令和２年（2020年）３月11日
各 位
東京都中央区八丁堀二丁目 10 番９号
ユニゾホールディングス株式会社
取締役社長 小 崎 哲 資
（コード番号：3258 東証第一部）
問合わせ先 常務取締役兼常務執行役員 小杉乃里子
電話 03-3523-7536
令和元年度(2019年度)連結業績予想の修正等に関するお知らせ
当社は、令和２年（2020年）３月11日開催の取締役会において、下記のとおり、最近の事業環境
の変化等を踏まえ、令和元年（2019年）10月10日に開示した令和２年（2020年）３月期（平成31年
（2019年）４月１日～令和２年（2020年）３月31日）の通期の業績予想を修正することとしました
ので、お知らせいたします。
記
１．令和元年度（2019 年度）連結業績予想数値の修正
（１）内容
親会社株主に帰属 １株当たり
連結売上高 連結営業利益 連結経常利益
する当期純利益 連結当期純利益
百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭
前回発表予想（Ａ）
45,100 12,800 8,200 28,400 829.92
今回修正予想（Ｂ） 41,300 9,700 3,900 49,000 1,431.90
増 減 額（Ｂ－Ａ） △3,800 △3,100 △4,300 20,600 601.98
増 減 率（ ％ ） △8.4 △24.2 △52.4 72.5 72.5
（参考）前期連結比較情報
56,053 17,622 11,796 11,903 356.56
(平成 31 年(2019 年)3 月期）
(注)連結業績予想における前提条件は、以下のとおりです。
①３月度為替レート：１ドル＝105 円
②３月の当社普通株式に対する公開買付けへの対応に係る費用については、予測が困難である
ため、今次公表値には織り込んでおりません。
（２）修正の理由
急速な事業環境の変化に伴いキャピタルリサイクリングの規模を拡大した結果、親会社株主に
帰属する当期純利益が増加する一方で、連結売上高、連結営業利益、連結経常利益の減少が見込
まれるため。
なお、固定資産売却関連損益を含め、特別利益として102,300百万円、特別損失として26,900百
万円を見込んでいる。
1
(注)キャピタルリサイクリングとは、リスク耐性の向上及び収益性の改善を目的として物件の
入替えを行うことをいう。
２．本事業年度における環境の変化
本事業年度における環境変化の認識は以下のとおり
○第四次中期経営計画策定時に比し、経済環境及び当社を取り巻く事業環境が大きく悪化
○資産価格が下落
（１）経済環境
第四次中期経営計画策定時 現状
（平成 31 年〈2019 年〉４月） （令和２年〈2020 年〉３月）
日本経済 日本経済
○一部の輸出に弱さが見られるものの、緩や ○令和２年（2020 年）前半は輸出や設備投
かな回復基調を維持する公算 資が伸び悩むほか、個人消費の回復も弱
○但し、米中貿易摩擦の影響、中国経済の不 く、新型肺炎の影響も踏まえると弱い伸
透明感の強まり、英国のＥＵ離脱交渉の展 びに留まる模様
開、日米物品貿易交渉（ＴＡＧ）の影響に ○米中貿易摩擦の影響、新型肺炎の感染拡
留意の要 大による中国経済の不透明感の強まり、
英国のＥＵ離脱後の展開、消費増税の影
響に留意の要
米国経済 米国経済
○個人消費と設備投資を中心とした成長が継 ○設備投資に弱い動きが見られる
続するも、減速に向かう公算 ○米中貿易摩擦の影響、中国経済の下振
○長短金利の動向、米中貿易摩擦の影響、英 れ、英国のＥＵ離脱後の展開、不安定な
国のＥＵ離脱後の展開、2020 年の次期大 中東情勢、令和２年（2020 年）の次期大
統領選挙の動向に留意の要 統領選挙の動向等の影響による不確実性
が高まっており、下振れリスクを包含
金融・為替市場 金融・為替市場
○世界経済の不確実性の高まりの影響によっ ○世界経済の不確実性の高まりの影響によ
て不安定さを増す局面も想定され、先行き って不安定さを増す局面も想定され、先
には留意が必要 行きには留意が必要
（２）当社を取り巻く事業環境
第四次中期経営計画策定時 現状
（平成 31 年〈2019 年〉４月） （令和２年〈2020 年〉３月）
国内オフィスビル 国内オフィスビル
○東京都心５区の空室率が２％を下回る水準 ○東京都心５区の空室率は１％台の水準で
まで低下、賃料も東京都心を中心に上昇が 横ばいに推移し、賃料も東京都心を中心
継続 に高止まり
○市場は徐々にピークに近づいている模様 ○不動産価格はピークアウト
米国オフィスビル 米国オフィスビル
○主要都市の空室率は継続的に低下。一方、 ○空室率はニューヨーク、ワシントンＤＣ
賃料は一部の都市で横ばい傾向 で上昇に転じ、賃料も下落
○市場はほぼピークとなっている模様 ○不動産価格も下降に転じている
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第四次中期経営計画策定時 現状
（平成 31 年〈2019 年〉４月） （令和２年〈2020 年〉３月）
ホテル ホテル
○訪日外国人宿泊者数の増加ペースがやや減 ○令和元年（2019 年)秋以降の韓国人宿泊客
速し、また、日本人宿泊者数が減少傾向 の大幅な減少に加え、 令和２年（2020 年）
○客室供給面では高水準のホテル新増設が続 以降は、新型肺炎による中国人宿泊客及
いている び日本人客の大幅な減少が見込まれる
○今後の競争激化が予想され、客室稼働率、 ○新規ホテルの開業が増加しており、客室
客室単価とも弱含むリスクに留意の要 稼働率、客室単価とも大幅下落
３．事業環境の変化への対応
平成30年(2018年)10月以降、事業環境の変化に対応し、以下のとおり事業運営
（１）平成30年(2018年)10月以降 キャピタルリサイクリング中心のポートフォリオ運営
(平成30年(2018年)10月２日公表「2018年度連結業績予想及び2018年度投資計画の修正に関
するお知らせ」)
○新規投資による資産の拡大が難しい事業環境にあることから、当面はキャピタルリサイ
クリングを中心にポートフォリオを運営
○事業環境に変化のない限り、当面は公募増資を行わず、投資活動によるキャッシュ・イン
フローの範囲内で資産を取得
（２）第四次中期経営計画 キャピタルリサイクリング中心のポートフォリオ運営を継続
(平成31年(2019年)４月16日公表)
○「グローバルな成長と進化」に向けて、ユニゾグループをあげて「経営体質の強化」を基
本方針として取り組む
○キャピタルリサイクリングを中心にポートフォリオを運営し、事業環境に変化のない限
り、当面は公募増資を行わず、投資活動によるキャッシュ・インフローの範囲内で資産の
取得を行う
（３）令和元年度(2019年度)下期以降 キャピタルリサイクリングを前倒し及び規模拡大
（イ）令和元年(2019 年)10 月～
○マーケット状況の変化を踏まえ、キャピタルリサイクリングを前倒し
(令和元年度(2019 年)10 月 10 日公表「令和元年度(2019 年度)連結業績予想の修正に関するお知
らせ」)
（ロ）令和２年(2020 年)～
○経済環境及び事業環境が大きく悪化し、資産価格が下落
○キャピタルリサイクリングの一環としての物件売却の規模を拡大
○早期の利益確保により、自己資本比率を一層改善するとともに、企業価値を維持・向上
3
（ハ）足許
○新型肺炎等により先行きの不透明感が増大
○事業環境の想定以上の悪化に耐えられるよう、物件売却活動の規模を拡大、経営体質を
更に強化
第四次中期経営計画 令和元年度(2019 年度)
見通し
物件売却金額※ 約 2,000 億円 2,341 億円
(平成 30 年度(2018 年度)
先行実施 1,000 億円強を含む)
自己資本比率 令和２年(2020 年)３月末
20％超維持 27.9％
※無形固定資産を含んでおりません。
◇令和２年(2020 年)４月以降の実施に向けた売却活動に入っている物件の合計金額
約 1,300 億円
○物件売却においては、競争入札等の透明性の高い公正な価格決定手続を行うことにより、
当社利益の最大化を目指し、企業価値の維持・向上を図る (なお、令和元年(2019年)12月
22日に株式会社チトセア投資と締結した公開買付契約書における合意内容(※)は遵守)
※令和元年(2019 年)12 月 22 日付 公開買付契約書における資産売却額に関する合意内容
ユニゾグループが株式会社チトセア投資の書面による同意なしに売却できる売却額水準
日本のオフィス：鑑定評価額以上である場合
（複数の資産を売却する場合には、当該売却額の合計額が当該売却された複
数の資産の鑑定評価額の合計額以上である場合）
日本のホテル ：簿価以上である場合
（複数の資産を売却する場合には、当該売却額の合計額が当該売却された複
数の資産の簿価の合計額以上である場合）
海外の資産 ：市場価格以上である場合
4
４．令和２年（2020 年）３月末連結貸借対照表の見通し
キャピタルリサイクリングにより固定資産売却損益を計上すること、借入金を返済すること等
から、令和２年（2020年）３月末連結貸借対照表は以下の通りとなる見通し
（単位：億円）
平成 31 年 令和元年 令和２年
(2019 年) (2019 年) (2020 年) 増減額 増減額
(a)から(ｃ)への増減要因
3 月末 12 月末 3 月末予想
(a) (b) (c) (c)-(a) (c)-(b)
現預金 1,220 2,140 2,424 1,203 283 物件売却に伴う預金増等
流動資産合計 1,307 2,199 2,487 1,179 287
※１
有形固定資産 5,402 3,908 2,898 △ 2,504 △ 1,010
物件売却 － － － △ 2,341 △ 847
△5
減価償却その他 － － － △ 162 △ 163
投資その他の資産 139 163 158 18
固定資産合計 5,628 4,156 3,077 △ 2,551 △ 1,079
資産合計 6,935 6,356 5,564 △ 1,371 △ 792
（単位：億円）
平成 31 年 令和元年 令和２年
(2019 年) (2019 年) (2020 年) 増減額 増減額
(a)から(ｃ)への増減要因
3 月末 12 月末 3 月末予想
(a) (b) (c) (c)-(a) (c)-(b)
※２
有利子負債 5,542 4,798 3,589 △ 1,953 △ 1,209 借入金の返済等
負債合計 5,803 5,071 4,014 △ 1,789 △ 1,057
資本金 320 320 320 － －
資本剰余金 319 319 319 － －
当期純利益 490 億円、
利益剰余金 445 594 920 474 325 配当支払額 15 億円
その他の包括利益累計
額 45 49 △ 11 △ 56 △ 60
純資産合計 1,131 1,284 1,549 417 264
負債純資産合計 6,935 6,356 5,564 △ 1,371 △ 792
自己資本比率 16.3% 20.2% 27.9% +11.6 ﾎﾟｲﾝﾄ +7.7 ﾎﾟｲﾝﾄ
※３
含み益 2,224 ※４ 1,927 ※５ 1,435 △ 789 △ 492
うち賃貸オフィスビル等 1,364 ※４ 1,127 ※５ 635 △ 729 △ 492
うちホテル等 859 ※４ 799 ※５ 799 △ 60 －
※１ 令和２年(2020年)４月以降の実施に向けた売却活動に入っている物件 約1,300億円を
令和２年(2020年)３月末に販売用不動産に振替予定
※２ 有利子負債：短期借入金＋１年内返済予定の長期借入金＋長期借入金＋１年内償還予定の社
債＋社債
※３ 含み益：事業用不動産の期末時価－期末帳簿価格（賃貸オフィスビル等の賃貸等不動産に、自
ら運営するホテル等を加えたベースにより算出。令和２年(2020年)３月末については、販売
用不動産に振替予定の物件を含む）
5
※４ 令和元年(2019年)12月末時点でユニゾグループが保有する物件について、平成31年(2019年)
３月末の簿価、時価を用いて算出
※５ 令和２年(2020年)３月末時点でユニゾグループが保有する予定の物件について、平成31年
(2019年)３月末の簿価、 時価を用いて算出（但し、令和２年(2020年)３月末までに契約見込だ
が決済引渡は行われない物件については売却損益見込額を含み損益としている）
(注１)上記の令和２年（2020年）３月末連結貸借対照表の見通しにおける前提条件は、以下のとおり
です。
①３月度為替レート：１ドル＝105円
②３月の当社普通株式に対する公開買付けへの対応に係る費用については、予測が困難であ
るため、今次公表値には織り込んでおりません。
(注２)上記の令和２年（2020年）３月末の数値は予想値であり、今後の動向及び決算の過程で変動す
る可能性があります。
５．令和２年（2020 年）３月末保有予定物件
別添１のとおり。
なお、令和元年度(2019 年度)第４四半期に売却済か、或いは売却予定の物件は、不動産事
業 23 棟、ホテル事業０棟です。
６．キャピタルリサイクリングの規模拡大のため、令和２年(2020 年）４月以降の実施に向
けた売却活動に入っている物件
別添２のとおり
※本資料における将来の事項に関する情報（上記４乃至６の記載内容を含みます。）は、当社が本
資料発表日現在において入手可能な情報に基づいた分析・判断によるものであり、実際の数値等
につきましては、様々な要因により異なる結果となる可能性があります。
以 上
6
（別添１）令和２年（2020 年）３月末保有予定物件
不動産事業
No 物件名(令和２年(2020年)２月末現在) 所在
1 ユニゾ岩本町二丁目ビル 東京都千代田区
2 ユニゾ御茶ノ水ビル 東京都千代田区
3 ユニゾ九段北一丁目ビル 東京都千代田区
4 ユニゾ神田西福田町ビル 東京都千代田区
5 ユニゾ水道橋ビル 東京都千代田区
6 ユニゾ内神田一丁目ビル 東京都千代田区
7 ユニゾ東神田三丁目ビル 東京都千代田区
8 ユニゾ神田須田町二丁目ビル 東京都千代田区
9 ユニゾ芝大門二丁目ビル 東京都港区
10 りそな新橋ビル 東京都港区
11 ユニゾ西新橋三丁目ビル 東京都港区
12 ユニゾ浜松町一丁目ビル 東京都港区
13 ユニゾ蛎殻町一丁目ビル 東京都中央区
14 ユニゾ日本橋富沢町ビル 東京都中央区
15 ユニゾ八丁堀ビル 東京都中央区
16 ユニゾ蛎殻町北島ビル 東京都中央区
17 ユニゾ人形町三丁目ビル 東京都中央区
18 ユニゾ日本橋富沢町洋和ビル 東京都中央区
19 ユニゾ日本橋久松町ビル 東京都中央区
20 ユニゾ東日本橋ビル 東京都中央区
21 ユニゾ東日本橋一丁目ビル 東京都中央区
22 ユニゾ八重洲ビル 東京都中央区
23 ユニゾ八重洲二丁目ビル 東京都中央区
24 ユニゾ大井四丁目ビル 東京都品川区
25 ユニゾ高田馬場看山ビル 東京都新宿区
26 ユニゾ高田馬場四丁目ビル 東京都新宿区
27 ユニゾ神楽坂ビル 東京都新宿区
28 ユニゾ高田馬場ビル 東京都新宿区
29 ユニゾ初台ビル 東京都渋谷区
30 ユニゾ小石川ビル 東京都文京区
31 ユニゾ小石川アーバンビル 東京都文京区
32 ユニゾ本郷一丁目ビル 東京都文京区
33 ユニゾ本郷二丁目ビル 東京都文京区
34 ユニゾ茗荷谷ビル 東京都文京区
35 ユニゾ末広町ビル 東京都台東区
36 ユニゾ浅草橋四丁目ビル 東京都台東区
37 ユニゾ北上野二丁目ビル 東京都台東区
38 ユニゾ仲御徒町ビル 東京都台東区
39 ユニゾ和光ビル 埼玉県和光市
40 820 First Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
41 1100 First Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
42 1030 15th Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
7
No 物件名(令和２年(2020年)２月末現在) 所在
43 425 Third Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
44 1341 G Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
45 1111 19th Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
令和２年（2020 年）２月 14 日公表の「令和２年（2020 年）３月期 第３四半期連結決算の概要」記載の「セグ
メント別情報（１）－不動産事業 当社保有物件」と比し、上記一覧表にないものは、令和２年（2020 年）
３月 11 日時点で既に売却済か、或いは令和２年（2020 年）３月末までに売却予定
ホテル事業
No 物件名 所在
1 ホテルユニゾ銀座一丁目 東京都中央区
2 ホテルユニゾ新橋 東京都港区
3 ホテルユニゾ渋谷 東京都渋谷区
4 ホテルユニゾ横浜駅西 横浜市西区
5 ホテルユニゾ名古屋駅前 名古屋市中村区
6 ホテルユニゾ大阪梅田 大阪市北区
7 ホテルユニゾ大阪淀屋橋 大阪市中央区
8 ホテルユニゾ大阪心斎橋 大阪市中央区
9 ホテルユニゾ福岡天神 福岡市中央区
10 ホテルユニゾ博多駅博多口 福岡市博多区
11 ホテルユニゾ京都烏丸御池※ 京都市中京区
12 ユニゾイン札幌 札幌市中央区
13 ユニゾイン浅草 東京都台東区
14 ユニゾイン神田駅西 東京都千代田区
15 ユニゾイン八丁堀 東京都中央区
16 ユニゾイン金沢百万石通り 金沢市尾山町
17 ユニゾイン名古屋栄 名古屋市中区
18 ユニゾイン京都河原町四条 京都市中京区
19 ユニゾイン新大阪 大阪市淀川区
20 ユニゾイン大阪北浜 大阪市中央区
21 ユニゾイン神戸三宮 神戸市中央区
22 ユニゾイン広島駅前※ 広島市南区
23 ユニゾインエクスプレス函館駅前 函館市若松町
24 ユニゾインエクスプレス盛岡 盛岡市盛岡駅西通
25 ユニゾインエクスプレス鹿児島天文館 鹿児島市東千石町
26 （仮称）ユニゾインエクスプレス宇都宮※ 宇都宮市宿郷
27 （仮称）ユニゾインエクスプレス大阪南本町※ 大阪市中央区
※は、計画開発中のホテル
(注) 令和２年（2020 年）３月末における運営予定ホテル：
ホテルユニゾ銀座七丁目、ホテルユニゾ京都四条烏丸、ユニゾインエクスプレス金沢駅前
令和２年（2020 年）２月 14 日公表の「令和２年（2020 年）３月期 第３四半期連結決算の概要」記載の「セグ
メント別情報（２）－ホテル事業 当社ホテル保有物件一覧（リスト） 」と比し、上記一覧表にないものは、
令和２年（2020 年）３月 11 日時点で既に売却済か、或いは令和２年（2020 年）３月末までに売却予定
8
（別添２）キャピタルリサイクリングの規模拡大のため、令和２年(2020 年）４月以降の
実施に向けた売却活動に入っている物件
不動産事業
No 物件名(令和２年(2020年)２月末現在) 所在
1 ユニゾ御茶ノ水ビル 東京都千代田区
2 ユニゾ芝大門二丁目ビル 東京都港区
3 りそな新橋ビル 東京都港区
4 ユニゾ西新橋三丁目ビル 東京都港区
5 ユニゾ蛎殻町一丁目ビル 東京都中央区
6 ユニゾ八丁堀ビル 東京都中央区
7 ユニゾ東日本橋ビル 東京都中央区
8 ユニゾ八重洲ビル 東京都中央区
9 ユニゾ八重洲二丁目ビル 東京都中央区
10 ユニゾ高田馬場四丁目ビル 東京都新宿区
11 ユニゾ小石川ビル 東京都文京区
12 ユニゾ茗荷谷ビル 東京都文京区
13 820 First Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
14 1030 15th Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
不動産事業 小計 約 900億円
ホテル事業
No 物件名 所在
1 ホテルユニゾ銀座一丁目 東京都中央区
2 ホテルユニゾ新橋 東京都港区
3 ホテルユニゾ大阪淀屋橋 大阪市中央区
4 ホテルユニゾ大阪心斎橋 大阪市中央区
5 ホテルユニゾ福岡天神 福岡市中央区
6 ユニゾイン札幌 札幌市中央区
7 ユニゾイン浅草 東京都台東区
8 ユニゾイン神田駅西 東京都千代田区
9 ユニゾイン八丁堀 東京都中央区
10 ユニゾイン名古屋栄 名古屋市中区
11 ユニゾイン京都河原町四条 京都市中京区
12 ユニゾイン新大阪 大阪市淀川区
13 ユニゾイン神戸三宮 神戸市中央区
ホテル事業 小計 約400億円
合計金額 約1,300億円
以 上
9
令和元年度（2019年度）連結業績予想の修正等に関する概要
令和２年（2020年）３月11日
東証一部 3258
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目次
１. 令和元年度（2019年度）連結業績予想の修正 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｐ２
２. 本事業年度における環境の変化 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｐ３
３. 事業環境の変化への対応 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｐ５
４. 令和２年（2020年）３月末連結貸借対照表の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｐ６
５. 不動産事業 令和２年（2020年）３月末保有予定物件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｐ８
６. ホテル事業 令和２年（2020年）３月末保有予定物件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｐ10
７. キャピタルリサイクリングの規模拡大のため、
令和２年（2020年）４月以降の実施に向けた売却活動に入っている物件 ・・・ P11
1
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１. 令和元年度（2019年度）連結業績予想の修正
急速な事業環境の変化に伴いキャピタルリサイクリングの規模を拡大したこと等から、
令和元年度（2019年度）業績予想を修正
(単位：百万円)
令和２年（2020年）３月期業績予想※１ 平成31年（2019年） 令和２年（2020年）
３月期実績 ３月期
前年同期比 増減率 （b） 業績予想
※２
（a）
（a）－（ｂ）=（ｃ） （c）/（ｂ）
売上高 41,300 △14,753 △26.3% 56,053 45,100
営業利益 9,700 △7,922 △45.0% 17,622 12,800
経常利益 3,900 △7,896 △66.9% 11,796 8,200
特別利益 102,300 82,753 +423.4% 19,546
特別損失 26,900 12,421 +85.8% 14,478
親会社株主に帰属する
当期純利益 49,000 37,096 +311.7% 11,903 28,400
※１ 連結業績予想における前提条件は、以下のとおり
①３月度為替レート： １ドル＝105円
②３月の当社普通株式に対する公開買付けへの対応に係る費用については、予測が困難であるため、織り込まず
※２ 令和元年（2019年）10月10日公表
2
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２. 本事業年度における環境の変化
経済環境は、第四次中期経営計画策定時に比し、大きく悪化
第四次中期経営計画策定時（平成31年（2019年）４月） 現状（令和２年（2020年）３月）
日本経済 日本経済
○ 一部の輸出に弱さが見られるものの、緩やかな回復 ○ 令和２年（2020年）前半は輸出や設備投資が伸び悩む
基調を維持する公算 ほか、個人消費の回復も弱く、新型肺炎の影響も踏ま
えると弱い伸びに留まる模様
○ 但し、米中貿易摩擦の影響、中国経済の不透明感の
強まり、英国のEU離脱交渉の展開、日米物品貿易交渉 ○ 米中貿易摩擦の影響、新型肺炎の感染拡大による
（TAG）の影響に留意の要 中国経済の不透明感の強まり、英国のＥＵ離脱後の
展開、消費増税の影響に留意の要
米国経済 米国経済
○ 個人消費と設備投資を中心とした成長が継続するも、 ○ 設備投資に弱い動きが見られる
減速に向かう公算
○ 米中貿易摩擦の影響、中国経済の下振れ、英国のEU
○ 長短金利の動向、米中貿易摩擦の影響、英国のEU離 離脱後の展開、不安定な中東情勢、令和２年（2020年）
脱後の展開、2020年の次期大統領選挙の動向に留意 の次期大統領選挙の動向等の影響による不確実性が
の要 高まっており、下振れリスクを包含
金融・為替市場 金融・為替市場
○ 世界経済の不確実性の高まりの影響によって不安定さ ○ 世界経済の不確実性の高まりの影響によって不安定さ
を増す局面も想定され、先行きには留意が必要 を増す局面も想定され、先行きには留意が必要
3
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２. 本事業年度における環境の変化
当社を取り巻く事業環境も、第四次中期経営計画策定時に比し、大きく悪化
資産価格が下落
第四次中期経営計画策定時（平成31年（2019年）４月） 現状（令和２年（2020年）３月）
国内オフィスビル 国内オフィスビル
○ 東京都心５区の空室率が２％を下回る水準まで低下、 ○ 東京都心５区の空室率は１％台の水準で横ばいに
賃料も東京都心を中心に上昇が継続 推移し、賃料も東京都心を中心に高止まり
○ 市場は徐々にピークに近づいている模様 ○ 不動産価格はピークアウト
米国オフィスビル 米国オフィスビル
○ 主要都市の空室率は継続的に低下。一方、賃料は一部 ○ 空室率はニューヨーク、ワシントンDCで上昇に転じ、
の都市で横ばい傾向 賃料も下落
○ 市場はほぼピークとなっている模様 ○ 不動産価格も下降に転じている
ホテル ホテル
○ 訪日外国人宿泊者数の増加ペースがやや減速し、 ○ 令和元年（2019年)秋以降の韓国人宿泊客の大幅な
また、日本人宿泊者数が減少傾向 減少に加え、令和２年（2020年）以降は、新型肺炎に
よる中国人宿泊客及び日本人客の大幅な減少が見込
○ 客室供給面では高水準のホテル新増設が続いている
まれる
○ 今後の競争激化が予想され、客室稼働率、客室単価と
○ 新規ホテルの開業が増加しており、客室稼働率、客室
も弱含むリスクに留意の要
単価とも大幅下落
4
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３．事業環境の変化への対応
平成30年度（2018年度）業績予想及び 令和元年度（2019年度）
投資計画の修正（平成30年（2018年）10月）以降 下期以降の事業運営
令和元年（2019年）10月～
○ 新規投資による資産の拡大が難しい事業 ○ マーケット状況の変化を踏まえ、キャピタルリサイクリング
環境にあることから、当面はキャピタルリ を前倒し
サイクリング※１を中心にポートフォリオを 令和２年（2020年）～
運営 ○ 経済環境・事業環境が大きく悪化し、資産価格が下落
○ キャピタルリサイクリングの一環としての物件売却規模を拡大
○ 早期の利益確保により、自己資本比率を一層改善すると
第四次中期経営計画 ともに、企業価値を維持・向上
（平成31年（2019年）４月） 足許
○ 新型肺炎等により先行き不透明感が増大
○ 「グローバルな成長と進化」に向けて「経営 ○ 事業環境の想定以上の悪化に耐えられるよう、物件売却
体質の強化」を基本方針として取り組む 活動の規模を拡大、経営体質を更に強化
○ キャピタルリサイクリングを中心にポート
フォリオを運営
令和元年度（2019年度）見通し
○ 当社利益の最大化を目指し、競争入札等による公正な
○ リスク耐性及び収益性の高い資産ポート 価格での物件売却※３
フォリオ構築 物件売却金額※２： 約2,341億円
物件売却金額※２： 約2,000億円 ○ 自己資本比率
(平成30年度（2018年度）先行実施 令和２年(2020年)３月末： 27.9%
1,000億円強を含む)
令和２年（2020年）４月以降
○ 自己資本比率： 20%超維持 ○ ４月以降の実施に向けた売却活動に入っている物件
約1,300億円
※１ キャピタルリサイクリング：リスク耐性の向上及び収益性の改善を目的 ※３ 株式会社チトセア投資と締結した公開買付契約書における合意内容に基づき、「日本のオフィス資
として物件の入替えを行うこと 産は鑑定評価額以上、ホテル資産は簿価以上、海外の資産は市場価格以上の金額での売却」 5
※２ 無形固定資産を含まず
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４．令和２年（2020年）３月末連結貸借対照表の見通し－資産
（単位：億円）
平成31年 令和元年 令和２年 増減額 増減額
(2019年) (2019年) (2020年) (a)から（c）への増減要因
３月末 （a） 12月末 （b） ３月末予想 （c） (c) - (a） (c) - (b）
現預金 1,220 2,140 2,424 1,203 283 物件売却に伴う預金増等。
流動資産合計 1,307 2,199 2,487 1,179 287
※
有形固定資産 5,402 3,908 2,898 △2,504 △1,010
物件売却 - - - △2,341 △847
減価償却その他 - - - △162 △163
投資その他の資産 139 163 158 18 △5
固定資産合計 5,628 4,156 3,077 △2,551 △1,079
資産合計 6,935 6,356 5,564 △1,371 △792
※ 令和２年（2020年）４月以降の実施に向けた売却活動に入っている物件 約1,300億円を令和２年(2020年)３月末に販売用不動産に振替予定
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４．令和２年（2020年）３月末連結貸借対照表の見通し－負債・純資産
（単位：億円）
平成31年 令和元年 令和２年
(2019年) (2019年) (2020年) 増減額 増減額 (a)から（c）への増減要因
３月末 （a） 12月末 （ｂ） ３月末予想 （c） (c) - (a) (c) - (b)
有利子負債※１ 5,542 4,798 3,589 △1,953 △1,209 借入金の返済等。
負債合計 5,803 5,071 4,014 △1,789 △1,057
資本金 320 320 320 - -
資本剰余金 319 319 319 - -
利益剰余金 445 594 920 474 325 当期純利益490億円、配当支払額15億円。
その他の包括利益累計額 45 49 △11 △56 △60
純資産合計 1,131 1,284 1,549 417 264
負債純資産合計 6,935 6,356 5,564 △1,371 △792
自己資本比率 16.3% 20.2% 27.9% +11.6㌽ +7.7㌽
含み益※２ 2,224 ※３ 1,927 ※４ 1,435 △ 789 △492
うち賃貸オフィスビル等 1,364 ※３ 1,127 ※４ 635 △ 729 △492
うちホテル等 859 ※３ 799 ※４ 799 △ 60 -
※１ 有利子負債 ： 短期借入金＋１年内返済予定の長期借入金＋長期借入金＋１年内償還予定の社債＋社債
※２ 含み益 ： 事業用不動産の期末時価－期末帳簿価格（賃貸オフィスビル等の賃貸等不動産に、自ら運営するホテル等を加えたベースにより算出。令和２年（2020年）３月末については、販売用不動産
に振替予定の物件を含む）
※３ 令和元年(2019年)12月末時点でユニゾグループが保有する物件について、平成31年(2019年)３月末の簿価、時価を用いて算出
※４ 令和２年(2020年)３月末時点でユニゾグループが保有する予定の物件について、平成31年(2019年)３月末の簿価、時価を用いて算出（但し、令和２年(2020年)３月末までに契約見込だが決済引渡は行
われない物件については売却損益見込額を含み損益としている）
（注１） 上記の令和２年（2020年）３月末連結貸借対照表の見通しにおける前提条件は、以下のとおり
①３月度為替レート： １ドル＝105円
②３月の当社普通株式に対する公開買付けへの対応に係る費用については、予測が困難であるため、織り込まず
（注２） 上記の令和２年（2020年）３月末の数値は予想値であり、今後の動向及び決算の過程で変動する可能性あり
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５．不動産事業 令和２年（2020年）３月末保有予定物件１
合計45物件、賃貸可能面積261,818㎡・2,818,189sqft（令和２年(2020年)３月末予定）
賃貸可能 賃貸可能 賃貸可能 賃貸可能
物件名※１ 所在 面積(㎡)※２ 面積(sqft)※２ 竣工 物件名※１ 所在 面積(㎡)※２ 面積(sqft)※２ 竣工
平成３年 平成４年
1 ユニゾ岩本町二丁目ビル 東京都千代田区 1,935 20,834 16 ユニゾ蛎殻町北島ビル 東京都中央区 1,837 19,781
(1991年)９月 (1992年)11月
昭和63年 平成元年
2 ユニゾ御茶ノ水ビル 東京都千代田区 1,878 20,216 17 ユニゾ人形町三丁目ビル 東京都中央区 1,933 20,815
(1988年)９月 (1989年)４月
平成５年 昭和61年
3 ユニゾ九段北一丁目ビル 東京都千代田区 1,748 18,816 (1993年)２月
18 ユニゾ日本橋富沢町洋和ビル 東京都中央区 1,490 16,044 (1986年)３月
平成８年 昭和63年
4 ユニゾ神田西福田町ビル 東京都千代田区 1,698 18,279 (1996年)２月
19 ユニゾ日本橋久松町ビル 東京都中央区 1,668 17,954 (1988年)６月
平成４年 平成３年
5 ユニゾ水道橋ビル 東京都千代田区 1,958 21,084 (1992年)８月
20 ユニゾ東日本橋ビル 東京都中央区 2,631 28,321 (1991年)４月
平成20年 昭和62年
6 ユニゾ内神田一丁目ビル 東京都千代田区 1,237 13,315 (2008年)２月
21 ユニゾ東日本橋一丁目ビル 東京都中央区 2,175 23,413 (1987年)９月
昭和63年 昭和42年
7 ユニゾ東神田三丁目ビル 東京都千代田区 1,389 14,957 (1988年)10月
22 ユニゾ八重洲ビル 東京都中央区 22,694 244,281 (1967年)10月
平成５年 平成5年
8 ユニゾ神田須田町二丁目ビル 東京都千代田区 1,154 12,422 (1993年)３月
23 ユニゾ八重洲二丁目ビル 東京都中央区 2,421 26,063 (1993年)12月
昭和62年 平成５年
9 ユニゾ芝大門二丁目ビル 東京都港区 4,844 52,148 (1987年)４月
24 ユニゾ大井四丁目ビル 東京都品川区 1,940 20,882 (1993年)５月
昭和53年 平成５年
10 りそな新橋ビル 東京都港区 2,850 30,680 (1978年)９月
25 ユニゾ高田馬場看山ビル 東京都新宿区 3,177 34,205 (1993年)７月
昭和61年 昭和63年
11 ユニゾ西新橋三丁目ビル 東京都港区 2,696 29,023 (1986年)２月
26 ユニゾ高田馬場四丁目ビル 東京都新宿区 3,026 32,572 (1988年)３月
昭和61年 平成４年
12 ユニゾ浜松町一丁目ビル 東京都港区 857 9,229 (1986年)７月
27 ユニゾ神楽坂ビル 東京都新宿区 2,366 25,468 (1992年)３月
平成３年 平成３年
13 ユニゾ蛎殻町一丁目ビル 東京都中央区 1,619 17,433 (1991年)８月
28 ユニゾ高田馬場ビル 東京都新宿区 1,133 12,196 (1991年)10月
昭和63年 平成４年
14 ユニゾ日本橋富沢町ビル 東京都中央区 2,303 24,792 (1988年)４月
29 ユニゾ初台ビル 東京都渋谷区 1,343 14,465 (1992年)２月
平成５年 平成３年
15 ユニゾ八丁堀ビル 東京都中央区 4,819 51,881 (1993年)３月
30 ユニゾ小石川ビル 東京都文京区 2,162 23,278 (1991年)10月
令和２年（2020年）２月14日公表の「令和２年（2020年）３月期 第３四半期連結決算の概要」記載の「セグメント別情報（１）－不動産事業 当社保有物件」と比し、
上記一覧表にないものは、令和２年（2020年）３月11日時点で既に売却済か、或いは令和２年（2020年）３月末までに売却予定
※１ 物件名は、令和２年(2020年)２月末現在にて記載
※２ 賃貸可能面積は小数点以下切捨て
（注） 令和元年度（2019年度）第４四半期に売却済か、或いは売却予定の物件は、不動産事業23棟 8
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５．不動産事業 令和２年（2020年）３月末保有予定物件２
合計45物件、賃貸可能面積261,818㎡・2,818,189sqft（令和２年(2020年)３月末予定）
賃貸可能 賃貸可能 賃貸可能 賃貸可能
物件名※１ 所在 面積(㎡)※２ 面積(sqft)※２ 竣工 物件名※１ 所在 面積(㎡)※２ 面積(sqft)※２ 竣工
昭和62年 平成２年
31 ユニゾ小石川アーバンビル 東京都文京区 2,410 25,942 (1987年)７月
40 820 First Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 27,148 292,229 (1990年)
昭和62年 平成21年
32 ユニゾ本郷一丁目ビル 東京都文京区 4,467 48,092 (1987年)12月 41 1100 First Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 32,420 348,967 (2009年)
平成３年
33 ユニゾ本郷二丁目ビル 東京都文京区 1,091 11,753 (1991年)２月
昭和39年
(1964年)/
42 1030 15th Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 30,783 331,348
昭和47年 平成20年
(1972年)7月/ (2008年)
34 ユニゾ茗荷谷ビル 東京都文京区 7,460 80,303 昭和54年
(1979年)２月 平成19年
43 425 Third Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 21,992 236,727 (2007年)
昭和59年
35 ユニゾ末広町ビル 東京都台東区 2,509 27,013 (1984年)３月 明治36年
44 1341 G Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 12,084 130,073 (1903年)
昭和61年
36 ユニゾ浅草橋四丁目ビル 東京都台東区 2,478 26,673 (1986年)９月 昭和54年
45 1111 19th Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 25,119 270,381 (1979年)
平成４年
37 ユニゾ北上野二丁目ビル 東京都台東区 3,551 38,229 (1992年)５月
昭和63年
38 ユニゾ仲御徒町ビル 東京都台東区 1,193 12,850 (1988年)12月
平成７年
39 ユニゾ和光ビル 埼玉県和光市 2,113 22,745 (1995年)10月
令和２年（2020年）２月14日公表の「令和２年（2020年）３月期 第３四半期連結決算の概要」記載の「セグメント別情報（１）－不動産事業 当社保有物件」と比し、
上記一覧表にないものは、令和２年（2020年）３月11日時点で既に売却済か、或いは令和２年（2020年）３月末までに売却予定
※１ 物件名は、令和２年(2020年)２月末現在にて記載
※２ 賃貸可能面積は小数点以下切捨て
（注） 令和元年度（2019年度）第４四半期に売却済か、或いは売却予定の物件は、不動産事業23棟 9
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６．ホテル事業 令和２年（2020年）３月末保有予定物件
ホテルユニゾ （令和２年(2020年)３月末予定） ユニゾインエクスプレス （令和２年(2020年)３月末予定）
ホテル名 所在 開業年月 客室数 ホテル名 所在 開業年月 客室数
1 ホテルユニゾ銀座一丁目 東京都中央区 平成27年(2015年)1月 305 1 ユニゾインエクスプレス函館駅前 函館市若松町 令和元年(2019年)12月 277
2 ホテルユニゾ新橋 東京都港区 昭和53年(1978年)10月 233 2 ユニゾインエクスプレス盛岡 盛岡市盛岡駅西通 平成30年(2018年)4月 259
3 ホテルユニゾ渋谷 東京都渋谷区 平成22年(2010年)5月 186 3 ユニゾインエクスプレス鹿児島天文館 鹿児島市東千石町 令和元年(2019年)6月 295
令和２年(2020年)
4 ホテルユニゾ横浜駅西 横浜市西区 平成30年(2018年)11月 156 4 （仮称）ユニゾインエクスプレス宇都宮※ 宇都宮市宿郷 319（予定）※
秋（予定）※
5 ホテルユニゾ名古屋駅前 名古屋市中村区 令和元年(2019年)6月 210 令和３年(2021年)
5 （仮称）ユニゾインエクスプレス大阪南本町※ 大阪市中央区 春（予定）※
503（予定）※
6 ホテルユニゾ大阪梅田 大阪市北区 平成30年(2018年)4月 220 ： 計画開発中のホテル
7 ホテルユニゾ大阪淀屋橋 大阪市中央区 平成21年(2009年)4月 333
8 ホテルユニゾ大阪心斎橋 大阪市中央区 平成30年(2018年)1月 186
9 ホテルユニゾ福岡天神 福岡市中央区 平成19年(2007年)10月 159
10 ホテルユニゾ博多駅博多口 福岡市博多区 平成30年(2018年)9月 217
令和２年度(2020年度）
11 ホテルユニゾ京都烏丸御池 京都市中京区 冬（予定）※
317（予定）※ ※ 現時点での計画であり、今後変更される可能性があります
： 計画開発中のホテル
ユニゾイン （令和２年(2020年)３月末予定）
ホテル名 所在 開業年月 客室数
1 ユニゾイン札幌 札幌市中央区 平成28年(2016年)1月 224
2 ユニゾイン浅草 東京都台東区 平成４年(1992年)7月 121
3 ユニゾイン神田駅西 東京都千代田区 平成29年(2017年)8月 219
4 ユニゾイン八丁堀 東京都中央区 平成15年(2003年)7月 148
5 ユニゾイン金沢百万石通り 金沢市尾山町 平成29年(2017年)11月 220
6 ユニゾイン名古屋栄 名古屋市中区 平成26年(2014年)5月 252
7 ユニゾイン京都河原町四条 京都市中京区 平成29年(2017年)7月 242
8 ユニゾイン新大阪 大阪市淀川区 平成30年(2018年)3月 225 令和２年（2020年）３月末における運営予定ホテル
9 ユニゾイン大阪北浜 大阪市中央区 令和元年(2019年)7月 291 • ホテルユニゾ銀座七丁目
10 ユニゾイン神戸三宮 神戸市中央区 平成30年(2018年)1月 199 • ホテルユニゾ京都四条烏丸
令和２年(2020年)
• ユニゾインエクスプレス金沢駅前
11 ユニゾイン広島駅前 広島市南区 3月（予定）※
250（予定）※
： 計画開発中のホテル
令和２年（2020年）２月14日公表の「令和２年（2020年）３月期 第３四半期連結決算の概要」記載の「セグメント別情報（２）－ホテル事業 当社ホテル保有物件一覧
（リスト）」と比し、上記一覧表にないものは、令和２年（2020年）３月11日時点で既に売却済か、或いは令和２年（2020年）３月末までに売却予定
（注） 令和元年度（2019年度）第４四半期に売却済か、或いは売却予定の物件は、ホテル事業0棟 10
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７．キャピタルリサイクリングの規模拡大のため、
令和２年（2020年）４月以降の実施に向けた売却活動に入っている物件
＜不動産事業＞ ＜ホテル事業＞
物件名※ 所在 ホテル名 所在
1 ユニゾ御茶ノ水ビル 東京都千代田区 1 ホテルユニゾ銀座一丁目 東京都中央区
2 ユニゾ芝大門二丁目ビル 東京都港区 2 ホテルユニゾ新橋 東京都港区
3 りそな新橋ビル 東京都港区 3 ホテルユニゾ大阪淀屋橋 大阪市中央区
4 ユニゾ西新橋三丁目ビル 東京都港区 4 ホテルユニゾ大阪心斎橋 大阪市中央区
5 ユニゾ蛎殻町一丁目ビル 東京都中央区 5 ホテルユニゾ福岡天神 福岡市中央区
6 ユニゾ八丁堀ビル 東京都中央区 6 ユニゾイン札幌 札幌市中央区
7 ユニゾ東日本橋ビル 東京都中央区 7 ユニゾイン浅草 東京都台東区
8 ユニゾ八重洲ビル 東京都中央区 8 ユニゾイン神田駅西 東京都千代田区
9 ユニゾ八重洲二丁目ビル 東京都中央区 9 ユニゾイン八丁堀 東京都中央区
10 ユニゾ高田馬場四丁目ビル 東京都新宿区 10 ユニゾイン名古屋栄 名古屋市中区
11 ユニゾ小石川ビル 東京都文京区 11 ユニゾイン京都河原町四条 京都市中京区
12 ユニゾ茗荷谷ビル 東京都文京区 12 ユニゾイン新大阪 大阪市淀川区
13 820 First Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C. 13 ユニゾイン神戸三宮 神戸市中央区
14 1030 15th Street 米国ﾜｼﾝﾄﾝD.C.
不動産事業 小計： 約900億円 ホテル事業 小計： 約400億円
合計金額： 約1,300億円
※ 物件名は、令和２年(2020年)２月末現在にて記載 11
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