3249 Ｒ－産業ファ 2021-11-24 15:30:00
IIF厚木ロジスティクスセンターIII 再開発プロジェクトについて（続報） [pdf]
2021 年 11 月 24 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人 （コ ー ド番 号 3249）
代表者名 執 行 役 員 本 多 邦 美
URL：https://www.iif-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表 取 締役 社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英 彦
TEL： 03-5293-7091
IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢ 再開発プロジェクトについて（続報）
産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2021 年 7 月 7 日付「IIF 厚木ロジスティク
スセンターⅢ（以下「本物件」といいます。
）再開発プロジェクトについて」でお知らせした再開発事業（以
下「本事業」といいます。）について、本物件敷地上に建設予定の冷凍冷蔵倉庫（以下「本再開発物件」とい
います。 に係る新築工事及び既存建物の解体工事に関する工事請負契約（以下「本請負契約」
） といいます。）
を本日付で締結しましたことをお知らせいたします。
記
1. 新築工事にかかる工事請負契約の概要
工事請負金額
物件 工事着手 引渡
物件名称 契約締結先 （注）
契約締結日
番号 予定日 予定日
（百万円）
鈴与建設 2021 年 2022 年 2023 年
L-15 IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢ 2,704
株式会社 11 月 24 日 2月1日 9 月 30 日
（注）工事請負金額は、新築工事にかかる工事請負契約に記載された本再開発物件の建設工事費用を記載しており、設計料、CM フィ
ーは含んでおらず、本再開発物件の取得予定価格（工事請負代金、設計料、CM フィーの合計金額をいいます。以下同じです。
）
とは異なります。また、工事請負金額は本日時点の設計に基づいた金額であり、本事業の計画内容の変更等により今後変動する可
能性があります。本日時点の取得予定価格の見込みについては、後記「5.本再開発物件の概要」をご参照ください。
2. 契約締結先の概要
本請負契約の締結先の概要は以下の通りです。なお、本投資法人は、締結先である鈴与建設株式会社
を、2016 年 5 月に竣工した IIF 西宮ロジスティクスセンター増築プロジェクトにおける工事請負契約締
結先として起用した実績を有しており、同社が有する物流オペレーションに対する専門性の高い豊富な
知見及び物流施設開発の様々なノウハウを評価し、本事業においても工事請負契約締結先として選定し
ました。
（1）名称 鈴与建設株式会社
（2）所在地 静岡県静岡市清水区松原町 5-17
（3）代表者の役職・氏名 代表取締役社長 大石 泰明
＜建築部門＞物流倉庫、工場・プラント関連
（4）事業内容 ＜土木部門＞道路・舗装・橋梁
＜その他＞ 土地建物取引 他
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（5）資本金 268 百万円（2020 年 8 月 31 日現在）
（6）設立年月日 1949 年 3 月 24 日
（7）純資産 契約締結先からの同意を得られていないため、非開示としています。
（8）総資産 契約締結先からの同意を得られていないため、非開示としています。
鈴与コンストラクションホールディングス株式会社（100%）
（9）大株主及び持株比率
（2020 年 8 月 31 日現在）
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、特筆すべき資本関係・人的
関係・取引関係はなく、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と当
（10）本投資法人又は本資
該会社の関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関
産運用会社との関係
係はありません。当該会社及び当該会社の関係者、関係会社は、本投資法人・本
資産運用会社の関連当事者には該当しません。
3. 本事業のスケジュール
本日時点における本事業のスケジュールは以下の通りです。
工事請負契約締結 2021 年 11 月 24 日
建築確認済証下付 2022 年 1 月（予定）
解体工事期間 2022 年 2 月～2022 年 7 月（予定）
新築工事期間 2022 年 2 月～2023 年 9 月（予定）
新規運用開始 2023 年 10 月（予定）
4. 運用状況への影響と見通し
（1） 新築工事・解体撤去工事の費用について
新築工事にかかる工事請負代金は総額 2,704 百万円（税抜）、解体撤去工事にかかる工事請負代金は
総額 244 百万円（税抜）を予定しています。新築工事にかかる工事請負代金は出来高に応じて分割支
払いを行う予定であり、支払時期に応じて各期の建設仮勘定として資産計上されます。また、新築工
事にかかる工事請負代金の支払い原資については、手元資金の他、必要に応じて借入等の資金調達を
通じて調達した資金を予定しています。資金調達を通じて支払いを行う場合は、調達金額及び調達時
期、調達方法が決定した時点で改めてお知らせします。
（2） 運用状況への影響と見通し
本請負契約の締結による 2022 年 1 月期（第 29 期：2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日）及び 2022
年 7 月期（第 30 期：2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日）の運用状況の予想への影響は軽微であり、
運用状況の予想に変更は有りません。なお、上記運用状況の予想においては、本事業による影響を見
込んで試算しています。
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5. 本再開発物件の概要
本事業後（注 1） 本事業後（注 2）
本事業前
（2021 年 7 月 7 日公表時点） （2021 年 11 月 24 日公表時点）
特定資産の名称 IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢ
特定資産の種類 不動産信託受益権
所在地 神奈川県厚木市上依知字上ノ原 3007 番 7
（土地） （土地）
2012 年 3 月 7 日 2012 年 3 月 7 日
取得（予定）年月日 2012 年 3 月 7 日
（本再開発物件） （本再開発物件）
2023 年 9 月 30 日 2023 年 9 月 30 日（注 3）
取得（予定）価格 2,290 百万円 4,432 百万円（予定） 4,434 百万円（予定） 4）
（注
土地価格（割合） 1,662 百万円（72.6％） 1,662 百万円（37.5％） 1,662 百万円（37.5％）
建物価格（割合） 627 百万円（27.4％） 2,769 百万円（62.5％） 2,772 百万円（62.5％）
鑑定評価額（注 5） 3,200 百万円 7,030 百万円 7,030 百万円
（調査価額） （価格時点：2021 年 1 月 31 日） （価格時点：2021 年 6 月 1 日） （価格時点：2021 年 6 月 1 日）
含み益
813 百万円（+34.1％） 2,597 百万円（+58.6％） 2,595 百万円（+58.5％）
（含み益率） 6）
（注
NOI 利回り/
償却後 NOI 利回り（注 7） 7.0% / 5.1％ 7.0% / 5.1％
7.0% / 6.0％
（継続的利益超過分配 （5.7％） （5.7％）
考慮後）
土地面積 17,415.20 ㎡
土 用途地域 工業専用地域
地 所有・それ以外
所有権
の別
本棟：鉄骨・鉄筋コンク
リート造亜鉛メッキ鋼板
構造と階数 葺陸屋根3階建 鉄骨造 4階建 鉄骨造 4階建 （注8）
附属建物：鉄筋コンクリ
ート造陸屋根平家建
1981 年 10 月 23 日
建築時期 2023 年 9 月 30 日 2023 年 9 月 30 日 （注 8）
2000 年 8 月 22 日増築
建
延床面積 16,470.24 ㎡ 23,369.28 ㎡ 23,403.67 ㎡（注 8）
物
容積率（指定）/ 100.8％（200％）/ 132.9％（200％）/ 132.7％（200％）/
建ぺい率（指定） 42.6％（45％） 45％（45％） 44.7％（45％） 8）
（注
所有・それ以外
所有権
の別
本棟 ：倉庫・荷捌所
用途 倉庫 倉庫（注 8）
附属建物：守衛所
地震 PML 7.3% - 5.1（注 8）
担保設定の有無 なし
その他特筆すべき事項 なし
設計者 株式会社日建設計 （注 9）
鈴与建設株式会社（予定） 鈴与建設株式会社
施工者 鹿島建設株式会社 （注 9） 鈴与建設株式会社（予定） 鈴与建設株式会社
（注１） 本事業後（2021 年 7 月 7 日公表時点）については、2021 年 7 月 7 日付「IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢ 再開発
プロジェクトについて」でお知らせした内容を記載しています。
（注２） 本事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）の記載にかかる下線部は、2021 年 7 月 7 日付「IIF 厚木ロジスティクスセン
ターⅢ 再開発プロジェクトについて」でお知らせした内容からの変更箇所になります。
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（注３） 本事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）における本再開発物件の「取得（予定）年月日」は、本日時点における竣工
及び引渡予定日を記載しており、今後の本事業の進捗状況等により変動する可能性があります。
（注４） 本事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）における「取得（予定）価格」については、取得済みの土地価格（2012 年取
得時の本物件に係る信託受益権売買契約書に記載された土地の取得価格）と本再開発物件の取得予定価格とを合計した
参考値を記載しています。本再開発物件の取得予定価格は、本日時点の設計に基づいた金額であり、実際の本再開発物
件の取得価格は、本事業の計画内容の変更等により今後変動する可能性があります。以下同じです。
（注５） 本事業前の「鑑定評価額（調査価額） 」は、2021 年 1 月 31 日を価格時点とする調査報告書に基づく調査価額を、本事
業後（2021 年 7 月 7 日公表時点）及び本事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）の「鑑定評価額（調査価額） 」は、2021
年 6 月 1 日を価格時点とする本再開発物件の開発計画にかかる調査報告書に基づく調査価額を記載しています。調査報
告書の詳細については、2021 年 7 月 7 日付で公表したプレスリリース「IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢ 再開発プ
ロジェクトについて」をご参照ください。
（注６） 本事業前の「含み益」は、2021 年 1 月 31 日を価格時点とする調査報告書に基づく調査価額と 2021 年 1 月 31 日時点の
帳簿価額の差額を、本事業後（2021 年 7 月 7 日公表時点）の「含み益」は、 2021 年 6 月 1 日を価格時点とする本再開
発物件の開発計画にかかる調査報告書に基づく調査価額と 2021 年 7 月 7 日公表時点の取得（予定）価格の差額を、本
事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）の「含み益」は、 2021 年 6 月 1 日を価格時点とする本再開発物件の開発計画
にかかる調査報告書に基づく調査価額と 2021 年 11 月 24 日公表時点の取得（予定）価格の差額を、それぞれ記載して
います。
（注７） NOI 利回り＝年間 NOI*÷取得（予定）価格
償却後 NOI 利回り＝償却後年間 NOI**÷取得（予定）価格
継続的利益超過分配***考慮後 NOI 利回り＝（償却後年間 NOI＋本物件の減価償却費（年額）×30%）÷取得（予定）
価格
*本事業前の年間 NOI は、本物件における 2020 年 7 月期（第 26 期）及び 2021 年 1 月期（第 27 期）の NOI の実績
値の合計を、本事業後（2021 年 7 月 7 日公表時点）及び本事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）の年間 NOI は、
2021 年 6 月 1 日を価格時点とする本再開発物件の開発計画にかかる調査報告書に記載された DCF 法における初年度
の運営純収益を使用しています。 本事業後（2021 年 7 月 7 日公表時点）及び本事業後 （2021 年 11 月 24 日公表時点）
の年間 NOI は、本事業に係る計画を基に算出した再開発物件竣工後の試算値であり、その実現を保証するものではな
く、実際の再開発後の年間 NOI は、本事業の計画内容の変更等により変動する可能性があります。以下同じです。
**償却後年間 NOI＝年間 NOI－減価償却費（年額）
減価償却費は、本事業前については 2020 年 7 月期（第 26 期）及び 2021 年 1 月期（第 27 期）の実績の合計、本事業
後（2021 年 7 月 7 日公表時点）及び本事業後（2021 年 11 月 24 日公表時点）については耐用年数に応じた定額法の
償却率により計算した想定額を用いています。
***継続的利益超過分配の実施については、 本投資法人の投資主総会の承認に基づく本投資法人の規約の変更が必要と
なるところ、本書の日付現在、本投資法人は継続的利益超過分配の実施について決定しておらず、また、かかる規約
変更のための投資主総会の招集についても決定しておりません。 本書に記載された継続的利益超過分配考慮後 NOI 利
回りについては、本書の日付現在における検証を元にした参考値であり、その実現を保証するものではありません。
（注８） 「構造と階数」「建築時期」「延床面積」
、 、 「容積率/建ぺい率」 「用途」及び「地震 PML」は、本日時点の設計に基づい
た内容であり、実際の内容は本事業の計画内容の変更等により変動する可能性があります。
（注９） 本事業前の「設計者」及び「施工者」は、再開発前の建物について記載しています。
■本再開発物件のイメージ図
※竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合が有ります。
■周辺図
以上
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