2021年 12月期 第3四半期 決算説明資料
（四半期決算短信の補足資料）
2021. 11.12
証券コード 3252
：
https://www.ncd-jp.com/
目次
1. 2021年12月期第 3 四半期 1月∼9月）連結決算概要
（
2. 財政状態に関する説明
3. 2021年 9月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
4. 地主リートについて
5. 2021年12月期連結業績予想
6. APPENDIX
・大手リース会社との業務提携による財務体質強化について
・長期賃貸事業の取り組みによる事業構造の安定化について
・新たなブランディングでコーポレートロゴを一新
2
1. 2021年12月期第3四半期 1月∼ 9月）
（ 連結決算概要①
コロナ禍でもテナントの退店や賃料の減額などが発生していない
長期安定収益を生み出す「JINUSHIビジネス」に対する評価が、
金融機関や投資家を中心に高まっており、大手リース会社等へ
販売用不動産の売却を行いました。
2020/12月期 2021/12月期 3Q
2021/12月期
［9ヶ月決算］ （当期 ）
通期業績予想
（2020/4∼2020/12） （2021/1∼2021/9）
売上高 （百万円） 29,886 39,685 51,000
営業利益 （百万円） 2,420 3,594 5,400
経常利益 （百万円） 2,157 3,660 4,200
親会社株主に帰属する四半期純利益 （百万円） 1,644 2,591 2,900
1株当たり四半期純利益 （円） 89.94 141.71 158.59
※当社は2020年12月24日に開催の臨時株主総会で、
「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、2020年12月期よ
り決算期を3月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も3月31日から12月31日に変更しました。
これに伴い、前連結累計期間は2020年 4 月1日から2020年12 月31日までの9ヶ月決算であり、当第3四半期連結累計期
間は 2021年 1 月1日から2021年 9月30日までと対象期間が異なっております。
3
1. 2021年12月期第3四半期 1月∼9月）
（ 連結決算概要②
2021/12月期 3Q
2020/12月期 （当期） 増減
（前期）
（2021/1∼2021/9）
総資産額 （百万円） 71,220 77,751 ＋6,530
内 現金及び預金 （百万円） 20,897 21,710 ＋813
内 販売用不動産 （百万円） 38,387 43,209 ＋4,822
内 有形固定資産 （百万円） 3,436 3,476 ＋39
総負債額 （百万円） 46,379 50,688 ＋4,308
内 借入金 （百万円） 43,189 42,587 ▲601
純資産 （百万円） 24,841 27,063 ＋2,221
自己資本比率 （％） 34.9 34.8 ▲0.1
4
1. 2021年12月期第3四半期 1月∼ 9月）
（ 連結決算概要③
2020/12月期 2021/3月期 2021/12月期
（単位 百万円）
： 2019/3月期 2020/3月期
（9ヶ月決算） 想定値※ （3Q）
売上高 39,834 74,187 29,886 50,845 39,685
売上総利益計 8,172 9,100 5,019 ̶ 6,355
内 ストックビジネス 1,111 13.6%） 2,068 22.7%） 1,144 22.8%）
（ （ （ ̶ 1,109 17.5%）
（
内 フロービジネス 7,060 86.4%） 7,032 77.3%） 3,874 77.2%）
（ （ （ ̶ 5,246 82.5%）
（
営業利益 4,446 5,244 2,420 4,729 3,594
経常利益 4,327 4,599 2,157 4,523 3,660
当期純利益 2,684 3,177 1,644 3,373 2,591
※（ ）
内は構成比。
（※） 2021／3月期想定値」
「
2020年12月期の決算数値 2020年4月1日から2020
（
年 12 月 31 日までの 9ヶ月決算） 2021 年 12 月期第
に、
1四半期決算数値 2021年1月∼3月）
（ を加算した想定
値です。
5
1. 2021年12月期第3四半期 1月∼ 9月）
（ 連結決算概要④
ストックビジネス売上総利益
○当社のストックビジネスの推移につい
（単位 百万円）
： 2,068
ては右記の通りです。 2,000
335 ■地主AM収益
○今後は長期賃貸事業から得られる賃料 ■不動産賃貸収益
■その他収益
収入や地主リートの運用から得られる 1,500
地主アセットマネジメント（株）のアセッ 1,111 1,144 1,109
1,000 214 179
トマネジメント収益とストックビジネス 1,648 450
をより一層拡大していきます。
500 808 894
○将来的には、固定費に対するストック 571
収益によるカバー比率を高めていき、 89 84 71 87
0
事業構造を安定化させ、持続的な成長 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 3Q時点
（9ヶ月決算）
を目指します。
フロービジネス売上総利益
（単位 百万円）
：
8,000
7,060 7,032
6,000
5,246
4,000
3,874
ストックビジネスの定義
アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋ 2,000
その他収益 PM＋サブリース＋運営管理）
（
フロービジネスの定義 0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 3Q時点
不動産売却益のみ （9ヶ月決算）
6
2. 財政状態に関する説明①
（単位 百万円）
： ■販売用不動産残高 借入金
○当社の販売用不動産は、取得時からテ 80,000
73,693
ナントと契約を締結することにより、長
期安定収益を生み出す資産です。 60,000
○コロナ禍でもテナントの退店や賃料の 46,473
43,189 42,587
40,993
減額等が発生していない「 JINUSHI ビ 40,000
ジネス」に対する評価が、機関投資家 41,049 69,516 43,493 38,387 43,209
を中心に一層高まり大手リース会社等
20,000
へ販売用不動産の売却が進みました。
○販売用不動産の仕入は順調に進んでお 0
ります。また、純資産の増加や自己資本 2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 3Q
比率の向上等、財務面も健全な状況です。
○借入金 42,587百万円には、資金調達手 （単位 百万円）
： ■純資産 自己資本比率
30,000 40.0%
段の多様化を企図して、不動産等の取得 34.9% 34.8%
31.8% 35.0%
にも使用可能な無担保借入 2,433 百万円 25,000 30.2%
30.0%
（当初借入金額2,500百万円）が含まれて
20,000
います。 20,304 21,611 23,870 24,841 27,063 25.0%
21.7%
15,000 20.0%
15.0%
10,000
10.0%
5,000
5.0%
0 0.0
2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 3Q
7
2. 財政状態に関する説明②
○当社は重要な財務指標である ネットD/Eレシオ(※1) や DCR(※2) を大幅
に改善させており、今後も一定の範囲内でコントロールしながら健全な財
務基盤を維持します。
○信用力の向上→機動的かつ安定的な資金調達→ JINUSHIビジネス」
「 拡大
の好循環を継続しております。
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 3Q
売上高当期純利益率 6.7% 4.3% 5.5% 6.5%
自己資本比率 21.7% 31.8% 34.9% 34.8%
ネットD/Eレシオ※1 2.54倍 1.04倍 0.90倍 0.77倍
※
（債務回収比率） 2
DCR 354% 205% 176% 165%
※1 ネッ D/Eレシオ
ト 純有利子負債を純資産で割り、算出する
純有利子負債
（有利子負債−現金及び預金）
／純資産
※2 DCR 債務回収比率）有利子負債を下記の資産項目で割り、
（ 算出する
有利子負債／
（現金及び預金＋投資有価証券＋有形固定資産）
8
2. 財政状態に関する説明③（ JINUSHIビジネス」
「 と強固な財務基盤）
あらゆるリスクイベント
（コロナ禍、リーマンショック等）
に
耐性がある強固なビジネスモデルと財務基盤
「JINUSHIビジネス」の 大手リース会社との
安定性および安全性 業務提携による財務体質強化
長期安定収益
○長期の安定的な契約に基づき、リーマンショッ 長期の借入金調達
クの際も収益が変動せず
○これまでテナントの退店、賃料減額の実績な
し。テナント構成の約 8 割が生活密着型の業
種であるため、コロナ禍でも賃料減額なし 財務制限条項無しの借入
災害リスクがない
○建物を保有しないため、自然災害（地震、台
風、水害など）
による収益変動の実績なし メガバンクを中心とした
大口融資枠の設定
資産価値が下がりにくい
○建物はテナント負担で建てられ、定期借地契
約の期間満了後はテナント負担で更地に。最 保有不動産からの賃料収入による
大価値で資産が返還される 安定したキャッシュフロー
9
3. 2021年 9月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
コロナ禍においても当社が展開する JINUSHIビジネス」
「 のテナントは、
生活必需品を取扱う業種（物流を含む）で約 8 割を構成しており、この
ようなテナントの経営成績は引き続き好調に推移しております。
地域分散 用途分散
海外 3%
（米国）
1%
その他 7%
9% 4%
名古屋圏 7% 30%
7%
生活必需品を
扱うテナント
10%
79%
東京圏
52%
大阪圏
29%
16%
25%
■東京圏
■大阪圏 ■名古屋圏 ■その他 ■海外
（米国） ■ホームセンター ■スーパー ■ドラッグストア
■カーディーラー ■物流 工場 倉庫 ■飲食
・ ・
地 域 定 義
■家電量販店 ■その他（※）
東 京 圏 東京都、神奈川県、 埼玉県、 千葉県、 城県の一部
（※）
その他：住宅地等
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、 京都府、滋賀県、 奈良県
注／2021年9月末時点の価格ベース
名古屋圏 愛知県、 三重県、 岐阜県
政令指定都市及び中核都市、その周辺部
そ の 他
（東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
10
4. 地主リートについて
（単位：
○当社と地主プライベートリート投資法 億円） 中長期で
3,000億円
人（以下、 「地主リート」 という） 及び当
社の100％子会社である地主アセット 6年目で
マネジメント （株）以下、
（ 「地主AM」 と 1,515 億円1
1,500 投資家数
いう） 2016 年 11 月 10 日付で締結し
が 147 105
た「スポンサーサポート契約書」 に基 物件1
づき、当社は、2021年 10 月 15 日開催 投資家数 5年目で
の取締役会において、 保有する販売用 115 1,093億円1
不動産のうち3 案件、 総額 4,915 百万円
1,000 4年目で 84
を2022年1月7日に 「地主リート」 へ売 投資家数
823億円1 物件1
却することを決議しました。 81
投資家数
○「地主リート」 2022年 1月上旬に第 6
は 61
52 3年目で 物件
回目の増資を計画しており、 25 物件、
計 516億円1
投資家数
約424億円の物件を取得して資産規模 500 31 2年目で
322億円1 39
を 1,515 億円とする予定であります。 物件
146億円 で 1
当該 25 物件には、 当社、 地主 AM が、 運用開始 25
2019 年に大手リース会社であるSMFL 物件
9
みらいパートナーズ （株）及びエムエル ・ 物件
0
エステート （株）とそれぞれ締結した、 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 中長期
2017 年 2018 年 2019年 2020年 2021年 2022年
「販売用不動産 （信託受益権を含む） の
注1. 取得時の鑑定評価額ベースの金額です。 億円未満を切り捨てて記載しています。 また、 年目の金額及び物件数は第 5 次募集直
包括的な売買取引に係る枠を設定する 5
後の数値を、 年目の金額及び物件数は2021年3月の4物件譲渡と第6次募集において予定する25物件取得を踏まえた数値を、
6
基本協定書」 に基づき、 当社が売却し それぞれ記載しています。
•上記シナリオは一定の仮定及び前提に基づく現時点における想定であり、 その実現を保証するものではありません。
た案件等が含まれております。 •不動産市況その他様々な要因により上記シナリオを達成できない可能性があります。
11
5. 2021年12月期連結業績予想 2021年2月10日に公表しました 2021年12月期連結業績予想」
「
売上高・利益の水準で推移する見通しにつき業績予想の変更はありません。
に記載の
（単位 百万円）
： ■売上高 当期純利益 （単位 百万円）
：
①増収増益を計画 80,000 3,500
3,177
○コロナ禍においても「JINUSHI ビジネ 70,000
2,900 3,000
2,684 74,187
ス」が高く評価されていることを踏ま 60,000
2,500
え、新規販売用不動産の仕入に注力し、 50,000
51,000 2,000
事業拡大に努めます。 40,000
39,834 1,644
1,500
○長期賃貸事業を拡大し、より安定した 30,000
29,886
事業構造を構築していきます。 1,000
20,000
10,000 500
0 0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期
（9ヶ月決算） （予想）
（単位 円）
： ■1株当たり当期純利益 配当性向
②安定配当を継続 200.00 36.8% 40.0%
180.00
○長期的かつ安定的な事業基盤強化のた 31.5%
35.0%
160.00
めに、必要な内部留保の充実を図ると 31.5%
174.59 27.8% 158.59 30.0%
140.00 149.30
ともに、投資家の皆様への利益還元を 120.00 25.0%
狙いとして、業績動向を踏まえ、安定 100.00 20.0%
した配当を継続することを基本方針と 80.00 89.94 15.0%
しております。 60.00
10.0%
40.00
20.00 5.0%
0.00 0.0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期
（9ヶ月決算） （予想）
12
6. APPENDIX
大手リース会社との業務提携による財務体質強化について
当社及び当社100％子会社の地主ア
セットマネジメント株式会社は、
SMFLみらい 物件売却 当 社 物件売却
MLE
三井住友ファイナンス&リース株式 （三井住友 FG） （みずほ FG）
会社の 100％ 子会社である SMFL
みらいパートナーズ株式会社（以下 基本協定 基本協定
［300億円］ ［300億円］
「 SMFL みらい」という。、みずほ
） 出
リース株式会社の100％子会社であ 資
るエムエル・エステート株式会社
（以下 MLE 」
「 という。 とそれぞれ、
）
販売用不動産（信託受益権を含む、 SMFLみらい MLE
以下「不動産」という。 の包括的な
） ①売買枠設定額 ①売買枠設定額
300億円 地主アセット 300億円
売買取引に係る合計 600 億円の枠 マネジメント
②売買枠設定期間 ②売買枠設定期間
（以下「売買枠」という。を設定する
）
約5年 約5年
旨の基本協定書を締結しました。 （2019/11/18∼ （2019/12/10∼
この売買枠の活用により、機動的 2025/1/31） 運 2025/1/31）
な物件売却が検討可能となり、財 用
③備考 ③備考
務規律を維持した柔軟なバランス SMFLみらいが売買枠にて MLE が売買枠にて取得す
シートのマネジメントが可能にな 取得する不動産を売却する る不動産を売却する際は、
際は、 地主 AM が指定する 地主 AM が指定する第三者
りました。
第三者（ 「地主リート」 を想 （「地主リート」 を想定する
定するが、 れに限らな
こ が、これに限らない。 が取
）
地主リート
い。が取得に係る優先交渉
） 得に係る優先交渉権を有し
権を有します。 ます。
14
長期賃貸事業の取り組みによる事業構造の安定化について
前連結会計年度より、将来の予期せぬマーケッ
「JINUSHIビジネス」による
ト環境の変動に備え、より安定した事業構造
不動産投資商品を
の構築を図るべく、長期賃貸事業、いわゆる
長期保有し賃料収入を獲得
ストックビジネスの取り組みを始めました。
「 JINUSHI ビジネス」による不動産投資商品 長期安定収益の拡大
を長期保有することで、安定的な賃料収入で
あるストック収益を拡大していきます。将来
的には固定費に対するストック収益によるカ
バー比率を高めていき、事業構造を安定化さ 固定費以上の安定収益を確保
せ、継続的な成長を目指します。
固定資産
（土地）残高
当第3四半期連結会計期間末 2,961百万円
：
事業構造の安定化及び
※前連結会計年度末に販売用不動産 2,867 百万
円を長期保有としております。 継続的な成長へ
15
新たなブランディングでコーポレートロゴを一新
2022年 1月10日から
「地主株式会社」へ商号変更することに伴い、
この度、新たなブランディングでコーポレートロゴを一新いたします。
新しいコーポレートロゴは
○「地」 「主」
と をつなぐ赤いラインは、土地のみに投資する JINUSHI ビジネス」
「 を表しています
○囲みを左下で閉じず、開放するデザインは、ビジネスの拡がりと風通しの良い企業風土を示しています
16
■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。
かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状況、
経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等については当社は何ら
の検証も行っておらず、これを保証するものではありません。