2020年３月期 第２四半期 決算説明会
証券コード：3252（東証・名証 第１部）
2019年12月４日
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■目 次
１. 2020年３月期 第２四半期 連結決算概要
２. （１）第２四半期 主な不動産仕入実績
（２）販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
３．財務戦略・財務体質の強化
４. 2020年３月期 連結業績予想の修正
５．「地主リート」の資産規模
６. APPENDIX
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１．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ２ 四 半 期 連結決算概要
■経営成績に関する説明
「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家の不動産運用ニーズに応えるべく、幅広い地域で
将来の利益に結びつく販売用不動産の仕入れに注力し、当第２四半期連結会計期間末の販売用不動産の残
高は75,453百万円と前連結会計年度末に比べ5,937百万円増加となり、案件の仕入れが順調に拡大しました。
当第２四半期連結累計期間の売上高は16,039百万円（前年同期比14.3％減）、営業利益は917百万円（同
42.3％減）、経常利益は559百万円（同67.6％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益は496百万円（同
60.9％減）となりました。
2019/３月期 2020/３月期 2019/３月期
第２四半期（前期） 第２四半期（当期） 通期（前期）
売上高 （百万円） 18,705 16,039 39,834
営業利益 （百万円） 1,590 917 4,446
経常利益 （百万円） 1,728 559 4,327
四半期純利益 （百万円） 1,271 496 2,684
総資産額 （百万円） 76,395 102,931 99,597
内 販売用不動産 （百万円） 50,751 75,453 69,516
総負債額 （百万円） 56,212 81,700 77,985
純資産額 （百万円） 20,183 21,230 21,611
１株当たり四半期（当期）純利益金額 （円） 70.84 27.42 149.30
潜在株式調整後１株当たり四半期
（円） 70.27 27.39 148.35
（当期）純利益金額
自己資本比率 （％） 26.4 20.6 21.7
営業活動によるキャッシュフロー （百万円） △11,213 △6,013 △28,020
投資活動によるキャッシュフロー （百万円） 19 1,315 △7
財務活動によるキャッシュフロー （百万円） 10,817 4,180 32,511
現金及び現金同等物 残高 （百万円） 14,031 18,294 18,856
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１．（２） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ２ 四 半 期 セグメント別 経営成績
2019/３月期 2020/３月期
前期比
第２四半期（前期） 第２四半期（当期）
（単位：百万円）
金額 構成比 金額 構成比 増減額 増減率
売上高
18,705 100.0% 16,039 100.0% △2,666 △14.3%
不動産投資事業 18,093 96.7% 15,804 98.5% △2,289 △12.7%
サブリース・賃貸借・
217 1.1% 234 1.5% 17 7.9%
ファンドフィー事業
企画・仲介事業 183 1.0% 0 0.0% △182 △99.8%
その他 239 1.2% － － △239 △100.0%
調整額（内部売上） △28 － － － 28 －
金額 売上対比 金額 売上対比 増減額 増減率
営業利益
1,590 8.5% 917 5.7% △673 △42.3%
不動産投資事業 2,814 15.6% 2,406 15.2% △407 △14.5%
サブリース・賃貸借・
90 41.5% 116 49.8% 26 29.7%
ファンドフィー事業
企画・仲介事業 183 100.0% 0 99.6% △182 △99.8%
その他 189 79.0% △0 － △189 －
調整額（販管費） △1,685 － △1,604 － 80
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１．（３） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ２ 四 半 期 財 政 状 態 に 関 す る 説 明
①将来の利益に結び付く仕入が順調に拡大
（単位：百万円） 78,517
当第２四半期累計期間に複数案件の売却を行った一方で、 80,000 73,762
仕入が順調に拡大した結果、将来の利益に結び付く販売用
販売用不動産残高 有利子負債
不動産の残高は前期末に比べ約60億円増加しました。
なお、2020/３月期２Ｑ末時点の優先交渉権ベースを含む販 60,000 69,516
75,453
売用不動産の残高は、約960億円（2019/３月期２Ｑ末は約
780億円）、案件数は69案件（同 53案件）であります。 41,063
40,000 33,265
23,464
②「JINUSHIビジネス」の安定性及び安全性 41,049
20,000 31,639
販売用不動産は、テナントと事業用定期借地権設定（予約）
契約を締結しているため、全ての案件においてテナント着工 22,610
時点で賃料が発生し、何らかの理由でテナントが着工しない
0
場合でも、設定した賃料開始日で賃料が発生する優良な賃 2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期２Ｑ
貸資産（「JINUSHIビジネス」）です。
そのため、有利子負債残高は増加傾向にありますが、財務
制限条項等のコベナンツ条項を排除した長期の借入であり、 （単位：百万円）
また販売用不動産から定期的かつ継続的な賃料収入があ 30,000 40.0%
ることから、当社のキャッシュ・フロー及び財政状態は安定し 純資産 自己資本比率
35.0%
ております。 25,000 30.1% 30.8% 30.2%
30.0%
③資金の機動的かつ安定的な調達 20,000 21,611
25.0%
21.7% 21,230
20,304
19,878 20.6%
金融機関３行との間で総額67億円のコミットメントライン契 15,000 20.0%
約を締結しています。また、三井住友銀行をアレンジャーと
15.0%
し、不動産業に対する融資としては同行初のスキームとな 10,000
る大口資金枠の範囲内で複数案件の借入を可能とする、 11,700 10.0%
総額200億円のシンジケートローン契約を含む220億円の 5,000
借入金枠設定契約を締結しています。 5.0%
0 0.0%
2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期２Q
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２．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 １ 四 半 期 主な不動産仕入実績
物件所在地
物件所在地
テナント カーディーラー（中古車販売） テナント ホームセンター
所在地 東京都立川市錦町 所在地 埼玉県越谷市千間台西
敷地面積 1,520.72㎡ （460.01坪） 敷地面積 4,076.36㎡ （1,233.09坪）
物件所在地
物件所在地
テナント ホームセンター テナント ホームセンター
所在地 愛知県名古屋市南区宝生町 所在地 神奈川県座間市東原
敷地面積 3,283.20㎡ （993.16坪） 敷地面積 4,305.00㎡ （1,302.26坪）
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２．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 ２ 四 半 期 主な不動産仕入実績
物件所在地
物件所在地
テナント 家電量販店 テナント スーパー
所在地 東京都足立区一ツ家３丁目 所在地 千葉県船橋市三山９丁目
敷地面積 4,874.61㎡ （1,474.56坪） 敷地面積 9,084.15㎡ （2,747.96坪）
物件所在地
物件所在地
テナント 家電量販店 テナント 家電量販店
所在地 岐阜市宇佐南１丁目 所在地 神奈川県藤沢市辻堂神台２丁目
敷地面積 10,757.08㎡ （3,254.02坪） 敷地面積 7,497.26㎡ （2,267.92坪）
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２．（２） 2 0 1 9 年 ９ 月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
東京圏における「JINUSHIビジネス」の拡大
販売用不動産は東京圏案件が44％を占め、同地域の仕入が順調に拡大しています。
地域分散 用途分散
1%
10% 12%
5% 21%
10%
7%
44%
7%
14%
35% 10%
12%
12%
東京圏 大阪圏 名古屋圏 その他 海外（北米）
スーパー ホテル ホームセンター
地 域 定 義
カーディーラー 家電量販店 工場・物流倉庫
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、 ドラッグストア 健診センター その他
東 京 圏 茨城県の一部（つくば市と守谷市等）
（※）その他：飲食、スポーツクラブ、メモリアルホールなど
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県
名 古 屋 圏 愛知県、三重県、岐阜県
注／2019年９月末時点の価格ベース
政令指定都市及び中核都市、その周辺部 （優先交渉権ベースを含む。）
そ の 他 （東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
9
３．（１）財務戦略（借入枠増額及び有利な借入条件への変更など）
さらなる強固な財務基盤の構築
世 安
界 借入期間の長期化 定
的 し 仮にリーマンショック級の
な た 世界的な金融不況が発生し
金 財
融 対策済 務 当社をとりまく資金調達環境が悪化しても、
不 基 金融機関からの期限前返済を求められず
況 盤 新規案件の借入れも可能に
財務制限条項等の
コベナンツ付与無し
◇コミットメントライン契約 ◇借入金枠設定契約
貸出コミットメントの総額 6,700百万円 貸出枠の総額 22,000百万円
①取引金融機関の増加
②借入期間の長期化（５年～30年）
③財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃
④コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保
10
３．（２）財務体質の強化（ 1 0 / 1 1 発 表 ）
財務体質のさらなる強化に向けた取り組み
「①総資産利益率など財務指標の改善②新規の資金調達力の拡大③開発
利益の早期獲得・自己資本の増加」を目的とした財務体質のさらなる強化
のため、当期は期初計画（売上高500億円）に加えて、保有する販売用
不動産約200億円相当分について売却し、有利子負債を削減いたします。
当社は「借入期間の長期化」や「財務制限条項等のコベナンツの
総資産利益率など 撤廃」を柱とした財務戦略のもと、安定かつ強固な財務基盤の構
財務指標の改善 築を実践してきました。その結果、取引金融機関は大幅に増加し、
コミットメントライン契約による大口の借入資金枠を確保するなど、
新規の資金調達力の拡大 当社の財務基盤は安定しております。
開発利益の
しかしながら、最近の金融環境の変化に対応し、当社がさらなる
飛躍を遂げていくために販売用不動産の仕入から売却までの期
早期獲得・自己資本の増加 間を短縮する等、総資産回転率を向上させる仕組みに転換するこ
とといたしました。これにより有利子負債を削減し、自己資本比率
等、財務指標を改善することで、さらなる新規の資金調達力の拡
大、早期の開発利益の獲得及び自己資本の増加を進めてまいり
ます。
「JINUSHIビジネス」のさらなる拡大
11
３．（３）包括的な売買取引に係る枠の設定（ 1 1 / 1 2 発 表 ）
当社は、2019年11月12日開催の取締役会において、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社（以下「ＳＭＦＬみらい」
という。） 、当社及び当社100％子会社の地主アセットマネジメント株式会社（以下「地主ＡＭ」という。）との間で、
販売用不動産（信託受益権を含み、以下「不動産」という。）の包括的な売買取引に係る枠（以下「本売買枠」と
いう。）を設定することについて決議いたしました。
１.本売買枠の概要
ＳＭＦＬみらいは、当社が保有する不動産を取得するための本売買枠を設定いたします。
(1)本売買枠設定額
300億円
(2)本売買枠設定期間
基本協定書締結日（2019年11月18日）から2025年１月31日まで
(3)備考
ＳＭＦＬみらいが本売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者
（「地主プライベートリート投資法人」を想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先
交渉権を有します。
２.本売買枠設定の目的
当社は、本売買枠を活用することにより、総資産回転率(不動産の仕入から売却までの期間の短縮)及び自己
資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに早期開発利益の獲得
等を目的とした財務体質の更なる強化を図るとともに、「地主プライベートリート投資法人」の成長・資産規模の
拡大を目指してまいります。
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４．（１）2020年３月期 連結業績予想の修正（11/12発表）
親会社株主に帰属 １株当たり
売上高 営業利益 経常利益
する当期純利益 当期純利益
百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭
前回発表予想（Ａ） 50,000 5,000 4,000 2,700 150．14
今回修正予想（Ｂ） 74,000 5,100 4,400 3,100 171．13
増減額（Ｂ－Ａ） 24,000 100 400 400
増減率（％） 48.0 2.0 10.0 14.8
参考：前期実績（2019年３月期） 39,834 4,446 4,327 2,684 149. 30
最近の業績の動向等を踏まえ、2019年５月14 日に公表いたしました2020年３月期通期連結業績予想を上記のとおり修正いたしました。
当社が2019年11月12日に発表（適時開示）いたしました「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社との包括売買取引に関するお知らせ」のとおり、
ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社（以下「ＳＭＦＬみらい」という。）と当社グループとの間で基本協定書を締結のうえ、ＳＭＦＬみらいが、当
社の保有する販売用不動産を取得する為の包括的な売買取引に係る枠（以下「本売買枠」という。）を設定することとなりました。
当社は本売買枠等を活用することにより、2020年３月期中に複数の不動産の売却が見込め、適時開示基準である当社の2020年３月期通期
連結業績予想の売上高（50,000百万円）の10％に相当する額以上の売上高を確保できる見通しとなったことから、上方修正をいたしました。
（単位：百万円） （単位：百万円） （単位：円）
80,000 4,000 200.00 40.0%
１株当たり当期純利益 配当性向
売上高 当期純利益 39.0%
70,000 74,000 3,500 171.13
149.30 150.14
3,100 36.8% 38.0%
60,000 2,684 2,700 3,000 150.00 36.6%
37.0%
50,000 2,500 36.0%
50,000
40,000 2,000 100.00 35.0%
39,834 34.0%
30,000 1,500
32.1% 33.0%
20,000 1,000 50.00
32.0%
10,000 500 31.0%
0 0 0.00 30.0%
2019/３月期 2020/３月期 2020/３月期（修正) 2019/３月期 2019/３月期 2020/３月期（修正）
従前の予想値 従前の予想値
（2019年5月14日発表） （2019年5月14日発表）
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４．（２）2020年３月期 連結業績予想の修正（11/12発表）
親会社株主に帰属 １株当たり
売上高 営業利益 経常利益
する当期純利益 当期純利益
百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭
前回発表予想（Ａ） 50,000 5,000 4,000 2,700 150．14
今回修正予想（Ｂ） 74,000 5,100 4,400 3,100 171．13
増減額（Ｂ－Ａ） 24,000 100 400 400
増減率（％） 48.0 2.0 10.0 14.8
参考：前期実績（2019年３月期） 39,834 4,446 4,327 2,684 149. 30
（単位：百万円） （単位：百万円）
80,000 4,000
売上高 当期純利益
70,000 74,000 3,500 ■売上高の増収要因について
ＳＭＦＬみらい等へ複数の販売用不動産を早期に売却する予定と
3,100
60,000 2,684 2,700 3,000 しており、売上高の大幅な増収を見込んでおります。
早期に売却する理由につきましては、2019年10月11日に発表（適
50,000 2,500 時開示）いたしました「財務体質の強化に関するお知らせ」のとお
1,958 50,000 りです。
40,000 2,000 また、ＳＭＦＬみらい等へ複数の販売用不動産を早期に売却いた
39,834 しますが、今回早期に売却を予定している販売用不動産の多くは、
30,000 1,500 自社の開発案件につき適正な利益確保ができる見通しです。
31,260 なお、当期における販売用不動産の売却におきまして、売却損失
20,000 1,000 が出る案件は無く、全て利益計上する予定です。
10,000 500
0 0
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2020/３月期（修正)
従前の予想値
（2019年5月14日発表）
14
４．（３）2020年３月期 連結業績予想の修正（11/12発表）
親会社株主に帰属 １株当たり
売上高 営業利益 経常利益
する当期純利益 当期純利益
百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭
前回発表予想（Ａ）
50,000 5,000 4,000 2,700 150．14
今回修正予想（Ｂ） 74,000 5,100 4,400 3,100 171．13
増減額（Ｂ－Ａ） 24,000 100 400 400
増減率（％） 48.0 2.0 10.0 14.8
参考：前期実績（2019年３月期） 39,834 4,446 4,327 2,684 149. 30
■売上高が240億円の増加予想に対して営業利益が１億円の増加
であることについて
（単位：百万円） （単位：百万円）
期初に発表しました業績予想に含まれる売却案件の中で、２つの案
80,000 6,000
件について、テナントの開発スケジュールが遅延したこと等により、
売上高 営業利益
74,000 5,100
売却計上時期が来期となりました。
70,000 5,000
5,000
また、１つの案件について利益は確保できますが、期初に想定して
4,446 いた売却価格を大幅に下回る見込みとなり、これらが期初計画で見
60,000 込んでおりました営業利益を押し下げた主な要因です。
3,684 4,000 したがいまして、今回の早期売却により得られる営業利益と差し引き
50,000 しますと、１億円の増加にとどまっております。
50,000
40,000 3,000 ■前期(2019年３月期)と比較し、当期(2020年３月期)の売上高総利益
39,834 率が低下していることについて
30,000 「JINUSHIビジネス」が認知され不動産市場での評価が高まったことに
31,260 2,000 より、利回りは低下しておりますが、土地の仕入価格が上昇しておりま
20,000 すので、売上高総利益率は低下する見通しです。
また、既に投資商品となっている案件(既存案件)は、保有期間の賃料
1,000
10,000 収益があるものの、自社による開発型案件と比べて売却利益率は低く
なります。
0 0 当社は地主プライベートリート投資法人（以下「地主リート」という。）の
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2020/３月期（修正) 資産規模拡大に向けて、優良な既存案件を仕入れることもあり、「地主
従前の予想値 リート」の運用資産規模の拡大には貢献しておりますが、当社の売上
（2019年5月14日発表）
高総利益率は低下いたします。
15
４．（４）2020年３月期 連結業績予想の修正（11/12発表）
親会社株主に帰属 １株当たり
売上高 営業利益 経常利益 する当期純利益 当期純利益
百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭
前回発表予想（Ａ）
50,000 5,000 4,000 2,700 150．14
今回修正予想（Ｂ） 74,000 5,100 4,400 3,100 171．13
増減額（Ｂ－Ａ） 24,000 100 400 400
増減率（％） 48.0 2.0 10.0 14.8
参考：前期実績（2019年３月期） 39,834 4,446 4,327 2,684 149. 30
（単位：百万円） （単位：百万円）
6,000 6,000
経常利益 営業利益
5,000 5,100
5,000 5,000
■営業利益１億円の増加に対して、経常利益が３億円の増加と
4,446 なっていることについて
当社子会社の融資先が保有する土地(融資先は太陽光事業を運
4,400
4,000 3,684 4,327 4,000 営するテナントと土地賃貸借契約締結済み、賃貸料受領中)におき
4,000 まして、太陽光事業者の売電事業開始の見込みが立ちました。
当該子会社は融資先の債権をゼロ評価しておりましたが、今回太
3,000 3,000 陽光事業用地として評価を見直した結果、貸倒引当金戻入益を計
3,044 上する予定です。
2,000 2,000
1,000 1,000
0 0
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2020/３月期（修正)
従前の予想値
（2019年5月14日発表）
16
５．（１）「地主リート」の資産規模
当社は、地主アセットマネジメント株式会社及び「地主リート」との間でスポンサーサポート契約を締結しており、当社がスポンサー
会社であります。
このスポンサーサポート契約に基づいて、2019年11月27日開催の取締役会において、当社が保有する販売用不動産のうち、「地
主リート」へ17案件を売却することを決議しております。
売買契約の締結日：2019 年12 月３日
物 件 引 渡 日 ：2020 年１月10 日（予定）
案件名（注1） 所在地 敷地面積（注2） 売却価格
くら寿司名古屋守山 愛知県名古屋市 1,902 ㎡
ケーズデンキ藤沢 神奈川県藤沢市 7,497 ㎡
コロンビア・ワークス京都河原町 京都府京都市 235 ㎡
コーナン京都西九条 京都府京都市 1,932 ㎡
コーナン横浜下永谷 神奈川県横浜市 3,626 ㎡
サンフェステ京都北 京都府京都市 1,450 ㎡
セキチュー越谷 埼玉県越谷市 4,076 ㎡
ダイレックスさいたま東岩槻 埼玉県さいたま市 4,792 ㎡
ダイワロイヤル浜松 静岡県浜松市 3,566 ㎡ 26,075百万円
東海セイムス東大阪 大阪府東大阪市 1,886 ㎡
トヨタユーゼック千葉美浜 千葉県千葉市 16,912 ㎡
ネクステージ枚方 大阪府枚方市 2,134 ㎡
バロー豊橋牟呂 愛知県豊橋市 21,391 ㎡
ビッグモーター立川 東京都立川市 1,520 ㎡
ライフ京都西大路花屋町 京都府京都市 2,881 ㎡
ライフ西宮夙川 兵庫県西宮市 3,070 ㎡
ルネサンス仙台 宮城県仙台市 3,316 ㎡
（注1）案件名の名称は、当該土地上に建てられた店舗等の名称と異なる場合があります。
（注2）敷地面積の小数点以下は切り捨てております。
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５．（２）「地主リート」の資産規模
（単位：億円） 1,000億円以上の規模へ
1,000
４年目で
①2021年３月期には1,000億円以上の資産規模へ 約820億円
800
スポンサーサポート契約に基づき、当社は「地
３年目で
主リート」を運用開始から５年で1,000億円以上 600 約510億円
の資産規模へ着実に推し進めてまいります。 ２年目で
400 約320億円
約150億円で
200 運用開始
0
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2021/３月期
資産管理フィーの収益拡大イメージ
②当社グループの固定収益の拡大
「地主リート」の資産規模の拡大により、受託 固
資産残高及び受託案件数に応じて、資産管 定
収
理フィー（ＡＭフィー、ＰＭフィー）が増加する 益
ことから、当社グループの固定収益の拡大
に繋がります。 固定収益の拡大に寄与
受託資産残高及び案件数の増加に比例
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2021/３月期
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「JINUSHI ビジネス」とは
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
＝
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
建物を建てずに「地主」に徹するから「JINUSHIビジネス 」 といいます。
土地を購入し、その土地を事業用定期借地権で
食品スーパーなどのテナントにお貸しして、借地料をいただくことにより、
安全な不動産投資商品を作るビジネスモデルです。
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「JINUSHI ビジネス」の場合
地主リート等に
土地を買う テナントに土地を貸す
土地を売る
事業用地 事業用定期借地権 （※） 安全な利回り商品
ほとんどの場合、土地を購入する時点で
テナントと定期借地契約を締結
（※） 事業用の定期借地制度は、地主保護を目的として創設された制度であり、
「JINUSHIビジネス」はこの制度をベースにした不動産投資手法です。
従来の商業施設開発の場合
誘致したテナント用の 土地・建物を
土地を買う テナントを誘致する その建物を建設する
建物を設計する 自社で保有・売却
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「JINUSHI ビジネス」のポイント
エリア 立地条件 転用性 社内の
将来にわたり急激に
人口が減らない
東京圏、大阪圏
テナントが撤退しても
また新たなテナントに
貸せるような、
将来にわたり
住宅等の別用途に
転用可能な土地
+ 厳格な
投資基準
及び地方中核都市を 汎用性の高い土地
中心としたエリア
テナント例
食品スーパー ドラッグストア ホ テ ル ホームセンター
厳しい投資基準をクリアする“優良な土地”のみを扱う
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「JINUSHI ビジネス」の３つの強み
建物の建設・所有はテナント負担
であるため、
保守・修繕・改装などの
追加投資が不要です。
20年～30年程度の長期の契約
期間で、建物はテナントが投資す
るため、退去リスクが低く、長期安
定期借地契約の期間満了後は、
定収益が見込めます。
土地が更地で戻るため、
最大価値で資産が返還されます。
なぜ 「JINUSHIビジネス」 × 「私募ＲＥＩＴ」 か？ 22
機関投資家の
不動産運用ニーズ × 私募ＲＥＩＴ
事業用定期借地契約により
長期安定収益が見込める
保守・修繕･改装などの追加投資が不要
長期安定した 低金利環境において国債対比で
建物はテナント自身が多額の
インカムゲインの 超過リターンの実現が可能な
投資により新築するため、
実現 運用商品への期待の高まり
テナント退去リスクが極めて低い
土地のみへの投資のため災害リスク、
建物施工（法令遵守）リスクが
極めて低い
経年劣化の無い土地のみであること、
変動の無い安定賃料をベースとする
リーマンショック時に多くの運用 ため、鑑定評価の変動は極めて少ない
商品の価格が大幅に下落、
大幅な 定期借地契約の期間満了後は、土地が更
多数の機関投資家において
元本価格変動の 地で返還されるため、高い流動性が
売却損の計上や減損処理を
回避 確保できる（売却益の享受も可能）
強いられた教訓もあり、
価格変動リスクの回避を志向 非上場である私募ＲＥＩＴを選択することで、
資本市場の影響を回避し、不動産の
価値に依拠した評価が可能
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