森ヒルズリート投資法人
第28期 （2020年7月期） 決算説明会資料
2020年9月15日
証券コード： 3234 （資産運用会社） 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
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資産運用会社：森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第408号、一般社団法人投資信託協会会員）
1
目次
1. エグゼクティブサマリー 3 3. 運用状況 35
1口当たり分配金の前期比変動要因 36
2. 運用ハイライト 4 資産総額の推移（取得価格ベース） 37
投資口価格の推移 5 含み損益の推移 38
当期実績 6 期末鑑定評価の概要 39
オファリング・ハイライト 7 賃料単価及び稼働率の推移 40
新規取得物件の概要 8 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント 41
1口当たり分配金の推移 9 財務関連情報 （2020年7月31日時点） 42
COVID-19による中長期的なオフィス需要への影響 10 有利子負債一覧 （2020年7月31日時点） 43
1口当たりNAVの推移 11 投資主構成 （2020年7月31日時点） 44
業績予想 12
J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ 13 4. 事業環境認識と方針・戦略 45
外部成長 22 事業環境認識 46
内部成長 25 森ヒルズリートの方針・戦略 47
財務運営 29 マーケット関連情報 49
森ヒルズリートの代表物件 31
5. Appendix 55
2
1. エグゼクティブサマリー
決算概要 営業収益 9,602百万円・営業利益 6,028百万円・当期純利益 5,433百万円 前期比減収増益
第28期 1口当たり分配金 2,898円 （前期比+0.5%）20期連続増配
（2020年7月期）
1口当たりNAV 146,390円（前期比+0.6%）19期連続増加
COVID-19によるオフィス賃料への影響はなく、飲食店舗に対して一時的な賃料減額を
実施したものの影響は極めて軽微
公募増資 2020年8月に公募増資を実行（52億円）、9月1日に「虎ノ門ヒルズ 森タワー」（122億円）を追加取得
1口当たり分配金予想 2,900円（第29期）、2,910円（第30期） 22期連続増配予想
外部成長
テレワーク浸透に伴うオフィス需要への影響は、都心プレミアム物件については問題がなく
今後も競争優位性を発揮すると判断
良質なスポンサーパイプライン活用して取得を実現
内部成長 稼働率 オフィス 99.7%・住宅 96.1%と引き続き好調。賃料改定に伴う着実な内部成長が進行
内部成長の進捗によりオフィスのレントギャップ率は前期 △6.2%から今期 △4.2%に縮小
財務運営 簿価LTV 45.7%・鑑定LTV 38.0%・負債平均残存年数 4.7年とターゲット水準を維持
期末固定金利比率は91.5%。タイミングを計りながら徐々に引き上げる
3
2. 運用ハイライト
4
2-1 投資口価格の推移
（円）
200,000
2013年3月 2013年9月 2014年8月 2016年2月 2018年8月
190,000 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
180,000
170,000
160,000
150,000
140,000
130,000
120,000
森ヒルズリート
110,000
100,000
東証REIT指数
90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末第19期末 第20期末 第21期末第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
9月14日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日 1月31日 7月31日
時価総額 419億円 2,570億円
（2010年9月14日） （2020年7月31日）
（注1） 本書において、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は単位未満切捨て、比率は四捨五入して記載しています。
（注2） 「東証REIT指数」は、東証REIT指数を第8期決算発表時点 （2010年9月14日）を基準として指数化したもので、投資口価格との相対パフォーマンスを示します。
5
2-2 当期実績
第27期 第28期 第28期
2020年1月期 2020年7月期 2020年7月期
実績 実績 前期実績比 計画
△ 29
運用状況 （ 百万円）
営業収益 9,631 9,602 9,621 前期比変動要因 （第27期 - 第28期）
△ 40
賃貸事業収入 9,377 9,389 + 11 9,386
・営業収益 （△29百万円）
△ 31
その他賃貸事業収入 253 213 235
- 地代改定 (ラフォーレ原宿) 通期化 +12
営業費用 3,605 3,573 3,606 - 解約違約金 +12
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) +6
-
△ 59
賃貸事業費用 3,224 3,251 + 27 3,265 付帯収益 △49
- 店舗賃料一時減額 △5
販売費及び一般管理費 380 321 340
・営業費用 （△31百万円）
営業利益 6,026 6,028 +2 6,015 - 管理委託費 +18
- +18
△ 23
修繕費
営業外収益 1 1 +0 1 - 公租公課 +16
- 減価償却費 +6
営業外費用 619 595 596 - 資産運用報酬 △41
- 水道光熱費 △36
経常利益 5,407 5,434 + 26 5,420
- その他営業費用 △17
当期純利益 5,406 5,433 + 27 5,419
・営業外費用 （△23百万円）
分配金総額 5,405 5,433 + 28 5,418 - 支払利息等 △23
1口当たり分配金
発行済投資口の総口数 （口） 1,874,960 1,874,960 － 1,874,960 第28期変動要因 （計画 – 実績）
1口当たり分配金 （円） 2,883 2,898 + 15 2,890
・営業利益 （+12百万円）
△ 56
その他指標 （ 百万円） - 資産運用報酬 +22
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) +3
賃貸事業損益 6,407 6,350 6,356 - 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) +3
-
△ 50
修繕費 △9
減価償却費 1,034 1,041 +6 1,044 - 店舗賃料一時減額 △5
NOI 7,441 7,391 7,400
NOI利回り 3.8% 3.8% 0.0PT 3.8%
物件取得価格 （運用日数加重平均）
（注）
390,690 390,690 － 390,690
（注） 期中で物件の異動があった場合は、運用日数で加重平均して算定しています。
6
2-3 オファリング・ハイライト
新投資口発行により52億円を調達
公募増資の概要 新投資口発行価額
計52億円
募集方法 国内一般募集 物件取得
122億円
第28期
増資・物件取得後
発行決議日 2020年8月17日 2020年7月期
条件決定日 2020年8月25日
資産総額
（取得価格ベース） 3,906億円 4,029億円
一般募集：2020年8月31日
払込期日
第三者割当：2020年9月25日
NOI利回り
発行新投資口数 41,370口 （うち第三者割当：1,970口） （注1） 3.8% 3.8%
募集後投資口数 1,916,330口
LTV （注4）
発行価格 1口当たり131,435円
（帳簿価額ベース）
（注2）
45.7% 45.7%
発行価額 1口当たり127,099円 LTV （注4）
（鑑定評価額ベース） 38.0% 38.0%
（注3）
発行価額の総額 5,258,085,630円 （第三者割当を含む）
（注4）
1口当たりNAV 146,390円 147,545円
投資口価格の推移
2,900円/口 2,910円/口
発行決議日から 発行決議日から 1口当たり分配金 2,898円/口 （2021年1月期予想） （2021年7月期予想）
条件決定日まで 条件決定日2週間後
森ヒルズ リート +3.28% +1.52% （注1） ポートフォリオ全体の平均NOI利回りを記載しています。
（注2） 「LTV（帳簿価額ベース）」は、「期末有利子負債÷期末総資産額」にて算定しています。
（注3） 「LTV（鑑定評価額ベース）」は、「期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの期末資産総額 （期末総資産額＋期末鑑定評価額
東証REIT指数 +3.34% +1.44% －期末物件帳簿価額）」にて算定しています。
（注4） 第28期末の数値に、新投資口発行による手取金、2020年9月1日資産取得並びに新規借入52億円の影響を考慮して算定
しています。
7
2-4 新規取得物件の概要 （2020年9月1日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー （追加取得）
① 東京の新たなランドマークとなる超高層複合タワー
地上52階建て、高さ247mの耐震性に優れた超高層複合タワー
1フロア約1,000坪で最高スペックを備えたオフィス、国際水準のカンファ
レンス施設、日本初進出となるホテル 「アンダーズ 東京」、レジデンス、
商業施設等で構成
② 更なる発展が期待される虎ノ門エリアの中心に立地
日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」に直結し、6駅11路線が利用可能。
羽田空港にもアクセスが良く、グローバルなビジネス拠点として最適
周辺で大規模な再開発計画が複数進行中であり、国際的なビジネス拠点
として、エリアの発展性に大きな期待が持てる
＜取得対象＞
ホテル
レジデンス
取得価格 鑑定評価額 想定NOI利回り
赤色部分の一部
122.2億円 152.3億円 3.4%
オフィス
物件番号 O-9
PML
所在地（住居表示） 東京都港区虎ノ門一丁目23番1号 (地震による予想最大損失率)
竣工年月 2014年5月
階数 地上52階・地下5階 0.50%
延床面積 241,581.95m2 カンファレンス
取得対象 28～35階を対象とする区分所有権の レストラン他
過去取得分も含めた
共有持分（87.95％） を信託財産とする 準共有持分67%
信託受益権の準共有持分17%
8
2-5 1口当たり分配金の推移
（円/口）
3,200
3,000
20期連続 2,900 2,910
2,898 （予想） （予想）
J-REIT最長 2,883
2,850
増配 2,822
2,800 2,753
2,659
2,606 2,610
2,600 2,567
2,502
2,400 2,367
2,303
2,200 2,151
2,019
2,000
1,910
1,833
1,800
1,724 1,740
1,670
1,589
1,600
1,400
1,315
1,200
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
9
2-6 COVID-19による中長期的なオフィス需要への影響
オフィス形態に リモートワークが浸透する一方で、企業にとってオフィスは、「企業文化の醸成・コミュニケーションを通じた価値創
関する考察 造・業務効率性・採用育成等」の様々な面で必要不可欠であるとともに、今後は、「出社する価値・魅力のあるオ
フィス」であることが一段と求められると予想される。
オフィス出社とリモートワークを併用する体制が増加し、出社頻度が少ない従業員用のスペースについてフリーアド
レス化の検討が進むことが予想されるが、対象面積は企業によって大きく異なると見られる。
フィジカルディスタンスの観点から、1人当たりでは従来より広い面積が必要になるとともに、価値創造のための協
働を促進させる観点から、共用スペースの増加が生じる可能性もあると考えられる。
オフィス需要に対する増減要因は様々であり、本社機能とリモートワークを分散させる「ハブ＆スポーク」が増加し
オフィス需要に
関する考察 て出社人数が減少する一方で、契約面積は比例して減少せず総需要に大きな影響が生じない可能性もある。
また、仮に総需要が減少する場合でも、「クオリティの高い物件」については、「ハブ」としての需要が獲得できると
ともに、「出社する価値・魅力のあるオフィス」が一段と求められる中、よりシンボル性が高く利便性・快適性・安全
性の高い物件として需要増加も期待できる。
「クオリティの高い物件」の要素としては、「好立地（都心3区や5区）」・「レイアウト自由度の高い大規模空間」・「高
度なIT設備環境」・「緑あふれる快適な広場」・「充実した飲食店・物販店・ホテル・文化施設等」・「優れた耐震性
能・環境性能」・「優れた管理体制」等が挙げられる。
本投資法人への 森ヒルズリート投資法人のポートフォリオは、上記要素が高度に統合された「都心プレミアム物件」を中心に構成さ
影響・対応 れており、新しいパラダイムにおいても競争優位性を発揮すると考えられる。
なお、上記の中長期的な影響とは別の視点として、短期的な景況感の後退によるオフィス総需要の減少は起こりう
る。これに対して本投資法人は、クオリティの高い保有物件・良質な物件パイプライン・賃料固定型MLによる収益
安定性・相対的に高い財務格付等により、分配金の安定性を保持している。
10
2-7 1口当たりNAVの推移
（円/口）
150,000
145,583 146,390
140,000
19期連続 134,550
137,697
増加
130,000
124,618
120,000 117,627
114,893
112,546 112,811
110,000
104,064
101,957
99,665
100,000
88,826
90,000 86,941
81,992
80,000 78,027 78,434
72,735
70,000
64,856
62,731
60,000
50,000
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
※ 投資口分割前の期間については実績を5分の1にした概数を記載しています。 （2014年2月1日分割）
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2-8 業績予想
第28期 第29期 第30期
2020年7月期 2021年1 月期 2021年7月期
実績 予想 前期実績比 予想
運用状況 （ 百万円）
営業収益 9,602 9,826 + 223 9,874 前期比変動要因 （第28期 - 第29期）
賃貸事業収入 9,389 9,603 + 214 9,662
・営業収益 （+223百万円）
その他賃貸事業収入 213 222 +9 212 - 第29期取得物件 +219
- 付帯収益 +21
営業費用 3,573 3,665 + 92 3,704 - 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) △13
- 解約違約金 △9
△ 10
賃貸事業費用 3,251 3,354 + 102 3,394
販売費及び一般管理費 321 310 310 ・営業費用 （+92百万円）
- 第29期取得物件 +50
△0
営業利益 6,028 6,160 + 131 6,170 - 管理委託費 +26
- 公租公課 +16
営業外収益 1 0 1 - 水道光熱費 +14
- 減価償却費 △6
営業外費用 595 603 +7 593
・営業外費用 （＋7百万円）
経常利益 5,434 5,558 + 123 5,577 - 支払利息等 (第29期新規借入) +12
- 投資口交付費償却 +5
当期純利益 5,433 5,557 + 123 5,576 - 支払利息・投資法人債利息等 △10
分配金総額 5,433 5,557 + 123 5,576
1口当たり分配金 前期比変動要因 （第29期 – 第30期）
発行済投資口の総口数 （口） 1,874,960 1,916,330 + 41,370 1,916,330
・営業収益 （+48百万円）
1口当たり分配金 （円） 2,898 2,900 +2 2,910 - 第29期取得物件通期化 +43
- オフィス賃料共益費収入 (パススルー物件) +11
その他指標 （ 百万円）
・営業費用 （+39百万円）
賃貸事業損益 6,350 6,471 + 121 6,480 - 公租公課 +17
- 減価償却費 +12
減価償却費 1,041 1,059 + 18 1,077 - 第29期取得物件通期化 +10
△15
- 第29期取得物件公租公課 +10
△ 0.1PT
NOI 7,391 7,531 + 139 7,557 - 管理委託費
NOI利回り 3.8% 3.7% 3.8% ・営業外費用 （△9百万円）
- 支払利息等 △11
物件取得価格 （運用日数加重平均） 390,690 400,851 + 10,161 402,910
12
2-9 J-REIT最高水準の物件ポートフォリオ
長期的な視点に基づく投資戦略
① 人口動態への対応
立地
東京都心への投資 Location
人口減少・ワークスタイル変化への対応
② 景気動向・災害への対応
ハイグレード物件への投資 物件クオリティ
Asset Quality
付帯施設・耐震性能・環境性能に優れた物件
景気低迷時・災害時のテナント需要対応
③ 経年への対応 付加価値創造による資産価値向上 付加価値創造
Value
エリアマネジメント・周辺開発・リノベーション Creation
経年に伴う資産価値低下への対応
13
2-10 ①立地 Location
J-REIT最高の東京都心比率 （新規物件取得後）
東京都心5区
及びその周辺地区
東京都心3区
100% 87.8%
（注） 各比率は、取得価格総額に対する各区分毎の取得価格合計の比率を記載しています。
東京都心の将来推計人口
2015年 2045年
エリア 変動率
人口 推計人口
都心3区 442千人 594千人 +34.3%
都心5区 1,000千人 1,175千人 +17.5%
東京都 13,515千人 13,606千人 +0.7%
大阪府 8,839千人 7,335千人 △ 17.0%
愛知県 7,483千人 6,899千人 △ 7.8%
全国 127,094千人 106,421千人 △ 16.3%
（出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」
に基づき資産運用会社が作成しています。
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2-11 ②物件クオリティ Asset Quality
付帯施設の充実したハイグレード物件
＜代表物件の概要・主要施設＞
最寄駅 ショップ＆ ホテル 文化施設 シェア 敷地
名称 延床面積 カンファレンス 住宅
アクセス レストラン （スパ） 展望台 オフィス 緑被率
森美術館
六本木駅 グランド ハイアット 東京 アカデミーヒルズ
六本木ヒルズ 758,203㎡- 228店 東京シティビュー 〇 〇 30.1%
直結 （NAGO MI スパ＆フィットネス） 六本木ヒルズクラブ
TOHOシネマズ
虎ノ門ヒルズ 虎ノ門ヒルズ駅 未定- アンダーズ 東京 虎ノ門ヒルズ
793,585㎡- - 〇 〇 30.4%
（全体完成後） 直結 '（約8,000坪） （AO スパ＆クラブ） フォーラム
ANAインターコンチネンタル
六本木一丁目駅
アークヒルズ 310,979㎡- 55店 ホテル東京 サントリーホール アークヒルズクラブ 〇 〇 43.3%
徒歩2分
（THANN サンクチュアリー SP A赤坂）
御成門駅
愛宕グリーンヒルズ 151,106㎡- 18店 （愛宕グリーンヒルズスパ） - - - 〇 51.9%
徒歩3分
（出所） 2020年8月31日時点の開示資料等に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人が保有する代表物件を含むエリア全体の概要・主要施設について記載しています。
（注2） 最寄駅アクセスにおいて、直結とはコンコース等への直接接続が可能であることを意味しています。
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2-12 ②物件クオリティ Asset Quality
耐震性能 （新規物件取得後） 環境性能 （新規物件取得後）
グリーンビル認証
J-REITで最も低い 保有物件比率
ポートフォリオPML J-REIT最良 J-REIT最高水準
0.91% 93.4%
最高ランク比率 71.5%
※ PML （Probable Maximum Loss）は地震による予想最大損失率であり、 ※ ラフォーレ原宿（底地）を除く取得価格ベース
数値が低いほど耐震性に優れていることを示す
物件名称 用途 PML 耐震性能 CASBEE-不動産：「Sランク」
六本木ヒルズ森タワー 0.59% 制振
アーク森ビル 0.78% 制振
後楽森ビル 0.73% 制振
オフィスビル
アークヒルズ サウスタワー 1.56% 制振
虎ノ門ヒルズ 森タワー 0.50% 制振
六本木ヒルズ アーク森ビル 愛宕グリーンヒルズ 虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ
オランダヒルズ森タワー 0.85% 制振 森タワー （MORIタワー） 森タワー 森タワー
赤坂溜池タワー 1.79% 制振
CASBEE-不動産：「Aランク」 DBJ Green Building認証：「4つ星」
MORIタワー 2.35% 制振
オフィスビル
（一部住宅）
愛宕グリーンヒルズ フォレストタワー 2.34% 制振
プラザ 5.94% －
六本木ファーストプラザ 2.20% －
住宅
六本木ビュータワー 2.20% －
赤坂溜池タワー 後楽森ビル アークヒルズ サウスタワー
16
2-13 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門ヒルズエリア） 新虎通り CORE （2018年9月竣工）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
2014年6月開業
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
2021年1月竣工予定
（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 2023年7月竣工予定
2020年6月開業
日比谷線
区域面積： 約7.5ha 「虎ノ門ヒルズ駅」
延床面積： 約80万㎡（約24万坪） 2020年6月開業
オフィス面積：約30万㎡（約9万坪）
住宅戸数： 約720戸
商業面積： 約26,000㎡（約8,000坪）
緑地面積： 約15,000㎡（約4,500坪）
東京の新たなシンボルストリートの中心に位置する複合タワー
総貸室面積約1万㎡ の商業施設を持つ地上15階建ての複合タワー
新虎通りに面したカフェ・ダイニング、イベントスペース「THE CORE
KITCHEN／SPACE」では、クリエイティブ産業に関わる企業や人、
スタートアップが集まり、交流し、アイデアを生み出すクリエーターズ
ハブを目指す
3階には共用ラウンジや会議室を併設したインキュベーション
オフィスを設け、海外から日本に進出するジャパンエントリー
企業やベンチャー企業などが入居している
17
2-14 ③付加価値創造 Value Creation
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー （2020年1月竣工）
国際水準のオフィスビルとインキュベーションセンターを開設
総貸室面積約96,000㎡ のグローバルレベルの大規模オフィ
ス・約7,600㎡ の商業施設を有する地上36階建ての超高層
複合タワー
日比谷線新駅「虎ノ門ヒルズ駅」や銀座線「虎ノ門駅」と
連結し、1階には、空港リムジンバスや都心と臨海部を結ぶ
BRT(バス高速輸送システム)も発着可能なバスターミナルを設
置し、世界と都心を繋ぐ新たな「東京の玄関口」として機能
5階から36階の32フロアを占めるオフィスフロアの基準階
貸室は約3,000㎡。各階の共用部には社員同士のコミュニ
ケーションの場となる大きなリフレッシュコーナーを設置。
更に、防災備蓄倉庫を各階に配することで有事への備えにも
配慮
地下3階には、虎ノ門ヒルズエリア内に電気と熱を供給する
独自のエネルギープラントを設置。災害時においても都市機
能の継続に必要な電気・熱の供給を実現しており、グローバ
ルビジネスセンターの安心・安全面に貢献
<商業施設> <インキュベーション>
地下1階から地上3階には、 地上4階には大企業の事業改革や
グローバルプレーヤーの 新規事業創出に特化して構想され
衣食住をサポートする60店 た、大規模会員制インキュベー
舗の商業空間が誕生。3階 ションセンター「ARCH」を開設。
には、東京中の名店が一堂 ワークプレイスは約3,800㎡の規模
に集まる食のランドマーク を誇り、日本独自のイノベーショ
「虎ノ門横丁」を開設 ンエコシステムの拠点を目指す
18
2-15 ③付加価値創造 Value Creation
保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門・麻布台プロジェクト：2023年3月竣工予定）
圧倒的なスケールとインパクトを誇る “ヒルズの未来形”
約6,000㎡の広大な中央広場を街の中心に据え、オフィス、住宅、
ホテル、インターナショナルスクール、商業施設、文化施設など、
多様な都市機能を高度に融合
延床面積約860,400㎡、オフィス総貸室面積213,900㎡、
住宅戸数約1,400戸、就業者数約20,000人、想定年間来街者数
2,500~3,000万人
オフィスについては、地上64階建て、高さ330ｍのメインタワーを中心
に、西棟と低層棟にはスモールオフィスなども備え、街全体がひとつ
のワークプレイスとなることで、自由で創造的な働き方を実現
緑につつまれ、人と人がつながる「広場」のような街 “Modern Urban Village”
「Modern Urban Village」をコンセプトとして誕生する「虎ノ門・麻布台プロジェ
クト」は、国際都市の洗練さと、小さな村のような親密さを兼ね備えた、世界に類の
ない全く新しい街。約8.1haもの広大な計画区域は圧倒的な緑に包まれ、約6,000㎡
の中央広場を含む緑化面積は約2.4haに上る
19
2-16 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
虎ノ門ヒルズエリア
世界最大級の イベントシリーズ
イノベーション創出機構 OUR PARKS
世界最大級のイノベーション 広大な芝生が広がるオーバル
センターであるケンブリッジ 広場やアトリウムなどのオー
イノベーションセンターの姉 プンスペースで開催される
妹組織であるVenture Café 様々なイベントシリーズ
が展開するイノベーションコ 「OUR PARKS」。コミュニ
ミュニティ・イベント ティにとってのサードプレイ
「Thursday Gathering」。 スを創り、虎ノ門エリアの地
参加者同士の交流を促進する 域活性化へと繋がっている
Thursday Gathering エル シネマナイト
（虎ノ門ヒルズ 森タワー） と共に、新たなイノベーショ （虎ノ門ヒルズ 森タワー）
ン創出を支援
英国ロイヤル・カレッジ・ 日本全国の魅力を
オブ・アートとの協働 堪能できるマーケット
英国ロイヤル・カレッジ・オ 東京都道で初めて道路上に設
ブ・アート等とのコラボレー 置された食事施設「旅するス
ションによって開催される社 タンド」ほか、日本各地の旬
会人向けラーニングプログラ の食材を使ったグルメの販売
ム「DLX デザインアカデ や、地域に根付くさまざまな
ミー」。世界水準の学びや交 体験ができるワークショップ
DLX デザインアカデミー 流の機会を提供し、新たな価 旅するスタンド などが開催されている
（新虎通り CORE） 値を創出するための環境整備 （新虎通り）
に注力
20
2-17 ③付加価値創造 Value Creation
スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出
アークヒルズエリア
ベンチャーキャピタル 都市型マルシェの先駆け
が集うワークプレイス ヒルズマルシェ
日本を代表する独立系ベン 農林水産省のマルシェジャポ
チャーキャピタルが入居する ン・プロジェクト第1号のマ
オフィスエリアと、交流の場 ルシェ。「いちばんの食材は
となるラウンジエリアで構成 都市にある」というコンセプ
される「KaleidoWorks」。 トのもと、「食」を通じて
幅広い領域でイノベーション アークヒルズならではの都心
を目指す人たちが、互いの領 における豊かなライフスタイ
KaleidoWorks ヒルズマルシェ
（アーク森ビル） 域を超えて交流できる （アーク森ビル） ルを発信し続けている
六本木ヒルズエリア
共創空間 東京を代表する
HAB-YU platform アートの祭典
富士通グループとの共同運営 東京を代表するアートの祭典
による共創のための場。 「六本木アートナイト」。
人（Human）・地域 アートと街が一体化することに
（Area）・企業（Business） よって、六本木の文化的なイ
（＝HAB）の課題・アイデ メージを向上させ、東京という
ア・技術を集め、多種多様な 大都市における街づくりの先駆
方法で結う（＝YU）ことで、 （c）六本木アートナイト実行委員会 的モデルを創出
HAB-YU platform 新たな価値の創出を目指す 六本木アートナイト
（アークヒルズ サウスタワー） （六本木ヒルズ 森タワー）
21
2-18 外部成長
事業環境認識 オフィス需要の構造的変化について都心プレミアム物件には影響ないと判断 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
外部成長方針 スポンサーの良質な物件パイプラインを活用した外部成長を継続推進
オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区） （%）
200 10.0
8.9% 9.0% 8.7%
⇒ 予測値 9.0
8.1%
180
7.3% 8.0 賃料指数
7.0
160 空室率
149
145 5.5% 6.0
140 4.7% 5.0
4.0% 125 128 128 128 127 125 （出所） オフィス市場動向研究会（一般財団法人日本
3.6% 120 124 不動産研究所、三鬼商事株式会社） 「東京・
4.0
3.1% 大阪・名古屋のオフィス賃料予測（2019～
120
3.0 2025年）・2019秋」に基づき資産運用会社
3.3% 3.3% 3.1% が作成しています。
114 114 2.8% 2.0
100 2.6% 109 2.6% 2.6% （注） 都心5区の大・中型ビル（基準階面積100坪
104 1.9% 1.8% 以上）が対象です。また、都心5区賃料指数
100 99 1.0
95 は、2010年の共益費込み賃料を100とする
92 92 指数です。
80 0.0
07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年
不動産投資利回りの推移 森ビルグループの良質な物件パイプライン
（%）
4.9
4.6 総資産 2.2兆円 管理棟数 96棟
4.3 4.2% 4.2% （2020年3月末時点） （2020年4月時点）
4.0
3.8% 3.8%
3.5%
3.7
Aクラスオフィスビル 3.4%
（丸の内・大手町）
3.4
取引利回り
3.1 3.0% 3.0% 森ヒルズリートは「優先交渉権」を保有
2.8
06年 08年 10年 12年 14年 16年 18年 20年
（出所） 一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 偶数年の調査について、各年4月時点調査の数値を記載しています。
22
2-19 外部成長
森ヒルズリート資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
4,500 4,029
スポンサーパイプライン 億円
4,000 を活用した着実な成長 3,906 3,906
3,600
3,500 3,398 3,381
3,000 2,817
2,527
2,500 2,308
2,118 2,121 2,108
2,016
2,000
1,592
1,500 1,427
1,000
第2期 第4期 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28期 新規物件
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 取得後
7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期 7月期
東京都心プレミアム物件を鑑定評価額を下回る価格で取得 （2020年9月1日取得）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
上場投資法人
虎ノ門ヒルズ
による
森タワー
オフィス取得（注1）
取得価格の
鑑定評価額に △19.8% △6.1%
対する比率（注2）
築年数 6.3年 16.8年
取得価格 122.2億円 0.50%
PML 3.86%
鑑定評価額
152.3億円
（注1） 2020年1~7月に公表された取得情報（24物件）に基づく平均値を記載しています。
所在地 東京都港区
（注2） 取得価格の鑑定評価額に対する比率＝（取得価格－鑑定評価額） ÷ 鑑定評価額
23
2-20 外部成長
森ビルグループ関与事例
本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2）
（注4） （注5）
稼働物件
計画中・工事中
（出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2020」に基づき、資産運用会社が作成しています。
（注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。
（注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。
24
2-21 内部成長
事業環境認識 景況感後退に伴う一定の需要減退の可能性はあるが賃料動向は空室率次第 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
内部成長方針 固定型MLにより安定性を保持しながらパススルー物件の収益維持向上を図る
稼働率の推移 募集賃料の推移
（%） 99.9% 100%
99.5% 99.7% 99.7%
100 160
98.4% 六本木・麻布
97.7%
96.3% 96.8%
96.2% 96.1% 150
97.9%
虎ノ門・新橋
95
140
都心5区
130
90
120
オフィス （全体）
110
85 住宅 （全体）
オフィス （パススルー）
100
80 90
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
（出所） 三幸エステート株式会社「オフィスマーケットレポート」に基づき資産運用会社が作成しています。
（注） 基準階面積200坪以上の大規模ビルを調査対象とした募集賃料（共益費込）の平均値について、
2011年の数値を100とする指数です。
25
2-22 内部成長
賃料改定実績及びテナント入替実績 （パススルー物件）
賃料改定率 （オフィス） 賃料改定増減額実績と累積額 （月額賃料ベース）
（%） （百万円）
+25.7百万円
+10 +26
住宅
+24
5.2
オフィス +21.8百万円
+8 +22
+6.9% +7.1%
+20
4.9
+5.6% +18 +16.7百万円
+6
+15.4百万円
+16
+13.0百万円 4.2
+14
+4 +11.9百万円 3.7
+12
3.1
+2.1% 2.7
+10 20.5
+2
+2.5% 16.8
+8
※ 改定対象の全契約の平均 +1.5% +6 12.5
11.7
0 9.1 9.9
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 +4
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 +2
賃料改定率 （住宅） +0
（%） 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
+10
テナント入替時の賃料増減実績及び増減率 （月額賃料ベース）
（百万円）
+8
+20 （オフィス） （住宅）
+6.0% +13.4%
+5.9%
+6 +5.5% +5.4% +5.3% +15 +7.5%
※入替が生じた +3.6%
※全契約の平均
+4 +10
+2 +2.7% +5 △5.2%
旧テナント
※ 改定対象の全契約の平均 新テナント
0 +0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第27期 第28期 第27期 第28期
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2020年1月期 2020年7月期
26
2-23 内部成長
オフィスマーケット賃料との比較 （パススルー物件）
レントギャップ （月額賃料合計） 改定時期別レントギャップ （月額賃料合計）
（百万円） （百万円）
400 160
150
140
マーケット賃料超過
（+5%以上）
300 120
マーケット賃料超過 100
（+5%未満）
200 80
68
60
51
100 40 37
マーケット賃料以下
26
21
20
0 0
第 27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年
1月 期 7月 期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期以降
レントギャップ率
マーケット賃料に未達で
△6.2% △4.2% 堅調なオフィス需要により稼働率は高水準を維持
上昇余地があることを示す
賃料増額改定の進捗によりレントギャップは縮小
（注1） 「マーケット賃料」は、シービーアールイー株式会社のレポートによります。 COVID-19発生後についても状況を見ながらレントギャップ
（注2） レントギャップ率＝（テナント賃料合計÷マーケット賃料合計）－1
（注3） 2020年7月31日時点で確定しているエンドテナントの退去を反映しています。
の大きいテナントを中心に増額改定を図る
27
2-24 内部成長
賃料固定型マスターリースの概要
賃料固定型マスターリース比率 （新規物件取得後）
● 都心プレミアム物件にはオフィス需要の構造的変化も影響なし
パススルー物件の
賃料維持向上を図る ● 短期的な景況感の後退に対してもディフェンシブ性を発揮
固定型
65.7%
安定的なキャッシュフローの実現
契約満了時期別 月額賃料
月額賃料合計 月額総賃料に 賃貸面積 建物管理費 契約満了時期別月額賃料（百万円）
物件名称 対象区画・用途 2 契約満了時期
（百万円） 占める割合 （m ） 負担 2021年 2022年 2023年 2024年以降
23・24階 8,993.45 114.6 － － － 2021年7月
19・22階 8,609.47 － － 95.0 － 2023年9月
六本木ヒルズ森タワー 20階 3,879.19 － － － 42.8 2024年7月
490.5 30.5% 森ヒルズリート
（10フロア） 28階 4,460.13 － － － 49.2 2025年9月
25階 4,156.66 － － － 45.8 2026年1月
26・27・29階 12,942.64 － － － 142.9 2026年3月
13階/12・22階 7,952.55 － － － 77.9 2026年1月
アーク森ビル 23・25階 5,742.95 森ヒルズリート － － － 55.5 2026年1月
225.2 14.0%
（8フロア＋冷熱供給所） 4・15・24階 7,680.52 － － － 73.8 2026年1月
冷熱供給所 3,212.41 マスターレッシー － － 17.9 － 2023年3月
愛宕グリーンヒルズ
168.7 10.5% オフィス・住宅・店舗 29,667.58 マスターレッシー － 168.7 － － 2022年4月
（全体の約32.9%）
虎ノ門ヒルズ 森タワー
173.2 10.8% 28～35階の一部 16,360.16 森ヒルズリート － 173.2 － － 2022年7月
（全体の約9.3%）
114.6 341.9 113.0 488.1
合計 1,057.7 65.7%
(10.8%) (32.3%) (10.7%) (46.2%)
（注） 2020年9月1日付物件取得を反映しています。
28
2-25 財務運営
事業環境認識 金融政策を踏まえると金利は当面低位推移・中長期的に一定上昇を想定 （注） 詳細は「4.事業環境認識と方針・戦略」を参照
財務運営方針 簿価LTV40%台半ば・平均残存4.0年以上を維持
LTVの推移 有利子負債の状況
（%）
60.0
57.4% LTV（帳簿価額ベース） LTV（鑑定評価額ベース） 第27期末 第28期末
53.7% （2020年1月31日） （2020年7月31日）
55.0
有利子負債残高 179,222百万円 179,222百万円
（注1）
50.0 LTV （帳簿価額ベース） 45.7% 45.7%
46.4% 45.7% 45.7% 45.7%
49.3% LTV （鑑定評価額ベース）
（注2）
38.2% 38.0%
48.8% 44.5% 44.7%
45.0 平均残存年数 4.6年 4.7年
（注1） LTV （帳簿価額ベース）=期末有利子負債÷期末総資産額
40.0 42.3% 42.1% 41.9% （注2） LTV （鑑定評価額ベース）=期末有利子負債÷鑑定評価額ベースの
期末資産総額 （期末総資産額＋期末鑑定評価額－期末物件帳簿価額）
39.4% 38.0% 38.0%
35.0
第9期 第10期 第11期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 新規物件
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 取得後
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債 平均金利の推移 （融資手数料を含む） 長期比率・固定金利比率
2.25
（%） 2.0% 2.1% ＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
2.00
1.75
1.50
1.25 長期
固定金利
1.00
100%
0.8% 0.76% 91.5%
0.71% 0.69% 0.66%
0.75
0.50
0.25
第9期 第10期 第11期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（注） 有利子負債 平均金利＝（支払利息＋投資法人債利息＋融資手数料＋投資法人債発行費償却）×365÷各期運用日数÷有利子負債の各期中平均残高
29
2-26 財務運営
有利子負債 平均残存年数の推移 格付の状況
（年）
5.5
5.0 4.6年 4.7年 日本格付研究所 （JCR）
4.5年
4.5 4.2年 4.3年 4.4年
4.0年
4.0 3.8年 3.7年
長期発行体格付 AA
3.5
（見通し：安定的）
3.0
2.5
2.0
1.5年 1.4年
1.5 1.2年 ・・・
1.0
第9期 第10期 第11期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2011年 2011年 2012年 ・・・ 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
返済期限の分散状況 （2020年7月31日時点）
（億円）
200
長期借入金 投資法人債
150
100
68
60 125 82 91 82
50 65 112 71 109 103
95 92 97 86
76
60 59
40 39 47
35
20 20 20 15 20
0
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
有利子負債
0.7% 0.8% 0.9% 0.7% 0.5% 0.6% 0.7% 0.6%
平均金利
30
2-27 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ
Roppongi Hills Mori Tower
国内最大規模の都市再開発（約11.6ha）で、2003年の Office 六本木ヒルズ森タワー
六本木ヒルズ オープン以来、国内外から毎年4,000万人を超える人々
地上54階、高さ238mの六本木ヒルズのメインタワーであり東京のランドマークと
が訪れ続け、街は成熟を重ね、その磁力はさらに増して
して定着。8階から48階までに位置するオフィスは、超高層ビルの1フロア貸室面
います。経済的な視点に偏りがちだった従来の都市再開
積として国内最大級の約1,360坪（約4,500m2）を誇ります。超高速のネットワー
発に対する価値観を一新し、真の人間の豊かさや、文化
ク、卓越した耐震性能と徹底したセキュリティなどを備えた最新鋭のオフィスビルで
や、対話や、次の時代へのヴィジョンが生まれる都市づく
す。
りをする森ビルの思いを結実させたプロジェクトです。
31
Residence 六本木ヒルズレジデンス
国際色豊かな文化が薫り、人々が行き交い交流す
る街「六本木ヒルズ」において、住む人の快適性を
最優先に空間をデザインし、ゆとりと暖かさに満ち
た新しい「暮らし」のスタンダードを提供しています。
Shop ショップ＆レストラン
コンセプトの異なる4つのエリアに200を超える
“only one”のショップやレストランからなる商業施
設。各建物の低層部や路面に店舗が連続し、緑溢
れる開放的な空間の中で、街全体を回遊しながら
ショッピングや飲食が楽しめる構成となっています。
Hotel グランド ハイアット 東京
個性溢れる10のレストラン・バー、究極のくつろぎ
を目指す387の客室、16の宴会場施設などダイナ
ミックで都会的な空間と、ホテル内並びに六本木ヒ
ルズの多岐にわたる施設によって豊かな時間の創
Cinema TOHOシネマズ 六本木ヒルズ
出を提供します。
国内最高峰のシネマコンプレックス。様々なタイムの
映画が楽しめる9つのスクリーンと、これまでの映画
館にはないサービスと設備を持つ、六本木の新しい
文化の発信地です。 独自のエネルギープラントによる電力供給
六本木ヒルズでは、独自のエネルギープラント（特定電気事業施設）に
Museum 森美術館
より、域内に電力を供給しています。当プラントは、都市（中圧）ガスを
世界中で最も空に近い美術館。国際的に著名な美 燃料とするため、電力会社による電力制限の影響を受けることなく、
術館との提携・ネットワークにより、世界の現代美術 極めて安定的な電力供給が可能です。更に、東京電力によるバック
を堪能できる空間を創ります。展覧会期間中は22 アップと灯油のストックも備えた3重の安定性を持つ電力供給システム
時まで開館しており、仕事帰りやディナーの後でもお を構築しています。
楽しみいただけます。
32
2-28 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ
Toranomon Hills Mori Tower
東京都が外国企業誘致を推進する「アジアヘッドクォー Office 虎ノ門ヒルズ 森タワー
虎ノ門ヒルズ ター特区」に位置。日本初進出となるホテル「アンダーズ
地上52階建て、高さ247mの超高層複合タワー「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の6階か
東京」、最高スペックを備えたオフィス、眺望抜群でホテ
ら35階の30フロアを占める、総貸室面積30,000坪のオフィス。基準階の貸室
ルサービスも利用できるハイクラス住宅、国際水準のカ
は、約1,000坪、天井高2.8mの無柱空間を実現したフレキシビリティの高い快適
ンファレンス施設、多様な都市機能をサポートする商業
な執務空間です。6駅11路線が利用可能な立地は、羽田空港にもアクセスが良
施設、約6,000m2のオープンスペース等で構成される、
く、グローバルなビジネス拠点として最適です。
東京を代表する新たなランドマークです。
33
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス
37階から46階に位置する住宅からは、東京タワー
やレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居の
緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい
ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル
サービスも利用することができます。
Shop ショップ＆レストラン
「Communication Hub」をコンセプトに、国内外
のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し
める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン
ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ
ニケーションが生まれる場所となります。
Hotel ホテル「アンダーズ 東京」
ハイアットが運営し、日本初進出となるライフスタイ
ルホテル「アンダーズ 東京」。ヒンディー語で「パー
ソナル スタイル」を意味するアンダーズは、地域の
個性を大切にし、その土地の魅力をデザインや
サービスに取り入れています。
「国際新都心・グローバルビジネスセンター」へと進化
「虎ノ門ヒルズ 森タワー」に加え、「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」と「虎ノ
門ヒルズ レジデンシャルタワー」、更に現在計画中の「（仮称）虎ノ門ヒル
ズ ステーションタワー」が加わることで、「虎ノ門ヒルズ」は、区域面積
7.5ha、延床面積80万m2に拡大。国際水準のオフィス、住宅、ホテル、
商業施設、交通インフラなど様々な機能を備えた、真の「国際新都心・グ
ローバルビジネスセンター」へと進化します。
34
3. 運用状況
35
3-1 1口当たり分配金の前期比変動要因
第27期 第28期 （2020年7月期） 第29期 （2021年1月期） 予想
（円/口）
2,950
1口当たり分配金
2,900円/口
2,898円/口 ＋5 （予想）
＋5
2,900
2,883円/口
＋32
△30 △63
＋13 ＋79
2,850
△25
2,800
2,750
既存物件 金融コスト 増資に伴う 既存物件 29期物件 金融コスト
その他 その他
収支変動 削減 希薄化 収支変動 取得効果 削減
既存物件収支変動の主な要因 既存物件収支変動の主な要因
+ 地代改定 (ラフォーレ原宿)の通期化 +7 + 付帯収益・水道光熱費 Net +4
+ 解約違約金 +7 + 減価償却費の減少 +4
－ 管理委託費の増加 △10 － 管理委託費の増加 △14
－ 修繕費の増加 △10 － 公租公課の増加 △8
－ 公租公課の増加 △9 － 住宅賃料共益費収入 (パススルー物件) △7
－ 付帯収益・水道光熱費 Net △7 － 解約違約金の減少 △5
－ 減価償却費の増加 △4
（注） 各変動要因は、前期比の変動金額を第28期（2020年7月期）については1,874,960口、第29期（2021年1月期）については1,916,330口で除した金額を1円単位の概数で記載しています。
36
3-2 資産総額の推移 （取得価格ベース）
（億円）
4,500
保有物件 新規取得物件
4,029
億円
4,000 3,906 122
3,600
3,525
3,500 3,398
3,000
2,817
2,500
2,016
2,000
1,592
1,500 1,427
・・・
1,000
500
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 新規物件
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 ・・・ 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 取得後
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
37
3-3 含み損益の推移
（億円） （%）
1,000 50
含み損益 含み損益率
900
819
億円
800
789 40
700
600 30
500
20.8% 21.0%
20.2%
400 20
300
287
8.2 %
200 10
117
100
0 0
△100
△200 △10
△14.9%
△300
「含み損益」 ＝ 「期末鑑定評価額」 － 「期末物件帳簿価額」
△312
「含み損益率」 ＝ 「含み損益」 ÷ 「期末物件帳簿価額」
△400 △20
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 新規物件
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
・・・ 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 取得後
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
38
3-4 期末鑑定評価の概要
（百万円）
第27期末 第28期末
（2020年1月31日時点） （2020年7月31日時点）
物件 増減 増減率 含み損益
主用途 物件名称 取得価格 帳簿価額
番号 （A） （B） DCF法 （B）－（A） （B）/（A）－1 （B）-帳簿価額
直接還元法 直接還元法 DCF法
鑑定評価額 鑑定評価額 最終還元
還元利回り 還元利回り 割引率
（注1） （注1） 利回り
六本木ヒルズ森タワー O-0 115,380 111,663 148,100 2.9% 148,100 2.9% 2.6% 3.1% 0 0.0% 36,436
アーク森ビル O-1 62,480 61,488 63,700 3.2% 63,700 3.2% 2.9% 3.4% 0 0.0% 2,211
後楽森ビル O-4 27,200 24,761 26,200 3.4% 26,500 3.4% 3.0% 3.7% 300 1.1% 1,738
赤坂溜池タワー O-6 43,930 41,535 34,100 3.2% 34,500 3.2% 2.9% 3.4% 400 1.2% △ 7,035
オフィス
愛宕グリーンヒルズ O-7 42,090 40,217 46,900 3.4% 46,900 3.4% 2.9% 3.6% 0 0.0% 6,682
ビル
アークヒルズ サウスタワー O-8 19,150 18,704 25,100 3.0% 25,200 3.0% 2.8% 3.2% 100 0.4% 6,495
虎ノ門ヒルズ 森タワー O-9 36,210 35,872 44,800 2.6% 44,800 2.6% 2.3% 2.8% 0 0.0% 8,927
オランダヒルズ森タワー O-10 16,330 16,278 21,700 3.2% 21,800 3.2% 2.8% 3.4% 100 0.5% 5,521
小計 362,770 350,521 410,600 － 411,500 － － － 900 0.2% 60,978
六本木ファーストプラザ R-3 2,100 2,237 2,530 3.9% 2,530 3.9% 3.7% 4.1% 0 0.0% 292
住宅 六本木ビュータワー R-4 4,000 4,083 3,200 4.0% 3,260 4.0% 3.8% 4.2% 60 1.9% △ 823
小計 6,100 6,321 5,730 － 5,790 － － － 60 1.0% △ 531
ラフォーレ原宿（底地）（注2） S-1 21,820 22,074 40,400 3.8% 40,600 － 3.8% － 200 0.5% 18,525
商業
施設等
小計 21,820 22,074 40,400 － 40,600 － － － 200 0.5% 18,525
ポートフォリオ合計 390,690 378,917 456,730 － 457,890 － － － 1,160 0.3% 78,972
（注1） 各期末の鑑定評価額は、投資法人の計算に関する規則、投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準、並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、アークヒルズ サウスタワーを除く各物件については、
一般財団法人日本不動産研究所による不動産鑑定評価書の数値、アークヒルズ サウスタワーについては、大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書の数値をそれぞれ記載しています。
（注2） ラフォーレ原宿（底地）は、便宜上、第27期末の「直接還元法還元利回り」の欄に「DCF法割引率」を記載しています。
39
3-5 賃料単価及び稼働率の推移
（円/坪） （%）
40,000 100
35,000 95
30,000 90
25,000 85
20,000 80
15,000 75
10,000 70
5,000 65
0 60
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （計画） （計画）
オフィス 賃料単価 （円/坪） 31,281 31,069 30,642 30,629 30,842 30,924 31,020 31,139 31,325 31,349
住宅 賃料単価 （円/坪） 15,272 15,278 14,858 15,095 15,302 15,498 15,698 15,766 15,721 15,650
オフィス 稼働率 98.2% 95.7% 98.4% 99.5% 99.7% 99.9% 100% 99.7% 99.4% 99.6%
住宅 稼働率 97.3% 96.7% 96.3% 97.9% 97.7% 96.8% 96.2% 96.1% 94.5% 95.4%
商業施設 稼働率 99.2% 99.7% 100% 100% 100% 99.2% 98.8% 98.5% 98.9% 98.9%
（注） 上記の賃料単価及び稼働率は、期中平均賃料単価及び期中平均稼働率を記載しています。
40
3-6 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント
オフィスビルの稼働状況 住宅の稼働状況
（円/坪） （%） （円/坪） （%）
40,000 100 25,000 100
20,000
30,000
90 90
15,000
20,000
10,000
80 80
10,000
5,000
0 70 0 70
2020年 2020年
3月 4月 5月 6月 7月 3月 4月 5月 6月 7月
2月 2月
賃料単価（円/坪） 31,021 31,084 31,108 31,130 31,152 31,339 賃 料単価（円/坪） 15,769 15,668 15,830 15,771 15,829 15,733
稼働率 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 98.4% 稼働率 95.5% 96.6% 95.8% 95.8% 96.4% 96.2%
賃貸面積上位5テナント （参考） テナント業種比率 （オフィス）
賃貸面積
エンドテナント名 物件名称 面積割合
（注1）
六本木ヒルズ森タワー その他
アーク森ビル
23.0%
後楽森ビル 情報通信
森ビル株式会社 109,845.73 m2 64.1%
愛宕グリーンヒルズ
36.7%
アークヒルズ サウスタワー 弁護士･
虎ノ門ヒルズ 森タワー
会計士等
事務所
マイラン製薬株式会社 オランダヒルズ森タワー 3,458.53 m2 2.0% 11.6%
三菱UFJリサーチ＆コンサルティング 金融･保険
オランダヒルズ森タワー 3,436.90 m2 2.0% 製造
株式会社 13.3%
15.5%
森ビル流通システム株式会社 ラフォーレ原宿（底地） 2,565.06 m2 1.5%
伊藤忠テクノソリューションズ株式会社 後楽森ビル 2,116.88 m2 1.2% （注1） 賃料固定型マスターリースについては、2020年7月31日時点で実際に貸室を使用している
エンドテナントの月額賃料に基づき算定しています。
上位5位を占めるエンドテナントの合計 121,423.10 m2 70.9% また、各物件ごとの権利を有する割合を乗じて算定しています。
（注2） 業種の分類は資産運用会社で設定しています。
（注1） 「賃貸面積」は、各エンドテナントとの間の賃貸借契約書等に表示された契約面積です。
また、各物件ごとの権利を有する割合を乗じて算定しています。
（注2） 2020年7月31日時点の数値を記載しています。
41
3-7 財務関連情報 （2020年7月31日時点）
長期比率・固定金利比率 有利子負債残高及び比率 （借入先別）
＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞
借入先 残高 借入比率
三菱UFJ銀行 42,296百万円 26.1%
みずほ銀行 28,498百万円 17.6%
三井住友銀行 23,025百万円 14.2%
長期
固定金利 三井住友信託銀行 20,923百万円 12.9%
100%
91.5%
福岡銀行 8,300百万円 5.1%
農林中央金庫 7,000百万円 4.3%
りそな銀行 6,430百万円 4.0%
日本政策投資銀行 5,950百万円 3.7%
新生銀行 5,200百万円 3.2%
主な財務指標