2021年 12月期 第2四半期 決算説明資料
（四半期決算短信の補足資料）
2021. 8.12
証券コード 3252
：
https://www.ncd-jp.com/
目次
1. 2021年12月期第2四半期 1月∼6月）連結決算概要
（
2. 財政状態に関する説明
3. 2021年6月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
4. 株式会社ツノダの株式の取得（子会社化）について
5. 地主リートについて
6. 2021年12月期連結業績予想
7. APPENDIX
・大手リース会社との業務提携による財務体質強化について
・長期賃貸事業の取り組みによる事業構造の安定化について
・新市場区分「プライム市場」適合に関するお知らせ
・商号の変更（地主株式会社）について
2
1. 2021年12月期第2四半期 1月∼6月）
（ 連結決算概要①
引き続きコロナ禍でも、テナントの退店や賃料の減額などが発生していない長期安定収益を生み出す
「JINUSHIビジネス」に対する評価が、金融機関や投資家を中心に高まり、大手リース会社等へ販売用不
動産の売却を行いました。
また、本年5月には株式会社ツノダの発行済株式の全てを取得し、子会社化することで同社が所有する優
良な不動産を取得するなど、 JINUSHIビジネス」用不動産の仕入を推し進めてまいりました。
「
2020/12月期 2Q 2021/12月期 2Q
（前期） （当期 ）
2021/12月期
通期業績予想
（2020/4∼2020/9） （2021/1∼2021/6）
売上高 （百万円） 18,496 26,624 51,000
営業利益 （百万円） 1,637 2,499 5,400
経常利益 （百万円） 1,453 2,442 4,200
親会社株主に帰属する四半期純利益 （百万円） 1,196 1,736 2,900
1株当たり四半期純利益 （円） 65.45 94.98 158.59
※当社は2020年12月24日に開催の臨時株主総会で、
「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、2020年12月期よ
り決算期を3月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も3月31日から12月31日に変更しました。
これに伴い、前第2四半期連結会計期間は2020年7月1日から2020年9月30日まで、また連結累計期間は2020年4月
1日から2020年9月30日まで、当第2四半期連結会計期間は2021年4月1日から2021年6月30日まで、また連結累計
期間は2021年1月1日から2021年6月30日までと対象期間が異なっております。
3
1. 2021年12月期第2四半期 1月∼6月）
（ 連結決算概要②
2020/12月期 2021/12月期 2Q
増減
（前期） （当期）
総資産額 （百万円） 71,220 75,756 ＋4,535
内 現金及び預金 （百万円） 20,897 18,915 ▲1,982
内 販売用不動産 （百万円） 38,387 44,416 ＋6,028
内 有形固定資産 （百万円） 3,436 3,493 ＋56
総負債額 （百万円） 46,379 49,414 ＋3,035
内 借入金 （百万円） 43,189 41,160 ▲2,028
純資産 （百万円） 24,841 26,341 ＋1,500
自己資本比率 （％） 34.9 34.8 ▲0.1
4
1. 2021年12月期第2四半期 1月∼6月）
（ 連結決算概要③
（単位 百万円）
： 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/3月期 2021/12月期
（9ヶ月決算） 想定値※ （2Q）
売上高 39,834 74,187 29,886 50,845 26,624
売上総利益計 8,172 9,100 5,019 ̶ 4,336
内 ストックビジネス 1,111 13.6%） 2,068 22.7%） 1,144 22.8%）
（ （ （ ̶ 748 17.3%）
（
内 フロービジネス 7,060 86.4%） 7,032 77.3%） 3,874 77.2%）
（ （ （ ̶ 3,588 82.7%）
（
営業利益 4,446 5,244 2,420 4,729 2,499
経常利益 4,327 4,599 2,157 4,523 2,442
当期純利益 2,684 3,177 1,644 3,373 1,736
※（ ）
内は構成比。
（※） 2021／3月期想定値」
「
2020年12月期の決算数値 2020年4月1日から2020
（
年 12 月 31 日までの 9ヶ月決算） 2021 年 12 月期第
に、
1四半期決算数値 2021年1月∼3月）
（ を加算した想定
値です。
5
1. 2021年12月期第2四半期 1月∼6月）
（ 連結決算概要④
ストックビジネス売上総利益
○当社のストックビジネスの推移につい
（単位 百万円）
： 2,068
ては右記の通りです。 2,000
335 ■地主AM収益
○今後は長期賃貸事業から得られる賃料 ■不動産賃貸収益
■その他収益
収入等のストックビジネスや地主リー 1,500
トの運用から得られる地主アセットマネ 1,111 1,144
1,000 214 179
ジメント（株）のアセットマネジメント収 1,648
748
益をより一層拡大していきます。
500 894 372
808
○将来的には、固定費に対するストック
318
収益によるカバー比率を高めていき、 89 84 71 57
0
事業構造を安定化させ、持続的な成長 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 2Q時点
（9ヶ月決算）
を目指します。
フロービジネス売上総利益
（単位 百万円）
：
8,000
7,060 7,032
6,000
4,000
3,874
ストックビジネスの定義 3,588
アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋ 2,000
その他収益 PM＋サブリース＋運営管理）
（
フロービジネスの定義 0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 2Q時点
不動産売却益のみ （9ヶ月決算）
6
2. 財政状態に関する説明①
（単位 百万円）
： ■販売用不動産残高 借入金
○当社の販売用不動産は、取得時からテ 80,000
73,693
ナントと契約を締結することにより、長
期安定収益を生み出す資産です。 60,000
○コロナ禍でもテナントの退店や賃料の 46,473
43,189 41,160
40,993
減額等が発生していない「 JINUSHI ビ 40,000
41,049 69,516 43,493 38,387 44,416
ジネス」に対する評価が、機関投資家
を中心に一層高まり大手リース会社等
20,000
へ販売用不動産の売却が進みました。
○販売用不動産の仕入は順調に進んでお 0
ります。また、純資産の増加や自己資本 2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 2Q
比率の向上等、財務面も健全な状況です。
（単位 百万円）
： ■純資産 自己資本比率
30,000 40.0%
34.9% 34.8%
31.8% 35.0%
25,000 30.2%
30.0%
20,000
20,304 21,611 23,870 24,841 26,341 25.0%
21.7%
15,000 20.0%
15.0%
10,000
10.0%
5,000
5.0%
0 0.0
2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 2Q
7
2. 財政状態に関する説明②
○当社は重要な財務指標である ネットD/Eレシオ(※1) や DCR(※2) を大幅
に改善させており、今後も一定の範囲内でコントロールしながら健全な財
務基盤を維持します。
○信用力の向上→機動的かつ安定的な資金調達→ JINUSHIビジネス」
「 拡大
の好循環を継続しております。
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 2Q
売上高当期純利益率 6.7% 4.3% 5.5% 6.5%
自己資本比率 21.7% 31.8% 34.9% 34.8%
ネットD/Eレシオ※1 2.54倍 1.04倍 0.90倍 0.85倍
※
（債務回収比率） 2
DCR 354% 205% 176% 182%
※1 ネッ D/Eレシオ
ト 純有利子負債を純資産で割り、算出する
純有利子負債
（有利子負債−現金及び預金）
／純資産
※2 DCR 債務回収比率）有利子負債を下記の資産項目で割り、
（ 算出する
有利子負債／
（現金及び預金＋投資有価証券＋有形固定資産）
8
2. 財政状態に関する説明③（ JINUSHIビジネス」
「 と強固な財務基盤）
あらゆるリスクイベント
（コロナ禍、リーマンショック等）
に
耐性がある強固なビジネスモデルと財務基盤
「JINUSHIビジネス」の 大手リース会社との
安定性および安全性 業務提携による財務体質強化
長期安定収益
○長期の安定的な契約に基づき、リーマンショッ 長期の借入金調達
クの際も収益が変動せず
○これまでテナントの退店、賃料減額の実績な
し。テナント構成の約 8 割が生活密着型の業
種であるため、コロナ禍でも賃料減額なし 財務制限条項無しの借入
災害リスクがない
○建物を保有しないため、自然災害（地震、台
風、水害など）
による収益変動の実績なし メガバンクを中心とした
大口融資枠の設定
資産価値が下がりにくい
○建物はテナント負担で建てられ、定期借地契
約の期間満了後はテナント負担で更地に。最 保有不動産からの賃料収入による
大価値で資産が返還される 安定したキャッシュフロー
9
3. 2021年 6月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
「コロナショック」とも呼ばれるような世界規模の経済的影響の中、2021 年 6 月末時点の当社が展開する
「 JINUSHI ビジネス」のテナントは、生活必需品を取扱う業種（物流を含む）で約 8 割を構成しており、
このようなテナントはコロナ禍でも巣ごもり消費により、引き続き経営成績は好調であります。
地域分散 用途分散
海外 3%
（米国） 1%1%
5%
その他
16% 13% 29%
名古屋圏
生活必需品を
6% 扱うテナント
大阪圏
18%
東京圏
57%
13%
81%
15% 23%
■東京圏
■大阪圏 ■名古屋圏 ■その他 ■海外
（米国） ■スーパー ■ホームセンター ■ドラッグストア
■カーディーラー ■物流 工場 倉庫 ■飲食
・ ・
地 域 定 義
■家電量販店 ■その他（※）
東 京 圏 東京都、神奈川県、 埼玉県、 千葉県、 城県の一部
（※）
その他：住宅地等
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、 京都府、滋賀県、 奈良県
注／2021年6月末時点の価格ベース
名古屋圏 愛知県、 三重県、 岐阜県
政令指定都市及び中核都市、その周辺部
そ の 他
（東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
10
4. 株式会社ツノダの株式の取得（子会社化）について
■株式の取得の理由
当社は、2021年4月15日開催の
当社は、事業用定期借地権を利用した不動産投資手法を「JINUSHIビジネス」と
取締役会において、マーキュリア
名付け、建物を建てず土地のみに投資し、土地を賃貸することで安定的な収益が
日本産業成長支援投資事業有限
長期にわたって見込め、追加投資のかからない安全な不動産投資商品をつくる事
責任組合が保有する株式会社ツ
業を展開しております。
ノダ（以下、
「ツノダ」といいま
ツノダは、かつて自転車製造業を展開し、人気の高い商品を作り出すなど、販売
す。 の発行済株式の全てを取得
）
と製造の最先端を走り、昭和38年には名古屋証券取引所に上場するまでに成長し
して、子会社化することについ
た企業であります。現在は非上場で、自転車製造を行っておらず、事業収益の大
て決議し、 2021 年 4 月 30 日付
半は優良な旧工場用地等の活用など不動産賃貸業によるものです。
で同組合と株式譲渡契約を締結
このたび当社は、ツノダが所有する不動産を取得することが可能となることから、
いたしました。
ツノダの発行済株式の全てを取得することを決定いたしました。
これに基づき、2021年5月31日
付で当社はツノダの全株式を取
所在地 土地面積 テナント
得し、子会社化しております。
愛知県小牧市堀の内（※） 10,283.13坪 33,993.82㎡） ホームセンター
（
愛知県名古屋市中区丸の内 556.47坪 （1,839.57㎡） データセンター
岐阜県大垣市寺内町 1,479.79坪 （4,891.88㎡） ドラッグストア
（※）2021年7月16日付で包括売買契約に基づき SMFL みらいパートナーズ（株）へ売却いたしました。
■企業結合日 2021年5月31日（株式取得日）
2021年6月30日（みなし取得日）
11
5. 地主リートについて 1）
（ 資産規模
（単位：
○当社は、地主アセットマネジ 億円） 中長期で
3,000億円
メント株式会社及び地主リー
トとの間でスポンサーサポー 6年目で
ト契約を締結しており、地主 1,515 億円1
リートのスポンサー会社であ 1,500 投資家数
147 105
ります。このスポンサーサ 物件1
ポート契約に基づいて、地主 投資家数 5年目で
リ ー ト へ 2 0 2 1 年 1 月 8 日に 115 1,093億円1
「 JINUSHI ビジネス」による
不動産投資商品を11 案件売却
1,000 4年目で 84
投資家数 物件1
823億円1
（売却価格12,585百万円）して 81
おります。 投資家数
61
52 3年目で 物件
○地主リートは 2021 年 1月 8 日 516億円1
投資家数
に 、運用開始 から 5 年連続と 500 31 2年目で
なる、5 回目の増資を終え、 322億円1 39
物件
146億円1で
設立当初掲げた「運用開始 5 運用開始 25
年目に 1,000 億円以上の資産 物件
9
規模」との目標を達成し、今 物件
0
後は中長期的に 3,000 億円以 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 中長期
2017 年 2018 年 2019年 2020年 2021年 2022年
上の規模を目指していきます。
注1. 取得時の鑑定評価額ベースの金額です。 億円未満を切り捨てて記載しています。また、 年目の金額及び物件数は第5次募集直後の数値を、
5
6年目の金額及び物件数は2021年3月の4物件譲渡と第6次募集において予定する25物件取得を踏まえた数値を、
それぞれ記載しています。
•上記シナリオは一定の仮定及び前提に基づく現時点における想定であり、 その実現を保証するものではありません。
•不動産市況その他様々な要因により上記シナリオを達成できない可能性があります。
12
5. 地主リートについて 2）
（ 格付取得
格付概要
○地主リートは、2021年 6月4日
付で、株式会社日本格付研究 格付機関 対 象 格 付 見通し
所（ JCR ）より長期発行体格
JCR 長期発行体格付 A 安定的
付を新規に取得しました。
○第三者専門機関からの客観的
な評価を得ることで、地主 評価ポイント
リートに対する信用評価の補完 1. 運用開始以降の安定した運用実績
に資するものと考えています。 ○投資対象を底地に特化
○テナントとの長期（20年から30年程度）の事業用定期借地権設定契約（原則10年以上の解約
不可期間、借地料改定は原則不可）
○これまでテナントとの間で中途解約や借地料減額の事例はない
○テナントはスーパー・ホームセンター・ドラッグストア等の生活密着型施設が90%以上を占め
ており、コロナ禍においても安定的に運営
○テナントとの平均残存契約期間約21年、平均残存中途解約不可期間約11年と、当面安定した
キャッシュフローを確保
2. 継続的な外部成長とパイプラインの拡充
○スポンサーパイプラインを活用した継続的な物件取得により、資産規模は着実に拡大し、物件
分散が進展
○スポンサーからのサポート態勢は厚く、継続的な外部成長の蓋然性は高い
○これまでの底地事業を通じて構築されたテナントやデベロッパーとのリレーション、さらには
底地事業における先駆者としての高い認知度が継続的な物件取得における強み
3. 低いレバレッジコントロールの継続
○J-REITと比較して保守的なLTVコントロールを継続、30%程度で安定的に推移
出所：2021年6月4日付JCRニュースリリース
https://www.jcr.co.jp/download/76732dd0768e666a63a92a6
○借入金は長期借入比率・固定金利比率100%、平均借入残存期間約5年と長期化・金利固定化
b0bfd0520b74146de6dd69ec7a3/21d0216.pdf に加え、返済期限の分散化を企図した調達を継続
13
6. 2021年12月期連結業績予想 2021年2月10日に公表しました 2021年12月期連結業績予想」
「
売上高・利益の水準で推移する見通しにつき業績予想の変更はありません。
に記載の
（単位 百万円）
： ■売上高 当期純利益 （単位 百万円）
：
①増収増益を計画 80,000 3,500
3,177
○コロナ禍においても「JINUSHI ビジネ 70,000
2,900 3,000
2,684 74,187
ス」が高く評価されていることを踏ま 60,000
2,500
え、新規販売用不動産の仕入に注力し、 50,000
51,000 2,000
事業拡大に努めます。 40,000
39,834 1,644
1,500
○長期賃貸事業を拡大し、より安定した 30,000
29,886
事業構造を構築していきます。 1,000
20,000
10,000 500
0 0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期
（9ヶ月決算） （予想）
（単位 円）
： ■1株当たり当期純利益 配当性向
②安定配当を継続 200.00 36.8% 40.0%
180.00
○長期的かつ安定的な事業基盤強化のた 31.5%
35.0%
160.00
めに、必要な内部留保の充実を図ると 31.5%
174.59 27.8% 158.59 30.0%
140.00 149.30
ともに、投資家の皆様への利益還元を 120.00 25.0%
狙いとして、業績動向を踏まえ、安定 100.00 20.0%
した配当を継続することを基本方針と 80.00 89.94 15.0%
しております。 60.00
10.0%
40.00
20.00 5.0%
0.00 0.0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期
（9ヶ月決算） （予想）
14
7. APPENDIX
大手リース会社との業務提携による財務体質強化について
2019年に、当社及び当社100％子会
社の地主アセットマネジメント株
SMFLみらい 物件売却 当 社 物件売却
MLE
式会社は、三井住友ファイナンス& （三井住友 FG） （みずほ FG）
リース株式会社の100％子会社であ
る SMFL みらいパートナーズ株式 基本協定 基本協定
［300億円］ ［300億円］
会社（以下 SMFL みらい」
「 という。、
） 出
みずほリース株式会社の100％子会 資
社であるエムエル・エステート株式
会社（以下 MLE 」
「 という。とそれぞ
）
れ、販売用不動産（信託受益権を含 SMFLみらい MLE
む、以下「不動産」という。 の包括
） ①売買枠設定額 ①売買枠設定額
300億円 地主アセット 300億円
的な売買取引に係る合計600億円の マネジメント
②売買枠設定期間 ②売買枠設定期間
枠（以下「売買枠」という。を設定す
）
約5年 約5年
る旨の基本協定書を締結しました。 （2019/11/18∼ （2019/12/10∼
この売買枠の活用により、機動的 2025/1/31） 運 2025/1/31）
な物件売却が検討可能となり、財 用
③備考 ③備考
務規律を維持した柔軟なバランス SMFLみらいが売買枠にて MLE が売買枠にて取得す
シートのマネジメントが可能にな 取得する不動産を売却する る不動産を売却する際は、
際は、 地主 AM が指定する 地主 AM が指定する第三者
りました。
第三者（ 「地主リート」 を想 （「地主リート」 を想定する
定するが、 れに限らな
こ が、これに限らない。 が取
）
地主リート
い。が取得に係る優先交渉
） 得に係る優先交渉権を有し
権を有します。 ます。
16
長期賃貸事業の取り組みによる事業構造の安定化について
前連結会計年度より、将来の予期せぬマーケッ
「JINUSHIビジネス」による
ト環境の変動に備え、より安定した事業構造
不動産投資商品を
の構築を図るべく、長期賃貸事業、いわゆる
長期保有し賃料収入を獲得
ストックビジネスの取り組みを始めました。
「 JINUSHI ビジネス」による不動産投資商品 長期安定収益の拡大
を長期保有することで、安定的な賃料収入で
あるストック収益を拡大していきます。将来
的には固定費に対するストック収益によるカ
バー比率を高めていき、事業構造を安定化さ 固定費以上の安定収益を確保
せ、継続的な成長を目指します。
固定資産
（土地）
残高
当第2四半期連結会計期間末 2,961百万円
：
事業構造の安定化及び
※前連結会計年度末に販売用不動産 2,867 百万
円を長期保有としております。 継続的な成長へ
17
新市場区分「プライム市場」適合に関するお知らせ
○当社は7月9日、東京証券取引所から市場区
分の見直しについて、
「プライム市場」への
当社の数値
上場維持基準に適合しているとの一次判定
結果通知を受け取りました。 株主数 （人） 17,821
○プライム市場の上場維持審査では流通株式 流通株式数 （単位） 115,267
数、流通株式時価総額といった複数の基準
があり、同日の一次判定結果によると当社 流通株式時価総額 （円） 20,425,227,984
は移行基準日（本年 6 月 30 日）においていず 流通株式比率 （%） 63.0
れの項目でも適合と判定されました。
売買代金 （円） 118,183,730
○今後、当社は本年9月1日から始まる新市場
区分の選択期間内に、取締役会決議を経
て、プライム市場への申請に係る手続きを ※
（参考） 本年 4 月から6 月の日々の最終価格の平均値
（小数点第二位以下、省略）1,771.9円
適切に進めることといたします。
18
商号の変更（地主株式会社）について
2022 年 1 月10 日より商号変更
地主株式会社
JINUSHI Co., Ltd.
当社は 2000 年 4 月に創業し、独自の を得ることができる「JINUSHI ビジ
不動産投資手法「JINUSHIビジネス」 ネス」商品へのニーズは根強く、底
により、追加投資がかからず、安定 地マーケットは更に拡大していくも
的な収益が長期にわたって見込める のと考えております。
不動産投資商品を開発し、売却する このたび、社名を「日本商業開発株式
事業を展開してまいりました。 会社」から「地主株式会社」へ変更す
自然災害やマーケットボラティリティ ることで、市場において事業モデル
に強く、長期にわたり安定的に収益 をより一層広めてまいります。
19
■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。
かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状況、
経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等については当社は何ら
の検証も行っておらず、これを保証するものではありません。