3234 Ｒ－森ヒルズ 2020-08-17 15:15:00
2021年1月期の運用状況の予想の修正及び2021年7月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 8 月 17 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 赤 坂 一 丁 目 12 番 32 号
森 ヒ ル ズ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執行役員 礒 部 英 之
（コード番号：3234）
資産運用会社名
森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 礒 部 英 之
問合せ先 財務部長 根 本 昌
（TEL.03-6234-3234）
2021 年 1 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 7 月期の運用状況の予想に関するお知らせ
森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 3 月 13 日付で公表しま
した 2021 年 1 月期（第 29 期：2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）の運用状況の見通しを、下記
のとおり修正しましたのでお知らせいたします。また、2021 年 7 月期（第 30 期：2021 年 2 月 1 日
～2021 年 7 月 31 日）における運用状況の見通しについて、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 2021 年 1 月期（第 29 期）の運用状況の見通し（予想数値）の修正
1 口当たり
1 口当たり
分配金 （利益超
営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当期純利益 利益超過
過分配金は含
分配金
まない）
前回発表予想
9,645 百万円 6,029 百万円 5,439 百万円 5,437 百万円 2,900 円 －円
（A）
今回発表予想
9,824 百万円 6,162 百万円 5,560 百万円 5,559 百万円 2,900 円 －円
（B）
増減額
179 百万円 132 百万円 121 百万円 121 百万円 －円 －円
（B）-（A）
増減率 1.9％ 2.2％ 2.2％ 2.2％ －％ －％
２. 2021 年 7 月期（第 30 期）の運用状況の見通し（予想数値）
1 口当たり
1 口当たり
分配金 （利益超
営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当期純利益 利益超過
過分配金は含
分配金
まない）
2021 年 7 月期
9,877 百万円 6,170 百万円 5,577 百万円 5,576 百万円 2,910 円 －円
（第 30 期）
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 1 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 7 月期の運用状況の予想に関して一般
に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいた上で、投資家ご自
身の責任と判断で投資なさるようお願いいたします。
1
【ご参考】
2021年1月期：予想期末発行済投資口数 1,916,330口 1口当たり予想当期純利益 2,900円
2021年7月期：予想期末発行済投資口数 1,916,330口 1口当たり予想当期純利益 2,910円
（注）予想期末発行済投資口数は、本日現在の発行済投資口数1,874,960口に加え、本日開催の本投資法人役員会で
決定した公募による新投資口の発行数39,400口及び第三者割当による新投資口の発行数1,970口の合計
41,370口が全て発行されることを前提としています。
３. 運用状況の見通しの修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、特定資産（投資信託及び投資法人に関する
法律第 2 条第 1 項に掲げる資産をいいます。 ）の取得資金及びその取得費用の一部に充当するための
資金調達を目的として新投資口発行を決議いたしました。これに伴い、2020 年 3 月 13 日付で公表し
ました「2020 年 1 月期決算短信（REIT）」に記載の 2021 年 1 月期（2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31
日）の運用状況の見通しにつき、算出の前提条件が変動したことにより、運用状況の見通しの修正を
行うとともに、2021 年 7 月期（2021 年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日）における運用状況の見通しに
つき、新たに公表を行うものです。
【注記】
1．2021年1月期（第29期）及び2021年7月期（第30期）の予想数値は、別紙「2021年1月期（第29期）及び2021年7
月期（第30期）の各運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際に
決定される新投資口の発行数・発行価額等、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、その他本
投資法人を取り巻く状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。そのため、
本予想はこれらの額を保証するものではありません。
2．上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3．単位未満の数値は切り捨てて、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
＜ご参考＞
2020年7月期（第28期：2020年2月1日～2020年7月31日）の運用状況の見通し（予想数値）
1 口当たり
1 口当たり
分配金 （利益超
営 業 収 益 営 業 利 益 経 常 利 益 当期純利益 利益超過
過分配金は含
分配金
まない）
2020 年 7 月期
9,621 百万円 6,015 百万円 5,420 百万円 5,419 百万円 2,890 円 －円
（第 28 期）
（注）2020年7月期の予想数値は、2020年3月13日付で公表しました「2020年1月期 決算短信（REIT）：2020年7月期
（2020年2月1日～2020年7月31日）及び2021年1月期（2020年8月1日～2021年1月31日）運用状況の予想の前提
条件」記載の前提条件の下に当該時点において算出したものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、
当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能
性があります。そのため、本予想はこれらの額を保証するものではありません。また、上記予想と一定以上
の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：https://www.mori-hills-reit.co.jp/
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 1 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 7 月期の運用状況の予想に関して一般
に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいた上で、投資家ご自
身の責任と判断で投資なさるようお願いいたします。
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【別紙】
2021 年 1 月期（第 29 期）及び 2021 年 7 月期（第 30 期）の各運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
計算期間 2021 年 1 月期（第 29 期：2020 年 8 月 1 日から 2021 年 1 月 31 日まで）
（184 日）
2021 年 7 月期（第 30 期：2021 年 2 月 1 日から 2021 年 7 月 31 日まで）
（181 日）
運用資産 本日現在で保有している11物件に加え、2020年9月1日に「虎ノ門ヒルズ 森
タワー」（以下「取得予定資産」といいます。）を追加取得する予定です。
取得予定資産の取得の詳細につきましては、本日付で別途公表している「国
内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ 森タワー：追
加取得）」をご参照ください。
上記予定日に取得予定資産を取得したものとして、その後は2021年7月期末
までの間に運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないこ
とを前提としています。
実際には運用資産の異動等により予想が変動する可能性があります。
営業収益 賃貸事業収入については、本日現在有効な賃貸借契約等をもとに、市場環境、
個別テナントの動向等を考慮して算出しています。
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業費用 主たる営業費用である賃貸事業費用は、2021年1月期において3,342百万円
を、2021年7月期において3,398百万円をそれぞれ見込んでいます。下記以外
の費用については、過去の実績値を基準に費用の変動要素を反映して算出し
ています。
A） 固定資産税及び都市計画税等については、2021 年 1 月期中に納税する額
として 736 百万円（6 ヵ月分）を、2021 年 7 月期中に納税する額として
768 百万円（6 ヵ月分）をそれぞれ見込んでいます。なお、取得予定資産
の取得に伴う固定資産税及び都市計画税等の精算分は、売主と期間按分
による計算を行い精算しますが、当該精算金相当分は取得原価に算入さ
れるため、 2021 年 1 月期の営業費用への計上は見込んでいません。また、
2021 年 7 月期については、 その一部が取得原価に算入され、 百万円
10 （3
ヵ月分）の営業費用への計上を見込んでいます。
B） 建物の修繕費については、計算期間において必要と想定される額を費用
として計上しています（2021 年 1 月期：80 百万円 2021 年 7 月期：80
百万円）。なお、予期し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊
急に発生する可能性があること及び定期的に発生する費用ではなく、年
度による金額の差異が大きくなる傾向があること等の理由により、実際
の修繕費は、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご
留意ください。
C） 減価償却費については、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により
算出しており、2021 年 1 月期において 1,062 百万円を、2021 年 7 月期に
おいて 1,087 百万円をそれぞれ見込んでいます。
D） 管理委託費については、2021 年 1 月期において 1,175 百万円を、2021 年
7 月期において 1,163 百万円をそれぞれ見込んでいます。
賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委
託手数料等）については、2021年1月期において319百万円を、2021年7月期
において308百万円をそれぞれ見込んでいます。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 1 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 7 月期の運用状況の予想に関して一般
に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいた上で、投資家ご自
身の責任と判断で投資なさるようお願いいたします。
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営業外費用 支払利息として 2021 年 1 月期において 385 百万円、2021 年 7 月期において
383 百万円を、投資法人債利息として 2021 年 1 月期において 50 百万円、 2021
年 7 月期において 49 百万円を、融資手数料として 2021 年 1 月期において 144
百万円、2021 年 7 月期において 138 百万円をそれぞれ見込んでいます。
本日開催の役員会で決定した新投資口の発行（以下「本新投資口発行」とい
います。）等を含む、投資口交付費償却として、2021 年 1 月期において 12 百
万円、2021 年 7 月期において 12 百万円をそれぞれ見込んでいます。
有利子負債 本日現在における本投資法人の有利子負債残高は179,222百万円です。
上記運用資産に記載の取得予定資産の取得資金等の一部として、2020年8月
に5,200百万円の新規借入れを行うことを前提としています。
借入金は、本日現在における残高162,222百万円のうち、2021年7月期末まで
に返済期限が到来する残高12,500百万円について、全額借換えを行うことを
前提としています。
投資法人債は、本日現在における残高17,000百万円のうち、2021年7月期末
までに償還期限が到来する残高5,500百万円について、同額の投資法人債発
行により償還を行うことを前提としています。
投資口の発行 本日現在発行済である1,874,960口に加え、本新投資口発行のうち公募によ
る投資口の追加発行 （39,400口）及び第三者割当による投資口の追加発行（上
限1,970口）の合計41,370口が全て発行されることを前提としています。本
新投資口発行の詳細につきましては、本日付で別途公表している「新投資口
発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
上記を除き、2021年7月期末までに投資口の追加発行がないことを前提とし
ています。
1 口当たり分配金 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提と
（利益超過分配金 して算出しています。
は含まない。）
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の
発生、金利の変動、投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可
能性があります。
金利スワップ取引により発生する純資産控除項目（投資法人の計算に関する
規則第2条第2項第30号ロに定めるものをいいます。）である繰延ヘッジ損益
のマイナスについては、変動が生じないことを前提として算出しています。
1 口当たり 金利スワップ取引による時価の変動が生じないことを前提として算出して
利益超過分配金 いるため、2021年1月期及び2021年7月期については、利益超過分配（一時差
異等調整引当額に係る分配）を行う予定はありません。
利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについて
は、現時点では行う予定はありません。
その他 法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等におい
て、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としていま
す。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
ご注意: 本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 1 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 7 月期の運用状況の予想に関して一般
に公表するための記者発表文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本
投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいた上で、投資家ご自
身の責任と判断で投資なさるようお願いいたします。
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