2020年３月期 第３四半期 決算説明資料
（決算短信の補足資料）
証券コード：3252
2020.２.13
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■目 次
１. 2020年３月期 第３四半期 連結決算概要
２． 財務戦略
「不動産の早期売却等による財務体質の強化」
３. 第３四半期 主な不動産仕入実績
４． 2020年３月期 連結業績予想の修正
５． 「地主リート」の資産規模
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１．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ３ 四 半 期 連結決算概要
■経営成績に関する説明
「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家の不動産運用ニーズに応えるべく、販売用不動
産の仕入に注力する一方で、「SMFLみらいパートナーズ株式会社」「エムエル・エステート株式会社」のそれぞ
れと販売用不動産の包括売買取引に関する基本協定書を締結し、販売用不動産の早期売却を行いました。
そのため借入金が前連結会計年度末に比べ、約50億円減少するなど、金融環境に柔軟に対応できる態勢づく
りが整ってきております。当第３四半期連結累計期間の売上高は39,236百万円（前年同期比88.0％増）、営業
利益は2,653百万円（同74.9％増）、経常利益は2,105百万円（同25.3％増）、親会社株主に帰属する四半期純
利益は1,554百万円（同35.3％増）となりました。
2019/３月期 2020/３月期 2019/３月期
第３四半期（前期） 第３四半期（当期） 通期（前期）
売上高 （百万円） 20,875 39,236 39,834
営業利益 （百万円） 1,517 2,653 4,446
経常利益 （百万円） 1,680 2,105 4,327
四半期純利益 （百万円） 1,148 1,554 2,684
総資産額 （百万円） 89,360 94,821 99,597
内 販売用不動産 （百万円） 61,595 66,820 69,516
総負債額 （百万円） 69,097 72,541 77,985
内 有利子負債 （百万円） 65,390 68,717 73,762
純資産額 （百万円） 20,263 22,279 21,611
１株当たり四半期（当期）純利益金額 （円） 63.93 85.55 149.30
潜在株式調整後１株当たり四半期
（円） 63.46 85.46 148.35
（当期）純利益金額
自己資本比率 （％） 22.7 23.5 21.7
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１．（２） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ３ 四 半 期 セグメント別 経営成績
2019/３月期 2020/３月期
前期比
第３四半期（前期） 第３四半期（当期）
（単位：百万円）
金額 構成比 金額 構成比 増減額 増減率
売上高
20,875 100.0% 39,236 100.0% 18,361 88.0%
不動産投資事業 19,992 95.7% 38,888 99.1% 18,895 94.5%
サブリース・賃貸借・
325 1.5% 346 0.9% 21 6.5%
ファンドフィー事業
企画・仲介事業 193 0.9% 1 0.0% △191 △99.2%
その他 406 1.9% － － △406 △100.0%
調整額（内部売上） △42 － － － 42 －
金額 売上対比 金額 売上対比 増減額 増減率
営業利益
1,517 7.3% 2,653 6.8% 1,136 74.9%
不動産投資事業 3,514 17.6% 4,876 12.5% 1,362 38.8%
サブリース・賃貸借・
135 41.7% 173 50.2% 38 28.1%
ファンドフィー事業
企画・仲介事業 193 99.9% 1 99.9% △191 △99.2%
その他 301 74.2% △0 － △302 －
調整額（販管費） △2,627 － △2,397 － 229
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２ ． （１） 財 務 戦 略 「 不 動 産 の 早 期 売 却 等 に よ る 財 務 体 質 の 強 化 」
2019年11月12日開催の取締役会で、三井住友ファイナンス&リース株式会社の100％子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社（以
下「ＳＭＦＬみらい」という。）と当社及び当社100％子会社の地主アセットマネジメント株式会社（以下「地主ＡＭ」という。）との間で、販売用不
動産（信託受益権を含む、以下「不動産」という。）の包括的な売買取引に係る枠（以下「売買枠」という。）を設定することを決議し、基本協定
書を締結いたしました。また同年12月10日開催の取締役会で、みずほリース株式会社の100％子会社であるエムエル・エステート株式会社
（以下「ＭＬＥ」という。）と当社及び地主ＡＭとの間で不動産の売買枠を設定することを決議し、基本協定書を締結いたしました。
600億円の ①総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期
売買枠を 間の短縮）及び自己資本比率等財務指標の改善 仕入の
活用した ②有利子負債削減による新規資金調達力の拡大 拡大
早期売却 ③開発利益の早期獲得
基本協定書概要
《ＳＭＦＬみらい》 《ＭＬＥ》
(1)売買枠設定額 (1)売買枠設定額
300億円 300億円
(2)売買枠設定期間 (2)売買枠設定期間
基本協定書締結日（2019年11月18日）～ 基本協定書締結日（2019年12月10日）～
2025年１月31日まで 2025年１月31日まで
(3)備考 (3)備考
ＳＭＦＬみらいが売買枠にて取得する ＭＬＥが売買枠にて取得する不動産を
不動産を売却する際は、地主ＡＭが指 売却する際は、地主ＡＭが指定する第
定する第三者（「地主リート」を想定 三者（「地主リート」を想定するが、
するが、これに限らない。）が取得に これに限らない。）が取得に係る優先
係る優先交渉権を有します。 交渉権を有します。
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２．（２） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ３ 四 半 期 財 政 状 態 に 関 す る 説 明
①より多くの優良物件を取得するための
財務体質強化 （単位：百万円）
80,000 73,762
金融環境がどのように変化しても、柔軟に資金調達できるよ 68,717
うな財務体質にするための取り組みが、当第３四半期から 販売用不動産残高 有利子負債
開始した「販売用不動産の早期売却」です。賃料収入は減
60,000 69,516 66,820
少しますが、短期間で大きな利益が得られ、財務指標等が
改善されることで、資金調達力が増します。多くの優良物件 41,063
をタイミングよく取得するための施策です。 40,000 33,265
23,464
②早期売却で借入金が約50億円減少 41,049
20,000 31,639
販売用不動産の早期売却により、約190億円超の有利子負 22,610
債を削減した一方で、仕入も順調に行えたことから、結果と
して有利子負債の削減額は、前連結会計年度末に比べて 0
約50億円の減少に留まりました。しかしながら、自己資本比 2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期３Ｑ
率が増加に転じる等、財務体質が大きく変わりました。
なお、2020年３月期第３Q時点の優先交渉権ベースを含む （単位：百万円）
販売用不動産残高は約870億円、案件数は74件であり、将
30,000 40.0%
来の利益に結びつく案件の仕入は順調であります。 純資産（左軸） 自己資本比率（右軸）
35.0%
25,000 30.1% 30.8% 30.2%
③「JINUSHIビジネス」の安定性及び安全性 30.0%
20,000 22,279
21,611 23.5% 25.0%
「JINUSHIビジネス」は、テナントと事業用定期借地権設定 21.7%
20,304
（予約）契約を締結しているため、全ての案件において、テ 19,878
15,000 20.0%
ナント着工時点で賃料が発生します。着工しない場合でも、
設定した賃料開始日で賃料が発生する優良な賃貸資産で 15.0%
10,000
す。有利子負債も財務制限条項等のコベナンツ条項を排 11,700 10.0%
除した長期の借入であり、また販売用不動産から定期的か
5,000
つ継続的な賃料収入があることから、当社のキャッシュ・フ 5.0%
ロー及び財政状態は安定しております。
0 0.0%
2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期３Q
7
３．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ３ 四 半 期 主な不動産仕入実績
物件所在地
物件所在地
テナント 中古車展示場 テナント スーパー
所在地 神奈川県厚木市岡田 所在地 神奈川県川崎市川崎区大島
敷地面積 14,040.72㎡ （約4,247.31坪） 敷地面積 4,686.84㎡ （約1,417.76坪）
物件所在地 物件所在地
テナント ホームセンター テナント 住宅展示場
所在地 京都府京都市右京区西院東 所在地 静岡県浜松市中区東伊場
敷地面積 1,700.24㎡ （約514坪） 敷地面積 4,576.14㎡ （約1,384.28坪）
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３．（２） 2 0 1 9 年 1 2 月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
東京圏における「JINUSHIビジネス」の拡大を推し進める中、
販売用不動産は東京圏案件が50％強となり、東京圏の仕入が順調に拡大しています。
地域分散 用途分散
1%
6% 15%
14% 4% 28%
4%
55% 5%
24% 7%
18%
9%
11%
東京圏 大阪圏 名古屋圏 その他 海外（米国） スーパー ホームセンター ドラッグストア
地 域 定 義 家電量販店 カーディーラー 健診センター
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、 ホテル 物流・工場・倉庫 その他（※）
東 京 圏 茨城県の一部（つくば市と守谷市等）
（※）その他：飲食、スポーツクラブ、住宅展示場、メモリアルホールなど
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県
名 古 屋 圏 愛知県、三重県、岐阜県
注／2019年12月末時点の価格ベース
政令指定都市及び中核都市、その周辺部 （優先交渉権ベースを含む）
そ の 他 （東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
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４．2 0 2 0 年 ３ 月 期 連 結 業 績 予 想 の 修 正 （ 2 0 1 9 年 1 1 月 1 2 日 発 表 ）
親会社株主に帰属 １株当たり
売上高 営業利益 経常利益
する当期純利益 当期純利益
百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭
期初予想（Ａ） 50,000 5,000 4,000 2,700 150．14
修正予想（Ｂ） 74,000 5,100 4,400 3,100 171．13
増減額（Ｂ－Ａ） 24,000 100 400 400
増減率（％） 48.0 2.0 10.0 14.8
参考：前期実績（2019年３月期） 39,834 4,446
149. 30 4,327 2,684
最近の業績動向等を踏まえ、2019年５月14日に公表いたしました2020年３月期通期連結業績予想を上記の通り修正し、2019年11月12日に発
表しております。
財務体質の戦略的強化を目的に、「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社」「エムエル・エステート株式会社」と取り決めた包括的な売買取引に
係る枠を活用し、当第３四半期において販売用不動産を売却いたしました。これにより、売上高は大幅に増加する見通しとなりました。
・早期売却の不動産は適正な利益を確保しており、2020年３月期第３四半期までの間に売却損は発生しておらず、また2020年３月期において
売却損の発生は予定しておりません。
・地価の高騰や、自社開発案件に比べて、既に投資商品となっている案件、いわゆるテナントが付いている既存案件の仕入は売却利益率が
低いことから、売上高総利益率は低下する見通しです。
（単位：百万円） （単位：百万円） （単位：円）
80,000 4,000 200.00 40.0%
売上高（左軸） 当期純利益（右軸） １株当たり当期純利益（左軸） 配当性向（右軸）
171.13 39.0%
70,000 74,000 3,500
149.30 150.14
3,100 36.8% 38.0%
60,000 2,684 2,700 3,000 150.00 36.6%
37.0%
50,000 2,500 36.0%
50,000
40,000 2,000 100.00 35.0%
39,834 34.0%
30,000 1,500
32.1% 33.0%
20,000 1,000 50.00
32.0%
10,000 500 31.0%
0 0 0.00 30.0%
2019/３月期 2020/３月期 2020/３月期（修正) 2019/３月期 2020/３月期 2020/３月期（修正）
従前の予想値 従前の予想値
（2019年5月14日発表） （2019年5月14日発表）
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５．（１）「地主リート」の資産規模
当社は、地主アセットマネジメント株式会社及び「地主リート」との間でスポンサーサポート契約を締結しており、当社がスポンサー会
社であります。
このスポンサーサポート契約に基づいて、2019年11月27日開催の取締役会において、当社が保有する販売用不動産のうち、「地主
リート」へ17案件を売却することを決議し、2019年12月３日に売買契約を締結、2020年１月10日に物件の引渡しを完了しています。
なお、「地主リート」は、2020年１月に実施しました第４回目の増資による資金調達及び資産の取得により、その資産規模は約820億
円まで拡大しており、2021年３月期に1,000億円以上という規模に向けて確実に成長しております。
案件名（注1） 所在地 敷地面積（注2） 売却価格
くら寿司名古屋守山 愛知県名古屋市 1,902 ㎡
ケーズデンキ藤沢 神奈川県藤沢市 7,497 ㎡
コロンビア・ワークス京都河原町 京都府京都市 235 ㎡
コーナン京都西九条 京都府京都市 1,932 ㎡
コーナン横浜下永谷 神奈川県横浜市 3,626 ㎡
サンフェステ京都北 京都府京都市 1,450 ㎡
セキチュー越谷 埼玉県越谷市 4,076 ㎡
ダイレックスさいたま東岩槻 埼玉県さいたま市 4,792 ㎡
ダイワロイヤル浜松 静岡県浜松市 3,566 ㎡ 26,075百万円
東海セイムス東大阪 大阪府東大阪市 1,886 ㎡
トヨタユーゼック千葉美浜 千葉県千葉市 16,912 ㎡
ネクステージ枚方 大阪府枚方市 2,134 ㎡
バロー豊橋牟呂 愛知県豊橋市 21,391 ㎡
ビッグモーター立川 東京都立川市 1,520 ㎡
ライフ京都西大路花屋町 京都府京都市 2,881 ㎡
ライフ西宮夙川 兵庫県西宮市 3,070 ㎡
ルネサンス仙台 宮城県仙台市 3,316 ㎡
（注1）案件名の名称は、当該土地上に建てられた店舗等の名称と異なる場合があります。
（注2）敷地面積の小数点以下は切り捨てております。
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５．（２）「地主リート」の資産規模
（単位：億円） 1,000億円以上の規模へ
1,000
４年目で
①2021年３月期には1,000億円以上の資産規模へ 約820億円
800
スポンサーサポート契約に基づき、当社は「地
３年目で
主リート」を運用開始から５年で1,000億円以上 600 約510億円
の資産規模へ着実に推し進めてまいります。 ２年目で
400 約320億円
約150億円で
200 運用開始
0
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2021/３月期
資産管理フィーの収益拡大イメージ
②当社グループの固定収益の拡大
「地主リート」の資産規模の拡大により、受託 固
資産残高及び受託案件数に応じて、資産管 定
収
理フィー（ＡＭフィー、ＰＭフィー）が増加する 益
ことから、当社グループの固定収益の拡大
に繋がります。 固定収益の拡大に寄与
受託資産残高及び案件数の増加に比例
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2021/３月期
12
JINUSHIビジネスとは
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。 建物を建てず「地主」に徹するから、JINUSHIビジネスといいます。
」
STEP1 STEP2
土地を買う。 土地を貸す。
建物は
テナント負担で 「JINUSHIビジネス」は
テナント所有の
建物を所有せず、テナ
建設・所有 建物 ントと長期の事業用定
期借地契約を締結し、
長期安定収益を生み
事業用定期借地契約 借 出します。
（20～30年程度の長期契約）
土地 地
料
当社 は
土地 地主として
土地のみを所有 土地
転用性の高い土地 事業用定期借地権
ポイント ○将来の人口動向などを検証 ポイント ○スーパーなどを誘致 ○建物はテナント側が建設・所有
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STEP3
JINUSHIビジネスの3つの強み
貸している土地を売る。
１ 追加投資が不要
地主プライベートリート投資法人などへ売却 建物の建設・所有はテナント負担
であるため、保守・修繕・改装など
の追加投資が不要です。
２ 長期安定収益が見込める
20年～30年程度の長期の契約期
間で、建物はテナントが投資するた
め、退去リスクが低く、長期安定収
益が見込めます。
安全な利回り商品
３ 資産価値が下がりにくい
ポイント ○地主リートなどへ売却
定期借地契約の期間満了後は、土
地が更地で戻るため、最大価値で
資産が返還されます。
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「JINUSHI ビジネス」のポイント
エリア 立地条件 転用性 社内の
将来にわたり急激に
人口が減らない
東京圏、大阪圏、
テナントが撤退しても
また新たなテナントに
貸せるような、
将来にわたり
住宅等の別用途に
転用可能な土地
+ 厳格な
投資基準
名古屋圏、地方中核 汎用性の高い土地
都市を中心としたエリア
テナント例
食品スーパー ドラッグストア ホ テ ル ホームセンター
厳しい投資基準をクリアする“優良な土地”のみを扱う
財務戦略（借入枠増額及び有利な借入条件への変更など） 15
さらなる強固な財務基盤の構築
世 安
界 借入期間の長期化 定
的 し 仮にリーマンショック級の
な た 世界的な金融不況が発生し
金 財
融 対策済 務 当社をとりまく資金調達環境が悪化しても、
不 基 金融機関からの期限前返済を求められず
況 盤 新規案件の借入れも可能に
財務制限条項等の
コベナンツ付与無し
◇コミットメントライン契約 ◇借入金枠設定契約
貸出コミットメントの総額 6,700百万円 貸出枠の総額 22,000百万円
①取引金融機関の増加
②借入期間の長期化（５年～30年）
③財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃
④コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保
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■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含ま
れております。かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在
しております。実際の財務状況、経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等につい
ては当社は何らの検証も行っておらず、これを保証するものではありません。