3249 Ｒ－産業ファ 2020-06-12 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【IIF湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分3%）】 [pdf]
2020 年 6 月 12 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
産業ファンド投資法人 （コ ー ド番 号 3249）
代表者名 執 行 役 員 倉 都 康 行
URL：https://www.iif-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員ｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ本部長 上 田 英 彦
TEL： 03-5293-7091
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
【IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分 3%）】
産業ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社である三
菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記のとお
り、国内不動産信託受益権の準共有持分 3％（以下「取得予定資産」といいます。）の取得を行うことについ
て決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得予定資産の概要
NOI 償却後
鑑定
物件 取得予定 利回り NOI 利回り
評価額 取得予定
番号 物件名称 所在地 取得先 価格 （追加工事 （追加工事
(注 2)
年月日
（注 1）
（百万円） 実施後） 実施後）
（百万円）
(注 3) (注 3)
IIF 湘南ヘルス 武田薬品工業
神奈川県 6.5％ 5.1％ 2020 年
F-22 イノベーションパーク (注 4)
株式会社 1,155 1,284
藤沢市 （6.2%） （4.8%） 9 月 30 日
（準共有持分 3%） （注5）（注6）
（注 1）
「物件番号」は、本投資法人が保有する資産を L（物流施設） 、F（工場・研究開発施設等）及び I（インフラ施設）の 3 つ
に分類し、番号を付したものです。
（注 2）2020 年 5 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載の準共有持分 3%相当の鑑定評価額を記載しています。
（注 3）「NOI 利回り」「償却後 NOI 利回り」については、準共有持分 3%相当の利回りを記載しています。計算式については、
、
後記「 【ご参考】各計算式の定義」をご参照下さい。
（注 4）本投資法人による取得後の管理上の名称を記載しています。本物件の正式名称は「湘南ヘルスイノベーションパーク」で
す。以下同じです。
（注 5）取得に関してブリッジ機能を利用する予定であるため、ブリッジ先ではなく元の売主を取得先として記載しています。
（注 6）ブリッジ先の名称については、ブリッジ先から開示について承諾を得られていないため記載していません。なお、ブリッ
ジ先は国内事業会社であり、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にあるものではありません。
（注 7）ブリッジ先である国内事業会社が引き続き保有する予定の残りの準共有持分 97%の取得については、2020 年 9 月 30 日
から 2022 年 3 月末日までの間を取得予定日として、本投資法人が優先交渉権を行使できます。詳細は「4. 優先交渉権の
内容」をご参照ください。優先交渉権の行使に関しては、その他の取得案件の検討状況や財務戦略及び既存物件の運用状
況等の観点から総合的に判断する方針です。
（注８）現所有者である武田薬品工業株式会社（以下「武田薬品工業」といいます。 ）とブリッジ先である国内事業会社との間で
2020 年 3 月 31 日付にて取得予定資産を含む信託受益権に係る信託受益権譲渡契約を締結済であり、ブリッジ先による取
得日は 2020 年 9 月 30 日を予定しています。なお、同日付にて本投資法人はブリッジ先より取得予定資産を取得予定で
す。
1
2. 取得の理由
本投資法人は、取得予定資産の特性が本投資法人の運用戦略（1 口当たり分配金の向上に寄与する優良資
産の取得）に合致すると判断したことから、取得を行うことを決定いたしました。今回取得する物件は、優
良立地に位置する希少性の高い物件の準共有持分であり、
「収益性」「継続性」
、 、及び「汎用性」の 3 つの軸
から物件を評価いたしました。
個別物件の詳細については、後記「3．取得予定資産の内容」をご参照下さい。
取得のポイント
① 武田薬品工業とのマスターリース契約により中期的に安定した収益を確保
② 本資産運用会社と武田薬品工業は施設活性化を目的とする基本協定書を締結し、三菱商事
の知見も活用しながら本物件の更なる資産価値向上に取り組む
③ 空き区画のリーシングを進め、中長期的にマスターリース契約からエンドテナントとの直
接契約への切替えが実現した場合には収益向上の機会も存在
本取得は武田薬品工業への CRE 提案（セールスアンドリースバック）により同社の国内最大級の研究開発拠点
の不動産信託受益権準共有持分を取得するものです。本物件は、武田薬品工業が 2011 年に「国内トップレベルの
創薬研究所の実現」を目指し開設した湘南研究所を前身とし、2018 年 4 月、同施設の外部開放と同時に「湘南ヘ
ルスイノベーションパーク(略称：湘南アイパーク)」へ改称を行ったものです。ヘルスケアにおけるオープンイノ
ベーション※の促進拠点として、製薬企業や、ベンチャー、スタートアップを含む産学官の様々な施設利用者が本
施設を利用しています。
また、武田薬品工業が主要テナントとして長期の普通建物賃貸借契約（契約期間 20 年/解約不可期間 5 年）に
基づき賃借しており、安定的な賃料収入が見込まれます。
※オープンイノベーションとは、自社だけでなく他社や大学、地方自治体、社会起業家など異業種、異分野が持つ技術やアイデア、サービス、
ノウハウ、データ、知識などを組み合わせ、革新的なビジネスモデル、研究成果、製品開発、サービス開発、組織改革、行政改革、地域活性
化、ソーシャルイノベーション等につなげるイノベーションの方法を言います。
更に、本物件において、武田薬品工業がマスターレッシーとして国内大手製薬企業や医療機関、ベンチャー企
業を含む複数エンドテナントへの転貸を行っており、多種多様なテナントの入居・交流の促進と、これによるオ
ープンイノベーションのためのネットワークの構築が企図されています。2020 年 6 月 12 日現在において、約 60
社の企業が入居しており、今後も武田薬品工業を中心とした長期安定稼働を見込んでいます。
また、本資産運用会社と武田薬品工業は、2020 年 6 月 12 日付にて本物件の運営に関し、包括的に協業してい
くことについての基本合意書を締結しています（注）
。今後、本資産運用会社は武田薬品工業の戦略パートナーとし
て、三菱商事株式会社の支援も受けながら本物件の更なる資産価値向上に取り組んでいきます。
（注）本基本合意書に定める両社の協業に関する詳細は、本プレスリリース末尾に別添の資料をご参照ください。なお、本投資法人は、取得予
定資産以外の残りの準共有持分について、本書の日付現在、取得を予定しているものではなく、また、将来的に本投資法人がこれを取得
できる保証もありません。
なお、取得予定資産の取得時点においては、武田薬品工業が総賃貸可能面積全体の約 9 割を賃借し、その一部
を複数のエンドテナントに転貸するスキームとなっていますが、将来的に、武田薬品工業が転貸している部分（以
下「転貸区画」といいます。
）について、同社の指定に基づき、６年目以降、同社が賃貸借契約を一部解約し、武
田薬品工業その他複数のエンドテナント（約 60 社）との直接契約のスキームに変更することが可能とされてい
ます（2020 年 3 月末時点のエンドテナントベースでの稼働率は約 90％（賃貸面積ベース）です。 (注 1)。今後、現
）
2
行のマスターリース区画内の一部空き区画におけるリーシングを進め、更なる施設の活性化及び収益向上を図り
ます。なお、今後行われる予定の区画形成等(注 2)に関連して、追加改修工事予定金額 20 億円の支出（本投資法人
は、このうち、当該金額に持分割合３％を乗じた金額を負担する予定ですが、ブリッジ先が負担する残りの金額
については、今後本投資法人がブリッジ先から追加持分を取得する際に、追加取得する持分割合に応じ負担する
ことを予定しています。
）を見込んでいます。
(注 1) 武田薬品工業が賃借している転貸区画以外の区画についても、賃貸借契約の中途解約が認められています。詳細については、後記「3.
取得予定資産の内容 (1) 取得予定資産の概要」をご参照ください。
(注 2) かかる区画形成等の時期は、本書の日付現在において未定です。
【中長期的なスキーム変更のイメージ】(注)
(注) スキーム変更は武田薬品工業が転貸区画を解約した場合にのみ実施されるものであり、本投資法人がマスターリースを解消する権限を保
有しているものではありません。
3
3. 取得予定資産の内容
【IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（外観・内観・地図）
】
＜外観＞
＜内観＞
4
【IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（準共有持分 3％）
】
（1） 取得予定資産の概要
SOMPO リスクマネジメ
特定資産の種類 不動産信託受益権 調査業者
ント株式会社
取得予定年月日 2020 年 9 月 30 日 調査年月日 2020 年 3 月 16 日
取得予定価格 1,155 百万円 緊急修繕費 0円
建物状況
鑑定評価額 1,284 百万円 短期修繕費 0円
評価の
16,450,140,000 円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所 概要 長期修繕費
（12 年間）
信託設定日 2020 年 9 月 30 日
1,370,845,000 円
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 年平均
（12 年平均）
信託期間満了日 2030 年 9 月 30 日
所在地 神奈川県藤沢市村岡東二丁目 26 番地 1
本棟 ：鉄骨造陸屋根 9 階建
土地面積 220,356.28 ㎡ 付属建物①：鉄骨造陸屋根 2 階建
付属建物②：鉄骨造陸屋根平家建
付属建物③：鉄骨造陸屋根平家建
用途地域 工業地域／工業専用地域 付属建物④：鉄筋コンクリート造亜鉛
メッキ鋼板ぶき平家建
建物の 付属建物⑤：鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
容積率/建ぺい率 200％／60％
構造と階数 平家建
付属建物⑥：鉄筋コンクリート造亜鉛
所有・それ以外の別 所有権 メッキ鋼板ぶき平家建
付属建物⑦：鉄骨造アルミニューム
板ぶき平家建
地震 PML 0.3％ 付属建物⑧：鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき
平家建
本棟 ：2011 年 2 月 15 日
担保設定の有無 なし 建築時期 付属建物①～⑦：2011 年 9 月 6 日
付属建物⑧ ：2013 年 8 月 29 日
本棟 ：293,276.42 ㎡
株式会社竹中工務店 付属建物①：4,122.46 ㎡
設計者
東京一級建築士事務所 付属建物②：354.81 ㎡
付属建物③：211.91 ㎡
延床面積 付属建物④：174.29 ㎡
株式会社竹中工務店 付属建物⑤：109.68 ㎡
構造設計者 付属建物⑥：93.72 ㎡
東京一級建築士事務所
付属建物⑦：18.15 ㎡
付属建物⑧：74.20 ㎡
本棟 ：研究所
施工者 株式会社竹中工務店東京本店 付属建物①：機械室、事務所
付属建物②：焼却場
付属建物③：ポンプ室
用途 付属建物④：倉庫
付属建物⑤：守衛所
確認検査機関 財団法人日本建築センター 付属建物⑥：倉庫
付属建物⑦：守衛所
付属建物⑧：更衣室
・ 本投資法人は、本物件の取得に伴い、他の本信託受益権の準共有持分者及び本信託受益
権に関る信託受託者との間で受益権準共有持分者間協定書を締結する予定です。協定書
においては、準共有持分の譲渡時における他の準共有者の優先交渉権等が定められる予
定です。
・ 信託受託者は、本物件の運営に関して、三菱商事株式会社に対し、本物件の施設活性化
その他 やイノベーション創出の基盤となるテナントの最適な構成についての検討に対する助言
特筆すべき事項 等の業務委託を行う予定です。
・ 本投資法人は本物件の取得に先立ち、武田薬品工業株式会社が取得した株式会社フィー
ルドパートナーズによる土壌汚染リスク評価につき、EAI株式会社に土壌汚染レビュー
を依頼しました。その結果、当該対象地において、六価クロム、砒素、ふっ素、及び、
鉛の溶出量基準不適合が確認されています。また、ふっ素による地下水汚染が確認され
ていますが、現状対象地において飲用井戸は設置されておらず地下水の飲用はないこと
5
から、現状の建物利用上における建物利用者への健康被害の可能性は低いと考えられる
とされています。
・ 建物状況調査報告書において建築基準法上の指摘事項がありますが、取得予定日までに
現所有者により是正される予定です。
（注） 本投資法人は、上記物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分 3%を取得する予定ですが、「取得予定価格」
及び「鑑定評価額」以外は、物件全体に係る内容を記載しています。
（2）取得予定資産における賃貸借等の概要
賃借 敷金・
総賃貸面積 年間賃料
賃借人名 人数 契約期間 保証金
（注 1） (稼働率)（注 2） (消費税別) (注 3) （注3）
20 年間
112,912.33 ㎡
武田薬品工業(注 4) 1 非開示 （2020 年 9 月 30 日から 非開示
（91.9％）
2040 年 9 月 29 日まで）(注 4)
テナント A 社 5 非開示
平均賃貸借期間（注 6）
：
9,993.9653 ㎡
7.3 年
テナント B 社 1
(注 5)
非開示 非開示
平均残存賃貸借期間（注 6）：
（8.1％）
6.0 年
テナント C 社 1 非開示
平均賃貸借期間 ： （注 6）
122,906.2953 ㎡ 18.9 年
合計／平均 8 非開示 非開示
（100％） ：
平均残存賃貸借期間（注 6）
18.8 年
賃料改定・中途解約等
●武田薬品工業
契約種類：普通建物賃貸借契約
契約更改・改定：
・賃貸借期間中、理由の如何を問わず、賃料の改定は行わないものとします(※)。
・賃借人は、賃貸借期間が 5 年を超えたとき、解約希望日の 1 年 6 ヶ月前までに賃貸人に対し書面により解約の
申入れを行うことにより、賃貸借室面積のうち、転貸区画を含む一部の区画（63,460.33 ㎡）につき、その全部
または一部を解約することができます。また、賃借人は、賃貸借期間が 10 年を超えたとき、解約希望日の 1 年
6 ヶ月前までに賃貸人に対し書面により解約の申入れを行うことにより、本契約の全部を解約することができま
す。
(※)普通建物賃貸借契約であるため、借地借家法に定める賃料減額請求権は排除されていません。
●テナント A 社
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
●テナント B 社
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
●テナント C 社
契約種類：定期建物賃貸借契約
契約更改・改定：
その他の内容については、賃借人からの同意が得られていないため、非開示とします。
その他の事項：
・なし
（注 1）賃借人数は各賃貸借契約書に記載された建物に係る賃貸借契約の数に基づき記載しています。
（注 2）本投資法人は、上記物件を信託財産とする不動産信託受益権の準共有持分 3%を取得する予定ですが、 「総賃貸面積（稼働
率） 」は、物件全体に係る内容を記載しています。
（注 3）賃借人からの同意を得られていないため、非開示としています。
（注 4）2020 年 3 月 31 日付でブリッジ先と武田薬品工業が締結済の建物賃貸借契約の内容を記載しています。なお、本建物賃貸借
契約については武田薬品工業が転貸人（マスターレッシー）となり、一部区画を転貸しています。なお、転貸区画は武田薬
品工業に対する賃貸面積の内、33,752.25 ㎡を占めています。
（注 5）テナント各社からの同意が得られていないため、それぞれの賃貸借契約書に記載された賃貸借面積を合計した面積を記載し
ています。なお、テナント A 社については複数の賃貸借契約を締結しています。
（注 6）平均賃貸借期間は賃貸借開始日から賃貸借契約満了日までの期間を、賃料で加重平均して算出した期間を記載していま
す。平均賃貸借残存期間は取得予定資産の取得予定日である 2020 年 9 月 30 日から賃貸借契約満了日までの期間を、賃料
で加重平均して算出した期間を記載しています。
6
（3）取得の理由
■継続性（賃借人の継続利用の蓋然性）
• 2018 年 4 月に開所した武田薬品工業の大規模研究開発施設（
「湘南ヘルスイノベーションパーク」。
）
• 産学官から創薬・創薬支援・次世代医療・AI/IOT・ベンチャーキャピタル等の企業・医療機関の企
業等が集積し、今後市場拡大が期待される「再生医療」「希少疾患」「認知症」「未病」等の最先端
、 、 、
医療分野での産業化を目指す施設。
• 武田薬品工業との期間 20 年（5 年間解約不可）の建物賃貸借契約に裏付けられた高い継続性。
■汎用性（不動産としての汎用性）
＜施設＞
• 創薬の研究を主体に設計、建設、運営された施設であり、医薬品開発を行う企業向け施設としての汎
用性は高い。
• 創薬ベンチャー企業の支援から大手企業の研究所移転ニーズにも対応する充実した研究・オフィス設
備を完備し、現在約 60 社が入居。
＜立地＞
• JR 東海道線「大船」駅から約 2.7km、
「藤沢」駅から約 2.1km に立地。羽田空港からもアクセスが良
く、国内外の拠点へのアクセスが良好。本施設に近接する新駅の構想も有り。
4. 優先交渉権の内容
本取得に伴い、本投資法人が付与される優先交渉権は以下の通りです。
本投資法人は 2020 年 3 月 31 日付にて本物件に係る信託受益権の全体の取得に関する優先交
渉権を付与されています。なお、本優先交渉権は本物件に係る信託受益権の全体の取得に関
するものですが、本投資法人が 2020 年 9 月 30 日に取得予定資産である準共有持分 3％を取
得した後、残りの準共有持分 97％についても適用されるものです。以下の行使期間及び価格
条件を満たす場合、他の準共有者である国内事業会社が保有する本物件の購入に関し、本投
資法人が優先的に交渉することができます。ただし、2021 年 9 月末日時点で 2022 年３月末
権利の内容 日までに本投資法人または本資産運用会社が指定する者が当該準共有持分を購入する蓋然性
が低いと客観的に判断する場合で、本資産運用会社による書面による同意を得た場合、当該
他の準共有者は第三者に対する売却活動を開始することができるものとし、同月末日以前で
あっても、第三者に売却することができるものとされています。なお、本投資法人は本日現
在において残りの持分について取得の意思決定をしておらず、本投資法人による残りの持分
についての取得の予定はありません。また、当該優先交渉権に基づき本投資法人が残りの持
分を取得できる保証はありません。
優先交渉権の期間 2020 年 3 月 31 日から 2022 年 3 月末日まで
37,345 百万円
価格条件
（本物件全体の購入予定価格 385 億円に残りの準共有持分 97%を乗じた金額）
5. 取得先の概要
本物件の直接の取得先であるブリッジ先は国内事業会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示
について先方からの了承を得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当
該会社との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。また、当該会社は、本投資法人・
本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
6. 物件取得者等の概要
取得予定資産の取得に関し、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得はあり
ません。
7. 媒介の概要
なし
7
8. フォワード・コミットメント等に関する事項
（1）フォワード・コミットメント等に該当する取得予定資産
取得予定資産に係る売買契約は、金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に定めるフォワー
ド･コミットメント等（注）に該当します。
（注）「フォワード･コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物
件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下、同じです。
（2）フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務内容等への影響
取得予定資産に係る売買契約においては、本投資法人は、本投資法人の表明及び保証の重大な違
反（当該違反につき売主において知っていたものを除きます。）に起因して売主が被った損害を、
売主に対して補償するものとされています。かかる補償義務については、①売主からの個別請求に
係る損害額が5,000万円以下の場合にはすべて免責されるものとし、②損害額が5,000万円を超える
個別請求の累計額が5億円以下の場合についてもすべて免責されるものとし、③5,000万円を超える
個別賠償請求の累計が5億円を超過する場合に、その超過額に限り、売買代金の5％を上限として認
められるものとされています。加えて、上記のほか、売買契約に基づく自らの義務の違反に起因又
は関連して相手方が損害等を被った場合、民法その他の法令及び本契約の定めに従って、相手方の
損害等を賠償するものとされています。ただし、当該売買契約においては、本投資法人が売買代金
の支払に必要な資金調達を完了できたことを条件として、売買代金の支払義務が発生するものとさ
れています。
9. 取得資金及び決済方法
今回の取得予定資産の取得に係る取得資金は自己資金等によります。また、決済の方法については、引渡
時一括での決済を予定しています。
10. 取得の日程
物件名称 取得契約締結日 代金支払日 物件引渡日
IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク
2020 年 6 月 12 日 2020 年 9 月 30 日 2020 年 9 月 30 日
（準共有持分 3％）
11. 今後の見通し
取得予定資産取得後の本投資法人の 2020 年 7 月期（第 26 期：2020 年 2 月 1 日～2020 年 7 月 31 日）及
び 2021 年 1 月期（第 27 期：2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）における影響は軽微であり、運用状況
の予想に変更はありません。
8
12. 鑑定評価書の概要
① 本物件の準共有持分 3%に係る鑑定評価額
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,284 百万円
価格時点 2020 年 5 月 1 日
（注）準共有持分 3％に対応する鑑定評価額は、本物件全体の鑑定評価額に準共有持分割合を乗じて決定されています。
② 本物件全体の鑑定評価額
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 42,800 百万円
価格時点 2020 年 5 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 42,800 百万円
直接還元法による価格 42,800 百万円
運営収益 非開示
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示 (注)
ＰＭフィー 非開示
テナント募集
非開示
費用等
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 3,045 百万円
一時金の運用益 43 百万円
資本的支出 779 百万円
純収益 2,309 百万円
還元利回り 5.4％
DCF 法による価格 42,700 百万円
割引率 4.9％
最終還元利回り 5.3％
積算価格 44,200 百万円
土地比率 31.7%
建物比率 68.3%
その他、評価機関が評価に当たって
記載なし
留意した事項
（注）本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
あると判断し、非開示としています。
9
13. 取得予定資産の収支見込 (準共有持分 3%)
NOI 利回り 6.5% NOI 74 百万円
償却後 NOI 利回り 5.1% 減価償却費 16 百万円
【ご参考】各計算式の定義
P1「1. 取得資産の概要」(注 3)及び「13. 取得予定資産の収支見込」の「NOI 利回り」「償却後 NOI 利回り」「NOI」及び
、 、
「減価償却費」
【NOI 利回り】
取得予定資産の NOI 利回りは、以下の計算式により求めています。
NOI 利回り＝NOI＊÷取得予定価格＊＊
＊ NOI の計算には、別途注記する場合を除き、取得予定資産に係る 2020 年 5 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評
価書に記載された DCF 法における初年度の運営純収益（特殊要因がある場合等には 2 年目以降で特殊要因の影響が存
在しない年度の運営純収益）を使用しています。以下【償却後 NOI 利回り】において同じです。
＊＊取得予定価格は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得経費、固定資産税、都市計画税及
び消費税等を含みません。 ）を記載しています。なお、追加工事実施後の利回りの計算においては取得予定価格に持分割
合に応じた追加改修工事予定金額 0.6 億円（工事予定金額 20 億円に持分割合 3％を乗じた数値）を加算し、計算してい
ます。以下【償却後 NOI 利回り】において同じです。
【償却後 NOI 利回り】
取得予定資産の償却後 NOI 利回りは、以下の計算式により求めています。
償却後 NOI 利回り＝（NOI－減価償却費＊＊＊）÷取得予定価格
＊＊＊ 減価償却費は、取得予定資産についても本投資法人の他の既存保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率
により計算した想定額を用いています。なお、追加改修工事実施後の利回りの計算においては持分割合に応じた追加
改修工事予定金額 0.6 億円（工事予定金額 20 億円に持分割合 3％を乗じた数値）により増加する見込みの想定減価償
却費を加算し、計算しています。
10
別添
武田薬品と三菱商事・ユービーエス・リアルティの
湘南アイパーク運営における包括的な協業に関する基本合意について
−武田薬品と三菱商事・ユービーエス・リアルティ（MCUBSR）は、MCUBSR の親会社である三菱
商事の専門部局の支援を受けながら湘南アイパークを包括的な協業により運営することで、世界に
誇るイノベーション拠点への発展を目指す
武田薬品工業株式会社（本社：大阪市中央区、以下「武田薬品」）および三菱商事・ユービーエス・リアルテ
ィ株式会社（本社：東京都千代田区、以下「MCUBSR」 は、
） このたび、湘南ヘルスイノベーションパーク（所
在地：神奈川県藤沢市、以下「湘南アイパーク」
）が掲げる「世界に開かれたライフサイエンスエコシステム
の構築」というミッションを実現するため、湘南アイパークの運営に関し包括的に協業していくことについ
て基本合意に達しましたのでお知らせします。
武田薬品は、湘南アイパークの中長期的な発展を見据え、本年 4 月には、さらに多様なプレイヤーを呼び込
むことを目的に湘南アイパークを信託設定し、同パークの運営体制を進化させました。今回の基本合意によ
り、両社は戦略パートナーとして、湘南アイパークの一層の進化に向け協業体制を構築します。また、両社
は、MCUBSR の親会社である三菱商事株式会社（本社：東京都千代田区、以下「三菱商事」）の支援も受け
ながら湘南アイパークの価値向上に取り組みます。
湘南アイパークは、サイエンスにおけるイノベーションを強化するために、2018 年 4 月に武田薬品が湘南研
究所を開放することによりスタートしました。湘南アイパークの開所以来、約 2 年で大手製薬企業のみなら
ず、次世代医療、人工知能（AI）
、医療機器、ベンチャーキャピタル、行政など、産官学から幅広い業種や規
模の約 60 の企業及び団体が入居し、さらに約 20 の企業がアイパークメンバーシップ※に加わり、国内にお
けるオープンイノベーションのハブとしての機能を拡充してきました。
MCUBSR は、国内最大級の上場不動産投資信託（J－REIT）運用会社です。特に、産業施設・インフラ施設
については「日本経済の力を産み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支え
ていく」ことを理念に掲げ、数多くの研究開発施設への投資・運営実績を持っています。
本協業に先立ち、MCUBSR の親会社である三菱商事は、2019 年 11 月より湘南アイパークのメンバーシップ
会員としてエコシステムに参画し、医薬・創薬支援・バイオ関連事業への取り組み推進を図っている他、施
設周辺の再開発計画への複合都市開発機能の発揮も検討するなど、湘南アイパークと MCUBSR の共同事業
化への各種支援策の準備、検討を行ってきました。今回の協業の一環として、MCUBSR が資産運用委託契約
を受託する産業ファンド投資法人は、パートナー企業を通じ、湘南アイパークの不動産信託受益権の準共有
持分に関する譲渡契約を締結しています。
11
別添
本協業は、MCUBSR が親会社である三菱商事の有するネットワークや機能を活かしながら、湘南アイパーク
を日本を代表するヘルスイノベーションパークへと発展させることを目的としています。具体的には、本協
業を通じて以下の 3 つの領域で、湘南アイパークのさらなる価値向上を目指します。
① 事業構築・イノベーションの創出
国内外ベンチャー企業、大企業、アカデミアおよびベンチャーキャピタルなど多様なプレイヤーの誘致を
行う。また、ベンチャー企業が成長し、イノベーションを創出するための環境を整備する。
② 運営・管理
湘南アイパークの維持・管理を適切なコストで行い、先端研究を実施できるサイエンスパークとして継続
的に運営していく。また、研究環境の整備と利用者への啓発活動を実施し、法令を遵守した研究活動を管
理・促進する。さらに、入居テナントやメンバーシップ会員に対する研究支援機能の維持と発展に取り組
む。
③ エリア開発・街づくり・地域関係
自治体や地域のステークホルダー、近隣住民と良好な関係を維持し、ヘルスイノベーション拠点の実現に
取り組む。
武田薬品の代表取締役兼社長 CEO のクリストフ・ウェバーは、
「このたびの、湘南アイパーク運営における
MCUBSR との包括的な協業の合意を大変嬉しく思います。両社の持つネットワークや戦略性が融合すること
に加え、三菱商事の支援を受けることにより、製薬企業ベースのサイエンスパークが、世界に誇るヘルスイ
ノベーション拠点へと発展していくことを大いに期待しています」と述べています。
MCUBSR 代表取締役社長の岡本勝治は、「多種多様な産業施設への投資や運営に長年に渡り実績を積み重ね
てきた当社にとって、オープンイノベーション施設への取り組みは画期的なものであり、且つ、社会的な意
義の高い取り組みだと考えています。武田薬品と当社の親会社である三菱商事のサポートも受けながら、グ
ローバルに競争力ある施設運営と、魅力ある街づくりに取り組んでいきたいと思います」と述べています。
※入居 (占有スペースの利用) という形を取らずに、湘南アイパークのエコシステムに参画できる制度。
以上
12