2019年３月期 決算説明会
証券コード：3252（東証・名証 第１部）
2019年５月31日
2
■目 次
１. 2019年３月期 連結決算概要
２. 2019年３月期 トピックス
３. 2019年３月期 主な不動産仕入実績
４. 2020年３月期 業績予想
５. APPENDIX
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１．（１） 2 0 1 9 年 ３ 月 期 連結決算概要
■当期の経営成績の概況
・「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家からの不動産運用ニーズに応えるべく、案件の仕
入を加速させました。2017年１月に運用を開始いたしました底地特化型リート「地主プライベートリート投資法
人（以 下、「地主リート」といいます。）」へ2019年１月11日に11案件を売却（売却価格153.54億円）し、「地主
リート」 の資産規模拡大に努めました。
・当連結会計年度末の「地主リート」の資産規模は510億円を超え、2021年３月期に1,000億円以上の規模に向
けて順調に成長しています。
・「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、第１号案件としてロサンゼルス トーランス、第２号案
件としてシカゴにおいて、転用可能性が高い好立地物件を取得しスタートしています。
・前連結会計年度に比べ増収増益となった主な要因は、
①第１四半期連結会計期間に不動産投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区案件、福岡県古賀市案件
等の売却が進んだことによるものです。
②販売用不動産の仕入が順調に拡大している中、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ案件
を追加売却したことによるものです。
■配当金 2018/３月期と同額の当社普通株式１株につき55円を継続します。
2018/３月期 2019/３月期 対前期比
（単位：百万円）
（前期） （当期） 金額 比率
売上高 31,260 39,834 +8,573 +27.4 %
営業利益 3,684 4,446 +762 +20.7 %
経常利益 3,044 4,327 +1,283 +42.2 %
当期純利益 1,958 2,684 +726 +37.1 %
配当金（円） 55円 55円 ― ―
4
１．（２） 2 0 1 9 年 ３ 月 期 セグメント別 経営成績
全事業において業績が好調に推移し、売上高及び営業利益が増加しました。
当社グループは、不動産投資事業を中心に「JINUSHIビジネス」の事業拡大を推進しています。
不動産投資事業の売上高は、「地主リート」の資産規模拡大を主として、順調な売却により大幅に増加しました。
（単位：百万円） 2018/３月期（前期） 2019/３月期（当期） 前期比
金額 構成比 金額 構成比 増減額 増減率
売上高
31,260 100.0% 39,834 100.0% 8,573 27.4%
不動産投資事業 30,457 97.4% 38,718 97.2% 8,261 27.1%
サブリース・賃貸借・ファン
ドフィー事業
480 1.5% 555 1.4% 74 15.6%
企画・仲介事業 21 0.1% 195 0.5% 174 828.5%
その他事業 356 1.1% 406 1.0% 49 13.8%
調整額（内部売上） -56 0.0% -42 0.0% 14 －
金額 売上対比 金額 売上対比 増減額 増減率
営業利益
3,684 11.8% 4,446 11.2% 762 20.7%
不動産投資事業 6,275 20.1% 7,258 18.2% 983 15.7%
サブリース・賃貸借・ファン
ドフィー事業
221 0.7% 303 0.8% 82 37.1%
企画・仲介事業 19 0.1% 195 0.5% 176 906.9%
その他事業 273 0.9% 295 0.7% 22 8.2%
調整額（販管費） -3,105 -3,606 -501
5
１．（３）不動産投資事業 セグメント
不動産投資事業は前々期（2017/３月期）と比較し、売上高及び売却件数は50％以上の増加、営業利益は10％
以上の増加となりました。
売上高 営業利益 売却件数
7,258
38,718 22
21
30,457
25,204 14
6,521
6,275
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期
対2017/３月期
2017/３月期 2018/3月期 2019/3月期
比較
売上高（単位：百万円） 25,204 30,457 38,718 53.6%
営業利益 （単位：百万円） 6,521 6,275 7,258 11.3%
売却件数（件） 14 21 22 57.1%
6
２． 2 0 1 9 年 ３ 月 期 トピックス
（単位：百万円）
50,000
売上高
①売上高は７期連続の過去最高を更新
売却案件数の増加及び地主リート等へ順調な 40,000
39,834
売却により、過去最高の売上高を更新しました。
また、当期純利益は前期に比べ+726百万円の 30,000
31,260
増加となりました。
26,614
20,000
10,000
0
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期
（単位：百万円）
80,000
売上高 販売用不動産残高 69,516
②販売用不動産の残高は過去最高を更新 70,000
60,000
７期連続で過去最高の売上高を更新したとと
もに、販売用不動産の残高も過去最高を更新 50,000 41,049
しました。 40,000
31,639
なお、当連結会計年度末時点の優先交渉権 39,834
30,000 22,610
ベースを含む販売用不動産の残高は、約880 31,260
20,000 12,640 26,614
億円（前期末 約570億円）、案件数は59案件
17,378
（前期末 40案件）と将来の利益に結び付く仕 10,000 16,252
入が順調に拡大しています。 0
2015/３月期 2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期
7
２． 2 0 1 9 年 ３ 月 期 トピックス
（単位：百万円）
販売用不動産残高 自己資本比率
80,000 35.0%
③「JINUSHIビジネス」の安全性 30.8%
70,000 30.2% 30.0%
69,516
販売用不動産は、テナントと事業用定期借地 60,000
25.0%
権設定契約を締結しており、期間が到来（仮 21.7%
50,000
にテナントが着工しない場合でも、賃料開始日 20.0%
を設定しているため賃料が発生）すると賃料 40,000
41,049 15.0%
が発生し、優良な賃貸資産となります。 30,000
31,639
自己資本比率の低下は、将来の利益に結び 20,000
10.0%
付く販売用不動産の増加によるものであり、
10,000 5.0%
事業の安全性が損なわれているものではあり
ません。 0 0.0%
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期
（単位：百万円）
販売用不動産残高 有利子負債
80,000
④資金の機動的かつ安定的な調達 73,693
70,000
当連結会計年度末時点において、金融機関２ 60,000 69,516
行との間で総額57億円のコミットメントライン契
50,000 41,063
約を締結しています。また、三井住友銀行をア 33,265
40,000
レンジャーとし、同行初のスキームとなる大口
23,464 41,049
資金枠の範囲内で複数案件の借入を可能と 30,000
31,639
する、総額200億円のシンジケートローン契約 20,000 13,529
を含む220億円の借入金枠設定契約を締結し 10,000
22,610
12,640
ています。
0
2015/３月期 2016/３月期 2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期
8
２． 2 0 1 9 年 ３ 月 期 トピックス
⑤海外（米国）「JINUSHIビジネス」がスタート
海外（米国）「JINUSHIビジネス」第１号及び２号物件を取得しました。
米国ロサンゼルス トーランス及びシカゴにおいて「JINUSHIビジネス」がスタートしています。
第１号物件 ロサンゼルス トーランス ｘ
ｘ
ロサンゼルス中心部まで
車で約27分
第２号物件 イリノイ州 シカゴ
シカゴ中心部まで
車で約10分
9
３．（１） 2019年３月期 主な不動産仕入実績
商業施設及び物流施設 せいおう会
テナント名 ※テナントの都合により テナント名
鶯谷健診センター
名称は非公表
所在地 東京都台東区根岸
所在地 東京都八王子市鑓水
119,452.90㎡ 1,153.34㎡
敷地面積 敷地面積
（36,134.50坪） （348.88坪）
ドラッグストア トヨタユーゼック
テナント名 ※テナントの都合により テナント名 （中古自動車ロジス
名称は非公表 ティックスセンター）
千葉県千葉市
所在地 東京都練馬区豊玉北 所在地
美浜区新港
1,127.89㎡ 16,912.71㎡
敷地面積 敷地面積
（341.18坪） （5,116.09坪）
ドラッグストア
ケーズデンキ
テナント名 テナント名 ※テナントの都合により
（家電量販店）
名称は非公表
千葉県松戸市 神奈川県横浜市
所在地 所在地
河原塚字木戸場 磯子区西町
6,610.14㎡ 793.32㎡
敷地面積 敷地面積
（1,999.57坪） （239.99坪）
10
３．（１） 2019年３月期 主な不動産仕入実績
ドラッグストア
ラオックス大阪日本橋店 テナント名 ※テナントの都合により
テナント名
（ホテル用地） 名称は非公表
愛知県名古屋市
大阪府大阪市 所在地
所在地 千種区松軒２丁目
中央区日本橋２丁目
963.48㎡ 1,847.18㎡
敷地面積 敷地面積
（291.45坪） （558.77坪）
ホテル
（仮称）
テナント名 テナント名 ※テナントの都合により
ライフさくら夙川店
名称は非公表
京都府京都市中京区
兵庫県西宮市
所在地 所在地 河原町通二条上る
御茶家所町
清水町
3,070.05㎡ 1,664.98㎡
敷地面積 敷地面積
（928.69坪） （503.65坪）
海外（米国） 海外（米国）
テナント名 「JINUSHIビジネス」 テナント名 「JINUSHIビジネス」
Ｓｔａｒｂｕｃｋｓ Chipotle Mexican Grill
米国 カリフォルニア州
米国 イリノイ州
所在地 ロサンゼルス 所在地
シカゴ
トーランス
15,454 sf 20,948 sf
敷地面積 敷地面積
（434.31坪） （588.71 坪）
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３．（２） 2 0 1 9 年 ３月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
東京圏における「JINUSHIビジネス」の拡大
販売用不動産は東京圏案件が40％強となり同地域の仕入が順調に拡大しています。
地域分散 用途分散
1%
13% 13% 18%
5%
9%
43% 6%
16%
8%
34% 10%
14%
11%
東京圏 大阪圏 名古屋圏 その他 海外（北米）
スーパー ホテル ホームセンター
地 域 定 義
カーディーラー ドラッグストア 物流・工場・倉庫
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、 家電量販店 健診センター その他
東 京 圏 茨城県の一部（つくば市と守谷市等）
（※）その他：飲食、スポーツクラブ、保育園、メモリアルホールなど
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県
名 古 屋 圏 愛知県、三重県、岐阜県
注／2019年３月末時点の価格ベース
政令指定都市及び中核都市、その周辺部
そ の 他 （東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
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４．（１） 2 0 2 0 年 ３ 月 期 業 績 予 想
（単位：百万円） （単位：百万円）
60,000 3,000
売上高 当期純利益 2,684 2,700
①売上高は８期連続の過去最高を予想
50,000 2,500
売却案件数の増加及び地主リート等への順調 50,000
1,958
な売却により、2020年３月期も過去最高の売上 40,000 2,000
高を予想しています。 39,834
30,000 1,500
31,260
20,000 1,000
10,000 500
0 0
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期（予想）
（単位：円）
200.00 60.0%
１株当たり当期純利益 配当性向
②安定配当55円を継続 50.2%
149.30 150.14 50.0%
配当政策につきましては、長期的かつ安定的 150.00
36.8% 36.6%
な事業基盤の強化のために必要な内部留保 40.0%
109.61
の充実をはかるとともに、投資家の皆様への
100.00 30.0%
利益還元を狙いとして、安定した配当を継続
することを基本方針としています。
20.0%
また、業績動向を踏まえた配当とすることも同 50.00
様に重要と考えています。 10.0%
0.00 0.0%
2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期（予想）
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４．（２） 「地主リート」の資産規模
（単位：億円） 1,000億円以上の規模へ
1,000
①2021年３月期には1,000億円以上の資産規模へ
800
スポンサーサポート契約を活用し、
３年目で
「地主リート」は運用開始から５年で1,000億円 600 約510億円
以上の資産規模へと着実に推し進めます。 ２年目で
400 約320億円
約150億円で
200 運用開始
0
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2021/３月期
資産管理フィーの収益拡大イメージ
②当社グループの固定収益の拡大
「地主リート」の資産規模の拡大により、受託 固
資産残高及び受託案件数に応じて、資産管 定
収
理フィー（ＡＭフィー、ＰＭフィー）が増加する 益
ことから、当社グループの固定収益の拡大
に繋がります。 固定収益の拡大に寄与
受託資産残高及び案件数の増加に比例
１年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目
2017/３月期 2018/３月期 2019/３月期 2020/３月期 2021/３月期
14
４．（３）財務戦略（借入枠増額及び有利な借入条件への変更など）
さらなる強固な財務基盤の構築
世 安
界 借入期間の長期化 定
的 し 仮にリーマンショック級の
な た 世界的な金融不況が発生し
金 財
融 対策済 務 当社をとりまく調達環境が悪化しても、
不 基 金融機関からの期限前返済を求められず
況 盤 新規案件の借入れも可能に
財務制限条項等の
コベナンツ付与無し
◇コミットメントライン契約 ◇借入枠設定契約
貸出コミットメントの総額 5,700百万円 貸出枠の総額 22,000百万円
借入実行残高 3,651百万円 借入実行残高 5,978百万円
差引額 2,049百万円 差引額 16,021百万円
①取引金融機関の増加
②借入期間の長期化（10年～30年）
③財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃
④コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保
15
５ ． A P P E N D I X （ １ ） 社会貢献活動 スポーツ支援
冠スポンサーとして協賛した「第80回 日本商業開発㈱全日本ベテランテニス選手権2018」（名古屋・福岡の両
会場、公益財団法人日本テニス協会主催）が10月に実施されました。
名古屋 東山公園
会場 テニスセンター
福岡 博多の森
会場 テニス競技場
2018年10月1日
期間
～ 10月9日
Point1 第80回と歴史ある記念すべき節目の大会
男女ともに35歳から85歳以上まで、それぞれ5歳刻みの年齢別種目で日本一が競われる、全国のベテランテニ
ス大会の頂点に立つ大会です。
Point2 テニスの普及と強化に力を注ぎ更なる発展を目指す日本テニス協会の考えに賛同
日本の選手が世界で大活躍していることにより、テニスへの社会全体の関心が高まり、老若男女を問わず幅
広い年齢層の方がプレーを楽しまれています。今後も日本テニスの発展に貢献する同協会の考えに賛同し、
応援していきます。
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５．APPENDIX（２） 社会貢献活動 文化支援
関西での活動に軸足を置きながら全国各地でも演奏を行っている「公益財団法人 日本センチュリー交響楽団」
のスペシャルスポンサーとして協賛しました。
公益財団法人
名 称
日本センチュリー交響楽団
所在地 大阪府豊中市
創 立 1989年
主席
飯森 範親
指揮者
ホームページ http://www.century-orchestra.jp/
Point1 地域連携や教育プログラムにも力を注いでいる
豊中市に本拠地を置くオーケストラであり、音楽の殿堂「ザ・シンフォニーホール」などで定期的に演奏する他、
地域連携や次世代への教育プログラムにも力を注いでいます。
Point2 2019年に創立30周年を迎える全国屈指の交響楽団
当交響楽団は1989年に活動を開始し、2019年に楽団創立30周年を迎えました。現在は50名のメンバーが在籍し、
飯森範親氏が首席指揮者を務め、多彩な活動を行っています。
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５．APPENDIX（３） 株主優待
「全国共通お食事券 ジェフグルメカード」を年２回（基準日３月及び９月）を所有株式数に応じて贈呈いたします。
ジェフグルメカードは、全国35,000店舗の加盟店でご利用いただけ、下記内容が特徴であります。
・全都道府県にお店があり、郊外にもお店が多いのが特徴です。
・おつりが出ます。
・有効期限はございません。
なお詳細（使えるお店等）は、ジェフグルメカードのＨＰをご覧ください。
（http://www.jfcard.co.jp/）
基準日 3月31日 9月30日
年間
発送時期 6月下旬 12月中旬
3,000円 3,000円 6,000円
300株以上～700株未満
（500円×６枚） （500円×６枚） （500円×12枚）
所有株式数
6,000円 6,000円 12,000円
700株以上
（500円×12枚） （500円×12枚） （500円×24枚）
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「JINUSHI ビジネス」とは
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
＝
「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」
建物を建てずに「地主」に徹するから「JINUSHIビジネス 」 といいます。
土地を購入し、その土地を事業用定期借地権で
食品スーパーなどのテナントにお貸しして、借地料をいただくことにより、
安全な不動産投資商品を作るビジネスモデルです。
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「JINUSHI ビジネス」の場合
地主リート等に
土地を買う テナントに土地を貸す
土地を売る
事業用地 事業用定期借地権 （※） 安全な利回り商品
ほとんどの場合、土地を購入する時点で
テナントと定期借地契約を締結
（※） 事業用の定期借地制度は、地主保護を目的として創設された制度であり、
「JINUSHIビジネス」はこの制度をベースにした不動産投資手法です。
従来の商業施設開発の場合
誘致したテナント用の 土地・建物を
土地を買う テナントを誘致する その建物を建設する
建物を設計する 自社で保有・売却
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「JINUSHI ビジネス」のポイント
エリア 立地条件 転用性 社内の
将来にわたり急激に
人口が減らない
首都圏、関西圏
テナントが撤退しても
また新たなテナントに
貸せるような、
将来にわたり
住宅等の別用途に
転用可能な土地
+ 厳格な
投資基準
及び地方中核都市を 汎用性の高い土地
中心としたエリア
テナント例
食品スーパー ドラッグストア ホ テ ル ホームセンター
厳しい投資基準をクリアする“優良な土地”のみを扱う
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「JINUSHI ビジネス」の３つの強み
建物の建設・所有はテナント負担
であるため、
保守・修繕・改装などの
追加投資が不要です。
20年～30年程度の長期の契約
期間で、建物はテナントが投資す
るため、退去リスクが低く、長期安
定期借地契約の期間満了後は、
定収益が見込めます。
土地が更地で戻るため、
最大価値で資産が返還されます。
なぜ 「JINUSHIビジネス」 × 「私募ＲＥＩＴ」 か？ 22
機関投資家の
不動産運用ニーズ × 私募ＲＥＩＴ
事業用定期借地契約により
長期安定収益が見込める
保守・修繕･改装などの追加投資が不要
長期安定した 低金利環境において国債対比で
建物はテナント自身が多額の
インカムゲインの
実現
超過リターンの実現が可能な
運用商品への期待の高まり ＝ 投資により新築するため、
テナント退去リスクが極めて低い
土地のみへの投資のため災害リスク、
建物施工（法令遵守）リスクが
極めて低い
経年劣化の無い土地のみであること、
変動の無い安定賃料をベースとする
リーマンショック時に多くの運用 ため、鑑定評価の変動は極めて少ない
商品の価格が大幅に下落、
大幅な 定期借地契約の期間満了後は、土地が更
元本価格変動の
回避
多数の機関投資家において
売却損の計上や減損処理を
強いられた教訓もあり、
＝ 地で返還されるため、高い流動性が
確保できる（売却益の享受も可能）
価格変動リスクの回避を嗜好 非上場である私募ＲＥＩＴを選択することで、
資本市場の影響を回避し、不動産の
価値に依拠した評価が可能
■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含ま
れております。かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在
しております。実際の財務状況、経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等につい
ては当社は何らの検証も行っておらず、これを保証するものではありません。