日本アコモデーションファンド投資法人
第31期 (2021年3月１日～2021年8月31日)
決算説明資料
株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2021年10月19日
日本アコモデーションファンド投資法人の概要
投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指す
特 徴
① 「賃貸住宅」を中心とするアコモデーション資産への投資
② 三井不動産グループのバリューチェーンの活用
ポートフォリオの状況 財務の状況
取得総額 3,379 億円 有利子負債総額 1,695 億円
物件数 134 物件 LTV 51.7 %
総戸数 13,275 戸 長期負債比率 97.6 %
東京23区比率※1 88.5 % 加重平均金利 0.52 %
シングル・コンパクト比率※1 83.3 % 長期有利子負債平均残存年数 4.8 年
東京23区への集中投資 AA－ R&I
格付け
シングル・コンパクトタイプ中心 A+ S&P
高稼働率の維持※2 96.2 % 住宅系J-REIT最上級の格付け
ESGの評価
DBJ Green 取得物件数： 5 物件
GRESB 3 Stars※3 ／Green Star
Building 認証 取得割合※4： 27.5 %
※1 「東京23区比率」は、賃貸住宅のみ・取得価格ベース、「シングル・コンパクト比率」は、賃貸住宅のみ・戸数ベースで算定しています。
※2 「稼働率」は、第31期中の月末稼働率の期中平均を記載しています。
※3 2021年GRESB 評価結果です。 （第31期末・2021年8月31日時点）
※4 「DBJ Green Building 認証」の「取得割合」は延床面積ベースで算定しています。
1
第31期 決算サマリー
確定分配金
10,035 円
P.5
▶ １口当たり分配金 １口当たり （予想比※1 ＋285円 ） P.6
※1 2021年4月19日付決算短信における第31期の1口当たり予想分配金は9,750円でした。
内部成長
▶ 稼働率 月末稼働率の期中平均 96.2 ％ （予想比※2 ＋0.1ポイント）
P.7
▶ 賃料動向 入替え時の賃料変動率 +2.0 ％ ～
P.12
更新時の賃料変動率 +0.3 ％
※2 2021年4月19日付決算短信における第31期の月末稼働率の期中平均の想定は96.1％でした。
外部成長
▶ 第31期取得 ７ 物件 / 194 億円 P.13
財務戦略
▶ 金利コスト低減 期末時点加重平均金利 0.54 ％ → 0.52 ％ P.19
P.20
▶ 安定的な財務基盤 長期有利子負債平均残存年数 4.6 年 → 4.8 年
2
目 次
決算概況 Appendix（２）： 事業環境
第31期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 55
内部成長 稼働率の推移 7 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 56
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向 8 東京都における人口と世帯数の推移 57
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 11 地方都市における「賃貸住宅」の需要 58
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 12 地方における「賃貸住宅」の供給 59
外部成長の状況 13
外部成長戦略 14
資本的支出（１） 15 Appendix（３）： 財務データの詳細
資本的支出（２） 専有部リノベーション施策 16
サステナビリティに関する取り組み 17 有利子負債の概要 61
財務の状況 19 運用状況等の推移 63
ポートフォリオの含み損益等の推移 21 貸借対照表及び損益計算書 64
第32期・第32期 業績予想 22
安定した分配実績 24
Appendix（４）： サステナビリティに関する取り組み
特徴と戦略 サステナビリティに関する取り組み 67
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 27
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用 28 Appendix（５）： その他
Appendix（１）： ポートフォリオの状況 投資法人の仕組み 73
投資主の状況 74
外部成長の軌跡 31 投資口価格推移 75
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 32
「賃貸住宅」の入居者分析 33 注意事項 79
「ホスピタリティ施設」の保有状況 34
ポートフォリオマップ 35
ポートフォリオ概要 36
各物件の鑑定評価 41
物件別稼働率推移 46
稼働率推移（上場以降） 51
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 52
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 53
3
決算概況
第31期 決算ハイライト（１）
対予想比 対前期（第30期）比
第31期予想※1 第31期実績 第30期実績
（2021年8月期） （2021年8月期） （2021年2月期）
増減 増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ②－③
営業収益 11,875 11,986 ＋110 ■営業収益 ＋110 百万円 11,560 +425 ■営業収益 +425 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
既存物件 ＋24 百万円 既存物件 ＋106 百万円
営業利益 5,289 5,428 ＋139 31期取得7物件 ＋85 百万円 5,266 ＋162 30期取得1物件通期稼働 +8 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 31期取得7物件 +310 百万円
■営業費用 ▲28 百万円
当期純利益 4,834 4,978 ＋143 賃貸諸費用 ▲41 百万円
4,861 ＋116 ■営業費用 +263 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
公租公課 ▲1 百万円 賃貸諸費用 +144 百万円
1口当たり 9,602 9,887 ＋285 減価償却費 ＋16 百万円 9,656 ＋231 公租公課 ＋11 百万円
当期純利益※2 円 円 円 資産運用報酬 ＋13 百万円 円 円 減価償却費 ＋67 百万円
1口当たり その他費用 ▲15 百万円 資産運用報酬 ＋28 百万円
148 148 424 ▲276
圧縮積立金 －
取崩額
円 円 円 円 その他費用 +11 百万円
■営業外収益 +3 百万円
1口当たり 9,750 10,035 ＋285 10,080 ▲45 ■営業外収益 ▲28 百万円
分配金 円 円 円 ■営業外費用 ▲0 百万円 円 円
■営業外費用 ＋16 百万円
期末発行済 503,472 503,472 503,472
－ － 支払利息等 ＋13 百万円
投資口数 口 口 口
投資口発行費 ＋2 百万円
運 取得総額※3 328,240 337,930 ＋9,690 318,441 +19,489 ■内部留保 ▲138 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
用 圧縮積立金取崩 ▲138 百万円
資
産 物件数 131 134 ＋3 129 +5
物件 物件 物件 物件 物件
月末稼働率の 96.1 96.2 ＋0.1 96.4 ▲0.2
期中平均 ％ ％ ポイント ％ ポイント
期末ＬＴＶ 50.2 51.7 +1.5 50.2 ＋1.5
％ ％ ポイント ％ ポイント
※1 第31期予想は、2021年4月19日付決算短信において公表した数値です。
※2 期末発行済投資口数503,472口で除して算出しています。 ※3 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。 5
第31期 決算ハイライト（２）
■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第31期実績：予想⽐）
増加要因 減少要因 （単位：円）
10,035
148
▶ 予想より増益 圧縮積立金
▲26 ＋39 取崩
＋100 資産運用報酬 その他
9,750 ※1 ＋24
第31期
148 第31期 取得3物件
取得4物件
圧縮積立金 ＋148 （2021年6月取得）
（予想時公表済）
取崩
既存物件
▶ 収入の増加 (＋49円)
① 稼働率差異 ＋20円
9,602 ② 礼金等 ＋13円
9,887
当期純利益 当期純利益
③ その他収益 ＋16円
▶ 費用の減少 (＋99円)
① テナント募集費用 ＋30円
稼働率 ※2
② 水道光熱費 ＋27円 予想 実績
③ その他費用 ＋42円 96.1％ 96.2％
第31期予想 第31期実績
（2021年8月期） （2021年8月期）
※1 第31期予想は、2021年4月19日付決算短信において公表した数値です。
※2 月末稼働率の期中平均
6
内部成長 稼働率の推移
コロナ禍による調整局面を経て稼働率は96％程度で安定
■ 過去3年の月末稼働率の推移
第27期~第28期 98.5％
2019年3月～
2020年2月
98.0％
第29期~第30期 97.5％
2020年3月～
2021年2月
97.0％ 97.0％
第31期 96.5％
2021年3月～
2021年8月 95.8％ 96.4％
96.3％ 96.0％
96.0％ 96.1％ 96.1％
95.5％
95.0％
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
■ 上場以降の期中平均稼働率
100%
99%
97.6% 97.7% 97.7%
98% 97.1%
96.8% 96.8%
96.3% 96.4% 96.4%
97%
95.9% 96.1% 96.1% 97.7%
95.8% 97.3%
95.6% 95.4%
96%
96% 96.8%
96.7%
96.4% 96.2%
95% 95.9% 95.9%
95.6% 95.7% 95.7% 95.7%
95.4%
94%
94.3% 94.5%
93%
92%
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
0
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
第2期※1 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
※ 「月末稼働率の期中平均」は、「ホスピタリティ施設」を含めたポートフォリオ全体に関する数値です。
※1 第2期の「月末稼働率の期中平均」は、上場後の期間（2006年8月末から2007年2月末まで）に関する数値です。
7
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
入替え時の賃料変動率は+2.0%
■ 入替え時賃料変動 ■ 入替え時賃料変動戸数比率の推移
100%
第28期 第29期 第30期 第31期
入替え
(2020年2月期) (2020年8月期) (2021年2月期) (2021年8月期) 90%
期末総戸数※1 10,685 戸 10,890 戸 10,957 戸 11,520 戸 80%
対象戸数※1 1,057 戸 1,036 戸 1,250 戸 1,360 戸
70%
53.1%
63.2%
賃料上昇 922 戸 866 戸 790 戸 722 戸
60%
賃料据置 51 戸 62 戸 116 戸 129 戸 87.2% 83.6%
50%
賃料下落 84 戸 107 戸 344 戸 509 戸
40% 9.5%
月額賃料増減合計 11,249 千円 10,061 千円 6,275 千円 4,144 千円
9.3%
7,966 千円 30%
賃料上昇 11,732 千円 10,590 千円 8,685 千円
20%
平均上昇率：6.9% 37.4%
6.0% 27.5%
▲3,821 千円 10% 4.8%
賃料下落 ▲482 千円 ▲529 千円 ▲2,409 千円 8.0% 10.4%
平均下落率：▲5.2% 0%
第28期 第29期 第30期 第31期
変動率 7.0 % 6.7 % 3.2 % 2.0 % （2020年2月期） （2020年8月期） （2021年2月期） （2021年8月期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、入替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※1 「期末総戸数」及び「対象戸数」は、共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を乗じ、表示単位未満を四捨五入して算出しています。
■ 入替え時賃料変動率の推移
6.5%7.0% 6.7%
8.0%
5.8%
6.0% 4.4%
3.5% 3.2%
1.9% 2.6% 7.3%
4.0% 2.0% 1.2%2.3%
2.1%
2.6%
6.8%
7.1%
2.0%
0.7% 1.3% 2.4% 2.6%
6.2%
0.9% 1.8% 1.7% 1.8% 5.1%
2.0%
0.9% 0.1%0.7% 1.0% 4.2% 4.4%
2.3% 2.8% 0.5% 0.3% 0.5%
1.0% 1.2% 1.3% 1.4% 1.7%
-1.3%-0.9%-0.8% 3.2%
2.6%
3.4% 3.9%
0.0%
-1.1% -1.1% -3.5% -1.6% -1.3% -1.2% -0.4% -0.3% -0.3%
-0.5% -1.4% -3.3% -2.3% -1.9% -0.7% -0.7% -0.4%
-4.2% -0.8%
-2.0% -5.2% -5.0% -4.8% -2.5% -2.6% -1.2%
-3.0% -1.9%
-8.7% -6.8%
-4.0% -1.8%
-2.4% -9.8%
-2.8% 入替え時賃料変動率
-6.0% -3.8%-3.5%
-4.3% うち賃料上昇寄与分
-8.0% -6.2%
うち賃料下落寄与分
-10.0% -9.3% -8.5%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2007年2月期 2007年8月期 2008年2月期 2008年8月期 2009年2月期 2009年8月期 2010年2月期 2010年8月期 2011年2月期 2011年8月期 2012年2月期 2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
8
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
コロナ下においても東京圏の上昇が継続
■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の入替え時賃料変動率の推移
地方主要都市 10.0%
8.8% 都心3区 その他23区
その他東京圏 7.0% 8.3% 8.2% 8.2%
その他東京圏 地方主要都市
8.0%
4.5%
7.3% 7.6% 7.7%
都心3区 ※1 6.0% 5.5%
31.0% その他東京圏
3.6%
4.0% 3.1%
4.3% 都心3区
3.4%
その他23区 3.1% 3.3% 3.3% 2.5%
2.0%
57.5% 2.1% その他23区
2.1%
0.0% 地方主要都市
0.2% 0.0% 0.3% -0.6%
-0.2%
-1.0%
-2.0%
（第31期末時点、取得価格ベース）
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
※1 都心3区：港区、中央区、千代田区 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
都心3区解約テナントの移転先 その他20区解約テナントの移転先
60% 60%
56%
50% 50%
40%
40% 40%
30% 27% 30%
21%
20% 18% 20%
13%
12%
10% 10%
9%
3%
1%
0% 0%
都心3区 その他20区 東京都市部 神奈川県、千葉県、埼玉県 その他 都心3区 その他20区 東京都市部 神奈川県、千葉県、埼玉県 その他
第28期 第29期 第30期 第31期 第28期 第29期 第30期 第31期
コロナ前と比較し周辺部への移転は限定的 コロナ前と比較し顕著な変化は見られない
9
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（3）
ファミリーは引き続き高水準を維持
■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別比率 ■ カテゴリー別の入替え時賃料変動率の推移
16.0%
ラージ シングル コンパクト
4.1% 14.0% ファミリー ラージ
14.3% 11.9%
ファミリー 12.0%
12.6%
10.0% 8.5%
シングル 8.1% 8.1% 8.3%
ファミリー
41.8% 8.0% 7.6% 6.4%
7.6% 7.1%
7.3% 7.6%
6.0%
6.6% ラージ
コンパクト 5.7% 5.4% 3.8% 4.1%
4.0%
41.5% 4.3% 4.3% 3.8% コンパクト
2.0% 3.1% 2.4%
0.0% シングル
0.1% -1.7%
（第31期末時点、戸数ベース） -2.0%
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
※ 各カテゴリーの定義につきましてはP32をご参照ください。
■カテゴリー別の入替え時賃料変動率（入替え前テナントの契約開始年別）
ラージ 4.1%
0.2%
9.6% ▶シングルは、「2018~2021年」の契約
ファミリー 7.1% で下落が大きく、合計でもマイナス。
2.5%
11.5%
コンパクト 2.4% ▶その他のカテゴリーでは、合計でプラスと
-0.6%
6.4% なっており、特に「~2017年」の契約で
シングル -1.7%
のプラス幅は大きい。
-3.2% 合計 2018~2021年 ~2017年
0.7%
-4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0%
10
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
更新時の賃料変動率はプラスを維持
■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動戸数比率の推移
100%
第28期 第29期 第30期 第31期
更新 11.8%
(2020年2月期) (2020年8月期) (2021年2月期) (2021年8月期) 90% 20.1% 18.2% 20.7%
期末総戸数※1 10,685 戸 10,890 戸 10,957 戸 11,520 戸 80%
対象戸数※1 1,628 戸 2,184 戸 1,718 戸 2,223 戸 70%
賃料上昇 327 戸 398 戸 355 戸 262 戸 60%
賃料据置 1,300 戸 1,785 戸 1,363 戸 1,960 戸 50%
賃料下落 1 戸 0戸 0戸 1戸 88.2%
40% 79.8% 81.8% 79.3%
月額賃料増減合計 1,504 千円 1,797 千円 1,336 千円 1,009 千円
30%
1,016 千円
賃料上昇 1,512 千円 1,797 千円 1,336 千円 20%
平均上昇率：2.2%
▲6 千円 10% 0.1% 0.0% 0.0% 0.1%
賃料下落 ▲ 8 千円 0 千円 0 千円
平均下落率：▲1.9% 0%
第28期 第29期 第30期 第31期
変動率 0.6 % 0.6 % 0.5 % 0.3 % （2020年2月期） （2020年8月期） （2021年2月期） （2021年8月期）
※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、入替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
※1 「期末総戸数」及び「対象戸数」は、共有持分の物件については本投資法人の各持分比率を乗じ、表示単位未満を四捨五入して算出しています。
■ 更新時賃料変動率の推移
0.8%
0.6% 0.6%
0.6% 0.5%
0.3% 0.3%
0.1%0.2% 0.1% 0.2%
0.4%
0.1% 0.1% 0.2% 0.6%
0.0% 0.1%
0.6% 0.5%
0.2% 0.0% 0.0% 0.2% 0.3% 0.3%
0.2%
0.2%
0.0% -0.2%
0.2% -0.2% 0.0% 0.0%
0.1% 0.1% 0.1% 0.0% 0.0%
0.1%
-0.2% -0.0% -0.4% -0.4% -0.4%
-0.0%
0.1%
-0.4% -0.2%
-0.5% -0.5%
-0.1%
-0.6%
-0.6%
更新時賃料変動率
-0.6% -0.4% -0.8% -0.4% -0.4%
-0.9%
-0.5% うち賃料上昇寄与分
-0.8% -1.0% -0.5% -0.6%
-1.0%
-0.6%
-0.8% -0.9% うち賃料下落寄与分
-1.2% -1.0%
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2007年2月期 2007年8月期 2008年2月期 2008年8月期 2009年2月期 2009年8月期 2010年2月期 2010年8月期 2011年2月期 2011年8月期 2012年2月期 2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
11
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
賃料単価は上昇が継続
■ 賃料坪単価の推移
（円/坪）
12,400
12,300
12,160 12,189
12,200 12,081
12,035
12,100
11,935
12,000
11,847
11,900 11,772
11,800
11,700
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約月額賃料合計を契約面積（坪）合計で除して計算しています。
※ 当期末保有物件のうち、第25期期首から継続保有している「賃貸住宅」105物件に係る賃料坪単価の推移を記載しています。
東京23区を中心に上昇が続く
■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の賃料坪単価変化率の推移
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
地方主要都市 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
7.0%
その他東京圏
都心3区※1 +0.82% +0.87% +0.78% +0.41% +0.57% +0.43%
都心3区 東京23区
4.5%
31.0% その他23区 +0.53% +0.95% +0.96% +0.71% +0.63% +0.29%
その他東京圏 +0.26% +0.44% ▲0.05% +0.57% +0.23% +0.21%
その他23区
地方主要都市 ▲0.01% +0.15% +0.21% ▲0.20% +0.05% ▲0.15%
57.5%
「賃貸住宅」合計 +0.59% +0.75% +0.81% +0.38% +0.63% +0.34%
（第31期末時点、取得価格ベース） ※1 都心3区：港区、中央区、千代田区
※ 直前の決算期末における保有物件（売却物件を除く）の賃料坪単価が、各決算期末（6ヶ月後）においてどの程度変化したかを示しています。
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
12
外部成長の状況
■ 第29期・第31期取得物件
物件名称 所在地 取得日 取得価格 NOI利回り 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数
（％）※1 （店舗を含む） （⼾/室）
2020年7月1日(共有持分70％)
賃貸住宅 パークキューブ大井町レジデンス 東京都品川区 5,807百万円 4.2 4,271.17㎡ 住宅170、店舗1
2021年4月5日(共有持分30％)
■ 第30期・第31期取得物件
物件名称 所在地 取得日 取得価格 NOI利回り 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数
（％）※1 （店舗を含む） （⼾/室）
2020年10月1日(共有持分35％)
賃貸住宅 パークアクシス東陽町・親水公園 東京都江東区 6,380百万円 4.3 7,254.57㎡ 住宅190、店舗2
2021年4月5日(共有持分65％)
■ 第31期取得物件
物件名称 所在地 取得日 取得価格 NOI利回り 賃貸可能⾯積 賃貸可能⼾数
（％）※1 （店舗を含む） （⼾/室）
パークアクシス大船 神奈川県横浜市 2021年4月5日 2,100百万円 5.8 4,752.68㎡ 73
パークアクシス菊川ステーションゲート 東京都墨田区 2021年6月29日 3,200百万円 4.3 3,411.32㎡ 107
賃貸住宅
パークアクシス木場キャナル ウエスト 東京都江東区 2021年6月29日 4,660百万円 4.2 4,430.50㎡ 住宅146、店舗1
パークアクシス木場キャナル イースト 東京都江東区 2021年6月29日 1,830百万円 4.3 1,830.46㎡ 住宅63、店舗1
ホスピタリティ施設 キャンパステラス早稲田 東京都文京区 2021年4月5日 1,810百万円 4.3 1,747.51㎡ 82
パークキューブ
大井町レジデンス パークアクシス東陽町・親水公園 パークアクシス菊川ステーションゲート パークアクシス木場キャナル ウエスト パークアクシス木場キャナル イースト
※1 NOI利回り＝鑑定評価書記載の取得資産全体の運営純収益×本投資法⼈の持分⽐率÷取得価格×100
■ LTV及び取得余力
LTV 51.7 ％ (第31期末実績) 51.5 ％程度 (第32期末想定) 取得余力※2 約 250 億円 （第32期末想定）
※2 LTV55％までの借入余力 13
外部成長戦略
■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別比率（第31期末時点・取得価格ベース）
大川端賃貸棟
東京23区を中心として、 9.6%
45 物件・3,961 戸が竣工済・リーシング中
芝浦アイランドエアタワー
2.5 %
「パークキューブ」
東京23区 地方主要都市
シリーズ
37 物件 3,014 戸 4 物件 423 戸 27.2%
その他東京圏 合計
「パークアクシス」シリーズ
三井不動産グループが
4 物件 524 戸 45 物件 3,961 戸 60.7% 開発した賃貸住宅
第三者が開発した
賃貸住宅
三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中心
■パークアクシスの供給実績（取得主体別）
（戸）
18,000
■ 三井不動産レジデンシャル 16,211
15,407
16,000
■ 第三者等 14,904
13,535 13,754
14,000 ■ 本投資法人（売却済を含む） 12,859
12,000 11,908
10,245
10,000 9,393
8,410
7,994 7,994
8,000
7,053
6,000
5,852
4,000
3,842
6,086 6,858 7,1567,156 7,236 7,236 7,324
5,923 6,708 7,324 7,324
出所：レジデントファースト株式会社運営ウェブサイト「三井の賃貸レジデンス Park Axisシリーズ」 2,153
4,681 5,355 5,923
2,000
（2021年10月19日時点） 2,797
1,772
0
※ 上記は事業主である三井不動産レジデンシャル株式会社による「パークアクシス」シリーズの開発状況を示したもの 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 （竣工年度）
であり、本書の日付現在で本投資法人が取得を決定しているものはありません。
出所：三井不動産レジデンシャル株式会社提供資料
14
資本的支出（１）
■ 「賃貸住宅」の築年数別比率 ■ 資本的支出の実績と見通し
（第31期末時点、取得価格ベース） （百万円）
減価償却費に対する資本的支出の割合 大川端賃貸棟 専有部バリューアップ投資
1000 37.1%
その他物件 資本的支出 大川端賃貸棟 その他の資本的支出
5年未満
20年以上 30.1% 22.6%
5.9% 800 23.2% 760
9.6% 17.1%
600 14.9% 17.0% 12.5% 131
5年以上 600 33
10年未満 465 206 453
12.7%
400
56 346 360
337 80
15年以上 17 296 41 256
20年未満 278 148 52 101 206
31
27.0% 200 88 423
10年以上 181 207 156 195 224
167
131 計画
15年未満
0
44.8% 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期
※ 計画の数値は2021年8月31日時点の試算であり、今後変動する可能性があります。また、会計上の費用として経理処理される部分を含んでいます。
▶ 大川端賃貸棟は、専有部バリューアップ投資が約0.4億円/期、その他の資本的支出が約2億円/期
（（共に実績ベース）で推移
平均築年数 14.7 年 ＊32・33期はエアコン更新工事を実施予定
▶ その他物件は、約2億円/期（実績ベース）で推移
＊32期以降は、機械式駐車場・外壁等修繕工事を順次実施
■ 資本的支出の工事事例
▶ 大規模修繕工事例 ▶ バリューアップ投資・機能回復工事例
＞屋上・バルコニー・階段等の防水工事 ＞共用部リニューアル・客室の浴室設備交換工事
Before After Before After
Before After
◆ パークアクシス高宮東 ◆ チサンホテル広島
15
資本的支出（２） 専有部リノベーション施策
■ 専有部リノベーション事例 ■ 大川端賃貸棟における専有部リノベーション実施の効果
▶2LDKタイプ／75.88㎡ ▶入替え時賃料変動率の推移
40.0%
大川端賃貸棟を除く東京都中央区所在の本投資法人保有10物件
大川端賃貸棟のうち直近リノベーション住戸 大川端賃貸棟 その他住戸
Before
洋室 30.9%
218,000円 After
30.0%
314,000 円 洋室
24.3% 23.2%
キッチン リビング 22.3% 27.5%
ダイニング
20.0%
❷ ❶ ■バリューアップ投資による収益力向上 21.1%
トイレ 洋室 ❸ キッチン リビング
SIC ※1 ダイニング 11.0%
洗面 9.3%
UB 8.0% 8.5%
10.0%
5.4% 4.1% 4.9%
8.7%
7.4% 6.4%
トイレ
洋室 ■ファミリータイプは需要が強く、競争力が高い 2.0%
▶リノベーション実施の効果 2.8%
❹ 洗面所
0.0%
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
従前賃料 新賃料 UB 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
＋96,000円（＋44％）
❶ カーペットからフローリング、アクセントクロスで上質空間へ ❸ 収納量をアップするSIC※1
▶ 入替え時賃料変動の状況
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
対象戸数 33 戸 33 戸 33 戸 32 戸 40 戸 34 戸
うち直近リノベーション
実施住戸
13 戸 2 戸 3 戸 7 戸 6 戸 5 戸
賃料上昇 33 戸 32 戸 29 戸 28 戸 33 戸 27 戸
❷ 独立キッチンからセミカウンターキッチン、食洗器を導入 ❹ ユニットバスの交換 賃料据置 - - 2 戸 3 戸 3 戸 0 戸
賃料下落 - 1 戸 2 戸 1 戸 4 戸 7 戸
月額賃料増減合計 1,127 千円 880 千円 641 千円 945 千円 746 千円 781 千円
賃料上昇 1,127 千円 888 千円 737 千円 948 千円 804 千円 881 千円
賃料下落 - ▲8 千円 ▲96 千円 ▲2.6 千円 ▲58 千円 ▲99 千円
変動率 12.8 % 9.5 % 7.1 % 9.4 % 6.6 % 7.8 %
※1 SIC：シューズインクローゼット
16
サステナビリティに関する取り組み（１）
■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み
省エネルギーとCO2排出削減の推進
Ｅ ■ 気候変動に関する取り組み TCFDへの賛同
サステナビリティに関する外部認証・評価の取得
DBJ Green Building認証等の取得と更新
GRESBリアルエステイト評価への継続的な参加
本資産運用会社は2021年9月に気候関連財務情報開示タスクフォース
外部評価の活用におけるサステナビリティ推進活動の成果確認と改善
（TCFD）の提言に賛同しました。
地域社会への貢献
Ｓ
※ 今後、TCFD提言に基づく気候関連財務情報の開示を行う予定です。
■ GRESBリアルエステイト評価
テナントの安全・安心と満足度の向上
2020年 2021年
公正で透明性の高いコーポレートガバナンス 2 Stars 3 Stars へ改善
Ｇ
■ DBJグリーンビル認証の更新（パークアクシス豊洲）
（参考）DBJ Green Building 認証取得物件の概要
物件名称 パ ー ク アクシス 豊洲 認証取得状況
所在地 東京都江東区豊洲一丁目2番39号 物件数 ５ 物件
敷地面積 7,073.96㎡ 延床面積 208,087 ㎡
竣⼯年月 2008年3月26日 取得割合 27.5 ％
（延床面積ベース）
階数 20階
（2021年8月31日時点）
所有形態 所有権
17
サステナビリティに関する取り組み（２）
■ マテリアリティ（重要課題）への取り組み
■ 環境パフォーマンス
省エネルギーとCO2排出削減の推進 ▶ 目標 ▶ 実績
Ｅ 共用部におけるエネルギー消費量・CO2排出量を管理 エネルギー使用量、
エネルギー起源CO2排出量
エ ネルギ ー起源CO 2排出量の推移
省エネ設備（LED照明等）の計画的導入を推進 （t） CO₂排出量（左軸） 原単位（右軸） （t/㎡）
6,000 5,038 4,958 削減率▲49.0% 0.06
4,509 （年平均▲9.8%）
4,183
サステナビリティに関する外部認証・評価の取得 4,000 3,297 0.04
0.0249 0.0220
年平均1%削減 0.0243 0.0203 2,640
0.0159
2,000 0.0127 0.02
（原単位ベース）
0 0
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
地域社会への貢献
Ｓ 大川端賃貸棟などの大規模物件を中心とした地域社会への貢献
▶第三者保証
エネルギー起源CO2排出量等の環境パフォーマンスデータ
（2020年実績）について、デロイト トーマツ サステナ
テナントの安全・安心と満足度の向上 ビリティ株式会社による第三者保証報告書を取得
高品質な賃貸住宅の管理運営
共用部及び専有部リノベーション工事の計画的・継続的な推進
公正で透明性の高いコーポレートガバナンス
Ｇ
■ 共用部照明LED化工事の実績
計画的なLED導入により、 導入物件数 うち当期導入物件数
ポートフォリオの省エネ化及びCO2
100物件 9物件※
排出削減を推進しています。 ※ 取得時導入済3物件を含みます。
■ 利便性向上を図るサービス ■ シェアサイクルポートの設置
三井の住まいLOOP 一部の運用資産において、自転車シェアリングサービスのサイクルポート設置に
三井不動産グループの住宅関連サービスをワンストップでご利用いただける 協力しており、地域社会のCO2排出量削減や健康増進等に貢献しています。
会員組織への入会が可能です。
■ 安全と安心保全のためのサービス・サポート ご入居ガイドブック
お客様サポート窓口 C-desk ご入居の皆様に快適で安心なマンションライフをすごしていただくため、引っ越しの
水漏れ、エアコン・給湯器等の設備機器トラブル、賃貸借契約更新や車庫証 際のポイント、防災の際の注意点、共同住宅でのマナーやルール、ガスレンジ等
明の発行等を24時間年中無休・フリーダイヤルで受け付け、対処するサービス の設備の使用上の注意まで、賃貸マンションに住むにあたってのさまざまなポイント
を提供しています。 を解説した「ご入居ガイドブック」をお渡ししております。
※ 一部物件では、物件専用のガイドブックをお渡ししているケースがあります。
※賃貸住宅におけるサービスです。
18
財務の状況（1）
■ 有利子負債の状況
短期借入金 長期借入金
第30期末 第31期末
前期比増減 2.4 % （変動金利）
（2021年2月末） （2021年8月末）
2.4 %
短期借入金 30 億円 40 億円 +10 億円 投資法人債
長期借入金（変動金利） 40 億円 40 億円 － 2.4 %
長期借入金（固定金利） 1,485 億円 1,575 億円 +90 億円
投資法人債 40 億円 40 億円 － 長期負債比率
合計 1,595 億円 1,695 億円 +100 億円 97.6%
長期固定負債比率
総資産ＬＴＶ 50.2 ％ 51.7 ％ ＋1.5 ポイント
95.3%
鑑定ＬＴＶ 37.4 ％ 37.7 ％ ＋0.3 ポイント
長期負債比率 98.1 ％ 97.6 ％ ▲0.5 ポイント
長期借入金
長期固定負債比率 95.6 ％ 95.3 ％ ▲0.3 ポイント （固定金利）
期末時点加重平均金利 0.54 ％ 0.52 ％ ▲ 0.02 ポイント 92.8 %
長期有利子負債平均残存年数 4.6 年 4.8 年 +0.2 年
借入先金融機関数 26 社 26 社 －
※ 有利子負債の長短は、金融機関との約定期間に基づき分類しています。
■ コミットメントラインの状況 ■ 格付けの状況
三井住友銀行 三井住友信託銀行 みずほ銀行 格付投資情報センター（R&I）
借入極度額 借入極度額 借入極度額 発行体格付け 格付けの方向性
50 億円 50 億円 50 億円 AA－ 安定的
契約開始日 契約開始日 契約開始日
2016年8月1日 2016年8月1日 2018年10月9日 S&Pグローバル・レーティング・ジャパン
契約期限日 契約期限日 契約期限日 長期会社格付け アウトルック
2024年7月31日 2024年7月31日 2024年7月31日 A＋ 安定的
19
財務の状況（2）
■ 期末時点加重平均金利と長期有利子負債平均残存年数の推移
2.0% 6年
期末時点加重平均金利（左軸） ■■ 長期有利子負債平均残存年数（右軸）
1.55%
1.50% 1.46% 5年
1.45% 1.46% 1.44%
1.38%
1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.8年 4.8年
4.6年 4.6年 4年
1.11% 1.09% 4.3年 4.3年 4.2年 4.3年
4.3年 4.2年 4.2年 4.4年 4.4年
1.02%
0.95%
0.87% 0.85% 0.84%
1.0% 0.78% 0.76% 3年
0.72%
0.67% 0.63%
0.61% 0.59% 0.57% 0.55% 0.54%
4.3年 4.1年 4.2年 4.7年 4.9年 0.52% 2年
3.8年
3.3年 3.4年 3.3年 3.4年 3.4年
0.5% 3.1年
2.7年 2.8年 2.7年
1年
0.0% 0年
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
■ 長期有利子負債の返済期限分散の状況
（億円）
第31期返済期限到来（長期） 第31期調達（長期）
140 返済総額 100 億円 調達総額 190 億円
■ 長期借入金 ■ 投資法人債 第31期調達分
平均金利 0.63 ％ 平均金利 0.42 ％
120
平均約定年数 7.0 年 平均約定年数 7.9 年
100
30
80
20 10 10
20 10
60 120 115 30 20
110
100 95
40 85 80 80
70 65 70
60 55 60 60
50 50 45 50
20
20 20 25 20
0
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期 第54期 第55期
2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 2030年 2030年 2031年 2031年 2032年 2032年 2033年 2033年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
平均金利 0.61% 0.63% 0.72% 0.66% 0.59% 1.12% 0.33% 0.53% 0.26% 0.28% 0.39% 0.33% 0.24% 0.37% 0.38% 0.50% 0.45% 0.48％ 0.56% 0.52% 0.65% 0.68% - 0.71%
※ 「平均金利」は、対象となる長期有利子負債の金利を借入金額で加重平均して計算しています。
※ 「平均約定年数」は、対象となる長期有利子負債の約定年数を借入金額で加重平均して計算しています。
20
ポートフォリオの含み損益等の推移
■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移
（億円）
1,400 60%
39.3%
含み益額（左軸） 含み損益率（右軸）
1,200 37.1% 50%
含み損額（左軸）
35.0%
1,000 34.2% 40%
29.4%
26.4% 1,084
1,220
800 1,020 30%
21.3% 23.1% 978
19.4%
600 16.3% 845 20%
13.9% 14.6%
9.0% 12.0% 752
655
400 3.5% 3.0% 5.5% 554 603 10%
-1.2% 0.1% 461
-3.8% -3.1%
-1.8% 343 393 418
-5.6% -5.9% -4.8%
200 -7.6% -6.1% 80
154 253 0%
50 3
0 -10%
-17
-106 -110 -105 -72 -43
-200 -109 -106 -88 -20%
第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
■ 1口当たりNAV※1の推移
（千円）
500
491 505 532
400 483
435 455
300 394 404 415
350 361 366 375
305 327
200 290 261 273 289
225 237 242 246 254
221 224 224
100
0
第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
※1 1口当たりNAV＝（純資産額－分配総額＋含み損益）÷発行済投資口総数
■ 期末保有物件の鑑定評価における直接還元利回りの推移
6%
4.7% 5.0% 5.2% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 5.3% 5.3% 5.2% 5.1% 4.9% 4.8% 4.7% 4.5% 4.5% 4.5%
4.4% 4.3% 4.3% 4.3% 4.2%
5% 4.1% 4.0% 4.0% 3.9% 3.8%
4%
3%
第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
21
第32期・第33期 業績予想（1）
対前期（第31期）比 対前期（第32期）比
第31期実績 第32期予想 第33期予想
（2021年8月期） （2022年2月期） 増減 （2022年8月期）
増減
① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因
②－① ③－②
営業収益 11,986 12,132 +146 12,187 +55
百万円 百万円 百万円 ■営業収益 +146 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 +55 百万円
既存物件 ▲77 百万円 既存物件 ＋55 百万円
営業利益 5,428 5,671 +242 5,529 ▲141
31期取得7物件通期稼働 +223 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
■営業費用 ＋197 百万円
当期純利益 4,978 5,211 ＋232 ■営業費用 ▲96 百万円
5,065 ▲145 賃貸諸費用 ＋208 百万円
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
公租公課 ＋29 百万円
賃貸諸費用 ▲119 百万円
減価償却費 ▲44 百万円
1口当たり 9,887 10,350 ＋463 減価償却費 ▲1 百万円 10,060 ▲290
当期純利益※1 円 円 円
資産運用報酬 +19 百万円
円 円 資産運用報酬 ▲4 百万円
1口当たり その他費用 ＋8 百万円
圧縮積立金 148 － ▲148 その他費用 +5 百万円
－ －
円 円
取崩額
■営業外収益 ▲3 百万円 ■営業外費用 +4 百万円
1口当たり 10,035 10,350 ＋315 10,060 ▲290 支払利息等 ＋4 百万円
分配金 円 円 円
■営業外費用 +6 百万円
円 円
期末発行済 503,472 503,472 支払利息等 +6 百万円 503,472
－ －
投資口数 口 口 口
■内部留保 ▲74 百万円
運 取得総額※2 337,930 337,930 －
圧縮積立金取崩 ▲74 百万円 337,930 －
百万円 百万円 百万円
用
資
産 物件数 134 134 － 134 －
物件 物件 物件
月末稼働率の 96.2 96.5 ＋0.3 96.3 ▲0.2
期中平均 ％ ％ ポイント ％ ポイント
期末ＬＴＶ 51.7 51.5 ▲0.2 51.6 ＋0.1
％ ％ ポイント ％ ポイント
※1 期末発行済投資口数503,472口で除して算出しています。
※2 取得諸経費・固定資産税・消費税等を含みません。 22
第32期・第33期 業績予想（2）
■ 1口当たり分配金の変動要因 （第32期予想：前期比）
増加要因 減少要因 （単位：円）
▲68
圧縮積立金取崩
10,035 ＋289 その他
148 ＋242 第31期
取得7物件
既存物件
通期稼働
9,887 10,350
当期純利益 ▶ 季節変動要因
減収 ▲153円 想定稼働率※1
費用減 ＋395円
96.5％
第31期実績 第32期予想
（2021年8月期） （2022年2月期）
■ 1口当たり分配金の変動要因 （第3