森ヒルズリート投資法人
第29期 （2021年1月期） 決算説明会資料
2021年3月18日
証券コード： 3234 （資産運用会社） 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
https://www.mori-hills-reit.co.jp/ https://www.morifund.co.jp/
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資産運用会社：森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第408号、一般社団法人投資信託協会会員）
1
目次
1. エグゼクティブサマリー 3 3. 運用状況 37
1口当たり分配金の前期比変動要因 38
2. 運用ハイライト 4 資産総額の推移（取得価格ベース） 39
投資口価格の推移 5 含み損益の推移 40
当期実績 6 期末鑑定評価の概要 41
新規取得物件の概要 7 賃料単価及び稼働率の推移 42
1口当たり分配金の推移 9 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント 43
継続的な分配金・NAV成長を実現する強み 10 財務関連情報 （2021年1月31日時点） 44
1口当たりNAVの推移 11 有利子負債一覧 （2021年1月31日時点） 45
業績予想 12 投資主構成 （2021年1月31日時点） 46
J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ 13
外部成長 22 4. 事業環境認識と方針・戦略 47
内部成長 25 事業環境認識 48
財務運営 29 森ヒルズリートの方針・戦略 49
サステナビリティへの取り組み 31 マーケット関連情報 51
森ヒルズリートの代表物件 33
5. Appendix 57
2
1. エグゼクティブサマリー
決算概要 営業収益 9,820百万円・営業利益 6,173百万円・当期純利益 5,575百万円 前期比増収増益
第29期 1口当たり分配金 2,909円 （前期比+0.4%）21期連続増配
（2021年1月期）
1口当たりNAV 147,182円（前期比+0.5%）20期連続増加
公募増資を実行して「虎ノ門ヒルズ 森タワー」を追加取得。鑑定評価額を大きく下回る価格で取得
した効果もあり、1口当たり分配金・NAVが継続増加
外部成長 2020年9月に「虎ノ門ヒルズ 森タワー」（122億円）を追加取得
第31期に固定賃料と市場水準の乖離が大きい唯一のML区画が減額更新となるが、同タイミング
で「虎ノ門ヒルズ 森タワー」（78億円）を追加取得して、1口当たり分配金予想を前期比維持
東京都心プレミアム物件は、テレワーク浸透後も本社機能としてのオフィス需要を確実に獲得でき
るため、今後も継続的に競争優位性を発揮する見込み
内部成長 都心オフィス空室率が上昇する中でも、本投資法人は保有物件の立地・クオリティが優れており、
オフィスの今期稼働率は99.6%と高水準を維持。賃料は改定・入替ともに増額が継続
住宅は今期稼働率が94.9%となり前期比で多少低下したものの全体への影響は軽微
財務運営 コロナ禍でも資金調達環境に変化なし。期末LTVは簿価45.8%・鑑定38.1%、負債平均残存年数
4.6年とターゲット水準を維持 （第31期の物件取得後LTV想定は簿価46.8%・鑑定38.9%）
新たにグリーンボンドを発行 （2020年11月：35億円、2021年2月：20億円）
3
2. 運用ハイライト
4
2-1 投資口価格の推移
（円）
200,000
2013年3月 2013年9月 2014年8月 2016年2月 2018年8月 2020年8月
190,000 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
180,000
170,000
160,000
150,000
140,000
130,000
120,000 森ヒルズリート
110,000
100,000
90,000 東証REIT指数
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
第9期末第10期末第11期末 第12期末第13期末第14期末第15期末第16期末第17期末第18期末第19期末第20期末第21期末第22期末第23期末第24期末第25期末第26期末第27期末第28期末第29期末
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
9月14日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日
時価総額 419億円 2,794億円
（2010年9月14日） （2021年1月31日）
（注1） 本書において、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は単位未満切捨て、比率は四捨五入して記載しています。
（注2） 「東証REIT指数」は、東証REIT指数を第8期決算発表時点 （2010年9月14日）を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。
5
2-2 当期実績
第29期（2021年1月期）は前期比で増収・増益となり、21期連続増配を達成
公募増資を実行して2020年9月に虎ノ門ヒルズ（122億円）を追加取得。鑑定評価額を大きく下回る価格で取得し、1口当たり分配金・NAVいずれも増加
都心オフィス空室率が上昇する中でも高い稼働率を維持しており、賃料は改定・入替ともに増額が継続
第28期 第29期 第29期 前期比変動要因 （第28期 - 第29期）
2020年7月期 2021年1月期 2021年1月期
運用状況 （百万円） 実績 実績 前期実績比 計画 ・営業収益 （+218百万円）
- 第29期取得物件 +219
営業収益 9,602 9,820 + 218 9,826 - オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) +9
- 付帯収益 +4
△6
賃貸事業収入 9,389 9,614 + 225 9,603 - 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) △8
- 解約違約金 △8
その他賃貸事業収入 213 206 222
営業費用 3,573 3,646 + 73 3,665 ・営業費用 （+73百万円）
- 第29期取得物件 +50
賃貸事業費用 3,251 3,315 + 63 3,354 - 管理委託費 +24
- 公租公課 +16
販売費及び一般管理費 321 331 +9 310 - 資産運用報酬 +4
- 修繕費 △13
△0
営業利益 6,028 6,173 + 145 6,160 - 減価償却費 △9
営業外収益 1 0 0
・営業外費用 （+3百万円）
営業外費用 595 598 +3 603 - 支払利息等 (第29期新規借入) +11
- 投資口交付費償却 +5
経常利益 5,434 5,576 + 141 5,558 - 支払利息・投資法人債利息等 △13
当期純利益 5,433 5,575 + 141 5,557
分配金総額 5,433 5,574 + 140 5,557 第29期変動要因 （計画 – 実績）
1口当たり分配金
・営業利益 （+13百万円）
発行済投資口の総口数 （口） 1,874,960 1,916,330 41,370 1,916,330 - 修繕費 +20
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) +7
1口当たり分配金 （円） 2,898 2,909 + 11 2,900 - 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) +4
△20
- 減価償却費 +3
その他指標 （百万円） - 資産運用報酬
△ 0.1PT
NOI 7,391 7,561 + 170 7,531
NOI利回り 3.8% 3.7% 3.7%
物件取得価格 （運用日数加重平均） （注） 390,690 400,851 + 10,161 400,851
（注） 期中で物件の異動があった場合は、運用日数で加重平均して算定しています。
6
2-3 新規取得物件の概要 （2021年8月2日取得予定）
虎ノ門ヒルズ 森タワー （追加取得） Office
① 東京の新たなランドマークとなる超高層複合タワー
地上52階建て、高さ247mの耐震性に優れた超高層複合タワー
1フロア約1,000坪で最高スペックを備えたオフィス、国際水準のカンファ
レンス施設、日本初進出となるホテル 「アンダーズ 東京」、レジデンス、
商業施設等で構成
② 更なる発展が期待される虎ノ門エリアの中心に立地
日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」に直結し、6駅11路線が利用可能。
羽田空港にもアクセスが良く、グローバルなビジネス拠点として最適
周辺で大規模な再開発計画が複数進行中であり、国際的なビジネス拠点
として、エリアの発展性に大きな期待が持てる
＜取得対象＞
ホテル
レジデンス
所在地 東京都港区虎ノ門一丁目23番1号 取得対象 28～35階を対象とする区分
竣工年月 2014年5月 所有権の共有持分（87.95％） 赤色部分の一部
階数 地上52階・地下5階 を信託財産とする信託受益権
2
延床面積 241,581.95m の準共有持分11% オフィス
想定NOI
取得価格 鑑定評価額
利回り
2020年9月1日
122.2億円 152.3億円 3.4% カンファレンス
取得済
レストラン他
2021年8月2日 過去取得分も含めた
78.7億円 98.5億円 3.4%
取得予定 準共有持分78%
7
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タワー
やレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居の
緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ
ニケーションが生まれる場所となります。
Hotel ホテル「アンダーズ 東京」
ハイアットが運営し、日本初進出となるライフスタイ
ルホテル「アンダーズ 東京」。ヒンディー語で「パー
ソナル スタイル」を意味するアンダーズは、地域の
個性を大切にし、その土地の魅力をデザインや
サービスに取り入れています。
「国際新都心・グローバルビジネスセンター」へと進化
「虎ノ門ヒルズ 森タワー」に加え、「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」と「虎ノ
門ヒルズ レジデンシャルタワー」、更に現在計画中の「（仮称）虎ノ門ヒル
ズ ステーションタワー」が加わることで、「虎ノ門ヒルズ」は、区域面積
7.5ha、延床面積80万m2に拡大。国際水準のオフィス、住宅、ホテル、
商業施設、交通インフラなど様々な機能を備えた、真の「国際新都心・グ
ローバルビジネスセンター」へと進化します。
8
2-4 1口当たり分配金の推移
（円/口）
3,200
3,000
21期連続 2,910 2,910
2,898 2,909 （予想） （予想）
J-REIT最長 2,883
2,850
増配 2,822
2,800 2,753
2,659
2,606 2,610
2,600 2,567
2,502
2,400 2,367
2,303
2,200 2,151
2,019
2,000
1,910
1,833
1,800
1,724 1,740
1,670
1,589
1,600
1,400
1,315
1,200
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
9
2-5 継続的な分配金・NAV成長を実現する強み
① 東京都心プレミアム物件 ② 賃料固定型ML
による安定性 ③ 強固な財務体質
（＋物件パイプラインによる外部成長力）
東京都心比率 プレミアム物件 固定型ML比率 格付（JCR）
都心3区 88.1%
99.0% AA（安定的）
都心5区周辺 100% 65.5%
グリーンビル比率 PML LTV（鑑定）
都心プレミアム物件は
93.5% 0.90% 中長期的な需要獲得 38.9%
に優位性があり、短期
的な空室には固定型 コロナ禍でも調達環境
利便性・快適性・安全性が高く、テレワーク浸透後 に変化なし。投資口価
も確実に本社機能として選ばれる物件群 MLが有効に機能
格は底堅く増資も実行
※上段記載の数値は新規物件取得後
COVID-19による業績への影響（第29期）
オフィス： 特段の影響なし。高い稼働率を維持 住宅： 一部の物件で稼働率低下も影響は軽微
稼働率 前期：99.7%、29期：99.6%と高い水準を維持 稼働率 前期：96.1%から29期：94.9%に低下
港区を含む都心5区のオフィス空室率が上昇する中でも、本投資法人 一部の物件で稼働率が低下したものの全体に対する影響は軽微
は保有物件の立地・クオリティが優れており、高い稼働率を維持
賃料動向
賃料動向 改定は増額が継続。新規賃料は稼働率が低下した一部の物件で
改定・入替ともに増額が継続。そのためレントギャップは縮小 一時的に引き下げ
賃料免除・未払い 賃料免除・未払い
事例なし 事例なし
10
2-6 1口当たりNAVの推移
（円/口）
160,000
148,218
150,000 147,182
146,390
20期連続 145,583
J-REIT最長
140,000
増加 137,697
134,550
130,000
124,618
120,000 117,627
114,893
112,546 112,811
110,000
104,064
101,957
99,665
100,000
88,826
90,000 86,941
81,992
80,000 78,027 78,434
72,735
70,000
64,856
62,731
60,000
50,000
第 9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第 18期 第 19期 第 20期 第 21期 第 22期 第 23期 第 24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 新 規物件
2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 取 得後
1月期 7月期 1月期 7月 期 1月 期 7月 期 1月 期 7月 期 1月 期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月 期 1月 期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
11
2-7 業績予想
第30期は前期比で増収増益・増配予想。第31期は前期と同水準の着地予想
第31期において、固定ML賃料と市場水準の乖離が大きい唯一のML区画が減額更新となるが、同タイミングで物件取得を実施して分配金予想を前期比で維持
COVID-19の影響による解約の増加は特段見られず、引き続き高い稼働率を維持する見込み
第29期 第30期 第31期 前期比変動要因 （第29期 - 第30期）
2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
・営業収益 （+0百万円）
△25
運用状況 （百万円） 実績 予想 前期実績比 予想
- 第29期取得物件通期化 +43
△7
営業収益 9,820 9,820 +0 9,899 - オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件)
△5
- 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件)
△3
△6
賃貸事業収入 9,614 9,620 +6 9,664 - 解約違約金
- 付帯収益
その他賃貸事業収入 206 200 235
・営業費用 （+20百万円）
営業費用 3,646 3,667 + 20 3,736 - 修繕費 +12
- +10
△ 18
賃貸事業費用 3,315 3,354 + 38 3,420 第29期取得物件通期化
- 第29期取得物件公租公課 +10
△15
△ 20
販売費及び一般管理費 331 312 315 - 減価償却費 +7
△8
- 資産運用報酬
営業利益 6,173 6,153 6,163 - 管理委託費
△ 22
△18
営業外収益 0 1 +0 0 ・営業外費用 （△22百万円）
- 支払利息等
営業外費用 598 576 585
経常利益 5,576 5,578 +2 5,579 前期比変動要因 （第30期 – 第31期）
当期純利益 5,575 5,577 +2 5,577
・営業収益 （+79百万円）
分配金総額 5,574 5,576 +1 5,576 - 第31期取得物件 +169
- 付帯収益 +32
△92
1口当たり分配金 - 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) +4
△41
- オフィス賃料共益費収入 (固定型ML物件)
発行済投資口の総口数 （口） 1,916,330 1,916,330 － 1,916,330 - オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件)
1口当たり分配金 （円） 2,909 2,910 +1 2,910 ・営業費用 （+69百万円）
- 第31期取得物件 +40
△ 26
その他指標 （百万円） - 水道光熱費 +28
△11
- 第29期取得物件公租公課 +10
NOI 7,561 7,535 7,564 - 管理委託費
NOI利回り 3.7% 3.8% 0.0PT 3.7% ・営業外費用 （+9百万円）
△5
400,851 402,910 + 2,058 410,737 - 支払利息等 (第31期新規借入) +22
△6
物件取得価格 （運用日数加重平均）
- 支払利息等
- 投資口交付費償却
12
2-8 J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ
長期的な視点に基づく投資戦略
長期に渡り資産価値の維持・向上が期待できる物件への投資を行う
真の東京都心プレミアム物件は、COVID-19を契機としたテレワーク浸透後も、本社機能としてのオフィス需要を確実に獲得できる
物件単体の価値に着目するだけではなく、周辺開発やエリアマネジメントによる地域全体の資産価値の向上が期待できる物件に投資
日本全体で進む人口減少やCOVID-19を契機としたワー
① 東京都心への投資 クスタイルの変化に対しても、東京都心の中でも「真の都 立地
心・好立地」のプレミアム物件については、本社機能として Location
東京都心の中でも「真の都心・好立地」
のオフィス需要を確実に獲得できる
付帯施設が充実し、高い耐震性能・環境性能を備え、利便
② プレミアム物件への投資 性・快適性・安全性に優れたプレミアム物件は、景気動向 物件クオリティ
に関わらず、またCOVID-19を契機としたテレワーク浸透 Asset Quality
付帯施設・耐震性能・環境性能に優れた物件
後も競争優位性を発揮する
物件単体の価値に着目するだけではなく、優れた周辺開
③ 付加価値創造 発やエリアマネジメントにより、地域全体が時間の経過と 付加価値創造
Value
周辺開発・エリアマネジメントによる価値向上 ともに継続的に発展して、更なる収益性や資産価値の向上 Creation
が期待できる物件への投資を実行
13
2-9 ①立地 Location
J-REIT最高の東京都心比率 （新規物件取得後）
東京都心5区
及びその周辺地区
東京都心3区
100% 88.1%
（注） 各比率は、取得価格総額に対する各区分毎の取得価格合計の比率を記載しています。
東京都心の将来推計人口
2015年 2045年
エリア 変動率
人口 推計人口
都心3区 442千人 594千人 +34.3%
都心5区 1,000千人 1,175千人 +17.5%
東京都 13,515千人 13,606千人 +0.7%
大阪府 8,839千人 7,335千人 △ 17.0%
愛知県 7,483千人 6,899千人 △ 7.8%
全国 127,094千人 106,421千人 △ 16.3%
（出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」
に基づき資産運用会社が作成しています。
14
2-10 ②物件クオリティ Asset Quality
プレミアム物件 （付帯施設が充実して快適性・安全性に優れた物件）
＜代表物件の概要・主要施設＞
最寄駅 ショップ＆ ホテル 文化施設 シェア 敷地
名称 延床面積 カンファレンス 住宅
アクセス レストラン （スパ） 展望台 オフィス 緑被率
森美術館
六本木駅 グランド ハイアット 東京 アカデミーヒルズ
六本木ヒルズ 758,203㎡- 228店 東京シティビュー 〇 〇 30.1%
直結 （NAGO MI スパ＆フィットネス） 六本木ヒルズクラブ
TOHOシネマズ
虎ノ門ヒルズ 虎ノ門ヒルズ駅 未定- アンダーズ 東京 虎ノ門ヒルズ
793,585㎡- - 〇 〇 30.4%
（全体完成後） 直結 '（約8,000坪） （AO スパ＆クラブ） フォーラム
ANAインターコンチネンタル
六本木一丁目駅
アークヒルズ 310,979㎡- 55店 ホテル東京 サントリーホール アークヒルズクラブ 〇 〇 43.3%
徒歩2分
（THANN サンクチュアリー SP A赤坂）
御成門駅
愛宕グリーンヒルズ 151,106㎡- 18店 （愛宕グリーンヒルズスパ） - - - 〇 51.9%
徒歩3分
（出所） 2020年8月31日時点の開示資料等に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人が保有する代表物件を含むエリア全体の概要・主要施設について記載しています。
（注2） 最寄駅アクセスにおいて、直結とはコンコース等への直接接続が可能であることを意味しています。
15
2-11 ②物件クオリティ Asset Quality
耐震性能 （新規物件取得後） 環境性能 （新規物件取得後）
グリーンビル認証
J-REITで最も低い 保有物件比率
ポートフォリオPML J-REIT最良 J-REIT最高水準
0.90% 93.5%
最高ランク比率 72.1%
※ PML （Probable Maximum Loss）は地震による予想最大損失率であり、 ※ ラフォーレ原宿（底地）を除く取得価格ベース
数値が低いほど耐震性に優れていることを示す
物件名称 用途 PML 耐震性能 CASBEE-不動産：「Sランク」
六本木ヒルズ森タワー 0.59% 制振
アーク森ビル 0.78% 制振
後楽森ビル 0.73% 制振
オフィスビル
アークヒルズ サウスタワー 1.56% 制振
虎ノ門ヒルズ 森タワー 0.50% 制振
六本木ヒルズ アーク森ビル 愛宕グリーンヒルズ 虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
オランダヒルズ森タワー 0.85% 制振 森タワー （MORIタワー） 森タワー 森タワー
赤坂溜池タワー 1.79% 制振
CASBEE-不動産：「Aランク」 DBJ Green Building認証：「4つ星」
MORIタワー 2.35% 制振
オフィスビル
（一部住宅）
愛宕グリーンヒルズ フォレストタワー 2.34% 制振
プラザ 5.94% －
六本木ファーストプラザ 2.20% －
住宅
六本木ビュータワー 2.20% －
赤坂溜池タワー 後楽森ビル アークヒルズ サウスタワー
16
2-12 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門ヒルズエリア） 新虎通り CORE （2018年9月竣工）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
2014年6月開業
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
2021年竣工予定
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 2023年7月竣工予定
2020年6月開業
日比谷線
区域面積： 約7.5ha 「虎ノ門ヒルズ駅」
延床面積： 約80万㎡（約24万坪） 2020年6月開業
オフィス面積：約30万㎡（約9万坪）
住宅戸数： 約720戸
商業面積： 約26,000㎡（約8,000坪）
緑地面積： 約15,000㎡（約4,500坪）
東京の新たなシンボルストリートの中心に位置する複合タワー
総貸室面積約1万㎡ の商業施設を持つ地上15階建ての複合タワー
新虎通りに面したカフェ・ダイニング、イベントスペース「THE CORE
KITCHEN／SPACE」では、クリエイティブ産業に関わる企業や人、
スタートアップが集まり、交流し、アイデアを生み出すクリエーターズ
ハブを目指す
3階には共用ラウンジや会議室を併設したインキュベーション
オフィスを設け、海外から日本に進出するジャパンエントリー
企業やベンチャー企業などが入居している
17
2-13 ③付加価値創造 Value Creation
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー （2020年1月竣工）
国際水準のオフィスビルとインキュベーションセンターを開設
総貸室面積約96,000㎡ のグローバルレベルの大規模オフィ
ス・約7,600㎡ の商業施設を有する地上36階建ての超高層
複合タワー
日比谷線新駅「虎ノ門ヒルズ駅」や銀座線「虎ノ門駅」と
連結し、1階には、空港リムジンバスや都心と臨海部を結ぶ
BRT(バス高速輸送システム)も発着可能なバスターミナルを設
置し、世界と都心を繋ぐ新たな「東京の玄関口」として機能
5階から36階の32フロアを占めるオフィスフロアの基準階
貸室は約3,000㎡。各階の共用部には社員同士のコミュニ
ケーションの場となる大きなリフレッシュコーナーを設置。
更に、防災備蓄倉庫を各階に配することで有事への備えにも
配慮
地下3階には、虎ノ門ヒルズエリア内に電気と熱を供給する
独自のエネルギープラントを設置。災害時においても都市機
能の継続に必要な電気・熱の供給を実現しており、グローバ
ルビジネスセンターの安心・安全面に貢献
（c）森万里子≪Cycloid Ⅴ≫
<商業施設> <インキュベーション>
地下1階から地上3階には、 地上4階には大企業の事業改革や
グローバルプレーヤーの 新規事業創出に特化して構想され
衣食住をサポートする58店 た、大規模会員制インキュベー
舗の商業空間が誕生。3階 ションセンター「ARCH」を開設。
には、東京中の名店が一堂 ワークプレイスは約3,800㎡の規模
に集まる食のランドマーク を誇り、日本独自のイノベーショ
「虎ノ門横丁」を開設 ンエコシステムの拠点を目指す
18
2-14 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門・麻布台プロジェクト：2023年3月竣工予定）
圧倒的なスケールとインパクトを誇る “ヒルズの未来形”
約6,000㎡の広大な中央広場を街の中心に据え、オフィス、住宅、
ホテル、インターナショナルスクール、商業施設、文化施設など、
多様な都市機能を高度に融合
延床面積約861,500㎡、オフィス総貸室面積213,900㎡、
住宅戸数約1,400戸、就業者数約20,000人、想定年間来街者数
2,500~3,000万人
オフィスについては、地上64階建て、高さ330mのメインタワーを中心
に、西棟と低層棟にはスモールオフィスなども備え、街全体がひとつ
のワークプレイスとなることで、自由で創造的な働き方を実現
緑につつまれ、人と人がつながる「広場」のような街 “Modern Urban Village”
「Modern Urban Village」をコンセプトとして誕生する「虎ノ門・麻布台プロジェ
クト」は、国際都市の洗練さと、小さな村のような親密さを兼ね備えた、世界に類の
ない全く新しい街。約8.1haもの広大な計画区域は圧倒的な緑に包まれ、約6,000㎡
の中央広場を含む緑化面積は約2.4haに上る
19
2-15 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
虎ノ門ヒルズエリア
世界最大級の 花がつなぐコミュニティ
イノベーション創出機構 虎ノ門フラワーマート
世界最大級のイノベーション 愛宕山や日比谷公園など都心
センターであるケンブリッジ 有数の緑を結ぶ交差点として
イノベーションセンターの姉 計画された虎ノ門ヒルズなら
妹組織であるVenture Café ではの新しいスタイルのマー
が展開するイノベーションコ ケット。普段揃うことのない
ミュニティ・イベント 個性豊かな人気フラワー
「Thursday Gathering」。 ショップが一堂に集結するほ
参加者同士の交流を促進する か、ワークショップ等も開催
Thursday Gathering TORANOMON FLOWER MART
（虎ノ門ヒルズ） と共に、新たなイノベーショ （虎ノ門ヒルズ 森タワー） されている
ン創出を支援
インキュベーション 日本全国の魅力を
センターARCH 知る「旅するマーケット」
大企業の事業改革や新規事業 日本各地の旬の食材や郷土料
創出に特化して構成された、 理を堪能できる道路上に設置
大規模会員制インキュベー された食事施設「旅するスタ
ションセンター「ARCH」。 ンド」をはじめ、専門店が軒
ワークプレイスは約3,800㎡ を連ねるイベント「旅する
の規模を誇り、日本独自のイ いっぴんいち」などが開催さ
ノベーションエコシステムの れている
ARCH 旅するスタンド
（虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー） 拠点を目指す （新虎通り）
20
2-16 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
アークヒルズエリア
ベンチャーキャピタル 都市型マルシェの先駆け
が集うワークプレイス ヒルズマルシェ
日本を代表する独立系ベン 農林水産省のマルシェジャポ
チャーキャピタルが入居する ン・プロジェクト第1号のマ
オフィスエリアと、交流の場 ルシェ。「いちばんの食材は
となるラウンジエリアで構成 都市にある」というコンセプ
される「KaleidoWorks」。 トのもと、「食」を通じて
幅広い領域でイノベーション アークヒルズならではの都心
を目指す人たちが、互いの領 における豊かなライフスタイ
KaleidoWorks ヒルズマルシェ
（アーク森ビル） 域を超えて交流できる （アーク・カラヤン広場） ルを発信し続けている
六本木ヒルズエリア
上質な音楽を身近に 東京を代表する
体験できる街の音楽祭 アートの祭典
上質な音楽をカジュアルに楽 東京を代表するアートの祭典
しめる唯一無二の音楽祭 「六本木アートナイト」。
「ARK Hills Music Week」。 アートと街が一体化することに
期間中、街を舞台に、年齢や よって、六本木の文化的なイ
国籍を超えた様々な人々が交 メージを向上させ、東京という
流できる選りすぐりの音楽イ 大都市におけるアートによる街
ベントが多数展開されている （c）六本木アートナイト実行委員会 づくりの先駆的モデルを創出
ARK Hills Music Week 六本木アートナイト
（アーク・カラヤン広場） （六本木ヒルズ アリーナ）
21
2-17 外部成長
東京都心プレミアム物件を取得して1口当たり分配金・NAV成長を実現
虎ノ門ヒルズを追加取得（2020年9月・122億円）、追加取得予定（2021年8月・78億円）。鑑定評価額を下回る価格で取得してDPU・NAVが成長
スポンサーである森ビルの豊富で良質な物件パイプラインを活用して、東京都心プレミアム物件を競争入札なしで取得可能
オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区）
（%）
200 10.0
8.9% 9.0% 8.7%
⇒ 予測値 9.0
8.1%
180
7.3% 8.0 賃料指数
7.0
160 空室率
149
145 5.5% 6.0
140 4.7% 4.5% 4.5% 4.5% 4.6% 5.0
128 4.3% （出所） オフィス市場動向研究会（一般財団法人日本
4.0% 127
3.6% 120 4.0 不動産研究所、三鬼商事株式会社） 「東京・
3.1% 大阪・名古屋のオフィス賃料予測（2020～
120 2025年）・2020秋」等に基づき資産運用会
3.7% 125 122 3.0
119 118 119 社が作成しています。
2.6% 114 113 2.0 （注） 都心5区の大・中型ビル（基準階面積100坪
100 109 以上）が対象です。また、都心5区賃料指数
103 1.9%
100 99 1.6% 1.0 は、2010年の共益費込み賃料を100とする
95
92 91 指数です。
80 0.0
07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年
不動産投資利回りの推移 森ビルグループの良質な物件パイプライン
（%）
4.9
4.6 総資産 2.2兆円 管理棟数 96棟
4.3 4.2% 4.2% （2020年9月末時点） （2020年4月時点）
4.0 3.8%
3.7%
3.7 3.5% Aクラスオフィスビル
（丸の内・大手町）
3.4 3.3%
取引利回り
3.1 3.0% 3.0%
森ヒルズリートは「優先交渉権」を保有
2.8
06年 08年 10年 12年 14年 16年 18年 20年
（出所） 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 偶数年の調査について、各年10月時点調査の数値を記載しています。
22
2-18 外部成長
森ヒルズリート資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
4,500 4,107
億円
スポンサーパイプライン 4,029
4,000 3,906 3,906
を活用した着実な成長
3,525
3,500 3,398
2,937
3,000 2,817
2,527
2,500
2,118 2,115 2,108
2,016 2,016
2,000
1,500 1,427 1,427
1,000
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 新規物件
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 取得後
1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期 1月期
東京都心プレミアム物件を鑑定評価額を下回る価格で取得 （2021年8月2日取得予定）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
上場投資法人
虎ノ門ヒルズ
による
森タワー
オフィス取得（注1）
取得価格の
鑑定評価額に △20.2% △6.2%
対する比率（注2）
築年数 6.6年 22.0年
取得予定価格
78.7億円 PML 0.50% 4.33%
鑑定評価額
98.5億円
（注1） 2020年8月~2021年1月に公表された取得情報（23物件）に基づく平均値を記載しています。
所在地 東京都港区
（注2） 取得価格の鑑定評価額に対する比率＝（取得価格－鑑定評価額） ÷ 鑑定評価額
23
2-19 外部成長
森ビルグループ関与事例
本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2）
（注4） （注5）
稼働物件
計画中・工事中
（出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2021」に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。
（注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。
24
2-20 内部成長
コロナ禍でも高い稼働率を維持
港区を含む都心5区のオフィス空室率が上昇する中でも、保有物件の立地やクオリティが優れている本投資法人については影響なし
29期オフィス賃料（パススルー）は改定・入替ともに増額が継続。住宅は一部の物件で稼働率が低下したものの全体に与える影響は軽微
稼働率の推移 都心オフィス空室率との比較 (2020年1月以降)
(%) 99.9% 100% (%)
99.5% 99.7% 99.7% 99.6%
100 7.0
6.5%
港区
96.8%
97.9% 96.2% 96.1% 6.0 都心5区
97.7% 5.6%
94.9% 森ヒルズリート
95
4.8%
5.0
4.3% 4.3%
4.0
3.5% 3.4%
90
3.0
オフィス （全体） 2.8%
1.9%
2.0 1.8% 1.7%
1.6%
85 住宅 （全体）
1.2%
オフィス （パススルー） 1.5% 1.6%
1.5%
1.0
0.4%
0.2%
0.0% 0.1% 0.1%
80 0.0
第 24期 第25期 第26期 第27期 第 28期 第 29期 20年 21年
2018年7月期 2019年 1月期 2019年 7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月
（出所） 三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 「森ヒルズリート」は、全保有物件のオフィス区画について集計した数値を記載しています。
25
2-21 内部成長
賃料改定実績及びテナント入替実績 （パススルー物件）
賃料改定率 （オフィス） 賃料改定増減額実績と累積額 （月額賃料ベース）
（%） （百万円）
+10 +30
住宅
+27.0百万円
+25.7百万円
オフィス
+8 +7.1% +25
+6.9% 5.6
+21.8百万円 5.2
+5.6%
+6 +20
4.9
+16.7百万円
+3.6% +15.4百万円
+4 +15 4.2
+13.0百万円 3.7
3.1
+2 20.5 21.3
+2.5% +10
16.8
+1.5% ※ 改定対象の全契約の平均
11.7 12.5
0
+5 9.9
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
賃料改定率 （住宅） +0
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（%）
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
+10
テナント入替時の賃料増減実績及び増減率 （月額賃料ベース）
（百万円）
+8
+30 （オフィス） （住宅）
+14.9%
+5.9% +6.0%
+25
+6 +5.4% +5.3%
+4.8% ※入替が生じた
+20 +3.6%
※全契約の平均
+7.5%
+4
△0.5%
+15
+10
+2 +2.7% 旧テナント
+5
※ 改定対象の全契約の平均 新テナント
0 +0
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2020年7月期 2021年1月期
26
2-22 内部成長
オフィスマーケット賃料との比較 （パススルー物件）
レントギャップ （月額賃料合計） 改定時期別レントギャップ （月額賃料合計）
（百万円） （百万円）
400 160
140
140
マーケット賃料超過
300 （+5%以上） 120
100
マーケット賃料超過
200 （+5%未満） 80
68
60
51
40
100
37
40
マーケット賃料以下 29
20
0 0
第 28期 第 29期 第30期 第31期 第32期 第 33期 第 34期 第35期 以降
2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年
7月期 1月 期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期以降
レントギャップ率
マーケット賃料に未達で
△4.2% △2.3% 上昇余地があることを示す
賃料改定・入替ともに増額が継続したことや、一部の物件
で新規賃料が僅かに低下したことにより、レントギャップは
縮小
レントギャップの大きいテナントは増額改定も視野に入れ
（注1） 「マーケット賃料」は、シービーアールイー株式会社のレポートによります。
（注2） レントギャップ率＝（テナント賃料合計÷マーケット賃料合計）－1 ながら、賃料収入全体の維持向上を図る
（注3） 2021年1月31日時点で確定しているエンドテナントの退去を反映しています。
27
2-23 内部成長
賃料固定型マスターリースの概要
賃料固定型マスターリース比率 （新規物件取得後）
● 都心プレミアム物件はオフィス需要の構造的変化にも影響なし
キャッシュフローの
固定型 高い安定性を実現 ● 一時的に発生する空室に対しても高い安定性を保持
65.5%
短期的・中長期的なキャッシュフローの安定性
契約満了時期別 月額賃料
月額賃料合計 月額総賃料に 賃貸面積 建物管理費 契約満了時期別月額賃料（百万円）
物件名称 対象区画・用途 2 契約満了時期
（百万円） 占める割合 （m ） 負担 2022年 2023年 2024年 2025年以降
23・24階 8,993.45 － － － 99.2 2026年7月
19・22階 8,609.47 － 95.0 － － 2023年9月
六本木ヒルズ森タワー 20階 3,879.19 － － 42.8 － 2024年7月
475.2 29.1% 森ヒルズリート
（10フロア） 28階 4,460.13 － － － 49.2 2025年9月
25階 4,156.66 － － － 45.8 2026年1月
26・27・29階 12,942.64 － － － 142.9 2026年3月
13階/12・22階 7,952.55 － － － 77.9 2026年1月
アーク森ビル 23・25階 5,742.95 森ヒルズリート － － － 55.5 2026年1月
225.2 13.8%
（8フロア＋冷熱供給所） 4・15・24階 7,680.52 － － － 73.8 2026年1月
冷熱供給所 3,212.41 マスターレッシー － 17.9 － － 2023年3月
愛宕グリーンヒルズ
168.7 10.3% オフィス・住宅・店舗 29,667.58 マスターレッシー 168.7 － － － 2022年4月
（全体の約32.9%）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
201.6 12.3% 28～35階の一部 19,046.16 森ヒルズリート 201.6 － － － 2022年7月
（全体の約10.8%）
370.3 113.0 42.8 544.6
合計 1,070.8 65.5%
(34.6%) (10.6%) (4.0%) (50.9%)
（注） 2021年8月2日付物件取得を反映しています。
28
2-24 財務運営
格付（JCR）：AA（安定的）・LTV（鑑定）：38.1%と強固な財務体質を維持
コロナ禍でも資金調達環境に変化はなく、新規負債金利が既存負債金利を下回っており、リファイナンス時に金融コスト低減が見込まれる
引き続き、LTV（簿価）40%台半ば、平均残存4.0年以上を維持する方針。新たにグリーンボンドを発行（2020年11月：35億円、21年2月：20億円）
LTVの推移 有利子負債の状況
（%）
60.0
57.4% 第28期末 第29期末
LTV（帳簿価額ベース） LTV（鑑定評価額ベース）
（2020年7月31日） （2021年1月31日）
53.7%
55.0
有利子負債残高 179,222百万円 184,422百万円
（注1）
50.0 LTV （帳簿価額ベース） 45.7% 45.8%
49.3% 45.4% 46.2% 45.7% 45.8% 46.8% LTV （鑑定評価額ベース）
（注2）
38.0% 38.1%
48.8% 44.7%
45.0 平均残存年数 4.7年 4.6年
（注1） LTV （帳簿価額ベース）=期末有利子負債÷期末総資産額
40.0 42.4% 42.3% （注2） LTV （鑑定評価額ベース）=期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの
40.4% 期末資産総額 （期末総資産額＋期末鑑定評価額－期末物件帳簿価額）
38.2% 38.1% 38.9%
35.0
第9期 第10期 第11期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 新規物件
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 取得後
1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
有利子負債 平均金利の推移 （融資手数料を含む） 長期比率・固定金利比率
2.25
（%） 2.0% 2.1% ＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
2.00
1.75
1.50
1.25 長期
固定金利
100%
1.00 0.76% 0.74% 91.7%
0.69% 0.68%
0.75 0.63%
0.50
0.25
第9期 第10期 第11期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（注） 有利子負債 平均金利＝（支払利息＋投資法人債利息＋融資手数料＋投資法人債発行費償却）×365÷各期運用日数÷有利子負債の各期中平均残高
29
2-25 財務運営
有利子負債 平均残存年数の推移 格付の状況
（年）
5.5
5.0 4.6年 4.7年 4.6年 日本格付研究所 （JCR）
4.4年
4.5 4.2年 4.3年
4.0年
4.0 3.8年 3.7年
長期発行体格付 AA
3.5
（見通し：安定的）
3.0
2.5
2.0
1.5年 1.4年
1.5 1.2年 ・・・
1.0
第9期 第10期 第11期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
返済期限の分散状況 （2021年1月31日時点）
（億円）
200
長期借入金 投資法人債
150
100
80
78
125 91 136 131
112 82 82
50 65 109
95 92 97
76
60 50 59 53
40 47
20 20 20 20
0
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期
2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債
0.8% 0.9% 0.7% 0.5% 0.6% 0.7% 0.6% 0.5%
平均金利
30
2-26 サステナビリティへの取り組み
ESGに関わる重要課題 （マテリアリティ）
マテリアリティ 主な取り組み 関連する主な SDGs
● 気候変動イニシアティブへの参加
● 温室効果ガスの削減/保有物件の省エネルギー推進 ● TCFDへの賛同
E ● 再生可能エネルギーの活用 ●
●
省エネルギー推進（省エネルギー技術の導入など）
再生可能エネルギー活用の拡大
環境
● 緑化推進とヒートアイランド対策
● 自然との共存
● 生物多様性の保全
● グリーンビル認証の取得・向上への各種取り組み
● サステナビリティ認証への対応
● グリーンビルに関する研修の実施
● BCP対応の充実
● 非常時管理体制の強化、総合震災訓練の実施
● BCP対応（防災・建物のレジリエンス）
● バリアフリー対応
● テナントの健康・快適性・利便性
● 不動産取得時のデューデリジェンス
● テナント顧客満足度調査の実施
S ● 人権の尊重
● 内部通報制度の適切な環境の整備
● 人権・ダイバーシティに関する研修（LGBTを含む）の実施
社会 ● ダイバーシティの推進
● 女性にとって働きやすい職場環境の構築
● コンプライアンスやESGへの取り組みを含む多様な視点での人事評価・フィードバック
● 人材育成
● 階層別の様々な研修や資格取得制度の整備
● 有給休暇取得促進と時間外労働の削減
● 健康で快適な職場環境とワークライフバランスの推進 ● 従業員の安全衛生管理体制の整備
● 従業員満足度の向上 ● 健康診断の実施
● 従業員満足度調査の実施
● ステークホルダーとの双方向コミュニケーション ESGレポートを参照
G ●
●
コーポレートガバナンスの強化
コンプライアンス・企業倫理の徹底
●
●
役員会の実効性評価の実施
不正・腐敗防止を含むコンプライアンス関連の研修の実施
ガバナンス
● 利益相反取引の防止 ● 定期的なリスクの洗い出しと適切なモニタリングおよび対応
● リスクの特定と管理対応 ● ウェブサイトでのESG情報の開示の充実
● ESG情報の情報開示要請への対応 ● ESGレポートの発行
31
2-27 サステナビリティへの取り組み
GRESB評価
2020年のGRESB リアルエステイト評価において、9年連続Green Starの評価を取得するとともに、
「GRESB Rating」 （注）において、最上位の「5 Stars」を獲得しました。
（注） 2016年より新たに導入された総合スコアの相対評価であり、グローバルでの順位により5段階評価（最上位は「5 Stars」）で表現されます。
GRESBは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であ
り、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。
ESGレポート 投資法人Webサイト
本投資法人及び資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株 ESGに特化したページを拡充し、積極的な情報開示を行っています。
式会社がサステナブルな社会の実現に貢献し、中長期的な投資主価値の
最大化を目指すための取り組み全般を報告しています。
URL: https://www.mori-hills- URL: https://www.mori-hills-reit.co.jp/outline/tabid/107/Default.aspx
reit.co.jp/Portals/0/images/ir/ir_pdf/ESG_Report_2020.pdf
32
2-28 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ
Roppongi Hills Mori Tower
国内最大規模の都市再開発（約11.6ha）で、2003年の Office 六本木ヒルズ森タワー
六本木ヒルズ オープン以来、国内外から毎年4,000万人を超える人々
地上54階、高さ238mの六本木ヒルズのメインタワーであり東京のランドマークと
が訪れ続け、街は成熟を重ね、その磁力はさらに増して
して定着。8階から48階までに位置するオフィスは、超高層ビルの1フロア貸室面
います。経済的な視点に偏りがちだった従来の都市再開
積として国内最大級の約1,360坪（約4,500m2）を誇ります。超高速のネットワー
発に対する価値観を一新し、真の人間の豊かさや、文化
ク、卓越した耐震性能と徹底したセキュリティなどを備えた最新鋭のオフィスビルで
や、対話や、次の時代へのヴィジョンが生まれる都市づく
す。
りをする森ビルの思いを結実させたプロジェクトです。
33
Residence 六本木ヒルズレジデンス
国際色豊かな文化が薫り、人々が行き交い交流す
る街「六本木ヒルズ」において、住む人の快適性を
最優先に空間をデザインし、ゆとりと暖かさに満ち
た新しい「暮らし」のスタンダードを提供しています。
Shop ショップ＆レストラン
コンセプトの異なる4つのエリアに200を超える
“only one”のショップやレストランからなる商業施
設。各建物の低層部や路面に店舗が連続し、緑溢
れる開放的な空間の中で、街全体を回遊しながら
ショッピングや飲食が楽しめる構成となっています。
Hotel グランド ハイアット 東京
個性溢れる10のレストラン・バー、究極のくつろぎ
を目指す387の客室、16の宴会場施設などダイナ
ミックで都会的な空間と、ホテル内並びに六本木ヒ
ルズの多岐にわたる施設によって豊かな時間の創
Cinema TOHOシネマズ 六本木ヒルズ
出を提供します。
国内最高峰のシネマコンプレックス。様々なタイムの
映画が楽しめる9つのスクリーンと、これまでの映画
館にはないサービスと設備を持つ、六本木の新しい
文化の発信地です。 独自のエネルギープラントによる電力供給
六本木ヒルズでは、独自のエネルギープラント（特定電気事業施設）に
Museum 森美術館
より、域内に電力を供給しています。当プラントは、都市（中圧）ガスを
世界中で最も空に近い美術館。国際的に著名な美 燃料とするため、電力会社による電力制限の影響を受けることなく、
術館との提携・ネットワークにより、世界の現代美術 極めて安定的な電力供給が可能です。更に、東京電力によるバック
を堪能できる空間を創ります。展覧会期間中は22 アップと灯油のストックも備えた3重の安定性を持つ電力供給システム
時まで開館しており、仕事帰りやディナーの後でもお を構築しています。
楽しみいただけます。
34
2-29 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ
Toranomon Hills Mori Tower
東京都が外国企業誘致を推進する「アジアヘッドクォー Office 虎ノ門ヒルズ 森タワー
虎ノ門ヒルズ ター特区」に位置。日本初進出となるホテル「アンダーズ
地上52階建て、高さ247mの超高層複合タワー「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の6階か
東京」、最高スペックを備えたオフィス、眺望抜群でホテ
ら35階の30フロアを占める、総貸室面積30,000坪のオフィス。基準階の貸室
ルサービスも利用できるハイクラス住宅、国際水準のカ
は、約1,000坪、天井高2.8mの無柱空間を実現したフレキシビリティの高い快適
ンファレンス施設、多様な都市機能をサポートする商業
な執務空間です。6駅11路線が利用可能な立地は、羽田空港にもアクセスが良
施設、約6,000m2のオープンスペース等で構成される、
く、グローバルなビジネス拠点として最適です。
東京を代表する新たなランドマークです。
35
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タワー
やレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居の
緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ
ニケーションが生まれる場所となります。
Hotel ホテル「アンダーズ 東京」
ハイアットが運営し、日本初進出となるライフスタイ
ルホテル「アンダーズ 東京」。ヒンディー語で「パー
ソナル スタイル」を意味するアンダーズは、地域の
個性を大切にし、その土地の魅力をデザインや
サービスに取り入れています。
「国際新都心・グローバルビジネスセンター」へと進化
「虎ノ門ヒルズ 森タワー」に加え、「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」と「虎ノ
門ヒルズ レジデンシャルタワー」、更に現在計画中の「（仮称）虎ノ門ヒル
ズ ステーションタワー」が加わることで、「虎ノ門ヒルズ」は、区域面積
7.5ha、延床面積80万m2に拡大。国際水準のオフィス、住宅、ホテル、
商業施設、交通インフラなど様々な機能を備えた、真の「国際新都心・グ
ローバルビジネスセンター」へと進化します。
36
3. 運用状況
37
3-1 1口当たり分配金の前期比変動要因
第28期 第29期 （2021年1月期） 第30期 （2021年7月期） 予想
（円/口）
1口当たり分配金
2,950
2,910円/口
＋7 2,909円/口 （予想）
2,898円/口 ＋10
2,900
△32 ＋11
＋12
△63
＋79
2,850
△7
△5
2,800
2,750
増資に伴う 既存物件 29期物件 金融コスト 既存物件 29期物件 金融コスト
その他 その他
希薄化 収支変動 取得効果 削減 収支変動 取得効果 削減
既存物件収支変動の主な要因 既存物件収支変動の主な要因
+ 修繕費の減少 +7 + 管理委託費の減少 +4
+ 減価償却費の減少 +5 － オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) △13
+ オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) +5 － 修繕費の増加 △7
+ 付帯収益・水道光熱費 Net +2 － 減価償却費の増加 △4
－ 管理委託費の増加 △13 － 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) △4
－ 公租公課の増加 △8 － 解約違約金の減少 △3
－ 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) △5
（注） 各変動要因は、1,916,330口で除した金額を1円単位の概数で記載しています。
38
3-2 資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
4,500
保有物件 新規取得物件 4,107
億円
4,029 78
4,000 3,906
3,600
3,500 3,398
3,000 2,937
2,500
2,016
2,000
1,592
1,500 1,427
・・・
1,000
500
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 新規物件
2007年
1月期
2007年
7月期
2008年
1月期
2008年
7月期
2009年
1月期
・・・ 2016年
1月期
2016年
7月期
2017年
1月 期
2017年
7月期
2018年
1月期
2018年
7月期
2019年
1月期
2019年
7月期
2020年
1月期
2020年
7月期
2021年
1月期
取得後
39
3-3 含み損益の推移
（億円） （%）
1,000 50
含み損益 含み損益率
900
832
億円
812
800 40
700
600 30
500
20.8% 20.9%
20.2%
400 20
300
287
8.2 %
200 10
117
100
0 0
△100
△200 △10
△14.9 %
△300
「含み損益」 ＝ 「期末鑑定評価額」 － 「期末物件帳簿価額」
△312
「含み損益率」 ＝ 「含み損益」 ÷ 「期末物件帳簿価額」
△400 △20
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 新規物件
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
・・・ 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 取得後
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
40
3-4 期末鑑定評価の概要
追加取得の影響を含む
（百万円）
第28期末 第29期末
（2020年7月31日時点） （2021年1月31日時点）
物件 増減 増減率 含み損益
主用途 物件名称 取得価格 帳簿価額
番号 （A） （B） DCF法 （B）－（A） （B）/（A）－1 （B）-帳簿価額
直接還元法 直接還元法 DCF法
鑑定評価額 鑑定評価額 最終還元
還元利回り 還元利回り 割引率
（注1） （注1） 利回り
六本木ヒルズ森タワー O-0 115,380 111,330 148,100 2.9% 146,300 2.8% 2.5% 3.0% △ 1,800 △ 1.2% 34,969
アーク森ビル O-1 62,480 61,479 63,700 3.2% 63,900 3.2% 2.9% 3.4% 200 0.3% 2,420
後楽森ビル O-4 27,200 24,728 26,500 3.4% 25,500 3.4% 3.0% 3.7% △ 1,000 △ 3.8% 771
赤坂溜池タワー O-6 43,930 41,453 34,500 3.2% 34,800 3.2% 2.9% 3.4% 300 0.9% △ 6,653
オフィス
愛宕グリーンヒルズ O-7 42,090 40,085 46,900 3.4% 47,100 3.4% 2.9% 3.6% 200 0.4% 7,014
ビル
アークヒルズ サウスタワー O-8 19,150 18,663 25,200 3.0% 25,200 3.0% 2.8% 3.2% 0 0.0% 6,536
虎ノ門ヒルズ 森タワー O-9 48,430 47,998 44,800 2.6% 60,032 2.6% 2.3% 2.8% 15,232 34.0% 12,033
オランダヒルズ森タワー O-10 16,330 16,239 21,800 3.2% 21,800 3.2% 2.8% 3.4% 0 0.0% 5,560
小計 374,990 361,979 411,500 － 424,632 －