3249 Ｒ－産業ファ 2019-05-14 15:30:00
2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）の運用状況及び分配金の予想 [pdf]
2019 年 5 月 14 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人 （コード番号 3249）
代表者名 執 行 役 員 倉 都 康 行
URL：https://www.iif-reit.com/
資産運用会社名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡本 勝治
問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英彦
TEL：03-5293-7091
2019 年 7 月期（第 24 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに
2020 年 1 月期（第 25 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2019 年 3 月 13 日付決算短信で公表し
た 2019 年 7 月期（第 24 期：2019 年 2 月 1 日～2019 年 7 月 31 日）における運用状況及び分配金の予想
について、下記のとおり修正しましたので、お知らせいたします。また、新たに 2020 年 1 月期（第 25
期：2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月 31 日）における運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり
お知らせいたします。
記
1.2019 年 7 月期（第 24 期：2019 年 2 月 1 日～2019 年 7 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり
分配金（円） 分配金（円） 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 分配金を 分配金を 分配金（円）
含む） 含まない）
前回発表予想（Ａ） 10,310 5,999 4,982 4,981 2,933 2,932 1
今回発表予想（Ｂ） 10,581 6,183 5,154 5,153 2,933 2,872 61
増減額（Ｂ－Ａ） 271 184 172 172 0 △60 60
増減率 +2.6% +3.1% +3.5% +3.5% 0% △2.0% +6,000%
（参考）前期実績
2019 年 1 月期 9,806 5,562 4,625 4,624 2,723 2,722 1
（第 23 期）
2.2020 年 1 月期（第 25 期：2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想
1 口当たり 1 口当たり
分配金（円） 分配金（円） 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 分配金を 分配金を 分配金（円）
含む） 含まない）
2020 年 1 月期
10,984 6,476 5,532 5,531 3,085 3,083 2
（第 25 期）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）
の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、 日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事
項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行う
か又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件において
は米国における証券の募集は行われません。
1
（注 1）2019 年 7 月期（第 24 期）予想期末発行済投資口数：1,794,016 口（前回発表時：1,698,816 口）
2020 年 1 月期（第 25 期）予想期末発行済投資口数：1,794,016 口
2019 年 5 月 14 日現在の発行済投資口数 1,698,816 口に加え、同日開催の役員会で決定した公募による新投資口の発行口数
90,700 口（一般募集における引受会社の買取引受けの対象口数）及び第三者割当による新投資口の発行口数 4,500 口（上限口
数）の合計 95,200 口の発行が全てなされることを前提としています。
（注 2）2019 年 7 月期（第 24 期）及び 2020 年 1 月期（第 25 期）の予想数値は、別紙「2019 年 7 月期（第 24 期）及び 2020 年 1 月
期（第 25 期）の各運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得
及び売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動並びに実際に発行され
る新投資口の発行口数・発行価額等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、
当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）及び 1 口当たり利
、1
益超過分配金は大きく変動する可能性があります。そのため、本書記載の予想の修正及び予想はこれらを保証するものではあ
りません。
（注 3） 口当たり利益超過分配金の予想数値は、 24 期については一時差異等調整引当額及び税法上の出資等の減少分配を含み、
1 第
第 25 期については一時差異等調整引当額を含みます。
（注 4）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 5）単位未満の数値は切り捨てて表示しています。以下同じです。
3.修正及び公表の理由
本投資法人は、本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」「国内不動産及
、
び不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」及び「資金の借入れ（新規借入れ）に関するお知
らせ」にてお知らせしたとおり、IIF 新川崎 R&D センター、IIF 市川フードプロセスセンター、IIF 兵庫
たつのロジスティクスセンター及び IIF 昭島ロジスティクスセンターを 2019 年 6 月 3 日付にて、
また IIF
岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）を 2019 年 7 月 16 日付にて、一般募集及び第三者
割当による新投資口の発行及び新規借入れによる調達資金並びに自己資金を取得資金として取得する予
定です。
これらの結果、営業収益が前回の予想を上回る見込みとなったことなど、運用状況の予想の前提条件の
見直しを行ったことにより 2019 年 7 月期
（第 24 期）の運用状況及び分配金の予想の修正を行うものです。
また、2020 年 1 月期（第 25 期）の運用状況及び分配金の予想については、同様の前提に基づき新たに開
示を行うものです。
（ご参考） 本日付で公表した他のプレスリリース
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
「国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」
「資金の借入れ（新規借入れ）に関するお知らせ」
「2019年5月14日付で公表したプレスリリースの補足資料」
以 上
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）
の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、 日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事
項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行う
か又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件において
は米国における証券の募集は行われません。
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【別紙】
2019年7月期（第24期）及び2020年1月期（第25期）の各運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
第 24 期 2019 年 2 月 1 日～2019 年 7 月 31 日（181 日）
計算期間
第 25 期 2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月 31 日（184 日）
第 24 期及び第 25 期については、本投資法人が、2019 年 5 月 14 日現在保有している 67 物件に加
え、 以下の取得予定資産 5 物件の取得及び譲渡予定資産の譲渡を前提としています。 なお、全ての
取得予定資産及び譲渡予定資産につき、 売買契約を締結済みであり、 取得予定時期及び譲渡予定時
期は以下のとおりです。
＜取得予定資産＞
IIF新川崎R&Dセンター 2019年6月3日取得予定
IIF市川フードプロセスセンター 2019年6月3日取得予定
IIF兵庫たつのロジスティクスセンター 2019年6月3日取得予定
保有資産 IIF昭島ロジスティクスセンター 2019年6月3日取得予定
IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地） 2019年7月16日取得予定
＜譲渡予定資産＞
IIF厚木ロジスティクスセンター（準共有持分50％） 2019年3月29日譲渡済
（準共有持分50％） 2019年8月1日譲渡予定
上記の取得予定資産 5 物件の取得及び譲渡予定資産の譲渡後は、2020 年 1 月末日までに物
件の異動がないことを前提にしていますが、 実際にはその他の物件の取得又は処分等により
変動する可能性があります。
2019 年 5 月 14 日現在の有利子負債総額は 144,800 百万円であり、内訳は長期借入金（1 年
以内返済予定のものを含みます）134,800 百万円及び投資法人債 10,000 百万円となってい
ます。
上記「保有資産」に記載の取得予定資産の取得を目的として、2019 年 5 月 31 日に、長期借
入金 12,200 百万円の新規借入れを行うことを前提としています。
有利子負債 また 2019 年 5 月 14 日以降、第 24 期中に返済期限が到来する有利子負債は長期借入金 417
百万円であり、これについては同額の長期借入金による借換えを予定しています。また、第
25 期中に返済期限が到来する有利子負債は長期借入金 1,626 百万円であり、当該借入金に
ついては同額の長期借入金による借換えを予定しています。
この結果、2019 年 7 月末日及び 2020 年 1 月末日の有利子負債総額はいずれも 157,000 百
万円となることを前提としています。
賃貸事業収益については、第 24 期及び第 25 期中に有効な賃貸借契約をもとに、市場環境、
個別物件の特性、 物件の競争力及び退去予定の有無等を含む個々のテナントの状況等を考慮し
て算出しています。また、第 24 期及び第 25 期ともに、上記「保有資産」に記載の前提を基
に、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業収益
不動産の売却による売却益については、第 24 期に約 469 百万円、第 25 期に約 484 百万円を
それぞれ見込んでいます。なお、譲渡予定資産の譲渡後は、2020 年 1 月末日までに保有資産
の譲渡がないことを前提にしていますが、 実際にはその他の物件の処分等により変動する可能
性があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）
の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、 日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事
項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行う
か又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件において
は米国における証券の募集は行われません。
3
第 24 期の固定資産税、都市計画税及び償却資産税は約 832 百万円、修繕費は約 100 百万円
を見込んでいます。なお、不動産等の新規取得に伴い前所有者と所有する日数に応じて精算
することとなる固定資産税及び都市計画税等については、 取得原価に算入されるため費用と
して計上されず、翌年から費用計上されることとなります。したがって、取得予定資産 5
物件に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税は、第 26 期から費用計上されることと
なります。なお、取得予定資産 5 物件の取得原価に算入される固定資産税、都市計画税及び
営業費用
償却資産税相当額は約 76 百万円を想定しています。また、第 25 期の固定資産税、都市計
画税及び償却資産税は約 867 百万円、修繕費は約 85 百万円を見込んでいます。
減価償却費は、 付随費用等を含めて定額法により算出しており、 24 期に約 1,403 百万円、
第
第 25 期に約 1,464 百万円を想定しています。
なお、外注委託費（プロパティ・マネジメント報酬、建物管理委託費等）につきましては、
これまでの実績に基づき算出しています。
上記「有利子負債」に係る前提に基づき、支払利息、融資関連費用、金利スワップ解約清算金、
投資法人債利息及び投資法人債発行費償却として、第 24 期に約 959 百万円、第 25 期に約 874
百万円を見込んでいます。
営業外費用
また、新投資口の交付に係る費用の償却費としては、第 24 期に約 63 百万円、第 25 期に約
68 百万円を見込んでいます。なお、新投資口の交付に係る費用については、36 か月間で定
額法により償却する予定です。
特別損益 第 24 期及び第 25 期において特別損益の発生は見込んでいません。
2019 年 5 月 14 日現在の発行済投資口総数 1,698,816 口に加え、同日開催の役員会で決定し
投資口の発行 た公募による新投資口の発行口数 90,700 口及び第三者割当による新投資口の発行口数
4,500 口（上限）の合計 95,200 口（上限）の発行が全てなされることを前提としています。
1 口当たり
投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配す
分配金
ることを前提としています。なお、第 24 期及び第 25 期において、金利スワップの時価の
（利益超過分配金
変動が 1 口当たり分配金に影響がない前提で算出しています。
は含まない）
2016 年 9 月 1 日付で取得した IIF 加須ロジスティクスセンター及び 2016 年 12 月 22 日付
で取得した IIF 羽村ロジスティクスセンターについて、 アスベストの除去に係る資産除去債
1 口当たり
務を計上しており、また、2019 年 6 月 3 日付で取得予定の IIF 市川フードプロセスセンタ
利益超過分配金
ーについて、アスベストの除去に係る資産除去債務を計上予定であり、当該資産除去債務に
（うち一時差異等
係る利息費用及び建物等に係る減価償却費に関する税会不一致に対して、 一時差異等調整引
調整引当額）
当額の計上を見込んでいます。第 24 期においては 1 口当たり 1 円、第 25 期においては 1
口当たり 2 円の利益超過分配（一時差異等調整引当額）を行うことを想定しています。
本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程である資産管理計画書に定める方針に従い算
出しています。
本投資法人は、 資産の取得や新投資口の発行等の資金調達行為等に関連して、 投資口の希薄化
又は多額の費用が生じ、 一時的に１口当たりの分配金の金額が一定程度減少することが見込ま
れる場合において、 １口当たりの分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、 本
投資法人が決定した金額を、 一時的利益超過分配 （一時的な利益を超えた金銭の分配） として、
1 口当たり 分配する場合があります。
利益超過分配金 一時的利益超過分配の水準については、 当該営業期間の末日に算出された減価償却累計額の合
（うち税法上の出 計額からその直前の営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の
資等の減少分配） 60％に相当する金額を上限（注）として、 総合的に判断した上で決定することを前提としていま
す。
第 24 期においては 1 口当たり 60 円の利益超過分配（一時的利益超過分配）を行うことを想
定しています。
なお、毎期継続的な利益超過分配（一時的利益超過分配）については原則として行わないもの
とします。
（注）一時差異等調整引当額の増加額に相当する額の分配は含めないものとします。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）
の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、 日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事
項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行う
か又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件において
は米国における証券の募集は行われません。
4
（ご参考）
【1 口当たり分配金の推移】
2019年7月期 2019年7月期 2020年1月期
（第24期）
（前回予想） （第24期）
（今回予想） （第25期）
（予想）
①1口当たり分配金（利益超過分配金を
2,933 2,933 3,085
含む）
（円/口）
②不動産等売却益（円/口）
（注1）
276 261 270
③期限前弁済に伴う金利スワッ
66 58 0
プ清算金等（円/口）
（注2）
④上記③を除く1口当たり不動産等
209 203 270
売却益（円/口）
（② - ③）
⑤1口当たり利益超過分配金（一時差
1 1 2
異等調整引当額）
（円/口）
⑥1口当たり利益超過分配金（税法上
0 60 0
の出資等の減少分配）
（円/口）
⑦上記④、⑤、⑥を除く1口当たり分
2,723 2,669 2,813
配金（円/口）
（① - ④ - ⑤ - ⑥）
期末発行済投資口数（口）
（注3）
1,698,816 1,794,016 1,794,016
（注 1）詳細は 2019 年 3 月 13 日付プレスリリース「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【IIF 厚木ロジスティクスセ
ンター】 」をご参照ください。
（注 2）詳細は 2019 年 3 月 13 日付プレスリリース「資金の借入れ（借換え）及び期限前弁済並びに 金利スワップ契約の解約に
関するお知らせ」をご参照ください。
（注 3）2019 年 7 月期（第 24 期）及び 2020 年 1 月期（第 25 期）の期末発行済投資口数は、別紙「2019 年 7 月期（第 24 期）
及び 2020 年 1 月期（第 25 期）の各運用状況の予想の前提条件」に記載の前提条件に基づいています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）
の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、 日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事
項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行う
か又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件において
は米国における証券の募集は行われません。
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【1 口当たり分配金予想（固都税等調整後かつ売却益の影響を除く） 1）の試算】
（注
（ご参考）
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
（第23期）
（実績） （第24期）
（今回予想） （第25期）
（予想）
費用化されていない固都税等の試算
85 62 62
値（百万円）
（注2）
不動産等売却益（百万円） － 469 484
1口当たり分配金（固都税調整後かつ
売却益の影響を除く）
（利益超過分配 2,673 2,637 2,780
金を含む）
（円/口）
1口当たり利益超過分配金（一時差異
1 1 2
等調整引当額）
（円/口）
1口当たり利益超過分配金（税法上の
0 60 0
出資等の減少分配）
（円/口）
期末発行済投資口数（口）
（注3） 1,698,816 1,794,016 1,794,016
（注 1） 口当たり分配金予想（固都税等調整後かつ売却益の影響を除く）
「1 」とは、それぞれの計算期間において取得原価に算入さ
れている固定資産税、都市計画税及び償却資産税が費用化されているものと仮定して試算した 1 口当たり分配金予想から、
IIF 厚木ロジスティクスセンターの売却益の影響を除外した 1 口当たり分配金予想をいいます。したがって、本投資法人の
特定の営業期間の 1 口当たり分配金の予想や見込みを示すものではありません。
（注 2）「費用化されていない固都税等の試算値」とは、固定資産税、都市計画税及び償却資産税のうち、取得原価に算入されてい
るため当該計算期において費用化されていない額の試算値です。
（注 3）2019 年 7 月期（第 24 期）及び 2020 年 1 月期（第 25 期）の期末発行済投資口数は、別紙「2019 年 7 月期（第 24 期）及
び 2020 年 1 月期（第 25 期）の各運用状況の予想の前提条件」に記載の前提条件に基づいています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）
の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、 日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事
項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行う
か又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件において
は米国における証券の募集は行われません。
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