森ヒルズリート投資法人
第25期 （2019年1月期） 決算説明会資料
2019年3月18日
証券コード： 3234 （資産運用会社） 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
https://www.mori-hills-reit.co.jp/ http://www.morifund.co.jp/
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1
目次
1. エグゼクティブサマリー 3 3. 運用状況 35
資産総額の推移（取得価格ベース） 36
2. 運用ハイライト 4 含み損益の推移 37
投資口価格の推移 5 期末鑑定評価の概要 38
当期実績 6 賃料単価及び稼働率の推移 39
1口当たり分配金の推移 7 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント 40
1口当たりNAVの推移 8 財務関連情報 （2019年1月31日時点） 41
新規取得物件の概要（2018年9月3日取得） 9 有利子負債一覧 （2019年1月31日時点） 42
業績予想 11 投資主構成 （2019年1月31日時点） 43
1口当たり分配金の前期比変動要因 12
ポートフォリオ概要 13 4. 事業環境認識と方針・戦略 44
内部成長 17 事業環境認識 45
外部成長 21 森ヒルズリートの方針・戦略 46
財務運営 27 マーケット関連情報 47
森ヒルズリートの代表物件 29
東京都心の優位性 33 5. Appendix 53
2
1. エグゼクティブサマリー
決算概要 営業収益 9,423百万円・営業利益 5,945百万円・当期純利益 5,292百万円 前期比増収増益
第25期 1口当たり分配金 2,822円 （前期比+2.5%）17期連続増配
（2019年1月期）
直近1年間の「1口当たり分配金」の増加率は+6.1%と堅調な成長を実現
直近1年間の「1口当たりNAV」の増加率は+14.4% J-REIT最大となる増加
外部成長 2018年8月に公募増資実施、9月に虎ノ門ヒルズ・オランダヒルズ （計306億円） を追加取得
スポンサーパイプライン活用により、都心優良物件を競争入札プロセスなしで取得
スポンサーによる周辺エリア開発により、保有物件の更なる価値の向上が期待できる
内部成長 稼働率 オフィス 99.7％・住宅 97.7％と引き続き好調
賃料改定率 オフィス +6.9％・住宅 +5.3％ （更改対象全体平均） と着実な内部成長を実現
オフィスのレントギャップ率が前期△3.7％から当期△4.0％に拡大
財務運営 簿価LTV 46.2％・鑑定LTV 40.4％・負債平均残存年数 4.3年とターゲット水準を維持
決算期末後に投資法人債 （30億円）を償還し、償還後の簿価LTVは45.8％
固定金利比率は90.2％に上昇
3
2. 運用ハイライト
4
2-1 投資口価格の推移
（円）
200,000
2013年3月 2013年9月 2014年8月 2016年2月 2018年8月
190,000 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
180,000
170,000
160,000
150,000
140,000
森ヒルズリート
130,000
120,000
110,000
100,000
東証REIT指数
90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
9月14日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日
時価総額 419億円 2,639億円
（2010年9月14日） （2019年3月8日）
（注1） 本書において、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は単位未満切捨て、比率は四捨五入して記載しています。
（注2） 「東証REIT指数」は、東証REIT指数を第8期決算発表時点 （2010年9月14日）を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。
5
2-2 当期実績
第24期 第25期 第25期
2018年7月期 2019年1月期 2019年1月期
実績 実績 前期実績比 計画
運用状況 （ 百万円）
営業収益 8,751 9,423 + 672 9,372 前期比変動要因 （第24期 - 第25期）
賃貸事業収入 8,533 9,170 + 636 9,141
・営業収益 （+672百万円）
その他賃貸事業収入 217 253 + 36 231 - 第25期取得物件 +587
- オフィス (パススルー物件) +39
営業費用 3,318 3,477 + 159 3,488 - 第24期取得物件の通期化 +33
- 住宅 （パススルー物件） +12
賃貸事業費用 2,995 3,131 + 135 3,168
・営業費用 （+159百万円）
販売費及び一般管理費 323 346 + 23 320 - 第25期取得物件 +148
△1
- 資産運用報酬 +18
営業利益 5,432 5,945 + 513 5,884 - 第23期取得物件公租公課 +13
営業外収益 2 1 1 - 既存物件公租公課 +11
- 第24期取得物件の通期化 +6
営業外費用 613 653 + 39 653 - 修繕費 △33
経常利益 4,820 5,293 + 472 5,232 ・営業外費用 （+39百万円）
- 支払利息等 （第25期新規借入） +35
当期純利益 4,819 5,292 + 472 5,231 - 投資口交付費償却 +6
- 支払利息等 （既存借入） +6
分配金総額 4,819 5,291 + 471 5,231 - 投資法人債利息等 △9
1口当たり分配金
発行済投資口の総口数 （口） 1,750,640 1,874,960 124,320 1,874,960 第25期変動要因 （計画 - 実績）
1口当たり分配金 （円） 2,753 2,822 + 69 2,790
・営業利益 （+61百万円）
- オフィス （パススルー物件） +50
その他指標 （ 百万円） - 住宅 （パススルー物件） +10
賃貸事業損益 5,755 6,292 + 537 6,204
減価償却費 1,031 1,074 + 43 1,100
△ 0.0PT
NOI 6,787 7,367 + 580 7,305
NOI利回り 3.8% 3.8% 3.8%
物件取得価格 （運用日数加重平均）
（注）
358,889 385,194 + 26,305 385,194
（注） 期中で物件の異動があった場合は、運用日数で加重平均して算定しています。 6
2-3 1口当たり分配金の推移
（円/口）
3,000
2,830
2,830 2,850
2,850
2,822
2,822 （予想）
直近1年間で6.1%増加 （予想）
2,800 17期連続 2,753
増配 2,659
2,606 2,610
2,600 2,567
（8年半で114.6％増加） 2,502
2,400 2,367
2,303
2,200 2,151
2,019
2,000
1,910
1,833
1,800 1,740
1,724
1,670
1,589
1,600
1,400
1,315
1,200
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
7
2-4 1口当たりNAVの推移
（円/口）
140,000
134,550
J-REIT最大となる
直近1年間で14.4%増加
130,000 16期連続
（直近6ヶ月の各社決算発表に基づく） 124,618
増加
120,000 117,627
（8年で114.5 ％増加） 114,893
112,546 112,811
110,000
104,064
101,957
〔増加要因〕 99,665
100,000 ① 保有物件の含み益向上
② 鑑定評価ディスカウントでの新規取得
③ プレミアム増資
90,000
88,826
86,941
81,992
80,000 78,027 78,434
72,735
70,000
64,856
62,731
60,000
50,000
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
8
2-5 新規取得物件の概要 （2018年9月3日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー （追加取得）
① 東京の新たなランドマークとなる超高層複合タワー
地上52階建て、高さ247mの耐震性に優れた超高層複合タワー
1フロア約1,000坪で最高スペックを備えたオフィス、国際水準のカンファ
レンス施設、日本初進出となるホテル 「アンダーズ 東京」、レジデンス、
商業施設等で構成
② 更なる発展が期待される虎ノ門エリアの中心に立地
6駅11路線が利用可能。2020年に日比谷線 「虎ノ門ヒルズ駅」 の供用
が開始される予定であり、交通利便性の更なる向上が見込まれる
周辺で大規模な再開発計画が複数進行中であり、国際的なビジネス拠点
として、エリアの発展性に大きな期待が持てる
＜取得対象＞
ホテル
レジデンス
取得価格 鑑定評価額 想定NOI利回り
赤色部分の一部
260.7億円 288.3億円 3.4%
オフィス
物件番号 O-9
所在地（住居表示） 東京都港区虎ノ門一丁目23番1号 PML
(地震による予想最大損失率)
竣工年月 2014年5月
階数 地上52階・地下5階 0.50%
延床面積 241,581.95㎡ カンファレンス
取得対象 28～35階を対象とする区分所有権の レストラン他
共有持分（87.95％） を信託財産とする 過去取得分も含めた
準共有持分50%
信託受益権の準共有持分36％
9
2-6 新規取得物件の概要 （2018年9月3日取得）
オランダヒルズ森タワー （追加取得）
① オランダ大使館の緑に隣接する超高層複合タワー
オフィス、レジデンス、店舗で構成され、耐震性能に優れた複合タワー
オフィスは主に上層階 （14～24階）に配置されており、眺望と開放感に
優れたビジネス空間を実現
地上100mのルーフガーデンからは、東京タワーや六本木ヒルズなど、
東京を代表するランドマークが一望できる
② 更なる発展が期待される虎ノ門エリアに立地
日比谷線 「神谷町」 駅から徒歩1分の優れた立地
周辺で大規模な再開発計画が複数進行中であり、国際的なビジネス拠点
として、エリアの発展性に大きな期待が持てる
＜取得対象＞
赤色部分の一部
ルーフガーデン
取得価格 鑑定評価額 想定NOI利回り
オフィス
45.7
93.3億円 104.3億円
52.6億円 4.3%
物件番号 O-10
所在地（住居表示） 東京都港区虎ノ門五丁目11番2号 PML レジデンス
(地震による予想最大損失率)
竣工年月 2005年1月
階数 地上24階・地下2階 0.85% 店舗
延床面積 35,076.12㎡
取得対象 3・4階、5階の一部、14～18・22～24
階を対象とする区分所有権を信託財産 過去取得分も含めた
準共有持分100%
とする信託受益権の準共有持分28％
10
2-7 業績予想
第25期 第26期 第27期
2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
実績 予想 前期実績比 予想
運用状況 （ 百万円）
営業収益 9,423 9,538 + 114 9,559 前期比変動要因 （第25期 - 第26期）
△ 15
賃貸事業収入 9,170 9,300 + 130 9,302
・営業収益 （+114百万円）
その他賃貸事業収入 253 238 256 - 第25期取得物件の通期化 ＋123
- 住宅 （パススルー物件） △12
営業費用 3,477 3,604 + 126 3,587
賃貸事業費用 3,131 3,257 + 126 3,240 ・営業費用 （+126百万円）
- 修繕費 ＋83
△ 11
販売費及び一般管理費 346 347 +0 347 - 第25期取得物件の通期化 ＋48
- 第24期・第25期取得物件公租公課 ＋30
営業利益 5,945 5,934 5,971 - 既存物件減価償却費 △24
△ 24
営業外収益 1 1 +0 0 ・営業外費用 （△24百万円）
- 投資口交付費償却 △21
営業外費用 653 629 627 - 投資法人債利息等 △6
経常利益 5,293 5,307 + 13 5,345
当期純利益 5,292 5,306 + 13 5,344
分配金総額 5,291 5,306 + 14 5,343
1口当たり分配金
発行済投資口の総口数 （口） 1,874,960 1,874,960 － 1,874,960 前期比変動要因 （第26期 - 第27期）
1口当たり分配金 （円） 2,822 2,830 +8 2,850
・営業収益 （+20百万円）
△ 11
その他指標 （ 百万円） - オフィス (パススルー) ＋12
- 地代改定 (ラフォーレ原宿) ＋9
△ 11
賃貸事業損益 6,292 6,281 6,318
・営業費用 （△17百万円）
△ 22
減価償却費 1,074 1,063 1,051 - 第24期・第25期取得物件公租公課 ＋30
△ 0.0PT
- 既存物件公租公課 ＋16
NOI 7,367 7,345 7,370 - 修繕費 △72
NOI利回り 3.8% 3.8% 3.7%
物件取得価格 （運用日数加重平均） 385,194 390,690 + 5,495 390,690
11
2-8 1口当たり分配金の前期比変動要因
第24期 第25期 (2019年1月期) 第26期 (2019年7月期) 予想
（円/口）
2,900
1口当たり分配金 2,830円/口
2,822円/口 +12
（予想）
+2 +3
2,800 △32 +25
2,753円/口
+215
2,700
△183
2,600
+38
△17 +14
2,500
増資に伴う その他 24期物件 既存物件 25期物件 金利コスト 既存物件 25期物件 金融コスト その他
希薄化 取得効果 収支変動 取得効果 削減 収支変動 取得効果 削減
通期化 通期化
既存物件収支変動の主な要因 既存物件収支変動の主な要因
+ 修繕費の減少 +18 + 減価償却費の減少 +13
+ 減価償却費の減少 +15 + オフィス（パススルー物件）賃貸事業収入 +10
+ オフィス（パススルー物件）賃貸事業収入 +7 － 修繕費の増加 △44
+ 建物管理費の減少 +6 － 住宅（パススルー物件）賃貸事業収入 △7
+ 住宅（パススルー物件）賃貸事業収入 +6 － 第24期取得物件の公租公課費用計上（3ヶ月分） △4
－ 第23期取得物件の公租公課費用計上（3ヶ月分） △7
－ 既存物件公租公課の増加 △6
（注） 各変動要因は、1,874,960口で除した金額を1円単位の概数で記載しています。
12
2-9 ポートフォリオ概要 ①立地
J-REIT最高の東京都心比率 （資産総額：3,906億円）
＜地域別＞
東京都心5区
東京都心3区
及びその周辺地区
100% 87.5%
＜用途別＞ ＜建物規模別＞
5.6 1.7
6.4 % %
%
88.0 98.3
% %
■ オフィスビル ■ 住宅 ■ 商業施設 ■ 30,000㎡以上 ■ 30,000㎡未満
（注1） 各比率は、取得価格総額に対する各区分毎の取得価格合計の比率を記載しています。
（注2） 建物規模別分散状況の比率には、ラフォーレ原宿（底地）は含みません。
（注3） 用途別分散状況の比率は、赤坂溜池タワー及び愛宕グリーンヒルズはオフィスビルと住宅に取得
価格を区分して記載しています。
13
2-10 ポートフォリオ概要 ①立地
エリア別大企業本社集積数 東京都心における大企業とIT企業の集積ゾーン
（社） 海外企業 国内企業
22
20
18
18
16
14
14
12
10 9
8
7 7
6
5
4 4 4 4
3 3 3
2 2 2 2 2
0
丸の内 六本木 日本橋 六本木 大手町 品川 赤坂 新宿 汐留 虎ノ門 霞ヶ関 京橋 茅場町 浜松町 飯田橋 神保町
赤坂
虎ノ門
（出所） 「大企業」とは、時価総額ベースで国内企業上位100社及び海外企業上位30社をいいます。時価総
額については2018年4月30日時点におけるRefinitiv、本社所在地については公表資料等に基づき
資産運用会社が作成しています。
港区に本社を置くIT企業の例
Apple 日本オラクル RPAホールディングス
Facebook SBIホールディングス イトクロ
Microsoft メルカリ HEROZ
Tencent マネックスグループ UUUM
Cisco Systems GREE エボラブルアジア
Netflix NHN JAPAN Gunosy
ソフトバンク オープンドア KLab
Baidu ユーザベース メタップス
Expedia アイスタイル エニグモ
エムスリー マネーフォワード CROOZ
ネクソン 弁護士ドットコム FreakOut
（出所） 2018年8月31日時点における公表資料等に基づき、資産運用会社が作成しています。
14
2-11 ポートフォリオ概要 ②耐震性能
J-REIT最良のポートフォリオPML
制振構造
J-REITで最も低い
ポートフォリオPML
0.93％ 地震時の揺れの勢いを
20%程度低減
※ PML （Probable Maximum Loss）は地震による予想最大損失率であり、
数値が低いほど耐震性に優れていることを示す
粘性体制振壁
物件名称 用途 PML 耐震性能
六本木ヒルズ森タワー 0.59% 制振
アーク森ビル 0.78% 制振
免震構造
後楽森ビル 0.73% 制振
オフィスビル
アークヒルズ サウスタワー 1.56% 制振
虎ノ門ヒルズ 森タワー 0.50% 制振
特に大地震時には
オランダヒルズ森タワー 0.85% 制振 揺れの勢いを
赤坂溜池タワー 1.79% 制振 1/2～1/3程度に低減
MORIタワー 2.35% 制振
オフィスビル
（一部住宅）
愛宕グリーンヒルズ フォレストタワー 2.34% 制振
プラザ 5.94% －
六本木ファーストプラザ 2.20% －
住宅
六本木ビュータワー 2.20% － 免震装置
15
2-12 ポートフォリオ概要 ③環境性能
J-REIT最高のグリーンビル認証保有比率
＜GRESB最高位「Green Star」を7年連続取得＞
2018年のGRESB リアルエステイト評価において、7年連続Green Star
グリーンビル認証 の評価を取得するとともに、「GRESB Rating」 （注）において「4 Stars」を
保有物件比率 獲得しました。
93.2％ （注） 2016年より新たに導入された総合スコアの相対評価であり、グローバルでの順位により
5段階評価（最上位は「5 Stars」）で表現されます。
最高ランク比率 70.5％
グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（GRESB）は、欧州の
年金基金のグループを中心に創設されたGRESB財団が行う年次のアン
ケート調査に基づき、不動産会社・不動産運用機関のサステナビリティ・
パフォーマンスを測るベンチマークです。
※ ラフォーレ原宿（底地）を除く取得価格ベース
GRESBの4象限モデルにおける地域別スコア
CASBEE-不動産：「Sランク」
六本木ヒルズ アーク森ビル 愛宕グリーンヒルズ 虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
森タワー （MORIタワー） 森タワー 森タワー
｢Green Star｣
4つに分類される評価の
CASBEE-不動産：「Aランク」 DBJ Green Building認証：「4つ星」 中で最も評価の高い分類
赤坂溜池タワー 後楽森ビル アークヒルズ サウスタワー （出所） GRESB 公表データに基づき、資産運用会社が作成しています。
16
2-13 内部成長
事業環境認識 都心オフィスは緩やかな賃料上昇継続が予想されるが需要動向は注視 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
内部成長方針 固定型MLにより安定性を保持しながらパススルー物件の賃料増額改定を推進
稼働率の推移 募集賃料の推移
（%）
99.5% 99.7%
100 160
98.8%
98.2% 98.4%
IT企業集積ゾーンである
96.7% 港区・渋谷区エリアの上昇が大きい 渋谷・道玄坂
96.3%
97.9% 97.7%
150
97.4% 97.3%
95 95.7%
140 六本木・麻布
虎ノ門・新橋
130
90
都心5区
120
オフィス （全体）
110
85 住宅 （全体）
オフィス （パススルー）
100
80 90
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期
（出所） 三幸エステート株式会社「オフィスマーケットレポート」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 基準階面積200坪以上の大規模ビルを調査対象とした募集賃料（共益費込）の平均値について、
2011年の数値を100とする指数です。
17
2-14 内部成長
賃料改定実績 （パススルー物件）
賃料改定率 （オフィス） 賃料改定増減額実績と累積額 （月額賃料ベース）
（%） （百万円）
+10 +16 + 15.4 百万円
+14
+6.9% + 13.0 百万円
+6.3%
+ 11.9 百万円
+12
+ 10.7 百万円
+5 +4.2%
+10
+3.5% +2.1% +8 + 7.7 百万円
+2.5%
+6 + 5.5 百万円
※改定・更新を行った全契約の平均
0
第20期 第 21期 第22期 第23期 第 24期 第25期 +4
2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年 1月期
+2
賃料改定率 （住宅）
+0
（%）
+10 第16期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
～ 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
第20期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
+7.1%
+6.7%
オフィス
+5.5% +5.4% +5.3%
+5.1%
+ 4.6 百万円 + 1.6 百万円 + 2.1 百万円 + 0.6 百万円 + 0.8 百万円 + 1.8 百万円
+5
住宅
+ 0.8 百万円 + 0.5 百万円 + 0.8 百万円 + 0.4 百万円 + 0.3 百万円 + 0.5 百万円
合計
※改定・更新を行った全契約の平均 + 5.5 百万円 + 2.2 百万円 + 2.9 百万円 + 1.1 百万円 + 1.1 百万円 + 2.4 百万円
0
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第 25期
2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期
18
2-15 内部成長
オフィスマーケット賃料との比較 （パススルー物件）
レントギャップ （月額賃料合計） 改定時期別レントギャップ （月額賃料合計）
（百万円） （百万円）
400 120
107
100
マーケット賃料超過
300 （+5％以上） 85
80
マーケット賃料超過
（+5％未満） 63
200 60
49
40
100 マーケット賃料以下 26
21
20
0 0
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第 30期 第 31期以降
2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年
7月期 1月期 7月 期 1月期 7月期 1月 期 7月期 1月期 以降
レントギャップ率
マーケット賃料に未達で 旺盛なオフィス需要により稼働率は高水準を維持
△3.7% △4.0% 上昇余地があることを示す
保有物件エリアの賃料は着実に上昇し、賃料増額改定が進捗
（注1） 「マーケット賃料」は、シービーアールイー株式会社のレポートによります。
（注2） レントギャップ率＝（テナント賃料合計÷マーケット賃料合計）－1
保有物件のレントギャップは前期比で拡大しており、引き続き
（注3） 2019年1月31日時点で確定しているエンドテナントの退去を反映しています。 内部成長を推進
19
2-16 内部成長
賃料固定型マスターリースの概要
賃料固定型マスターリース比率 契約満了時の考え方 賃貸市況に応じた対応
(A) のイメージ図
パススルー移行により
賃貸市況 エンドテナント 2019年 2020年 2021年
蓄積したアップサイドを (A)
見通し堅調 賃料が高い
一括実現
テナントA テナントB
+8％ +5％
賃貸市況 エンドテナント 賃料増額で
(B) パススルー型 +8％ +5％
見通し不透明 賃料が高い 固定型ML継続
+5％
固定型ML
エンドテナント 賃料据置で +8％
2021年1Qの契約満了が多い (C)
賃料が同等 固定型ML継続
※2021年に賃料固定型ML契約終了のケース
契約満了時期別 月額賃料
月額賃料合計 月額総賃料に 賃貸面積 建物管理費 契約満了時期別月額賃料（百万円）
物件名称 対象区画・用途 契約満了時期
（百万円） 占める割合 （㎡） 負担 2020年 2021年 2022年 2023年以降
23・24階 8,993.45 － 114.6 － － 2021年7月
19・22階 8,609.47 － － － 95.0 2023年9月
六本木ヒルズ森タワー 20階 3,879.19 － － － 42.8 2024年7月
490.5 31.4% 森ヒルズリート
（10フロア） 28階 4,460.13 49.2 － － － 2020年9月
25階 4,156.66 － 45.8 － － 2021年1月
26・27・29階 12,942.64 － 142.9 － － 2021年3月
13階/12・22階 7,952.55 － 77.9 － － 2021年1月
アーク森ビル 23・25階 5,742.95 森ヒルズリート － 55.5 － － 2021年1月
225.2 14.4%
（8フロア＋冷熱供給所） 4・15・24階 7,680.52 － 73.8 － － 2021年1月
冷熱供給所 3,212.41 マスターレッシー － － － 17.9 2023年3月
愛宕グリーンヒルズ
168.7 10.8% オフィス・住宅・店舗 29,667.58 マスターレッシー － － 168.7 － 2022年4月
（全体の約32.9％）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
129.2 8.3% 28～35階の一部 12,209.08 森ヒルズリート － － 129.2 － 2022年7月
（全体の約6.9％）
49.2 510.7 297.9 155.8
合計 1,013.8 64.9%
(4.9%) (50.4%) (29.4%) (15.4%)
20
2-17 外部成長
事業環境認識 物件取得競争に過熱感も見られ取得価格の水準には十分な注意が必要 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
外部成長方針 スポンサーの豊富な物件パイプラインを活用した外部成長を継続推進
オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区）
（%）
200 10.0
8.9% 9.0%
8.7% 9.0
8.1% ⇒ 予測値
180
7.3% 8.0
7.0
160 6.1% 149 賃料指数
145 5.5% 6.0
140 4.2% 5.0 空室率
4.0%
124 3.6% 123
4.7% 118 121 4.0
3.1% （出所） オフィス市場動向研究会（一般財団法人日本不動産
120
3.0 研究所、三鬼商事株式会社）「東京・大阪・名古屋の
2.9% 3.2% オフィス賃料予測（2018～2020年、2025年）・
2.6% 114 114 2.8% 2.7% 2.0 2018秋」に基づき資産運用会社が作成しています。
100 109 109
104 （注） 都心5区の大・中型ビル（基準階面積100坪以上）が
101 100 99 1.0 対象です。また、都心5区賃料指数は、2010年の
92 92 95
共益費込み賃料を100とする指数です。
80 0.0
04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年
不動産投資利回りの推移
（%）
4.9
4.6 4.5%
4.3 4.2% 4.2% 4.2% 4.2%
4.0% 4.0%
4.0
3.8% 3.7%
3.7 Aクラスオフィスビル
3.5% 3.5% （丸の内・大手町） 3.5%
取引利回り 3.3%
3.4 3.2%
3.1 3.0%
（出所） 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」
に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 各年10月時点調査の数値を記載しています。
2.8
04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年
21
2-18 外部成長
森ヒルズリート資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円） 3,906
4,000 億円
スポンサーパイプライン
を活用した着実な成長 3,600
3,525
3,500 3,398 3,398 3,381
3,000 2,937
2,817 2,817
2,527 2,527
2,500
2,308
2,108
2,000
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
東京都心プレミアム物件を鑑定評価額を下回る価格で取得 （2018年9月3日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー オランダヒルズ森タワー
上場投資法人
虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
による直近の
森タワー 森タワー
オフィス取得（注1）
取得価格の
鑑定評価額に △9.6％ △13.2％ △4.4％
対する比率（注2）
築年数 4.3年 13.6年 21.3年
取得価格
260.7億円 取得価格
45.7億円
PML 0.50％ 0.85％ 5.18％
鑑定評価額 288.3億円
鑑定評価額 52.6億円
（注1） 2018年1~7月に公表された取得情報（IPO時取得を除く41物件）に基づく平均値を記載しています。
所在地
東京都港区 所在地
東京都港区
（注2） 取得価格の鑑定評価額に対する比率＝（取得価格－鑑定評価額） ÷ 鑑定評価額
22
2-19 外部成長
森ビルグループの豊富な物件パイプライン 最近のプロジェクト (虎ノ門ヒルズエリア)
虎ノ門ヒルズ 森タワー
総資産 1.9兆円 管理棟数 97棟 2014年6月開業
（仮称）虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
（2018年3月末時点） （2018年4月1日時点） 2021年1月竣工予定
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 2023年2月竣工予定
2019年12月竣工予定
森ヒルズリートは「優先交渉権」を保有
スポンサー連携による連鎖的・循環的な価値向上
日比谷線
区域面積： 約7.5ha 「虎ノ門ヒルズ」駅
延床面積： 約80万㎡（約24万坪）
価値向上① 2020年一部供用開始予定
オフィス面積：約30万㎡（約9万坪）
物件パイプライン 住宅戸数： 約720戸
商業面積： 約26,000㎡（約8,000坪）
緑地面積： 約15,000㎡（約4,500坪）
森ヒルズリート 森ビル株式会社
投資法人 都心優良物件を (スポンサー)
競争入札なしで
取得可能
売却資金を
賃料・稼働率 活用した
取得資金
鑑定評価 エリア開発
上 昇
価値向上 ② 森ヒルズリート保有物件
エリア開発に伴う 所在エリア周辺の
更なる資産価値向上 更なる発展
23
2-20 外部成長
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー （2019年12月竣工予定）
国際水準のオフィスビルとイノベーションセンターを開設
総貸室面積約94,000㎡ のグローバルレベルの大規模オフィス
約6,300㎡ の商業施設を持つ地上36階建てのオフィスタワー
新設される東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅や銀座線
「虎ノ門」駅と連結し、1階には、空港リムジンバスや都心
と臨海部を結ぶBRT(バス高速輸送システム)も発着可能なバス
ターミナルを設置し、世界と都心を繋ぐ「東京の玄関口」と
して機能
2020年の東京オリンピック・パラリンピックでは、晴海地区
の選手村と各スタジアムや都心と湾岸部の競技場を結び、選
手や観客の移動に活躍する交通拠点となる
<商業施設> <イノベーションセンター>
地下1階から地上3階には、 地上4階には起業家や大企業の新規
約6,300㎡の商業空間に、 ビジネス担当からエグゼクティブ
グローバルプレイヤーが まで、様々な分野のイノベーター
住み、働き、集う、虎ノ門 が集う約3,000㎡のイノベーション
ヒルズエリアの生活を支え センターを開設し、交流や育成を
る高品質の食品スーパーや 通じてビジネスの創出を支援
大型飲食施設、店舗を備え
る
24
2-21 外部成長
(仮称)虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー （2021年1月竣工予定）
「MORI LIVING」シリーズ最高峰となるレジデンシャルタワー
地上54階建て、グローバルレベルのレジデンス約550戸を供給
森ビルの高級住宅ブランド「MORI LIVING」シリーズの最高峰と
なる住宅のほか、6つ目となる会員制の「ヒルズスパ」も併設
低層部には、約1,000㎡の商業空間を設け、デッキを通じて虎ノ門
ヒルズ 森タワーやビジネスタワーの商業空間ともつながることで、
虎ノ門ヒルズエリアにおける生活をサポート
25
2-22 外部成長
森ビルグループ関与事例
本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2）
（注4） （注5）
稼働物件
計画中・工事中
（出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2019」に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。
（注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。
26
2-23 財務運営
事業環境認識 金融政策を踏まえると金利は当面低位推移・中長期的に一定上昇を想定 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
財務運営方針 簿価LTV40%台半ば・平均残存4.0年以上を目途とし金利低下を推進
LTVの推移 有利子負債の状況
（%）
60.0
57.4% LTV（帳簿価額ベース） LTV（鑑定評価額ベース） 第24期末 第25期末
53.7% （2018年7月31日） （2019年1月31日）
55.0
有利子負債残高 168,122百万円 182,222百万円
50.0 LTV （帳簿価額ベース）
（注1）
46.4% 46.2%
49.3% 48.8% 45.4% 46.2% 45.8%
LTV （鑑定評価額ベース）
（注2）
41.9% 40.4%
44.1% 44.5% 44.7%
45.0
平均残存年数 4.0年 4.3年
43.8%
43.2% 42.4% 42.3% （注1） LTV （帳簿価額ベース）=期末有利子負債÷期末総資産額
40.0 （注2） LTV （鑑定評価額ベース）=期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの
40.4% 40.0%
期末資産総額 （期末総資産額＋期末鑑定評価額－期末物件帳簿価額）
35.0
第9期 第10期 第11期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 投資法人債
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 償還後
1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
有利子負債 平均金利の推移 （融資手数料を含む） 長期比率・固定金利比率
（%）
2.25 2.0% 2.1% 2.1%
＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
2.00
1.75
1.50
1.2%
1.25 1.1% 長期 固定金利
0.9%
1.00 0.8% 0.76%0.76%
0.74% 0.71% 100% 90.2%
0.69%
0.75
0.50
0.25
第9期 第10期 第11期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（注） 有利子負債 平均金利＝（支払利息＋投資法人債利息＋融資手数料＋投資法人債発行費償却）×365÷各期運用日数÷有利子負債の各期中平均残高
27
2-24 財務運営
有利子負債 平均残存年数の推移 格付の状況
（年）
5.0
4.4年 4.5年 4.3年
4.5 4.2年
4.0年
日本格付研究所 （JCR）
4.0 3.7年 3.8年 3.7年
3.5 3.2年 長期発行体格付 AA
3.0 (見通し：安定的)
2.5
2.0
1.5年 1.4年
1.5 1.2年 ・・・
1.0
第9期 第10期 第11期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
1月期 7月期 1月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
返済期限の分散状況 （2019年1月31日時点）
（億円）
200
長期借入金 投資法人債
150
100
120 70
159
60 125 83
65 112 72 36
50 95 92 61
76 38 70
60 66
50 41 40
30 35 27
20 20 20 15 20 13 16 14
0
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期
2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債
0.6% 0.7% 0.7% 0.7% 0.8% 0.9% 0.7%
平均金利
28
2-25 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ
Roppongi Hills Mori Tower
国内最大規模の都市再開発（約11.6ha）で、2003年の Office 六本木ヒルズ森タワー
六本木ヒルズ オープン以来、国内外から毎年4,000万人を超える人々
地上54階、高さ238mの六本木ヒルズのメインタワーであり東京のランドマークと
が訪れ続け、街は成熟を重ね、その磁力はさらに増して
して定着。8階から48階までに位置するオフィスは、超高層ビルの1フロア貸室面
います。経済的な視点に偏りがちだった従来の都市再開
積として国内最大級の約1,360坪（約4,500㎡）を誇ります。超高速のネットワー
発に対する価値観を一新し、真の人間の豊かさや、文化
ク、卓越した耐震性能と徹底したセキュリティなどを備えた最新鋭のオフィスビルで
や、対話や、次の時代へのヴィジョンが生まれる都市づく
す。
りをする森ビルの思いを結実させたプロジェクトです。
29
Residence 六本木ヒルズレジデンス
国際色豊かな文化が薫り、人々が行き交い交流す
る街「六本木ヒルズ」において、住む人の快適性を
最優先に空間をデザインし、ゆとりと暖かさに満ち
た新しい「暮らし」のスタンダードを提供しています。
Shop ショップ＆レストラン
コンセプトの異なる4つのエリアに200を超える
“only one”のショップやレストランからなる商業施
設。各建物の低層部や路面に店舗が連続し、緑溢
れる開放的な空間の中で、街全体を回遊しながら
ショッピングや飲食が楽しめる構成となっています。
Hotel グランド ハイアット 東京
個性あふれる10のレストラン・バー、究極のくつろ
ぎを目指す387の客室、13の宴会場施設などダイ
ナミックで都会的な空間と、ホテル内ならびに六本
木ヒルズの多岐にわたる施設によって豊かな時間
Cinema TOHOシネマズ 六本木ヒルズ
の創出を提供します。
国内最高峰のシネマコンプレックス。様々なタイムの
映画が楽しめる9つのスクリーンと、これまでの映画
館にはないサービスと設備を持つ、六本木の新しい
文化の発信地です。 独自のエネルギープラントによる電力供給
六本木ヒルズでは、独自のエネルギープラント（特定電気事業施設）に
Museum 森美術館
より、域内に電力を供給しています。当プラントは、都市（中圧）ガスを
世界中で最も空に近い美術館。国際的に著名な美 燃料とするため、電力会社による電力制限の影響を受けることなく、
術館との提携・ネットワークにより、世界の現代美術 極めて安定的な電力供給が可能です。更に、東京電力によるバック
を堪能できる空間を創ります。展覧会期間中は22 アップと灯油のストックも備えた3重の安定性を持つ電力供給システム
時まで開館しており、仕事帰りやディナーの後でもお を構築しています。
楽しみいただけます。
30
2-26 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ
Toranomon Hills Mori Tower
東京都が外国企業誘致を推進する「アジアヘッドクォー Office 虎ノ門ヒルズ 森タワー
虎ノ門ヒルズ ター特区」に位置。日本初進出となるホテル「アンダーズ
地上52階建て、高さ247mの超高層複合タワー「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の6階か
東京」、最高スペックを備えたオフィス、眺望抜群でホテ
ら35階の30フロアを占める、総貸室面積30,000坪のオフィス。基準階の貸室は、
ルサービスも利用できるハイクラス住宅、国際水準のカ
約1,000坪、天井高2.8mの無柱空間を実現したフレキシビリティの高い快適な執
ンファレンス施設、多様な都市機能をサポートする商業
務空間です。6駅11路線が利用可能な立地は、羽田空港にもアクセスが良く、グ
施設、約6,000㎡のオープンスペース等で構成される、
ローバルなビジネス拠点として最適です。
東京を代表する新たなランドマークです。
31
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タ
ワーやレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居
の緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ
ニケーションが生まれる場所となります。
Hotel ホテル「アンダーズ 東京」
ハイアットが運営し、日本初進出となるライフスタイ
ルホテル「アンダーズ 東京」。ヒンディー語で「パー
ソナル スタイル」を意味するアンダーズは、地域の
個性を大切にし、その土地の魅力をデザインや
サービスに取り入れています。
「国際新都心・グローバルビジネスセンター」へと進化
「虎ノ門ヒルズ 森タワー」に加え、「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」と「（仮
称）虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」、さらに現在計画中の「（仮称）
虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」が加わることで、「虎ノ門ヒルズ」は、
区域面積7.5ha、延床面積80万㎡に拡大。国際水準のオフィス、住宅、
ホテル、商業施設、交通インフラなど様々な機能を備えた、真の「国際新
都心・グローバルビジネスセンター」へと進化します。
32
2-27 東京都心の優位性
世界の主要都市圏におけるGDPの比較 世界の都市圏人口と2030年の推計
（億ドル，PPP）
（千人）
18,000
16,239 2017年 2030年
16,000
14,922 順位 都市的集積地域 人口 順位 都市的集積地域 人口
14,000
1 東京 （ 日本） 37,397 1 デリー （インド） 38,939
12,000 2 デリー （インド） 27,602 2 東京 （ 日本） 36,574
3 上海 （中国） 24,862 3 上海 （中国） 32,869
10,000
4 メキシコシティ （メキシコ） 21,500 4 ダッカ （バングラデシュ） 28,076
8,311 8,185
8,000 5 サンパウロ （ブラジル） 21,392 5 カイロ （エジプト） 25,517
6,635
6 ムンバイ （インド） 19,756 6 ムンバイ （インド） 24,572
6,000
7 カイロ （エジプト） 19,648 7 北京 （中国） 24,282
4,000
8 大阪 （日本） 19,289 8 メキシコシティ （メキシコ） 24,111
2,000 9 北京 （中国） 19,211 9 サンパウロ （ブラジル） 23,824
10 ダッカ （バングラデシュ） 18,894 10 キンシャサ （コンゴ） 21,914
0
東京
東京 ニューヨーク ロンドン パリ 北京
（出所） The BROOKINGS INSTITUTION 「REDEFINING GLOBAL CITIES」に基づき （出所） 国連経済社会局「World Urbanization Prospects : The 2018 Revision」に基づき
資産運用会社が作成しています。 資産運用会社が作成しています。
（注） 各都市圏について2015年の名目GDPを記載しています。
● 世界の都市圏におけるGDP比較において、東京はニューヨーク、ロンドン、パリを上回り世界最大
● 世界の都市圏人口において、東京は今後も世界有数の水準を維持する見通し
33
2-28 東京都心の優位性
転入超過人口の推移
（人）
90,000
76,786 77,267
75,000 69,958 68,917
67,842 65,853
63,976
61,281 61,158 東京23区
60,000 ● 東京23区は1997年以降22年連続の転
49,655 58,207 入超過が続いており、国内の他都市と比
45,000 較しても、一貫して高水準の転入超過が
37,391
続く
30,000 33,098 35,435
15,000 大阪市
名古屋市
0
05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 （出所） 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」に基づき資産運用
会社が作成しています。
市街地価格指数の推移 （全用途）
140
130.8
130
● 東京都心の地価水準は、2005年3月の
121.7
東京区部 水準を一貫して上回っており、国内の他
120 116.5
112.1 112.3 都市圏との比較において一線を画してい
109.3
110 106.4 107.7 る
105.3
100 100.6 ● 但し、資産価格が大きく上昇したタイミン
100 東京圏
94.2 グでの投資には注意が必要であり、投資
名古屋圏
大阪圏 価格については慎重な姿勢で臨む方針
90 93.6
80
05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 （出所） 一般財団法人日本不動産研究所「市街地価格指数」に基づき資産
3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 3月 運用会社が作成しています。
34
3. 運用状況
35
3-1 資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
3,906
4,000 億円
保有物件
3,600
3,525
3,500 3,398 3,381
3,000 2,937
2,817
2,527
2,500
2,308
2,016
2,000
1,592
1,500 1,427
1,000 ・・・・
500
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2007年
1月期
2007年
7月期
2008年
1月期
2008年
7月期
2009年
1月期
・・・・ 2013年
7月期
2014年
1月期
2014年
7月期
2015年
1月期
2015年
7月期
2016年
1月期
2016年
7月期
2017年
1月期
2017年
7月期
2018年
1月期
2018年
7月期
2019年
1月期
36
3-2 含み損益の推移
（億円） （%）
700 70
含み損益 含み損益率
600 566 60
億円
500 50
400 387 40
300 287 30
20.2%
200 20
14.9%
117 11.1%
8.2%
100 10
0 0
△100 △10
△14.9%
△200 △20
△300 △30
△312 「含み損益」 ＝ 「期末鑑定評価額」 － 「期末物件帳簿価額」
△400 △40
「含み損益率」 ＝ 「含み損益」 ÷ 「期末物件帳簿価額」
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
・・・ 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
37
3-3 期末鑑定評価の概要
追加取得の影響を含む
（百万円）
第24期末 第25期末
（2018年7月31日時点） （2019年1月31日時点）
物件 増減 増減率 含み損益
主用途 物件名称 取得価格 帳簿価額
番号 （A） （B） DCF法 （B）－（A） （B）/（A）－1 （B）-帳簿価額
直接還元法 直接還元法 DCF法
鑑定評価額 鑑定評価額 最終還元
還元利回り 還元利回り 割引率
（注1） （注1） 利回り
六本木ヒルズ森タワー O-0 115,380 112,229 138,500 3.2% 142,800 3.1% 2.8% 3.3% 4,300 3.1% 30,570
アーク森ビル O-1 62,480 61,566 59,400 3.5% 61,100 3.4% 3.1% 3.6% 1,700 2.9% △ 466
後楽森ビル O-4 27,200 24,843 24,100 3.7% 24,600 3.6% 3.2% 3.9% 500 2.1% △ 243
赤坂溜池タワー O-6 43,930 41,778 31,100 3.5% 32,000 3.4% 3.1% 3.6% 900 2.9% △ 9,778
オフィス
愛宕グリーンヒルズ O-7 42,090 40,403 43,800 3.7% 44,900 3.6% 3.1% 3.8% 1,100 2.5% 4,496
ビル
アークヒルズ サウスタワー O-8 19,150 18,831 24,500 3.2% 24,500 3.2% 3.0% 3.4% 0 0.0% 5,668
虎ノ門ヒルズ 森タワー O-9 36,210 36,175 11,606 2.9% 42,850 2.8% 2.5% 3.0% 31,244 － 6,674
オランダヒルズ森タワー O-10 16,330 16,331 13,896 3.5% 20,000 3.4% 3.0% 3.6% 6,104 － 3,668
小計 362,770 352,159 346,902 － 392,750 － － － 45,848 13.2% 40,590
六本木ファーストプラザ R-3 2,100 2,246 2,170 4.2% 2,340 4.1% 3.9% 4.3% 170 7.8% 93
住宅 六本木ビュータワー R-4 4,000 4,051 2,780 4.3% 2,940 4.2% 4.0% 4.4% 160 5.8% △ 1,111
小計 6,100 6,297 4,950 － 5,280 － － － 330 6.7% △ 1,017
ラフォーレ原宿（底地）（注2） S-1 21,820 22,074 37,600 4.0% 39,200 － 3.9% － 1,600 4.3% 17,125
商業
施設等
小計 21,820 22,074 37,600 － 39,200 － － － 1,600 4.3% 17,125
ポートフォリオ合計 390,690 380,532 389,452 － 437,230 － － － 47,778 12.3% 56,697
（注1） 各期末の鑑定評価額は、投資法人の計算に関する規則、投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準、並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、アークヒルズ サウスタワーを除く各物件については、
一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書の数値、アークヒルズ サウスタワーについては、大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書の数値をそれぞれ記載しています。
（注2） ラフォーレ原宿（底地）は、便宜上、第24期末の「直接還元法還元利回り」の欄に「DCF法割引率」を記載しています。
38
3-4 賃料単価及び稼働率の推移
（円/坪） （%）
（注） 上記の賃料単価及び稼働率は、期中平均賃料単価及び期中平均稼働率を記載しています。
39
3-5 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント
オフィスビルの稼働状況 住宅の稼働状況
（円/坪） （%） （円/坪） （%）
40,000 100 25,000 100
35,000
20,000
30,000
90 90
25,000 15,000
20,000
15,000 10,000
80 80
10,000
5,000
5,000
0 70 0 70
2018年 2019年 2018年 2019年
9月 10月 11月 12月 9月 10月 11月 12月
8月 1月 8月 1月
賃 料単価（円/坪） 30,620 30,895 30,898 30,900 30,910 30,811 賃 料単価（円/坪） 15,205 15,229 15,329 15,335 15,332 15,379
稼働率 99.9% 99.6% 99.6% 99.6% 99.6% 99.9% 稼働率 97.5% 96.9% 97.4% 98.1% 98.0% 98.1%
賃貸面積上位5テナント （参考） テナント業種比率 （オフィス）
賃貸面積
エンドテナント名 物件名称 面積割合
（注1）
六本木ヒルズ森タワー
アーク森ビル その他
後楽森ビル 23.7%
愛宕グリーンヒルズ 情報通信
森ビル株式会社 110,408.24 m2 63.5% 35.8%
アークヒルズ サウスタワー
虎ノ門ヒルズ 森タワー
六本木ファーストプラザ 弁護士･
六本木ビュータワー 会計士等
事務所
マイラン製薬株式会社 オランダヒルズ森タワー 3,458.53 m2 2.0% 11.7%
三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング 金融･保険 製造
オランダヒルズ森タワー 3,195.61 m2 1.8%
株式会社 13.0% 15.9%
昭和リース株式会社 後楽森ビル 2,683.90 m2 1.5%
森ビル流通システム株式会社 ラフォーレ原宿（底地） 2,565.06 m2 1.5%
（注1） 賃料固定型マスターリースについては、2019年1月31日時点で実際に貸室を使用している
エンドテナントの月額賃料に基づき算定しています。
2
上位5位を占めるエンドテナントの合計 122,311.34 m 70.3% また、各物件ごとの権利を有する割合を乗じて算定しています。
（注2） 業種の分類は資産運用会社で設定しています。
（注1） 「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約書等に表示された契約面積です。
また、各物件ごとの権利を有する割合を乗じて算定しています。
（注2） 2019年1月31日時点の数値を記載しています。
40
3-6 財務関連情報 （2019年1月31日時点）
長期比率・固定金利比率 有利子負債残高及び比率 （借入先別）
＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
借入先 残高 借入比率
三菱UFJ銀行 42,296百万円 26.9%
みずほ銀行 27,498百万円 17.5%
三井住友銀行 23,025百万円 14.6%
長期 固定金利
100% 90.2% 三井住友信託銀行 20,923百万円 13.3%
福岡銀行 7,300百万円 4.6%
農林中央金庫 7,000百万円 4.5%
りそな銀行 6,430百万円 4.1%
日本政策投資銀行 5,950百万円 3.8%
主な財務指標 新生銀行 4,700百万円 3.0%
みずほ信託銀行 3,800百万円 2.4%
第24期末 第25期末
（2018年7月31日） （2019年1月31日） あおぞら銀行 3,000百万円 1.9%
有利子負債残高 168,122百万円 182,222百万円 西日本シティ銀行 2,300百万円 1.5%
長期借入金 143,122百万円 157,222百万円 広島銀行 1,000百万円 0.6%
投資法人債 25,000百万円 25,000百万円 大分銀行 1,000百万円 0.6%
（注1 ）
LTV （帳簿価額ベース） 46.4% 46.2% 信金中央金庫 1,000百万円 0.6%
（注2 ）
LTV （鑑定評価額ベース） 41.9% 40.4%
借入金合計 157,222百万円 100%
（注3 ）
DSCR 15.6倍 15.6倍
投資法人債 25,000百万円
平均残存年数 4.0年 4.3年
期末加重平均金利 0.48% 0.50% 有利子負債合計 182,222百万円
（注1） 「LTV （帳簿価額ベース）」は、「期末有利子負債÷期末総資産額」にて算定しています。
（注2） 「LTV （鑑定評価額ベース）」は 、「期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの期末資産総額
（期末総資産額＋期末鑑定評価額－期末物件帳簿価額）」にて算定しています。
（注3） 「DSCR」は、「金利償却前当期純利益÷支払利息」にて算定しています。
41
3-7 有利子負債一覧 （2019年1月31日時点）
長期借入金
借入金額 利率 借入金額 利率
借入先 借入日 返済期限 借入先 借入日 返済期限
（百万円） （年利） （百万円） （年利）
三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行 1,000 0.36% 2013/11/29 2019/5/31 福岡銀行 500 0.47% 2018/2/28 2025/8/31
三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行 りそな銀行 500 0.47% 2018/2/28 2025/8/31
三井住友信託銀行、福岡銀行 11,400 0.44% 2013/11/29 2019/11/30