森ヒルズリート投資法人
第27期 （2020年1月期） 決算説明会資料
2020年3月13日
証券コード： 3234 （資産運用会社） 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
https://www.mori-hills-reit.co.jp/ https://www.morifund.co.jp/
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資産運用会社：森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第408号、一般社団法人投資信託協会会員）
1
目次
1. エグゼクティブサマリー 3 3. 運用状況 35
1口当たり分配金の前期比変動要因 36
2. 運用ハイライト 4 資産総額の推移（取得価格ベース） 37
投資口価格の推移 5 含み損益の推移 38
当期実績 6 期末鑑定評価の概要 39
1口当たり分配金の推移 7 賃料単価及び稼働率の推移 40
「正の循環」による継続的な成長 8 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント 41
1口当たりNAVの推移 9 財務関連情報 （2020年1月31日時点） 42
業績予想 10 有利子負債一覧 （2020年1月31日時点） 43
J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ 11 投資主構成 （2020年1月31日時点） 44
外部成長 22 4. 事業環境認識と方針・戦略 45
内部成長 25 事業環境認識 46
財務運営 29 森ヒルズリートの方針・戦略 47
森ヒルズリートの代表物件 31 マーケット関連情報 49
5. Appendix 55
2
1. エグゼクティブサマリー
決算概要 営業収益 9,631百万円・営業利益 6,026百万円・当期純利益 5,406百万円 前期比増収増益
第27期 1口当たり分配金 2,883円 （前期比+1.2%）19期連続増配
（2020年1月期）
直近1年間の「1口当たり分配金」の増加率は+2.2%と着実な成長を実現
直近1年間の「1口当たりNAV」の増加率は+8.2%と堅調な増加
外部成長 豊富なスポンサーパイプライン活用により、都心優良物件を競争入札プロセスなしで取得可能
スポンサーによる周辺エリア開発により、保有物件の更なる価値の向上も期待できる
内部成長 稼働率 オフィス 100%・住宅 96.2%と引き続き好調。賃料改定に伴う着実な内部成長が進行
内部成長の進捗によりオフィスのレントギャップ率は前期 △6.5%から今期 △6.2%に縮小
財務運営 簿価LTV 45.7%・鑑定LTV 38.2%・負債平均残存年数 4.6年とターゲット水準を維持
期末固定金利比率は88.2%。タイミングを計りながら徐々に引き上げる
3
2. 運用ハイライト
4
2-1 投資口価格の推移
（円）
200,000
2013年3月 2013年9月 2014年8月 2016年2月 2018年8月
190,000 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
180,000
170,000
160,000
150,000
140,000
130,000 森ヒルズリート
120,000
110,000
100,000
東証REIT指数
90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
第9期末 第10期末 第11期末第12期末 第13期末第14期末 第15期末 第16期末第17期末 第18期末第19期末 第20期末 第21期末第22期末 第23期末第24期末 第25期末第26期末 第27期末
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
9月14日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日
時価総額 419億円 3,406億円
（2010年9月14日） （2020年1月31日）
（注1） 本書において、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は単位未満切捨て、比率は四捨五入して記載しています。
（注2） 「東証REIT指数」は、東証REIT指数を第8期決算発表時点 （2010年9月14日）を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。
5
2-2 当期実績
第26期 第27期 第27期
2019年7月期 2020年1月期 2020年1月期
実績 実績 前期実績比 計画
運用状況 （ 百万円）
営業収益 9,561 9,631 + 69 9,616 前期比変動要因 （第26期 - 第27期）
賃貸事業収入 9,323 9,377 + 53 9,362
その他賃貸事業収入 237 253 + 15 253 ・営業収益 （+69百万円）
- 地代改定 （ラフォーレ原宿） +25
△1
営業費用 3,589 3,605 + 15 3,630 - オフィス賃貸事業収益 （パススルー物件） +21
- 付帯収益 +19
賃貸事業費用 3,225 3,224 3,270
・営業費用 （+15百万円）
販売費及び一般管理費 364 380 + 16 359 - 第24期・第25期取得物件公租公課 +31
- +21
△0
管理委託費
営業利益 5,971 6,026 + 54 5,986 - 既存物件公租公課 +15
△7
- 水道光熱費 +10
営業外収益 1 1 0
- 修繕費 △56
営業外費用 627 619 621
・営業外費用 （△7百万円）
経常利益 5,346 5,407 + 61 5,365 - 支払利息等 △6
当期純利益 5,344 5,406 + 61 5,364
分配金総額 5,343 5,405 + 61 5,362
1口当たり分配金
発行済投資口の総口数 （口） 1,874,960 1,874,960 － 1,874,960 第27期変動要因 （計画 - 実績）
1口当たり分配金 （円） 2,850 2,883 + 33 2,860
・営業利益 （+40百万円）
その他指標 （ 百万円） - オフィス （パススルー物件） +41
△ 23
賃貸事業損益 6,336 6,407 + 70 6,345
減価償却費 1,057 1,034 1,036
△ 0.0PT
NOI 7,394 7,441 + 47 7,382
NOI利回り 3.8% 3.8% 3.7%
物件取得価格 （運用日数加重平均） （注）
390,690 390,690 － 390,690
（注） 期中で物件の異動があった場合は、運用日数で加重平均して算定しています。 6
2-3 1口当たり分配金の推移
（円/口）
3,000
2,900
2,890
直近1年間の増加率：＋2.2% 2,850
2,883 （予想） （予想）
2,822
2,800 19期連続 2,753
J-REIT最長
増配 2,659
2,606 2,610
2,600 2,567
（9年半で119.2%増加） 2,502
2,400 2,367
2,303
2,200 2,151
2,019
2,000
1,910
1,833
1,800
1,724 1,740
1,670
1,589
1,600
1,400
1,315
1,200
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
7
2-4 「正の循環」による継続的な成長
「1口当たり分配金」・「1口当たりNAV」が継続的に成長する 『正の循環』
～ 「プレミアム増資」＋「鑑定評価に対して割安な物件取得」＋「都心ハイグレード物件」 ～
1口当たり分配金 P7 1口当たりNAV P9
19期連続増加 18期連続増加
直近1年間の増加率：+2.2% 直近1年間の増加率：+8.2%
（9年半で119.2%増加） （9年間で132.1%増加）
PBR 1.7倍
『正の循環』による
NAV倍率 1.2倍
継続的な成長
インプライド
2.8%
キャップレート
〔直近の取得NOI利回り〕 〔1口当たりNAV増加要因〕
虎ノ門ヒルズ 3.4% ① プレミアム増資
オランダヒルズ 4.3% ② 鑑定評価に対して割安な物件取得
外部成長を軸として金融コスト低下
③ 保有物件の含み益向上
内部成長による継続増加
（注） 本頁の財務指標は、第27期末（2020年1月31日）時点の数値に基づき算出しています。
8
2-5 1口当たりNAVの推移
（円/口）
150,000
直近1年間の増加率：＋8.2% 145,583
140,000
18期連続 134,550
137,697
増加
130,000
124,618
（9年間で132.1%増加）
120,000 117,627
114,893
112,546 112,811
110,000
104,064
101,957
99,665
100,000
88,826
90,000 86,941
81,992
80,000 78,027 78,434
72,735
70,000
64,856
62,731
60,000
50,000
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
9
2-6 業績予想
第27期 第28期 第29期
2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
実績 予想 前期実績比 予想
△9
運用状況 （ 百万円）
営業収益 9,631 9,621 9,645 前期比変動要因 （第27期 - 第28期）
△ 18
賃貸事業収入 9,377 9,386 +9 9,389
その他賃貸事業収入 253 235 256 ・営業収益 （△9百万円）
- 地代改定 （ラフォーレ原宿） 通期化 +12
営業費用 3,605 3,606 +0 3,615 - 解約違約金 +11
- 付帯収益 △30
△ 40
賃貸事業費用 3,224 3,265 + 41 3,297
△ 10
販売費及び一般管理費 380 340 317 ・営業費用 （△1百万円）
- 管理委託費 +17
営業利益 6,026 6,015 6,029 - 既存物件公租公課 +15
- その他営業費用 △21
△ 22
営業外収益 1 1 +0 1 - 水道光熱費 △16
営業外費用 619 596 591 ・営業外費用 （△22百万円）
- 支払利息等 △22
経常利益 5,407 5,420 + 12 5,439
当期純利益 5,406 5,419 + 12 5,437
分配金総額 5,405 5,418 + 13 5,437
前期比変動要因 （第28期 - 第29期）
1口当たり分配金
発行済投資口の総口数 （口） 1,874,960 1,874,960 － 1,874,960
・営業収益 （+23百万円）
1口当たり分配金 （円） 2,883 2,890 +7 2,900 - 付帯収益 +31
△ 51
その他指標 （ 百万円） ・営業費用 （+9百万円）
- 水道光熱費 +18
賃貸事業損益 6,407 6,356 6,347 - 既存物件公租公課 +15
- リーシングフィー +14
△ 40
減価償却費 1,034 1,044 + 10 1,041 - 資産運用報酬 △26
- 修繕費 △11
NOI 7,441 7,400 7,389
NOI利回り 3.8% 3.8% 0.0PT 3.8%
物件取得価格 （運用日数加重平均） 390,690 390,690 － 390,690
10
2-7 J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ
長期的な視点に基づく投資戦略
① 人口動態への対応
東京都心への投資 立地
Location
人口減少・ワークスタイル変化への対応 「グローバル大企業ゾーン」 × 「IT・ベンチャー企業ゾーン」
② 景気動向・災害への対応
ハイグレード物件への投資 物件クオリティ
Asset Quality
付帯施設・耐震性能・環境性能に優れた物件
景気低迷時・災害時のテナント需要対応
③ 経年への対応 付加価値創造による資産価値向上 付加価値創造
Value
エリアマネジメント・周辺開発・リノベーション Creation
経年に伴う資産価値低下への対応
11
2-8 ①立地 Location
J-REIT最高の東京都心比率 （資産総額：3,906億円）
東京都心5区
及びその周辺地区
東京都心3区
100% 87.5%
（注） 各比率は、取得価格総額に対する各区分毎の取得価格合計の比率を記載しています。
東京都心の将来推計人口
2015年 2045年
エリア 変動率
人口 推計人口
都心3区 442千人 594千人 +34.3%
都心5区 1,000千人 1,175千人 +17.5%
東京都 13,515千人 13,606千人 +0.7%
大阪府 8,839千人 7,335千人 △ 17.0%
愛知県 7,483千人 6,899千人 △ 7.8%
全国 127,094千人 106,421千人 △ 16.3%
（出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」
に基づき資産運用会社が作成しています。
12
2-9 ①立地 Location
プレミアムエリアへの重点投資 グローバル大企業とIT・ベンチャー企業の集積ゾーン
① 東京都心のグローバル大企業集積ゾーン
×
② 東京都心のIT・ベンチャー企業集積ゾーン
エリア別グローバル大企業本社集積数
（社） 海外企業 国内企業
22
20
18 17
16
16
14
12
10
10
8 8
8
6 5 5 5
4 4 4
3 3
2
0
六本木
六本木 丸の内 大手町 六本木 日本橋 虎ノ門 品川 新宿 赤坂 汐留 京橋 浜松町
虎ノ門
虎ノ門
赤坂
赤坂
（出所） 「グローバル大企業」とは、時価総額ベースで国内企業上位100社及び海外企業上位30社をいいま
す。時価総額については2019年7月31日時点におけるRefinitiv、本社所在地については公表資料
等に基づき資産運用会社が作成しています。
13
2-10 ①立地 Location
新規上場した企業（2019年）の本社所在地 港区に本社を置くIT企業の例
（社）
20
17 Apple エムスリー マネックスグループ
Facebook 日本オラクル オープンドア
15 14 Microsoft SBIホールディングス ユーザベース
12 Tencent メルカリ マネーフォワード
Cisco Systems GREE バリューコマース
10 Netflix HEROZ アイスタイル
ソフトバンク 弁護士ドットコム エアトリ
6 6 NVIDIA NHN JAPAN エニグモ
5 Baidu UUUM Gunosy
3 Expedia RPAホールディングス KLab
ネクソン じげん カオナビ
0
港区
港区 渋谷区 千代田区 中央区 新宿区 品川区 （出所） 2019年7月31日時点における公表資料等に基づき、資産運用会社が作成しています。
（出所） 2019年1~12月の期間において、東証に新規上場した企業（TOKYO PRO Marketを除く）のうち
（出所） 有価証券届出書（新規公開時）に記載された本社所在地が東京都である企業を対象として
（出所） 資産運用会社が作成しています。
港区に本社を置くベンチャーキャピタルの例 ワークスタイル変化に関する考察
日本ベンチャーキャピタル協会 B Dash Ventures 求められるオフィス空間の変化
SBIインベストメント 伊藤忠テクノロジーベンチャーズ - 交流を促進するゆとり空間 真の「都心ハイグレード物件」
ジャフコ ソニーイノベーションファンド
WiL 電通イノベーションパートナーズ - 付帯施設の充実、優れた環境 に対するニーズは更に高まる
NTTドコモ・ベンチャーズ 博報堂DYベンチャーズ - 成長を促進する企業集積ゾーン
インキュベイトファンド TBSイノベーション・パートナーズ
STRIVE フジ・スタートアップ・ベンチャーズ
Eight Roads Ventures Japan オリックス・キャピタル
インフィニティ・ベンチャーズ マネックスベンチャーズ サテライトオフィスの拡大 真の「都心ハイグレード物件」
在宅ワークの進展 に対するニーズは不変
（出所） 2019年7月31日時点における各社ホームページ情報等に基づき、資産運用会社が作成しています。
14
2-11 ②物件クオリティ Asset Quality
付帯施設の充実したハイグレード物件
＜代表物件の概要・主要施設＞
最寄駅 ショップ＆ ホテル 文化施設 シェア 敷地
名称 延床面積 カンファレンス 住宅
アクセス レストラン （スパ） 展望台 オフィス 緑被率
森美術館
六本木駅 グランド ハイアット 東京 アカデミーヒルズ
六本木ヒルズ 758,203㎡- 215店- 東京シティビュー 〇 〇 28.5%
直結 （NAGO MI スパ＆フィットネス） 六本木ヒルズクラブ
TOHOシネマズ
虎ノ門ヒルズ 虎ノ門ヒルズ駅 未定- アンダーズ 東京 虎ノ門ヒルズ
793,585㎡- - 〇 〇 30.3%
（全体完成後） 直結 '（約8,000坪） （AO スパ＆クラブ） フォーラム
ANAインターコンチネンタル
六本木一丁目駅
アークヒルズ 310,979㎡- 56店- ホテル東京 サントリーホール アークヒルズクラブ 〇 〇 43.2%
徒歩2分
（THANN サンクチュアリー SP A赤坂）
御成門駅
愛宕グリーンヒルズ 151,106㎡- 21店- - - - 〇 〇 51.7%
徒歩3分
（出所） 2019年7月31日時点の開示資料等に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人が保有する代表物件を含むエリア全体の概要・主要施設について記載しています。
（注2） 最寄駅アクセスにおいて、直結とはコンコース等への直接接続が可能であることを意味しています。
15
2-12 ②物件クオリティ Asset Quality
耐震性能 環境性能
グリーンビル認証
J-REITで最も低い 保有物件比率
ポートフォリオPML J-REIT最良 J-REIT最高水準
0.93% 93.2%
最高ランク比率 70.5%
※ PML （Probable Maximum Loss）は地震による予想最大損失率であり、 ※ ラフォーレ原宿（底地）を除く取得価格ベース
数値が低いほど耐震性に優れていることを示す
物件名称 用途 PML 耐震性能 CASBEE-不動産：「Sランク」
六本木ヒルズ森タワー 0.59% 制振
アーク森ビル 0.78% 制振
後楽森ビル 0.73% 制振
オフィスビル
アークヒルズ サウスタワー 1.56% 制振
虎ノ門ヒルズ 森タワー 0.50% 制振
六本木ヒルズ アーク森ビル 愛宕グリーンヒルズ 虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
オランダヒルズ森タワー 0.85% 制振 森タワー （MORIタワー） 森タワー 森タワー
赤坂溜池タワー 1.79% 制振
CASBEE-不動産：「Aランク」 DBJ Green Building認証：「4つ星」
MORIタワー 2.35% 制振
オフィスビル
（一部住宅）
愛宕グリーンヒルズ フォレストタワー 2.34% 制振
プラザ 5.94% －
六本木ファーストプラザ 2.20% －
住宅
六本木ビュータワー 2.20% －
赤坂溜池タワー 後楽森ビル アークヒルズ サウスタワー
16
2-13 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門ヒルズエリア） 新虎通り CORE （2018年9月竣工）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
2014年6月開業
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
2021年1月竣工予定
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 2023年7月竣工予定
2020年1月竣工
日比谷線
区域面積： 約7.5ha 「虎ノ門ヒルズ」駅
延床面積： 約80万㎡（約24万坪） 2020年6月6日開業予定
オフィス面積：約30万㎡（約9万坪）
住宅戸数： 約720戸
商業面積： 約26,000㎡（約8,000坪）
緑地面積： 約15,000㎡（約4,500坪）
更新予定 東京の新たなシンボルストリートの中心に位置する複合タワー
総貸室面積約1万㎡ の商業施設を持つ地上15階建ての複合タワー
新虎通りに面する1階の「THE CORE KITCHEN／SPACE」の
カフェには専任の「コミュニティマネージャー」が常駐し、新たな
コミュニティを醸成しているほか、イベントスペースでは多様な
人々が集い、交流し、新しいアイデアを発信する拠点となっている
3階には共用ラウンジや会議室を併設したインキュベーション
オフィスを設け、海外から日本に進出するジャパンエントリー
企業やベンチャー企業などが入居している
17
2-14 ③付加価値創造 Value Creation
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー （2020年1月竣工）
国際水準のオフィスビルとインキュベーションセンターを開設
総貸室面積約96,000㎡ のグローバルレベルの大規模オフィス
約7,600㎡ の商業施設を有する地上36階建ての複合タワー
日比谷線新駅「虎ノ門ヒルズ」駅や銀座線「虎ノ門」駅と
連結し、1階には、空港リムジンバスや都心と臨海部を結ぶ
BRT(バス高速輸送システム)も発着可能なバスターミナルを設
置し、世界と都心を繋ぐ新たな「東京の玄関口」として機能
5階から36階の32フロアを占めるオフィスフロアの基準階
貸室は約3,000㎡。各階の共用部には社員同士のコミュニ
ケーションの場となる大きなリフレッシュコーナーを設置
<商業施設> <インキュベーション>
地下1階から地上3階には、 地上4階には大企業の事業改革や
グローバルプレーヤーの 新規事業創出に特化して構想され
衣食住をサポートする58店 た、大規模会員制インキュベー
舗の商業空間が誕生。3階 ションセンター「ARCH」を開設。
には、東京中の名店が一堂 ワークプレイスは約3,800㎡の規模
に集まる食のランドマーク を誇り、日本独自のイノベーショ
「虎ノ門横丁」を開設 ンエコシステムの拠点を目指す
18
2-15 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門・麻布台プロジェクト：2023年3月竣工予定）
圧倒的なスケールとインパクトを誇る “ヒルズの未来形”
約6,000㎡の広大な中央広場を街の中心に据え、オフィス、住宅、
ホテル、インターナショナルスクール、商業施設、文化施設など、
多様な都市機能を高度に融合
延床面積約860,400㎡、オフィス総貸室面積213,900㎡、
住宅戸数約1,400戸、就業者数約20,000人、想定年間来街者数
2,500~3,000万人
オフィスについては、地上64階建て、高さ330ｍのメインタワーを中心
に、西棟と低層棟にはスモールオフィスなども備え、街全体がひとつ
のワークプレイスとなることで、自由で創造的な働き方を実現
緑につつまれ、人と人がつながる「広場」のような街 “Modern Urban Village”
「Modern Urban Village」をコンセプトとして誕生する「虎ノ門・麻布台プロジェ
クト」は、国際都市の洗練さと、小さな村のような親密さを兼ね備えた、世界に類の
ない全く新しい街。約8.1haもの広大な計画区域は圧倒的な緑に包まれ、約6,000㎡
の中央広場を含む緑化面積は約2.4haに上る
19
2-16 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
虎ノ門ヒルズエリア
世界最大級の イベントシリーズ
イノベーション創出機構 OUR PARKS
世界最大級のイノベーション 広大な芝生が広がるオーバル
創出機構・ケンブリッジイノ 広場やアトリウムなどのオー
ベーションセンターが展開す プンスペースで開催される
るイノベーション促進プログ 様々なイベントシリーズ
ラム「Thursday 「OUR PARKS」。コミュニ
Gathering」。起業家、投資 ティにとってのサードプレイ
家、大企業の新規事業担当、 スを創り、虎ノ門エリアの地
学生など、参加者同士の交流 域活性化へと繋がっている
Thursday Gathering エル シネマナイト
（虎ノ門ヒルズ 森タワー） を促進すると共に、新たなイ （虎ノ門ヒルズ 森タワー）
ノベーション創出を支援
英国ロイヤル・カレッジ・ 日本全国の魅力を
オブ・アートとの協働 堪能できるマーケット
英国ロイヤル・カレッジ・オ 東京都道で初めて道路上に設
ブ・アート等とのコラボレー 置された食事施設「旅するス
ションによって開催される社 タンド」ほか、日本各地の旬
会人向けラーニングプログラ の食材を使ったグルメの販売
ム「デザインアカデミー」。 や、地域に根付くさまざまな
世界水準の学びや交流の機会 体験ができるワークショップ
デザインアカデミー を提供し、新たな産業を創出 旅するスタンド などが開催されている
（新虎通り CORE） するための環境整備に注力 （新虎通り）
20
2-17 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
アークヒルズエリア 六本木ヒルズエリア
ベンチャーキャピタル 東京を代表する
が集うワークプレイス アートの祭典
日本を代表する独立系ベン 東京を代表するアートの祭典
チャーキャピタルが入居する 「六本木アートナイト」。
オフィスエリアと、交流の場 アートと街が一体化することに
となるラウンジエリアで構成 よって、六本木の文化的なイ
される「KaleidoWorks」。 メージを向上させ、東京という
幅広い領域でイノベーション 大都市における街づくりの先
を目指す人たちが、互いの領
（c）六本木アートナイト実行委員会 駆的モデルを創出
KaleidoWorks 域を超えて交流できる 六本木アートナイト
（アーク森ビル） （六本木ヒルズ 森タワー）
愛宕グリーンヒルズエリア
共創空間 次世代 ビジネスモデル
HAB-YU platform の創造・事業化支援
富士通グループとの共同運営 米国シリコンバレーを本拠地
による共創のための場。 として大企業の事業創出支援
人（Human）・地域 等を手掛けるWiLとの共同運
（Area）・企業（Business） 営による交流拠点「Ignition
（＝HAB）の課題・アイデ Lab MIRAI」。様々な分野
ア・技術を集め、多種多様な の大企業からイノベーターが
方法で結う（＝YU）ことで、 集まり、次世代のビジネスモ
HAB-YU platform Ignition Lab MIRAI
（アークヒルズ サウスタワー） 新たな価値の創出を目指す （愛宕グリーンヒルズMORIタワー） デルの創造・事業化の支援が
行われている
21
2-18 外部成長
事業環境認識 物件取得競争に過熱感も見られ取得価格の水準には十分な注意が必要 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
外部成長方針 スポンサーの豊富な物件パイプラインを活用した外部成長を継続推進
オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区） （%）
200 10.0
8.9% 9.0%
8.7%
⇒ 予測値 9.0
8.1%
180
7.3% 8.0 賃料指数
7.0
160 空室率
149
145 5.5% 6.0
140 4.7% 5.0
4.0% 125 128 128 128 127 125 （出所） オフィス市場動向研究会（一般財団法人日本
3.6% 120 124
4.0 不動産研究所、三鬼商事株式会社） 「東京・
3.1% 大阪・名古屋のオフィス賃料予測（2019～
120
3.0 2025年）・2019秋」に基づき資産運用会社
3.3% 3.3% 3.1% が作成しています。
114 114 2.8% 2.0
100 2.6% 109 2.6% 2.6% （注） 都心5区の大・中型ビル（基準階面積100坪
100 104 1.9% 1.8% 1.0
以上）が対象です。また、都心5区賃料指数
99 は、2010年の共益費込み賃料を100とする
95
92 92 指数です。
80 0.0
07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年
不動産投資利回りの推移 森ビルグループの豊富な物件パイプライン
（%）
4.9
4.6 総資産 2.0兆円 管理棟数 96棟
4.3 4.2% 4.2% （2019年3月末時点） （2019年4月1日時点）
4.0% 4.0%
4.0
3.5% 3.5%
3.7
Aクラスオフィスビル
3.4 （丸の内・大手町）
3.2%
取引利回り
3.1 3.0%
森ヒルズリートは「優先交渉権」を保有
2.8
05年 07年 09年 11年 13年 15年 17年 19年
（出所） 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 奇数年の調査について、各年10月時点調査の数値を記載しています。
22
2-19 外部成長
森ヒルズリート資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
4,500
スポンサーパイプライン 3,906
4,000 3,906 億円
を活用した着実な成長
3,525
3,500 3,398
3,000 2,937
2,817
2,527
2,500
2,118 2,115 2,108
2,016 2,016
2,000
1,500 1,427 1,427
1,000
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期
東京都心プレミアム物件を鑑定評価額を下回る価格で取得 （2018年9月3日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー オランダヒルズ森タワー
上場投資法人
虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
による
森タワー 森タワー
オフィス取得（注1）
取得価格の
鑑定評価額に △9.6% △13.2% △4.4%
対する比率（注2）
築年数 4.3年 13.6年 21.3年
取得価格
260.7億円 取得価格
45.7億円
PML 0.50% 0.85% 5.18%
鑑定評価額 288.3億円
鑑定評価額 52.6億円
（注1） 2018年1~7月に公表された取得情報（IPO時取得を除く41物件）に基づく平均値を記載しています。
所在地
東京都港区 所在地
東京都港区
（注2） 取得価格の鑑定評価額に対する比率＝（取得価格－鑑定評価額） ÷ 鑑定評価額
23
2-20 外部成長
森ビルグループ関与事例
本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2）
（注4） （注5）
稼働物件
計画中・工事中
（出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2020」に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。
（注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。
24
2-21 内部成長
事業環境認識 都心オフィスは緩やかな賃料上昇継続が予想されるが需要動向は注視 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
内部成長方針 固定型MLにより安定性を保持しながらパススルー物件の賃料増額改定を推進
稼働率の推移 募集賃料の推移
（%） 99.9% 100%
99.5% 99.7%
100 170
渋谷・道玄坂
98.4%
IT企業集積ゾーンである
96.7% 160 港区・渋谷区エリアの上昇が大きい
97.9%
97.7%
96.3% 96.8%
96.2%
95 95.7% 150
六本木・麻布
140
虎ノ門・新橋
90 130
都心5区
120
オフィス （全体）
85 住宅 （全体） 110
オフィス （パススルー）
100
80 90
第22期 第 23期 第24期 第25期 第26期 第27期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
（出所） 三幸エステート株式会社「オフィスマーケットレポート」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 基準階面積200坪以上の大規模ビルを調査対象とした募集賃料（共益費込）の平均値について、
2011年の数値を100とする指数です。
25
2-22 内部成長
賃料改定実績及びテナント入替実績 （パススルー物件）
賃料改定率 （オフィス） 賃料改定増減額実績と累積額 （月額賃料ベース）
（百万円）
（%）
+10 +21.8百万円
+22
住宅
+20
住宅
オフィス 4.9
+7.1%
+6.9% +18
+16.7百万円
+16 +15.4百万円
4.2
+5 +4.2% +14 +13.0百万円
3.7
+11.9百万円
+12
+10.7百万円 3.1
+2.1% +10
2.7
2.3
+2.5% +8 16.8
※改定対象の全契約の平均 +1.5% 12.5
+6 11.7
0 9.9
第22期 第23期 第24期 第 25期 第26期 第 27期 8.4 9.1
+4
2017年7月期 2018年 1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
+2
賃料改定率 （住宅） +0
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
（%） 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
+10 テナント入替時の賃料増減実績及び増減率 （月額賃料ベース）
（百万円）
12.0 （住宅） 23.0
（オフィス）
+6.7% 11.0 +17.7%
+5.9% +6.0% 10.0
18.0
+5.5% +13.4%
+5.4% +5.3% ※入替が生じた
9.0 +12.0% 13.0
+5 8.0 ※全契約の平均
7.0 高賃料テナント 8.0
退去影響
△5.2%
6.0
3.0
5.0
旧テナント
4.0
-2.0
※改定対象の全契約の平均 3.0 新テナント
0 2.0 -7.0
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第26期 第27期 第26期 第27期
2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2019年7月期 2020年1月期
26
2-23 内部成長
オフィスマーケット賃料との比較 （パススルー物件）
レントギャップ （月額賃料合計） 改定時期別レントギャップ （月額賃料合計）
（百万円） （百万円）
120
400 120
マーケット賃料超過
（+5%以上） 100
300 88
マーケット賃料超過
80
（+5%未満）
58
200 60
48
40
100 マーケット賃料以下 27
21
20
0 0
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期以降
2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期以降
レントギャップ率
マーケット賃料に未達で 旺盛なオフィス需要により稼働率は高水準を維持
△6.5% △6.2% 上昇余地があることを示す
保有物件エリアの賃料は着実に上昇し、賃料増額改定が進捗
（注1） 「マーケット賃料」は、シービーアールイー株式会社のレポートによります。
（注2） レントギャップ率＝（テナント賃料合計÷マーケット賃料合計）－1
保有物件のレントギャップは高水準で推移しており、引き続き
（注3） 2020年1月31日時点で確定しているエンドテナントの退去を反映しています。 内部成長を推進
27
2-24 内部成長
賃料固定型マスターリースの概要
賃料固定型マスターリース比率 契約満了時の考え方
パススルー移行により
賃貸市況 エンドテナント 今後のいかなる景気動向にも対応
蓄積したアップサイドを (A)
見通し堅調 賃料が高い
一括実現
(A)
固定型 (B)
賃貸市況 エンドテナント 賃料増額で 景気動向
64.4% (B)
見通し不透明 賃料が高い 固定型ML継続 (C)
エンドテナント 賃料据置で
2021年1Qの契約満了が多い (C)
賃料が同等 固定型ML継続 2013年 2019年 2021年
契約満了時期別 月額賃料
月額賃料合計 月額総賃料に 賃貸面積 建物管理費 契約満了時期別月額賃料（百万円）
物件名称 対象区画・用途 2 契約満了時期
（百万円） 占める割合 （m ） 負担 2020年 2021年 2022年 2023年以降
23・24階 8,993.45 － 114.6 － － 2021年7月
19・22階 8,609.47 － － － 95.0 2023年9月
六本木ヒルズ森タワー 20階 3,879.19 － － － 42.8 2024年7月
490.5 31.1% 森ヒルズリート
（10フロア） 28階 4,460.13 49.2 － － － 2020年9月
25階 4,156.66 － 45.8 － － 2021年1月
26・27・29階 12,942.64 － 142.9 － － 2021年3月
13階/12・22階 7,952.55 － 77.9 － － 2021年1月
アーク森ビル 23・25階 5,742.95 森ヒルズリート － 55.5 － － 2021年1月
225.2 14.3%
（8フロア＋冷熱供給所） 4・15・24階 7,680.52 － 73.8 － － 2021年1月
冷熱供給所 3,212.41 マスターレッシー － － － 17.9 2023年3月
愛宕グリーンヒルズ
168.7 10.7% オフィス・住宅・店舗 29,667.58 マスターレッシー － － 168.7 － 2022年4月
（全体の約32.9%）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
129.2 8.2% 28～35階の一部 12,209.08 森ヒルズリート － － 129.2 － 2022年7月
（全体の約6.9%）
49.2 510.7 297.9 155.8
合計 1,013.8 64.4%
(4.9%) (50.4%) (29.4%) (15.4%)
28
2-25 財務運営
事業環境認識 金融政策を踏まえると金利は当面低位推移・中長期的に一定上昇を想定 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
財務運営方針 簿価LTV40%台半ば・平均残存4.0年以上を目途とし金利低下を推進
LTVの推移 有利子負債の状況
（%）
60.0
57.4% 第26期末 第27期末
LTV（帳簿価額ベース） LTV（鑑定評価額ベース）
53.7% （2019年7月31日） （2020年1月31日）
55.0
有利子負債残高 179,222百万円 179,222百万円
50.0 LTV （帳簿価額ベース） （注1）
45.7% 45.7%
49.3% 46.4% 45.7% 45.7%
48.8% LTV （鑑定評価額ベース）
（注2）
39.4% 38.2%
44.1% 44.5% 44.7%
45.0
平均残存年数 4.4年 4.6年
43.2% 42.3% （注1） LTV （帳簿価額ベース）=期末有利子負債÷期末総資産額
40.0 42.1% 41.9%
（注2） LTV （鑑定評価額ベース）=期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの
39.4% 期末資産総額 （期末総資産額＋期末鑑定評価額－期末物件帳簿価額）
38.2%
35.0
第9期 第10期 第11期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
有利子負債 平均金利の推移 （融資手数料を含む） 長期比率・固定金利比率
2.25
（%） 2.0% 2.1% ＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
2.00
1.75
1.50
1.25 1.1% 長期 固定金利
1.00 0.8% 0.76%
100% 88.2%
0.71% 0.69% 0.68%
0.75
0.50
0.25
第9期 第10期 第11期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（注） 有利子負債 平均金利＝（支払利息＋投資法人債利息＋融資手数料＋投資法人債発行費償却）×365÷各期運用日数÷有利子負債の各期中平均残高
29
2-26 財務運営
有利子負債 平均残存年数の推移 格付の状況
（年）
5.5
5.0 4.6年 日本格付研究所 （JCR）
4.4年 4.5年 4.3年
4.4年
4.5 4.2年 4.0年
4.0 3.7年 3.8年 3.7年
長期発行体格付 AA
3.5
（見通し：安定的）
3.0
2.5
2.0
1.5年 1.4年
1.5 1.2年 ・・・
1.0
第9期 第10期 第11期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
返済期限の分散状況 （2020年1月31日時点）
（億円）
200
長期借入金 投資法人債
150
100
70
68
60 125 82 83
50 65 112 71
95 92 97 49 86 86 92
76
50 60
35 40 35 39
20 20 20 20 27
15
0
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期
2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債
0.7% 0.7% 0.8% 0.9% 0.7% 0.5% 0.6% 0.7%
平均金利
30
2-27 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ
Roppongi Hills Mori Tower
国内最大規模の都市再開発（約11.6ha）で、2003年の Office 六本木ヒルズ森タワー
六本木ヒルズ オープン以来、国内外から毎年4,000万人を超える人々
地上54階、高さ238mの六本木ヒルズのメインタワーであり東京のランドマークと
が訪れ続け、街は成熟を重ね、その磁力はさらに増して
して定着。8階から48階までに位置するオフィスは、超高層ビルの1フロア貸室面
います。経済的な視点に偏りがちだった従来の都市再開
積として国内最大級の約1,360坪（約4,500m2）を誇ります。超高速のネットワー
発に対する価値観を一新し、真の人間の豊かさや、文化
ク、卓越した耐震性能と徹底したセキュリティなどを備えた最新鋭のオフィスビルで
や、対話や、次の時代へのヴィジョンが生まれる都市づく
す。
りをする森ビルの思いを結実させたプロジェクトです。
31
Residence 六本木ヒルズレジデンス
国際色豊かな文化が薫り、人々が行き交い交流す
る街「六本木ヒルズ」において、住む人の快適性を
最優先に空間をデザインし、ゆとりと暖かさに満ち
た新しい「暮らし」のスタンダードを提供しています。
Shop ショップ＆レストラン
コンセプトの異なる4つのエリアに200を超える
“only one”のショップやレストランからなる商業施
設。各建物の低層部や路面に店舗が連続し、緑溢
れる開放的な空間の中で、街全体を回遊しながら
ショッピングや飲食が楽しめる構成となっています。
Hotel グランド ハイアット 東京
個性溢れる10のレストラン・バー、究極のくつろぎ
を目指す387の客室、16の宴会場施設などダイナ
ミックで都会的な空間と、ホテル内並びに六本木ヒ
ルズの多岐にわたる施設によって豊かな時間の創
Cinema TOHOシネマズ 六本木ヒルズ
出を提供します。
国内最高峰のシネマコンプレックス。様々なタイムの
映画が楽しめる9つのスクリーンと、これまでの映画
館にはないサービスと設備を持つ、六本木の新しい
文化の発信地です。 独自のエネルギープラントによる電力供給
六本木ヒルズでは、独自のエネルギープラント（特定電気事業施設）に
Museum 森美術館
より、域内に電力を供給しています。当プラントは、都市（中圧）ガスを
世界中で最も空に近い美術館。国際的に著名な美 燃料とするため、電力会社による電力制限の影響を受けることなく、
術館との提携・ネットワークにより、世界の現代美術 極めて安定的な電力供給が可能です。更に、東京電力によるバック
を堪能できる空間を創ります。展覧会期間中は22 アップと灯油のストックも備えた3重の安定性を持つ電力供給システム
時まで開館しており、仕事帰りやディナーの後でもお を構築しています。
楽しみいただけます。
32
2-28 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ
Toranomon Hills Mori Tower
東京都が外国企業誘致を推進する「アジアヘッドクォー Office 虎ノ門ヒルズ 森タワー
虎ノ門ヒルズ ター特区」に位置。日本初進出となるホテル「アンダーズ
地上52階建て、高さ247mの超高層複合タワー「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の6階か
東京」、最高スペックを備えたオフィス、眺望抜群でホテ
ら35階の30フロアを占める、総貸室面積30,000坪のオフィス。基準階の貸室
ルサービスも利用できるハイクラス住宅、国際水準のカ
は、約1,000坪、天井高2.8mの無柱空間を実現したフレキシビリティの高い快適
ンファレンス施設、多様な都市機能をサポートする商業
な執務空間です。6駅11路線が利用可能な立地は、羽田空港にもアクセスが良
施設、約6,000m2のオープンスペース等で構成される、
く、グローバルなビジネス拠点として最適です。
東京を代表する新たなランドマークです。
33
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タ
ワーやレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居
の緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ
ニケーションが生まれる場所となります。
Hotel ホテル「アンダーズ 東京」
ハイアットが運営し、日本初進出となるライフスタイ
ルホテル「アンダーズ 東京」。ヒンディー語で「パー
ソナル スタイル」を意味するアンダーズは、地域の
個性を大切にし、その土地の魅力をデザインや
サービスに取り入れています。
「国際新都心・グローバルビジネスセンター」へと進化
「虎ノ門ヒルズ 森タワー」に加え、「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」と「虎ノ
門ヒルズ レジデンシャルタワー」、更に現在計画中の「（仮称）虎ノ門ヒル
ズ ステーションタワー」が加わることで、「虎ノ門ヒルズ」は、区域面積
7.5ha、延床面積80万m2に拡大。国際水準のオフィス、住宅、ホテル、
商業施設、交通インフラなど様々な機能を備えた、真の「国際新都心・グ
ローバルビジネスセンター」へと進化します。
34
3. 運用状況
35
3-1 1口当たり分配金の前期比変動要因
第26期 第27期 （2020年1月期） 第28期 （2020年7月期） 予想
（円/口）
2,950
1口当たり分配金
2,890円/口
2,900 2,883円/口 （予想）
＋4
＋22
△27
2,850円/口 ＋12
＋38
2,850 △9
2,800
2,750
既存物件 金融コスト 既存物件 金融コスト
その他 その他
収支変動 削減 収支変動 削減
既存物件収支変動の主な要因 既存物件収支変動の主な要因
+ 修繕費の減少 +30 + 地代改定 （ラフォーレ原宿）の通期化 +7
+ 地代改定 （ラフォーレ原宿） +14 － 管理委託費の増加 △9
+ オフィス賃貸事業収益 （パススルー物件） +12 － 既存物件公租公課の増加 △8
+ 減価償却費の減少 +12 － 付帯収益・水道光熱費 Net △7
－ 第24期・第25期取得物件の公租公課費用計上 （3ヶ月分） △18 － 修繕費の増加 △5
－ 管理委託費の増加 △12 － 減価償却費の増加 △5
（注） 各変動要因は、1,874,960口で除した金額を1円単位の概数で記載しています。
36
3-2 資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
3,906
4,000 億円
保有物件
3,600
3,525
3,500 3,398 3,381
3,000 2,937
2,817
2,527
2,500
2,016
2,000
1,592
1,500 1,427
1,000 ・・・
500
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2007年
1月期
2007年
7月期
2008年
1月期
2008年
7月期
2009年
1月期
・・・ 2014年
7月期
2015年
1月期
2015年
7月期
2016年
1月期
2016年
7月期
2017年
1月期
2017年
7月期
2018年
1月期
2018年
7月期
2019年
1月期
2019年
7月期
2020年
1月期
37
3-3 含み損益の推移
（億円） （%）
1,000 50
含み損益 含み損益率
900
775
800 億円 40
700
628
600 30
500
20.2% 20.4%
400 20
16.5%
287
300
8.2%
200 10
117
100
0 0
△100
△200 △10
△14.9 %
△300
「含み損益」 ＝ 「期末鑑定評価額」 － 「期末物件帳簿価額」
△312
「含み損益率」 ＝ 「含み損益」 ÷ 「期末物件帳簿価額」
△400 △20
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
・・・ 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
38
3-4 期末鑑定評価の概要
（百万円）
第26期末 第27期末
（2019年7月31日時点） （2020年1月31日時点）
物件 増減 増減率 含み損益
主用途 物件名称 取得価格 帳簿価額
番号 （A） （B） DCF法 （B）－（A） （B）/（A）－1 （B）-帳簿価額
直接還元法 直接還元法 DCF法
鑑定評価額 鑑定評価額 最終還元
還元利回り 還元利回り 割引率
（注1） （注1） 利回り
六本木ヒルズ森タワー O-0 115,380 111,723 143,300 3.0% 148,100 2.9% 2.6% 3.1% 4,800 3.3% 36,376
アーク森ビル O-1 62,480 61,518 61,800 3.3% 63,700 3.2% 2.9% 3.4% 1,900 3.1% 2,181
後楽森ビル O-4 27,200 24,708 25,400 3.5% 26,200 3.4% 3.0% 3.7% 800 3.1% 1,491
赤坂溜池タワー O-6 43,930 41,629 32,800 3.3% 34,100 3.2% 2.9% 3.4% 1,300 4.0% △ 7,529
オフィス
愛宕グリーンヒルズ O-7 42,090 40,258 45,700 3.5% 46,900 3.4% 2.9% 3.6% 1,200 2.6% 6,641
ビル
アークヒルズ サウスタワー O-8 19,150 18,748 24,700 3.1% 25,100 3.0% 2.8% 3.2% 400 1.6% 6,351
虎ノ門ヒルズ 森タワー O-9 36,210 35,973 43,200 2.7% 44,800 2.6% 2.3% 2.8% 1,600 3.7% 8,826
オランダヒルズ森タワー O-10 16,330 16,261 20,700 3.3% 21,700 3.2% 2.8% 3.4% 1,000 4.8% 5,438
小計 362,770 350,822 397,600 － 410,600 － － － 13,000 3.3% 59,777
六本木ファーストプラザ R-3 2,100 2,235 2,440 4.0% 2,530 3.9% 3.7% 4.1% 90 3.7% 294
住宅 六本木ビュータワー R-4 4,000 4,094 3,010 4.1% 3,200 4.0% 3.8% 4.2% 190 6.3% △ 894
小計 6,100 6,329 5,450 － 5,730 － － － 280 5.1% △ 599
ラフォーレ原宿（底地）（注2） S-1 21,820 22,074 39,900 3.9% 40,400 － 3.8% － 500 1.3% 18,325
商業
施設等
小計 21,820 22,074 39,900 － 40,400 － － － 500 1.3% 18,325
ポートフォリオ合計 390,690 379,226 442,950 － 456,730 － － － 13,780 3.1% 77,503
（注1） 各期末の鑑定評価額は、投資法人の計算に関する規則、投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準、並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、アークヒルズ サウスタワーを除く各物件については、
一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書の数値、アークヒルズ サウスタワーについては、大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書の数値をそれぞれ記載しています。
（注2） ラフォーレ原宿（底地）は、便宜上、第26期末の「直接還元法還元利回り」の欄に「DCF法割引率」を記載しています。
39
3-5 賃料単価及び稼働率の推移
（円/坪） （%）
40,000 100
35,000 95
30,000 90
25,000 85
20,000 80
15,000 75
10,000 70
5,000 65
0 60
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （計画） （計画）
オフィス 賃料単価 （円/坪） 30,306 31,281 31,069 30,642 30,629 30,842 30,924 31,020 31,135 31,226
住宅 賃料単価 （円/坪） 14,750 15,272 15,278 14,858 15,095 15,302 15,498 15,698 15,703 15,634
オフィス 稼働率 98.8% 98.2% 95.7% 98.4% 99.5% 99.7% 99.9% 100% 99.7% 99.4%
住宅 稼働率 97.4% 97.3% 96.7% 96.3% 97.9% 97.7% 96.8% 96.2% 95.8% 96.5%
商業施設 稼働率 100% 99.2% 99.7% 100% 100% 100% 99.2% 98.8% 98.8% 98.8%
（注） 上記の賃料単価及び稼働率は、期中平均賃料単価及び期中平均稼働率を記載しています。
40
3-6 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント
オフィスビルの稼働状況 住宅の稼働状況
（円/坪） （%） （円/坪） （%）
40,000 100 25,000 100
35,000
20,000
30,000
90 90
25,000 15,000
20,000
15,000 10,000
80 80
10,000
5,000
5,000
0 70 0 70
2019年 2020年 2019年 2020年
9月 10月 11月 12月 9月 10月 11月 12月
8月 1月 8月 1月
賃料単価（円/坪） 31,000 31,002 31,006 31,008 31,057 31,047 賃料 単価（円/坪） 15,603 15,603 15,763 15,704 15,748 15,766
稼働率 100% 100% 100% 100% 99.9% 100% 稼働率 96.2% 96.6% 96.4% 96.2% 96.0% 95.6%
賃貸面積上位5テナント （参考） テナント業種比率 （オフィス）
賃貸面積
エンドテナント名 物件名称 面積割合
（注1）
六本木ヒルズ森タワー その他
アーク森ビル 23.4%
後楽森ビル 情報通信
森ビル株式会社 109,845.73 ㎡ 63.4% 35.2%
愛宕グリーンヒルズ
アークヒルズ サウスタワー 弁護士･
虎ノ門ヒルズ 森タワー 会計士等
マイラン製薬株式会社 オランダヒルズ森タワー 3,458.53 ㎡ 2.0% 事務所
11.4%
三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング 製造
オランダヒルズ森タワー 3,352.77 ㎡ 1.9% 金融･保険
株式会社 14.6% 15.4%
昭和リース株式会社 後楽森ビル 2,683.90 ㎡ 1.5%
森ビル流通システム株式会社 ラフォーレ原宿（底地） 2,565.06 ㎡ 1.5%
（注1） 賃料固定型マスターリースについては、2020年1月31日時点で実際に貸室を使用している
エンドテナントの月額賃料に基づき算定しています。
上位5位を占めるエンドテナントの合計 121,905.99 ㎡ 70.3% また、各物件ごとの権利を有する割合を乗じて算定しています。
（注2） 業種の分類は資産運用会社で設定しています。
（注1） 「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約書等に表示された契約面積です。
また、各物件ごとの権利を有する割合を乗じて算定しています。
（注2） 2020年1月31日時点の数値を記載しています。
41
3-7 財務関連情報 （2020年1月31日時点）
長期比率・固定金利比率 有利子負債残高及び比率 （借入先別）
＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
借入先 残高 借入比率
三菱UFJ銀行 42,296百万円 26.9%