3252 日本商業開発 2019-02-13 16:00:00
平成31年３月期（2019年３月期）第３四半期決算説明資料（四半期決算短信の補足資料） [pdf]
2019年３月期 第３四半期
決算説明資料
2019年２月13日
１．2019年３月期
業績予想の修正
1
■ 連結業績予想の修正
「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）」への売却
（15,354百万円）及び「地主リート」以外の事業会社等へ、新規仕入案件を追加
売上高 売却したことから、当初予想を上回る売上高を確保できる見通しにより上方修正
をいたしました。（21.8％増）
売上高の増加に伴い利益増となり、営業利益が増加する予定です。
営業利益 （17.6％増）
営業利益の増加により、経常利益が増加する予定です。
経常利益
（20.4％増）
経常利益の増加により、当期純利益が増加する予定です。
当期純利益
（11.1％増）
配当金 2018/3月期と同額の55円を継続する予定です。
2019/3月期
2019/3月期予想 業績予想の修正
対当初予想
単位：百万円
（2018/5/11公表）
（2019/2/13公表） 金額 比率
売上高 32,500 39,600 +7,100 +21.8 %
営業利益 3,740 4,400 +660 +17.6 %
経常利益 3,240 3,900 +660 +20.4 %
当期純利益 2,160 2,400 +240 +11.1 %
配当金（円） 55円 55円 ― ―
2
■ 業績推移
売却案件数の増加及び「地主リート」への順調な売却により、7期連続で
売上高
売上高は過去最高を更新する予定です。
当期純利益 前期と比較し、当期純利益が442百万円（+22.6％）増加する予定です。
売上高 当期純利益
単位：百万円 単位：百万円
売上高 当期純利益
50,000 3,000
2,400 2,500
40,000 2,160
1,958 39,600
2,000
売上高
30,000
31,260 32,500
1,500
当期純利益 20,000
1,000
10,000
500
0 0
（前期）2018/3月期 2019/3月期当初予想 今回 業績予想の修正
２．2019年３月期 第３四半期
決算概要
3
■ 連結損益計算書（要約）
2018/3月期 ①2019/3月期 通期予想
単位：百万円 ３Q ３Q 2019/2/13 ②進捗率
（前期） （当期） 前年同期比 公表
売上高 12,054 20,875 +73.2 % 39,600 52.7 %
営業利益 859 1,517 +76.5 % 4,400 34.5 %
経常利益 493 1,680 +240.8 % 3,900 43.1 %
四半期純利益 311 1,148 +268.2 % 2,400 47.8 %
①2019/3月期 ３Ｑつきましては、１Ｑに不動産投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区案
件、福岡県古賀市案件等、「地主リート」以外で売却が進んだことにより、大幅な増収・増益と
なりました。
②2018年11月21日に「『地主プライベートリート投資法人』への販売用不動産の売却に関する
お知らせ」で公表いたしましたとおり、2019年１月11日に当社から「地主リート」へ11案件の
売却（売却価格15,354百万円）を完了しております。
なお「地主リート」への売却分につきましては第４四半期に計上いたします。
■ 販売用不動産・有利子負債の推移 4
2019/３月期 １Ｑに不動産投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区案件、
福岡県古賀市案件等を売却（売却金額：約170億円）しましたが、前期末を上
回る販売用不動産の残高となりました。
販売用不動産
2018年12月末の販売用不動産（優先交渉権ベース含む）の残高は約850億
円（前年同月末 約620億円）、案件数は59物件（前年同月末51物件）と将来
の利益に結び付く仕入れが拡大しております。
2019/3月期
単位：百万円 2015/3月期 2016/3月期 2017/3月期 2018/3月期
３Q
総資産 24,104 38,690 56,792 67,251 89,360
販売用不動産 12,640 22,610 31,639 41,049 61,595
負債合計 15,593 26,989 36,914 46,947 69,097
有利子負債 13,529 23,464 33,265 41,063 65,390
純資産 8,510 11,700 19,878 20,304 20,263
単位：百万円
70,000
販売用不動産 有利子負債
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
2015/3月期 2016/3月期 2017/3月期 2018/3月期 2019/3月期 3Q
5
■販売用不動産の地域分散及び土地の使用用途の概要（優先交渉権ベース）
首都圏エリアにおける「JINUSHIビジネス」の拡大
販売用不動産は首都圏エリア案件が40％強となり、同エリアの仕入が順調に拡大しております。
地域分散（価格ベース） 用途分散［テナントの種類］（価格ベース）
スーパー ホームセンター
ホテル 家電量販店
首都圏 関西圏 中部圏及びその他
ドラッグストア 物流施設・展示場・保育園他
22%
29% 26%
41%
8% 17%
30% 10%
17%
３．不動産仕入実績の概要
6
■ 主な仕入実績：京都市下京区西木屋町（不動産投資事業）
京都市下京区の河原町通りに面する土地をホテル用地として取得しました。
ホテルのほかマンション等へ転用可能な土地であります。
店舗名 「BnA Alter Museum」（ホテル）
京都府京都市下京区
所在地
西木屋町松原上る二丁目天満町
敷地面積 235.77㎡ （71.32坪）
物件所在地
1,613.69㎡ （488.14坪）
延床面積 規模：地上10階
ホテル客室数：31部屋
オープン 2019年6月（予定）
河原町通りに面する好立地
Point1
京都市内中心部の四条と五条をつなぐ河原町通りに面し、阪急京都線「河原町」駅徒歩5分と、
ホテルのほかマンション等へ転用可能な好立地であります。
Point2 外国人観光客向けのホテルと長期間の契約を締結
京都には年間300万人以上の外国人観光客が宿泊しております。本物件は、他の競合ホテルと
差別化し、今後も需要が見込まれる外国人観光客向けのホテルとして約40年間の長期に亘る事
業用定期借地権設定契約を締結しました。
7
■ 主な仕入実績：京都市北区大宮南山ノ前町（不動産投資事業）
京都市内中心部からも程近い、住環境良好な北区において約440坪の土地を取得しました。
角地で道路付けも良く、住宅地としても転用可能な土地であります。
店舗名 スーパー
※テナントの都合により名称は非公表
所在地 京都府京都市北区大宮南山ノ前町
敷地面積 1,450.91㎡ （438.90坪）
延床面積 未定
オープン 未定
Point1 京都市内中心部からも程近い住環境の良い立地
世界遺産に登録された上賀茂神社、金閣寺をはじめとする日本を代表する神社仏閣からも程近
く、自然豊かで住環境良好なエリアであります。
Point2 商業テナント・マンション・戸建共に転用可能な土地
信用力の高いスーパーとの事業用定期借地権設定契約を締結しました。現在、着工に向けた準
備を進めております。
8
■ 主な仕入実績：名古屋市千種区松軒２丁目（不動産投資事業）
名古屋市内の住環境良好なエリアにおいて、希少性の高い約560坪の土地を取得しました。
道路付けが良く、商業、住宅など様々な用途へ転用の可能性が高い土地であります。
店舗名 ドラッグストア
※テナントの都合により名称は非公表
所在地 愛知県名古屋市千種区松軒２丁目
敷地面積 1,847.18㎡ （558.77坪）
延床面積 未定
オープン 未定
Point1
名古屋市内の住環境良好な土地
名古屋市営地下鉄東山線「今池」駅から徒歩14分、「今池」駅から「名古屋」駅までは11分の、名
古屋市内中心部に位置する住環境良好なエリアであります。
Point2 ドラッグストアに最適な立地
近隣には名古屋市立東部医療センターがあり、調剤薬局の需要が見込めるドラッグストアに最適
な立地であることから、信用力の高いドラッグストアとの30年間の長期に亘る事業用定期借地権
設定契約を締結しました。
9
■ 主な仕入実績：名古屋市守山区幸心１丁目（不動産投資事業）
名古屋市内の商業集積エリアにおいて、約570坪の整形地を取得しました。
主要幹線道路からの視認性が良く、商業用地として競争力のある土地であります。
店舗名 飲食チェーン店
※テナントの都合により名称は非公表
所在地 愛知県名古屋市守山区幸心１丁目
敷地面積 1,902.50㎡ （575.50坪）
延床面積 未定
オープン 未定
Point1 名古屋市内における主要幹線に面した整形地
国道19号線は名古屋市内へ流入する代表的な主要幹線一つであり、豊富な交通量を誇ります。
本物件は飲食店を始め、幅広い業態の商業事業者が出店を望む立地であります。
Point2 人口増加傾向にある名古屋市守山区の将来性
名古屋市守山区の総人口は現在も増加傾向にあり、住宅開発等が活発に進められているため
今後の将来性も大いに期待が持てるエリアであります。
10
■ 主な仕入実績：静岡県浜松市東区和田町（不動産投資事業）
静岡県の商業集積地である浜松市の中心部において、約1,000坪の土地を取得しました。
国道152号線に面した視認性の良い土地であります。
店舗名 ホームセンター
※テナントの都合により名称は非公表
所在地 静岡県浜松市東区和田町
敷地面積 3,563.80㎡ （1,078.04坪）
物件所在地
延床面積 未定
オープン 未定
Point1 浜松市内中心部に位置する約1,000坪のまとまった土地
本物件は浜松市内の中心部に位置し、全国チェーンの商業店舗が数多く立地しており、テナント
の出店意欲が旺盛な土地であります。
Point2 多能工化する職人のニーズに応えるテナントを誘致
国道152号線沿いに面し、建築や土木などに携わるプロ顧客対象のホームセンターをオープンす
ることで地域のニーズに応えます。
11
■ 主な仕入実績：下関市長府才川（不動産投資事業）
国道２号線沿い、約3,200坪のまとまりのある土地を取得しました。
視認性及びアクセスに優れる角地に位置し、他の業態へも転用の可能性が高い土地であります。
店舗名 スーパー
※テナントの都合により名称は非公表
所在地 山口県下関市長府才川
敷地面積 10,651.24㎡ （3,220.00坪）
物件所在地
延床面積 未定
オープン 未定
Point1 国道２号線と市道が交差する角地に立地する土地
本物件は商業施設が集積する国道２号線沿いでありながら、市道と交差する角地に位置するた
め、視認性及び顧客のアクセスに優れた土地であります。
Point2 信用力の高いテナントと長期間の契約を締結
複数のテナント候補がある中、全国展開するスーパーとの間で30年間の長期に亘る事業用定期
借地権設定契約を締結しました。
４．トピック
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■ 「地主リート」への売却案件
当社は、地主アセットマネジメント株式会社及び「地主リート」との間でスポンサーサポート契約を
締結しており、当社がスポンサー会社であります。
このスポンサーサポート契約に基づいて、2019年１月11日に当社から「地主リート」へ11案件の売
却を完了しております。
案件名（注） 所在地 敷地面積 売却価格
アオイプラザ岡崎 愛知県岡崎市 13,423.38 ㎡
アルプス八王子 東京都八王子市 4,991.00 ㎡
ケーズデンキ中川富田 愛知県名古屋市 5,560.23 ㎡
ケーズデンキ松戸八柱 千葉県松戸市 6,610.14 ㎡
コーナン岐阜 岐阜県岐阜市 9,806.39 ㎡
コーナン竹ノ塚 東京都足立区 3,142.31 ㎡ 15,354百万円
サンフジ企画つくば 茨城県つくば市 7,133.22 ㎡
バロー東淀川淡路 大阪府大阪市 6,602.96 ㎡
Ｖドラッグ中川 愛知県名古屋市 2,322.94 ㎡
ホンダ大和 神奈川県大和市 1,081.09 ㎡
マックスバリュ三田 兵庫県三田市 6,102.34 ㎡
（注）案件名の名称は、当該土地上に建てられた店舗等の名称と異なる場合があります。
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■ 「地主リート」の成長戦略
スポンサーサポートを活用し５年目に運用資産1,000億円以上の規模への成長を目指します。
5年目に
（単位：億円） 1,000億円以上
1,000
800
３次募集
600 510億円
２次募集
400 320億円
150億円で
運用開始
200
0
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
■海外（米国）「JINUSHIビジネス」がスタートしました
ｘ
ｘ
ダウンタウンまで車で約27分
■Ｃｒｅｎｓｈａｗ Ｂｌｖｄ Ｔｏｒｒａｎｃｅ（Ｓｔａｒｂｕｃｋｓ）【海外不動産投資事業】 14
海外（米国）「JINUSHIビジネス」第１号物件
米国 ロサンゼルス トーランスにおいて、転用の可能性が高い好立地物件を取得しました。
店舗名 スターバックス
所在地 米国 ロサンゼルス トーランス
敷地面積 15,454 sf （434.31坪）
延床面積 1,280 sf （35.97坪）
オープン 営業中
海外（米国）「JINUSHIビジネス」をスタート
Point1
ロサンゼルスは、常に晴れているような気候の良さから全米のみならず全世界から人が集まる
都市です。本物件が位置するトーランスは、ホンダやANAなど日系企業が米国における本社拠点
を置く地域であり、全米でホノルルに次いで日系人が集中しているエリアであります。
Point2 産業・住宅・商業がバランスよく栄えるトーランスで有名コーヒーチェーン店の底地を取得
サンタモニカやダウンタウンなどから通勤圏内であり、日系企業を含めて拠点を構える企業が多く、
全米最大級のショッピングモールもあるなど、住宅地としても人気のエリアであります。
Point3 転用の可能性が高い好立地物件
ロサンゼルスを南北に縦断するクレンシャーブルバードという大通りに面した角地の好立地の物件、
エル・カミーノ大学も近く、商業として転用の可能性が高い土地であります。
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■ 株主優待
「全国共通お食事券 ジェフグルメカード」を年２回（３月・９月）を所有株式数に応じて贈呈いたし
ます。
ジェフグルメカードは、全国35,000店舗の加盟店でご利用いただけ、下記内容が特徴であります。
・全都道府県にお店があり、郊外にもお店が多いのが特徴です。
・おつりが出ます。
・有効期限はございません。
なお詳細（使えるお店等）は、ジェフグルメカードのＨＰをご覧ください。
（http://www.jfcard.co.jp/）
基準日 3月31日 9月30日
年間
発送時期 6月下旬 12月中旬
所有株式数
300株以上～700株未満 3,000円 3,000円 6,000円
700株以上 6,000円 6,000円 12,000円
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■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）
の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」と
いう）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。
かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事
由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状
況、経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらか
じめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情
報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等については当社は何
らの検証も行っておらず、これを保証するものではありません。