込み
POでの物件取得件 相互売買 懸案物件売却を完了
スポンサーから
築浅4物件を取得
収益向上・築年数若返り 含み損や低収益物件の売却
レジディア南品川Ⅱ レジディア神楽坂Ⅱ 取得 売却
**
レジディア笹塚Ⅲ レジディア仙台上杉
合計/平均 レジディア大手町北 レジディア京橋 レジディア亀山 レジディア緑地公園 合計/平均
取得価格 6,000百万円 取得価格 1,520百万円 1,560百万円 売却価格 売却価格 1,000百万円 957百万円 1,957百万円
取得・鑑定比 86.3% 取得・鑑定比 80.4% +432百万円 売却損益 売却損益 ▲511百万円 +73百万円 ▲438百万円
年換算NOI* 増減
1
+289百万円 年換算NOI* 増減
1
+72百万円 ▲65百万円 年間NOI* 増減
3
年間NOI* 増減
3
▲85百万円 ▲44百万円 ▲130百万円
NOI利回り*1 4.8% NOI利回り*
1
4.7% 5.4% NOI利回り*
3
NOI利回り*
3
5.3% 4.6% 5.0%
築年数*2 2.8年 築年数*2 1.2年 15.4年 築年数*4 築年数*4 13.1年 12.9年 13.0年
*1 鑑定評価書における年間NOI 及び想定償却費を基に取得価格 *3 2019/7及び2020/1期実績のNOI 及び償却費を基に取得価格を用いて計算。
ベースの情報を記載。 *4 売却日時点における築年数を記載。
*2 取得日現在の築年数を記載。
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資産取得実績の推移
鑑定Cap Rateの推移
セイムアセットベースでは据置き、資産の入れ替えで低下
鑑定直接還元利回り
5.5%
4.8% 4.05%
4.04%
2008年上期 2008年下期 2009年上期 2009年下期 2010年8月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
鑑定評価の概要については、P.38ページをご参照ください。
合併来の取得実績
2020年9月16日現在
取得物件の平均NOI利回り* 単位：億円 合併来の物件取得先の内訳
マーケットから取得
6.2% スポンサーグループから取得
6.0% 6.0% 6.1%
5.7% スポンサーグループ
5.2% 29%
5.0% 4.9%
4.8% 4.8%
280
295
マーケット
139 216
237 23 110 71%
35 19
87 105 43 62 80 55 55 10 60
∼2011/7 ∼2012/7 ∼2013/7 ∼2014/7 ∼2015/7 ∼2016/7 ∼2017/7 ∼2018/7 ∼2019/7 ∼2020/7
* 鑑定評価書における年間NOI を基に取得価格ベースの情報を記載。
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スポンサーパイプライン
2020年7月期末現在
計 28 物件 想定規模 約 522 億円* （竣工済 410億円）
伊藤忠グループの開発案件
ADR向けの開発状況 東京23区内における開発案件の所在地
東京駅10km圏内
件数 総戸数 想定規模 竣工済
足立区
東京駅5km圏内 7 物件 267 戸 107 億円 107 億円 板橋区
東京駅10km圏内 11 物件 773 戸 235 億円 155 億円 北区
練馬区 飾区
その他東京23区 7 物件 420 戸 117 億円 85 億円 荒川区
豊島区
その他地域 3 物件 539 戸 62 億円 62 億円 台東区 墨田区
文京区
中野区
計 28 物件 1,999 戸 522 億円 410 億円 江戸川区
新宿区
杉並区
千代田区
東京
渋谷区
港区 中央区
12% 東京23区内 江東区
世田谷区
その他地域 20% (想定規模ベース)
88%
目黒区
東京駅5km圏内
品川区 東京駅 5km圏内
22%
その他東京23区
大田区
45%
竣工済
東京駅10km圏内
開発中
* 想定規模とは資産運用会社による試算金額であり、実際の取得価格とは異なる場合があります。また、2020年9月16日現在でこれらの物件を本投資法人が取得を決定しているものはありません。
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資産管理
競争力の維持・向上
大規模修繕工事 バリューアップ工事
築15年を目処に、物件の屋上、外壁、エントランス等 エリア・テナント特性を踏まえたキッチンや間取りに変更し、
を修繕し、建物の機能維持を目的とした工事 積極的な賃料引上げを目指す工事
合併来実績 合併来実績
実施物件数 56 件 実施戸数 404 戸
工事金額 4,656 百万円 成約戸数 397 戸
平均工事金額 83 百万円 / 件 成約賃料上昇率* 18.0 %
* 成約戸数397戸 (2020年7月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
2020年7月期 減価償却費 2,797百万円
単位： 百万円
Capex (専有部バリューアップ工事)
Capex (大規模修繕)
Capex (その他修繕工事) 1,787
1,628 1,629 1,708
1,504 347
1,348 209 286 329
167
1,058 57
996
896 147
749 83 98 890 1,000 1,118 1,017 1,011 1,093
138 587 559
533
412
198 279 310 352 400 336 300 324 367 347
2018/7期実績 2019/1期実績 2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期
修繕費
652 611 727 676 739 705 765 721
567 585
2018/7期実績 2019/1期実績 2019/7期実績 2020/1期実績 2020/7期実績 2021/1期 2021/7期 2022/1期 2022/7期 2023/1期
計画
* Capex及び大規模修繕工事は税込金額を、修繕費は税抜金額となります。
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大規模修繕工事
実施件数：9物件 総工事金額：892百万円*
* 税込金額で表記しております。
大規模修繕工事の実施例
外壁補修(タイルの剥落防止対策の実施を含む) エントランスやEVホール等の共用部バリューアップ
・外壁タイルの浮き調査 外壁タイルの打診調査
・タイル貼替え after
・タイル剥落防止工法
・塗装壁の再塗装 etc.
エントランスアプローチ
外壁タイルの貼替え
タイル剥落防止工法
・特殊専用アンカーでタイル・張付けモルタル層を躯体に固定
・耐久性に優れた樹脂にてタイル面を被膜し剥落を防止
・10年間の剥落防止保証
before
＊＊＊＊
屋上・バルコニー・階段等への防水工事、共用部の鉄部塗装
after
after
before
before 無機質な共用廊下の
質感向上
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バリューアップ工事
VU工事の実績 VU工事 実施例
合併来実績 成約賃料上昇率
意匠性の向上・設備更新
+18.0%* 1
・オープンキッチン化 after
コロナ禍、住宅設備機器の仕入れが滞り、実施件数半減 ・クロス貼替え
・フローリング意匠の変更
想定 ・設備機器の更新 etc.
成約戸数 工事金額*2 増加額(月額) 上昇率
回収期間*3
before
合併来実績 397戸 1,476百万円 +12,108千円 +18.0% 10.2年
2020年7月期実績 11戸 39百万円 +355千円 +18.1% 9.3年
2回転目以降も賃料水準を維持
30%
賃料上昇率 初回契約
賃料上昇率 2回転目以降 18.1%*4
20% 間取り変更工事
10%
和室とリビングを一体化 after
0%
before
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
6/1 6/7 017/1 017/7 018/1 018/7 019/1 019/7 020/1 020/7
201 201 2 2 2 2 2 2 2 2
*1 成約戸数397戸 (2020年7月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の上昇率
の平均を記載しています。
*2 工事金額は成約住戸の工事金額（税抜）の合計を記載しています。
*3 工事金額をVU工事実施後の初回成約に係る月額賃料の増加額で除することで算出しています。また、成約賃料に変動がないことを前
提として算出した数値です。
*4 2020年7月期実施17戸のうち、成約戸数11戸 (2020年7月31日現在)を対象に、VU工事実施前の月額賃料からVU工事実施後の初
回成約に係る月額賃料の上昇率の平均を記載しています。
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災害への対応
地震リスク
地震リスクの把握 ∼ 地震PML値* (ポートフォリオ全体) ∼ 取得時の検討事項
経済的損害への対応 • 取得物件の個別PML値が20%を超える場合
損失率 2.4%
再調達価格 2,295 億円
2020年7月期末 現在
損害対応可能 資金残高
→ 地震保険の付保を検討
損失額 55 億円 ＜ 69 億円** • 液状化による沈下量が20cmを超える場合 → 取得不可
* 地震PML値とは、対象施設あるいは施設群に対し最大級の損失をもたらす50年間の超過確率が10%であるような地震（再現期間475年同相当の地震）が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合です。
** 2020年7月期末現在の現預金残高(信託含む)から、未払金、預り敷金(信託含む)、修繕積立金や運転資金のリザーブ30億円、2020年7月期の分配金等を控除した後の残高です。
水害リスク
2020年9月16日現在
ハザードマップにより最大リスクを把握 リスクの把握方法を変更 ガイドライン*の定める計画規模にて把握**
浸水の可能性が
浸水深別 物件数 浸水深別 物件数 取得価格 賃貸可能戸数 ある物件数
投資エリア
浸水の可能性が
投資エリア ある物件数
∼10m 2 物件 5m∼ - - - 7 物件 都心主要7区
都心主要7区 40 物件 ∼5m 26 物件 ∼5m 5 物件 41 億円 262 戸 35 物件 都心部
都心部 62 物件 ∼3m 64 物件 ∼3m 36 物件 724 億円 3,016 戸 9 物件 首都圏
首都圏 20 物件 ∼0.5m 30 物件 ∼0.5m 10 物件 235 億円 984 戸 再調査中 政令指定都市等
小計 122 物件 計 122 物件 計 51 物件 1,001 億円 4,262 戸 51 物件 計
政令指定都市等 42 物件
リスクを計る基準を最大リスクからガイドラインの計画規模 経済的損害への対応
計 164 物件 に変更することによりリスク対象物件を絞り込む 火災保険にてカバー可能
* 2020年6月に国土交通省から公表された「建築物における電気設備の浸水対策に関するガイドライン」のことをいいます。
** 方法：洪水浸水想定区域（国土交通省、都道府県/外水(計画規模・最大規模・高潮)・内水)、浸水予想区域図、ハザードマップ等による状況把握。浸水の可能性にあたっては計画規模を採用しています。
建物設備への対応 テナントへの対応 BCP訓練の実施
• 1F以下に敷設されているキュービクル（5物件） 2020年9月に以下を実施
への対応及び復旧策の検討。 • 在宅勤務環境下を想定し、オンライン対策本部設置
• 上記以外の物件にて、立地や特性等に鑑み、個別 • レジディア タワー目黒不動前において浸水被害防止
具体的に対応策を検討。 のため防水板作動訓練
防災グッズを配布 避難場所及び避難所マップの掲示
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財務状況
安定的な財務基盤の構築
基本情報 2020年7月期 調達実績
コロナ禍、貸出姿勢変わらず
信用格付 JCR: AA （安定的） R&I: AA- （安定的） 金利低減と調達年数長期化実現
返 済 調 達
2020年1月期末 2020年7月期末 前期末比
借入金 1,864億円 1,865億円 85.0% +1億円
総額 148億円 150億円
投資法人債 330億円 330億円 15.0% -
支払金利 0.81% 0.38%
合計 2,194億円 2,195億円 +1億円
100.0%
調達年数 6.6年 9.0年
LTVコントロール
2020年9月16日現在
53%
49.4% 49.9% 49.9% 49.9% 基 本 方針
47.9% 48.0% 50%
総資産LTV 53% 以下、かつ鑑定LTV 50% 以下で運用
前期PO実行によりLTVを引下げ
41.5% 41.2%
40.2%
借 入 余力
39.0%
総資産LTVが50%に達するまでの借入可能額
総資産LTV 36.7% 36.2%
鑑定LTV
2020/7期末 現在 172億円
2018/1期末 2018/7期末 2019/1期末 2019/7期末 2020/1期末 2020/7期末
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長期安定的な財務体質 2020年7月期末現在
金融費用の逓減 平均残存年数 金利の固定化比率
平均支払金利 平均調達金利 平均調達年数 平均残存年数 固定金利 変動金利
9.0年
7.7年 7.7年
0.90% 0.84%
6.9年
0.80% 0.75% 0.70%
0.73% 0.70% 5.1年
0.48% 0.52% 98% 98% 99% 98% 98% 97%
0.38% 4.7年 5.0年 5.0年 4.8年 4.6年 4.8年
0.28% 0.27%
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期
2018/7期 2019/1期 2019/7期 2020/1期 2020/7期
調達 調達 調達 調達 調達
調達 調達 調達 調達 調達
末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末 末
1期 7期 1期 7期 1期 7期 1期 7期 1期 /7
期
/1
期
/7
期
/1
期
/7
期
/1
期
/7
期
/1
期
/7
期
18/ 1 8/ 19/ 1 9/ 20/ 20/ 18/ 1 8/ 19/ 19 20 20 18 18 19 19 20 20
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
* 期中調達については、各期末現在の残高及び適用金利を基に記載しています。 * 期中調達については、各期末現在の残高及び調達年数を基に記載しています。
返済期限の分散化
期当たり返済上限額は150 億円 以内 ＜ コミットメントライン設定枠 200 億円
1.20% 平均支払金利
1.04%
0.86% 0.89% 0.92%
0.81% 0.78% 0.74% 0.75%
0.57% 0.57% 0.57% 0.58% 0.55% 0.55% 0.61% 0.65%
0.45% 0.41% 0.38% 0.44%
直近5期間の平均調達実績 0.45%*
投資法人債
借入金
15 15
20 35 30
20 30 20
150 75
122 139 132 123 121 (億円)
119
84 77 89 91 92 91 89 83 75
71 59 30
44 32 17
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期∼
2021年1月 2021年7月 2022年1月 2022年7月 2023年1月 2023年7月 2024年1月 2024年7月 2025年1月 2025年7月 2026年1月 2026年7月 2027年1月 2027年7月 2028年1月 2028年7月 2029年1月 2029年7月 2030年1月 2030年7月 2031年1月∼
* 直近5期間において調達した短期借入金を除く有利子負債の適用金利の加重平均値を記載しています。
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サステナビリティ
CO2排出削減への取り組み
着実に排出量削減を実施
目標設定と実績管理 環境に配慮した資産運用
2020年7月末現在
削減目標（原単位*ベース）
短期目標（年度） 長期目標（5年間） LED照明の導入 88物件（32.5%）
エネルギー使用量
△1% △5% 節水型トイレの導入 353戸（1.6%）
CO2排出量
水使用量
増加させない 増加させない カーシェアリングの導入 3物件（1.1%）
廃棄物使用量
* 各総量を運用物件の総共有部面積（㎡）で除したものになります。
グリーンリース条項の設定 54.8%
実績
エネルギー使用量の削減推移**
TCFDへの賛同表明
電力 (MWh)
5,457 5,368 原単位 (MWh/㎡)
5,121 4,996
4,794
0.086 0.085
0.081 0.079 0.076
住宅系J-REITとして初めて賛同表明
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 5年間
削減率 - △1.7% △4.8% △2.5% △4.2% △12.2%
（原単位）
気候関連財務情報開示タスクフォース（Task Force on Climate-Related Financial Disclosures）は、主要国の中央銀行や金融規制当局
** 店鋪・事務所を含まず且2015年4月以降通期で保有している122物件が対象。 で構成される金融安定理事会により2015年に設置され、2017年6月には、金融市場の不安定化リスクを低減するため、企業に対して中長
期の気候変動に起因する事業リスクと機会、これらの財務状況への影響及び具体的な対応策や戦略等を開示することを提言しています。
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サステナビリティに関する評価
複数の高評価を取得 投資主価値の更なる向上を図る
GRESBリアルエステイト評価取得 MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数への取組
2014年に住宅系J-REITとして初めて参加
2018年 アジア・上場・住宅セクター
セクターリーダーに選出
5年連続「 Green Star 」 指数からは2018年度に除外*されたものの、
格付けは除外時より2ノッチ向上
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度
総合ポイント 49 60 64 73 73 ESG格付 BBB
開示評価 制度なし D C A A
* なお、日本の上場株式を対象とした、MSCI Japan IMI Indexには、組み入れられております。
グリーンボンドの発行 DBJ Green Building認証取得
17物件 取得
2019年7月 住宅系J-REITとして初となる 2020年7月末時点で26.7%相当（延床面積ベース）
グリーンボンドを発行 P-112 レジディア市谷砂土原
JCR グリーンファイナンス・
フレームワーク評価
最高評価 Green1(F)を取得
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3年に一度の入居者向けアンケート
2020/7期中に実施したアンケートの結果
立地面と共有部の管理、そして専有部の設備に高い評価
Q. 現在のお住まいで満足している点を教えて下さい。（自由記述）
立地 1,815
共有部の清掃 1,753
専有部の設備関連 1,124
環境 996
ゴミ置き場 825
専有部の広さ 823
防音 589
宅配ボックス 583
管理人・コンシェルジュ 492
共有部の設備関連 477
セキュリティ 342
0 500 1,000 1,500 2,000
代表的な顧客ロイヤリティ指標のNPS®*において -23.1ポイント とマイナス幅が小さく、相対的に高評価
不動産業界におけるNPS®ランキングトップ事例
推奨者 中立者 批判者
NPS® 対象社数（社） 調査年（年）
管理会社 -38.4 9 2019
NPS®セグメント 14.2% 48.4% 37.36% 情報検索サイト -26.9 5 2019
デベロッパー -31.1 6 2018
®
出典：NTTコム オンライン NPS ランキング＆アワード
* NPS®とは「Net Promoter Score（ネットプロモータースコア）」の略で、顧客ロイヤルティを測る指標。
NPS®を測るには、「あなたはこの企業(製品/サービス/ブランド)を友人や同僚に薦める可能性は、どのくらいありますか？」という質問を行い、0∼10の11段階で評価。
NPS®スコアの計算方法は、9∼10点を付けた顧客を「推奨者」、7∼8点を「中立者」、0∼6点を「批判者」と分類し、回答者全体に占める推奨者の割合(%)から、批判者の割合(%)を引いて出てきた数値がNPSの値となります。
なお、NPS®は、ベイン・アンド・カンパニー、フレッド・ライクヘルド、サトメトリックス・システムズの登録商品またはサービスマークとなります。
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業績予想
業績予想
主に前提稼働率の引き下げにより、減配予想とした
①第20期実績 ②第21期予想 ② − ① ③第22期予想 ③ − ② 単位： 百万円
2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
実績 予想 差異 主な差異理由 差異 差異 主な差異理由 差異
予想
▷物件売買
京橋・緑地公園売却益の剥落 △506
17,357 16,702 物件売買に伴う変動 +11 16,884 ▷物件運用
（271物件ベース） （271物件ベース） ▷物件運用 （271物件ベース） 賃料上昇による増収 +28
営業収益 期中平均稼働率
△654 期中平均稼働率
+182 稼働率上昇による増収 +16
期中平均稼働率 コロナ禍による稼働率低下 △96
賃料上昇による増収 +29 繁忙期に伴う礼金更新料収入等の増加 +137
96.7% 96.0% 店鋪賃料減免分の回復 +5
96.1%
非繁忙期に伴う礼金更新料収入等の減少 △98
▷物件売買
亀山の売却損の剥落 +511
▷賃貸事業費用
▷賃貸事業費用 △104
繁忙期に伴う手数料等の増加
8,294 8,152 △141 物件売買に伴う変動 +9
8,133 △19 繁忙期に伴う修繕費の増加 △62
非繁忙期に伴う手数料等の減少 +68
営業利益 (減価償却費：2,797) (減価償却費：2,801) (NOI：△89) 非繁忙期に伴う修繕費の減少 +48 (減価償却費：2,829) (NOI：+7)
その他費用等の増加 △36
(固都税等： 888) (固都税等： 893) (固都税等： 898) ▷一般管理費
コロナ禍による広告宣伝費の増加 △35
消費税差損等の増加 △13
その他費用等の増加 △36
その他管理費の減少 +14
▷一般管理費
消費税差損の増加等 △54
経常利益 7,321 7,175 △146 違約金収入等の減少 △4 7,175 +0 融資関連費用の減少等 +19
(金融費用*：971) (金融費用**：968) (金融費用*：950)
当期純利益 7,320 7,174 △146 7,174 +0
期末発行済投資口数 期末発行済投資口数
1口当期純利益 5,285円 5,180円 △105円 5,180円 -
(EPU) 1,385,000口 1,385,000口
前期分配後の内部留保348百万円のうち、 前期分配後の内部留保186百万円のうち、
内部留保からの分配額/口 106円 117円 +11円 117円 -
162百万円(1口当たり117円)を分配 162百万円(1口当たり117円)を分配
積立金**取崩額/口 242円 242円 - 期末積立金**残高：305億円 242円 - 期末積立金**残高： 301億円
1口当たり分配金
(DPU) 5,635円 5,540円 △95円 5,540円 -
総資産LTV 48.0% 48.1% +0.1pt 48.1% -
* 金融費用は、借入金及び投資法人債に関する支払利息と融資関連費用の合計を記載しています。**「積立金」は一時差異等調整積立金を指し、当該期の分配に伴う取崩し後の残高を記載しています。
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DPU目標水準
主に稼働率引き下げにより 5,600円超 の分配金達成時期を後ろ倒し
2020年1月期の売却益による分配 DPU
DPU 一時差異等調整積立金(RTA)の定期取崩しによる分配
1口当たり当期純利益(EPU)からの分配
5,600円∼
5,540円
+0.6∼2%
117円
取得余力の活用
5,422円 +1% 超
RTA
金融コストの逓減 ∼ 104 円 *4
+12円 *3
242円 取得物件の固定資産税の費用計上、 賃料ギャップの解消 借入により
大規模修繕工事等の増加による 150億円の取得を想定
+231円 *2
減価償却費増加の影響 EPU
△171 円 *
1
5,400円+α
EPU
5,180円
3年程度
業績予想 >>> >>> >>> >>> 当面の目標水準
2021年7月期
本ページの内容は、2020年7月期末現在の発行済投資口数1,385,000口より変化がないことを前提としており、いずれも一定の仮定のもとに本投資法人が算出した試算値です。
*1 2024年7月期に予想される固定資産税及び減価償却費の2021年7月期からの想定増加額を算出しています。
*2 2020年7月期末現在の賃料ギャップ及び平均入替期間を基に、2021年7月期から2024年7月期までに想定される影響額を算出しています。
*3 2024年7月期までに調達予定の借入金等を、平均調達金利 約0.8%で調達することを前提に算出しております。
*4 総額150億円の資産を借入により取得した場合(想定償却後利回り3.6%及び借入金等の調達コスト1.0%)の影響額を算出しています。
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メモ
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