3249 Ｒ－産業ファ 2019-05-14 15:30:00
国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ [pdf]
2019 年 5 月 14 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人 （ コ ード 番 号 3249）
代表者名 執 行 役 員 倉 都 康 行
URL：https://www.iif-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英 彦
TEL： 03-5293-7091
国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社である
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、後記の
とおり、国内不動産及び国内不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得及び貸借を行
うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得予定資産の概要
物件 取得予定 鑑定 NOI 償却後
物件名称 取得先 取得予定
番号 所在地 価格 評価額(注 5) 利回り NOI 利回り
(注 2) (注 3) (注 4)
年月日
(注 1)
（百万円） （百万円） (注 6) (注 6)
神奈川県 三菱ロジスネクスト 2019 年
F-17 IIF 新川崎 R&D センター 6,300 8,480 7.4% 6.3%
川崎市 株式会社 6月3日
IIF 市川フードプロセス 千葉県 三菱商事都市開発 2019 年
F-18 6,200 6,330 4.5% 4.1%
センター 市川市 株式会社 6月3日
IIF 岐阜各務原マニュファク
岐阜県 2019 年
F-19 チュアリングセンター 国内事業会社 225 264 5.4% 5.4%
各務原市 7 月 16 日
（底地）
IIF 兵庫たつのロジスティク 兵庫県 2019 年
L-46 株式会社日立物流 3,915 4,380 5.6% 4.7%
スセンター たつの市 6月3日
IIF 昭島ロジスティクスセン 東京都 2019 年
L-47 国内事業会社 8,019 8,520 4.3% 4.0%
ター 昭島市 6月3日
（注 1）
「物件番号」は、本投資法人が保有する又は取得を予定している資産を L（物流施設） 、F（工場・研究開発施設等）及び I（イン
フラ施設）の 3 つに分類し、番号を付したものです。なお、IIF 市川フードプロセスセンターについては、物流施設用途で利用
されている部分と工場用途で利用されている部分とが存在しますが、工場用途が賃料ベースで過半を占めていることから、物件
全体につき工場・研究開発施設等に分類しています。以下同じです。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
1
（注 2）
「物件名称」は、本投資法人が各取得予定資産を取得後に使用する予定の名称を記載しています。本日現在、登記された物件名称
はありません。以下同じです。
（注 3）全ての取得予定資産について、取得に関してブリッジ機能を利用しているため、ブリッジ先ではなく元の売主について記載して
います。なお、元の売主より開示について承諾が得られていない場合には、国内事業会社と記載しています。
（注 4）ブリッジ先は国内事業会社（IIF 岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）及び IIF 昭島ロジスティクスセンター
については元の売主とは別の国内事業会社）です。なお、当該ブリッジ先は特別な利害関係にある者ではありません。
（注 5）2019 年 4 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
（注 6）「NOI 利回り」又は「償却後 NOI 利回り」の計算式については、後記「 【ご参考】各計算式の定義」をご参照ください。
2. 取得及び貸借の理由
本投資法人は、取得予定資産の特性が本投資法人の運用戦略（1 口当たり分配金の向上に寄与する優良資
産の取得）に合致すると判断したことから、取得を行うことを決定いたしました。今回取得する 5 物件に
関する意思決定に際しては、主に「収益性」「継続性」及び「汎用性」の 3 つの軸から物件を評価いたし
、
ました。
個別物件の詳細及び選定理由については、後記「3．取得予定資産及び貸借予定の内容」をご参照くださ
い。
また、取得予定資産の貸借に係るテナントに関しては、2019 年 4 月 25 日付で公表した「不動産投資信
託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナントの選定基準に適合していると判
断し、貸借することとしています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
2
3. 取得予定資産及び貸借予定の内容
【IIF 新川崎 R&D センター】
（1） 取得予定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 調査業者 株式会社 ERI ソリューション
2018 年 4 月 13 日、2018 年 9 月 5
取得予定年月日(注 1) 2019 年 6 月 3 日 調査年月日
日及び 2019 年 4 月 2 日
取得予定価格 6,300 百万円 緊急修繕費 0円
建物状況
鑑定評価額 8,480 百万円 短期修繕費 0円
評価の
一般財団法人
鑑定評価機関 概要 長期修繕費 324,950,000 円
日本不動産研究所
信託設定日 2018 年 4 月 24 日
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 年平均 16,240,000 円（20 年平均）
信託期間満了日 2029 年 6 月 30 日
所在地 神奈川県川崎市幸区新小倉 1 番 2 号
土地面積 10,910 ㎡ 本棟：鉄骨造陸屋根 7 階建
用途地域 準工業地域 附属建物 1：鉄筋コンクリート造陸屋根平家建
建物の
附属建物 2：鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
容積率/建蔽率 （注2）
300％／60％ 構造と階数
附属建物 3：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建
所有・それ以外の別 所有権 附属建物 4：鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
地震 PML 6.7％ 建築時期 2015 年 8 月 15 日
本棟：11,801.42 ㎡
附属建物 1：2.50 ㎡
延床面積 附属建物 2：48.12 ㎡
附属建物 3：28.75 ㎡
附属建物 4：13.50 ㎡
担保設定の有無 なし
本棟：事務所・研究所
附属建物 1：物置
種類 附属建物 2：機械室
附属建物 3：機械室
附属建物 4：機械室
・本投資法人は本物件取得に先立ち、土壌汚染リスク評価を株式会社フィールド・パートナーズ
その他
に依頼しました。その結果、対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えられる
特筆すべき事項
とされています。
（注 1）「取得予定年月日」は、本日時点における引渡予定日を記載しています。
（注 2）本物件が所在する準工業地域の容積率及び建蔽率はそれぞれ 200％及び 60％ですが、本物件に適用される新川崎地区地区計
画によりそれぞれ 300％及び 50％となっています。さらに建蔽率については、神奈川県建築基準法施行細則第 20 条第 1 項の
規定に基づく角地による緩和により 60％となっています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
3
（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
賃借 総賃貸面積 年間賃料
賃借人名 契約期間 敷金・保証金
人数 (稼働率) (消費税別)
（現テナント）
（現テナント） (現テナント) 10 年間
三菱ロジスネクスト 11,894.29 ㎡ （2018 年 4 月 24 日から
株式会社 （100.0％） 2028 年 4 月 23 日まで）(注 2)
1 非開示(注 1) 非開示(注 1)
（後継テナント） （後継テナント） （後継テナント）
NEC ネッツエスアイ 11,801.42 ㎡ 10 年間
株式会社 （100.0%） （2020 年 4 月 1 日から
2030 年 3 月 31 日まで）(注 2)
賃料改定・中途解約等
（現テナント）
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・本契約では借地借家法第 32 条の規定を適用せず、賃料の改定は行なわないものとされています。
・賃借人は、2019 年 4 月 23 日までに賃貸人に書面で通知することにより、2020 年 4 月 23 日を解約日として本契約を
中途で解約することできるものとされています。また、賃貸人が承諾した場合に限り、賃借人は、解約日の 1 年前ま
でに賃貸人に書面で通知することにより、2020 年 4 月 23 日より前の日を解約日として、本契約を中途で解約するこ
とできるものとされています。
・2020 年 4 月 23 日より後の日を解約日とする場合、賃借人は、解約日の 2 年前までに賃貸人に書面で通知することに
より、本契約を中途で解約することができるものとされています。
・賃借人が賃貸人に紹介した賃借人候補者が、①賃貸人の満足する信用（賃料支払能力に満足できること、及び、本契
約に定義される反社会的勢力等に該当しないこと等を含みますがこれらに限られません。 ）を有し、かつ、②賃貸人と
の間で、 賃貸人の満足する内容の賃貸借契約を締結した場合、 賃貸人及び賃借人の間で合意した日をもって本契約を解
約することができるものとされています。
・上記の場合を除いて、賃借人は、賃貸借期間満了まで本契約を中途で解約又は解除することはできないものとされて
います。
（後継テナント）
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・賃貸借期間中、賃料の改定は行わないものとされています。また、借地借家法第 32 条の適用はないものとされていま
す。
・賃借人は、解約日を 12 か月前までに賃貸人に書面で通知し、かつ、当該解約日において当該解約日の翌日から賃貸借
期間の最終日までの賃料合計相当額（ただし、解約日の月額賃料を基準として算出します。 ）を一括して違約金として
賃貸人に支払う場合に限り、本契約を中途で解約することができるものとされています。
その他の事項：
・なし
（注 1）テナントからの同意を得られていないため、非開示としています。
（注 2）現テナントより 2019 年 4 月 16 日付で、2020 年 4 月 23 日をもって賃貸借契約を解約する旨の通知を受領しています。ただ
し、売主と現テナントとの間で、2020 年 3 月 31 日をもって賃貸借契約を解約することについて協議を行っていることから、
現テナントとの賃貸借契約は 2020 年 3 月 31 日付で解約され、後継テナントとの賃貸借契約が 2020 年 4 月 1 日から有効とな
ることを前提としています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
4
（3）取得の理由
■取得のポイント
• 研究開発施設等が集積する新川崎エリアに所在する築浅の研究開発施設を、三菱重工グループである三
菱ロジスネクスト株式会社への CRE 提案により取得
• 現テナントとの定期建物賃貸借契約が 2020 年 4 月に中途解約される予定であるが、研究開発施設とし
ての高い汎用性が評価され、後継テナントである NEC ネッツエスアイ株式会社との間で定期建物賃貸
借契約を締結済みであり、本投資法人の取得後にダウンタイムなしでのテナント入替えによる賃料アッ
プが実現予定
■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
• 解約不可期間の経過後に現テナントが退去する可能性及び賃料のアップサイドポテンシャルを見込み、ブリ
ッジ期間中に後継テナントである NEC ネッツエスアイ株式会社のニーズを捉え、同社（後継テナント）と
期間 10 年（中途解約不可）の長期安定的な定期建物賃貸借契約を締結済み
■汎用性（不動産としての汎用性）
＜立地＞
• 新川崎は羽田空港から至近であり、JR 湘南新宿ライン・横須賀線を通じて新宿、品川、東京へのアクセスも
容易な立地
• 本物件が位置するエリアは「京浜臨海部ライフイノベーション国際戦略総合特区」として、産学交流施設及
び研究開発施設が集積するエリア
＜施設＞
• 「実験棟」は、大型貨物用エレベーターを有し、階高 1-2 階吹き抜け 9.4m・3 階 4.8m・4 階 6.0m、柱スパ
ン 8.5～9.0m×7.0～7.25m、床荷重 1.5t/㎡と幅広く試験等が可能なスペックであり、屋外には増築が可能
なスペースを有する、汎用性の高い施設
• 「オフィス棟」は天井高 2.7m、柱スパン 6.4～7.0m×10.0m、床荷重 290kg/㎡と汎用性の高いスペック
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
5
■敷地内に増築ポテンシャルを有する、汎用性の高い研究開発施設
＜オフィス棟・実験棟の 2 棟からなる建物配置＞ ＜敷地内の増築ポテンシャル（注）＞
（注）本投資法人は点線内の土地上の増築を決定しておらず、本日現在増築の予定はありません。
■「京浜臨海部ライフイノベーション国際戦略総合特区」に指定された、産学交流施設及び研究開発施
設が集積する新川崎エリア
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
6
【IIF 市川フードプロセスセンター】
（1） 取得予定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 調査業者 株式会社 ERI ソリューション
2018 年 9 月 6 日、2018 年 10 月
取得予定年月日(注 1) 2019 年 6 月 3 日 調査年月日
10 日及び 2019 年 4 月 9 日
取得予定価格 6,200 百万円 建物状況 緊急修繕費 0円
鑑定評価額 6,330 百万円 評価の 短期修繕費 0円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社 概要 長期修繕費 61,000,000 円
信託設定日 2017 年 4 月 17 日
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 年平均 5,080,000 円（12 年平均）
信託期間満了日 2029 年 6 月 30 日
所在地 千葉県市川市東浜一丁目 1 番 1 の 2 他
土地面積 17,291.29 ㎡
建物 1：鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺陸
用途地域 工業専用地域 建物の
屋根地下 1 階付 7 階建
容積率/建蔽率 200％／60％ 構造と階数
建物 2：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建
所有・それ以外の別 所有権
建物 1：1989 年 8 月 31 日
地震 PML 2.3％ 建築時期
建物 2：1999 年 4 月 1 日
建物 1：27,478.04 ㎡(注 2)
延床面積
建物 2：52.98 ㎡
担保設定の有無 なし
建物 1：冷蔵倉庫、事務所
種類
建物 2：事務所、休憩室
・本投資法人は本物件取得に先立ち、土壌汚染リスク評価をランドソリューション株式会社に依
頼しました。 その結果、対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされてい
ます。
・下記の賃借人①との賃貸借契約において、受託者は、一定の期間内に賃借人①から本物件の購
入を希望する旨の申し入れがあった場合、 一定期間、 賃借人①との間のみで本物件の譲渡につい
て誠実に協議することが義務づけられており、 受託者が本物件を第三者に譲渡する場合、 当該第
三者との売買契約において、上記の義務を当該第三者に承継させるものとされています。
・受託者は、隣接地の所有者との間で、本件土地及び隣接地の一部について、相互に車両の通行
その他
のために利用することを合意しています。
特筆すべき事項
・本件建物について、一部の増改築の際の検査済証がありませんが、従前の所有者である株式会
社ツインフーズ （現株式会社兵食） は市川市に対して建築基準法に基づく報告書を提出する等一
定の手続を得ることにより、増改築に支障のないことを確認しています。
・EAI 株式会社によるアスベスト調査において、内装仕上塗材及び外壁仕上塗材の一部にアスベ
ストの含有が確認されていますが、 これらの仕上塗材の状態は良好で、 通常利用者が曝露するよ
うな状況では無く、直ぐの対策は必要無いものとされています。なお、本投資法人は、当該アス
ベストの除去費用（約 188 百万円）に係る資産除去債務を 2019 年 7 月期（第 24 期）から計上
する予定です。
（注 1）「取得予定年月日」は、本日時点における引渡予定日を記載しています。
（注 2）建物 1 の登記簿上の延床面積については、本日現在変更登記手続の申請を行っており、かかる変更登記手続が完了した場合、
27,322.25 ㎡となる予定です。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
7
（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
賃借 総賃貸面積 年間賃料
賃借人名 契約期間 敷金・保証金
人数 (稼働率) (消費税別)
20 年間
10,039.77 ㎡
賃借人①（非開示）(注) 1 非開示(注) （2017 年 4 月 17 日から 非開示(注)
（36.6％）
2037 年 4 月 16 日まで）
20 年間
17,384.45 ㎡
株式会社兵食 1 非開示(注) （2017 年 4 月 17 日から 非開示(注)
（63.4％）
2037 年 4 月 16 日まで）
賃料改定・中途解約等
●賃借人①（非開示）
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・賃貸人及び賃借人は、本契約において借地借家法第 32 条を適用しないことを合意しており、また、賃貸人及び賃借人
は本契約期間中においていずれも賃料を改定することはできないものとされています。
・賃貸人及び賃借人は、本契約を中途解約することはできないものとされています。
・上記にかかわらず、賃借人は、2026 年 3 月 17 日から 1 か月を経過する日までの期間に本契約の解約を希望する旨を
通知した場合に限り、2027 年 4 月 16 日をもって本契約を解約することができます。
・上記にかかわらず、賃貸人が、賃借人と同等の財務条件を満たす後継テナントとの間で、本契約と同等の条件で賃貸
借契約を締結できた場合には、賃貸人は、本契約の解約に応じるものとされています。
●株式会社兵食
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・賃貸人及び賃借人は、本契約において借地借家法第 32 条を適用しないことを合意しており、賃貸人及び賃借人はいず
れも賃料を改定することはできないものとされています。
・賃貸人及び賃借人は、本契約を中途解約することはできないものとされています。
・上記にかかわらず、賃貸人が、賃借人と同等の財務条件を満たす後継テナントとの間で、本契約と同等の条件で賃貸
借契約（以下本項において「新契約」といいます。
）を締結できることが確実となった場合には、賃貸人は、賃借人に
対し、本契約の残存期間のうち新契約における賃料発生日以降の期間分の賃料支払義務を猶予して本契約の解約に応
じ、新契約の締結をもって、賃借人の当該賃料支払義務を免除することはできるものとされています。
その他の事項：
・なし
（注）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
（3）取得の理由
■取得のポイント
• テナントの重要拠点としての長期利用のニーズを捉え、スポンサーグループのバリューアップ機能を活用し、
テナント継続性と収益安定性が向上した物件の取得
• 超低温倉庫を有し、ほぼ全ての温度帯に対応可能な施設であり、かつ水産加工・冷凍保管・出荷までの全工
程を賄うことのできる、テナントにとって希少性の高い工場兼冷凍冷蔵倉庫
• 東京都心部から至近であり、高速道路、鉄道、港等、広域のあらゆる交通アクセスに優れた立地
■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
• 期間 20 年（原則解約不可）の定期建物賃貸借契約に裏付けられた高い継続性
• 千葉港及び東京港から水揚げされた水産物の加工・冷凍保管・出荷といった全工程を賄うことが可能
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
8
• 超低温倉庫を有し、ほぼ全ての温度帯に対応可能な、テナントにとって希少性の高い施設
■汎用性（不動産としての汎用性）
＜立地＞
• 大消費地である東京都心部に至近であり、東関東自動車道「湾岸市川」IC から約 2.8km に位置し、東
京外かく環状道路を通じて広域へのアクセスも可能な立地
＜施設＞
• 有効天井高は、1-5 階 5.2m、床荷重は 1.5t/㎡以上、荷物用エレベーター4 基、荷物用パレットリフター
6 基を備えた汎用性のあるスペック
• 冷凍冷蔵設備はテナントの持込み資産であり、建物は売主により改修済み
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
9
■三菱商事都市開発株式会社によるバリューアップを実施
テナントが長期にわたって重要拠点として利用してきた施設における大規模改修ニーズを捉え、三菱商
事都市開発株式会社の開発機能を活用したバリューアップ工事を実施し、長期賃貸借契約への契約更改を
行いました。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
10
ぎ ふ かかみがはら
【IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）
】
（1）取得予定資産の概要
特定資産の種類 不動産 調査業者 --
取得予定年月日 (注)
2019 年 7 月 16 日 調査年月日 --
取得予定価格 225 百万円 緊急修繕費 --
鑑定評価額 264 百万円 建物状況 短期修繕費 --
一般社団法人 評価の --
鑑定評価機関 長期修繕費
日本不動産研究所 概要
信託設定日 --
信託受託者 -- 年平均 --
信託期間満了日 --
所在地 岐阜県各務原市川島竹早町字竹早 3 番他
土地面積 12,551.51 ㎡
用途地域 工業地域 建物の
--
容積率/建蔽率 200％／60％ 構造と階数
所有・それ以外の別 所有権
地震 PML -- 建築時期 --
延床面積 --
担保設定の有無 なし
種類 --
・本投資法人は本物件取得に先立ち、土壌汚染リスク評価を株式会社フィールド・パートナ
その他
ーズに依頼しました。その結果、対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考え
特筆すべき事項
られるとされています。
（注）
「取得予定年月日」は、本日時点における引渡予定日を記載しています。
（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
賃借 総賃貸面積 年間賃料
賃借人名 契約期間 敷金・保証金
人数 (稼働率) (消費税別)
30 年間
テルモ・クリニカル 12,551.51 ㎡
1 非開示(注) （2019 年 4 月 1 日から 2049 非開示(注)
サプライ株式会社 （100.0％）
年 3 月 31 日まで）
賃料改定・中途解約等
契約種類：土地賃貸借契約
更改・改定：
・賃貸人及び賃借人は、賃料が公租公課の増減、その他の経費の増減又は著しい経済事情の変動等により、近隣の相
場から推定して不相当と認められるに至ったときは、賃料の改定について協議するものとされています。
・賃借人は、本契約の中途解約を希望する場合、本契約の中途解約を希望する日の 2 年前までに、賃貸人に対して、
解約意向通知書を提出するものとし、賃貸人及び賃借人は、解約意向通知書提出以降、本契約の解約につき協議を
行い、賃借人が本契約の解約を正式に決定した場合には、賃借人は、本契約の解約日の 1 年 6 か月前までに、賃貸
人に対して協議後解約通知書を提出するものとし、賃借人は協議後解約通知書に記載された本契約の解約日をもっ
て、本契約を中途解約することができるものとするとされています。
その他の事項：
・なし
（注）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
11
（3）取得の理由
■取得のポイント
• 国内大手製造企業への CRE 提案により、テルモ・クリニカルサプライ株式会社の重要拠点である本社
兼工場施設の底地を取得
• 2019 年 2 月に竣工した（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンター近隣に所在し、物流施設等他用途へ
の転用も可能な汎用性の高い工場底地の取得
■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
• 期間 30 年（解約不可期間 2 年）(注 1)の普通借地契約に裏付けられた高い継続性
• テナントであるテルモ・クリニカルサプライ株式会社はテルモ株式会社の 100％子会社で、テルモグル
ープ本体の 2018 年 3 月期における売上の約 55％を占める「心臓血管カンパニー」部門に属しており、
業績は安定的に推移
■汎用性（不動産としての汎用性）
＜立地＞
• 本投資法人が優先交渉権（注 2）を有する 2019 年 2 月に竣工した（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンター
近隣に所在し、物流施設等他用途への転用も可能な汎用性の高い工場底地
• 大消費地である名古屋市中心部から約 20.0km に位置し、東海北陸自動車道「岐阜各務原」 から約 4.0km、
IC
「一宮木曽川」IC から約 4.7km に位置し広域へのアクセスも可能な立地
（注 1）テナントが中途解約を希望する場合、解約日の 2 年前に事前通知を行うことが必要とされています。
（注 2）本投資法人は、
（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンターについて取得の意思決定をしておらず、本日現在、本投資法人によ
る取得の予定はありません。以下同じです。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
12
＜2019 年 2 月に竣工した（仮称）岐阜各務原ロジスティクスセンター近隣に所在＞
＜本物件に関する CRE 提案の内容＞
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
13
【IIF 兵庫たつのロジスティクスセンター】
（1）取得予定資産の概要
東京海上日動リスクコンサル
特定資産の種類 不動産信託受益権 調査業者
ティング株式会社
2018 年 3 月 5 日、2018 年 8 月 15 日
取得予定年月日(注) 2019 年 6 月 3 日 調査年月日
及び 2019 年 3 月 20 日
取得予定価格 3,915 百万円 建物状況 緊急修繕費 0円
鑑定評価額 4,380 百万円 評価の 短期修繕費 0円
概要 115,404,000 円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 長期修繕費
信託設定日 2019 年 6 月 3 日
9,617,000 円
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 年平均
（12 年平均）
信託期間満了日 2029 年 6 月 30 日
所在地 兵庫県たつの市揖西町長尾字タイ山 300 番 2 他
土地面積 34,564.97 ㎡ 建物 1：
用途地域 工業地域 鉄骨造アルミニウム板・亜鉛メッキ鋼板葺 3 階建
附属建物 1：
容積率/建蔽率 200％／60％
建物の 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
構造と階数 附属建物 2：
所有・それ以外の別 所有権 鉄骨造アルミニウム板葺平家建
建物 2：
鉄骨造アルミニウム板葺 2 階建
建物 1：2002 年 7 月 6 日
地震 PML 3.7% 建築時期
建物 2：2003 年 2 月 28 日
建物 1：15,086.51 ㎡
附属建物 1：100.00 ㎡
延床面積
附属建物 2：63.00 ㎡
建物 2：7,905.96 ㎡
担保設定の有無 なし
建物 1：倉庫、事務所、工場
附属建物 1：休憩所
種類
附属建物 2：倉庫
建物 2：工場・倉庫・事務所
本投資法人は本物件取得に先立ち、土壌汚染リスク評価を株式会社フィールド・パートナーズに
その他
依頼しました。その結果、対象地において土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えるとされて
特筆すべき事項
います。
（注）
「取得予定年月日」は、本日時点における引渡予定日を記載しています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
14
（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
賃借 総賃貸面積 年間賃料
賃借人名 契約期間 敷金・保証金
人数 (稼働率) (消費税別)
10 年間
25,186.78 ㎡
株式会社日立物流 1 非開示(注) （2018 年 3 月 29 日から 非開示(注)
（100.0％）
2028 年 3 月 28 日まで）
賃料改定・中途解約等
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・賃貸人及び賃借人は、借地借家法第 32 条の規定にかかわらず、賃料の増減額を請求することができず、賃貸借期間
中の賃料の改定はできないものとされています。ただし、賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間内といえども、法令の改
正や経済情勢の著しい変動、公租公課その他の負担の変動があった場合、又は近隣の建物に比較して、賃料が不相当
となった場合、合意の上、これを改定することができるものとされています。
・賃借人は、賃貸借期間中に本契約を解約しようとするときは、6 か月前までに、賃貸人に対し書面によりその予告を
しなければならないものとされています（ただし、賃借人は本契約を解約することを決定した場合には、可能な限り
速やかに賃貸人に対し予告を行うものとされています） 。ただし、賃借人は当該予告に代えて 6 か月分の賃料相当額
を賃貸人に支払い、本契約を即時解約することができるものとされています。
・上記にかかわらず、賃借人は、2018 年 3 月 29 日から 2023 年 3 月 28 日までの期間は本契約を解約することはでき
ないものとされています。
その他の事項：
・なし
（注）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
15
（3）取得の理由
■取得のポイント
• 大手 3PL 企業である株式会社日立物流への CRE 提案により取得
• 山陽自動車道「龍野西」IC 至近の広域搬送に優位性の高い立地にあり、大阪・中国・四国方面までの広域を
カバーする、テナントにとっての基幹配送拠点
■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
• 期間 10 年（解約不可期間 5 年）の定期建物賃貸借契約に裏付けられた継続性
• 大阪・中国・四国方面までの広域をカバーする、テナントにとっての基幹配送拠点
■汎用性（不動産としての汎用性）
＜立地＞
• 山陽自動車道「龍野西」IC から約 2.4km、神戸と岡山の中間地点に位置し、大阪・中国・四国方面の広域
をカバー可能
• 「播磨龍野企業団地」内の、工場や物流施設が集積立地するエリアにあり、24 時間稼働及び多頻度配送が
可能な良好な立地
＜施設＞
• 建物は 2 棟構成であり、1 期棟は柱スパン 11.2m×9.8m、床荷重約 1.2t/㎡、階高 1 階 6.6m・2 階 7.5m、
3 面の入出庫バースを有し、2 期棟は柱スパン 9.3m×9.0m、階高 1 階 6.47m・2 階 7.09m、2 面の入出庫
バースを有する、汎用性の高い施設
＜複数の入出庫バースを備えた作業効率の高い施設＞ ＜本物件に関する CRE 提案の内容＞
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
16
【IIF 昭島ロジスティクスセンター】
（1）取得予定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権 調査業者 株式会社 ERI ソリューション
2018 年 3 月 8 日及び 2019 年 4 月
取得予定年月日(注) 2019 年 6 月 3 日 調査年月日
2日
取得予定価格 8,019 百万円 建物状況 緊急修繕費 0円
鑑定評価額 8,500 百万円 評価の 短期修繕費 0円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 概要 長期修繕費 267,170,000 円
信託設定日 2018 年 3 月 14 日
22,264,000 円
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 年平均
（12 年平均）
信託期間満了日 2029 年 6 月 30 日
所在地 東京都昭島市拝島町字小欠 3928 番 4
土地面積 17,189.00 ㎡
用途地域 工業地域 本棟：鉄骨造陸屋根 4 階建
建物の
附属建物：コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼
容積率/建蔽率 200％／60％ 構造と階数
板ぶき平家建
所有・それ以外の別 所有権
本棟：1992 年 1 月 31 日
地震 PML 3.6% 建築時期
附属建物：1992 年 3 月 4 日
本棟：30,308.21 ㎡
延床面積
附属建物：7.70 ㎡
担保設定の有無 なし
本棟：倉庫、事務所
種類
附属建物：ゴミ置場
・本投資法人は本物件取得に先立ち、土壌汚染リスク評価を株式会社フィールド・パートナーズ
に依頼しました。その結果、対象地に起因する土壌汚染が存在する可能性は小さいと考えると
されています。また、周辺からのもらい汚染が存在する可能性は否定できないとされています。
・本件土地は公道に直接接道していないため、当初委託者は、本件土地の西側の私道（以下、本
項において「本私道」といいます。 ）の所有者（以下、本項において「私道所有者」といいます。
）
その他
との間で、2018 年 2 月 20 日付で当初委託者が本私道を通行並びに上下水管、電線及びガス管
特筆すべき事項
の埋設等の目的で無償にて使用することについて私道所有者が承諾すること等を内容とする合
意書（以下、本項において「本合意書」といいます。 ）を締結しており、当初委託者の本合意書
上の地位は受託者に承継されています。なお、本私道について通行地役権設定登記は行われて
いませんが、本合意書において、受託者又は私道所有者が本物件又は本私道を第三者に譲渡す
る場合、本合意書に定める合意事項を当該第三者に承継させ、遵守させるものとされています。
（注）
「取得予定年月日」は、本日時点における引渡予定日を記載しています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
17
（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
賃借 総賃貸面積 年間賃料
賃借人名 契約期間 敷金・保証金
人数 (稼働率) (消費税別)
5 年間
東京ロジファクトリー 31,071.21 ㎡
1 非開示(注) （2018 年 10 月 1 日から 2023 非開示(注)
株式会社 （100.0％）
年 9 月 30 日まで）
賃料改定・中途解約等
契約種類：普通建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・契約期間中、賃料は、本物件並びに敷地、土地に対する租税公課等の負担の増減又は経済情勢の急激な変動、その
他の事由により、賃料を改定することが相当であると認められたときは、賃貸人及び賃借人協議の上、これを改定す
ることができるものとされています。
・賃借人は 2018 年 10 月 1 日から 2023 年 9 月 30 日までの期間は本契約を解約することはできないものとされていま
す。
・契約満了日の 1 年前までに賃貸人及び賃借人のいずれからも本契約を更新しない旨の書面による通知がない場合、
契約期間満了の翌日から 5 年間更新されるものとされており、以後も同様とされています。なお、本契約が更新され
た後の契約期間においては、賃借人は 1 年前に文書をもって相手方に通知することにより、契約期間内に本契約の解
約ができるものとされています。 この場合、 通知のあった日から 1 年をもって本契約は終了するものとされています。
その他の事項：
・なし
（注）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
（3）取得の理由
■取得のポイント
• 西東京を拠点としている東京システム運輸ホールディングス株式会社の子会社である、東京ロジファクトリ
ー株式会社が長期にわたり継続利用している重要営業拠点
• 東京ロジファクトリー株式会社は既存保有資産である IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢのテナントであり、
同社とのリレーションを活かし取得前に契約安定化を実現
• 国道 16 号から約 1.5km、中央自動車道「八王子」IC から約 6.0km に所在し、東京都心部及び首都圏全域
へのアクセス性に優れた施設
■継続性（現賃借人の継続利用の蓋然性）
• 西東京を拠点としている東京システム運輸ホールディングス株式会社の子会社である、東京ロジファクトリ
ー株式会社が長期にわたり継続利用している重要営業拠点
• 昭島市周辺は東京システム運輸ホールディングス株式会社の本社を含め、テナントの関連拠点が集中する重
要エリア
• 長期利用を前提としたテナントニーズの解決と更新工事等の付加価値の提供により、ブリッジ先取得直後の
賃貸借契約（解約不可期間なし）を期間 5 年（解約不可期間 5 年）へと変更し、契約安定化を実現
■汎用性（不動産としての汎用性）
＜立地＞
• 中央自動車道「八王子」IC から約 6.0km に所在し、国道 16 号から国道 20 号への接続により東京都心部
への配送が可能であり、また国道 16 号により首都圏西部エリアを管轄できる広域配送も可能
• JR 青梅線「昭島」駅から約 0.7km に位置し、本物件の所在する昭島市の南部には住宅集積地があるため、
労働力確保に優位性のある立地
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
18
• 工場や物流施設の集積地でもあり、24 時間稼働が可能
＜施設＞
• 建物は床荷重 1 階 2.0t/㎡・2-4 階 1.5t/㎡ 、梁下 1 階 5.3m・2-4 階 4.5m 、柱スパン 9.0m を有する、汎
用性を備えた仕様
＜昭島市周辺にテナント拠点が集中＞ ＜2 面の入出庫バースを備えた大型施設＞
＜ブリッジ期間中に契約安定化を実現＞
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
19
＜ご参考＞＜各取得予定資産の設計者・構造設計者・施工者・確認検査機関＞
物件
物件名称 設計者(注) 構造設計者(注) 施工者(注) 確認検査機関(注)
番号
株式会社鴻池組 ビューローベリ
IIF 新川崎 株式会社鴻池組東京本店 株式会社鴻池組
F-17 東京本店一級建築士 タスジャパン
R&D センター 一級建築士事務所 東京本店
事務所 株式会社
IIF 市川 鹿島建設株式会社、
石川建築事務所、
F-18 フードプロセス 石川建築事務所 株式会社駅ビルハ 市川市建築主事
有限会社日建ハウス
センター ウジングセンター
IIF 兵庫たつの 株式会社日立建設設計、 株式会社日立建設設計、 株式会社竹中工務店
L-46 ロジスティクス 大森建設一級建築設計 大森建設一級建築設計 神戸支店、 兵庫県建築主事
センター 事務所 事務所 大森建設株式会社
IIF 昭島
三井建設株式会社 三井建設株式会社 三井建設株式会社
L-47 ロジスティクス 東京都建築主事
一級建築士事務所 一級建築士事務所 東京建築支店
センター
(注)設計者、構造設計者、施工者及び確認検査機関の各欄に記載の名称については、各不動産及び信託不動産の竣工時又は新築若しくは増築の
検査済証取得時における名称を記載しています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
20
4. 取得先の概要
（1）IIF 新川崎 R&D センター
本物件の取得先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了
承を得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当
該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会
社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
（2）IIF 市川フードプロセスセンター
本物件の取得先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了
承を得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当
該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会
社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
（3）IIF 岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）
本物件の取得先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了
承を得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当
該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会
社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
（4）IIF 兵庫たつのロジスティクスセンター
本物件の取得先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了
承を得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当
該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会
社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
（5）IIF 昭島ロジスティクスセンター
本物件の取得先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了
承を得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当
該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会
社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
21
5. 物件取得者等の概要
取得予定資産の取得に関し、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得はあり
ません。
なお、IIF 市川フードプロセスセンターについては、賃借人（非開示）との取引は本資産運用会社の
利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当します。本取引については、社内規程に則り、
コンプライアンス委員会による承認を経ており、また、本資産運用会社における資産運用検討委員会及
び取締役会において、審議・検討を経ています。なお、取締役会における審議は、8 名の取締役のうち
6 名以上の賛成を要することとされています。
6. 媒介の概要
上記資産取得に係る取引に媒介はありません。
7. フォワード・コミットメント等に関する事項
（1）フォワード・コミットメント等に該当する取得予定資産
IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）に係る売買契約は、金融商品取引業
者等向けの総合的な監督指針に定めるフォワード･コミットメント等（注）に該当します。
（注）「フォワード･コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・
物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下、同じです。
（2）フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務内容等への影響
IIF岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）に係る売買契約においては、本投資
法人が売買契約に定める合意事項に違反し又は本投資法人が不実の表明保証を行い、売買契約が解
除された場合には、売主は、本投資法人に対し、売買代金総額（建物消費税相当額を含みません。）
の20％相当額を違約金として請求できるものされています。ただし、IIF岐阜各務原マニュファク
チュアリングセンター（底地）に係る売買契約においては、本投資法人が売買代金の支払に必要な
資金調達（融資、増資を含みますが、これに限られません。）を完了できたことを条件として売買
代金の支払義務が発生するものとされています。
8. 取得資金及び決済方法
今回の取得予定資産の取得に係る取得資金は、新投資口の発行及び借入れによる資金調達並びに自己資金
によります。新投資口の発行については、本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知
らせ」を、資金の借入れについては本日付で公表した「資金の借入れ（新規借入れ）に関するお知らせ」を
ご参照ください。
また、決済の方法については、全ての取得予定資産において引渡時一括での決済を予定しています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
22
9. 取得の日程
物件名称 取得に係る契約締結日 代金支払予定日 物件引渡予定日
IIF 新川崎 R&D センター 2019 年 5 月 14 日 2019 年 6 月 3 日 2019 年 6 月 3 日
IIF 市川フードプロセスセンター 2019 年 5 月 14 日 2019 年 6 月 3 日 2019 年 6 月 3 日
IIF 岐阜各務原マニュファクチュアリングセ
2019 年 5 月 14 日 2019 年 7 月 16 日 2019 年 7 月 16 日
ンター（底地）
IIF 兵庫たつのロジスティクスセンター 2019 年 5 月 14 日 2019 年 6 月 3 日 2019 年 6 月 3 日
IIF 昭島ロジスティクスセンター 2019 年 5 月 14 日 2019 年 6 月 3 日 2019 年 6 月 3 日
10. 今後の見通し
取得予定資産取得後の本投資法人の 2019 年 7 月期（第 24 期：2019 年 2 月 1 日～2019 年 7 月 31 日）及
び 2020 年 1 月期（第 25 期 2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月 31 日）
： における各運用状況の予想については、
本日付で公表した「2019 年 7 月期（第 24 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2020 年 1 月期（第
25 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
23
11. 鑑定評価書の概要
（1）IIF 新川崎 R&D センター
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 8,480 百万円
価格時点 2019 年 4 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 8,480 百万円
直接還元法による価格 8,540 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
（注）
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 467 百万円
一時金の運用益 5 百万円
資本的支出 11 百万円
純収益 461 百万円
還元利回り 5.4%
DCF 法による価格 8,410 百万円
割引率 5.1%
最終還元利回り 5.5%
積算価格 6,980 百万円
土地比率 71.1%
建物比率 28.9%
その他、評価機関が評価に当たって留意
なし
した事項
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上
の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
24
（2）IIF 市川フードプロセスセンター
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額 6,330 百万円
価格時点 2019 年 4 月１日
項目 内容 概要等
収益価格 6,330 百万円
直接還元法による価格 6,460 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
（注）
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 281 百万円
一時金の運用益 1 百万円
資本的支出 5 百万円
純収益 277 百万円
還元利回り 4.3%
DCF 法による価格 6,270 百万円
割引率 4.1%
最終還元利回り 4.5%
積算価格 5,920 百万円
土地比率 82.7%
建物比率 17.3%
その他、評価機関が評価に当たって留意
なし
した事項
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上
の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
25
（3）IIF 岐阜各務原マニュファクチュアリングセンター（底地）
鑑定評価機関 一般社団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 264 百万円
価格時点 2019 年 4 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 264 百万円
直接還元法による価格 268 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
（注）
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 12 百万円
一時金の運用益 0 百万円
純収益 12 百万円
還元利回り 4.5%
DCF 法による価格 259 百万円
割引率 4.3%
最終還元利回り 4.7%
割合法による価格 251 百万円
土地比率 -
建物比率 -
その他、評価機関が評価に当たって留意
なし
した事項
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上
の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
26
（4）IIF 兵庫たつのロジスティクスセンター
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 4,380 百万円
価格時点 2019 年 4 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 4,380 百万円
直接還元法による価格 4,500 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
（注）
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 234 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 10 百万円
純収益 225 百万円
還元利回り 5.0%
DCF 法による価格 4,330 百万円
5.0％（4 年度まで）
割引率
5.1％（5 年度以降）
最終還元利回り 5.2%
積算価格 3,690 百万円
土地比率 65.9%
建物比率 34.1%
その他、評価機関が評価に当たって留意
なし
した事項
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上
の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
27
（5）IIF 昭島ロジスティクスセンター
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 8,520 百万円
価格時点 2019 年 4 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 8,520 百万円
直接還元法による価格 8,800 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
（注）
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 395 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 23 百万円
純収益 373 百万円
還元利回り 4.2%
DCF 法による価格 8,400 百万円
4.1％（4 年度まで）
割引率
4.2％（5 年度以降）
最終還元利回り 4.4%
積算価格 8,050 百万円
土地比率 84.8%
建物比率 15.2%
その他、評価機関が評価に当たって留意
なし
した事項
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上
の影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
28
【ご参考】各計算式の定義
P1「1. 取得予定資産の概要」(注 6)の「NOI 利回り」及び「償却後 NOI 利回り」
【NOI 利回り】
取得予定資産の NOI 利回りは、以下の計算式により求めています。
NOI 利回り＝NOI＊÷取得予定価格＊＊
＊NOI の計算には、別途注記する場合を除き、各取得予定資産に係る 2019 年 4 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書
に記載された DCF 法における初年度の運営純収益 （特殊要因がある場合等には 2 年目以降で特殊要因の影響が存在しない
年度の運営純収益）を使用しています。以下【償却後 NOI 利回り】において同じです。なお、IIF 新川崎 R&D センター
については、後継テナントとの賃貸借契約の内容を反映する観点から、2 年目の運営純収益を使用しています。
＊＊取得予定価格は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得経費、固定資産税、都市計画税及
び消費税等を含みません。 ）を記載しています。以下同じです。
【償却後 NOI 利回り】
取得予定資産の償却後 NOI 利回りは、以下の計算式により求めています。
償却後 NOI 利回り＝（NOI－減価償却費＊）÷取得予定価格
＊減価償却費は、取得予定資産についても本投資法人の他の既存保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率によ
り計算した想定額を用いています。
以 上
（ご参考） 本日付で公表した他のプレスリリース
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
「2019年7月期（第24期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2020年1月期（第25期）の運用状況及び分配金の予
想に関するお知らせ」
「資金の借入れ（新規借入れ）に関するお知らせ」
「2019年5月14日付で公表したプレスリリースの補足資料」
ご注意：本報道発表文は本投資法人による国内不動産及び不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための記者発表文であり、
日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口
発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなされるよ
うお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又
は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。なお、本件においては米国に
おける証券の募集は行われません。
29