第28期
決算説明資料
2019年9⽉１⽇〜2020年2⽉29⽇
2020年２⽉期
株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2020年4⽉16⽇
⽇本アコモデーションファンド投資法⼈の概要
投資主価値の最⼤化を⽬的とし、中⻑期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運⽤資産の成⻑を⽬指す
特 徴
① 「賃貸住宅」を中⼼とするアコモデーション資産への投資
② 三井不動産グループのバリューチェーンの活⽤
ポートフォリオの状況 財務の状況
取得総額 3,097 億円 有利⼦負債総額 1,535 億円
物件数 126 物件 LTV 50.8 %
総⼾数 12,351 ⼾ ⻑期負債⽐率 98.0 %
東京23区⽐率 88.1 % 加重平均⾦利 0.57 %
シングル・コンパクト⽐率 82.5 % ⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.4 年
東京23区への集中投資 AA－ R&I
格付け
シングル・コンパクトタイプ中⼼ A+ S&P
⾼稼働率の維持 97.7 % 住宅系J-REIT最上級の格付け
ESGの評価
Green Star ／ 3 Stars DBJ Green 取得物件数︓ 4 物件
GRESB
Sector Leader (Asia, Residential) Building 認証 取得割合︓ 25.3 %
※ 「東京23区⽐率」は、賃貸住宅のみ・取得価格ベース、「シングル・コンパクト⽐率」は、賃貸住宅のみ・⼾数ベースで算定しています。
※ 稼働率は、第28期中の⽉末稼働率の期中平均を記載しています。
※ 「DBJ Green Building 認証」の「取得割合」は延床⾯積ベースで算定しています。 （第28期末・2020年2⽉29⽇時点）
1
第28期 決算サマリー
確定分配⾦
10,042 円
P.5
▶ １⼝当たり分配⾦ １⼝当たり （予想⽐ (*1) +192 円 / +1.9 ％ ） P.6
(*1) 2019年10⽉17⽇付「決算短信」における第28期の1⼝当たり予想分配⾦は9,850 円でした。
内部成⻑
▶ 稼働率 ⽉末稼働率の期中平均 97.7 ％ （想定と同値） P.9
〜
+7.0 ％
P.13
▶ 賃料動向 ⼊替え時の賃料変動率
更新時の賃料変動率 +0.6 ％
財務戦略
▶ ⾦利コスト低減 期末時点加重平均⾦利 0.59 ％ → 0.57 ％ P.19
P.20
▶ 安定的な財務基盤 ⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.4 年 → 4.4 年
外部成⻑
▶ 第29期取得 １ 物件 / 24 億円 P.7
2
⽬ 次
決算概況 4 Appendix（２）︓ 事業環境 54
第28期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 55
外部成⻑の状況 7 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 56
外部成⻑戦略 8 東京都における⼈⼝と世帯数の推移 57
内部成⻑ 稼働率の推移 9 地⽅都市における「賃貸住宅」の需要 58
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向 10 地⽅都市における「賃貸住宅」の供給 59
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 12
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向 13
Appendix（３）︓ 財務データの詳細 60
資本的⽀出の状況 14
サスティナビリティに関する取り組み 17
財務の状況 19 有利⼦負債の概要 61
ポートフォリオの含み損益等の推移 21 運⽤状況等の推移 63
第29期・第30期 業績予想 22 貸借対照表及び損益計算書 64
安定した分配実績 24
Appendix（４）︓ サステナビリティに関する取り組み 66
特徴と戦略 26
サステナビリティに関する取り組み 67
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 27
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤ 28 Appendix（５）︓ その他 72
Appendix（１）︓ ポートフォリオの状況 30 投資法⼈の仕組み 73
投資主の状況 74
外部成⻑の軌跡 31 投資⼝価格推移 75
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 32
「賃貸住宅」の⼊居者分析 33 注意事項 79
「ホスピタリティ施設」の保有状況 34
ポートフォリオマップ 35
ポートフォリオ概要 36
各物件の鑑定評価 41
物件別稼働率推移 46
稼働率推移（上場以降） 51
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 52
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 53
3
4
第28期 決算ハイライト（1）
対予想⽐ 対前期（第27期）⽐
第28期予想 第28期実績 第27期実績
（2020年2⽉期） （2020年2⽉期） 増減 （2019年8⽉期）
増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ②－③
営業収益 11,336 11,401 +65 ■営業収益 +65 百万円 12,361 ▲959 ■営業収益 ▲959 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
既存物件 +65 百万円 既存物件 +2 百万円
営業利益 5,249 5,307 +58 6,084 ▲776 27期取得3物件通期稼動 +54 百万円
百万円 百万円 百万円 ■営業費⽤ +7 百万円 百万円 百万円
27期売却1物件 ▲76 百万円
賃貸諸費⽤ +16 百万円
当期純利益 4,772 4,865 +92 5,623 ▲758 物件売却益 ▲939 百万円
百万円 百万円 百万円 公租公課 ▲0 百万円 百万円 百万円
（内部留保繰⼊ ▲561 百万円）
減価償却費 ▲3 百万円
内部留保繰⼊ － － － 561 ▲561
資産運⽤報酬 +8 百万円 百万円 百万円 ■営業費⽤ ▲183 百万円
その他費⽤ ▲13 百万円 賃貸諸費⽤ ▲124 百万円
分配⾦総額 4,772 4,865 +93 5,062 ▲197
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 公租公課 ▲5 百万円
■営業外収益 +21 百万円
減価償却費 ▲22 百万円
1⼝当たり 9,850 10,042 +192 10,449 ▲407
分配⾦ 円 円 円 ■営業外費⽤ ▲12 百万円 円 円 資産運⽤報酬 ▲71 百万円
⽀払利息 ▲12 百万円 その他費⽤ +41 百万円
期末発⾏済 484,522 484,522 484,522
－ －
投資⼝数 ⼝ ⼝ ⼝
■営業外収益 +14 百万円
運 取得総額※ 309,723 309,723 － 309,723 － ■営業外費⽤ ▲2 百万円
百万円 百万円 百万円
⽤
⽀払利息 ▲2 百万円
資
産 物件数
126 126 － 126 －
物件 物件 物件
⽉末稼働率の 97.7 97.7 97.7
－ －
期中平均 ％ ％ ％
期末ＬＴＶ 51.1 50.8 ▲0.3 51.0 ▲0.2
％ ％ ポイント ％ ポイント
※ 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。
5
第28期 決算ハイライト（2）
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第28期実績︓予想⽐） 増加要因 減少要因 （単位︓円）
+75 +25
+109 ▲17 その他 ⽀払利息
既存物件 資産運⽤
報酬
▶ 稼働が好調に推移
10,042
空室期間の短縮が貢献
9,850 ▶ 想定を上回る⼀時⾦の収受
+192 （+1.9%）
第28期予想 第28期実績
（2020年2⽉期） （2020年2⽉期）
6
外部成⻑の状況
■ 第29期取得物件
賃貸住宅
物件名称 パークアクシス⾚塚※1
所在地 東京都板橋区
取得⽇ 2020年3⽉30⽇
竣⼯⽇ 2018年9⽉12⽇
本投資法⼈持分
賃貸可能⾯積
2,403.67㎡
（店舗を含む）
4,370.31㎡
本投資法⼈持分
賃貸可能⼾数
住宅86 店舗 2
（⼾/室）
住宅156 店舗 3
取得価格 2,420百万円
NOI利回り※2 4.4%
三井不動産レジデンシャル
取得先
株式会社
※ 1 本投資法⼈は不動産の共有持分55％を取得しました。「賃貸可能⾯積」は、取得資産全体について賃貸が可能な建物の⾯積の合計に本投資法⼈持分⽐率55％を乗じて算出しています。
「賃貸可能⼾数」は、取得資産全体について賃貸が可能な⼾数に本投資法⼈持分⽐率55％を乗じて算出しています。
※ 2 NOI利回り＝鑑定評価書記載の運営純利益÷取得価格×100
■ LTV及び取得余⼒
LTV 50.8 ％ (第28期末実績) 51.1 ％程度 (第29期末想定) 取得余⼒※ 約 260 億円 （第29期末想定）
※ LTV55％までの借⼊余⼒ 7
外部成⻑戦略
■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別⽐率（第28期末時点・取得価格ベース）
⼤川端賃貸棟
東京23区を中⼼として、 10.5%
40 物件・3,751 ⼾が竣⼯済・リーシング中
芝浦アイランドエアタワー
2.7 %
「パークキューブ」
東京23区 地⽅主要都市 シリーズ
36 物件 3,311 ⼾ 2 物件 182 ⼾ 27.6%
その他東京圏 合計
「パークアクシス」シリーズ
三井不動産グループが
2 物件 258 ⼾ 40 物件 3,751 ⼾ 59.2% 開発した賃貸住宅
第三者が開発した
賃貸住宅
三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中⼼
■ パークアクシス取得実績
（戸）
16,000
14,755
■ パークアクシス累計供給⼾数 14,257
14,000
■ うち本投資法⼈取得済⼾数 13,037 13,233
12,361
（売却済を含む）
12,000 11,907
10,245
10,000 9,393
8,410
7,994 7,994
8,000 7,053
5,852
6,000
3,842 7,256
4,000
6,508 6,595 6,858 6,958 7,043 7,079
2,153 5,816 5,887 6,279
出所︓レジデントファースト株式会社運営ウェブサイト「三井の賃貸レジデンス Park Axisシリーズ」 4,951
2,000
2,909 2,909
（2020年4⽉16⽇時点） 350 1,772
0
※ 上記は事業主である三井不動産レジデンシャル株式会社による「パークアクシス」シリーズの開発状況を⽰したもの 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度
であり、本書の⽇付現在で本投資法⼈が取得を決定しているものはありません。
出所︓三井不動産レジデンシャル株式会社提供資料
8
内部成⻑ 稼働率の推移
稼働率は⾼⽔準で推移
■ ポートフォリオ全体の⽉末稼働率の推移
（％）
98.5
98.4 98.3
98.1 98.1
98.0
98.0 97.9
97.7 97.6
97.7 97.7
97.6 97.6 97.6 97.6 97.6 97.8
97.5 97.6
97.5
97.4 97.5
97.5 97.5 97.5
97.4 97.4 97.4
97.1
97.1
97.0
96.8
96.8
（参考）各決算期における⽉末稼働率の期中平均
96.6
96.5 第27期〜第28期 第27期 第28期
（2019年3⽉〜2020年2⽉）
97.7% 97.7％
96.3 第25期〜第26期 第25期 第26期
（2018年3⽉〜2019年2⽉）
96.0 97.3％ 97.7%
第23期〜第24期 第23期 第24期
95.9
（2017年3⽉〜2018年2⽉）
96.7% 97.6%
95.5
3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉
※ 「⽉末稼働率」は、「ホスピタリティ施設」を含めたポートフォリオ全体に関する数値です。
9
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（1）
⼊替え時の賃料変動率は+7.0%に上昇
■ ⼊替え時賃料変動 ■ ⼊替え時賃料変動⼾数⽐率の推移
100%
第25期 第26期 第27期 第28期
⼊替え
(2018年8⽉期) (2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) 90%
期末総⼾数 10,635 ⼾ 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 80%
対象⼾数 1,272 ⼾ 1,087 ⼾ 1,296 ⼾ 1,057 ⼾
70%
賃料上昇 997 ⼾ 885 ⼾ 1,132 ⼾ 922 ⼾
60% 78.4% 81.4%
賃料据置 89 ⼾ 65 ⼾ 68 ⼾ 51 ⼾ 87.3% 87.2%
50%
賃料下落 186 ⼾ 137 ⼾ 96 ⼾ 84 ⼾
40%
⽉額賃料増減合計 7,901 千円 9,218 千円 12,008 千円 11,249 千円
11,732 千円 30%
賃料上昇 9,180 千円 9,871 千円 12,476 千円
平均上昇率︓8.2% 20%
7.0% 6.0%
▲482 千円 10% 5.2% 4.8%
賃料下落 ▲1,278 千円 ▲652 千円 ▲468 千円 14.6% 12.6%
平均下落率︓▲4.2% 7.4% 8.0%
0%
第25期 第26期 第27期 第28期
変動率 4.4 % 5.8 % 6.5 % 7.0 % （2018年8⽉期） （2019年2⽉期） （2019年8⽉期） （2020年2⽉期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、⼊替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
■ ⼊替え時賃料変動率の推移
6.5% 7.0%
8.0%
5.8%
6.0% 4.4%
3.5%
4.0% 2.0% 1.2% 2.3%
2.1% 1.9% 2.6% 6.8% 7.3%
2.6% 2.6%
0.7% 2.4% 6.2%
0.9% 1.8% 1.7% 1.8%
1.3% 5.1%
0.1% 0.7% 1.0%
2.0% 4.2%
0.9%
-0.9%-0.8%
0.5% 0.3% 0.5% 1.4% 1.7% 3.4%
2.3% 2.8% 1.0% 1.2% 1.3% 3.2%
2.6%
0.0%
-1.1% -1.1% -3.5%
-1.3% -1.6% -1.3% -1.2% -0.3%
-0.5% -1.4% -3.3% -1.9% -0.7% -0.7% -0.4% -0.3%
-4.2% -2.3% -0.8%
-2.0% -5.2% -5.0% -4.8% -2.5% -2.6%
-3.0%
-8.7% -6.8%
-4.0% -1.8%
-2.4% -9.8%
-2.8% ⼊替え時賃料変動率
-3.8%-3.5%
-6.0% -4.3%
うち賃料上昇寄与分
-8.0% -6.2%
うち賃料下落寄与分
-10.0% -9.3% -8.5%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2007年2⽉期 2007年8⽉期 2008年2⽉期 2008年8⽉期 2009年2⽉期 2009年8⽉期 2010年2⽉期 2010年8⽉期 2011年2⽉期 2011年8⽉期 2012年2⽉期 2012年8⽉期 2013年2⽉期 2013年8⽉期 2014年2⽉期 2014年8⽉期 2015年2⽉期 2015年8⽉期 2016年2⽉期 2016年8⽉期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
10
内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（2）
東京23区が上昇を牽引
■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の⼊替時賃料変動率の推移 台東・墨⽥・江東の城東エリアと⽂京区が牽引
10.0%
地⽅主要都市 8.8%
都⼼3区 その他23区 8.3% 8.2%
7.7% 8.0%
7.5%
その他東京圏 地⽅主要都市
5.9% 7.3% 7.6%
その他東京圏 6.0%
5.5%
4.2% 4.7% 4.5%
都⼼3区
33.8% 4.0% 3.4%
2.2%
3.3%
2.0% 3.1%
2.1%
その他23区 1.6% 1.5%
0.0% 0.9%
54.3% 0.2%
-0.2% 0.0%
-2.0% -0.7%
-1.8% -1.7%
-4.0%
（第28期末時点、取得価格ベース）
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
※ 都⼼3区︓港区、中央区、千代⽥区 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
主⼒商品であるシングル・コンパクトでの上昇率が拡⼤
過去2期を牽引した⼤川端リノベーション住⼾と
■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別⽐率 ■ カテゴリー別の⼊替時賃料変動率の推移
パークキューブ⽬⿊タワーの⼊替⼾数が減少
16.0%
ラージ シングル コンパクト 14.3%
14.0%
4.4% ファミリー ラージ 11.9%
12.0%
ファミリー 8.1%
10.0%
13.1% 8.0% 8.1% 8.5%
シングル 8.0% 6.1% 6.4% 7.6%
40.6% 6.0% 4.6% 7.3%
6.6%
5.3% 5.7% 5.4%
4.0% 5.1%
コンパクト 4.3% 4.3%
3.8%
41.9% 2.0% 2.5% 3.1%
0.0% 1.4% 1.7%
1.2%
-2.0%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
（第28期末時点、⼾数ベース）
2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
※ 各カテゴリーの定義につきましてはP32をご参照ください。
11
内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
市況好調を背景として更新時の賃料変動率は⼤幅に拡⼤
■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動⼾数⽐率の推移
100%
第25期 第26期 第27期 第28期 6.3% 9.6% 9.2%
更新
(2018年8⽉期) (2019年2⽉期) (2019年8⽉期) (2020年2⽉期) 90% 20.1%
期末総⼾数 10,635 ⼾ 10,690 ⼾ 10,685 ⼾ 10,685 ⼾ 80%
対象⼾数 2,177 ⼾ 1,642 ⼾ 2,124 ⼾ 1,628 ⼾ 70%
賃料上昇 137 ⼾ 158 ⼾ 196 ⼾ 327 ⼾
60%
賃料据置 2,036 ⼾ 1,482 ⼾ 1,914 ⼾ 1,300 ⼾
50%
賃料下落 4 ⼾ 2 ⼾ 14 ⼾ 1 ⼾ 93.5% 90.3% 90.1%
40% 79.8%
⽉額賃料増減合計 415 千円 581 千円 834 千円 1,504 千円
30%
593 千円 1,512 千円
賃料上昇 430 千円 856 千円 20%
平均上昇率︓2.1% 平均上昇率︓2.7%
▲8 千円 10% 0.2% 0.1% 0.7% 0.1%
賃料下落 ▲ 15 千円 ▲ 12 千円 ▲ 22 千円
平均下落率︓▲3.7% 0%
第25期 第26期 第27期 第28期
変動率 0.1 % 0.2 % 0.3 % 0.6 % （2018年8⽉期） （2019年2⽉期） （2019年8⽉期） （2020年2⽉期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、⼊替えに含めず更新として集計しています。
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。
■ 更新時賃料変動率の推移
0.8%
0.6%
0.6%
0.3%
0.4% 0.1% 0.2%
0.0% 0.2% 0.2%
0.6%
0.2%
0.1% 0.0% 0.1% 0.1% 0.1%
0.0% 0.3%
-0.2% 0.2% 0.2% 0.2%
0.0%
0.2% -0.2% 0.1%
-0.4% -0.4% -0.4% 0.1%
-0.2%
0.1% -0.0% -0.5%
-0.6% -0.5% -0.0% 0.1% 0.1%
-0.6%
-0.8%
-0.4%
-0.2% -0.1%
-1.0% -0.9%
-0.6% -0.4% -0.4% ⼊替え時賃料変動率
-0.4% -0.5%
-0.8% -0.5% -0.6% うち賃料上昇寄与分
-1.0% -0.8% -0.6%
-0.9% うち賃料下落寄与分
-1.2% -1.0%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2007年2⽉期 2007年8⽉期 2008年2⽉期 2008年8⽉期 2009年2⽉期 2009年8⽉期 2010年2⽉期 2010年8⽉期 2011年2⽉期 2011年8⽉期 2012年2⽉期 2012年8⽉期 2013年2⽉期 2013年8⽉期 2014年2⽉期 2014年8⽉期 2015年2⽉期 2015年8⽉期 2016年2⽉期 2016年8⽉期 2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
12
内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向
賃料単価は着実に上昇中
■ 賃料坪単価の推移
（円/坪）
12,100
12,024
12,000 11,924
11,836
11,900
11,760
11,800 11,693
11,643
11,700 11,593
11,600
11,500
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2017年2⽉期 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約⽉額賃料合計を契約⾯積（坪）合計で除して計算しています。
※ 当期末保有物件のうち、第22期期⾸から継続保有している「賃貸住宅」104物件に係る賃料坪単価の推移を記載しています。
東京23区が上昇を牽引
■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の賃料坪単価変化率の推移
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
地⽅主要都市 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
7.7%
都⼼3区 +0.47% +0.66% +0.71% +0.82% +0.87% +0.78%
その他東京圏 東京23区
4.2% 都⼼3区 その他23区 +0.31% +0.36% +0.63% +0.53% +0.95% +0.96%
33.8%
その他東京圏 +0.20% +0.30% +0.41% +0.26% +0.44% ▲0.05%
その他23区
地⽅主要都市 ▲0.38% ▲0.03% ▲0.05% ▲0.01% +0.15% +0.21%
54.3%
「賃貸住宅」合計 +0.43% +0.40% +0.57% +0.59% +0.75% +0.81%
（第28期末時点、取得価格ベース） ※ 都⼼3区︓港区、中央区、千代⽥区
※ 直前の決算期末における保有物件（売却物件を除く）の賃料坪単価が、各決算期末（6ヶ⽉後）においてどの程度変化したかを⽰しています。
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
13
資本的⽀出の状況（1）
■ 「賃貸住宅」の築年数別⽐率 ■ 資本的⽀出の実績と⾒通し
（第28期末時点、取得価格ベース） （百万円） 60.0%
資本的⽀出 減価償却費に対する資本的⽀出の割合
55.0%
15年以上 5年未満 1,000
50.0%
30.1%
45.0%
20年未満 1.9% 24.1%
40.0%
23.2% 17.1% 22.0%
35.0%
5.7%
30.0%
10.5% 13.2% 12.1% 25.0%
20年以上 5年以上 800
20.0%
15.0%
10.5% 10年未満
10.0%
5.0%
10.1%
0.0%
-5.0%
600
-10.0%
-15.0%
-20.0%
-25.0%
-30.0%
-35.0%
400 -40.0%
-45.0%
-50.0%
600
-55.0%
10年以上 -60.0%
15年未満 200 465 480 431
-65.0%
-70.0%
346 -75.0%
71.8% 215 269 245
-80.0%
-85.0%
-90.0%
計画 -95.0%
0 -100.0%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
平均築年数 14.1 年 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 2020年8⽉期 2021年2⽉期
※ 計画の数値は2020年4⽉16⽇時点の試算であり、今後変動する可能性があります。また、会計上の費⽤として経理処理される部分を含んでいます。
■ ⼤川端賃貸棟における専有部リノベーション実施の効果
▶ ⼊替え時賃料変動率の推移 ▶ ⼊替え時賃料変動の状況
30.0%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
27.5% 2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期
22.3%
20.2% 19.4% 24.3%
対象⼾数 45 ⼾ 36 ⼾ 40 ⼾ 33 ⼾ 33 ⼾ 33 ⼾
20.0%
うち直近リノベーション
13.9% 12.8% 実施住⼾ 5 ⼾ 8 ⼾ 13 ⼾ 13 ⼾ 2 ⼾ 3 ⼾
8.6% 9.5% 賃料上昇 30 ⼾ 30 ⼾ 38 ⼾ 33 ⼾ 32 ⼾ 29 ⼾
10.0% 6.2% 7.1%
賃料据置 4 ⼾ 2 ⼾ 2 ⼾ - - 2 ⼾
3.0%
8.7%
7.4% 賃料下落 11 ⼾ 4 ⼾ - - 1 ⼾ 2 ⼾
5.4%
0.0% 4.1%
2.9% ⽉額賃料増減合計 358 千円 601 千円 887 千円 1,127 千円 880 千円 641 千円
1.6%
⼊替え時賃料変動率（⼤川端賃貸棟全体） 賃料上昇 452 千円 632 千円 887 千円 1,127 千円 888 千円 737 千円
うち直近リノベーション実施住⼾ うちその他住⼾
-10.0% 賃料下落 ▲93 千円 ▲30 千円 - - ▲8 ▲96 千円
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2017年8⽉期 2018年2⽉期 2018年8⽉期 2019年2⽉期 2019年8⽉期 2020年2⽉期 変動率 3.0 % 6.2 % 8.6 % 12.8 % 9.5 % 7.1 %
14
資本的⽀出の状況（2）
市場性に合わせたリノベーションを実施
⼤川端賃貸棟
■リノベーション実施内容 部屋の規模に応じ洗⾯化粧台を
D
A 需要が少ない和室から⼈気の洋室へ 1ボールから2ボールへ
専有⾯積 C
112.17㎡
D
独⽴タイプのキッチンから明るく開放感のある
B E 天井を⾼くし、リビングを A
オープンキッチンへ より広く⾒せる
B
E
C カーペットからフローリングへ
■リノベーション実施の効果
従前賃料 新賃料
390,000円 520,000円 +130,000円(+33%)
15
資本的⽀出の状況（2）
市場性に合わせたリノベーションを実施
パークキューブ東品川 専有⾯積
■リノベーション実施内容 47.5㎡
A 収納スペースはDENをウォークインクローゼットに転⽤して捻出 Before After
B 既存の収納を廃し、居室スペースを拡⼤ A
B
C
C 居室スペースを間仕切りして部屋数を２つにする
■リノベーション実施の効果
従前賃料 新賃料
145,000円 179,000円 +34,000円(+23%)
16
サスティナビリティに関する取り組み
サスティナビリティに関する重要課題
本投資法⼈は、環境・社会・ガバナンス（ESG︓Environment、Social、Governance）への配慮をはじめとしたサスティナビリティを重視した資産運⽤を
⾏っております。
三井不動産グループが定める「グループ環境⽅針」及び「社会貢献活動⽅針」のもと、環境負荷の低減、社内外の様々なステークホルダーへの配慮、コーポレート
ガバナンスの重視など、サスティナビリティに関する重要課題（マテリアリティ）について、以下の通り認識しております。
Ｅ Ｅ
省エネルギーとCO2排出削減の推進 サステナビリティに関する外部認証・評価の取得
共⽤部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理 DBJ Green Building認証等の取得と更新
省エネ設備（LED照明等）の計画的導⼊を推進 GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加
外部評価の活⽤におけるサスティナビリティ推進
活動の成果確認と改善
役職員の育成とサステナビリティ意識向上 PM会社及びオペレータとの協働
従業員のキャリア形成⽀援 PM会社及びオペレーターにおけるサスティナビリティに関するモニタリング
資格取得や研修参加の推奨と費⽤補助 共⽤部のエネルギー使⽤量等の情報共有と改善についての協働した取り組み
Ｓ Ｓ
役職員の健康への配慮
執務環境の改善
地域社会への貢献 テナントの安全・安⼼と満⾜度の向上
⼤川端賃貸棟などの⼤規模物件を中⼼とした ⾼品質な賃貸住宅の管理運営
地域社会への貢献 共⽤部及び専有部リノベーション⼯事の
計画的・継続的な推進
公正で透明性の⾼いコーポレートガバナンス
Ｇ
マテリアリティの特定にあたっては、資産運⽤会社に設置されたサスティナビリティ推進事務局に
コンプライアンスに関する⾏動規範、⾏動計画の策定と実践 おける議論と、投資委員会による決定を経ております。
利害関係者取引基準の制定による利益相反⾏為の防⽌ マテリアリティは社会環境の変化に柔軟に対応できるよう定期的に⾒直しを⾏います。
内部監査の定期的実施
17
サスティナビリティに関する取り組み
省エネルギーとCO2排出削減の推進 サステナビリティに関する外部認証及び外部評価の取得
■ 共⽤部LED化⼯事の実績 導⼊物件数 ■ DBJグリーンビル認証の新規取得（パークキューブ⽬⿊タワー）
（参考）DBJ Green Building 認証取得物件の概要
82物件
計画的なLED導⼊により、ポートフォリオの 物件名称 パークキューブ⽬⿊タワー
うち当期導⼊物件数
省エネ化及びCO2排出削減を推進しています。 所在地 東京都⽬⿊区下⽬⿊⼆丁⽬2番2号
10物件
敷地⾯積 3,316.50㎡
（2020年2⽉29⽇時点）
▶ ⽬標 ▶ 実績 竣⼯年⽉ 2008年2⽉
エネルギー使⽤量、 階数 地上22階・地下2階
エ ネ ル ギ ー 起 源 C O 2排 出 量 の 推 移
エネルギー起源CO2排出量
延床⾯積 18,601.89㎡
CO2排出量（左軸） 原単位（右軸）
6,000 0.06
5,038 4,958 物件名称 評価ランク 認証取得状況 ■ GRESBリアルエステイト評価
4,509 4,309
ベースラインを2015年とし、 4,000
4,042
0.04
⼤川端賃貸棟
物件数 4 物件
5年間で年平均1%削減 0.0249 0.0243 パークアクシス豊洲
0.0220 0.0209 0.0195 延床⾯積 181,579 ㎡
（原単位ベース） 2,000 0.02 パークキューブ⻄ヶ原ステージ
取得割合
削減率▲21.6%
（延床⾯積ベース）
25.3 ％
パークキューブ⽬⿊タワー
（年平均▲5.4%）
0 0
（2020年2⽉29⽇時点）
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
役職員の育成とサステナビリティ意識向上 公正で透明性の⾼いコーポレートガバナンス
▶ 資産運⽤会社の役職員に対する取り組み ▶ コンプライアンスの徹底
• ⽬標設定⾯積制度によるキャリア形成⽀援 法令規則を遵守し、常に公正な取引を⾏う組織体制を整備すると共に、
⾼い倫理観をもって⾏動し、ステークホルダーの皆様から信頼を得られるよう努めます。
• サスティナビリティに関する取り組みを含む多⾯的
な視点での⼈事評価制度
▶ リスク管理体制の構築
• コンプライアンス及びサスティナビリティに関する研 各種リスクを適切に管理するために、適正なリスク管理体制を構築し、
修の継続的な実施 資産運⽤におけるリスクを回避し⼜は極⼩化することに努めます。
• 資格取得や研修参加の推奨及び費⽤補助
▶サスティナビリティ推進のための社内体制
• 役職員の健康への配慮（健康診断・⼈間ドック・各種予防接種等の費⽤補助） 資産運⽤会社社⻑をサスティナビリティ責任者とし、資産運⽤会社に設置した
• ワークライフバランス実現の⽀援と特別休暇制度の設定 「サスティナビリティ推進事務局」が、本投資法⼈のサスティナビリティ推進に係る⽬標
• 執務環境に関する満⾜度調査の実施と改善 及び実施計画を⽴案します。
18
財務の状況（1）
■ 有利⼦負債の状況
⻑期借⼊⾦
第27期末 第28期末
前期⽐増減 （変動⾦利）
（2019年8⽉末） （2020年2⽉末）
短期借⼊⾦
2.6 %
短期借⼊⾦ 60 億円 30 億円 ▲30 億円
2.0 %
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 40 億円 40 億円 －
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 1,445 億円 1,465 億円 +20 億円
合計 1,545 億円 1,535 億円 ▲10 億円 ⻑期負債⽐率
98.0%
総資産ＬＴＶ 51.0 ％ 50.8 ％ ▲0.2 ポイント
⻑期固定負債⽐率
鑑定ＬＴＶ 39.8 ％ 38.4 ％ ▲1.4 ポイント
95.4%
⻑期負債⽐率 96.1 ％ 98.0 ％ +1.9 ポイント
⻑期固定負債⽐率 93.5 ％ 95.4 ％ +1.9 ポイント
⻑期借⼊⾦
期末時点加重平均⾦利 0.59 ％ 0.57 ％ ▲ 0.02 ポイント （固定⾦利）
95.4 %
⻑期有利⼦負債平均残存年数 4.4 年 4.4 年 －
借⼊先⾦融機関数 25 社 25 社 －
※ 有利⼦負債の⻑短は、⾦融機関との約定期間に基づき分類しています。
■ コミットメントラインの状況 ■ 格付けの状況
三井住友銀⾏ 三井住友信託銀⾏ みずほ銀⾏ 格付投資情報センター（R&I）
借⼊極度額 借⼊極度額 借⼊極度額 発⾏体格付け 格付けの⽅向性
50 億円 50 億円 50 億円 AA－ 安定的
契約開始⽇ 契約開始⽇ 契約開始⽇
2016年8⽉1⽇ 2016年8⽉1⽇ 2018年10⽉9⽇ S&Pグローバル・レーティング・ジャパン
契約期限⽇ 契約期限⽇ 契約期限⽇ ⻑期会社格付け アウトルック
2022年7⽉31⽇ 2022年7⽉31⽇ 2022年7⽉31⽇ A＋ 安定的
19
財務の状況（2）
■ 期末時点加重平均⾦利と⻑期有利⼦負債平均残存年数の推移
2.0% 6年
期末時点加重平均⾦利（左軸） ■■ ⻑期有利⼦負債平均残存年数（右軸）
1.55%
1.50% 1.46% 5年
1.45% 1.48% 1.45% 1.46% 1.44%
1.38%
1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.9年
4.7年 4.8年
1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.3年 4.4年 4.4年 4年
1.02% 4.2年 4.3年 4.2年 4.2年
0.95%
0.87% 0.85% 0.84%
1.0% 0.78% 0.76% 3年
0.72%
0.67% 0.63%
4.7年 0.61% 0.59%
4.1年 4.3年 4.1年 4.2年 0.57% 2年
3.8年
3.3年 3.4年 3.3年 3.4年 3.4年
0.5% 3.1年
2.7年 2.8年 2.7年
1年
0.0% 0年
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期
■ ⻑期有利⼦負債の返済期限分散の状況
（億円）
第28期返済期限到来（⻑期） 第28期調達（⻑期）
140 返済総額 95 億円 調達総額 115 億円
■ ⻑期借⼊⾦ 第28期調達分
平均⾦利 0.80 ％ 平均⾦利 0.33 ％
120
平均約定年数 7.2 年 平均約定年数 7.1 年
100
80
60 120 115
110
95 100 100 100 45 95
85 10 10
40
65 20
60 55
20 40 40 40 40 40
25 30 25 20
10 10
0
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期
2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年 2031年 2031年 2032年 2032年
8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期
平均⾦利 0.59% 0.60% 0.63% 0.61% 0.63% 0.72% 0.65% 0.59% 1.12% 0.33% 0.70% 0.28% 0.29% 0.39% 0.34% 0.23% 0.38% 0.39% 0.49% 0.45% － 0.65% － 0.65% 0.68%
※ 「平均⾦利」は、対象となる⻑期有利⼦負債の⾦利を借⼊⾦額で加重平均して計算しています。
※ 「平均約定年数」は、対象となる⻑期有利⼦負債の約定年数を借⼊⾦額で加重平均して計算しています。
20
ポートフォリオの含み損益等の推移
■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移
（億円）
1,200 60%
含み益額（左軸） 含み損益率（右軸）
1,000
978 50%
含み損額（左軸）
845 34.2%
752 29.4% 40%
800 655
554 603 26.4%
461 23.1% 30%
600 418 19.4% 21.3%
343 393 16.3%
253 14.6% 20%
12.0% 13.9%
400 5.5% 9.0%
4.8% 4.3% 3.5% 3.0%
2.7% 10%
-1.2% 0.1%
-3.1% -1.8%
200 -5.6%-5.9% -4.8% -3.8%
-7.6% -6.1% 0%
154
27 52 53 50 80
0 -10%
3
-17 -72 -43
-106 -110 -105 -109 -106 -88
-200 -20%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期
■ 1⼝当たりNAVの推移 ※ 1⼝当たりNAV＝（純資産額－分配総額＋含み損益）÷発⾏済投資⼝総数
（千円）
500
400 455 483
435
394 404 415
300 361 366 375
327 350
200 280 292 292 290 289 305
261 254 273
221 224 225 224 237 242 246
100
0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期
■ 期末保有物件の鑑定評価における直接還元利回りの推移
6% 4.8% 4.7% 4.7% 4.7% 5.0% 5.2% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.3% 5.3% 5.2% 5.1% 4.9% 4.8% 4.7%
4.5% 4.5% 4.5% 4.4% 4.3% 4.3% 4.3%
5% 4.2% 4.1% 4.0%
4%
3%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期
21
第29期・第30期 業績予想（1）
対前期（第28期）⽐ 対前期（第29期）⽐
第28期実績 第29期予想 第30期予想
（2020年2⽉期） （2020年8⽉期） 増減 （2021年2⽉期）
増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ③－②
営業収益 11,401 11,567 +166 ■営業収益 +166 百万円 11,552 ▲15 ■営業収益 ▲15 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
既存物件 +113 百万円 既存物件 ▲26 百万円
営業利益 5,307 5,201 ▲106 29期取得1物件 +52 百万円 5,382 +181 29期取得1物件通期稼働 +11 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
■営業費⽤ ▲196 百万円
4,865 4,739 ▲126 ■営業費⽤ +272 百万円 4,918 +179
当期純利益 賃貸諸費⽤ ▲177 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
賃貸諸費⽤ +221 百万円
公租公課 ▲0 百万円
4,865 4,738 ▲126 公租公課 +12 百万円 4,917 +179
分配⾦総額 減価償却費 ▲34 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
減価償却費 ▲2 百万円
資産運⽤報酬 +8 百万円
1⼝当たり 10,042 9,780 ▲262 資産運⽤報酬 +2 百万円 10,150 +370
分配⾦ 円 円 円 円 円 その他費⽤ +7 百万円
その他費⽤ +38 百万円
期末発⾏済 484,522 484,522 484,522 ■営業外費⽤ +1 百万円
－ ■営業外収益 ▲21 百万円 －
投資⼝数 ⼝ ⼝ ⼝
⽀払利息 +1 百万円
■営業外費⽤ ▲1 百万円
運 取得総額※ 309,723 312,143 2,420 312,143 －
百万円 百万円 百万円 ⽀払利息 ▲1 百万円 百万円
⽤
資
産 物件数
126 127 +1 127 －
物件 物件 物件 物件
⽉末稼働率の 97.7 97.5 ▲0.2 97.7 +0.2
期中平均 ％ ％ ポイント ％ ポイント
期末ＬＴＶ 50.8 51.1 +0.3 51.1 －
％ ％ ポイント ％
※ 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。
22
第29期・第30期 業績予想（2）
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第29期予想︓前期⽐） 増加要因 減少要因 （単位︓円） （参考）
1⼝当たり分配⾦
前年同期との⽐較
10,449
650
＋67 ▲4 売却益等
▲202
10,042 ▲126 +3
既存物件 資産運⽤
第29期 その他 ⽀払利息
報酬
9,780 9,799
取得1物件
▲262 （▲2.6%）
第28期実績 第29期予想 第27期実績
（2020年2⽉期） （2020年8⽉期） （2019年8⽉期）
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第30期予想︓前期⽐）
＋20 ▲17 ▲16 ▲3
第29期 資産運⽤ その他 ⽀払利息
+386 報酬
取得1物件
10,150
通期稼働 10,042
既存物件
9,780
＋370（＋3.8%）
第29期予想 第30期予想 第28期実績
（2020年8⽉期） （2021年2⽉期） （2020年2⽉期）
23
安定した分配実績
LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現
１⼝当たり LTV
分配⾦（円） 2013年公募増資 2015年公募増資 （％）
12,000 60
54.7
53.1 53.2 53.5 53.2
51.8
50.8 51.2 50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4 51.0 50.8
11,000 50
10,449
10,150
10,042
(予想)
10,000 9,780 40
9,706
(予想)
9,179 9,161
9,000 30
１⼝当たり分配⾦ 実績 （左軸） 8,428 8,497
１⼝当たり分配⾦ 予想 （左軸）
ＬＴＶ （右軸） 8,130
7,984 8,036
8,000 20
7,672 7,688
7,445 7,444
7,274 分配⾦年平均成⻑率
7,153
6,858 3年 6.4%
7,000 6,754 10
5年 5.2%
10 年 3.8%
6,000 0
第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期 8⽉期 2⽉期
※ 2014年3⽉1⽇を効⼒発⽣⽇として投資⼝の2分割を実施しました。分割前の第16期以前の1⼝当たり分配⾦については、分割勘案後（実績値の2分の1・円未満切捨）の値を記載しています。
24
MEMO
25
26
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
投資戦略の中⼼は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運⽤
■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運⽤⽐率
アコモデーション資産
（主として居住及び宿泊の⽤に供される不動産） 賃貸住宅 への投資⽐率
賃貸住宅
90% 以上
賃貸住宅 （2020年2⽉29⽇時点︓ 94.9 ％）
賃貸住宅
■ 投資エリア
東京23区 への投資⽐率
ホスピタリティ施設
東京23区
80% 以上
東京23区 （2020年2⽉29⽇時点︓ 84.9 ％）
▶ 寮・社宅
賃貸住宅 ▶ サービスアパートメント
▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 賃貸住宅︓ 東京23区を主とした東京圏※1及び地⽅中核政令指定都市圏※2
ホスピタリティ施設︓ 全国の主要都市並びにそれらの周辺部
※1 東京都、神奈川県、千葉県及び埼⽟県
※2 札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、京都市、神⼾市、広島市及び福岡市の各都市圏
27
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活⽤
賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最⼤限活⽤
賃貸住宅事業の展開、企画・開発
物件情報提供
資産運⽤会社の親会社
物件情報提供
資産運⽤会社
建物共⽤部管理
仲介営業
プロパティ・マネジメント
三井不動産グループが供給する
住宅居住者向けのメンバーシップサービス
28
MEMO
29
30
外部成⻑の軌跡
■ 資産規模の推移（取得価格ベース）
2009年 2011年 2013年 2015年
公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
（億円）
3,063 3,097 3,097
2,987 2,974 3,015 3,015 3,032
3,000 2,949 2,949 140 158 158
ホスピタリティ施設 2,877 2,877 116 116 134 134 134
105 105
「パークキューブ」シリーズ 2,674 2,717 98 98
「パークアクシス」シリーズ
98 98
芝浦アイランドエアタワー
2,421 804 812 812 812
⼤川端賃貸棟
787 787 787 787 787 787
2,312 2,319 98 787 787
2,238 81 98 659
659
81
510
2,000 417 407
1,8691,869 361
1,800
229 299 299
1,400 1,400 1,400
1,232 229 229 229
1,668 1,668 1,695 1,682 1,705 1,705 1,705 1,723 1,738 1,738
1,013
1,082 144 1,539 1,582 1,604 1,604
1,420 1,437 1,437 1,437
1,000 144
128 1,273 1,273 1,273
790 873 873 873
588 640
79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79
296 296