2019年3月13日
不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人 （コード番号3249）
代表者名 執行役員 倉 都 康 行
URL：https://www.iif-reit.com/
資産運用会社名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英 彦
TEL：03-5293-7091
2019年3月13日付で公表したプレスリリースの補足資料
「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【IIF厚木ロジスティクスセンター】」
「資金の借入れ（借換え）及び期限前弁済並びに金利スワップ契約の解約に関するお知らせ」
3249
証券コード
IIF厚木ロジスティクスセンター：含み益実現とポートフォリオ収益性の改善
ポートフォリオ平均を大幅に下回る償却後利回り（2.1%）の物件売却による収益性の改善
鑑定価格を大きく上回る売却価格による含み益の実現
+18.5%
圏央道
+67.2% (鑑定価格対比)
2,560
東名高速 (帳簿価格対比)
百万円
厚木LC 2,160 百万円
1,530 百万円
厚木IC
物件特性
•「厚木」IC から約2kmに位置し、東名高速道路・圏央道で首都圏広域をカバー可能
• 2012年7月に、建物北東側部分に6台入庫可能なトラックバースを新設 帳簿価格 鑑定評価額 売却予定価格
（2019年1月末時点） （2019年1月末時点）
• 休憩室増設や各階の空調機設置により、テナントにとって使い勝手の良い設備を具備
取得価格 2,100百万円
所在地 神奈川県厚木市
本売却の効果
テナント 富士ロジテック・ネクスト
① ポートフォリオの収益性改善
建築時期 2005年1月31日
② 含み益の実現による投資主還元
土地面積 / 延床面積 5,648.48㎡ / 10,076.58㎡
③ 売却益と売却資金を活用した収益性向上施策の実施
構造 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺4階建
NOI利回り（注1） 5.2% 譲渡予定日
（ポートフォリオ平均：5.8%）
2019年3月29日（準共有持分割合50%）
償却後NOI利回り（注2） 2.1% 2019年8月1日 （準共有持分割合50%）
（ポートフォリオ平均：4.8%）
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売却益と売却資金の活用により更なる収益性向上を図る
売却資金の３つの活用方法
< 第24期と第25期の2期に分けて売却益を分配>
（単位：円/口）
300
期限前弁済における
250 67 円 金利スワップ解約精算金等
に充当（下記②参照）
①投資主還元を目的とした
200 (注1,2)
(注1,2) 第25期の利益分配金
売却益の分配
150
第24期の利益分配金 +285円 として分配
100 ＋209円 として分配
50
0
2019年7月期（第24期） 2020年1月期（第25期）
2期合計で一口当たり約494円の売却益を分配
(注1,2)
< 売却益を活用した期限前弁済とリファイナンスを実行>（注1,3）
借入額 平均借入残存期間 平均適用金利
78.5億円 1.2年 1.33%
売却益及び売却資金の
借換前
②金利コスト削減を企図した
活用方法 期限前弁済とリファイナンス
借換後 78.5億円 8.6年 0.45% 分配金上昇効果
(+7.4年) （▲0.88%） +約20円/口
< 売却資金で新規物件を取得する場合の分配金上昇効果 >
新規取得物件の
売却資金 分配金上昇効果(注1,4)
償却後NOI利回り
③売却資金による新規物件取得
5.0% +約22円/口
約15億円 4.5% +約20円/口
4.0% +約18円/口
（注1) 一口当たり分配金への各影響額は、2019年3月13日時点の発行済総投資口数である1,698,816口を前提に算出しています。
（注2) 売却益の分配額は、売却予定価格、売却時の想定帳簿価格、売却にかかる諸費用（仲介手数料等）の想定額、および、Swapの解約金想定額等を基に算出した試算値であり、その実現を保証するものではありません。実
際の分配金は、左記以外の要因にも影響を受けて変動します。
（注3） 借換後の「平均残存期間」及び「平均適用金利」は、2019年3月13日に締結した金銭消費貸借契約等に基づく試算値です。詳細は、2019年3月13日付プレスリリース「資金の借入れ（借換え）及び期限前弁済並びに金利
スワップ契約の解約に関するお知らせ」をご参照ください。また、「分配金上昇効果」は左記平均適用金利を基に算出した試算値であり、その実現を保証するものではありません。実際の分配金への影響額は、
同平均適用金利以外の要因にも影響を受けて変動します。以下同じです。
（注4）「分配金上昇効果」は、売却資金と新規取得物件の想定償却後NOI利回りを基に算出した試算値であり、その実現を保証するものではありません。実際の分配金への影響額は、
2
売却資金や新規取得物件の想定償却後NOI利回り以外の要因にも影響を受けて変動します。
売却益の分配により第24期分配金は大きく増加見込み
第24期の分配金予想
売却益の実現と既存物件の収益改善により、当初予想対比で+9.4％
【1口当たり分配金】
2,933円
+9.4％
+209円
(売却益)
2,723 円
2,680 円
当初予想 実績 予想
2019年1月期 2019年7月期
（第23期） （第24期）
3
1口当たり分配金（固都税調整後）は+3.1%増加
1口当たり分配金（固都税調整後）の推移
新規物件取得を含め、分配金（固都税調整後） 2,800円/口を目指す
【1口当たり分配金（売却益を除く、固都税調整後）】
2,800円
(注2)
△ 品川ITSCのリーシング・相模原R&DC増収や
リファイナンス効果の通期寄与 を目指す
分配金成長率
▼ IIF厚木LCの収益の剥落
+6.0%
2,712円
(注1) +5.0%
+4.0%
+3.0%
+2.0%
2,630 円
+3.1％
+1.0%
当初予想 予想 目標
2019年1月期 1年後
巡航期
（第23期） (新規物件取得込)
4
ディスクレーマー
注記
P.1（注1） NOI利回り＝NOI*÷取得価格
（注2） 償却後NOI利回り＝（NOI*－減価償却費**）÷取得価格
* NOIは、2019年1月期（第23期）の実績値を年換算して計算しています。
**減価償却費は、2019年1月期（第23期）の実績値を年換算して計算しています。
P.4 （注1） IIF品川ITSCのリーシング結果、IIF相模原R&DCの新規賃貸借、借入金の借換及びIIF厚木LCの売却による収益減少の影響等を考慮した試算値であり、その実現を保証するものではありません。
実際の分配金は、左記以外の要因にも影響を受けて変動します。
（注2） 2019年3月13日時点における目標であり、その実現を保証するものではありません。
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の
傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可
能性があります。
特に断りのない場合、本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています。
本資料は、2019年3月13日付で公表したプレスリリースに関する資料であって、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を
目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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資産運用会社 ： 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第403号、一般社団法人投資信託協会会員）
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