2021年 3月期 第1四半期 決算説明資料
（決算短信の補足資料）
2020.8.13
証券コード 3252
：
https://www.ncd-jp.com/
この度、新型コロナウイルス感染症に罹患された方々
及びご関係者の皆様、感染症の拡大により影響を受け
られている皆様に、心よりお見舞い申しあげます。
また、令和 2 年 7 月豪雨により被災された皆様に、
心よりお見舞い申しあげるとともに、被災地域の一日
も早い復旧をお祈りいたします。
日本商業開発株式会社 役職員一同
2
目次
1. 2021年3月期 1Q 連結決算概要
2. 2021年3月期 1Q 財政状態に関する説明
3. 2020年6月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
4. 2021年3月期 連結業績予想
5.「コロナショック」による当社への影響について
6. APPENDIX（2020年3月期決算説明資料より）
3
1. 2021年3月期 1Q連結決算概要 ■財政状態及び経営成績の状況
新型コロナウイルス感染拡大の影響 景況感が悪化している中でも、将来 テナント賃料の減額などは発生してお
が懸念されている中、当社の業績は の利益につながる新規販売用不動産 りません。当社が保有している販売用
計画通り、順調に推移しております。 の仕入に注力しました。当第 1四半期 不動産は、スーパー、ホームセンター、
当第1四半期連結累計期間の売上高は 連結会計期間末の販売用不動産残高 ドラッグストアをはじめとした生活必
9,239百万円、営業利益は699百万円、 46,096百万円となり、前連結会計年 需品を扱うテナントが 約 8 割（物流、
経常利益は 861 百万円、親会社株主 度末より2,603百万円増加しました。 家電量販店を含む）であり、このよう
に帰属する四半期純利益は 685 百万 なテナントは「巣ごもり消費」により、
円です。 おおむね業績好調なためです。
2020/3月期 2021/3月期 増減
1Q（前期） 1Q（当期）
売上高 （百万円） 8,615 9,239 ＋623
営業利益 （百万円） 475 699 ＋223
経常利益 （百万円） 308 861 ＋553
親会社株主に帰属する四半期純利益 （百万円） 205 685 ＋479
総資産額 （百万円） 96,874 74,195 △22,678
内現金及び預金 （百万円） 16,390 19,985 ＋3,594
総負債額 （百万円） 75,970 50,720 △25,249
内有利子負債 （百万円） 72,630 47,687 △24,942
自己資本 （百万円） 20,897 23,474 ＋2,577
自己資本比率 （％） 21.6 31.6 ＋10.0
1株当たり四半期純利益金額 （円） 11.41 37.49 ＋26.08
4
2. 2021年3月期 1Q財政状態に関する説明
（単位 百万円）
：
80,000
①将来の利益に結び付く仕入が順調に拡大 ■販売用不動産残高
73,762
有利子負債
当第1四半期連結会計期間では将来の利益に結び付く仕
入が順調に拡大した結果、案件の売却も実施しました 69,516
60,000
が、販売用不動産の残高は前期末と比較し2,603百万円
増加の46,096百万円となりました。
46,564 47,577
41,063 46,096
②資金の機動的かつ安定的な調達 40,000 43,493
41,049
33,265
●当第 1四半期連結会計期間では、前期の財務体質強化
策（販売用不動産の早期売却による有利子負債削減） 31,639
を踏襲し、複数案件の売却を行った結果、8,005百万
20,000
円の有利子負債の返済を行いました。一方で、自己資
本比率等の財務指標が大幅に改善したことで、新規販
売用不動産取得のための資金調達も順調に進 し
9,018 百万円の借入を実施したため、 有利子負債残高
0
は1,013百万円増加の47,577百万円となりました。 2017/3月期 2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2021/3月期1Q
●資金の機動的かつ安定的な調達に向け、金融機関 1 行 40.0%
31.8% 31.6%
との間でコミットメントライン契約1,000百万円 （なお 30.8% 30.2%
30.0%
金融機関 2 行との間で5,000百万円のコミットメント 21.7%
20.0%
ライン契約を協議中） および金融機関 4 行と借入金枠
設定契約22,300百万円をそれぞれ締結しております。 10.0%
自己資本比率
0
2017/3月期 2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2021/3月期1Q
5
3. 2020年 6月末時点 販売用不動産残高の地域分散及び用途分散
世界的に新型コロナウイルス感染拡大による経済的影響が出ていますが、2020年 6月末時点の
当社が展開する JINUSHIビジネス」
「 のテナントは、スーパー、ホームセンター、ドラッグストア
をはじめとした生活必需品を取扱う業種（物流、家電量販店を含む）などで約 8 割を構成しており、
このようなテナントは「巣ごもり消費」により、おおむね業績好調であります。
地域分散 2% 用途分散
6% 9%
5% 23%
14%
8%
55% 9%
23% 20%
11%
15%
■東京圏 ■大阪圏 ■名古屋圏 ■その他 ■海外 ■ドラッグストア ■スーパー ■物流 工場 倉庫
・ ・
地 域 定 義
■ホームセンター ■家電量販店 ■カーディーラー
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、
■ホテル ■その他（※）
東 京 圏
城県の一部（つくば市と守谷市等） （※）
その他：飲食、スポーツクラブ、
メモリアルホールなど
大 阪 圏 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県
注／2020年6月末時点の価格ベース
名古屋圏 愛知県、三重県、岐阜県
（優先交渉権ベース含む）
政令指定都市及び中核都市、その周辺部
そ の 他
（東京圏、大阪圏、名古屋圏を除きます）
6
4. 2021年3月期連結業績予想
（単位 百万円）
： （単位 百万円）
：
80,000 3,500
①増収増益を計画 ■売上高 当期純利益 3,177 3,200
●新型コロナウイルス感染症の影響による 70,000
74,187 75,000 3,000
金融市場の変動等を注視しながら、安定 2,684
的な不動産投資手法である「 JINUSHI 60,000
2,500
ビジネス」の特徴を生かし、当第 1 四半
期同様に販売用不動産の売却を進めます。 50,000
1,958
2,000
●社会的ニーズも高く、生活必需品を取扱
うテナントを中心に、転用性の高い案件 40,000
39,834
を選別しながら仕入れを行います。 1,500
30,000
●当期に仕入れを行い、当期に売却する案 31,260
件を含め、増収増益に邁進いたします。 1,000
20,000
●当連結会計年度の販売用不動産の売却先
は、地主プライベートリート投資法人を 500
10,000
はじめとして、その他事業会社を中心に
計画を立てており、売却時期は第 4 四半
0 0
期に集中する見込みです。 2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2021/3月期
（予想）
7
4. 2021年3月期連結業績予想
（単位 円）
：
200.00 60.0%
②安定配当55円を継続 ■1株当たり当期純利益 配当性向
174.59 175.00
●長期的かつ安定的な事業基盤の強化のた 50.2%
めに、必要な内部留保の充実を図るとと
149.30
もに、投資家の皆様への利益還元を狙い 150.00
として、安定した配当を継続することを 40.0%
基本方針としています。
109.61 36.8%
●業績動向を踏まえた配当も同様に重要と 31.5% 31.4%
考えております。 100.00
20.0%
50.00
0 0
2018/3月期 2019/3月期 2020/3月期 2021/3月期
（予想）
8
4. 2021年3月期連結業績予想
③地主リートの資産規模 3,000億円以上
の規模へ
当社は、地主アセットマネジメント株式会
社および地主プライベートリート投資法人
（「地主リート」 との間で、スポンサーサ
）
ポート契約を締結しており、当社がスポン
サー会社です。当期も機関投資家の皆さま
に「地主リート」の運用方針などをご理解 1,000億円
以上の規模へ
いただきながら、資産規模は 2021年3月期 （単位 億円）
：
には約 1,000億円を超える見込みであり、 1,000 4年目で
約820億円
中長期的には3,000億円以上という規模に
3年目で
向けて成長させてまいります。 約510億円
500 2年目で
約320億円
約150億円
運用開始
0
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 中長期計画
2017 2018 2019 2020 2021
3月期 3月期 3月期 3月期 3月期
9
5. コロナショックによる当社の影響について①
2000 年の創業以来、リーマンショックや東日本大震災など、景気に深刻な影響を
与える出来事が起こりましたが、 JINUSHIビジネス」
「 がリスクを極小化したビジ
ネスモデルであるため、収益ボラティリティは安定していました。今般の「コロナ
ショック」でも、その影響は限定的です。
■ JINUSHI ビジネス」
「 による底地特化型投資商品の特性
ポジティブ ファクター
・ ネガティブ ファクター
・
期間満了後は更地返還。
アセット特性 土地は永続性が認められている資産で、
スキームが壊れにくい
地代は下方硬直的で、
ダウンサイドリスクが低い、 地代は、景気回復時の
変動幅が小さい アップサイドが見込みにくい
キャッシュフロー
追加費用がかからず、経費が固都税のみで、安定性が高い
建物を所有しないため、
維持管理が容易 マネジメントの面白みが無い
建物を建設 所有しないため、
・ 減価償却費が無く、
利回り
配当利回りが高い NOI利回り向上）
（
事業用定期借地契約の期間満了後は、土地が更地で戻る。
流動性 転用性の高い土地だけなので安心感がある。
J-REITによる底地獲得事例は2010年よりおよそ6倍に増加
10
5. コロナショックによる当社の影響について②
■ JINUSHIビジネス」
「 とコロナショック
1 新型コロナウイルスの感染拡大に
より景況感が悪化している
（コロナ
2 （当 社 が 保 月末時点）売 用 不約8産 3 「JINUSHIビジネス」は、
2020年 6
有 する 販 動
のうち、 高い土地だけに投資し、
転用性が
テナント側
ショック） 「 JINUSHIビジネス」
中、 割のテナントがスーパー、
ドラッグ の強い出店意欲に基づき、 ∼30
20
は他のアセットタイプと比し、追加 ストアなど生活必需品を扱う業種 年程度の事業用定期借地権設定契
投資が不要で、長期安定収益が見 で、賃料減額などが 1件も発生して 約を結ぶものです。建物の建設 所
・
込めるため、投資家などから、
リス おりません。 有はテナント負担でリスクが少なく、
クが少なく長期に安定的な収入が また長期にわたりほぼ一定の借地
得られる不動産投資商品として認 料が見込めるため、
コロナショック
識され、当第1四半期は計画通りの 下でも安全なビジネスモデルとし
売上高となりました。 て、
さらに評価が高まりました。
コロナショック下で際立つ JINUSHIビジネス」 3つの強み
「 の
1 2 3
追加投資が不要 長期安定収益が見込める 資産価値が下がりにくい
建物の建設 所有はテナ
・ 20∼30年程度の長期契約で、 転用性の高い土地に限定し、
ント負担で、保守・修繕・ 中途解約不可期間を設定。契 投資しており、定期借地契約
改装などの追加投資が 約期間中、テナントからの借 の期間終了後は、土地が更地
不要です。 地料改訂は原則不可としてお で戻るため、最大価値で資産
り、退去リスクが低く、長期安 が返還されます。
定収益が見込めます。
11
5. コロナショックによる当社の影響について②
■コロナショックでも揺るがない財務体質
1 当社は、
測し、
昨夏に不動産市況の変化を予
当初計画に加え、保有する販売用
2 2020年６月末時点で約200億円の現
金及び預金を有するなど手元流動性を
不動産のうち約220 億円分を前連結会 高めております。借入金についても財
計年度に早期売却し、
財務体質の改善（※）
務制限条項が付かず 5 ∼ 30 年超の長
を実施したこともあり、当第 1四半期も 期借入を行っているため、全く物件を売
金融機関から順調に融資を受け、販売 却できない状況が続いても、少なくとも
用不動産を取得しました。 5年程度は会社の存続は可能という態
※
「財務体質の改善」
については 6. APPENDIX 財務戦略 勢を整えました。
②、
③を参照
■今後の業績について
1 当第 1 四半期同様に、社会的ニー
ズが高い生活必需品のテナントを
2 リーマンショック時と同様に、 コロ
ナショックの中でも、 JINUSHIビ
「
3 当連結会計年度の販売用不動産の
売却先は、地主プライベートリート
中心に、 案件を慎重に選別しなが ジネス」商品が安定的な投資商品 投資法人をはじめとして、 その他事
ら仕入を行っていきます。 調整局面 だと認識されたことを踏まえ、 豊富 業会社を中心に計画を立てており、
であり、 決算対策や資金繰りニー な手元資金をも活かし、 案件の仕 売却時期は第 4 四半期に集中する
ズにより案件の持込は増加すると 入、売却を積極的に行っていきます。 見込みです。
考えております。
12
６.APPENDIX （2020年３月期 決算説明資料より）
■財務戦略① 強固な財務基盤の構築
■財務戦略② 有利子負債削減、「JINUSHIビジネス」の好循環を実現
■財務戦略③ 財務指標（安全性）の改善
■底地とオフィスビルにおけるNOIのボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
■底地とオフィスビルにおける鑑定価格のボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
①
財務戦略① 強固な財務基盤の構築
財務体質の強化策 ・財務体質強化策により、継続的かつ順調に新規の資金
世 (販売用不動産早期売却によ 安 調達が実施できております。
界 る有利負債削減) 定 ・リーマンショックの教訓を活かし、当社の借入金には財務制
的 世 安 し 限条項が付いておりません。
な 界
的
財務制限条項等の 定
し た
金 な コベナンツ付与無し た 財 ・借入金の返済期間は５～30年超と長期で、途中弁済
（約定弁済を除く）も求められないという借入条件です。
融 金 財 務
不 融 借入金の長期化 務
基 基 ・資金の機動的かつ安定的な調達に向け、金融機関３行
不
況 況 盤 盤 との間でコミットメントライン契約6,700百万円及び金融
コミットメントライン等、幅広い 機関４行と借入金枠設定契約22,300百万円をそれぞ
バンクフォーメーションによる大 れ締結しております（2020年３月末時点）。
口の借入枠確保
【資金調達】 【借入枠の状況（2020年３月末）】
(％)
◇ コミットメントライン契約 (百万円)
長期比率 平均金利 (％)
100.0% ①貸出コミットメントの総額 6,700
98.2% 98.4%
1.70%
98.0% 1.54%
97.6% ②実行額 461
1.42% 1.50% ③未実行額(①ー②) 6,239
96.0% 1.36%
◇ 借入枠設定契約 (百万円)
93.3% 1.30%
94.0% 1.16%
①貸出枠の総額 22,300
91.9% 1.07%
92.0% 1.10%
②実行額 638
90.0% 0.90%
③未実行額(①ー②) 21,662
②
2016/3 2017/3 2018/3 2019/3 2020/3
財務戦略② 有利子負債削減、「JINUSHIビジネス」の好循環を実現
①財務体質の強化による好循環の実現 ②有利子負債を削減
・販売用不動産を早期売却し、有利子負債の削減 ・2020年３月期において約220億円分の販売用不動
を実行 産を早期売却するなどした結果、有利子負債を前期
・財務体質の強化を推し進め、信用力を向上 末比約271億円削減しました。
・機動的に優良案件を仕入れ「JINUSHIビジネス」を ・一方で、将来の利益に結び付く案件の仕入れも継
拡大 続して行っております。
（百万円）
73,762
80,000
JINUSHI 販売用不動産残高 有利子負債
早期売却
ビジネスの
60,000 69,516
拡大
46,564
41,063
優良案件の 有利子負債
仕入れ の削減 40,000 33,265
23,464 43,493
41,049
信用力の 財務体質の 20,000 31,639
アップ 強化
22,610
0
2016/３ 2017/３ 2018/３ 2019/３ 2020/３
③
財務戦略③ 財務指標（安全性）の改善
財務体質強化策により、ネットD/Eレシオ（※）や自己資本比率等の財務指標が大幅に改善し、
信用力のアップ ➡ 優良案件の仕入れ ➡ 「JINUSHIビジネス」の拡大といった好循環が生まれてきております。
2019年3月期 2020年3月期 増減
ROA(総資産利益率) 3.2% 3.6% 0.4%
(総資産回転率) 0.48回 0.85回 0.37回 （※）ネットDEレシオ
純有利子負債を自己資本で割って算出する企業の
(売上高当期純利益率) 6.7% 4.3% -2.5% 財務の健全性をはかるための指標です。
純有利子負債＝有利子負債－現金及び預金
ROE(自己資本利益率) 12.8% 14.0% 1.2%
自己資本
純資産
有利子負債
自己資本比率
ネットD/Eレシオ
(百万円) (倍) (百万円) ROE
(％)
80,000 3.0 24,500 31.8 35.0
73,762
70,000 24,000
2.5 30.0
23,870
2.54 23,500
60,000
21.7
25.0
2.0 23,000
50,000 46,564
22,500 20.0
40,000 1.5
14.0
22,000 12.8 15.0
30,000
1.0 21,500
1.04 21,591 10.0
20,000
21,000
0.5
10,000 5.0
20,500
0 0.0 20,000 0.0
2019/3 2020/3 2019/3 2020/3
④
■底地とオフィスビルにおけるNOIのボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
リーマンショック前である2006年から2007年に、J-REITが取得した底地とオフィスビルを抽出し、取得時のNOIを基準に毎
期の変動率の推移を調査しました。
底地は、80から100程度の範囲内で概ね横ばいの推移となっております。
オフィスビルは、-40から220程度の範囲で変動しており、底地と比較してボラティリティが非常に大きくなっています。
底地のNOI推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得した底地1,2、当社が2010年にJ-REITに売却したライフ3物件2
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
ニトリ茨木北店（底地） 湘南モールフィル（底地） コーナン広島中野東店（底地） フレスポ鳥栖（底地） ライフ太平寺店（底地） ライフ下寺店（底地） ライフ岸部店（底地）
オフィスビルのNOI推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得したオフィスビル1,2,3,4
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
注
1.J-REITで取得された後に、持ち分追加取得や一部または全部売却があった物件については、本調査の対象物件から除外をしております
2.各物件のNOIについてはJ-REIT DBより抽出し、データ公表始期を100として変動率を算出しております
3.明細が多数のため、個別物件名称の記載は控えさせて頂いております
4.オフィスビルのPL利益に関しては、NOIから減価償却費も控除されることに留意が必要です ⑤
5.要因としては、稼働率、テナント入替、賃料の増減額、修繕費、資本的支出、水光熱費やPM費等の変動費が考えられます
■底地とオフィスビルにおける鑑定価格のボラティリティの比較（J-REITの取得案件）
リーマンショック前である2006年から2007年に、J-REITが取得した底地とオフィスビルを抽出し、取得時の鑑定評価
額を基準に毎期の変動率の推移を調査しました。
底地は、80から130程度の範囲内での推移となっております（特に当社が開発したライフ3物件は、ほぼ変動なし）。
オフィスビルは、50から160程度の範囲で変動しており、振れ幅は底地よりも大きくなっています。
底地の鑑定評価額4推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得した底地1,2、当社が2010年にJ-REITに売却したライフ3物件2
180
160
140
120
100
80
60
40
ニトリ茨木北店（底地） 湘南モールフィル（底地） コーナン広島中野東店（底地） フレスポ鳥栖（底地） ライフ太平寺店（底地） ライフ下寺店（底地） ライフ岸部店（底地）
オフィスビルの鑑定評価額4推移（取得時＝100）
対象：J-REITが2006年から2007年に取得したオフィスビル1,2,3
180
160
140
120
100
80
60
40
注
1.J-REITで取得された後に、持ち分追加取得や一部または全部売却があった物件については、本調査の対象物件から除外をしております
2.各物件の鑑定評価額についてはJ-REIT DBより抽出し、データ公表始期を100として変動率を算出しております
3.明細が多数のため、個別物件名称の記載は控えさせて頂いております ⑥
4.継続鑑定は従前の評価額に引きずられる傾向にあることは留意が必要です
■ ディスクレーマー（免責条項）
本資料は投資家の参考に資するため日本商業開発株式会社（以下「当社」という）の現状をご理解いただくため作成したものです。
本資料には、当社及び当社のグループ会社（以下当社と併せて「当社グループ」という）の財務状況、経営成績、事業等に関する将来予想の記述が含まれております。
かかる将来予想に関する記述は、その性質上、発生の可能性が不確定な将来の事由や環境に左右されるため、リスクや不確実性を内在しております。実際の財務状況、
経営成績、事業等は、かかる将来予想と大きく異なる結果となりうることをあらかじめご承知願います。
また、本資料に記載されている当社グループ以外の企業等に係る情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等については当社は何ら
の検証も行っておらず、これを保証するものではありません。