森ヒルズリート投資法人
第30期 （2021年7月期） 決算説明資料
2021年9月14日
証券コード： 3234 （資産運用会社） 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
https://www.mori-hills-reit.co.jp/ https://www.morifund.co.jp/
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資産運用会社：森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第408号、一般社団法人投資信託協会会員）
1
目次
1. エグゼクティブサマリー 3 3. 運用状況 41
1口当たり分配金の前期比変動要因 42
2. 運用ハイライト 4 資産総額の推移（取得価格ベース） 43
投資口価格の推移 5 含み損益の推移 44
当期実績 6 期末鑑定評価の概要 45
新規取得物件の概要 7 賃料単価及び稼働率の推移 46
1口当たり分配金の推移 9 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント 47
継続的な分配金・NAV成長を実現する強み 10 財務関連情報 （2021年7月31日時点） 48
1口当たりNAVの推移 11 有利子負債一覧 （2021年7月31日時点） 49
業績予想 12 投資主構成 （2021年7月31日時点） 50
J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ 13
外部成長 22 4. 事業環境認識と方針・戦略 51
内部成長 25 事業環境認識 52
財務運営 29 森ヒルズリートの方針・戦略 53
サステナビリティへの取り組み 31 マーケット関連情報 55
TCFD関連 33
森ヒルズリートの代表物件 37 5. Appendix 61
2
1. エグゼクティブサマリー
決算概要 営業収益 9,841百万円・営業利益 6,157百万円・当期純利益 5,582百万円 前期比増収増益
第30期 1口当たり分配金 2,913円 （前期比+0.1%）22期連続増配
（2021年7月期）
1口当たりNAV 147,297円（前期比+0.1%）21期連続増加
都心オフィス空室率が上昇する中でも高い稼働率を維持して、1口当たり分配金・NAVは継続増加
外部成長 第31期初に「虎ノ門ヒルズ 森タワー」（78億円）を追加取得
第31期では、レントギャップが大きい唯一の固定ML区画の減額更新影響を物件取得で打ち消すも
のの、他の減益要因により内部留保活用のうえ1口当たり分配金予想（2,910円）を維持
東京都心プレミアム物件は、テレワーク浸透後も本社機能としてのオフィス需要を確実に獲得でき
るため、今後も継続的に競争優位性を発揮する見込み
内部成長 都心オフィス空室率が上昇する中でも、本投資法人は保有物件の立地・クオリティが優れており、
第30期オフィス稼働率は98.9%と高水準を維持。賃料動向は改定は小幅上昇、入替は小幅低下
第30期住宅稼働率は前期と概ね同水準の94.8%
財務運営 コロナ禍でも資金調達環境に変化なし。期末LTVは簿価46.0%・鑑定38.3%、負債平均残存年数
4.5年とターゲット水準を維持 （第31期の物件取得後LTV想定は簿価46.8%・鑑定38.9%）
グリーンボンドを発行（2021年2月：20億円、2021年7月：18億円）
3
2. 運用ハイライト
4
2-1 投資口価格の推移
（円）
200,000
2013年3月 2013年9月 2014年8月 2016年2月 2018年8月 2020年8月
190,000 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
180,000
170,000
160,000
150,000
140,000
130,000
120,000 森ヒルズリート
110,000
100,000
90,000 東証REIT指数
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
9期末 10期末 11期末 12期末 13期末 14期末 15期末 16期末 17期末 18期末 19期末 20期末 21期末 22期末 23期末 24期末 25期末 26期末 27期末 28期末 29期末 30期末
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
9月14日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日
時価総額 419億円 3,087億円
（2010年9月14日） （2021年7月31日）
（注1） 本書において、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は単位未満切捨て、比率は四捨五入して記載しています。
（注2） 「東証REIT指数」は、東証REIT指数を第8期決算発表時点 （2010年9月14日）を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。
5
2-2 当期実績
第30期（2021年7月期）は前期比で増収・増益となり、22期連続増配を達成
都心オフィス空室率が上昇する中でも高い稼働率を維持しており、パススルー物件の賃料動向については、改定は小幅上昇、入替は小幅低下
1口当たりNAVも21期連続増加となり、第31期の物件取得効果を反映するとさらに増加
第29期 第30期 第30期
2021年1月期 2021年7月期 2021年7月期
運用状況 （百万円） 実績 実績 前期実績比 計画 前期比変動要因 （第29期 – 第30期）
△5
営業収益 9,820 9,841 + 20 9,820
・営業収益 （+20百万円）
賃貸事業収入 9,614 9,609 9,620 - 第29期取得物件通期化 +43
- 解約違約金 +39
その他賃貸事業収入 206 232 + 25 200 - オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) △40
- 付帯収益 △11
営業費用 3,646 3,683 + 36 3,667
- 住宅その他収入 △8
賃貸事業費用 3,315 3,325 +9 3,354
数値未反映 ・営業費用 （+36百万円）
△ 15
販売費及び一般管理費 331 357 + 26 312 - 資産運用報酬 +25
- 減価償却費 +11
営業利益 6,173 6,157 6,153 - 第29期取得物件通期化 +10
- +10
△ 23
第29期取得物件公租公課
営業外収益 0 1 +0 1 - その他賃貸事業費用 +6
598 575 576 - 水道光熱費 △15
営業外費用
- 管理委託費 △13
経常利益 5,576 5,583 +7 5,578
・営業外費用 （△23百万円）
当期純利益 5,575 5,582 +7 5,577 - 支払利息等 △19
分配金総額 5,574 5,582 +7 5,576
1口当たり分配金 第30期変動要因 （計画 – 実績）
発行済投資口の総口数 （口） 1,916,330 1,916,330 － 1,916,330
・営業利益 （+4百万円）
1口当たり分配金 （円） 2,909 2,913 +4 2,910 - 解約違約金 +44
△40
- 修繕費 +15
△14
- 資産運用報酬
その他指標 （百万円）
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件)
NOI 7,561 7,588 + 26 7,535
NOI利回り 3.7% 3.8% 0.1PT 3.8%
物件取得価格 （運用日数加重平均）（注） 400,851 402,910 + 2,058 402,910
（注） 期中で物件の異動があった場合は、運用日数で加重平均して算定しています。
6
2-3 新規取得物件の概要 （2021年8月2日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー （追加取得） Office
① 東京の新たなランドマークとなる超高層複合タワー
地上52階建て、高さ247mの耐震性に優れた超高層複合タワー
1フロア約1,000坪で最高スペックを備えたオフィス、国際水準のカンファ
レンス施設、日本初進出となるホテル 「アンダーズ 東京」、レジデンス、
商業施設等で構成
② 更なる発展が期待される虎ノ門エリアの中心に立地
日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」に直結し、6駅11路線が利用可能。
羽田空港にもアクセスが良く、グローバルなビジネス拠点として最適
周辺で大規模な再開発計画が複数進行中であり、国際的なビジネス拠点
として、エリアの発展性に大きな期待が持てる
＜取得対象＞
ホテル
レジデンス
所在地 東京都港区虎ノ門一丁目23番1号 取得対象 28～35階を対象とする区分
竣工年月 2014年5月 所有権の共有持分（87.95％） 赤色部分の一部
階数 地上52階・地下5階 を信託財産とする信託受益権
2
延床面積 241,581.95m の準共有持分11% オフィス
想定NOI
取得価格 鑑定評価額
利回り
2020年9月1日
122.2億円 152.3億円 3.4% カンファレンス
取得済
レストラン他
2021年8月2日 過去取得分も含めた
78.7億円 98.5億円 3.4%
取得済 準共有持分78%
7
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タワー
やレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居の
緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ
ニケーションが生まれる場所となります。
Hotel ホテル「アンダーズ 東京」
ハイアットが運営し、日本初進出となるライフスタイ
ルホテル「アンダーズ 東京」。ヒンディー語で「パー
ソナル スタイル」を意味するアンダーズは、地域の
個性を大切にし、その土地の魅力をデザインや
サービスに取り入れています。
「国際新都心・グローバルビジネスセンター」へと進化
「虎ノ門ヒルズ 森タワー」に加え、「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」と「虎ノ
門ヒルズ レジデンシャルタワー」、更に現在計画中の「（仮称）虎ノ門ヒル
ズ ステーションタワー」が加わることで、「虎ノ門ヒルズ」は、区域面積
7.5ha、延床面積80万m2に拡大。国際水準のオフィス、住宅、ホテル、
商業施設、交通インフラなど様々な機能を備えた、真の「国際新都心・グ
ローバルビジネスセンター」へと進化します。
8
2-4 1口当たり分配金の推移
（円/口）
3,200 圧縮積立金
取り崩し
（50円）
3,000
22期連続 2,898 2,909
（予想）
2,913 2,910 （予想）
J-REIT最長 2,883 2,860
2,850
増配 2,822
2,800 2,753
2,659
2,606 2,610
2,600 2,567
2,502
2,400 2,367
2,303
2,200 2,151
2,019
2,000
1,910
1,833
1,800
1,724 1,740
1,670
1,589
1,600
1,400
1,315
1,200
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
9
2-5 継続的な分配金・NAV成長を実現する強み
① 東京都心プレミアム物件 ② 賃料固定型ML
③ 強固な財務体質
（＋物件パイプラインによる外部成長力） による安定性
東京都心比率 プレミアム物件 固定型ML比率 格付（JCR）
都心3区 88.1%
99.0% AA（安定的）
都心5区周辺 100%
66.2%
グリーンビル比率 PML LTV（鑑定）
都心プレミアム物件は 38.9%
93.5% 0.90% 中長期的な需要獲得
に優位性があり、短期 コロナ禍でも調達環境
利便性・快適性・安全性が高く、テレワーク浸透後 的な空室には固定型 に変化なし。投資口価
も確実に本社機能として選ばれる物件群 MLが有効に機能 格は底堅く増資も実行
※上段記載の数値は新規物件取得後
COVID-19による業績への影響（第30期）
オフィス： 特段の影響なし。高い稼働率を維持 住宅： 稼働率は前期と概ね同水準
稼働率 前期：99.6%、30期：98.9%と高い水準を維持 稼働率 前期：94.9%、30期：94.8%と概ね同水準
港区を含む都心5区のオフィス空室率が上昇する中でも、本投資法人 一部の物件で稼働率が低下しているが全体に対する影響は軽微
は保有物件の立地・クオリティが優れており、高い稼働率を維持
賃料動向
賃料動向
改定は小幅上昇、入替は小幅低下
改定は小幅上昇、入替は小幅低下
賃料免除・未払い 賃料免除・未払い
事例なし 事例なし
10
2-6 1口当たりNAVの推移
（円/口）
160,000
148,334
150,000 147,182 147,297
21期連続 145,583
146,390
J-REIT最長
140,000
増加 137,697
134,550
130,000
124,618
120,000 117,627
114,893
112,546 112,811
110,000
104,064
101,957
99,665
100,000
88,826
90,000 86,941
81,992
80,000 78,027 78,434
72,735
70,000
64,856
62,731
60,000
50,000
第9期 第 10期 第11期 第 12期 第 13期 第14期 第 15期 第16期 第17期 第 18期 第19期 第20期 第 21期 第22期 第 23期 第 24期 第25期 第 26期 第27期 第28期 第 29期 第30期 新規物件 新 規物
2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 取得後
件
1月 期 7月期 1月 期 7月 期 1月期 7月 期 1月期 7月期 1月 期 7月期 1月期 7月 期 1月期 7月 期 1月 期 7月期 1月 期 7月期 1月期 7月 期 1月期 7月期 取 得後
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
11
2-7 業績予想
第31期は前期比で減収減益となり内部留保活用によりDPU予想は維持。第32期のDPU予想は前期比△50円（△1.7%）減少
第31期では、レントギャップが大きい唯一の固定ML区画の減額更新影響を物件取得で打ち消すものの、他の減益要因により内部留保活用のうえDPU予想は維持
空室率は多少上昇するものの、都心オフィス平均と比較すると限定的であり、収益へのマイナス影響も軽微
第30期 第31期 第32期
前期比変動要因 （第30期 - 第31期）
2021年7月期 2022年1月期 2022年7月期
△ 22
運用状況 （百万円） 実績 予想 前期実績比 予想 ・営業収益 （△22百万円）
- 第31期取得物件 +169
△92
営業収益 9,841 9,818 9,799
- 付帯収益 +22
△76
△ 24
9,609 9,610 +1 9,592 - オフィス賃料共益費収入 (固定型ML物件)
△44
賃貸事業収入
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件)
その他賃貸事業収入 232 208 206 - 解約違約金
営業費用 3,683 3,764 + 81 3,765 ・営業費用 （+81百万円）
- 第31期取得物件 +40
△ 21
賃貸事業費用 3,325 3,428 + 103 3,460 - 水道光熱費 +25
数値未反映 - +24
△ 104
修繕費
販売費及び一般管理費 357 335 304
- 第29期取得物件公租公課 +10
△21
△0
6,157 6,053 6,033 - 管理委託費 +10
△11
営業利益
- 資産運用報酬
△2
営業外収益 1 0 0 - 減価償却費
△ 102
営業外費用 575 572 552 ・営業外費用 （△2百万円）
△13
- 支払利息・投資法人債利息等 (第31期取得物件) +18
△6
△ 102
経常利益 5,583 5,481 5,481 - 支払利息等
- 投資口交付費償却
当期純利益 5,582 5,480 5,480
△5
圧縮積立金取崩額 － 95 + 95 －
前期比変動要因 （第31期 – 第32期）
分配金総額 5,582 5,576 5,480
△22
1口当たり分配金 ・営業収益 （△19百万円）
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件)
△3
発行済投資口の総口数 （口） 1,916,330 1,916,330 － 1,916,330
・営業費用 （+0百万円）
1口当たり分配金 （円） 2,913 2,910 2,860 - 公租公課 +21
- 減価償却費 +17
△ 117
その他指標 （百万円） - 管理委託費 +9
△25
- 第31期取得物件公租公課 +7
△25
△ 0.2PT
NOI 7,588 7,471 7,437 - 修繕費
- 資産運用報酬
NOI利回り 3.8% 3.6% 3.7%
△17
・営業外費用 （△19百万円）
物件取得価格 （運用日数加重平均） 402,910 410,737 + 7,827 410,780 - 支払利息等
12
2-8 J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ
長期的な視点に基づく投資戦略
長期に渡り資産価値の維持・向上が期待できる物件への投資を行う
真の東京都心プレミアム物件は、COVID-19を契機としたテレワーク浸透後も、本社機能としてのオフィス需要を確実に獲得できる
物件単体の価値に着目するだけではなく、周辺開発やエリアマネジメントによる地域全体の資産価値の向上が期待できる物件に投資
日本全体で進む人口減少やCOVID-19を契機としたワー
① 東京都心への投資 クスタイルの変化に対しても、東京都心の中でも「真の都 立地
心・好立地」のプレミアム物件については、本社機能として Location
東京都心の中でも「真の都心・好立地」
のオフィス需要を確実に獲得できる
付帯施設が充実し、高い耐震性能・環境性能を備え、利便
② プレミアム物件への投資 性・快適性・安全性に優れたプレミアム物件は、景気動向 物件クオリティ
に関わらず、またCOVID-19を契機としたテレワーク浸透 Asset Quality
付帯施設・耐震性能・環境性能に優れた物件
後も競争優位性を発揮する
物件単体の価値に着目するだけではなく、優れた周辺開
③ 付加価値創造 発やエリアマネジメントにより、地域全体が時間の経過と 付加価値創造
Value
周辺開発・エリアマネジメントによる価値向上 ともに継続的に発展して、更なる収益性や資産価値の向上 Creation
が期待できる物件への投資を実行
13
2-9 ①立地 Location
J-REIT最高の東京都心比率 （新規物件取得後）
東京都心5区
及びその周辺地区
東京都心3区
100% 88.1%
（注） 各比率は、取得価格総額に対する各区分毎の取得価格合計の比率を記載しています。
東京都心の将来推計人口
2015年 2045年
エリア 変動率
人口 推計人口
都心3区 442千人 594千人 +34.3%
都心5区 1,000千人 1,175千人 +17.5%
東京都 13,515千人 13,606千人 +0.7%
大阪府 8,839千人 7,335千人 △ 17.0%
愛知県 7,483千人 6,899千人 △ 7.8%
全国 127,094千人 106,421千人 △ 16.3%
（出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」
に基づき資産運用会社が作成しています。
14
2-10 ②物件クオリティ Asset Quality
プレミアム物件 （付帯施設が充実して快適性・安全性に優れる） 本社機能としての強いオフィス需要
＜代表物件の概要・主要施設＞
カンファレンス・
最寄駅 ショップ＆ ホテル 敷地
名称 延床面積 インキュベーション・ 文化施設・展望台 住宅・SA
アクセス レストラン （スパ） 緑被率
会員制クラブ
森美術館
六本木駅 グランド ハイアット 東京 アカデミーヒルズ 六本木ヒルズ
六本木ヒルズ 758,203㎡- 224店 東京シティビュー 30.1%
直結 （NAGOMI スパ＆フィットネス） 六本木ヒルズクラブ レジデンス
TOHOシネマズ
791,495㎡- 虎ノ門ヒルズ駅 86店- アンダーズ 東京 虎ノ門ヒルズフォーラム 虎ノ門ヒルズ
虎ノ門ヒルズ - 30.4%
（全体完成後） 直結 '（現時点） （AO スパ＆クラブ） ARCH レジデンシャルタワー
ANAインターコンチネンタル
六本木一丁目駅 KaleidoWorks
アークヒルズ 310,979㎡- 55店 ホテル東京 サントリーホール アークタワーズ 43.3%
徒歩2分 アークヒルズクラブ
（THANN SANCTUARY赤坂）
御成門駅 愛宕グリーンヒルズ
愛宕グリーンヒルズ 151,106㎡- 18店 （愛宕グリーンヒルズスパ） - - 51.9%
徒歩3分 フォレストタワー
（出所） 2021年8月31日時点の開示資料等に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人が保有する代表物件を含むエリア全体の概要・主要施設について記載しています。
（注2） 最寄駅アクセスにおいて、直結とはコンコース等への直接接続が可能であることを意味しています。
15
2-11 ②物件クオリティ Asset Quality
耐震性能 （新規物件取得後） 環境性能 （新規物件取得後）
グリーンビル認証
J-REITで最も低い 保有物件比率
ポートフォリオPML J-REIT最良 J-REIT最高
0.90% 93.5%
最高ランク比率 72.1%
※ PML （Probable Maximum Loss）は地震による予想最大損失率であり、 ※ ラフォーレ原宿（底地）を除く取得価格ベース
数値が低いほど耐震性に優れていることを示す
物件名称 用途 PML 耐震性能 CASBEE-不動産：「Sランク」
六本木ヒルズ森タワー 0.59% 制振
アーク森ビル 0.78% 制振
後楽森ビル 0.73% 制振
オフィスビル
アークヒルズ サウスタワー 1.56% 制振
虎ノ門ヒルズ 森タワー 0.50% 制振
六本木ヒルズ アーク森ビル 愛宕グリーンヒルズ 虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
オランダヒルズ森タワー 0.85% 制振 森タワー （MORIタワー） 森タワー 森タワー
赤坂溜池タワー 1.79% 制振
CASBEE-不動産：「Aランク」 DBJ Green Building認証：「4つ星」
MORIタワー 2.35% 制振
オフィスビル
（一部住宅）
愛宕グリーンヒルズ フォレストタワー 2.34% 制振
プラザ 5.94% －
六本木ファーストプラザ 2.20% －
住宅
六本木ビュータワー 2.20% －
赤坂溜池タワー 後楽森ビル アークヒルズ サウスタワー
16
2-12 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門ヒルズエリア） 虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー （2020年1月竣工）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
2014年6月開業
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
2022年1月竣工予定
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 2023年7月竣工予定
2020年6月開業
日比谷線
区域面積： 約7.5ha 「虎ノ門ヒルズ駅」
延床面積： 約80万㎡（約24万坪） 2020年6月開業
オフィス面積：約30万㎡（約9万坪）
住宅戸数： 約720戸
商業面積： 約26,000㎡（約8,000坪）
緑地面積： 約15,000㎡（約4,500坪）
（c）森万里子≪Cycloid Ⅴ≫
国際水準のオフィスビルとインキュベーションセンターを開設
総貸室面積約96,000㎡ のグローバルレベルの大規模オフィス・
約7,600㎡ の商業施設を有する地上36階建ての超高層複合タワー
地上4階には大企業の事業改革や新規事業創出に特化して構想され
た、大規模会員制インキュベーションセンター「ARCH」を開設。
ワークプレイスは約3,800㎡の規模を誇り、日本独自のイノベー
ションエコシステムの拠点を目指す
地下1階から地上3階には、グローバルプレーヤーの衣食住をサポー
トする58店舗の商業空間が誕生。3階には、東京中の名店が一堂に
集まる食のランドマーク「虎ノ門横丁」を開設
17
2-13 ③付加価値創造 Value Creation
虎ノ門ヒルズ ステーションタワー （2023年7月竣工予定） 「LEED ND」と「WELL」の予備認証を取得
都内初「LEED ND」で最高ランクプラチナを取得
「虎ノ門ヒルズエリアプロジェクト」と「虎ノ門・麻布台プロジェ
クト」が米国グリーンビルディング協会による国際環境性能認証制
度「LEED （注1）」のエリア開発を対象とした「ND」カテゴリーにお
いて、最高ランクとなるプラチナランクの予備認証を取得しました。
都心部の複合開発でのプラチナランク取得は、世界的にも稀な事例
です。
「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（A-1街区）」と「虎ノ門・麻
布台プロジェクト」のA街区が、同協会による「WELL （注2） 」の予
備認証を取得し、竣工後には最高ランクのプラチナ認証を取得する見込
街と駅が一体的に整備される超高層複合タワープロジェクト みです。
地上49階建て、高さ約265mの超高層タワーには、基準階約
1,000坪のグローバルレベルのオフィス、広場と一体になった
商業施設、国際水準のホテルなどを整備
最上部には、様々なビジネスイベントに対応するフォーラム、
ギャラリー、レストランなどを有する多機能複合施設を配置し、
新たなビジネスやイノベーションの発信拠点になることを目指す 虎ノ門ヒルズ 森タワーのオーバル広場 虎ノ門・麻布台プロジェクトの中央広場（イメージ）
（注1） LEEDは、同協会が開発した、建築物の環境性能評価システムで、世界で最も普及している
駅直結の賑わい溢れる開放的な広場に加えて、桜田通り上に歩行 （注1） 認証制度の1つです。水やエネルギーの効率的利用、室内環境、持続可能な資材の利用
者デッキを整備することで、重層的な歩行者ネットワークを実現 （注1） などを通じて建物や街の環境性能を評価します。
し、虎ノ門エリアの新たな交通結節拠点として機能 （注2） WELLは、同協会が運営する、建物環境の人の健康やウェルネスに及ぼす影響に着目した
（注2） 世界初の建物基準です。主に、室内環境や、健康に繋がる施設・サービスを評価します。
18
2-14 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門・麻布台プロジェクト：2023年3月竣工予定）
圧倒的なスケールとインパクトを誇る “ヒルズの未来形”
約6,000㎡の広大な中央広場を街の中心に据え、オフィス、住宅、
ホテル、インターナショナルスクール、商業施設、文化施設など、
多様な都市機能を高度に融合
延床面積約861,500㎡、オフィス総貸室面積213,900㎡、
住宅戸数約1,400戸、就業者数約20,000人、想定年間来街者数
2,500~3,000万人
オフィスについては、地上64階建て、高さ330mのメインタワーを中心
に、西棟と低層棟にはスモールオフィスなども備え、街全体がひとつ
のワークプレイスとなることで、自由で創造的な働き方を実現
緑につつまれ、人と人がつながる「広場」のような街 “Modern Urban Village”
「Modern Urban Village」をコンセプトとして誕生する「虎ノ門・麻布台プロジェ
クト」は、国際都市の洗練さと、小さな村のような親密さを兼ね備えた、世界に類の
ない全く新しい街。約8.1haもの広大な計画区域は圧倒的な緑に包まれ、約6,000㎡
の中央広場を含む緑化面積は約2.4haに上る
19
2-15 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
虎ノ門ヒルズエリア
世界最大級の 花がつなぐコミュニティ
イノベーション創出機構 虎ノ門フラワーマート
世界最大級のイノベーション 愛宕山や日比谷公園など都心
コミュニティであるケンブ 有数の緑を結ぶ交差点として
リッジイノベーションセン 計画された虎ノ門ヒルズなら
ターの姉妹組織Venture ではの新しいスタイルのマー
Caféが展開するイノベーショ ケット。普段揃うことのない
ンコミュニティ・イベント 個性豊かな人気フラワー
「Thursday Gathering」。 ショップが一堂に集結するほ
参加者同士の交流を促進する か、ワークショップ等も開催
Thursday Gathering TORANOMON FLOWER MART
（虎ノ門ヒルズ） と共に、新たなイノベーショ （虎ノ門ヒルズ 森タワー） されている
ン創出を支援
インキュベーション 日本全国の魅力を
センターARCH 知る「旅するマーケット」
大企業の事業改革や新規事業 日本各地の旬の食材や郷土料
創出に特化して構成された、 理を堪能できる道路上に設置
大規模会員制インキュベー された食事施設「旅するスタ
ションセンター「ARCH」。 ンド」をはじめ、専門店が軒
ワークプレイスは約3,800㎡ を連ねるイベント「旅する
の規模を誇り、日本独自のイ いっぴんいち」などが開催さ
ノベーションエコシステムの れている
ARCH 旅するスタンド
（虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー） 拠点を目指す （新虎通り）
20
2-16 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
アークヒルズエリア
ベンチャーキャピタル 都市型マルシェの先駆け
が集うワークプレイス ヒルズマルシェ
日本を代表する独立系ベン 農林水産省のマルシェジャポ
チャーキャピタルが入居する ン・プロジェクト第1号のマ
オフィスエリアと、交流の場 ルシェ。「いちばんの食材は
となるラウンジエリアで構成 都市にある」というコンセプ
される「KaleidoWorks」。 トのもと、「食」を通じて
幅広い領域でイノベーション アークヒルズならではの都心
を目指す人たちが、互いの領 における豊かなライフスタイ
KaleidoWorks ヒルズマルシェ
（アーク森ビル） 域を超えて交流できる （アーク・カラヤン広場） ルを発信し続けている
六本木ヒルズエリア
上質な音楽を身近に 東京を代表する
体験できる街の音楽祭 アートの祭典
上質な音楽をカジュアルに楽 東京を代表するアートの祭典
しめる唯一無二の音楽祭 「六本木アートナイト」。
「ARK Hills Music Week」。 アートと街が一体化することに
期間中、街を舞台に、年齢や よって、六本木の文化的なイ
国籍を超えた様々な人々が交 メージを向上させ、東京という
流できる選りすぐりの音楽イ 大都市におけるアートによる街
ベントが多数展開されている （c）六本木アートナイト実行委員会 づくりの先駆的モデルを創出
ARK Hills Music Week 六本木アートナイト
（アーク・カラヤン広場） （六本木ヒルズ アリーナ）
21
2-17 外部成長
東京都心プレミアム物件を取得して1口当たり分配金・NAVの増加に寄与
虎ノ門ヒルズを追加取得（2021年8月・78億円）。鑑定評価額を大きく下回る価格で取得してDPU・NAVの増加に寄与
スポンサーである森ビルの豊富で良質な物件パイプラインを活用して、東京都心プレミアム物件を競争入札なしで取得可能
オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区）
（%）
160 10.0
8.9% 9.0% 8.7%
150 9.0
8.1%
7.3% 8.0 賃料指数
140
6.3% 7.0
130 125 126 126 125 空室率
5.5% 6.0
120 4.7% 5.0
4.0% 119 120 （出所） 三鬼商事株式会社「オフィスマーケット情報」
3.6% 4.0 に基づき資産運用会社が作成しています。
110 4.5%
109 （注） 都心5区に所在する基準階面積100坪以上
108 3.0 の主要ビルを対象とした各年12月時点の調査
100 105 3.1% 結果を記載しています。賃料指数は、基準階
2.7% 100 101 2.0 における新規募集賃料（共益費除く）について
90 96 96 1.9% 2010年を100とする指数を記載しています。
94 92 1.6% 1.0 2021年は7月時点の調査結果に基づく数値を
記載しています。
80 0.0
07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年
不動産投資利回りの推移 森ビルグループの良質な物件パイプライン
（%）
4.8
4.5 総資産 2.2兆円 管理棟数 96棟
4.2% 4.2%
4.2
（2021年3月末時点） （2021年4月時点）
4.0%
3.9
3.5% 3.5%
3.6 Aクラスオフィスビル
（丸の内・大手町） 3.2%
3.3 取引利回り
3.0% 3.0%
3.0 森ヒルズリートは「優先交渉権」を保有
2.7
07年 09年 11年 13年 15年 17年 19年 21年
（出所） 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 奇数年の調査について、各年4月時点調査の数値を記載しています。
22
2-18 外部成長
森ヒルズリート資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
4,500 4,107
億円
スポンサーパイプライン 4,029
4,000 3,906 3,906
を活用した着実な成長
3,600
3,500 3,398 3,381
3,000 2,817
2,527
2,500 2,308
2,118 2,121 2,108
2,016
2,000
1,592
1,500 1,427
1,000
第2期 第4期 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28期 第30期 新規物件
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 取得後
7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期
東京都心プレミアム物件を鑑定評価額を下回る価格で取得 （2021年8月2日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
上場投資法人
虎ノ門ヒルズ
による
森タワー
オフィス取得（注1）
取得価格の
鑑定評価額に △20.2% △6.2%
対する比率（注2）
築年数 6.6年 22.0年
取得価格
78.7億円 PML 0.50% 4.33%
鑑定評価額
98.5億円
（注1） 2020年8月~2021年1月に公表された取得情報（23物件）に基づく平均値を記載しています。
所在地 東京都港区
（注2） 取得価格の鑑定評価額に対する比率＝（取得価格－鑑定評価額） ÷ 鑑定評価額
23
2-19 外部成長
森ビルグループ関与事例
本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2）
（注4） （注5）
稼働物件
計画中・工事中
（出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2021」に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。
（注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。
24
2-20 内部成長
コロナ禍でも高い稼働率を維持
港区を含む都心5区のオフィス空室率が上昇する中でも、保有物件の立地やクオリティが優れている本投資法人については影響は限定的
第30期オフィス賃料（パススルー）は、改定は小幅上昇、入替は小幅低下。住宅は一部の物件で稼働率が低下しているが全体に与える影響は軽微
稼働率の推移 都心オフィス空室率との比較 (2020年1月以降)
（%） 99.9% 100% （%）
99.7% 99.7% 99.6%
100 9.0
98.9%
8.3%
97.7% 港区
96.8% 8.0
96.2% 96.1% 都心5区 7.4%
94.9% 94.8% 7.0 森ヒルズリート
6.5%
95 6.3%
6.0 5.7%
4.8%
4.8%
5.0
90
3.9%
4.0 3.5%
2.8%
オフィス （全体） 3.0
住宅 （全体） 1.9%
85 1.8% 1.8%
2.0 1.6%
オフィス （パススルー）
1.5% 1.6%
1.0 0.7%
0.4%
0.0% 0.1% 0.2%
80 0.0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 20年 21年
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月
（出所） 三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 「森ヒルズリート」は、全保有物件のオフィス区画について集計した数値を記載しています。
25
2-21 内部成長
賃料改定実績及びテナント入替実績 （パススルー物件）
賃料改定率 （オフィス） 賃料改定増減額実績と累積額 （月額賃料ベース）
（%） （百万円）
+10 +30
住宅 +27.3百万円
※ 改定対象の全契約の平均 +27.0百万円
オフィス +25.7百万円
+8 +7.1% +25
+6.9% 5.6 5.7
5.2
+21.8百万円
+5.6%
+6 +20
4.9
+16.7百万円
+3.6% +15.4百万円
+4 +15 4.2
3.7
+2 +0.6% 20.5 21.3 21.5
+10
16.8
+1.5%
0 11.7 12.5
+5
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
賃料改定率 （住宅） +0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（%）
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期
+10
※ 改定対象の全契約の平均 テナント入替時の賃料増減実績及び増減率 （月額賃料ベース）
（百万円）
+8
+35 （オフィス） （住宅）
0.2
+14.9%
+5.9% +6.0% +30 0.2
+6 +5.3%
+4.8% +25 0.1
△0.5%
※入替が生じた
△2.7%
+20
※全契約の平均 0.1
+4
0.0
△2.7%
+15
-0.1
+2 +2.7% +10
旧テナント -0.1
+5 新テナント -0.2
+1.1%
0 +0 -0.2
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第29期 第30期 第29期 第30期
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2021年1月期 2021年7月期
26
2-22 内部成長
オフィスマーケット賃料との比較 （パススルー物件）
レントギャップ （月額賃料合計） 改定時期別レントギャップ （月額賃料合計）
（百万円） （百万円）
400 160
140 136
マーケット賃料超過
300 （+5%以上） 120
100
マーケット賃料超過
200 （+5%未満） 80
70
60 54
37
100 40
マーケット賃料以下 29
23
20
0 0
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期以降
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期以降
レントギャップ率
マーケット賃料に未達で
△2.3% △0.3% 上昇余地があることを示す 賃料改定は小幅上昇、入替は小幅低下となり、レントギャッ
プは縮小
都心オフィス空室率が上昇する中でも、本投資法人の空室
（注1） 「マーケット賃料」は、シービーアールイー株式会社のレポートによります。 率上昇は限定的であり、賃料収入全体の維持に努める
（注2） レントギャップ率＝（テナント賃料合計÷マーケット賃料合計）－1
（注3） 2021年7月31日時点で確定しているエンドテナントの退去を反映しています。
27
2-23 内部成長
賃料固定型マスターリースの概要
賃料固定型マスターリース比率 （新規物件取得後）
● 都心プレミアム物件はオフィス需要の構造的変化にも影響なし
キャッシュフローの
固定型 高い安定性を実現 ● 一時的に発生する空室に対しても高い安定性を保持
66.2%
短期的・中長期的なキャッシュフローの安定性
契約満了時期別 月額賃料
月額賃料合計 月額総賃料に 賃貸面積 建物管理費 契約満了時期別月額賃料（百万円）
物件名称 対象区画・用途 2 契約満了時期
（百万円） 占める割合 （m ） 負担 2022年 2023年 2024年 2025年以降
23・24階 8,993.45 － － － 99.2 2026年7月
19・22階 8,609.47 － 95.0 － － 2023年9月
六本木ヒルズ森タワー 20階 3,879.19 － － 42.8 － 2024年7月
475.2 29.4% 森ヒルズリート
（10フロア） 28階 4,460.13 － － － 49.2 2025年9月
25階 4,156.66 － － － 45.8 2026年1月
26・27・29階 12,942.64 － － － 142.9 2026年3月
13階/12・22階 7,952.55 － － － 77.9 2026年1月
アーク森ビル 23・25階 5,742.95 森ヒルズリート － － － 55.5 2026年1月
225.2 13.9%
（8フロア＋冷熱供給所） 4・15・24階 7,680.52 － － － 73.8 2026年1月
冷熱供給所 3,212.41 マスターレッシー － 17.9 － － 2023年3月
愛宕グリーンヒルズ
168.7 10.4% オフィス・住宅・店舗 29,667.58 マスターレッシー 168.7 － － － 2022年4月
（全体の約32.9%）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
201.6 12.5% 28～35階の一部 19,046.16 森ヒルズリート 201.6 － － － 2022年7月
（全体の約10.8%）
370.3 113.0 42.8 544.6
合計 1,070.8 66.2%
(34.6%) (10.6%) (4.0%) (50.9%)
（注） 2021年8月2日付物件取得を反映しています。
28
2-24 財務運営
格付（JCR）：AA（安定的）・LTV（鑑定）：38.3%と強固な財務体質を維持
コロナ禍でも資金調達環境に変化はなく、新規負債金利が既存負債金利を下回っており、リファイナンス時に金融コスト低減が見込まれる
引き続き、LTV（簿価）40%台半ば、平均残存4.0年以上を維持する方針。グリーンボンドを発行（2021年2月：20億円、21年7月：18億円）
LTVの推移 有利子負債の状況
（%）
60.0
57.4% 第29期末 第30期末
LTV（帳簿価額ベース） LTV（鑑定評価額ベース）
（2021年1月31日） （2021年7月31日）
53.7%
55.0
有利子負債残高 184,422百万円 186,222百万円
（注1）
50.0 LTV （帳簿価額ベース） 45.8% 46.0%
49.3% 46.4% 45.7% 45.7% 46.0% 46.8% LTV （鑑定評価額ベース）
（注2）
38.1% 38.3%
48.8% 44.7%
45.0 平均残存年数 4.6年 4.5年
（注1） LTV （帳簿価額ベース）=期末有利子負債÷期末総資産額
40.0 42.1% 41.9% （注2） LTV （鑑定評価額ベース）=期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの
期末資産総額 （期末総資産額＋期末鑑定評価額－期末物件帳簿価額）
39.4% 38.0% 38.3% 38.9%
35.0
第9期 第10期 第11期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 新規物件
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 取得後
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債 平均金利の推移 （融資手数料を含む） 長期比率・固定金利比率
2.25
（%） 2.0% 2.1% ＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
2.00
1.75
1.50
1.25 長期 固定金利
100% 91.8%
1.00 0.76% 0.71% 0.69% 0.66%
0.75 0.61%
0.50
0.25
第9期 第10期 第11期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（注） 有利子負債 平均金利＝（支払利息＋投資法人債利息＋融資手数料＋投資法人債発行費償却）×365÷各期運用日数÷有利子負債の各期中平均残高
29
2-25 財務運営
有利子負債 平均残存年数の推移 格付の状況
（年）
5.5
5.0 日本格付研究所 （JCR）
4.6年 4.7年 4.6年 4.5年
4.4年
4.5 4.3年
4.0年
4.0 3.8年 3.7年
長期発行体格付 AA
3.5
（見通し：安定的）
3.0
2.5
2.0
1.5年 1.4年
1.5 1.2年 ・・・
1.0
第9期 第10期 第11期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
返済期限の分散状況 （2021年7月31日時点）
（億円）
200
長期借入金 投資法人債
150
100
80
78
125 91 136 131
112 82 82 122
50 110
95 92 97
76
60 50 53
40 47 38
20 20 20
0
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期
2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年 2031年 2031年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債
0.9% 0.7% 0.5% 0.6% 0.7% 0.6% 0.5% 0.7%
平均金利
30
2-26 サステナビリティへの取り組み
ESGに関わる重要課題 （マテリアリティ）
マテリアリティ 主な取り組み 関連する主な SDGs
● 気候変動イニシアティブへの参加
● 温室効果ガスの削減/保有物件の省エネルギー推進 ● TCFDへの賛同
E ● 再生可能エネルギーの活用 ●
●
省エネルギー推進（省エネルギー技術の導入など）
再生可能エネルギー活用の拡大
環境
● 緑化推進とヒートアイランド対策
● 自然との共存
● 生物多様性の保全
● グリーンビル認証の取得・向上への各種取り組み
● サステナビリティ認証への対応
● グリーンビルに関する研修の実施
● BCP対応の充実
● 非常時管理体制の強化、総合震災訓練の実施
● BCP対応（防災・建物のレジリエンス）
● バリアフリー対応
● テナントの健康・快適性・利便性
● 不動産取得時のデューデリジェンス
● テナント顧客満足度調査の実施
S ● 人権の尊重
● 内部通報制度の適切な環境の整備
● 人権・ダイバーシティに関する研修（LGBTを含む）の実施
社会 ● ダイバーシティの推進
● 女性にとって働きやすい職場環境の構築
● コンプライアンスやESGへの取り組みを含む多様な視点での人事評価・フィードバック
● 人材育成
● 階層別の様々な研修や資格取得制度の整備
● 有給休暇取得促進と時間外労働の削減
● 健康で快適な職場環境とワークライフバランスの推進 ● 従業員の安全衛生管理体制の整備
● 従業員満足度の向上 ● 健康診断の実施
● 従業員満足度調査の実施
● ステークホルダーとの双方向コミュニケーション ESGレポートを参照
G ●
●
コーポレートガバナンスの強化
コンプライアンス・企業倫理の徹底
●
●
役員会の実効性評価の実施
不正・腐敗防止を含むコンプライアンス関連の研修の実施
ガバナンス
● 利益相反取引の防止 ● 定期的なリスクの洗い出しと適切なモニタリングおよび対応
● リスクの特定と管理対応 ● ウェブサイトでのESG情報の開示の充実
● ESG情報の情報開示要請への対応 ● ESGレポートの発行
31
2-27 サステナビリティへの取り組み
GRESB評価
2020年のGRESB リアルエステイト評価において、9年連続Green Starの評価を取得するとともに、
「GRESB Rating」 （注）において、最上位の「5 Stars」を獲得しました。
（注） 2016年より新たに導入された総合スコアの相対評価であり、グローバルでの順位により5段階評価（最上位は「5 Stars」）で表現されます。
GRESBは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であ
り、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。
ESGレポート 投資法人Webサイト
本投資法人及び資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株 ESGに特化したページを拡充し、積極的な情報開示を行っています。
式会社がサステナブルな社会の実現に貢献し、中長期的な投資主価値の
最大化を目指すための取り組み全般を報告しています。
URL: https://www.mori-hills- URL: https://www.mori-hills-reit.co.jp/outline/tabid/107/Default.aspx
reit.co.jp/Portals/0/images/ir/ir_pdf/ESG_Report_2020.pdf
32
2-28 TCFD関連
TCFD提言に基づく情報開示
資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社は、金融安定化理事会(FSB)により設置され
たTCFD(気候変動関連財務情報開示タスクフォース)による2017年6月公表の提言に賛同を表明し、同提言に基
づく気候変動に係るリスク管理や取り組みを推進し情報開示を行っています。
指標と目標
本投資法人・資産運用会社事務所、本投資法人保有物件における、算定対象総延床面積あたりのCO2排出量(原単位)を2013年度比で2024年度までに
25%削減、2030年度までに30%削減することを目標としています。なお、削減目標とする原単位はスコープ1・2の合計を対象としています。
＜CO2排出量と原単位の推移＞
(t-CO2) (kg-CO2/㎡)
短期目標 長期目標 実績 50,000 125
(2024年度) (2030年度) (2020年度)
106.3
25%削減 30%削減 32.6%削減 103.7
101.0
(原単位ベース：2013年度比) (原単位ベース：2013年度比) (原単位ベース：2013年度比)
40,000 95.9 100
(単位：t-CO2)
81.5
31,894 31,251
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
30,000 29,150 29,337 28,493 75
スコープ1 1,487 1,626 1,843 1,767 1,718
スコープ2 18,321 18,376 19,285 18,952 16,151
20,000 50
スコープ3 9,341 9,335 10,766 10,531 10,624
総排出量 29,150 29,337 31,894 31,251 28,493
10,000 25
検証保証率 80.7% 78.9% 77.4% 77.4% 77.7%
カバー率 86.8% 87.0% 87.4% 87.6% 87.8%
0 0
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
33
2-29 TCFD関連
戦略
気候変動シナリオ分析
気候変動により引き起こされる異常気象や気候変動対策への社会要請の高まり等が、将来的に本投資法人及び資産運用会社に及ぼすリスクと機会を把
握するとともに、現状の気候変動対策の有効性を検証し、必要に応じて将来の戦略策定に活かすことを目的に分析を実施しました。
TCFD提言に従い、2℃シナリオ及び4℃シナリオの複数のシナリオに基づく分析を行い、異なる気象状況や社会環境下においてもレジリエンスを確保する
とともに、持続的な事業の成長を目指します。
財務影響及び
リスク
ドライバー リスク 影響が最大化する時期 機会・対応策
分類
2℃シナリオ 4℃シナリオ
炭素税の負担増 中 GHG排出量の削減
GHG排出の価格付け進行 ●炭素税に伴う、保有物件へのGHG排出に ― ●再生可能エネルギー比率の向上
かかる課税 長期 ●省エネ機器やエネルギー管理システムの導入
規制対応のための修繕工事・設備投資の増加 小 小 水道光熱費の削減
既存製品/サービスに対する義務化/規制化 ●ビルの省エネ基準(ZEB化)の強化・総量規制 ●ビルの省エネ基準(ZEB化)対応工事
移行 の導入 中期 中期 ●設備投資の実施
リスク ●既存製品／サービスの低炭素オプション 省エネ性の低い物件需要の減少 省エネ性の高い物件需要の増加
小 小
への置換 ●環境意識の高まりから省エネ性を重視する ●グリーンビル認証の取得
●消費者行動／好みの変化 テナントの増加 長期 長期 ●環境性能に関する情報開示の推進
資金調達コストの増加 小 小 資金調達コストの低下
ステークホルダーの不安増大、
●ESG投資家の増加に伴い、省エネ性能の低い ●ESG評価におけるランクの向上
またはマイナスのフィードバック
物件に対する評価の低下 長期 長期 ●グリーンファイナンスの実行
保有物件の損傷修繕費用の増加、現有資産 小 小 ●レジリエンスの高い物件の保有
サイクロン、洪水などの異常気象の激甚化 の償却
●浸水リスクスクアセスメントに基づく適切な対応
物理 ●台風や洪水による保有物件の損傷・損壊 長期 長期
リスク
水道光熱費の増加 小 小 ●省エネルギー技術の導入や緑被率の向上
平均気温の上昇
●気温上昇に伴う冷房利用の増加 ●テナントとの協働による省エネルギー活動の推進
長期 長期
34
2-30 TCFD関連
2℃シナリオの世界：低炭素社会 (2050年時点)
＜分析結果＞
2℃シナリオにおいては、移行リスクが顕著となり、CO2排出の抑制を目的とし、日本においても高額な炭素税の導入により、保有物件から排出される
CO2への課税や、省エネ基準等の環境規制の強化により、その対応にかかる改修等、運用コストの増加が想定されます。
また、規制の強化は、テナントのオフィス選定に影響を与えることが想定され、競合物件との比較において省エネ性能の低い物件需要の減少も予見さ
れます。さらに、そのような物件を多く保有している場合には、投資家やレンダーからの資金調達コストが増加する恐れがあります。
本投資法人では、2℃シナリオの示す低炭素社会への移行を見据え、これらのリスクに対応し、競争優位性を維持するため、省エネ性能が高く、高水
準のグリーンビル認証を付与された物件を中心としたポートフォリオを構築するとともに、継続的な設備更新にも積極的に取り組んでおり、これらのリス
クに起因する事業への影響は限定的であると判断しています。
気象 政府
概ね現状維持 積極的な気候変動政策
・ 台風の発生頻度は概ね変化なし ・ 高額な炭素税の導入
・ 日本での洪水頻度は概ね変化なし ・ 政府のZEB化の推進強化や省エネ基準の
・ 気温上昇に伴い水道光熱費は微増 引き上げがみられる
投資家・レンダー 本投資法人 顧客 (テナント)
増加するESG投資・融資 省エネ投資の増加は限定的 オフィス選定では省エネ性能
・ 企業へのESG情報開示要請 ・ 省エネ基準適応のための投資
を重視
レベルは向上 は増加するものの限定的 ・ 省エネ性能の高い物件のテナント
・ 省エネ性能の高い物件を保 ・ 炭素税の負担が増加 需要が増加
有する場合、資金調達コスト ・ 省エネ性能の高い物件に対す
は低下 る安定的な需要
35
2-31 TCFD関連
4℃シナリオの世界：自然災害の激甚化 (2050年時点)
＜分析結果＞
4℃シナリオにおいては、異常気象の激甚化による保有物件の修繕費の増加や平均気温の上昇による水道光熱費の増加等が予想されます。
本投資法人では、浸水等のリスクが低い地域に所在するレジリエンスが高く省エネ性能にも優れた物件への投資を行っていることから、これらのリスク
に起因する事業への影響は限定的であると考えています。
気象 政府
異常気象発生頻度増 消極的な気候変動政策
・ 強力な台風の発生頻度は増加 ・ 追加の炭素税導入は見送られる
・ 日本での洪水発生頻度は倍増し、 ・ 政府のZEB化の推進強化や省エネ基準の
保有物件の浸水リスクが高まる 引き上げは限定的
・ 気温上昇に伴い水道光熱費は増加
投資家・レンダー 本投資法人 顧客 (テナント)
物理リスクの重要性が高まる 自然災害対策・省エネ投資は限定的 オフィス選定では災害対応力
・ 保有物件の一部で修繕費や営業
を重視
・ 企業へのESG情報開示要請
レベルは概ね変化なし 損失等が発生するものの限定的 ・ レジリエンスの高い物件のテナント
・ レジリエンスの高い物件を保 ・ 省エネ基準適応のための投資は 需要が増加
有する場合、資金調達コスト 限定的
は低下 ・ レジリエンスの高い物件に対す
る安定的な需要
36
2-32 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ
Roppongi Hills Mori Tower
国内最大規模の都市再開発（約11.6ha）で、2003年の Office 六本木ヒルズ森タワー
六本木ヒルズ オープン以来、国内外から毎年4,000万人を超える人々
地上54階、高さ238mの六本木ヒルズのメインタワーであり東京のランドマークと
が訪れ続け、街は成熟を重ね、その磁力はさらに増して
して定着。8階から48階までに位置するオフィスは、超高層ビルの1フロア貸室面
います。経済的な視点に偏りがちだった従来の都市再開
積として国内最大級の約1,360坪（約4,500m2）を誇ります。超高速のネットワー
発に対する価値観を一新し、真の人間の豊かさや、文化
ク、卓越した耐震性能と徹底したセキュリティなどを備えた最新鋭のオフィスビルで
や、対話や、次の時代へのヴィジョンが生まれる都市づく
す。
りをする森ビルの思いを結実させたプロジェクトです。
37
Residence 六本木ヒルズレジデンス
国際色豊かな文化が薫り、人々が行き交い交流す
る街「六本木ヒルズ」において、住む人の快適性を
最優先に空間をデザインし、ゆとりと暖かさに満ち
た新しい「暮らし」のスタンダードを提供しています。
Shop ショップ＆レストラン
コンセプトの異なる4つのエリアに200を超える
“only one”のショップやレストランからなる商業施
設。各建物の低層部や路面に店舗が連続し、緑溢
れる開放的な空間の中で、街全体を回遊しながら
ショッピングや飲食が楽しめる構成となっています。
Hotel グランド ハイアット 東京
個性溢れる10のレストラン・バー、究極のくつろぎ
を目指す387の客室、16の宴会場施設などダイナ
ミックで都会的な空間と、ホテル内並びに六本木ヒ
ルズの多岐にわたる施設によって豊かな時間の創
Cinema TOHOシネマズ 六本木ヒルズ
出を提供します。
国内最高峰のシネマコンプレックス。様々なタイムの
映画が楽しめる9つのスクリーンと、これまでの映画
館にはないサービスと設備を持つ、六本木の新しい
文化の発信地です。 独自のエネルギープラントによる電力供給
六本木ヒルズでは、独自のエネルギープラント（特定電気事業施設）に
Museum 森美術館
より、域内に電力を供給しています。当プラントは、都市（中圧）ガスを
世界中で最も空に近い美術館。国際的に著名な美 燃料とするため、電力会社による電力制限の影響を受けることなく、
術館との提携・ネットワークにより、世界の現代美術 極めて安定的な電力供給が可能です。更に、東京電力によるバック
を堪能できる空間を創ります。展覧会期間中は22 アップと灯油のストックも備えた3重の安定性を持つ電力供給システム
時まで開館しており、仕事帰りやディナーの後でもお を構築しています。
楽しみいただけます。
38
2-33 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ
Toranomon Hills Mori Tower
東京都が外国企業誘致を推進する「アジアヘッドクォー Office 虎ノ門ヒルズ 森タワー
虎ノ門ヒルズ ター特区」に位置。日本初進出となるホテル「アンダーズ
地上52階建て、高さ247mの超高層複合タワー「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の6階か
東京」、最高スペックを備えたオフィス、眺望抜群でホテ
ら35階の30フロアを占める、総貸室面積30,000坪のオフィス。基準階の貸室
ルサービスも利用できるハイクラス住宅、国際水準のカ
は、約1,000坪、天井高2.8mの無柱空間を実現したフレキシビリティの高い快適
ンファレンス施設、多様な都市機能をサポートする商業
な執務空間です。6駅11路線が利用可能な立地は、羽田空港にもアクセスが良
施設、約6,000m2のオープンスペース等で構成される、
く、グローバルなビジネス拠点として最適です。
東京を代表する新たなランドマークです。
39
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タワー
やレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居の
緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ