2020年３月期 第１四半期 決算説明資料
（決算短信の補足資料）
証券コード：3252
2019.8.13
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■目 次
１. 2020年３月期 第１四半期 連結決算概要
２. 第１四半期 主な不動産仕入実績
３. 2020年３月期 連結業績予想
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１．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 １ 四 半 期 連結決算概要
■経営成績に関する説明
・「JINUSHIビジネス」のマーケット拡大を推し進めるべく、新規販売用不動産の仕入に注力し、当第１四半期連
結会計期間末の販売用不動産の残高は69,144百万円と将来の利益に結びつく案件の仕入が順調に拡大いた
しました。
・当第１四半期連結累計期間の売上高は8,615百万円（前年同期比51.1％減）、営業利益は475百万円（同
76.0％減）、経常利益は308百万円（同85.7％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益は205百万円（同
86.6％減）となりました。
・前第１四半期連結累計期間に比べ減収減益となっている主な要因は、前第１四半期連結累計期間に不動産
投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区案件、福岡県古賀市案件等の大型案件の売却があったことによ
るものです。
・当連結会計年度の販売用不動産の売却先は地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）
を中心に計画を立てており、「地主リート」への売却は第４四半期に集中する見込みであります。
2019/３月期 2020/３月期 対前期比
（単位：百万円）
第１四半期（前期） 第１四半期（当期） 金額 比率
売上高 17,635 8,615 △9,020 △51.1 %
営業利益 1,982 475 △1,507 △76.0 %
経常利益 2,156 308 △1,848 △85.7 %
当期純利益 1,533 205 △1,327 △86.6 %
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１．（２） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 １ 四 半 期 セグメント別 経営成績
2019/３月期第１四半期（前期） 2020/３月期第１四半期（当期） 前期比
（単位：百万円）
金額 構成比 金額 構成比 増減額 増減率
売上高
17,635 100.0% 8,615 100.0% △9,020 △51.1%
不動産投資事業 17,230 97.7% 8,493 98.6% △8,737 △50.7%
サブリース・賃貸借・ファン
ドフィー事業
109 0.6% 122 1.4% 13 12.0%
企画・仲介事業 182 1.0% 0 0.0% △182 △99.9%
その他 126 0.7% － － △126 △100.0%
調整額（内部売上） △14 － － － 14 －
金額 売上対比 金額 売上対比 増減額 増減率
営業利益
1,982 11.2% 475 5.5% △1,507 △76.0%
不動産投資事業 2,468 14.3% 1,194 14.1% △1,274 △51.6%
サブリース・賃貸借・ファン
ドフィー事業
44 40.7% 59 48.8% 15 34.5%
企画・仲介事業 182 100.0% 0 100.0% △182 △99.9%
その他 101 79.9% △0 － △101 －
調整額（販管費） △814 － △778 － 35
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１．（３） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 １ 四 半 期 財 政 状 態 に 関 す る 説 明
（単位：百万円）
80,000 69,516 69,144
①将来の利益に結び付く仕入が順調に拡大 販売用不動産残高
60,000
当第１四半期連結会計期間に複数案件の売却を行った一
方で、仕入が順調に拡大した結果、将来の利益に結び付く 41,049
販売用不動産の残高は前期末と同水準となりました。 40,000 31,639
なお、2020/３月期１Ｑ末時点の優先交渉権ベースを含む販 22,610
売用不動産の残高は、約900億円（2019/３月期１Ｑ末は約 20,000
560億円）、案件数は60案件（同 41案件）であります。
0
2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期１Q
（単位：百万円）
②「JINUSHIビジネス」の安全性 30,000
純資産 自己資本比率
40.0%
25,000 30.1% 30.8% 30.2%
販売用不動産はテナントと事業用定期借地権設定（予約）
30.0%
契約を締結している、優良な賃貸資産です。 20,000 21,611
21.7% 20,903 21.6%
（2020/３月期１Ｑ末時点の販売用不動産 全40案件の内、 19,878 20,304
１案件（約30億円）を除く全ての案件について、テナント着 15,000 20.0%
工時点で賃料が発生し、何らかの理由でテナントが着工し 10,000
ない場合でも、賃料開始日を設定している契約であるため 11,700 10.0%
賃料は発生します。） 5,000
自己資本比率の低下は、上記の契約に基づく販売用不動 0 0.0%
産の増加によるものであり、事業の安全性が損なわれてい 2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期１Q
るものではありません。
（単位：百万円）
80,000 73,762 72,630
③資金の機動的かつ安定的な調達 販売用不動産残高 有利子負債
金融機関３行との間で総額67億円のコミットメントライン契 60,000 69,516 69,144
約を締結しています。また、三井住友銀行をアレンジャーと 41,063
し、同行初のスキームとなる大口資金枠の範囲内で複数 40,000 33,265
23,464
案件の借入を可能とする、総額200億円のシンジケート 41,049
ローン契約を含む220億円の借入金枠設定契約を締結して 20,000 31,639
います。 22,610
0
2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期１Ｑ
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２．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 第 １ 四 半 期 主な不動産仕入実績
物件所在地
物件所在地
テナント カーディーラー（中古車販売） テナント ホームセンター
所在地 東京都立川市錦町 所在地 埼玉県越谷市千間台西
敷地面積 1,520.72㎡ （460.01坪） 敷地面積 4,076.36㎡ （1,233.09坪）
物件所在地
物件所在地
テナント ホームセンター テナント ホームセンター
所在地 愛知県名古屋市南区宝生町 所在地 神奈川県座間市東原
敷地面積 3,283.20㎡ （993.16坪） 敷地面積 4,305.00㎡ （1,302.26坪）
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２．（２） 2 0 1 9 年 ６ 月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
東京圏における「JINUSHIビジネス」の拡大
販売用不動産は東京圏案件が40％強となり、同地域の仕入が順調に拡大しています。
地域分散 用途分散
1%
10% 13%
9% 5% 18%
7%
45%
15%
8%
35%
10% 12%
12%
東京圏 大阪圏 名古屋圏 その他 海外（北米）
スーパー ホテル ホームセンター
地 域 定 義
カーディーラー 家電量販店 物流・工場・倉庫
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、 ドラッグストア 健診センター その他
東 京 圏 茨城県の一部（つくば市と守谷市等）
（※）その他：飲食、スポーツクラブ、メモリアルホールなど
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県
名 古 屋 圏 愛知県、三重県、岐阜県
注／2019年６月末時点の価格ベース
政令指定都市及び中核都市、その周辺部 （優先交渉権ベースを含む。）
そ の 他 （東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
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３．2 0 2 0 年 ３ 月 期 連 結 業 績 予 想
（単位：百万円） （単位：百万円）
60,000 3,000
売上高 当期純利益 2,684 2,700
①売上高は過去最高を予想しております
50,000 2,500
売却案件数の増加及び「地主リート」等へ順調 50,000
1,958
な売却により、2020年３月期も過去最高の売上 40,000 2,000
高を予想しています。 39,834
30,000 1,500
31,260
20,000 1,000
10,000 500
0 0
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期（予想）
（単位：円）
200.00 60.0%
１株当たり当期純利益 配当性向
②安定配当55円を継続 50.2%
149.30 149.62 50.0%
配当政策につきましては、長期的かつ安定的 150.00
36.8% 36.8%
な事業基盤の強化のために必要な内部留保 40.0%
109.61
の充実をはかるとともに、投資家の皆様への
100.00 30.0%
利益還元を狙いとして、安定した配当を継続
することを基本方針としています。
20.0%
50.00
10.0%
0.00 0.0%
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期（予想）
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「JINUSHI ビジネス」とは
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
＝
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
建物を建てずに「地主」に徹するから「JINUSHIビジネス 」 といいます。
土地を購入し、その土地を事業用定期借地権で
食品スーパーなどのテナントにお貸しして、借地料をいただくことにより、
安全な不動産投資商品を作るビジネスモデルです。
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「JINUSHI ビジネス」の場合
地主リート等に
土地を買う テナントに土地を貸す
土地を売る
事業用地 事業用定期借地権 （※） 安全な利回り商品
ほとんどの場合、土地を購入する時点で
テナントと定期借地契約を締結
（※） 事業用の定期借地制度は、地主保護を目的として創設された制度であり、
「JINUSHIビジネス」はこの制度をベースにした不動産投資手法です。
従来の商業施設開発の場合
誘致したテナント用の 土地・建物を
土地を買う テナントを誘致する その建物を建設する
建物を設計する 自社で保有・売却
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「JINUSHI ビジネス」のポイント
エリア 立地条件 転用性 社内の
将来にわたり急激に
人口が減らない
東京圏、大阪圏
テナントが撤退しても
また新たなテナントに
貸せるような、
将来にわたり
住宅等の別用途に
転用可能な土地
+ 厳格な
投資基準
及び地方中核都市を 汎用性の高い土地
中心としたエリア
テナント例
食品スーパー ドラッグストア ホ テ ル ホームセンター
厳しい投資基準をクリアする“優良な土地”のみを扱う
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「JINUSHI ビジネス」の３つの強み
建物の建設・所有はテナント負担
であるため、
保守・修繕・改装などの
追加投資が不要です。
20年～30年程度の長期の契約
期間で、建物はテナントが投資す
るため、退去リスクが低く、長期安
定期借地契約の期間満了後は、
定収益が見込めます。
土地が更地で戻るため、
最大価値で資産が返還されます。
なぜ 「JINUSHIビジネス」 × 「私募ＲＥＩＴ」 か？ 13
機関投資家の
不動産運用ニーズ × 私募ＲＥＩＴ
事業用定期借地契約により
長期安定収益が見込める
保守・修繕･改装などの追加投資が不要
長期安定した 低金利環境において国債対比で
建物はテナント自身が多額の
インカムゲインの 超過リターンの実現が可能な
投資により新築するため、
実現 運用商品への期待の高まり
テナント退去リスクが極めて低い
土地のみへの投資のため災害リスク、
建物施工（法令遵守）リスクが
極めて低い
経年劣化の無い土地のみであること、
変動の無い安定賃料をベースとする
リーマンショック時に多くの運用 ため、鑑定評価の変動は極めて少ない
商品の価格が大幅に下落、
大幅な 定期借地契約の期間満了後は、土地が更
多数の機関投資家において
元本価格変動の 地で返還されるため、高い流動性が
売却損の計上や減損処理を
回避 確保できる（売却益の享受も可能）
強いられた教訓もあり、
価格変動リスクの回避を嗜好 非上場である私募ＲＥＩＴを選択することで、
資本市場の影響を回避し、不動産の
価値に依拠した評価が可能
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財務戦略（借入枠増額及び有利な借入条件への変更など）
さらなる強固な財務基盤の構築
世 安
界 借入期間の長期化 定
的 し 仮にリーマンショック級の
な た 世界的な金融不況が発生し
金 財
融 対策済 務 当社をとりまく調達環境が悪化しても、
不 基 金融機関からの期限前返済を求められず
況 盤 新規案件の借入れも可能に
財務制限条項等の
コベナンツ付与無し
◇コミットメントライン契約 ◇借入金枠設定契約
貸出コミットメントの総額 6,700百万円 貸出枠の総額 22,000百万円
①取引金融機関の増加
②借入期間の長期化（５年～30年）
③財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃
④コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保
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■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含ま
れております。かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在
しております。実際の財務状況、経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等につい
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