2021年 12月期 第1四半期 決算説明資料
（四半期決算短信の補足資料）
2021. 5.13
証券コード 3252
：
https://www.ncd-jp.com/
目次
1. 2021年12月期第1四半期 1月∼3月）
（ 連結決算概要
2. 財政状態に関する説明
3. 2021年 3月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
4. 長期賃貸事業の取り組みによる事業構造の安定化について
5. 地主リートの資産規模
6. 2021年12月期連結業績予想
7. 株式会社ツノダの株式の取得
（子会社化）
について
8. 商号の変更
（地主株式会社）
について
2
1. 2021年12月期第1四半期 1月∼3月）
（ 連結決算概要①
コロナ禍でもテナントの退店や賃料の減額などが発生せず、長期安定収益を生み出す「JINUSHIビジネ
ス」に対する評価は、機関投資家を中心に一層高まり、地主プライベートリート投資法人（以下、「地主
リート」という。）をはじめ、大手リース会社等へ販売用不動産の売却が進みました。なお、2020/3期
4Qは、財務体質の強化を目的とした、包括的な売却を実施したため売上高が大きくなっております。
2020/12月期 1Q 2021/12月期 1Q 【参考 四半期同月比較】
：
（前期） （当期 ） 2020/3月期 4Q
（2020/4∼2020/6）（2021/1∼2021/3）（2020/1∼2020/3）
売上高 （百万円） 9,239 20,958 34,950
営業利益 （百万円） 699 2,308 2,591
経常利益 （百万円） 861 2,366 2,494
親会社株主に帰属する当期純利益 （百万円） 685 1,729 1,622
1株当たり四半期純利益 （円） 37.49 94.56 ̶
※当社は2020 年12月24日に開催の臨時株主総会で、「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、2020年12月
期より決算期を3月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も3月31日から12月31日に変更
しました。これに伴い、前第1四半期連結会計期間及び連結累計期間は2020年 4 月1日から2020年 6月30日まで、当
第1四半期連結会計期間及び連結累計期間は 2021年 1月1日から2021年 3月31日までと対象期間が異なっております。
3
1. 2021年12月期第1四半期 1月∼3月）
（ 連結決算概要②
2020/12月期 2021/12月期 1Q
増減
（前期） （当期）
総資産額 （百万円） 71,220 71,004 ▲216
内 現金及び預金 （百万円） 20,897 22,077 ＋1,179
内 販売用不動産 （百万円） 38,387 36,733 ▲1,654
内 有形固定資産 （百万円） 3,436 3,506 ＋69
総負債額 （百万円） 46,379 44,611 ▲1,767
内 借入金 （百万円） 43,188 40,428 ▲2,760
純資産 （百万円） 24,841 26,393 ＋1,551
自己資本比率 （％） 34.9 37.2 ＋2.3
4
1. 2021年12月期第1四半期 1月∼3月）
（ 連結決算概要③
2021年3月期想定値について
2020年12 月期の決算数値 2020年 4 月1日から2020年12月31日までの 9ヶ月決算）
（ に当第1四半期決算
数値 2021年1月1日から2021年3月31日まで）
（ を加算した2021年3月期想定値の当期純利益は、過去 2 期
を上回っており、コロナ禍でも業績は堅調に推移しております。
（単位 百万円）
： 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/3月期想定値※1 2021/3月期試算※2
（9ヶ月決算） （2021年2月10日公表）
売上高 39,834 74,187 29,886 50,845 50,900
営業利益 4,446 5,244 2,420 4,729 4,500
経常利益 4,327 4,599 2,157 4,523 4,100
当期純利益 2,684 3,177 1,644 3,373 3,000
（※1） 2021／3月期想定値」
「 （※2） 2021／3月期試算」 2021年2月10日公表 「2020
「 （ ：
2020 年 12月期の決算数値 2020 年 4月1日から2020 年
（ 年12月期 決算説明資料（決算短信の補足資料） に記載）
」
12月31日までの9ヶ月決算） 2021年12月期第1四半期
に、 2020 年 12月期の決算数値 2020 年 4月1日から2020 年
（
決算数値 2021年1月∼3月）
（ を加算した想定値です。 12月31日までの9ヶ月決算） 2021年12月期 第1四半期
に、
（2021年1月∼3月） の決算予想数値を加味した、 あくまで
も想定の数値であり、会計監査人の監査等を経たものでは
ありません。
5
2. 財政状態に関する説明①
（単位 百万円）
： ■販売用不動産残高 借入金
〇当社の販売用不動産は、取得時からテ 80,000
73,693
ナントと契約を締結することで収益化
し、かつ長期安定収益を生み出す資産 60,000 69,516
です。 46,473
40,993 43,189
〇コロナ禍でもテナントの退店や賃料の 40,428
40,000 43,493
減額等が発生していない「 JINUSHI ビ 41,049
38,387 36,733
ジネス」に対する評価が、機関投資家
20,000
を中心に一層高まり売却が進みました。
〇純資産の増加や自己資本比率の向上等、
財務面も良化しています。 0
2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 1Q
（単位 百万円）
： ■純資産 自己資本比率
30,000 37.2% 40.0%
34.9%
31.8% 35.0%
25,000 30.2% 26,393
24,841
30.0%
21,611 23,870
20,000
20,304 25.0%
21.7%
15,000 20.0%
15.0%
10,000
10.0%
5,000
5.0%
0 0.0
2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 1Q
6
2. 財政状態に関する説明②
〇当社は重要な財務指標である ネットD/Eレシオ(※1) や DCR(※2) を大幅
に改善させており、今後も一定の範囲内でコントロールしながら健全な財
務基盤を維持します。
〇信用力の向上→機動的かつ安定的な資金調達→ JINUSHIビジネス」
「 拡大
の好循環を継続しております。
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期 1Q
売上高当期純利益率 6.7% 4.3% 5.5% 8.3%
自己資本比率 21.7% 31.8% 34.9% 37.2%
ネットD/Eレシオ 2.54倍 1.04倍 0.90倍 0.70倍
（債務回収比率）
DCR 354% 205% 176% 157%
※1 ネッ D/Eレシオ
ト 純有利子負債を純資産で割り、算出する
純有利子負債
（有利子負債−現金及び預金）
／純資産
※2 DCR 債務回収比率）有利子負債を下記の資産項目で割り、
（ 算出する
有利子負債／
（現金及び預金＋投資有価証券＋有形固定資産）
7
2. 財政状態に関する説明③（ JINUSHIビジネス」
「 と強固な財務基盤）
あらゆるリスクイベント
（コロナ禍、リーマンショック等）
に
耐性がある強固なビジネスモデルと財務基盤
「JINUSHIビジネス」の 大手リース会社との
安定性および安全性 業務提携による財務体質強化
長期安定収益
〇長期の安定的な契約に基づき、リーマンショッ 長期の借入金調達
クの際も収益が変動せず
〇これまでテナントの退店、賃料減額の実績な
し。テナント構成の約 8 割が生活密着型の業
種であるため、コロナ禍でも賃料減額なし 財務制限条項無しの借入
災害リスクがない
〇建物を保有しないため、自然災害（地震、台
風、水害など）
による収益変動の実績なし メガバンクを中心とした
大口融資枠の設定
資産価値が下がりにくい
〇建物はテナント負担で建てられ、定期借地契
約の期間満了後はテナント負担で更地に。最 保有不動産からの賃料収入による
大価値で資産が返還される 安定したキャッシュフロー
8
3. 2021年 3月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
「コロナショック」とも呼ばれるような世界規模の経済的影響の中、 2021 年 3 月末時点の当社が展開する
「 JINUSHI ビジネス」のテナントは、生活必需品を取扱う業種（物流を含む）で約 8 割を構成しており、
このようなテナントはコロナ禍でも巣ごもり消費により、引き続き経営成績は好調であります。
地域分散 用途分散
海外 3%
（米国）
1%
5%
その他 6%
17% 28%
9%
生活必需品を
名古屋圏 扱うテナント
80%
7%
東京圏 13%
55%
大阪圏
18%
22%
16%
■東京圏
■大阪圏 ■名古屋圏
■その他 ■海外
（米国） ■スーパー ■ホームセンター ■ドラッグストア
■物流 工場 倉庫
・ ・ ■カーディーラー ■スポーツ施設等
地 域 定 義
■家電量販店 ■その他（※）
東 京 圏 東京都、 神奈川県、埼玉県、 千葉県、 城県の一部
（※）
その他：飲食、住宅地など
大 阪 圏 大阪府、 兵庫県、京都府、滋賀県、 奈良県
注／2021年3月末時点の価格ベース
名古屋圏 愛知県、三重県、岐阜県
政令指定都市及び中核都市、その周辺部
そ の 他
（東京圏、 大阪圏、 名古屋圏を除きます）
9
4. 長期賃貸事業の取り組みによる事業構造の安定化について
前連結会計年度より、将来の予期せぬマーケッ
「JINUSHIビジネス」による
ト環境の変動に備え、より安定した事業構造
不動産投資商品を
の構築を図るべく、長期賃貸事業、いわゆる
長期保有し賃料収入を獲得
ストックビジネスの取り組みを始めました。
「 JINUSHI ビジネス」による不動産投資商品 長期安定収益の拡大
を長期保有することで、安定的な賃料収入で
あるストック収益を拡大していきます。将来
的には固定費に対するストック収益によるカ
バー比率を高めていき、事業構造を安定化さ 固定費以上の安定収益を確保
せ、継続的な成長を目指します。
固定資産
（土地）
残高
当第1四半期連結会計期間末 2,961百万円
：
事業構造の安定化及び
※前連結会計年度末に販売用不動産 2,867 百万
円を長期保有としております。 継続的な成長へ
10
5. 地主リートの資産規模
〇当社は、地主アセットマネジメント株
式会社及び地主リートとの間でスポン
サーサポート契約を締結しており、地 3,000億円
以上の規模へ
主リートのスポンサー会社であります。
このスポンサーサポート契約に基づい 5年目で
て 、 地 主 リ ー ト へ 2 0 2 1 年 1 月 8 日に 1,093億円
「 JINUSHI ビジネス」による不動産投
資商品を11 案件売却（売却価格12,585 （単位 億円）
：
百万円）しております。 1,000 4年目で
〇地主リートは 2021年 1月8日に、運用開 823億円
始 から 5 年連続となる、5 回目の増資を
終え、設立当初掲げた「運用開始 5 年目
に1,000 億円以上の資産規模」との目標 3年目で
516億円
を達成し、今後は中長期的に 3,000 億円
以上の規模を目指していきます。 500 2年目で
322億円
146億円
運用開始
0
2017 年 1月 2018 年 1月 2019年 1月 2020年 1月 2021年 1月 中長期計画
※取得時の鑑定評価額ベースの金額です
（億円未満を切り捨てて記載しています）
11
6. 2021年12月期連結業績予想 2021年2月10日に公表しました 2021年12月期連結業績予想」
「
売上高・利益の水準で推移する見通しにつき業績予想の変更はありません。
に記載の
（単位 百万円）
： ■売上高 当期純利益 （単位 百万円）
：
①増収増益を計画 80,000 3,500
3,177
〇コロナ禍においても「JINUSHI ビジネ 70,000
2,900 3,000
2,684 74,187
ス」が高く評価されていることを踏ま 60,000
2,500
え、新規販売用不動産の仕入に注力し、 50,000
51,000 2,000
事業拡大に努めます。 40,000
39,834 1,644
〇長期賃貸事業を拡大し、より安定した 30,000
1,500
29,886
事業構造を構築していきます。 1,000
20,000
10,000 500
0 0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期
（9ヶ月） （予想）
（単位 円）
： ■1株当たり当期純利益 配当性向
②安定配当を継続 200.00 36.8% 40.0%
180.00
〇長期的かつ安定的な事業基盤強化のた 31.5%
35.0%
160.00
めに、必要な内部留保の充実を図ると 31.5%
174.59 27.8% 158.59 30.0%
140.00 149.30
ともに、投資家の皆様への利益還元を 120.00 25.0%
狙いとして、業績動向を踏まえ、安定 100.00 20.0%
した配当を継続することを基本方針と 80.00 89.94 15.0%
しております。 60.00
10.0%
40.00
20.00 5.0%
0.00 0.0
2019/3月期 2020/3月期 2020/12月期 2021/12月期
（9ヶ月） （予想）
12
7. 株式会社ツノダの株式の取得（子会社化）について
■株式の取得の理由
取得による企業結合
当社は、事業用定期借地権を利用した不動産投資手法を「JINUSHI ビジネス」と
当社は、2021年4月15日開催の 名付け、建物を建てず土地のみに投資し、土地を賃貸することで安定的な収益が
取締役会において、マーキュリ 長期にわたって見込め、追加投資のかからない安全な不動産投資商品をつくる事
ア日本産業成長支援投資事業有 業を展開しております。
限責任組合が所有する株式会社 ツノダは、かつて自転車製造業を展開し、人気の高い商品を作り出すなど、販売
ツノダ（以下、
「ツノダ」といい と製造の最先端を走り、昭和38年には名古屋証券取引所に上場するまでに成長し
ます。 の発行済株式の全てを取
） た企業であります。現在は非上場で、自転車製造を行っておらず、事業収益の大
得して、子会社化することにつ 半は優良な旧工場用地等の活用など不動産賃貸業によるものです。
いて決議し、2021年 4 月 30 日付
で同組合と株式譲渡契約を締結 このたび当社は、ツノダが所有する下記の主な不動産を取得することが可能となる
いたしました。 ことから、ツノダの発行済株式の全てを取得して子会社化いたします。
所在地 土地面積 テナント
愛知県小牧市堀の内 10,283.13坪 33,993.82㎡） ホームセンター
（
愛知県名古屋市中区丸の内 556.47坪 （1,839.57㎡） データセンター
岐阜県大垣市寺内町 1,479.79坪 （4,891.88㎡） ドラッグストア
■企業結合日 2021年5月31日（予定）
■今後の見通し
本件が2021年2月10日に公表いたしました「2020年12 月期 決算短信［日本基準］
（連結） に記載の2021年12月期連結業績予想に与える影響は軽微なものと見込ん
」
でおりますが、適時開示の必要性が生じた場合には速やかにお知らせいたします。
13
8. 商号の変更（地主株式会社）について
2022 年 1 月10 日より商号変更
地主株式会社
JINUSHI Co., Ltd.
当社は 2000 年 4 月に創業し、独自の を得ることができる「JINUSHI ビジ
不動産投資手法「JINUSHIビジネス」 ネス」商品へのニーズは根強く、底
により、追加投資がかからず、安定 地マーケットは更に拡大していくも
的な収益が長期にわたって見込める のと考えております。
不動産投資商品を開発し、売却する このたび、社名を「日本商業開発株式
事業を展開してまいりました。 会社」から「地主株式会社」へ変更す
自然災害やマーケットボラティリティ ることで、市場において事業モデル
に強く、長期にわたり安定的に収益 をより一層広めてまいります。
14
■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。
かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状況、
経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等については当社は何ら
の検証も行っておらず、これを保証するものではありません。