3249 Ｒ－産業ファ 2021-09-08 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【IIF四日市ロジスティクスセンター（既存棟）】 [pdf]
2021 年 9 月 8 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人 （コ ー ド番 号 3249）
代表者名 執 行 役 員 本 多 邦 美
URL：https://www.iif-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英 彦
TEL： 03-5293-7091
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
【IIF 四日市ロジスティクスセンター（既存棟）
】
産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社である三
菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記のとお
り、国内不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得を行うことについて決定しましたの
で、お知らせいたします。
記
取得のポイント
1. 大手物流企業の事業拡大ニーズを捉え、鹿島グループと協働した CRE 提案（新築棟の開発提案含む）による複合案件の取得
2. 高速道路の延伸により交通利便性が飛躍的に高まり、大手物流会社の配送拠点や世界最大級の半導体製造工場が所在する
四日市東 IC 至近に立地
1. 取得予定資産の概要
物件 取得予定 鑑定 NOI 償却後
取得予定
番号 物件名称 所在地 取得先(注 2) 価格 評価額(注 3) 利回り NOI 利回り
年月日
（注 1）
（百万円） （百万円） (注 4) (注 4)
IIF 四日市ロジスティクス 三重県 2021 年
L-51 国内事業会社 3,640 3,957 5.4％ 4.3％
センター（既存棟） 四日市市 12 月 13 日
（注 1）「物件番号」は、本投資法人が保有する資産を L（物流施設） 、F（工場・研究開発施設等）及び I（インフラ施設）の 3 つに分
類し、番号を付したものです。
（注 2）取得先は国内事業会社ですが、取得先から名称等の開示について承諾を得られていないため非開示としています。以下同じで
す。
（注 3）「鑑定評価額」は、2021 年 8 月 1 日を価格時点とする既存棟部分にかかる不動産鑑定評価書及び新築棟建設予定地部分にかか
る不動産鑑定評価書に記載されたそれぞれの鑑定評価額の合計を記載しています。既存棟部分及び新築棟建設予定地部分のそ
れぞれの鑑定評価書の詳細については、後記「11. 鑑定評価書の概要」をご参照ください。以下同じです。
（注 4）「NOI 利回り」「償却後 NOI 利回り」の計算式については、後記「
、 【ご参考】各計算式の定義」をご参照下さい。
【IIF 四日市ロジスティクスセンター（既存棟）】 【敷地内に新築棟の開発を計画】 1
2. 取得及び貸借の理由
本投資法人は、取得予定資産の特性が本投資法人の運用戦略（1 口当たり分配金の向上に寄与する優良資
産の取得）に合致すると判断したことから、取得を行うことを決定いたしました。今回取得する物件は、優
良立地に位置する希少性の高い物件であり、
「収益性」「継続性」
、 、及び「汎用性」の 3 つの軸から物件を評
価いたしました。
本物件の詳細及び選定理由については、後記「4．取得予定資産及び貸借予定の内容」をご参照下さい。
また、取得予定資産の貸借にかかるテナントに関しては、2021 年 4 月 30 日付で公表した「不動産投資信
託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナントの選定基準に適合していると判断
し、貸借することとしています。
3. 取得の背景
本投資法人は、大手物流企業への CRE 提案により、物流施設（以下「既存棟」といいます。
）にかかる不動産
信託受益権を取得することを決定しました。加えて、敷地内に新たに物流施設（以下「新築棟」といいます。
）を
建設する開発プロジェクトの実施を計画しています（以下「本事業」といいます。。先月公表した IIF 厚木ロジ
）
スティクスセンターⅢの再開発プロジェクト（注 1）に続き、本事業も事業拡大ニーズを捉えた BTS 型物流施設の開
発案件となります。
本物件は、東名阪自動車道「四日市東」IC から約 1.5ｋｍの至近に位置し、24 時間稼働が可能な汎用性の高い
産業集積地に立地する物流施設です。周辺には、大手半導体のメーカーであるキオクシア株式会社（以下「キオ
クシア」といいます。
）の世界最大級の半導体製造拠点「キオクシア四日市工場」が所在し、更に、世界的な半導
体需要の拡大に伴う生産能力向上を目的とした新製造棟を建設中であることから、半導体関連企業を含む電子部
品製造企業等の物流施設の需要増加が見込まれるエリアとなります。
また、本事業は、ブリッジスキームを活用した開発プロジェクトであり、ブリッジャーである鹿島リース株式
会社（以下「本ブリッジャー」といいます。
）を工事発注者として新築棟が建設され、本投資法人は竣工後の新築
棟の取得について本ブリッジャーを含む関係者との間で基本協定書を締結しています（注 2）
。また、開発期間中に
おいて、新築棟建設予定地について、本ブリッジャーとの間で定期借地権設定契約を締結し地代を収受する予定
となっていることから、ブリッジスキームの活用により開発期間中のダウンタイムの発生を防ぎつつ、更に、既
存棟の賃料収入に加え新築棟工事にかかる地代を収受することで、収益性の維持を図ります。
（注 1）IIF 厚木ロジスティクスセンターⅢの再開発プロジェクトの詳細は、2021 年 7 月 7 日付で公表したプレスリリース「IIF 厚木ロジステ
ィクスセンターⅢ 再開発プロジェクトについて」をご参照ください。
（注 2）一部の事項を除き当該基本協定書は法的拘束力を有しないものとされています。なお、 当該基本協定書の締結により本投資法人が新築
棟の取得義務を負うものではなく、他方、当該基本協定書の締結により、本投資法人による新築棟の取得が保証されるものでもありま
せん。
【半導体メモリ市場規模拡大予想】
出所：IC Insight のホームページを参考に本資産運用会社が作成
2
■本事業のスキームとスケジュール（予定）
売主と本投資法人との間で、既存棟にかかる信託受益権売買契約（注）を本日付で締結しました。また、既存
棟にかかる信託受託者である三井住友信託銀行株式会社（以下「本信託受託者」といいます。）は、鹿島建物
総合管理株式会社（以下「鹿島建物」といいます。
）を賃借人兼転貸人とする定期建物賃貸借契約（マスター
リース契約）を締結する予定です。
更に、既存棟取得後の敷地内において、本ブリッジャーを工事発注者とした新築棟の建設が計画されており、
本投資法人は、本ブリッジャー、鹿島建物、建物転借人、設計・施工会社となる予定の鹿島建設株式会社及
び本資産運用会社との間で竣工後の新築棟の取得に関する内容を含むプロジェクト基本協定書を 2021 年 8
月 25 日付で締結しました。竣工後の新築棟においては、本ブリッジャーと本投資法人との間で新築棟にかか
る信託受益権売買契約を締結し、本信託受託者を賃貸人、鹿島建物を賃借人兼転貸人とする定期建物賃貸借
契約（マスターリース契約）を締結する予定です。ただし、当該基本協定書の締結により本投資法人が新築
棟の取得義務を負うものではなく、また、本投資法人による新築棟の取得が当該基本協定書により保証され
ているものでもありません。
また、新築棟建設予定地について、本信託受託者と本ブリッジャーとの間で定期借地権設定契約を締結す
る予定です。
（注）既存棟にかかる信託受益権売買契約については、売買実行における各履行条件が設定されています。同履行条件の詳細につい
ては、後記「5.フォワード・コミットメント等に関する事項」をご参照下さい。
プロジェクト基本協定書締結（新築棟） 2021 年 8 月 25 日
信託受益権売買契約締結（既存棟） 2021 年 9 月 8 日
基本設計・実施設計 2021 年 8 月～10 月（予定）
定期建物賃貸借契約締結（既存棟） 2021 年 12 月 13 日（予定）
定期借地権設定契約締結 2021 年 12 月 13 日（予定）
新築棟工事期間 2021 年 12 月～2022 年 9 月（予定）
新築棟運用開始 2022 年 9 月（予定）
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■本事業の効果
本事業による効果として以下の効果を見込んでおり、本事業により、新築棟取得後の鑑定評価額（調査価額）は
9,990 百万円（6,033 百万円増加）
、含み益は 1,170 百万円（含み益率＋13.3％）となり、既存棟取得時と比較し向
上する予定です。
（注１） 新築棟の「取得予定価格」は、プロジェクト基本協定書において定められている取得予定価格を、新築棟取得後の「取
得予定価格」については、既存棟及び新築棟の取得予定価格を合計した参考値を記載しています。なお、本書の日付
現在において、本投資法人は新築棟の取得にかかる意思決定は行っておらず、実際の新築棟の取得価格は、本事業の
計画内容の変更等により今後変動する可能性があります。加えて、当該基本協定書の締結により本投資法人が新築棟
の取得義務を負うものではなく、他方、当該基本協定書の締結により、本投資法人による新築棟の取得が保証される
ものでもありません。以下同じです。
（注２） 新築棟取得後の「鑑定評価額」は、2021 年 8 月 1 日を価格時点とする本事業の計画に基づく既存棟及び新築棟の全体
にかかる調査報告書に記載の調査価額を記載しています。以下同じです。
（注３） 既存棟の「含み益」は既存棟にかかる鑑定評価額と取得予定価格との差額を、新築棟取得後の「含み益」は、 2021 年
8 月 1 日を価格時点とする本事業の計画に基づく既存棟及び新築棟の全体にかかる調査報告書に記載の調査価額と、
既存棟及び新築棟の取得予定価格の合計との差額を記載しています。なお、新築棟取得後の「含み益」は、本書の日
付現在における試算値であり、新築棟取得後の実際の含み益と一致する保証はなく、新築棟の取得予定価格及び実際
の新築棟の調査価額又は鑑定評価額のいずれも、 本事業の計画内容の変更等により、 今後変動する可能性があります。
以下同じです。
（注４） 新築棟の「延床面積」は、本事業における現時点での計画に基づく参考値を、新築棟取得後の「延床面積」は、既存棟
の延床面積と新築棟の延床面積を合計した数値を記載しています。新築棟の「延床面積」は、本事業の計画内容の変
更等により、今後変動する可能性があります。
（注５） NOI 利回り＝NOI*÷取得予定価格**
償却後 NOI 利回り＝（NOI－減価償却費***）÷取得予定価格
*NOI の計算について、既存棟の NOI は、2021 年 8 月 1 日を価格時点とする既存棟部分にかかる不動産鑑定評価書及
び新築棟建設予定地部分にかかる不動産鑑定評価書に記載の DCF 法における初年度の運営純収益の合計値を、 新築棟
取得後の NOI は、2021 年 8 月 1 日を価格時点とする本事業の計画に基づく既存棟及び新築棟の全体にかかる調査報
告書に記載の DCF 法における初年度の運営純収益を、新築棟の NOI は、既存棟の NOI と新築棟取得後の NOI との
差額を使用して、それぞれ計算しています。以下同じです。
**新築棟及び新築棟取得後の取得予定価格は本書の日付現在における見込み値であり、実際の新築棟の取得価格は、
本事業の計画内容の変更等により今後変動する可能性があることから、新築棟及び新築棟取得後の NOI 利回り及び償
却後 NOI 利回りについても、今後変動する可能性があります。以下同じです。
***減価償却費は、既存棟及び新築棟取得後については、本投資法人の他の既存保有資産と同じく、耐用年数に応じた
定額法の償却率により計算した想定額を、新築棟については、既存棟の減価償却費と新築棟取得後の減価償却費との
差額を使用して、それぞれ計算しています。以下同じです。
「NOI 利回り」及び「償却後 NOI 利回り」の計算式については、後記「 【ご参考】各計算式の定義」をご参照下さい。
（注６） 継続的利益超過分配考慮後 NOI 利回り＝（新築棟取得後の償却後年間 NOI＋新築棟の減価償却費（年額）×30%）÷
新築棟取得後の取得予定価格
なお、継続的利益超過分配の実施については、本投資法人の投資主総会の承認に基づく本投資法人の規約の変更が必
要となるところ、本書の日付現在、本投資法人は継続的利益超過分配の実施について決定しておらず、また、かかる
規約変更のための投資主総会の招集についても決定しておりません。本書に記載された継続的利益超過分配考慮後
NOI 利回りについては、本書の日付現在における検証を元にした参考値であり、その実現を保証するものではありま
せん。
4
4. 取得予定資産及び貸借予定の内容
（1） 取得予定資産の概要
SOMPO リスクマネジメ
特定資産の種類 不動産信託受益権 調査業者
ント株式会社
取得予定年月日 2021 年 12 月 13 日 調査年月日 2021 年 8 月 25 日
取得予定価格 3,640 百万円 建物状況 緊急修繕費 0円
鑑定評価額 3,957 百万円 評価の 短期修繕費 0円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所 概要 長期修繕費 212,750 千円（12 年間）
信託設定日 2021 年 12 月 13 日
17,729 千円
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 年平均
（12 年平均）
信託期間満了日 2031 年 12 月 31 日
所在地 三重県四日市市垂坂町字山上谷 1340 番地 8 他
土地面積 32,929.09 ㎡
建物の 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
用途地域 工業専用地域 地下１階付５階建
構造と階数
容積率/建ぺい率 200％／60％
所有・それ以外の別 所有権
地震 PML 6.3％ 建築時期 2000 年 6 月 20 日
担保設定の有無 なし
国内事業会社（注）
設計者
一級建築士事務所
延床面積 18,155.31 ㎡
国内事業会社（注）
構造設計者
一級建築士事務所
鹿島・大成・小松 建設工事共
施工者
同事業体 用途 倉庫
確認検査機関 四日市市建築主事
・隣地との境界につき境界確認書が締結されていませんが、売主において、本投資法人によ
る取得予定資産の取得時までに隣地の所有者との間で境界確認書を締結する予定です。
・本投資法人は、取得予定資産を売却し、又は受託者をして取得予定資産に係る不動産（以
下、取得予定資産と併せて「取得予定資産等」といいます。）を売却させることを希望す
る場合、当該取得予定資産等の売却希望に係る主要条件を売主に通知するものとし、この
その他 場合、売主は、一定期間内に取得予定資産等の売却を受けることを希望する旨を本投資法
特筆すべき事項 人に通知することにより、一定期間、本投資法人及び受託者との間で取得予定資産等の売
却を受けることについて優先的に交渉できるものとされ、当該期間内に取得予定資産等の
売買について合意に至らなかった場合には、本投資法人は、取得予定資産等を第三者に譲
渡し、又は受託者をして譲渡させることができる旨、売主との間で合意しています。
・建物状況調査報告書において建築基準法上の指摘事項がありますが、取得予定日までに現
所有者の責任と負担により是正される予定です。
（注）名称の開示について承諾を得られていないため国内事業会社としています。
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（2） 取得予定資産における賃貸借等の概要（予定）
本書の日付現在において、締結を予定している定期建物賃貸借契約、定期借地権設定契約、土地使用貸
借契約の内容は、以下の通りです。
賃借 年間賃料 敷金・
総賃貸面積(注 2)
賃借人名 人数 (消費税別) 契約期間(注 2) 保証金
（注 1） (稼働率) (注 3) （注3）
18,155.31 ㎡ 10 年間
鹿島建物総合管理株式会社 1 （注 4）
非開示 （2021 年 12 月 13 日から ―
（41.8％） 2031 年 12 月 12 日まで）
70 年間
23,503.24 ㎡
鹿島リース株式会社 1
（54.1％）
非開示 （2021 年 12 月 13 日から
2091 年 12 月 12 日まで）
1.3 年間
1,750.00 ㎡
借地人① 1 ― （2021 年 12 月 13 日から
（4.0％）
2023 年 3 月 31 日まで）
43,408.55 ㎡
合計 3 ― ― ―
（100％）
賃料改定・中途解約等(注 2)
●鹿島建物総合管理株式会社
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、賃料の改定を行わないものとし、借地借家法第 32 条の規定は適用されない
ものとしています。なお、賃貸人及び転借人が、賃借人と転借人との間で締結した転貸借契約（以下「本転貸借契
約」といいます。 ）に基づく転貸借賃料の改定に合意した場合、賃借人は、当該合意内容に従い、本転貸借契約に
おける転貸借賃料の改定に合わせ、賃料改定を行うことに同意しています。
賃借人は、 賃借人と転借人との間の本転貸借契約に基づき転借人が本転貸借契約を中途解約する場合には、 解約日
の 18 か月前までに賃貸人に書面で通知し（但し、賃借人は、本転貸借契約に基づく転借人から賃借人への解約通
知書面が賃借人に到達した日の翌日までに賃貸人へ通知するものとします。、 ） 且つ、当該解約日において当該解約
日から契約期間の最終日までの賃料合計相当額（但し、解約日の月額賃料を基準として算出する。 ）を一括して違
約金として賃貸人に支払う場合に限り、本契約を中途で解約することができるとされています。ただし、本違約金
は、転借人から直接賃貸人に支払うものとされています。
●鹿島リース株式会社
契約種類：定期借地権設定契約
契約更改・改定：
・本契約では、借地借家法第 4 条、第 18 条、及び民法第 619 条の規定は適用されず、賃借人は、契約期間中にお
いて、本契約を解約することはできないものとされています。
・賃貸人及び賃借人は、契約期間中、賃料の改定を行わないものとされています。
●借地人①
契約種類：土地使用貸借契約(注 5)
契約更改・改定：無し
（注 1） 賃借人数は各賃貸借契約書に記載された建物及び土地にかかる賃貸借契約の数に基づき記載しています。
（注 2） 本書の日付現在において、各賃貸借契約は未締結であるため、実際の賃貸面積、契約期間及び賃料改定・中途解約等は今
後の協議等により変動する可能性があります。
（注 3） 賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
（注 4） 本賃貸借契約については鹿島建物総合管理株式会社が転貸人（マスターレッシー）となり、全区画を転借人に転貸する予
定です。
（注 5） 取得予定資産の敷地上に存在している一部建物に関する土地使用貸借契約です。本事業の実施に伴い同建物は解体される
予定であり、解体に伴い本土地使用貸借契約は解消される予定です。なお、本土地使用貸借契約の契約対象となる土地は、
鹿島リース株式会社と締結する定期借地権設定契約の契約対象となる土地に含まれています。
（3） 取得の理由
■継続性
• 大手物流企業の事業拡大ニーズを捉え、鹿島グループとの協働でブリッジスキームを活用した物
流施設の開発を計画
• 大手半導体メーカーの世界最大級の半導体製造拠点が所在し、半導体関連企業を含む電子部品製造
企業等の物流施設の需要が高いエリア
• 期間 10 年の定期建物賃貸借契約に裏付けられた継続性
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■汎用性
＜立地＞
• 東名阪自動車道「四日市東」IC から約 1.5ｋｍの至近に位置し、24 時間稼働が可能な汎用性の高
い産業集積地に立地
• 東名阪自動車道から新名神高速道路、伊勢湾岸自動車道への接続が可能なことから、名古屋市中
心部をはじめ京都中心部・大阪中心部等の広域へのアクセスが可能
＜施設＞
• 1.5t/㎡の床荷重、5.3～5.4m の有効天井高、約 11ｍ×約 11ｍの柱スパンを兼ね備え、様々な荷主
への対応が可能。更に、３分割貸にも対応可能な汎用性の高い物流施設
5. フォワード・コミットメント等に関する事項
（1） フォワード・コミットメント等に該当する取得予定資産
取得予定資産にかかる売買契約は、金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に定めるフォワード･コミ
ットメント等（注）に該当します。
（注）
「フォワード･コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・引渡しを行うこ
ととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。
（2） フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務内容等への影響
当該売買契約において、売主及び本投資法人の双方に対し、売買実行にかかる履行条件が設定されており、
それぞれの履行条件のいずれか一つでも充足されていない場合は、当該売買契約を解除できるものとされてい
ます。かかる履行条件の内容には、新築棟について有効な建築確認が得られ建築確認済証が交付されているこ
と、本取得及び本事業に関連する契約（既存棟にかかる賃貸借契約、新築棟にかかる賃貸借予約契約、新築棟
建設にかかる借地権設定契約及び新築棟にかかる受益権売買契約等）が締結されていること、及び、その他売
主及び本投資法人が売買実行日までに履行すべき義務を全て履行していること等が含まれ、さらに、本投資法
人による売買実行にかかる履行条件として、本投資法人が当該売買契約に基づく売買代金の支払に必要な資金
調達を完了できたことが定められています。
売主又は本投資法人は、相手方が当該売買契約に定める合意事項に違反（合意事項について本旨に従った履
行をしなかったことをいいます。以下同じです。
）し又は当該売買契約に定める相手方の表明保証事項が真実
若しくは正確でないこと又は誤解を生ぜしめる内容であることが判明した場合、相手方当事者に対し、かかる
表明及び保証に反する事由の是正又は当該違反状態の速やかな修復を求めることができるとされており、是正
又は修復が可能であるにもかかわらず、合理的期間内にかかる是正又は修復がなされない場合、又はかかる違
反又は不実若しくは誤解を生ぜしめる表明保証を行ったことにより当該売買契約の目的が重要な点において
達せられないことが明らかである場合は、合意事項に違反し又は不実若しくは誤解を生ぜしめる表明保証を行
った当事者（以下「違反当事者」といいます。
）の相手方は、当該売買契約を解除することができるとされて
います。この場合において、違反当事者の相手方は、売買代金総額（建物消費税相当額を含みません。以下同
7
じです。 の 10％相当額を違約金として請求できるものとされています。
） ただし、売買代金総額の 10％相当額
を超過する損害（当該解除原因となる当該売買契約の合意事項の違反又は不実若しくは誤解を生ぜしめる表明
保証と相当因果関係が認められる範囲に限られます。
）が発生した場合については、当該超過額についての損
害賠償請求を妨げるものではないものとされています。また、売主又は本投資法人は、相手方が当該売買契約
に定める合意事項又は表明保証事項に違反した場合に、当該売買契約の解除を選択することなく、当該違反に
より自己が被った損害等について相手方に対し、総額で売買代金総額の 10％相当額を上限とする損害等の賠
償義務を請求し、当該売買契約の履行を求めることができるとされています。
6. 取得先の概要
本物件の取得先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了承を
得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、特筆す
べき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の
関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会社及び当該会
社の関係者、関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
7. 媒介の概要
本物件の媒介者は国内事業会社ですが、媒介者の概要については、名称等の開示について先方からの了承を
得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、特筆す
べき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の
関係者及び関係会社の間にも、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。当該会社及び当該会
社の関係者、関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
8. 取得資金及び決済方法
取得予定資産の取得にかかる取得資金は自己資金等です。また、決済の方法については、引渡時一括での決
済を予定しています。
9. 取得の日程
物件名称 契約締結日 代金支払予定日 物件引渡予定日
IIF 四日市ロジスティクスセンター（既存棟） 2021 年 9 月 8 日 2021 年 12 月 13 日 2021 年 12 月 13 日
10. 今後の見通し
本取得の影響を踏まえた本投資法人の 2022 年 1 月期（第 29 期：2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日）の
運用状況の予想については、2021 年 9 月 15 日開示予定の「2021 年 7 月期 決算短信 (REIT) 」において公
表予定です。
8
11. 鑑定評価書の概要
【既存棟部分】
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 3,190 百万円
価格時点 2021 年 8 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 3,190 百万円
直接還元法による価格 3,210 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示 (注)
ＰＭフィー 非開示
テナント募集
非開示
費用等
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 165 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 18 百万円
純収益 147 百万円
還元利回り 4.6％
DCF 法による価格 3,180 百万円
割引率 4.7％
最終還元利回り 4.8％
積算価格 3,150 百万円
土地比率 44.9%
建物比率 55.1%
その他、評価機関が評価に当たって
記載なし
留意した事項
（注）本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
あると判断し、非開示としています。
9
【新築棟建設予定地部分】
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 767 百万円
価格時点 2021 年 8 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 767 百万円
底地のみを対象としているため、DCF 法による鑑定
DCF 法による価格 767 百万円
評価のみ取得しています。
割引率 4.0％
借地期間満了後に定期借地権設定契約に基づき更地
復帰を想定しているため最終還元利回りは採用して
最終還元利回り 4.2％
おらず、更地復帰価格に対する割引率を使用していま
す。
その他、評価機関が評価に当たって
記載なし
留意した事項
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12. 取得予定資産の収支見込
NOI 利回り 5.4 ％ NOI 195 百万円
償却後 NOI 利回り 4.3 ％ 減価償却費 39 百万円
【ご参考】各計算式の定義
P1「1. 取得予定資産の概要」(注 4)及び P4「3.取得の背景 ■ 本事業の効果」(注 5)の「NOI 利回り」及び「償却後 NOI 利
回り」並びに上記「12. 取得予定資産の収支見込」の「NOI 利回り」「償却後 NOI 利回り」「NOI」及び「減価償却費」
、 、
以下の計算式により求めています。
NOI 利回り＝NOI*÷取得予定価格**
償却後 NOI 利回り＝（NOI－減価償却費***）÷取得予定価格
* NOI の計算について、既存棟の NOI は、2021 年 8 月 1 日を価格時点とする既存棟部分にかかる不動産鑑定評価書及び新築棟建設予定地部
分にかかる不動産鑑定評価書に記載の DCF 法における初年度の運営純収益の合計値を、新築棟取得後の NOI は、2021 年 8 月 1 日を価格時点
とする本事業の計画に基づく既存棟及び新築棟の全体にかかる調査報告書に記載の DCF 法における初年度の運営純収益を、
新築棟の NOI は、
既存棟の NOI と新築棟取得後の NOI との差額を使用して、それぞれ計算しています。
** 既存棟の取得予定価格は、売買契約書に記載された信託受益権の売買代金（取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。
）
を、新築棟の取得予定価格は、プロジェクト基本協定書において定められている取得予定価格を、新築棟取得後の取得予定価格については、既
存棟及び新築棟の取得予定価格を合計した参考値を記載しています。実際の新築棟の取得価格は、本事業の計画内容の変更等により今後変動
する可能性があることから、新築棟及び新築棟取得後の NOI 利回り及び償却後 NOI 利回りについても、今後変動する可能性があります。
*** 減価償却費は、既存棟及び新築棟取得後については、本投資法人の他の既存保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率により計
算した想定額を、新築棟については、既存棟の減価償却費と新築棟取得後の減価償却費との差額を使用して、それぞれ計算しています。
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