2020年1月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年3月13日
不動産投資信託証券発行者名 森ヒルズリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3234 ＵＲＬ https://www.mori-hills-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）礒部 英之
資 産 運 用 会 社 名 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）礒部 英之
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）財務部長 （氏名）根本 昌
ＴＥＬ 03-6234-3234
有価証券報告書提出予定日 2020年4月24日 分配金支払開始予定日 2020年4月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年1月期の運用、資産の状況（2019年8月1日～2020年1月31日）
(１) 運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年1月期 9,631 0.7 6,026 0.9 5,407 1.2 5,406 1.2
2019年7月期 9,561 1.5 5,971 0.4 5,346 1.0 5,344 1.0
1 口 当た り 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年1月期 2,883 2.8 1.4 56.1
2019年7月期 2,850 2.7 1.4 55.9
(２) 分配状況
1口当たり
分配金総額 1口当たり
分配金 1口当たり 分配金総額
（利益超過 利益超過 分配金
（利益超過
分配金は
利益超過
分配金総額 （利益超過分
（利益超過分 配当性向 純資産配当率
分配金は 分配金 配金を含む）
含まない） 配金を含む）
含まない）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年1月期 2,883 5,405 － － 2,883 5,405 99.9 2.8
2019年7月期 2,693 5,049 157 294 2,850 5,343 94.4 2.6
（注1）利益超過分配金総額は、全額、一時差異等調整引当額によるものです。
（注2）配当性向は、次の算式により計算し小数第1位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝（分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益）×100
なお、配当性向＝（分配金総額（利益超過分配金を含む）÷当期純利益）×100で算出すると、2019年7月期は99.9％となります。
（注3）純資産配当率については、次の算式により計算しています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷(（期首1口当たり純資産＋期末1口当たり純資産）÷2）×100
(３) 財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年1月期 392,217 195,459 49.8 104,247
2019年7月期 392,256 195,336 49.8 104,181
(４) キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年1月期 6,240 △10 △5,341 11,107
2019年7月期 7,147 △445 △8,289 10,219
２．2020年7月期の運用状況の予想（2020年2月1日～2020年7月31日）及び2021年1月期の運用状況の予想（2020年8月1日
～2021年1月31日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年7月期 9,621 △0.1 6,015 △0.2 5,420 0.2 5,419 0.2 2,890 －
2021年1月期 9,645 0.2 6,029 0.2 5,439 0.3 5,437 0.3 2,900 －
（参考）1口当たり予想当期純利益（2020年7月期）2,890円
1口当たり予想当期純利益（2021年1月期）2,900円
※ その他
(１) 会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２) 発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年1月期 1,874,960口 2019年7月期 1,874,960口
② 期末自己投資口数 2020年1月期 0口 2019年7月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法
人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状
況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありませ
ん。運用状況の予想の前提条件については、5～6ページに記載の「2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）及
び2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
○目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 ……………………………………………………………………………………………………… 2
①当期の概況 ……………………………………………………………………………………………………… 2
②次期の見通し …………………………………………………………………………………………………… 4
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………… 7
（１）貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………… 7
（２）損益計算書 …………………………………………………………………………………………………… 9
（３）投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………………… 12
（５）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………… 13
（６）継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………………… 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………………… 14
（８）財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………………… 27
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………… 28
- 1 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下「本資産
運用会社」といいます。）を設立企画人として、2006年2月2日に設立され、同年11月30日に、株式会社東京証
券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード
3234）。
2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）（以下「第27期」又は「当期」といいます。）末現在におけ
る発行済投資口の総口数は1,874,960口となっています。
b．投資環境と運用実績
ⅰ）投資環境
当期の日本経済は、米中貿易摩擦の長期化による海外経済の減速を受けて、製造業を中心に景況感が悪化
しましたが、高水準の企業収益を背景に、雇用・所得環境の改善や省力化投資等が続いたことで、底堅く推
移しました。
このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、東京都心部の空室率が低位に推移しているこ
とに加え、当面の新規供給についてはテナント誘致が順調に進んでいることから、タイトな需給バランスが
継続し、賃料水準は上昇基調が続きました。高級賃貸住宅市場は、新規供給が限られるなか、都心部の優良
住宅に対する安定的な需要が継続したことで、稼働率及び賃料水準は共に底堅く推移しました。不動産流通
市場は、良好な資金調達環境に加え、国内外の投資家の旺盛な投資意欲を背景に、取引価格は高値圏が続い
ており、取引額についても引き続き高水準を維持しました。
ⅱ）運用実績
本投資法人は当期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によ
りテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対
する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。
当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件（注1）、既投資額
で390,690百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積174,699.12㎡、期末稼働率（注2）は99.2％となって
います。
（注1）六本木ビュータワーについては、2006年3月22日にその共有持分6％に係る信託受益権、2006年4月13日にその共有持分
40％に係る信託受益権の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っていま
す。なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行い、共有持分6％に係る信託受益権は12戸の区分所有
権に係る信託受益権に、共有持分40％に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。以下同じ
です。
アーク森ビルについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件
として取り扱っています。以下同じです。
1）2006年3月22日に13階部分の区分所有権に係る信託受益権
2）2008年3月28日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分75％
3）2008年9月30日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り25％
4）2010年3月23日に23階部分の区分所有権の共有持分50％
なお、2011年3月18日付で、5）に追加信託し、信託受益権を保有しています。
5）2011年3月18日に23階部分の区分所有権の共有持分の残り50％及び25階部分の区分所有権に係る信託受益権
6）2011年8月1日に4・15・24階部分の区分所有権に係る信託受益権
7）2013年4月1日に地下4階～1階冷熱供給所部分の区分所有権に係る信託受益権
赤坂溜池タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物
件として取り扱っています。以下同じです。
1）2008年9月30日に用途が事務所及び店舗に該当する区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。）（総専有面積の約
35.5％）に係る信託受益権
2）2011年3月18日に用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）（総専有面積の約30.0％）に係る信
託受益権
六本木ヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数として
は、1物件として取り扱っています。以下同じです。
1）2010年3月23日に24階部分の区分所有権の共有持分50％
なお、2011年8月1日付で、2）に追加信託し、信託受益権を保有しています。
2）2011年8月1日に23階部分の区分所有権及び24階部分の区分所有権の共有持分の残り50％に係る信託受益権
3）2013年10月1日に19・22階部分の区分所有権に係る信託受益権
4）2014年8月1日に20階部分の区分所有権に係る信託受益権
5）2015年9月16日に28階部分の区分所有権に係る信託受益権
- 2 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
6）2016年2月1日に25階部分の区分所有権に係る信託受益権
7）2016年4月1日に26・27・29階部分の区分所有権に係る信託受益権
愛宕グリーンヒルズについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、
1物件として取り扱っています。以下同じです。
1）2012年5月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟（MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ）の建物の所有権及び区
分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする
信託受益権の準共有持分45％（総専有面積の約20.0％）
2）2013年4月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟（MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ）の建物の所有権及び区
分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする
信託受益権の準共有持分29％（総専有面積の約12.9％）
虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数として
は、1物件として取り扱っています。以下同じです。
1）2017年8月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分7％（総専有面積の約
1.0％）
2）2018年3月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分7％（総専有面積の約
1.0％）
3）2018年9月3日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分36％（総専有面積の約
5.0％）
オランダヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数として
は、1物件として取り扱っています。以下同じです。
1）2017年8月1日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分57％（総
専有面積の約27.6％）
2）2018年3月1日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分15％（総
専有面積の約7.3％）
3）2018年9月3日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分28％（総
専有面積の約13.6％）
（注2）期末稼働率は、期末総賃貸可能面積の合計に占める期末総賃貸面積の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載して
います。
c．資金調達の概要
本投資法人は当期において、既存の長期借入金15,900百万円の借換えのため、15,900百万円の長期借入れを
行いました。
その結果、当期末現在の借入金残高は157,222百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金
13,022百万円）、投資法人債残高は22,000百万円（うち1年内償還予定の投資法人債8,500百万円）となり、有
利子負債残高は179,222百万円となっています。
これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債22,000百万円及び長期借入金6,700百万円に加えて、変動
金利である長期借入金150,522百万円のうち129,366百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利ス
ワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（当期末現在、有利子負債に占める固定金利比率は
88.2％です。）。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リ
ファイナンスリスクの軽減を目指します。
また、本投資法人は当期末現在、株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発
行体格付を取得しています。
（注）短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年以下、長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年超の借入れを
いいます。以下同じです。
d．業績及び分配の概要
上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は9,631百万円、営業利益は6,026百万円、経常利益は
5,407百万円、当期純利益は5,406百万円となりました。
分配金については、本投資法人の規約第37条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は投信法第
136条第1項に定める利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配
当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、投信法第136条第1
項に定める利益の金額から一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に定めるも
の を い いま す 。 ）の 戻 入 額 を 控 除した 額 の う ち、 発 行済 投資 口 の総 口 数 1, 874 ,9 6 0口の 整 数 倍 で あ る
5,405,509,680円を利益分配金として分配することとしました。
この結果、投資口1口当たりの分配金は2,883円となりました。
- 3 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
② 次期の見通し
a．今後の運用方針
本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目
し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指し
ます。具体的には、森ビルグループが長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規
模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリアに所在し、クオリティ、規
模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設等
（商業施設その他の用途の物件をいいます。以下同じです。）（プレミアム物件（注））をコアとした都市型
ポートフォリオを構築します。
保有物件の運用については、テナント満足度を高めるとともに、合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理
を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。
また引き続き、森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃貸市況
の動向を見極めながら着実な内部成長を進捗させることにより、収益性及び安定性の更なる向上を図り、投資
主価値の最大化を目指します。
（注）プレミアム物件とは、森ビルグループ（森ビル株式会社及び森ビル株式会社の連結子会社並びに持分法適用関連会社のうち、
国内で事業を行う会社をいいます。以下同じです。）のブランド力、営業力及び施設運営能力等が十分に発揮できるプレミア
ムエリア（東京都心5区（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。）及びその周辺地区をい
います。以下同じです。）に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持でき
る物件を指します。
b．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
該当事項はありません。
c．運用状況の見通し
2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）及び2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）の運用状
況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の見通しの前提条件については、以下に記載する＜
2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）及び2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）運用状況の
予想の前提条件＞をご参照ください。
2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）
営業収益 9,621百万円
営業利益 6,015百万円
経常利益 5,420百万円
当期純利益 5,419百万円
1口当たり分配金 2,890円
1口当たり利益超過分配金 －円
2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）
営業収益 9,645百万円
営業利益 6,029百万円
経常利益 5,439百万円
当期純利益 5,437百万円
1口当たり分配金 2,900円
1口当たり利益超過分配金 －円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利
益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
- 4 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
＜2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）及び2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）運用状況の予想の前
提条件＞
項 目 前 提 条 件
計算期間 2020年7月期（第28期：2020年2月1日から2020年7月31日まで）（182日）
2021年1月期（第29期：2020年8月1日から2021年1月31日まで）（184日）
運用資産 ・2020年1月期末時点で保有している11物件から、2021年1月期末までの間に運用資産の異動（新
規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
・実際には運用資産の異動等により変動する可能性があります。
営業収益 ・賃貸事業収入については、賃貸借契約等をもとに、市場環境、個別テナントの動向等を考慮し
て算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業費用 ・主たる営業費用である賃貸事業費用は2020年7月期において3,265百万円を、2021年1月期にお
いて3,297百万円をそれぞれ見込んでいます。下記以外の費用については、過去の実績値を基
準に費用の変動要素を反映して算出しています。
A）固定資産税及び都市計画税等については、2020年7月期中に納税する額として723百万円
（6ヶ月分）を、2021年1月期中に納税する額として738百万円（6ヶ月分）をそれぞれ見
込んでいます。
B）建物の修繕費については、計算期間において必要と想定される額を費用として計上して
います（2020年7月期：69百万円 2021年1月期：58百万円）。なお、予期し難い要因に
基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること及び定期的に発生
する費用ではなく、年度による金額の差異が大きくなる傾向があること等の理由により
実際の修繕費は、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意くださ
い。
C）減価償却費については、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しており、
2020年7月期において1,044百万円を、2021年1月期において1,041百万円をそれぞれ見込
んでいます。
D）管理委託費については、2020年7月期において1,121百万円を、2021年1月期において
1,136百万円をそれぞれ見込んでいます。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）につ
いては、2020年7月期において340百万円を、2021年1月期において317百万円をそれぞれ見込ん
でいます。
営業外費用 ・支払利息として2020年7月期において368百万円、2021年1月期において369百万円を、投資法人
債利息として2020年7月期において67百万円、2021年1月期において66百万円を、融資手数料と
して2020年7月期において142百万円、2021年1月期において137百万円をそれぞれ見込んでいま
す。
・投資口交付費償却として2020年7月期において6百万円、2021年1月期において6百万円をそれぞ
れ見込んでいます。
- 5 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
項 目 前 提 条 件
有利子負債 ・2020年1月期末現在における本投資法人の有利子負債残高は179,222百万円です。
・借入金は、2020年1月期末現在における残高157,222百万円のうち、2021年1月期末までに返済
期限が到来する残高13,022百万円について、全額借換えを行うことを前提としています。
・投資法人債は、2020年1月期末現在における残高22,000百万円のうち、2021年1月期末までに償
還期限が到来する残高8,500百万円について、同額の投資法人債発行により償還を行うことを
前提としています。
投資口の発行 ・本書の日付現在発行済みである1,874,960口から、2021年1月期末までに投資口の追加発行がな
いことを前提としています。
1口当たり分配金 ・本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出していま
（利益超過分配金は す。
含まない。） ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変
動、投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
・金利スワップ取引により発生する純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第
30号ロに定めるものをいいます。）である繰延ヘッジ損益のマイナスについては、変動が生じ
ないことを前提として算出しています。
1口当たり ・金利スワップ取引による時価の変動が生じないことを前提として算出しているため、2020年7
利益超過分配金 月期及び2021年1月期については、利益超過分配（一時差異等調整引当額に係る分配）を行う
予定はありません。
・利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う
予定はありません。
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数
値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
- 6 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年7月31日) (2020年1月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,923,970 5,646,194
信託現金及び信託預金 6,295,543 5,461,338
営業未収入金 370,512 332,778
前払費用 431,886 435,169
デリバティブ債権 － 89
流動資産合計 11,021,912 11,875,571
固定資産
有形固定資産
土地 22,074,160 22,074,160
信託建物 81,918,977 82,047,156
減価償却累計額 △16,124,966 △17,114,483
信託建物（純額） 65,794,010 64,932,672
信託構築物 921,547 924,038
減価償却累計額 △308,260 △316,756
信託構築物（純額） 613,287 607,282
信託機械及び装置 910,898 913,334
減価償却累計額 △263,302 △285,559
信託機械及び装置（純額） 647,596 627,775
信託工具、器具及び備品 237,085 253,299
減価償却累計額 △144,267 △158,080
信託工具、器具及び備品（純額） 92,818 95,219
信託土地 260,234,866 260,234,866
信託建設仮勘定 1,949 3,237
有形固定資産合計 349,458,688 348,575,213
無形固定資産
信託借地権 30,650,962 30,650,962
信託その他無形固定資産 372 0
無形固定資産合計 30,651,335 30,650,962
投資その他の資産
敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 1,013,172 1,002,323
繰延税金資産 44 36
デリバティブ債権 － 19,359
投資その他の資産合計 1,023,217 1,031,720
固定資産合計 381,133,241 380,257,896
繰延資産
投資法人債発行費 73,556 63,647
投資口交付費 27,808 20,856
繰延資産合計 101,365 84,503
資産合計 392,256,519 392,217,971
- 7 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2019年7月31日) (2020年1月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 216,835 215,675
1年内償還予定の投資法人債 5,000,000 8,500,000
1年内返済予定の長期借入金 22,922,000 13,022,000
未払金 14,250 31,581
未払費用 333,025 345,287
未払法人税等 1,445 1,331
未払消費税等 484,072 216,732
前受金 1,222,824 1,224,521
預り金 70,122 29,158
デリバティブ債務 787 92
その他 － 83
流動負債合計 30,265,364 23,586,464
固定負債
投資法人債 17,000,000 13,500,000
長期借入金 134,300,000 144,200,000
信託預り敷金及び保証金 14,570,283 14,727,643
デリバティブ債務 784,044 743,940
固定負債合計 166,654,327 173,171,584
負債合計 196,919,691 196,758,048
純資産の部
投資主資本
出資総額 190,460,106 190,460,106
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※１ △174,371 ※１ △468,740
出資総額控除額合計 △174,371 △468,740
出資総額（純額） 190,285,734 189,991,366
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 291,944 291,944
任意積立金合計 291,944 291,944
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,543,979 5,901,196
剰余金合計 5,835,924 6,193,140
投資主資本合計 196,121,658 196,184,506
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △784,831 △724,583
評価・換算差額等合計 △784,831 △724,583
純資産合計 195,336,827 195,459,922
負債純資産合計 392,256,519 392,217,971
- 8 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年2月 1日 (自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日) 至 2020年1月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１,※２9,323,944 ※１,※２9,377,544
その他賃貸事業収入 ※１,※２ 237,931 ※１,※２ 253,917
営業収益合計 9,561,876 9,631,462
営業費用
賃貸事業費用 ※１,※２ 3,225,332 ※１,※２ 3,224,074
資産運用報酬 260,906 266,704
役員報酬 4,200 4,200
資産保管手数料 9,863 9,806
一般事務委託手数料 19,861 18,799
その他営業費用 ※２ 69,767 81,473
営業費用合計 3,589,931 3,605,057
営業利益 5,971,944 6,026,404
営業外収益
受取利息 58 44
未払分配金除斥益 979 1,035
還付加算金 947 －
営業外収益合計 1,985 1,079
営業外費用
支払利息 375,336 377,420
投資法人債利息 68,555 67,755
投資法人債発行費償却 10,193 9,909
融資手数料 164,678 155,732
投資口交付費償却 6,952 6,952
その他 1,930 1,885
営業外費用合計 627,646 619,654
経常利益 5,346,284 5,407,830
税引前当期純利益 5,346,284 5,407,830
法人税、住民税及び事業税 1,454 1,338
法人税等調整額 △1 7
法人税等合計 1,453 1,346
当期純利益 5,344,831 5,406,483
前期繰越利益 199,148 494,712
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,543,979 5,901,196
- 9 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 任意積立金
出資総額
出資総額
一時差異等調整 出資総額控除額 （純額）
引当額 合計
圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 190,460,106 － － 190,460,106 291,944 291,944
当期変動額
剰余金の分配
一時差異等調
整引当額によ
る利益超過分
△174,371 △174,371 △174,371
配
当期純利益
投資主資本以
外の項目の当
期変動額（純
額）
当期変動額合計 － △174,371 △174,371 △174,371 － －
当期末残高 190,460,106 △174,371 △174,371 190,285,734 291,944 291,944
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算差額
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 5,315,914 5,607,858 196,067,964 △489,295 △489,295 195,578,668
当期変動額
剰余金の分配 △5,116,765 △5,116,765 △5,116,765 △5,116,765
一時差異等調
整引当額によ
る利益超過分
△174,371 △174,371
配
当期純利益 5,344,831 5,344,831 5,344,831 5,344,831
投資主資本以
外の項目の当
期変動額（純
△295,535 △295,535 △295,535
額）
当期変動額合計 228,065 228,065 53,694 △295,535 △295,535 △241,841
当期末残高 5,543,979 5,835,924 196,121,658 △784,831 △784,831 195,336,827
- 10 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 任意積立金
出資総額
出資総額
一時差異等調整 出資総額控除額 （純額）
引当額 合計
圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 190,460,106 △174,371 △174,371 190,285,734 291,944 291,944
当期変動額
剰余金の分配
一時差異等調
整引当額によ
る利益超過分
△294,368 △294,368 △294,368
配
当期純利益
投資主資本以
外の項目の当
期変動額（純
額）
当期変動額合計 － △294,368 △294,368 △294,368 － －
当期末残高 190,460,106 △468,740 △468,740 189,991,366 291,944 291,944
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
評価・換算差額
当期未処分利益 投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
等合計
又は当期未処理 剰余金合計
損失（△）
当期首残高 5,543,979 5,835,924 196,121,658 △784,831 △784,831 195,336,827
当期変動額
剰余金の分配 △5,049,267 △5,049,267 △5,049,267 △5,049,267
一時差異等調
整引当額によ
る利益超過分
△294,368 △294,368
配
当期純利益 5,406,483 5,406,483 5,406,483 5,406,483
投資主資本以
外の項目の当
期変動額（純
60,247 60,247 60,247
額）
当期変動額合計 357,216 357,216 62,847 60,247 60,247 123,095
当期末残高 5,901,196 6,193,140 196,184,506 △724,583 △724,583 195,459,922
- 11 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2019年2月 1日 （自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日） 至 2020年1月31日）
Ⅰ 当期未処分利益 5,543,979,968 5,901,196,611
Ⅱ 利益超過分配金加算額 294,368,720 －
うち一時差異等調整引当額 294,368,720 －
Ⅲ 出資総額組入額 － 60,247,403
うち一時差異等調整引当額
－ 60,247,403
戻入額
Ⅳ 分配金の額 5,343,636,000 5,405,509,680
（投資口１口当たり分配金の額） (2,850) (2,883)
うち利益分配金 5,049,267,280 5,405,509,680
（うち１口当たり利益分配金） (2,693) (2,883)
うち一時差異等調整引当額 294,368,720 －
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係る (157) (－)
もの））
Ⅴ 次期繰越利益 494,712,688 435,439,528
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第37条(1)に定め 本投資法人の規約第37条(1)に定め
る分配方針の趣旨に基づき、分配金 る分配方針の趣旨に基づき、分配金
の額は投信法第136条第1項に定める の額は投信法第136条第1項に定める
利益の金額を限度とし、かつ租税特 利益の金額を限度とし、かつ租税特
別措置法第67条の15に規定されてい 別措置法第67条の15に規定されてい
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超える 100分の90に相当する金額を超える
ものとしています。かかる方針によ ものとしています。かかる方針によ
り、投信法第136条第1項に定める利 り、投信法第136条第1項に定める利
益の金額のうち、発行済投資口の総 益の金額から一時差異等調整引当額
口 数 1 ,8 74 , 960 口の 整 数 倍 で あ る （投資法人の計算に関する規則第2
5,049,267,280円を利益分配金とし 条第2項第30号に定めるものをいい
て分配することとしました。 ます。）の戻入額を控除した額のう
また、本投資法人の規約第37条(2) ち 、発 行 済投 資口の 総 口数
に定める分配方針の趣旨に基づき、 1,874,960口の整数倍である
純資産控除項目（投資法人の計算に 5,405,509,680円を利益分配金とし
関する規則第2条第2項第30号ロに定 て分配することとしました。
めるものをいいます。）が分配金に この結果、投資口1口当たりの分配
与える影響を考慮し、発行済投資口 金は2,883円となりました。
の総口数1,874,960口の整数倍であ
る294,368,720円を、一時差異等調
整引当額に係る分配金として分配す
ることとしました。
この結果、投資口1口当たりの分配
金は2,850円となりました。
- 12 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年2月 1日 (自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日) 至 2020年1月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 5,346,284 5,407,830
減価償却費 1,058,120 1,034,455
投資法人債発行費償却 10,193 9,909
投資口交付費償却 6,952 6,952
受取利息 △58 △44
未払分配金除斥益 △979 △1,035
支払利息 443,892 445,175
営業未収入金の増減額（△は増加） 48,795 40,505
未収消費税等の増減額（△は増加） 230,911 －
営業未払金の増減額（△は減少） △64,833 13,282
未払金の増減額（△は減少） 2,636 16,600
未払費用の増減額（△は減少） 15,761 12,285
未払消費税等の増減額（△は減少） 484,076 △267,340
前受金の増減額（△は減少） △4,105 1,697
預り金の増減額（△は減少） 41,463 △40,964
前払費用の増減額（△は増加） △5,212 △3,283
長期前払費用の増減額（△は増加） △15,308 10,848
その他 15 83
小計 7,598,606 6,686,957
利息の受取額 58 44
利息の支払額 △449,279 △445,198
法人税等の支払額 △1,430 △1,452
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,147,955 6,240,351
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △620,364 △205,905
信託預り敷金及び保証金等の返還による支出 △66,699 △26,233
信託預り敷金及び保証金等の受入による収入 241,984 221,677
投資活動によるキャッシュ・フロー △445,080 △10,461
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 12,000,000 15,900,000
長期借入金の返済による支出 △12,000,000 △15,900,000
投資法人債の償還による支出 △3,000,000 －
分配金の支払額 △5,289,514 △5,341,870
財務活動によるキャッシュ・フロー △8,289,514 △5,341,870
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,586,638 888,019
現金及び現金同等物の期首残高 11,806,152 10,219,514
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 10,219,514 ※１ 11,107,533
- 13 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却 ① 有形固定資産（信託財産を含みます。）
の方法 定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～68年
構築物 3～68年
機械及び装置 8～33年
工具、器具及び備品 3～15年
② 無形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 ① 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
② 投資口交付費
3年間にわたり定額法により償却しています。
3．収益及び費用の計上 固定資産税等の処理方法
基準 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課
決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用
しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等
の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固
定資産税等相当額はありません。
4．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理を採用しています。ただし、特例処
理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジす
る目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の
相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして
判断しています。
ただし、ヘッジ対象とヘッジ手段に関する重要な条件が同一であり、ヘッジ開始時
及びその後も継続して、相場変動又はキャッシュ・フロー変動を完全に相殺するもの
と想定することができる場合は、有効性の判定を省略しています。
また、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の判定を省略して
います。
5．キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
計算書における資金 託預金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価
の範囲 値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する
短期投資からなっています。
- 14 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
6．その他財務諸表作成 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
のための基本となる 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資
重要な事項 産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照
表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目について
は、貸借対照表において区分掲記することとしています。
a．信託現金及び信託預金
b．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定、信託借地権、信託その他無形固定資産
c．信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の会計処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得
に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。
（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 294,368
2．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
1．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額戻入額
繰延ヘッジ損益 デリバティブ取引の時価の変動 60,247
2．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
（８）財務諸表に関する注記事項
（開示の省略）
投資主資本等変動計算書、有価証券、退職給付及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信におけ
る開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
（貸借対照表に関する注記）
※1．一時差異等調整引当額
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
1．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由
資産等 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
174,371 － 174,371 － 174,371 －
損益 評価損の発生
- 15 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
2．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
1．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由
資産等 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
468,740 174,371 294,368 － 468,740 －
損益 評価損の発生
2．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年2月 1日 （自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日） 至 2020年1月31日）
① 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料共益費収入 9,318,188 9,371,565
その他賃料収入 5,756 9,323,944 5,979 9,377,544
その他賃貸事業収入
駐車料収入 59,861 57,844
付帯収益 175,152 194,906
解約違約金 2,917 237,931 1,166 253,917
不動産賃貸事業収益合計 9,561,876 9,631,462
② 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 1,082,549 1,104,176
公租公課等 659,480 705,466
水道光熱費 142,229 152,625
修繕費 117,152 60,700
損害保険料 17,180 17,503
信託報酬 5,950 6,703
減価償却費 1,057,798 1,034,455
賃借料 126,872 127,661
その他賃貸事業費用 16,118 3,225,332 14,781 3,224,074
不動産賃貸事業費用合計 3,225,332 3,224,074
③ 不動産賃貸事業損益（①－②） 6,336,544 6,407,387
- 16 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
※2．主要投資主との取引
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年2月 1日 （自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日） 至 2020年1月31日）
営業取引によるもの
賃貸事業収入 6,090,222 6,087,720
その他賃貸事業収入 2,446 2,286
賃貸事業費用 236,370 239,152
その他営業費用 1,277 －
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年2月 1日 （自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日） 至 2020年1月31日）
現金及び預金 3,923,970 5,646,194
信託現金及び信託預金 6,295,543 5,461,338
現金及び現金同等物 10,219,514 11,107,533
（リース取引に関する注記）
オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2019年7月31日） （2020年1月31日）
1年内 4,295,643 4,561,306
1年超 12,741,853 12,851,440
合計 17,037,496 17,412,746
（金融商品に関する注記）
1．金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資
金調達については、主に、投資口の発行、借入及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバテ
ィブ取引は、借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取
引は行いません。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒され
ていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達です。このうち
変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利
用しています。
デリバティブ取引は、金利スワップであり、変動金利による資金調達の支払利息を実質固定化することに
より、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ
対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記
4．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
デリバティブ取引については、本投資法人の定めるリスク管理方針に基づき執行し、リスク管理を行って
います。
- 17 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリ
バティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すもの
ではありません。
2．金融商品の時価等に関する事項
2019年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時 価 差 額
① 現金及び預金 3,923,970 3,923,970 －
② 信託現金及び信託預金 6,295,543 6,295,543 －
資産計 10,219,514 10,219,514 －
① 1年内償還予定の投資法人債 5,000,000 5,022,700 22,700
② 1年内返済予定の長期借入金 22,922,000 22,922,000 －
③ 投資法人債 17,000,000 17,210,380 210,380
④ 長期借入金 134,300,000 134,574,414 274,414
負債計 179,222,000 179,729,494 507,494
デリバティブ取引（注1） (784,831) (784,831) －
2020年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時 価 差 額
① 現金及び預金 5,646,194 5,646,194 －
② 信託現金及び信託預金 5,461,338 5,461,338 －
資産計 11,107,533 11,107,533 －
① 1年内償還予定の投資法人債 8,500,000 8,512,200 12,200
② 1年内返済予定の長期借入金 13,022,000 13,042,636 20,636
③ 投資法人債 13,500,000 13,592,690 92,690
④ 長期借入金 144,200,000 144,340,492 140,492
負債計 179,222,000 179,488,018 266,018
デリバティブ取引（注1） (724,583) (724,583) －
（注1）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
（ ）で示しています。
- 18 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（注2）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
①現金及び預金、②信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
①1年内償還予定の投資法人債、③投資法人債
これらの時価は、市場価格によっています。
②1年内返済予定の長期借入金、④長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられる
ため、当該帳簿価額によっています（ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金
（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利
金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によってい
ます。）。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積ら
れる利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注3）金銭債権の決算日（2019年7月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 3,923,970 － － － － －
信託現金及び信託預金 6,295,543 － － － － －
合計 10,219,514 － － － － －
金銭債権の決算日（2020年1月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 5,646,194 － － － － －
信託現金及び信託預金 5,461,338 － － － － －
合計 11,107,533 － － － － －
（注4）投資法人債及び長期借入金の決算日（2019年7月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
投資法人債 5,000,000 5,500,000 － － － 11,500,000
長期借入金 22,922,000 12,500,000 22,000,000 15,200,000 18,800,000 65,800,000
合計 27,922,000 18,000,000 22,000,000 15,200,000 18,800,000 77,300,000
投資法人債及び長期借入金の決算日（2020年1月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
投資法人債 8,500,000 2,000,000 － － 2,000,000 9,500,000
長期借入金 13,022,000 19,000,000 15,500,000 20,400,000 15,800,000 73,500,000
合計 21,522,000 21,000,000 15,500,000 20,400,000 17,800,000 83,000,000
- 19 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（デリバティブ取引に関する注記）
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
当期（2020年1月31日）
該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年7月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引 主な 当該時価の
時価
方法 の種類等 ヘッジ対象 算定方法
うち1年超
取引金融機関から
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 89,122,000 70,700,000 △784,831 提示された価格等
処理方法 変動受取・固定支払
によっています。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 43,500,000 43,500,000 ※ －
特例処理 変動受取・固定支払
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当
該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 2．金融商品の時価等に関する事項」（注2）金融
商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。）。
当期（2020年1月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引 主な 当該時価の
時価
方法 の種類等 ヘッジ対象 算定方法
うち1年超
取引金融機関から
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 85,866,000 78,844,000 △724,583 提示された価格等
処理方法 変動受取・固定支払
によっています。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 43,500,000 37,500,000 ※ －
特例処理 変動受取・固定支払
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当
該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金融商品に関する注記 2．金融商品の時価等に関する事項」（注2）金融
商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債②、④をご参照ください。）。
- 20 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（関連当事者との取引に関する注記）
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
資本金 議決権等の
取引金額
会社等の 又は 事業の 所有 関連当事者 期末残高
種類 所在地 取引の内容 （千円） 科目
名称 出資金 内容 (被所有) との関係 （千円）
（注1）
（千円） 割合（％）
営業
902
未収入金
物件の賃貸
前受金 1,091,980
（注2） 6,092,668
（注5） 信託預り
敷金及び 9,790,142
保証金
その他 不動産等の
森ビル 東京都 被所有 物件運営 前払費用 2,963
の関係 67,000,000 不動産業 賃貸及び 251,629
株式会社 港区 直接15.0 管理費の支払 営業
会社 管理 （注3） 44,777
（注6） 未払金
その他営業
費用の支払 1,277 － －
（注7）
敷金の預り 信託預り
（注4） － 敷金及び 53,886
（注8） 保証金
（注1） 取引金額には消費税等が含まれていません。
（注2） 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ 森タワー、後楽森ビルの一部、アークヒルズ
サウスタワーの一部、六本木ファーストプラザの一部及び六本木ビュータワーの一部
（注3） 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等（15,258千円）が含まれています。
（注4） 六本木ビュータワー
［取引条件及び取引条件の決定方針等］
（注5） 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づ
き、適正な手続を経て対処しています。
（注6） 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関す
る諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
（注7） 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
（注8） 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づ
き、適正な手続を経て対処しています。
- 21 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
資本金 議決権等の
取引金額
会社等の 又は 事業の 所有 関連当事者 期末残高
種類 所在地 取引の内容 （千円） 科目
名称 出資金 内容 (被所有) との関係 （千円）
（注1）
（千円） 割合（％）
営業
730
未収入金
物件の賃貸
前受金 1,094,371
（注2） 6,090,006
（注5） 信託預り
その他 不動産等の 敷金及び 9,790,142
森ビル 東京都 被所有
の関係 79,500,000 不動産業 賃貸及び 保証金
株式会社 港区 直接15.0
会社 管理 物件運営 前払費用 3,254
243,327
管理費の支払 営業
（注3） 53,112
（注6） 未払金
敷金の預り 信託預り
（注4） － 敷金及び 53,886
（注7） 保証金
（注1） 取引金額には消費税等が含まれていません。
（注2） 六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ 森タワー、後楽森ビルの一部及びアークヒルズ
サウスタワーの一部
（注3） 費用として処理されていない資産計上された支払手数料等（4,175千円）が含まれています。
（注4） 六本木ビュータワー
［取引条件及び取引条件の決定方針等］
（注5） 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づ
き、適正な手続を経て対処しています。
（注6） 市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関す
る諸規程に基づき、適正な手続を経て決定しています。
（注7） 市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づ
き、適正な手続を経て対処しています。
2．関連会社等
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
該当事項はありません。
- 22 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
3．兄弟会社等
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
資本金 議決権等の
取引金額
会社等の 又は 事業の 所有 関連当事者 期末残高
種類 所在地 取引の内容 （千円） 科目
名称 出資金 内容 （被所有） との関係 （千円）
（注1）
（千円） 割合（％）
不動産、
森ビル・イ
その他 信託受益 運用委託報酬
ンベストメ 資産運用の
の関係 東京都 権、その の支払
ントマネジ 200,000 なし 委託、 260,906 未払費用 281,779
会社の 港区 他金融資 （注2）
メント株式 役員の兼任
子会社 産の運用 （注3）
会社
業務
（注1）取引金額には消費税等が含まれていません。
（注2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
［取引条件及び取引条件の決定方針等］
（注3）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
資本金 議決権等の
取引金額
会社等の 又は 事業の 所有 関連当事者 期末残高
種類 所在地 取引の内容 （千円） 科目
名称 出資金 内容 （被所有） との関係 （千円）
（注1）
（千円） 割合（％）
不動産、
森ビル・イ
その他 信託受益 運用委託報酬
ンベストメ 資産運用の
の関係 東京都 権、その の支払
ントマネジ 200,000 なし 委託、 266,704 未払費用 293,374
会社の 港区 他金融資 （注2）
メント株式 役員の兼任
子会社 産の運用 （注3）
会社
業務
（注1）取引金額には消費税等が含まれていません。
（注2）報酬額は、本投資法人と本資産運用会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
［取引条件及び取引条件の決定方針等］
（注3）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
- 23 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
資本金 議決権等の
会社等の 取引金額
又は 事業の内容 所有 関連当事者 期末残高
種類 名称又は 所在地 取引の内容 （千円） 科目
出資金 又は職業 （被所有） との関係 （千円）
氏名 （注1）
（千円） 割合（％）
本投資法人 本投資法人 森ビル・イン
執行役員兼 執行役員兼 ベストメント
森ビル・イン 森ビル・イン マネジメント
役員及
ベストメント ベストメント 株式会社への
びその 礒部 英之 － － なし 260,906 未払費用 281,779
マネジメント マネジメント 運用委託報酬
近親者
株式会社 株式会社 の支払
代表取締役 代表取締役 （注2）
社長 社長 （注3）
（注1）取引金額には消費税等が含まれていません。
（注2）礒部英之が第三者（森ビル・インベストメントマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資
法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
［取引条件及び取引条件の決定方針等］
（注3）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
当期（自 2019年8月1日 至 2020年1月31日）
資本金 議決権等の
会社等の 取引金額
又は 事業の内容 所有 関連当事者 期末残高
種類 名称又は 所在地 取引の内容 （千円） 科目
出資金 又は職業 （被所有） との関係 （千円）
氏名 （注1）
（千円） 割合（％）
本投資法人 本投資法人 森ビル・イン
執行役員兼 執行役員兼 ベストメント
森ビル・イン 森ビル・イン マネジメント
役員及
ベストメント ベストメント 株式会社への
びその 礒部 英之 － － なし 266,704 未払費用 293,374
マネジメント マネジメント 運用委託報酬
近親者
株式会社 株式会社 の支払
代表取締役 代表取締役 （注2）
社長 社長 （注3）
（注1）取引金額には消費税等が含まれていません。
（注2）礒部英之が第三者（森ビル・インベストメントマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資
法人と森ビル・インベストメントマネジメント株式会社との間で契約した「資産運用委託契約書」に定められています。
［取引条件及び取引条件の決定方針等］
（注3）市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定しています。
- 24 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（税効果会計に関する注記）
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2019年7月31日） （2020年1月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 44 36
繰延ヘッジ損益 246,907 234,072
繰延税金資産小計 246,952 234,109
評価性引当額 △246,907 △234,072
繰延税金資産合計 44 36
繰延税金資産の純額 44 36
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
前期 当期
（2019年7月31日） （2020年1月31日）
法定実効税率 31.51％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.49％ △31.50％
その他 0.01％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.03％ 0.02％
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都において、賃貸用の不動産（主用途はオフィスビル、住宅及び商業施設）を所有していま
す。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年2月 1日 （自 2019年8月 1日
至 2019年7月31日） 至 2020年1月31日）
貸借対照表計上額
期首残高 380,532,037 380,110,024
期中増減額 △422,012 △883,847
期末残高 380,110,024 379,226,176
期末時価 442,950,000 456,730,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期中増減額の主な要因は、減価償却費の計上によるものです。
（注3）期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動
産鑑定士による鑑定評価額（決算日を価格時点とする「不動産鑑定評価書」によります。）を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
- 25 -
森ヒルズリート投資法人（3234）2020年1月期決算短信
（セグメント情報等に関する注記）
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
1．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービ