2020年３月期 決算説明資料
（決算短信の補足資料）
2020.５.14
証券コード：3252
https://www.ncd-jp.com/
■ 新型コロナウイルス感染症により影響を受けられている皆様へ
この度の新型コロナウイルス感染症に罹患された方々及びご関係者の
皆様、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、心よりお見
舞いを申しあげます。
また、感染予防や診療などのため、日夜業務に従事する医療関係者の
皆様へ心より敬意を表します。
日本商業開発株式会社 役職員一同
2
■目 次
１. 2020年３月期 連結決算概要
２． 2020年３月期 財務戦略
①基本協定書締結
② 有利子負債削減、好循環を実現
③財務指標（安全性）の改善
④強固な財務基盤の構築
３． 2020年３月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
４． 「地主リート」の資産規模
５． 2021年３月期 連結業績予想
（APPENDIX）
■コロナショックによる当社への影響について
■底地とオフィスビルにおけるNOIのボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
■底地とオフィスビルにおける鑑定価格のボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
3
１．2 0 2 0 年 ３ 月 期 連結決算概要①
（経営成績・財政状態に関する説明）
・連結売上高は過去最高の741億円、営業利益52億円、経常利益45億円、親会社株主に帰属する当期純利
益31億円。当初予想を全項目において上回る業績となりました。
・昨夏に不動産市況の変化を予測し、適正な価格で約220億円分の販売用不動産を売却、早期開発利益の
獲得や有利子負債の返済等により財務体質が強化しました。
・有利子負債額は前年比36.9％減の465億円、自己資本比率、総資産回転率、自己資本当期純利益率などの
財務指標が改善しました（９ページ参照）。
2019/３期 2020/３期
増減
通期（前期） 通期（当期）
売上高 （百万円） 39,834 74,187 ＋34,352
営業利益 （百万円） 4,446 5,244 ＋797
経常利益 （百万円） 4,327 4,599 ＋271
親会社株主に帰属する当期純利益 （百万円） 2,684 3,177 ＋492
総資産額 （百万円） 99,597 75,054 △24,542
内 現金及び預金 （百万円） 18,856 21,850 ＋2,993
内 販売用不動産 （百万円） 69,516 43,493 △26,023
総負債額 （百万円） 77,985 51,184 △26,801
内 有利子負債 （百万円） 73,762 46,564 △27,198
自己資本 （百万円） 21,591 23,870 ＋2,279
自己資本比率 （％） 21.7 31.8 ＋10.1
１株当たり当期純利益 （円） 149.30 174.59 ＋25.29
１株当たり純資産 （円） 1,196.94 1,305.43 ＋108.49
4
１．2 0 2 0 年 ３ 月 期 連結決算概要②
〔連結損益計算書〕
売上高、売上総利益、営業利益、経常利益、当期純利益の全項目で前年比プラス。営業利益17.9％の増加。
・財務体質の戦略的強化を目的に、「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社」「エムエル・エステート株式会社」
と合意した包括的な売買取引に係る枠を活用し、販売用不動産を売却いたしました。
・早期売却の不動産は適正な利益を確保しており、売却損は発生しておりません。
・地価の高騰とともに、既にテナントが付き投資商品となっている既存案件は、自社開発案件と比べ、利益率
が低いことから、売上高に対する総利益は低下しております。
(単位:百万円) 2019/3期 2020/3期 増減額 増減率
売上高 39,834 74,187 34,352 86.2%
売上総利益 8,172 9,100 928 11.4%
販管費 3,725 3,855 130 3.5%
営業利益 4,446 5,244 797 17.9%
営業外収益 702 403 △ 299 -42.6%
営業外費用 822 1,048 226 27.6%
経常利益 4,327 4,599 271 6.3%
特別利益 333 130 △ 202 -61.0%
特別損失 829 101 △ 727 -87.7%
法人税等 1,146 1,450 304 26.5%
当期純利益 2,684 3,177 492 18.3% 5
１．2 0 2 0 年 ３ 月 期 連結決算概要③
営業キャッシュフロー黒字化、現金及び預金残高218億円
・当社グループにおける当連結会計年度末の現金及び預金は218億円です。
・常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を意識した経営をしており、2016年３月期と比較
し、当期末の現金及び預金は約100億円増加しております。
・財務体質の強化を実行し、2020年3月期の営業活動によるキャッシュフローは29,681百万円(前期 △28,020
百万円)とマイナスからプラスに転じ、財務基盤を強固なものにしております。
（億円）
各キャッシュフローの推移 （億円）
250
現金及び預金の推移
800 741
2018/3 2019/3 2020/3 218
600 200 188
398
400 145
325 312 137
296 150
120
200
64 100
1.5 11
0
-56 -0.07
50
-200
-280 -278
-400 0
営業ＣＦ 投資ＣＦ 財務ＣＦ 売上高 2016/3 2017/3 2018/3 2019/3 2020/3
6
２．2020年３月期 財務戦略① 基本協定書締結
当社及び当社100％子会社の地主アセットマネジメント株式会社（以下「地主ＡＭ」という。）は、三井住友ファイ
ナンス&リース株式会社の100％子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社（以下「ＳＭＦＬみらい」とい
う。）、みずほリース株式会社の100％子会社であるエムエル・エステート株式会社（以下「ＭＬＥ」という。）とそ
れぞれ、販売用不動産（信託受益権を含む、以下「不動産」という。）の包括的な売買取引に係る枠（以下「売
買枠」という。）を設定する旨の基本協定書を締結しました。
売買枠等を 積極的
①総資産回転率及び自己資本比率等財務指標が改善
活用し、今期 かつ
②有利子負債を削減し、新規資金調達力が拡大
は約220億円 継続的な
③開発利益を早期獲得し、過去最高の連結売上高実現
を早期売却 仕入を実践
基本協定書概要
「ＳＭＦＬみらい」 「ＭＬＥ」
(1)売買枠設定額 (1)売買枠設定額
300億円 300億円
(2)売買枠設定期間 (2)売買枠設定期間
基本協定書締結日（2019年11月18日）～ 基本協定書締結日（2019年12月10日）～
2025年１月31日まで 2025年１月31日まで
(3)備考 (3)備考
ＳＭＦＬみらいが売買枠にて取得する ＭＬＥが売買枠にて取得する不動産を
不動産を売却する際は、地主ＡＭが指 売却する際は、地主ＡＭが指定する第
定する第三者（「地主リート」を想定 三者（「地主リート」を想定するが、
するが、これに限らない。）が取得に これに限らない。）が取得に係る優先
係る優先交渉権を有します。 交渉権を有します。
7
２．2 0 2 0 年 ３ 月 期 財務戦略② 有利子負債削減、好循環を実現
①財務体質の強化による好循環の実現 ②有利子負債は271億円削減
・販売用不動産を早期売却し、有利子負債の削減 ・約220億円分の販売用不動産を早期売却するなど
を実行 の結果、有利子負債を前期末比約271億円削減し
・財務体質の強化を推し進め、信用力を向上 ました。
・機動的に優良案件を仕入れ「JINUSHIビジネス」を ・一方で、将来の利益に結び付く案件の仕入れも継
拡大 続して行っており、2020年３月末時点の販売用不動
産残高は、434億円 （優先交渉権ベースを含めると
59案件、約600億円） であります。
（百万円）
73,762
80,000
販売用不動産残高 有利子負債
JINUSHI
早期売却
ビジネスの
60,000 69,516
拡大
46,564
41,063
優良案件の 有利子負債
仕入れ の削減 40,000 33,265
23,464 43,493
41,049
信用力の 財務体質 20,000 31,639
アップ の強化 22,610
0
2016/３ 2017/３ 2018/３ 2019/３ 2020/３
8
２．2 0 2 0 年 ３ 月 期 財務戦略③ 財務指標（安全性）の改善
財務体質強化策により、ネットD/Eレシオ（※）や自己資本比率等の財務指標が大幅に改善し、
信用力のアップ➡優良案件の仕入れ➡「JINUSHIビジネス」の拡大といった好循環が生まれてきております。
2019年3月期 2020年3月期 増減
ROA(総資産利益率) 3.2% 3.6% 0.4%
(総資産回転率) 0.48回 0.85回 0.37回
（※）ネットDEレシオ：純有利子負債を自己資本
(売上高当期純利益率) 6.7% 4.3% -2.5% で割って算出される企業の財務の健全性を
はかるための指標です。
ROE(自己資本利益率) 12.8% 14.0% 1.2% 純有利子負債＝有利子負債－現金及び預金
有利子負債 自己資本
純資産
ネットD/Eレシオ 自己資本比率
(百万円) (倍) (百万円) ROE (％)
80,000 3.0 24,500 35.0
73,762 31.8
70,000 24,000
30.0
2.5
2.54 23,500 23,870
60,000
25.0
2.0 23,000 21.7
50,000 46,564
22,500 20.0
40,000 1.5
22,000 14.0
12.8 15.0
30,000
1.0 21,500
1.04 21,591 10.0
20,000
21,000
0.5 5.0
10,000 20,500
0 0.0 20,000 0.0
2019/3 2020/3 2019/3 2020/3
9
２．2 0 2 0 年 ３ 月 期 財務戦略④ 強固な財務基盤の構築
財務体質の強化策 今回の財務体質強化策により、継続的かつ順調に新規
世 (販売用不動産早期売却によ 安 の資金調達が実施できております。
界 る有利負債削減) 定
的 世 安 リーマンショックの教訓を活かし、当社の借入金には財務
定
し 制限条項が付いておりません。
な 界 財務制限条項等の た
的 し
金 な コベナンツ付与無し た 財 借入金の返済期間は５年～30年超と長期で、途中弁済
融 金 財 務 （約定弁済を除く）も求められないという借入条件です。
不 融 借入金の長期化 務
基 基
不 資金の機動的かつ安定的な調達に向け、金融機関３行
況 況 盤 盤 との間でコミットメントライン契約6,700百万円及び金融機
コミットメントライン等、幅広
関４行と借入金枠設定契約22,300百万円をそれぞれ締
いバンクフォーメーションによ 結しております。
る大口の借入枠確保
【資金調達】 【借入枠の状況（2020年３月末）】
(％) 長期比率 平均金利 (％) ◇ コミットメントライン契約 (百万円)
100.0% 1.80% ①貸出コミットメントの総額 6,700
98.2% 98.4% 1.70%
98.0% 1.54%
97.6% ②実行額 461
1.60%
1.42% 1.50% ③未実行額(①ー②) 6,239
96.0% 1.36%
1.40%
1.30%
◇ 借入枠設定契約 (百万円)
94.0% 93.3%
1.16%
1.20% ①貸出枠の総額 22,300
91.9% 1.07%
92.0% 1.10% ②実行額 638
1.00%
③未実行額(①ー②) 21,662
90.0% 0.90% 10
2016/3 2017/3 2018/3 2019/3 2020/3
３．2 0 2 0 年 ３ 月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
「コロナショック」とも呼ばれるような経済的影響が世界的に出ているものの、2020年３月末時点の当社が展開
する「JINUSHIビジネス」のテナントは、スーパー、ホームセンター、ドラッグストアをはじめとした生活必需品を取
扱う業種（物流を含む）などで８割を構成しており、このようなテナントは「巣ごもり消費」により、おおむね業績好
調であります。
2%
地域分散 用途分散
4%
11%
10% 4% 22%
5%
23% 8%
61% 19%
14%
17%
東京圏 大阪圏 名古屋圏 その他 海外（米国） スーパー ホームセンター 物流・工場・倉庫
地 域 定 義 ドラッグストア 家電量販店 ホテル
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、 カーディーラー その他（※）
東 京 圏 茨城県の一部（つくば市と守谷市等）
（※）その他：飲食、住宅展示場、メモリアルホールなど
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県
名 古 屋 圏 愛知県、三重県、岐阜県
注／2020年３月末時点の価格ベース
政令指定都市及び中核都市、その周辺部
そ の 他 （東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます） 11
４．「地主リート」の資産規模
当社は、地主アセットマネジメント株式会社及び「地主リート」との間でスポンサーサポート契約を締結しており、当
社がスポンサー会社であります。このスポンサーサポート契約に基づいて、当社が保有する販売用不動産のうち、
「地主リート」へ17案件を売却、2020年１月10日に物件の引渡しを完了しています。
「地主リート」は、４年目も機関投資家の皆様に「地主リート」の運用方針等を理解いただき、必要募集額を上回る
運用資金を獲得でき、資産規模は約820億円となり、2021年３月期に1,000億円以上という規模に向けて順調に成
長しております。
敷地面積
案件名（注1） 所在地 売却価格
（注2）
くら寿司名古屋守山 愛知県名古屋市 1,902 ㎡ （億円） 1,000億円以上の規模へ
ケーズデンキ藤沢 神奈川県藤沢市 7,497 ㎡ 1,000
コロンビア・ワークス ４年目で
京都府京都市 235 ㎡ 約820億円
京都河原町
コーナン京都西九条 京都府京都市 1,932 ㎡
800
コーナン横浜下永谷 神奈川県横浜市 3,626 ㎡
サンフェステ京都北 京都府京都市 1,450 ㎡
セキチュー越谷 埼玉県越谷市 4,076 ㎡ ３年目で
600
ダイレックスさいたま 約510億円
埼玉県さいたま市 4,792 ㎡
東岩槻
ダイワロイヤル浜松 静岡県浜松市 3,566 ㎡ 26,075百万円
２年目で
東海セイムス東大阪 大阪府東大阪市 1,886 ㎡ 400 約320億円
トヨタユーゼック
千葉県千葉市 16,912 ㎡
千葉美浜
約150億円で
ネクステージ枚方 大阪府枚方市 2,134 ㎡ 運用開始
200
バロー豊橋牟呂 愛知県豊橋市 21,391 ㎡
ビッグモーター立川 東京都立川市 1,520 ㎡
ライフ京都西大路
京都府京都市 2,881 ㎡ 0
花屋町
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
ライフ西宮夙川 兵庫県西宮市 3,070 ㎡
ルネサンス仙台 宮城県仙台市 3,316 ㎡ 2017/３期 2018/３期 2019/３期 2020/３期 2021/３期
（予想）
（注1）案件名の名称は、当該土地上に建てられた店舗等の名称と異なる場合があります。
（注2）敷地面積の小数点以下は切り捨てております。 12
５．2 0 2 1 年 ３ 月 期 連 結 業 績 予 想
（単位：百万円） （単位：百万円）
80,000 3,177 3,200 3,500
売上高 当期純利益
①増収増益を計画 70,000
2,684 75,000 3,000
74,187
・新型コロナウイルス感染症の影響によ 60,000
2,500
る金融資本市場の変動等を注視しなが 1,958
50,000
ら、安定的な不動産投資手法である 2,000
「JINUSHIビジネス」の特徴を生かし、 40,000
39,834 1,500
販売用不動産の売却を進めます。 30,000
31,260
・社会的ニーズも高く、生活必需品を取扱 1,000
20,000
うテナントで、転用性の高い案件を選別し
500
ながら仕入れを行います。 10,000
・当期に仕入れを行い、当期に売却する 0 0
案件を含め、増収増益に邁進いたします。 2018/３期 2019/３期 2020/３期 2021/３期（予想）
（単位：円）
200.00 60.0%
１株当たり当期純利益 配当性向
175.82
②安定配当55円を継続 50.2%
174.59
50.0%
149.30
・長期的かつ安定的な事業基盤の強化の 150.00
36.8%
40.0%
ために、必要な内部留保の充実を図ると 109.61 31.5% 31.3%
ともに、投資家の皆様への利益還元を
100.00 30.0%
狙いとして、安定した配当を継続するこ
とを基本方針としています。 20.0%
・業績動向を踏まえた配当も同様に重要と 50.00
考えています。 10.0%
0.00 0.0%
2018/３期 2019/３期 2020/３期 2021/３期（予想）
13
■ コロナショックによる当社への影響について①
2000年の創業以降、リーマンショックや東日本大震災など、景気に深刻な影響を与える出来事が起こりまし
たが、「JINUSHIビジネス」の収益ボラティリティは安定しておりました。
これは「JINUSHIビジネス」がリスクを極小化したビジネスモデルであるためで、今般の「コロナショック」と呼
ばれるような経済的変動に対しても、その影響は限定的です。
■JINUSHIビジネスによる底地特化型投資商品の特性
ポジティブ・ファクター ネガティブ・ファクター
期間満了後は更地返還。土地は永続性が認められている資産で、壊
アセット特性
れにくい
地代は下方硬直的で、ダウンサイドリスクが低く、変動幅が小さい 地代は、景気回復時のアップサイドが見込みにくい
キャッシュフロー 追加費用がかからず、経費が固都税のみで、安定性が高い
建物を所有しないため、維持管理が容易 マネジメントの面白みが無い
建物を建設・所有しないため、減価償却費が無く、配当利回りが高い
利回り
(NOI利回り向上)
事業用定期借地契約の期間満了後は、土地が更地で戻る。転用性の
高い土地だけなので安心感がある。
流動性
J-REITによる底地獲得事例は2010年よりおよそ６倍に増加
14
■ コロナショックによる当社への影響について②
Q１．
不動産市況について
Ａ１．
投資マインドの冷え込みや融資姿勢の厳格化により、新型コロナウイルスの影響が落ち着くまでは調整局面が続くと考えて
おりますが、当社が保有する2020年３月末時点の販売用不動産の８割が、スーパー・ドラッグストア・ホームセンターをはじめ
とする生活必需品を取扱う業種であり、いわゆる「巣ごもり消費」によって足元の業績は好調です。
当社の商品性は他のアセットタイプと異なり、ボラティリティが低く安定しているということがリーマンショック時と同様に改めて
認識されると考えております。
Q２．
不動産市況が悪化した場合の対応について
Ａ２．
現在、日本の不動産市場において底地マーケットは既に確立されており、自然災害とマーケットボラティリティに強く、長期に
わたり安定した収益を得ることができる当社商品の売却は、十分に可能であると考えております。
当社は、昨年夏に不動産市況の変化を予測し、当初計画に加えて、保有する販売用不動産のうち約220億円分を早期売却し、
財務体質の改善を実施しました。また、2020年３月末時点で218億円の現金及び預金を有するなど手元流動性を高めており
ます。借入金についても財務制限条項が付かず５年から30年超の長期借入を行っているため、全く物件を売却できない状況
が継続した場合でも、少なくとも５年程度は会社の存続は可能であります。
Q３．
今後の仕入れの考え方について
Ａ３．
社会的ニーズも高い生活必需品のテナントに限定し、案件を慎重に選別しながら仕入れを行う方針です。
調整局面であり価格も利回り換算で0.5％～１％程度安く仕入れられる可能性があり、また決算対策や資金繰りニーズにより
案件の持込は増加すると考えております。
15
■底地とオフィスビルにおけるNOIのボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
リーマンショック前である2006年から2007年に、J-REITが取得した底地とオフィスビルを抽出し、取得時のNOIを基
準に毎期の変動率の推移を調査しました。
底地は、80から100程度の範囲内で概ね横ばいの推移となっております。
オフィスビルは、-40から220程度の範囲で変動しており、底地と比較してボラティリティが非常に大きくなっています。
底地のNOI推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得した底地1,2、当社が2010年にJ-REITに売却したライフ3物件2
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
ニトリ茨木北店（底地） 湘南モールフィル（底地） コーナン広島中野東店（底地） フレスポ鳥栖（底地） ライフ太平寺店（底地） ライフ下寺店（底地） ライフ岸部店（底地）
オフィスビルのNOI推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得したオフィスビル1,2,3,4
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
注
1. J-REITで取得された後に、持ち分追加取得や一部または全部売却があった物件については、本調査の対象物件から除外をしております
2. 各物件のNOIについてはJ-REIT DBより抽出し、データ公表始期を100として変動率を算出しております
16
3. 明細が多数のため、個別物件名称の記載は控えさせて頂いております
4. オフィスビルのPL利益に関しては、NOIから減価償却費も控除されることに留意が必要です
5. 要因としては、稼働率、テナント入替、賃料の増減額、修繕費、資本的支出、水光熱費やPM費等の変動費が考えられます
■底地とオフィスビルにおける鑑定価格のボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
リーマンショック前である2006年から2007年に、J-REITが取得した底地とオフィスビルを抽出し、取得時の鑑定評価
額を基準に毎期の変動率の推移を調査しました。
底地は、80から130程度の範囲内での推移となっております。（特に当社が開発したライフ3物件は、ほぼ変動なし）
オフィスビルは、50から160程度の範囲で変動しており、振れ幅は底地よりも大きくなっています。
底地の鑑定評価額4推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得した底地1,2、当社が2010年にJ-REITに売却したライフ3物件2
180
160
140
120
100
80
60
40
ニトリ茨木北店（底地） 湘南モールフィル（底地） コーナン広島中野東店（底地） フレスポ鳥栖（底地） ライフ太平寺店（底地） ライフ下寺店（底地） ライフ岸部店（底地）
オフィスビルの鑑定評価額4推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得したオフィスビル1,2,3
180
160
140
120
100
80
60
40
注
1. J-REITで取得された後に、持ち分追加取得や一部または全部売却があった物件については、本調査の対象物件から除外をしております
2. 各物件の鑑定評価額についてはJ-REIT DBより抽出し、データ公表始期を100として変動率を算出しております
3. 明細が多数のため、個別物件名称の記載は控えさせて頂いております 17
4. 継続鑑定は従前の評価額に引きずられる傾向にあることは留意が必要です
■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含ま
れております。かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在
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また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等につい
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